【房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)及融資建議分析案例10000字（論文）】

1房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)及融資建議研究案例報(bào)告一、緒論 1（一）選題背景 1（二）選題意義 1（三）文獻(xiàn)綜述 21.國內(nèi)研究現(xiàn)狀 22.國外研究現(xiàn)狀 23.文獻(xiàn)評述 2二、房地產(chǎn)公司融資模式 4（一）經(jīng)典融資模式 41.企業(yè)現(xiàn)存資金 42.預(yù)售房屋融資 43.銀行貸款 44.股權(quán)融資 5（二）現(xiàn)代融資模式 51.房地產(chǎn)信托 52.合作開發(fā) 53.利用外資 5三、房地產(chǎn)企業(yè)融資分析 7（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資概況及特征 7（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資出現(xiàn)的問題 81.雖然出現(xiàn)多元化融資，但對銀行依賴程度仍高 82.財(cái)務(wù)杠桿過大，風(fēng)險(xiǎn)較高 83.現(xiàn)有融資方式不能滿足房地產(chǎn)企業(yè) 84.房地產(chǎn)融資市場體系需進(jìn)一步完善 8四、S房地產(chǎn)公司的融資結(jié)構(gòu)分析 9（一）公司概況 9（二）S房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu) 91.傳統(tǒng)融資方式 9（1）銷售回款 9（2）商業(yè)信用貸款 10（3）銀行借款 10（4）增發(fā)股票 102.新型融資方式 11（1）合作開發(fā)與墊資 11（2）房地產(chǎn)信托 11（3）海外融資 11（三）小結(jié) 11五，房地產(chǎn)融資建議 13（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)基礎(chǔ)實(shí)力 13（二）多元化融資體系 13（三）補(bǔ)充房地產(chǎn)金融體系 13（四）完善現(xiàn)代融資方式，創(chuàng)新融資方式 13結(jié)語 15參考文獻(xiàn) 16一、緒論（一）選題背景從1990年以來，房地產(chǎn)行業(yè)成為了提升經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。國家也出臺了一系列的政策對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，比如：貸款指標(biāo)收緊，降準(zhǔn)降息，對籌資渠道的監(jiān)督等，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)受到融資壓力。房地產(chǎn)企業(yè)一直是依靠銀行和民間金融機(jī)構(gòu)的貸款為生，國家開始了以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為中心的宏觀調(diào)控，包括房地產(chǎn)公司的土地和資本。面對狹義的供需貸款，新的財(cái)政政策，傳統(tǒng)融資渠道過于單一，需要改變房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略方向，房地產(chǎn)公司要想發(fā)展更大，生存下去，只能學(xué)會多元化融資，多種方式相結(jié)合。只有建立多元化的房地產(chǎn)企業(yè)金融體系，改善現(xiàn)有融資方式之間的弊端，才能保證房地產(chǎn)行業(yè)依然穩(wěn)定。本文先研究了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的融資狀況，以S房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)為例，分析融資方式的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。結(jié)合中國現(xiàn)行政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，根據(jù)S房地產(chǎn)企業(yè)目前的融資模式，將為中小房產(chǎn)企業(yè)提供如何融資的例子，給出中國房地產(chǎn)企業(yè)融資方面的建議，形成新的融資體系。（二）選題意義本文通過國內(nèi)外學(xué)者對融資研究的結(jié)果，以S房地產(chǎn)公司為例，先列出當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源和方式及優(yōu)劣勢。其次是通過系統(tǒng)的研究使本文的研究報(bào)告更有指導(dǎo)意義，對房地產(chǎn)市場融資概況分析與研究。