合肥中辰商業(yè)綜合體項目項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略(補充)-53P

本報告是嚴格保密的。中辰經(jīng)開區(qū)商業(yè)綜合體項目項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略（補充）謹呈：2008-10-22項目可利用土地減少少40%，B地塊完全無法利用。A地塊可用面積：約14000平方米C地塊可用面積：約25000平方米D地塊可用面積：約14000平方米合計可用面積：約53000平方米城市高速鐵路確定從地塊中穿越，高鐵中心線兩側各退讓讓50米，退讓范圍內不得修建建筑，因此將導致本項目

可利用土地損失約40%（60畝）ABCD高壓線限制性條件變化2本報告是嚴格保密的。限制性條件的變化將使之前的定位發(fā)生變化，住宅的序號物業(yè)功能體量（M2）說明A辦公物業(yè)17000一棟18F小戶型寫字樓銷售酒店17000一棟18F特色酒店持有商務公寓12000一棟18F小戶型公寓銷售商業(yè)30000（地下7000）四層商業(yè)（地下一層）持有B經(jīng)濟型酒店6000100間客房標準持有C住宅120000住宅銷售商業(yè)60定00

位調整

社區(qū)商鋪銷售DLOFT公寓4800012層，5.3米挑高公寓銷售商業(yè)1000社區(qū)商鋪銷售E中央廣場15000A、C地塊間—地上停車場9000可停360-400輛—合計257000容積率2.73的體量將大幅度縮減，商業(yè)的比例將大幅度提高定位調整的原則：保證商業(yè)可存活項目整體形象的提升提高土地利用率盡可能提升容積率定位調整要求3本報告是嚴格保密的。核心問題界定4本報告是嚴格保密的。本報告主要解決以下核心問題Q1：作為內街商業(yè)如何定位？Q2：怎樣體現(xiàn)項目的整體性和多樣性？Q3：如何充分利用土地，實現(xiàn)價值最大化？報告思路內街商業(yè)市場研究項目整體定位開發(fā)策略建議5本報告是嚴格保密的。內街商業(yè)市場分析6本報告是嚴格保密的。內街商業(yè)主要依靠整體性、經(jīng)營特色吸引人流，由于銷售困難通常采取持有或帶租約銷售沿街式商業(yè)內街式商業(yè)經(jīng)營特色昭示性強，便于突出打造商業(yè)形象昭示性弱，需要依靠特色取勝人流吸引依靠自然人流和商家品牌吸引人流靠特色、品牌吸引人流店鋪特點相對獨立，相互干擾小聚集性強，互相依托可銷售性分割形式更靈活，便于銷售銷售難度大，銷售容易導致經(jīng)營困難規(guī)劃重點造型、廣告面特別注意人流動線設計常見業(yè)態(tài)百貨、超市、服飾、專賣店、餐飲等餐飲、休閑娛樂等7本報告是嚴格保密的。元一柏莊（哈街）：規(guī)劃先進，點線結合，通透性佳一幢，每幢四層。主要為企業(yè)辦公物業(yè)。同時適合做做大型餐飲與大型娛樂5萬平米商業(yè)用房組成的時尚尚商業(yè)街。定位為娛樂休閑一條街業(yè)態(tài)主要以

酒11幢吧LOF，T，購400物0平方，米一餐飲為主一幢大型商業(yè)綜合樓，目前計劃大型超市入駐8本報告是嚴格保密的。哈街：面積過大，銷售情況一般，招商由開發(fā)商全力參與，前景較好

售價：9000元/平方米經(jīng)營模式：9年返租金銷售，每年按照市場年收益率8％的比例返還給客戶規(guī)模：面積劃分為60－4000平方米，優(yōu)勢：1，對于開發(fā)商：實現(xiàn)快速銷售，開發(fā)商可以在在早期擁有資金進行其他投資回報。2，對于業(yè)主：投資更有保障，在小業(yè)主投資渠渠道不夠豐富的情況下，此類商鋪投資既保證短期收益率，又保證長期收益率。3，對于項目：9年的統(tǒng)一規(guī)劃使用權，完全可可以使開發(fā)商在很大權利范圍內保證業(yè)態(tài)規(guī)

劃的合理與品質的保證，最終保證整體商業(yè)

