第七章收益法及其應用

第七章收益法及其運用本章主要內容收益法的根本原理折現(xiàn)與資本化純收益與復原利率確實定收益復原法的運用收益法的派生方法第一節(jié)收益法的根本原理每年凈賺400萬元4000萬元10%的年利率400萬元純收益第一節(jié)收益法的根本原理收益法：運用適當?shù)膹驮?，將房地產(chǎn)的未來純收益額經(jīng)過折現(xiàn)計算進展復原，從而確定房地產(chǎn)價錢。第一節(jié)收益法的根本原理實際根據(jù)房地產(chǎn)的成效相對稀少性〔1〕成效價值論有效需求〔2〕地租實際土地價錢是土地地租的資本化收入。第一節(jié)收益法的根本原理運用范圍〔1〕租賃房地產(chǎn)〔2〕營業(yè)用房地產(chǎn)收益的可計量性：待估價房地產(chǎn)為來年純收益可以用貨幣計量?！?〕收益的可計量性〔2〕收益的延續(xù)性運用條件〔3〕收益的穩(wěn)定性〔4〕復原利率的可確定性〔5〕風險的可衡量性第一節(jié)收益法的根本原理收益法的優(yōu)點〔1〕運用范圍較廣〔2〕實際根據(jù)充分收益法的缺乏〔3〕符合購買者的投資目的〔1〕純收益及復原利率確實定相當困難〔2〕僅根據(jù)預期的純收益確定價錢，難免脫離實踐〔3〕適用范圍仍有一定的局限性第一節(jié)收益法的根本原理運用中需留意的問題〔1〕收益法中的收益是指預期的純收益〔2〕純收益是指正常的純收益〔3〕復原利率是指市場而又合理的復原利率收益法的估價步驟確定估價額計算待估價房地產(chǎn)價錢計算復原利率確定年純收益第二節(jié)折現(xiàn)與資本化折現(xiàn)現(xiàn)值：指資金折算至基準年的數(shù)值，也稱折現(xiàn)值。折現(xiàn)：將時點處的資金時值折算為現(xiàn)值的過程。資金的時間價值指資金在周轉運用過程中由于時間要素而構成的不同價值，也就是指等量貨幣在不同的時點上具有不同的價值。第二節(jié)折現(xiàn)與資本化資金的時間價值單利法〔靜態(tài)法〕：復利法〔動態(tài)法〕：指資金在周轉運用過程中由于時間要素而構成的不同價值，也就是指等量貨幣在不同的時點上具有不同的價值。第二節(jié)折現(xiàn)與資本化折現(xiàn)的實現(xiàn)方法1單利折現(xiàn)〔靜態(tài)折現(xiàn)〕：2復利折現(xiàn)〔動態(tài)折現(xiàn)〕：復利現(xiàn)值，年金現(xiàn)值第二節(jié)折現(xiàn)與資本化現(xiàn)值的計算方法復利現(xiàn)值指未來一定量的資金的如今價值.第二節(jié)折現(xiàn)與資本化現(xiàn)值的計算方法年金現(xiàn)值年金：指在一定時期內，間隔相等的時間收付相等的金額。年金現(xiàn)值：指在未來一定時期內，每年首付等額資金的現(xiàn)值之和。第三節(jié)純收益與復原利率確實定純收益確實定純收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)所產(chǎn)生的總收益在扣除有關總費用后的余額，屬于房地產(chǎn)的客觀、繼續(xù)、穩(wěn)定的適當收益。實踐純收益客觀純收益無限期純收益有限期純收益有形收益無形收益折舊前純收益折舊后純收益稅前純收益稅后純收益純收益的分類第三節(jié)純收益與復原利率確實定純收益確實定純收益的計算根本公式：年純收益=年總收益—年總費用詳細公式：租賃性房地產(chǎn)：年純收益=年租賃收入—年租賃費用運營性房地產(chǎn)：年純收益=年運營收入—年租賃費用第三節(jié)純收益與復原利率確實定計算租賃房地產(chǎn)純收益應留意的問題：簽署契約的時間1.租金的內容2.租賃習慣的不同3.出租率的高低4.