在當(dāng)前我國融資政策的背景下，詳細(xì)了解各種籌資方法的使用，分析各種方法的使用條件和風(fēng)險(xiǎn)，從而得到房地產(chǎn)企業(yè)在不同的階段選擇不同的融資方式適應(yīng)當(dāng)前的住房市場，通過控制融資風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，確保房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展，最終確保國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展隨政策影響變化大，在政策收緊的情況下，資金來源也收緊。本文研究目的：第一，了解中國房地產(chǎn)目前的融資狀況，使房地產(chǎn)公司能夠得到籌資新途徑。本文通過對融資方式的匯總，以及不同方法和風(fēng)險(xiǎn)的使用和性質(zhì)分析，有利于房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)會新的融資方式，進(jìn)行結(jié)合。同時還需要分析當(dāng)前我國的房地產(chǎn)方面的政策，可以選擇符合國家政策的融資方式同時也有利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，降低成本。同時，本文還給出如何根據(jù)政策進(jìn)行融資的建議，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)適合企業(yè)發(fā)展的融資之路，有利于保證業(yè)務(wù)的穩(wěn)定發(fā)展。第二，通過對其他優(yōu)秀房地產(chǎn)公司的研究和分析，得出如何降低融資成本選擇融資模式的解決方法。第三，保持國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。中國房地產(chǎn)企業(yè)逐步走向寡頭時代，中小企業(yè)融資渠道單一，其中銀行信貸占大部分，大企業(yè)融資可選擇性較多，但大部分企業(yè)依靠銀行融資為主。導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)增大，國家宏觀調(diào)控難度增加，所以需要降低宏觀層面的風(fēng)險(xiǎn)。本文分析了各種渠道的風(fēng)險(xiǎn)分布，幫助房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)建多渠道融資體系，提高行業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，同時為宏觀調(diào)控提供數(shù)據(jù)支持，穩(wěn)定了企業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)。（三）文獻(xiàn)綜述1.國內(nèi)研究現(xiàn)狀我國房地產(chǎn)企業(yè)是如何融資的，有很多學(xué)者進(jìn)行了研究，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前融資方式有銀行貸款、股權(quán)融資等融資方式。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所教授劉洪宇通過分析房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)歷過程，強(qiáng)調(diào)融資渠道不能過于單一化，否則中國房地產(chǎn)將發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)業(yè)走向正軌時，房地產(chǎn)企業(yè)需要獲取資金可以進(jìn)行商業(yè)信用籌資，可以減小銀行貸款和發(fā)行股票的壓力。2004年，吳文勇研究了中國房地產(chǎn)不同階段時期的融資方式，他指出，房地產(chǎn)企業(yè)融資體系要建立在了解是否適合企業(yè)的前提下，既要學(xué)習(xí)國外的融資經(jīng)驗(yàn)，也要結(jié)合中國房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況，只有兩方面相結(jié)合才會使企業(yè)得到發(fā)展。2014年，王宇軒指出，中小型房地產(chǎn)公司對市場反應(yīng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，在運(yùn)用創(chuàng)新融資方式時，中小型房地產(chǎn)公司無法掌握主動性，甚至有些融資方式門檻過高無法使用。目前房地產(chǎn)信托和股權(quán)合作兩種融資方式使用難度較大，不太適合中小型房地產(chǎn)公司。王宇軒認(rèn)為房地產(chǎn)公司應(yīng)發(fā)現(xiàn)并嘗試創(chuàng)新的融資方式，比如保值回購和售后租賃。2.國外研究現(xiàn)狀1977年，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家杰克遜和史蒂文森研究了房地產(chǎn)融資有哪些風(fēng)險(xiǎn)。得出兩點(diǎn)：一是銀行貸款占有絕大大部分，融資成本高；二是在融資的過程中會稀釋公司的股權(quán)，讓領(lǐng)導(dǎo)人對公司失去控制。