的完美落幕劣勢：1，對于開發(fā)商：需要投入人力物力在此項目上上，對于異地開發(fā)商來說不可取，但是元一為合肥本地開發(fā)商，故可避免此類問題9本報告是嚴格保密的。綠地海頓公館商業(yè)：小圍合，開敞空間，線性連接，滿城美食，饕餮大餐

10本報告是嚴格保密的。綠地 饕界：銷售情況良好，招商經(jīng)營有困難售價：10000元/平方米經(jīng)營模式：設立招商部，在客戶購買后提供免費售

后服務，主要服務為：接

待，聯(lián)系，提供相關咨詢，相當于中介服務規(guī)模：50－200平方米，由于商鋪有三層高，故內街街與部分樓層高的商鋪招

商還需等待時日優(yōu)勢：本報告是嚴格保密的。1，對于開發(fā)商：綠地作為外11本報告是嚴格保密的。金地 國際城88街：產品規(guī)劃較早，率先先采用騎廊形式連接內街與外街首批推售商鋪第二批推售商鋪馬鞍山南路北第三批推售商鋪機動推售區(qū)域12金地88街：后期營銷包裝使銷售火爆，但后期經(jīng)營出現(xiàn)問題

售價：20000-30000客元/平方米經(jīng)營模式：3年返租金銷售，每年按照收益率8％的比例返還給客戶規(guī)模：面積劃分為60－200平方米優(yōu)勢：1，對于開發(fā)商：實現(xiàn)快速銷售，開發(fā)商可以在早期擁有本資報告是嚴格金保密的。13合肥內街商業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)了普普遍的問題，人氣不足、業(yè)態(tài)態(tài)失控、缺乏統(tǒng)一管理是導致致出現(xiàn)這一情況的主要原

因。對本項目而言，

地段和地塊條件、周邊住宅支撐均

不如以上項目的

情況下，如只是簡簡單的定位為休

閑娛樂餐飲等常

規(guī)業(yè)態(tài)，則勢必

前景堪憂。除了常規(guī)的內街商業(yè)業(yè)態(tài)，我我們還需要有一個核心業(yè)態(tài)（（組成部分）來吸引客戶、支支撐項目的整體形象，盤活所所有的資源。14本報告是嚴格保密的。？吸引人流，提高消費者在地塊內的停留時間，最好能使其流連忘返能拉動其它物業(yè)（如酒店、辦公、商業(yè)）的需求能最大化利用高鐵退界線內的土地能充分發(fā)揮地塊的優(yōu)勢，具備雄厚的群眾基礎15本報告是嚴格保密的。符合企業(yè)需求和青年人喜愛的戶外運動是本項目的突破方向

至游“智勇大沖關”是湖南衛(wèi)視自主開

發(fā)的一檔適合全民

參與的群眾拓展競

技節(jié)目，由于其具

備了很好的趣味性、挑戰(zhàn)性、參與性、競競爭性因此擁有廣泛泛的群眾基礎，收視視率居高不下，甚

至拉動了長沙的旅

游業(yè)。。。16本報告是嚴格保密的。戶外拓展業(yè)市場分析17本報告是嚴格保密的。行政部門醫(yī)院銀行國家政府機關大型跨國外資企業(yè)大型國有企業(yè)，主要是培在校學生，醫(yī)院基層員工房地、產超市基層員與適當?shù)膫€人挑戰(zhàn) 練。數(shù)據(jù)來源:中人網(wǎng)關于體驗式培訓的調查水上拓展項目場地拓展項目室內拓展項目野外拓展項目傳統(tǒng)拓展項目競技運動項目運動會、球類比賽等CS實戰(zhàn)項目野外山地CS場地CS野外項目遠足露營高空滑索登山攀巖傘翼滑翔水上項目游泳扎筏劃艇場地項目高空項目低空項目水上項目室內項目室內運動圓桌游戲會議依托自然旅游區(qū)依托大型水資源區(qū)依托公園依托學校依托企業(yè)序號設備名稱圖

示序號設備名稱圖示序號設備名稱圖

示1攀巖5相互依存9天梯2單杠6繩網(wǎng)10速滑速降3斷橋7空中蕩木橋11叢林繩橋4吊索橋8輪胎蕩橋網(wǎng)繩12合力橋序號設備名稱圖

示序號設備名稱圖示1畢業(yè)墻5孤島求生2背摔臺6蕩木橋3模擬電網(wǎng)7梅花樁4穿越沼澤8同心同行體驗式培訓（拓展培訓）是中國的朝陽行業(yè)，隨著市場的的細化及規(guī)范化，會有更多的企業(yè)和城市來分割省級市場場蛋糕