第三節(jié)純收益與復原利率確實定純收益確實定計算純收益應留意的問題作為房地產(chǎn)估價根據(jù)的純收益是由房地產(chǎn)產(chǎn)生的；純收益的客觀、繼續(xù)、穩(wěn)定，同樣適用于總收益和總費用；對于非收益性自用房地產(chǎn)也可以經(jīng)過其它方法確定其純收益，繼而運用收益法進展估價；總費用的扣除是純收益的關鍵。第三節(jié)純收益與復原利率確實定復原利率確實定復原利率是指將房地產(chǎn)的年純收益復原為價錢的利率。個別復原利率綜合復原利率復原利率的分類土地復原利率建筑物復原利率房地合一評價時運用的復原利率第三節(jié)純收益與復原利率確實定復原利率確實定關于確定復原利率的不同觀念以資金的社會平均利潤作為復原利率1.以房地產(chǎn)行業(yè)的投資利潤率作為復原利率2.以本質利率作為復原利率3.確定復原利率時應思索的要素個別性1.風險性2.第三節(jié)純收益與復原利率確實定本質利率：是指以銀行1年期存款利率為根底，進展物價指數(shù)調整后，再扣除已成所得稅后得到的利率。普通利率的組成：純粹的利息率，風險補貼率，貨幣貶值率第三節(jié)純收益與復原利率確實定復原利率確實定實踐確定復原利率常用的方法市場法1.調整法2.估算法3.第三節(jié)純收益與復原利率確實定市場法1.是指以市場上類似房地產(chǎn)的復原利率為根底進展計算，對實例的要求與市場比較法完全一樣。直接法：接搜集類似房地產(chǎn)的復原利率，從而確定待估房地產(chǎn)的復原利率。間接法：先搜集類似房地產(chǎn)的純收益和價錢，在運用收益復原法計算其復原利率，然后確定待估房地產(chǎn)的復原利率。第三節(jié)純收益與復原利率確實定調整法2.估算法3.結合待估價房地產(chǎn)的特點，對土地或建筑物的普通復原利率進展適當調整，從而確定所需復原利率。先列出各種投資風險程度及其投資風險率的大小，然后根據(jù)待估價房地產(chǎn)的投資風險等要素，估算出與此相順應的投資收益率作為復原利率。第三節(jié)純收益與復原利率確實定復原利率確實定個別復原利率與綜合復原利率的換算前提：知建筑物和土地的價錢，及其中恣意兩個復原利率?！?〕純收益為折舊后的收益時的換算〔2〕純收益為折舊前的收益時的換算第三節(jié)純收益與復原利率確實定復原利率確實定個別復原利率與綜合復原利率的換算〔1〕純收益為折舊后的收益時的換算第三節(jié)純收益與復原利率確實定復原利率確實定個別復原利率與綜合復原利率的換算〔2〕純收益為折舊后的收益時的換算第三節(jié)純收益與復原利率確實定7-7例根據(jù)市場法可知某房地產(chǎn)中土地與建筑物價錢的構成比例為4:6，假設土地和建筑物的復原利率分別為10%和12%，那么該房地產(chǎn)的綜合復原利率為_____________,假設建筑物的折舊率為2.5%，那么該房地產(chǎn)的綜合復原利率為_____________.第四節(jié)收益復原法的運用收益復原法的公式〔一〕年收益為一定值，即各年不變時〔二〕年純收益呈規(guī)那么性變化時的復原有限期年純收益的復原永久性年純收益的復原折舊后年純收益的復原折舊前年純收益的復原按等差級數(shù)遞增或遞減的純收益的復原〔永久性，有限期〕按等比級數(shù)遞增或遞減的純收益的復原〔永久性，有限期〕〔三〕純收益及復原利率各年變化時有限期年純收益的復原〔一〕年收益為一定值，即各年不變時可視為年金，那么有：留意年限確實定：建筑物年限<土地運用年限：以建筑物年限為準，思索土地殘值建筑物年限>土地運用年限：以土地運用年限為準，思索建筑物殘值有限期年純收益的復原〔一〕年收益為一定值，即各年不變時思索年限和殘值：永久性年純收益的復原〔一〕年收益為一定值，即各年不變時即