1994年，達(dá)米安·馬奎爾和安德魯·阿克塞爾比較法國、英國和德國的房地產(chǎn)公司在融資方面的做法，結(jié)果為：銀行貸款法國房地產(chǎn)公司比較常用的一種方式、利用債券和信用擔(dān)保進(jìn)行債務(wù)融資：對于股權(quán)融資，雖然三國之間有不同的做法，但都是通過房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)、基金和保險(xiǎn)公司獲得資金、外國投資者和養(yǎng)老金領(lǐng)域。1997年，弗雷德里克·米什金和斯坦利·埃爾金斯就金融市場與金融機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系進(jìn)行了調(diào)查，講了房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面都有哪些作為。1996年，張維迎強(qiáng)調(diào)，融資方式會影響企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，企業(yè)需要了解經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)發(fā)展和自身情況后再選擇融資方式。國外的房地產(chǎn)市場發(fā)展時間長，包括中介行業(yè)同樣如此，在買賣過程中不會發(fā)生扯皮的現(xiàn)象，這樣也能夠給企業(yè)帶來一些好的影響，行業(yè)還有相對應(yīng)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)等。除了行業(yè)監(jiān)管以外，還有法律監(jiān)管，健全相應(yīng)的法律，把可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，這樣能夠給企業(yè)帶來一些連鎖反應(yīng)及品牌效應(yīng)，可以擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模。3.文獻(xiàn)評述通過國內(nèi)外研究得出，魏國房地產(chǎn)行業(yè)與國外房地產(chǎn)行業(yè)在融資方面有很大的差別，，有不同的融資難題，結(jié)合不一樣的融資理論。國外研究理論已經(jīng)過多次的實(shí)踐，有成熟的理論框架，創(chuàng)新程度高和實(shí)踐的次數(shù)多可以足夠驗(yàn)證理論。國內(nèi)理論研究滯后，大多都只是理論方面，沒有具體的案例可以分析，對一些實(shí)際問題無法給出切實(shí)可行的方案。外國學(xué)者先對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，對其進(jìn)行優(yōu)化，再給出具體措施。本文根據(jù)國內(nèi)外研究成果，以S房地產(chǎn)公司為例，進(jìn)行深入研究，企業(yè)通過不同的融資方法相互結(jié)合，為房地產(chǎn)企業(yè)給出適合發(fā)展的建議。二、房地產(chǎn)公司融資模式（一）經(jīng)典融資模式1.企業(yè)現(xiàn)存資金企業(yè)現(xiàn)存資金是指房地產(chǎn)企業(yè)使用現(xiàn)有資本金，或通過其他方式來增大企業(yè)現(xiàn)存資金基礎(chǔ)，進(jìn)行建造工程。優(yōu)勢：這種方式籌得的資金屬于企業(yè)可隨意調(diào)配資金，隨意決定使用途徑，對使用范圍沒有限制；同時，擁有一定的企業(yè)現(xiàn)存資金也是國家對房地產(chǎn)公司制定的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。劣勢：根據(jù)相關(guān)政策，企業(yè)當(dāng)前擁有的資金占融資比例的30%。這給房地產(chǎn)企業(yè)的要求提高，企業(yè)需要有大量的流動資金可以調(diào)動，我國房地產(chǎn)企業(yè)能夠滿足這個要求的企業(yè)并不多。2.預(yù)售房屋融資預(yù)售房屋融資，即購買者在預(yù)購房屋時提前付的定金，全款金額，首付等，是一種常用的融資方式。優(yōu)勢：1.預(yù)售獲得的資金可控性高、沒有太大的風(fēng)險(xiǎn)，讓企業(yè)有充足的資金開展下一步的業(yè)務(wù)，這樣既可以擴(kuò)大規(guī)模也減小了企業(yè)的壓力，這樣是購買者變相的幫企業(yè)承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。；2.能夠緩解住房需求，可以把對房地產(chǎn)市場持觀望態(tài)度的變?yōu)檎鎸?shí)消費(fèi)者。劣勢：房地產(chǎn)預(yù)售受國家政策影響強(qiáng)烈。例如，2003年《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款活動管理的意見》從法律層面來說，只有商品房"結(jié)構(gòu)性封頂"，個人的購房貸款才會相對容易取得。3.銀行貸款我國房地產(chǎn)企業(yè)有了項(xiàng)目規(guī)劃，想要進(jìn)行實(shí)際操作動工，再加上后期的廣告宣傳，這些都需要大量的資金，這個時候房地產(chǎn)企業(yè)最先想到的就是銀行貸款。