1995年2005年拓展培訓行業(yè)引入到中國中國勞動保障部舉辦了全國首期戶外運動領隊及及拓展培訓師專崗培訓的會議 。國家勞動部將根據(jù)培訓情況給從業(yè)人員頒發(fā)崗位合格證書，《拓展培訓師》和《戶外外運動領隊》專崗培訓

分初級、中級和高級3個個級別，從業(yè)人員一律

需持證上崗。從事戶外運動俱樂部及拓展培訓的公司的就有1000多多家，專職或兼職的從業(yè)人數(shù)萬余人，全國參加活動的人數(shù)上百萬人。體驗式培訓拓展培訓是培訓市場的一支潛力股，以及越來來越細分化的產品和服務,以以便滿足不同層次消費者的需求。2008年

……據(jù)不完全統(tǒng)計，目前國內從下逐漸規(guī)范化，但仍處于稚嫩期。國內城市中，北京、上海、以及東

部沿海及大部分西部省會，只有數(shù)十行業(yè)迅速發(fā)展，十年時間在國家干預下家或更少的拓展訓練公司在分割龐大的省級市場蛋糕。29本報告是嚴格保密的。目前上海，江蘇的拓展培訓市場比較成熟，市場發(fā)展迅速

代表城市公司代表主要客戶南京30家，人眾人，野羚羊等黨政機關，政府，大單位蘇州蒂姆，人眾人等分公司外企，臺企長三角經(jīng)濟圈武漢經(jīng)濟圈上海市場：現(xiàn)有體驗式培訓機構、拓展培訓公司及合作公司有近200家。上海周邊2個小時的車程內，有17個同類型的基地。從1999年進入上海市場以來，從第一年的600人次參訓，逐年翻番，到2003年已有近萬人參訓，發(fā)展飛速。30本報告是嚴格保密的。江蘇市場：江蘇拓展培訓市場的發(fā)展處于全國前列，拓展培訓機構眾多，培訓師資力量比較雄厚。上海體驗式培訓機構分類項目內容對場地要求每年參加人數(shù)價格.元/人/天以基地高空個人挑戰(zhàn)項目為主重視培訓體驗體驗后分享要求高.項目要完善4萬人400－700以非基地的團隊合作項目為主結合晚會、野營.強調建立和睦關系的概念對場地要求不高.靈活機動7萬人浮動大80-600合肥培訓市場剛剛起步，市場缺乏規(guī)范性，但仍擋不住合合肥企業(yè)對體驗式培訓的需求，在合肥發(fā)展體驗式培訓有有市場基礎

31本報告是嚴格保密的。2000年初，這種全新的培訓模式進入合肥，但由于上手簡單，許多冠之于培訓的機構簡單粗糙地復制幾個項目就草率搶占市場，缺乏科學性、規(guī)范性，直接導致企業(yè)界對拓展訓練的看法越來越差。當前缺乏領導品牌的合肥拓展訓練培訓市場魚龍混雜。雖然合肥的企業(yè)拓展處于起步階段，但拓展的魅力讓合肥的企業(yè)折腰。僅長城戶外俱樂部，每天都有人來電詢問，并且每個星期都安排企業(yè)進行拓展訓練。市場現(xiàn)狀企業(yè)需求合肥企業(yè)代理拓展公司基地江淮汽車，合肥郵電學院，合肥科大恒星儒商偉略管理咨詢機構（合肥）萬佛湖風景區(qū)合肥客運總公司人眾人人眾人南山湖基地日立電器，聯(lián)合利華野羚羊戶外拓展中心合肥萬佛湖風景區(qū)企業(yè)競爭合肥本地的拓展公司比較小，一般都是些管理咨詢機構，沒有自己的培訓基基地，不規(guī)范。培訓業(yè)大戶人眾人，野羚羊，蒂姆等現(xiàn)在都已在合肥開設辦辦事處，這些專業(yè)大企業(yè)一般都有自己的培訓基地，比較規(guī)范。專家意見32本報告是嚴格保密的。專家伍榮職務行遠拓展公司經(jīng)理訪談日期2008-10-18專業(yè)建議地理位置：最好在郊區(qū)風景區(qū)，如無該條件最好自己打造一些水景和坡地。交通一定要便利