銀行貸款有三種用途：（1）日常業(yè)務(wù)需要使用的資金，一個項(xiàng)目的展開不只是原材料，在項(xiàng)目完成期間會發(fā)生一系列的日常使用資金，這些主要用于房地產(chǎn)企業(yè)處理日常業(yè)務(wù)，公司的運(yùn)營，人事部門運(yùn)作和購買土地；（2）項(xiàng)目建設(shè)方面，主要是在建設(shè)新的項(xiàng)目時，可能出現(xiàn)資金不足，無法調(diào)動其他資金，才選擇向銀行進(jìn)行貸款；（3）利用房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交換來獲得資金，是房地產(chǎn)企業(yè)把土地和房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行質(zhì)押，這種情況通常發(fā)生在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)期間。優(yōu)勢：具有低成本，操作方便，靈活，可以把企業(yè)的債務(wù)進(jìn)行調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)可以延長還款的時間，減少壓力。劣勢：銀行貸款受國家政策影響。國家為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定出臺了有關(guān)銀行貸款的政策，將會影響房地產(chǎn)企業(yè)獲得的資金。銀行對房地產(chǎn)公司進(jìn)行嚴(yán)格的評估，了解項(xiàng)目盈利獲得的利潤的多少，是否能及時還款等導(dǎo)致貸款額度減少。4.股權(quán)融資股權(quán)融資是指出讓公司部分股權(quán)，讓其他人來購買，使他們成為新的股東，就是通過增資引入新股東。優(yōu)勢：1.需要有良好的信譽(yù)，有很強(qiáng)的獲利能力，能夠上市，這樣房地產(chǎn)公司就能在資本市場上通過別人來賣股票獲得資金，只需要在盈利時把利潤分配給股東，可以永久用作股權(quán)。讓別人買股票得到資金可以用來增加項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)行廣告宣傳，提高自己的知名度。2.在上市融資平臺上，公眾可以得到房地產(chǎn)企業(yè)正常的業(yè)務(wù)信息，這樣品牌得到推廣，聲譽(yù)得到宣傳，以此得到戰(zhàn)略投資者的興趣，獲得更多的資金。3.通過整合受益投資者的資源，不是企業(yè)的負(fù)債，合理使用資金，使公司資源得到合理的優(yōu)化。劣勢：1.通過股權(quán)融資，不能免去股息稅，通過發(fā)行股票，可能會稀釋企業(yè)控制權(quán)甚至失去對企業(yè)的控制，同時也存在高融資成本和高融資風(fēng)險(xiǎn)。2.股權(quán)融資要求較高，需要房地產(chǎn)企業(yè)有一定的規(guī)模，良好的企業(yè)形象，盈利能力強(qiáng)。（二）現(xiàn)代融資模式1.房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)作為委托方把自己的資金交給金融市場上作為受托方做資金管理的公司形成一個信托資金，受托方會利用這筆資金進(jìn)行盈利，委托方可以把獲得的盈利投到房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。優(yōu)勢：有良好的穩(wěn)定性，委托人可以把財(cái)產(chǎn)交給受托人管理，不需要自己操作，只需要等分紅就行，還可以保證財(cái)產(chǎn)的安全，委托人在需要使用財(cái)產(chǎn)時可以隨時取走劣勢：這項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)展不夠完善，有一定的風(fēng)險(xiǎn)，受托人需要完全可靠。政策和法律不夠健全，可能與銀行發(fā)生過渡競爭，有監(jiān)管不到位的風(fēng)險(xiǎn)。投資者風(fēng)險(xiǎn)意識薄弱2.合作開發(fā)合作開發(fā)，是指房地產(chǎn)企業(yè)和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)或政府進(jìn)行合作，相互出力，互惠互利實(shí)現(xiàn)共贏的一種融資模式。優(yōu)勢：1.把風(fēng)險(xiǎn)降低，保障項(xiàng)目的成功。房地產(chǎn)企業(yè)與經(jīng)營者的合作，項(xiàng)目建成后有良好的盈利能力和空間，這樣雙方都能獲利。2.房地產(chǎn)企業(yè)和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)、政府通過合作，通過各自商品的名氣打出廣告，這樣可獲得的利潤將會更多。劣勢：有泄露商業(yè)機(jī)密的風(fēng)險(xiǎn)；不同公司員工之間相互不了解，不清楚項(xiàng)目建設(shè)的具體方針，合作方之間各有想法，增加了合作磨合的成本。3.利用外資面對嚴(yán)重的金融信貸緊縮，傳統(tǒng)的融資渠道是有限的，資本緊縮可能在不遠(yuǎn)的將來成為房地產(chǎn)公司的兩難選擇。因此，海外融資也逐漸變得重要。優(yōu)勢：國外金融市場完善度高，成本相對低，如果想在國際市場進(jìn)行發(fā)展，可以提供借鑒。將會減少像國內(nèi)對銀行的依賴。劣勢：要求房地產(chǎn)企業(yè)有一定的實(shí)力，國內(nèi)外融資政策不一樣，風(fēng)險(xiǎn)和難度也不一樣，由于信息不對稱，房地產(chǎn)企業(yè)決策受到影響。三、房地產(chǎn)企業(yè)融資分析（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資概況及特征房地產(chǎn)企業(yè)融資有多種方式，其中包括銀行貸款、利用外資和自籌資金等。據(jù)表3.1顯示，截止到2019年我國房地產(chǎn)企業(yè)本年實(shí)際使用資金為178608.59億元，定金及預(yù)收款為61358.88億元，個人按揭貸款為27281.03億元，國內(nèi)貸款為25228.77億元，利用外資為175.72億元，其他到位資金為6406.34億元，自籌資金為58157.84億元?？梢钥闯龇康禺a(chǎn)資金來源除去盈利獲得主要集中在國內(nèi)貸款中的銀行貸款和其他方式貸款、自籌資金中除房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存資金和資本市場融資之后的部分。表3.12015年-2019年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源表（億元）2019年2018年2017年2016年2015年總計(jì)178608.59166407.11156052.62144214.05125203.06國內(nèi)貸款25528.7724132.1425241.7621512.420214.38其中：銀行貸款15348.1413845.4413948.1511459.6910048.8其他方式貸款10177.6310286.711293.6110055.7110165.58利用外資175.72114.02168.19140.44296.53自籌資金58157.8455754.7950872.2149132.8549037.56其他資金88639.9179391.2272599.8866353.0849181.99其中：定金及預(yù)收款61358.8855748.1648693.5741950.1432520.34個人按揭貸款27281.0323643.0623906.3124402.9416661.65數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局到2019年底，房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債余額為192000億2018年到2021年將有大部分房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債到期，金額分別為29000億、61000億、59000億和34000億，2022年及以后到期的金額也達(dá)到9000億。這些計(jì)息負(fù)債將在四年內(nèi)一起到期，其主要原因是：銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款期限過短，開發(fā)貸款和并購貸款的平均到期日為3年，委托和信托融資貸款的平均期限小于2年，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金將面臨不足，需要找到新的資金來源。目前，我國房地產(chǎn)市場的融資方式比較簡單，主要是自籌資金、收取定金和預(yù)收款以及結(jié)合國內(nèi)貸款，而且還使用海外融資、非銀行金融機(jī)構(gòu)融資等手段，但這些方式在融資結(jié)構(gòu)中占比太低，不是房地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式。這與發(fā)達(dá)國家并不完全一樣。目前，西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)公司已經(jīng)形成了以房地產(chǎn)信托和投資基金為基本的多元化融資模式。中國房地產(chǎn)公司的資本鏈?zhǔn)怯蓢艺{(diào)控的，這是由房地產(chǎn)公司融資方式?jīng)Q定的，因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴程度高，而且銀行利率受國家政策影響。所以在國家宏觀調(diào)控下我國房地產(chǎn)企業(yè)要多種融資方式并存。（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資出現(xiàn)的問題1.雖然出現(xiàn)多元化融資，但對銀行依賴程度仍高在我國，房地產(chǎn)企業(yè)不在使用一種方式融資，開始逐漸的使用多種方式一起融資，企業(yè)的資金需求也越來越大，雖然做出了改變，但是依然無法滿足企業(yè)的需求，而且以直接或間接形式的銀行貸款占了融資總額的很大一部分。從表3.1可以看出近年來銀行貸款仍然占融資總額的一半以上。2.