接待能力：住宿的協(xié)議價應在120-140元/天之間，餐飲價應在200-300元/桌，適當布置少量高檔餐飲和住宿

使用：協(xié)議拓展用地使用率一般在每月8天左右，人數(shù)在30-2000之間不等，多數(shù)情況是50-60人。一般是多個拓展企業(yè)共同使用一處場地，使用率一般在每月22天左右場地費用：每場15元（一小區(qū)間）場地建筑成本：20-30萬，根據(jù)建筑結構不同有所區(qū)別場地地質要求：如果是砂硫層則需要多深挖，粘土層就比較適合專家意見33本報告是嚴格保密的。專家優(yōu)程職務合肥優(yōu)程拓展公司經(jīng)理訪談日期2008-10-18專業(yè)建議地理位置：拓展基地離市區(qū)不應超過3小時車程，十八崗就離市區(qū)過近，做拓展基地就要在打造一個封閉式環(huán)境方面下功夫接待能力：周邊一定要有能滿足300人左右的住宿餐飲條件

使用：聯(lián)合利華、海爾等都是我們的客戶，合肥拓展公司多為小公司，內部多有聯(lián)系，一般是共同使用一個拓展基地。在該地建設拓展基地就無普通拓展基地的旅游功能，純粹是為培訓而做拓展訓練，做的好會成為經(jīng)開區(qū)等企業(yè)定點培訓基地。場地建筑成本：建筑成本不高，地塊不小于4畝即可，但如果想滿足酒店餐飲會議等設施需求則要建設大些專家意見34本報告是嚴格保密的。專家劉總職務仁眾拓展公司市場部經(jīng)理訪談日期2008-10-18專業(yè)建議地理位置：最好在郊區(qū)風景區(qū)，如無該條件最好自己打造一些水景和坡地。交通一定要便利

接待能力：住宿的協(xié)議價應不超過150元/天，餐飲價應在200-300元/桌，會議室要能夠容納300人，劇院式即可，無需課桌式會議室，至少要一大一小兩個會議室

使用：合肥拓展業(yè)務起步較晚，本地拓展公司只有幾家，多為外地拓展公司兼營合肥業(yè)務，會把一些外地單位企業(yè)員工帶到合肥拓展，較好的拓展基地周末能達1000人，我們公司每天活動人數(shù)都上百人。運營：拓展基地的安全問題較為突出，最好由一家較為成熟的拓展公司運營，協(xié)調各拓展公司課程安排，做好拓展基地的推廣，以滿足酒店會議室等的使用。場地建筑成本：都較低，與建設公司打算滿足的酒店有關。環(huán)境打造–水景與坡地地是必選項項，可建設設一些人文文景觀；環(huán)環(huán)境適當封閉配套–能滿足300人住宿協(xié)議價在120-140元/天的酒店，餐飲，能容納300人左右的會議室場地–至少4畝，依據(jù)酒店餐飲能滿足的人數(shù)而定運營–組建或并購一家拓展公司做好基地的推廣及安全防范拓展基地必備條件—接待能力強、交通便利、場地安全

除以上人員以外我們還訪談了福州摩爾、天地人、萬普等知名拓展公司專業(yè)人員，大家意見一致，

認為具有可行性，建設中需注意問題如下：35本報告是嚴格保密的。報告思路內街商業(yè)市場研究項目整體定位開發(fā)策略建議36本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的?！昂戏食鞘谢盍χ行摹?7——開啟經(jīng)開區(qū)城市化的領導者未來「城市」的「城市符號」本報告是嚴格保密的。38本報告是嚴格保密的。中辰新天地,一個從未在經(jīng)開區(qū)出現(xiàn)過的字眼,成了很多人生活和居住的坐標之一,而這個詞之所以如此動人因為它象征著中心的生活,象征著時尚，象征著我們正與時代接軌的標簽意義39合肥副中心集特色酒店、商業(yè)、辦公、