財(cái)務(wù)杠桿過大，風(fēng)險(xiǎn)較高我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理，短期可使用資金很多，但長期的太少。從一開始，房地產(chǎn)公司擴(kuò)大短期資金的使用就是通過住房預(yù)付款和墊資來進(jìn)行的，有時還需要延長還款時間，來解決長期資金短缺。然而，由于銀行貸款政策收緊，房地產(chǎn)企業(yè)也會出現(xiàn)資金不足的情況，甚至一些公司出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。而中國房地產(chǎn)公司的金融杠桿過高，對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也就高了，資產(chǎn)負(fù)債率也較高，出現(xiàn)了高風(fēng)險(xiǎn)高收益或不成正比的收益。當(dāng)高杠桿運(yùn)營環(huán)節(jié)出現(xiàn)銷售回款延遲，現(xiàn)金不足時，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資本鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)下金融市場不成熟且無法保證企業(yè)資金充足，房地產(chǎn)公司要使用新的方式獲得資金，提高流動性，降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。3.現(xiàn)有融資方式不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)是一個資金需要密集的行業(yè)，企業(yè)在開發(fā)一個項(xiàng)目時需要投入大量的人力、物力、財(cái)力，獲取回報(bào)的周期也較長，所以在開發(fā)過程中需要很長的資金鏈。在現(xiàn)有的融資模式中，能夠支撐企業(yè)完成一個項(xiàng)目的長期融資方式并不多。我國資本市場和國外相比還是初級階段，金融產(chǎn)品也少，限制了企業(yè)的發(fā)展，大多數(shù)都是以銀行為依托，流動慢且效率低，也逐漸顯示出了銀行對房地產(chǎn)發(fā)展的局限性。4.房地產(chǎn)融資市場體系需進(jìn)一步完善雖然房地產(chǎn)使用融資方式越來越多樣化，但各個房地產(chǎn)企業(yè)自身?xiàng)l件不一樣，當(dāng)下的市場并不是企業(yè)發(fā)展的最佳土壤。不僅需要內(nèi)部的自我調(diào)整和創(chuàng)新，也需要外部良好的政策和監(jiān)管。當(dāng)前市場資金供需水平不符合正常水平，而且存在信息不對稱，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本上升，難度加大，一些公司甚至冒風(fēng)險(xiǎn)利用地下錢莊來獲取資金。這些都屬于融資異常，反映了房地產(chǎn)市場融資體系需要解決的問題，如監(jiān)管過甚、融資方式?jīng)]有創(chuàng)新、政府需要加強(qiáng)引導(dǎo)等。

四、S房地產(chǎn)公司的融資結(jié)構(gòu)分析（一）公司概況2004年S房地產(chǎn)公司成立了，2006年在香港聯(lián)交所上市，上海是其一個重要的發(fā)展中心。由于該公司力主發(fā)展多功能，可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)項(xiàng)目為主獲得了良好的成績，為其在中國內(nèi)地發(fā)展打下基礎(chǔ)。S房地產(chǎn)也逐漸發(fā)展出以打造集生活，工作，休閑娛樂為一體的整體社區(qū)理念，該公司有1,250萬平方米的建筑面積。（二）S房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)S房地產(chǎn)的融資體系主要是以經(jīng)典和現(xiàn)代融資方式并存的體系。經(jīng)典融資方式為銷售回款，商業(yè)信用貸款，銀行貸款，增發(fā)股票。現(xiàn)代融資方式為合作開發(fā)，房地產(chǎn)信托，海外融資。S房地產(chǎn)2017年融資金額為708.9億元，2018年融資金額為730.41億元，2019年融資金額為759.57億元。圖4.1為2019年S房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)：1.傳統(tǒng)融資方式（1）銷售回款銷售回款是我國房地產(chǎn)企業(yè)重要的資金來源之一，公司若想要獲得發(fā)展，需要有充足的資金，其中用的最多的融資方式就是銷售回款。從表4.1看出S的銷售額每年也逐漸增加，其中銷售回款占主要部分。表4.12015年-2019年銷售回款統(tǒng)計(jì)表2015年2016年2017年2018年2019年銷售額（億元）64.72176.00184.51248.41103.92其他業(yè)務(wù)結(jié)算回款（億元）0.75810.90881.62112.95123.1034數(shù)據(jù)來源：年報(bào)數(shù)據(jù)分析（2）商業(yè)信用貸款商業(yè)信用貸款是指利用商品作為企業(yè)借入、進(jìn)行買賣商品獲得資金的手段，是經(jīng)濟(jì)活動中最常見的融資方式之一。與直接貸款的最大區(qū)別在于，商業(yè)信貸融資是通過商品買賣來實(shí)現(xiàn)的融資方式，不用通過另外的融資方式或融資程序，因此商業(yè)信貸融資更方便，花費(fèi)的融資費(fèi)用也不高，成本更低。商業(yè)信用貸款融資可分為商業(yè)票據(jù)融資和預(yù)收賬款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)，商業(yè)信貸融資余額2018年為183.80億元，2019年為129.49億元和2020年為208.23億元，其中通過應(yīng)收賬款和應(yīng)付票據(jù)獲得的融資相對較少，但S房地產(chǎn)的預(yù)收融資獲得的融資占有很大比例，這是房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)售制度造成的，預(yù)售房銷售產(chǎn)生的資金能在一定程度上大大緩解企業(yè)的資金壓力。預(yù)收賬款2018年13.49億元，2019年19.80億元，2020年21.23年。S房地產(chǎn)逐年增加的預(yù)收賬款主要是由于S的銷售能力不斷增強(qiáng)和經(jīng)營范圍持續(xù)擴(kuò)張。（3）銀行借款房地產(chǎn)企業(yè)大部分依賴銀行借款，S也同樣如此。2013年，S房地產(chǎn)開始與多家銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。信貸額度超過100億，銀行貸款是S房地產(chǎn)的主要融資渠道之一。表4.2銀行借款融資情況2015年2016年2017年2018年2019年總?cè)谫Y金額（億元）651.17673.44708.9730.41759.57銀行借款金額（億元）207.51199.8213.97233.77248.57數(shù)據(jù)來源：年報(bào)分析觀察表4.2，S房地產(chǎn)銀行借款無論從金額還是占總?cè)谫Y金額的比重都呈上升狀態(tài)。2017年、2018年S銀行借款余額占總?cè)谫Y金額的比重均達(dá)到了1/3以上，說明了銀行借款方式在S房地產(chǎn)融資模式中的重要地位，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改變目前這種形式，這樣也能促進(jìn)金融市場的發(fā)展。（4）增發(fā)股票我國房地產(chǎn)市場專注于增發(fā)股票。通過調(diào)整資本結(jié)構(gòu)可以獲得大量股權(quán)融資，不用返還融資所得資金。同時，增發(fā)股票，股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化有稀釋股權(quán)、分散公司控制權(quán)的缺點(diǎn)。從表4.3開始，S的股票融資頻率略高，這也反映了S股票集中度低的特點(diǎn)。表4.3S股票融資情況2015年2016年2017年2018年2019年發(fā)行股價（元）4.44.4發(fā)行數(shù)量（億股）88888募集資金合計(jì)（億元）37.637.632.835.235.2數(shù)據(jù)來源：年報(bào)分析2.新型融資方式（1）合作開發(fā)與墊資S房地產(chǎn)公司與政府合作，收購城市土地。S房地產(chǎn)重建了上海的新世界，以及后來成功的經(jīng)營管理，為其在上海得到良好聲譽(yù)，強(qiáng)化了公司的外部形象，使S老城區(qū)成功轉(zhuǎn)型。同時與當(dāng)?shù)毓竞献?，共同拿地、開發(fā)、管理。S在不同的地方，考慮自身利益，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)際情況等因素S房地產(chǎn)與當(dāng)?shù)毓竞献鏖_發(fā)。降低了S房地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)。（2）房地產(chǎn)信托據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)顯示，2018年S房地產(chǎn)與中國人壽信托等成立合營公司。合營企業(yè)的首項(xiàng)投資是通過一家新成立的合資公司進(jìn)行投資。于2018年12月29日，合營企業(yè)成立的合資公司與中國人壽信托訂立一份協(xié)議，以收購SinothinkHoldingsLimited的全部已發(fā)行股本，以及SinothinkHoldingsLimited尚欠中國人壽信托的若干股東貸款。于2018年12月29日，根據(jù)有關(guān)該合資公司的股東契據(jù)，S獨(dú)立實(shí)體承諾于該合資公司投資1.405億美元。（3）海外融資S房地產(chǎn)及ShuiOnDevelopment2019年11月4日發(fā)行2023年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，與渣打銀行、瑞士銀行香港分行訂立購買協(xié)議，并將作為綠色融資框架下的綠色債券發(fā)行，票據(jù)利率為5.75%。于2020年2月21日擬發(fā)行于2025年到期4億美元5.50%優(yōu)先境外票據(jù)。