LOFT公寓、戶外運動場于一體的城市時尚活力體驗中心一個星級特色酒店城市時尚活力體驗中心一組新型的LOFT公寓一個休閑娛樂主題的時尚、活力體驗商業(yè)中心一個企業(yè)拓展基地一個專為小型企業(yè)設計的現(xiàn)代化寫字樓一個活力四射的中央公園一個特色餐飲美食街和休閑娛樂主力店本報告是嚴格保密的。平面布局示意地塊A是項目的形象標桿，建議采取三棟主樓加滿鋪商業(yè)裙房的布局排布。地塊C處于項目的最北部，南向視野較好，出入動線較好，適合排布LOFT公寓和餐飲美食街。ABCD高壓線商業(yè)、特色酒店、寫字樓、商務公寓LOFT公寓美食街拓展基地場館戶外拓展場、大眾游樂園廣場、停車場新開道路4243本報告是嚴格保密的。一個星級特色酒店、一個專為小型企業(yè)設計的現(xiàn)代化寫字樓、一個休閑娛樂主題的時尚、活力體驗商業(yè)中心地塊物業(yè)功能體量（M2）說明A辦公物業(yè)17000一棟18F小戶型寫字樓銷售酒店17000一棟18F特色酒店持有商務公寓12000一棟18F小戶型公寓銷售商業(yè)30000（地下7000）四層商業(yè)（地下一層）大部分持有-1F4F設置電影城電玩城等娛樂項目3F為KTV和休閑餐飲2F為主力餐飲和特色餐飲1F為體驗購物主力店-1F為中型超市、停車場4F3F2F1F44本報告是嚴格保密的。一組新型的LOFT公寓、一條特色餐飲美食街地塊物業(yè)功能體量（M2）說明CLOFT公寓300004棟14F5.3米挑高公寓銷售公寓底層配套商業(yè)2000一層社區(qū)商業(yè)銷售高端主力餐飲12000三層體量2000平方米的獨立商業(yè)體集合租售結合中端美食街5000兩層商業(yè)街鋪銷售排布示意45本報告是嚴格保密的。-1F4F為拓展基地辦公、會議室2F為健身會所（可對外營業(yè)）1F2F3F4F-1F為室內游泳池3F為拓展基地食堂、部分場館地塊物業(yè)功能體量（M2）說明D拓展基地綜合樓8000四層單層2000平方米綜合樓持有經(jīng)濟型酒店一家8000綜合樓上架100間客房經(jīng)濟型酒店一家持有大型洗浴中心12000根據(jù)洗浴中心要求設計持有1F為室內拓展場館（攀巖等層高要求高的類型）排布示意綜合樓經(jīng)濟型酒店洗浴中心46本報告是嚴格保密的。一個企業(yè)拓展基地和休閑娛樂主力店一個活力四射的中央公園47本報告是嚴格保密的。野戰(zhàn)區(qū)等戶外拓展基地戶外燒烤區(qū)拓展競技場兒童游樂園密本報告是嚴格保的。產品定位匯總序號 物業(yè)功能體量（M2）說明A辦公物業(yè)17000一棟18F小戶型寫字樓銷售酒店17000一棟18F特色酒店持有商務公寓12000一棟18F小戶型公寓銷售商業(yè)30000（地下7000）四層商業(yè)（地下一層）持有CLOFT公寓300004棟14F5.3米挑高公寓銷售公寓底層配套商業(yè)2000一層社區(qū)商業(yè)銷售高端主力餐飲12000三層體量2000平方米的獨 租售立商業(yè)體集合 結合中端美食街5000兩層商業(yè)街鋪銷售D拓展基地綜合樓8000四層單層2000平方米綜合樓持有經(jīng)濟型酒店一家8000綜合樓上架150間客房經(jīng)濟型酒店一家持有大型洗浴中心12000根據(jù)洗浴中心要求設計持有中央廣場15000A、C地塊間—地上停車場9000可停360-400輛—合計153000銷售物業(yè)：66000M2持有物業(yè)：87000M2持有比：56.9%注：實際可能在40E

%48內街商業(yè)市場研究項目整體定位開發(fā)策略建議49本報告是嚴格保密的。項目開發(fā)分期建議B高壓線商業(yè)、特色酒店、寫字樓、商務公寓LOFT公寓美食街拓展基地場館戶外拓展場、大眾游樂園廣場、停車場新開道路二期C50本報告是嚴格保密的。三期D一A期項目總體量約15萬平方米，2009年下動工，2014年中完工，總周期5年2009年下2010年上2010年下2011年上2