于2020年8月17日與瑞士銀行及渣打銀行發(fā)行本金總額5億美元6.15%于2024年到期的優(yōu)先境外票據(jù)。這是S房地產(chǎn)近幾年通過海外融資方式獲取的融資金額。（三）小結(jié)公司的資本結(jié)構(gòu)對企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展有著重要的影響，判斷融資策略是否適合和融資獲得的資金是否滿足企業(yè)需求有十分重要的意義。隨著S房地產(chǎn)不斷調(diào)整融資策略，不斷優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，來配合企業(yè)業(yè)務(wù)開展。在不同時期，公司可以采用銀行貸款、股票上市、商業(yè)信用貸款等融資方式，大規(guī)模融資，在融資過程中逐漸影響資本結(jié)構(gòu)。合理的融資策略不僅可以優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，而且可以提高企業(yè)的價值。五，房地產(chǎn)融資建議（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)基礎(chǔ)實(shí)力融資只是增強(qiáng)企業(yè)的一種手段，要想擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，也要增強(qiáng)企業(yè)的基礎(chǔ)實(shí)力。S房地產(chǎn)通過進(jìn)行改革模式推動集團(tuán)轉(zhuǎn)型，加強(qiáng)以上海為發(fā)展重心。其中有增加土地儲備，保證企業(yè)財(cái)務(wù)狀況公開透明來增加自身基礎(chǔ)實(shí)力。所以要增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力必須從不同方面出發(fā)。一是從市場投機(jī)行為變?yōu)橐允袌鰹榛A(chǔ)，明確客戶需求和結(jié)合公司資源，找到公司在市場上的定位；二是制定戰(zhàn)略計(jì)劃，重點(diǎn)圍繞企業(yè)資本運(yùn)作、品牌影響、內(nèi)部管理、市場調(diào)查等與公司業(yè)務(wù)相關(guān)的工作。最后，提高產(chǎn)品競爭力，調(diào)整營銷策略，增強(qiáng)整體業(yè)務(wù)盈利能力，有效利用資本創(chuàng)造利益的能力，分析市場結(jié)合產(chǎn)品打造出獨(dú)特品牌。找到公司的短板并消除，使企業(yè)均衡發(fā)展。（二）多元化融資體系當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)也都在慢慢改變，從單一到多元，但是依然出現(xiàn)資金不足的情況，這需要房地產(chǎn)企業(yè)形成符合企業(yè)發(fā)展的融資體系，清楚企業(yè)適合哪些融資方式，哪些方式可以慢慢接觸，了解其門檻，風(fēng)險(xiǎn)程度，而不是只是多用了一種融資方式，各方式之間沒有聯(lián)系，無法相互影響，這樣起不到降低融資風(fēng)險(xiǎn)的目的，后續(xù)還會出現(xiàn)資金不足的情況，甚至出現(xiàn)類似根基不牢，資金鏈斷裂的情況。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該發(fā)現(xiàn)各方式的優(yōu)點(diǎn)，進(jìn)行融合，形成一個多元的融資體系，還可能創(chuàng)造出新的融資方式。所以，企業(yè)要想突破瓶頸，擺脫資金不足、融資難的困境，就要不拘泥于一種或幾種方式，要形成符合企業(yè)的融資體系，最終的目的是為企業(yè)融到資金。（三）補(bǔ)充房地產(chǎn)金融體系補(bǔ)充房地產(chǎn)融資的法律法規(guī)，讓法律能更好的保護(hù)企業(yè)的權(quán)益，降低融資門檻，讓企業(yè)盡可能達(dá)到。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和多元化融資，也會有新的融資方式產(chǎn)生，甚至創(chuàng)造出新的融資體系，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能穩(wěn)步發(fā)展。所以必須健全法律法規(guī)，加強(qiáng)監(jiān)管，防范風(fēng)險(xiǎn)，使各種符合法律的新型融資方式得到保護(hù)，使房地產(chǎn)企業(yè)有多種選擇。金融市場是否穩(wěn)定，是由各行各業(yè)決定的，它們受到國家宏觀調(diào)控的影響，會形成連鎖反應(yīng)，帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，這需要依靠有效的機(jī)制和相應(yīng)的監(jiān)管體系來保障經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)才能獲得充裕的資金，開發(fā)新的項(xiàng)目，整個行業(yè)也蓬勃發(fā)展。（四）完善現(xiàn)代融資方式，創(chuàng)新