純收益為年金，那么有：當收益為永久性時，n趨近于無窮大折舊后年純收益的復原〔一〕年收益為一定值，即各年不變時當收益為永久性時當收益為有限期時折舊前年純收益的復原〔一〕年收益為一定值，即各年不變時當收益為永久性時當收益為有限期時按等差級數(shù)遞增或遞減的純收益的復原〔二〕年收益呈現(xiàn)規(guī)那么變化時的復原當收益為永久性時當收益為有限期時，各年遞增時：當收益為有限期時，各年遞減時：按等差級數(shù)遞增或遞減的純收益的復原各年純收益：房地產(chǎn)價錢：按等比級數(shù)遞增或遞減的純收益的復原〔二〕年收益呈現(xiàn)規(guī)那么變化時的復原當收益為永久性時當收益為有限期時，各年遞增時：當收益為有限期時，各年遞減時：收益復原法根本公式收益法的普通公式a1a2a3……atat+1……an0123……tt＋1……n收益復原法根本公式收益法的普通公式a1a2a3……atat+1……an0123……tt＋1……n——有限期公式——無限期公式當年收益不變時：收益復原法根本公式——有限期——無限期0123……naa+ba+2b……a+(n-1)bai=a+(i-1)b當年收益按等差級數(shù)變化時：收益復原法根本公式當年收益按等比級數(shù)變化時：——有限期公式n=∞——無限期公式r=q有限期0123……naa(1+q)a(1+q)2……a(1+q)n-1ai=a(1+q)i-1第五節(jié)收益法的派生方法剩余法收益倍數(shù)法收益法的派生方法購買年法收益分析法第五節(jié)收益法的派生方法—剩余法剩余法根據(jù)房地一體的純收益總額單獨求取土地或建筑物價錢的一種方法。第五節(jié)收益法的派生方法—剩余法〔1〕求取土地〔或建筑物〕的價錢；〔2〕計算歸屬于土地〔或建筑物〕的純收益；〔3〕計算歸屬于建筑物〔或土地〕的純收益；〔4〕求取建筑物〔或土地〕的價錢。步驟土地剩余法建筑物剩余法第五節(jié)收益法的派生方法—剩余法對土地的剩余收益進展資本化，據(jù)以確定土地價錢的一種方法?！?〕求取建筑物的價錢；〔2〕計算歸屬于建筑物的純收益；〔3〕計算歸屬于土地的純收益；〔4〕求取土地的價錢。步驟土地剩余法第五節(jié)收益法的派生方法-剩余法例7-17在一幅3000㎡的土地上建成建筑面積為2000㎡的房屋，根據(jù)本錢法，建筑物的現(xiàn)時價錢為2000×1200=240萬元，該建筑物尚可運用20年，建筑物的復原利率為12%，土地的復原利率為10%。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金規(guī)范出租，運用面積為建筑面積的60%，不含折舊費的年租賃費為72萬元。根據(jù)土地剩余法確定土地的價錢。第五節(jié)收益法的派生方法〔1〕求取建筑物的價錢；〔2〕計算歸屬于建筑物的純收益；〔3〕計算歸屬于土地的純收益；〔4〕求取土地的價錢。第五節(jié)收益法的派生方法—剩余法對建筑物的剩余收益進展資本化，據(jù)以確定建筑物價錢的一種方法?！?〕求取土地的價錢；〔2〕計算歸屬于土地的純收益；〔3〕計算歸屬于建筑物的純收益；〔4〕求取建筑物的價錢。步驟建筑物剩余法第五節(jié)收益法的派生方法-剩余法例7-18在一幅3000㎡的土地上建成建筑面積為2000㎡的房屋，根據(jù)市場法估價，該幅土地的現(xiàn)時價錢為3000㎡×1150元/㎡=345萬元。土地的復原利率為10%，建筑物的復原利率為12%，建筑物尚可運用20年。假定該房地產(chǎn)用于出租，每月每平方米運用面積的租金規(guī)范為100元，運用面積系數(shù)為60%，不含折舊費的年租賃費為72萬元。運用建筑物剩余法確定建筑物的價錢。第五節(jié)收益法的派生方法〔1〕求取土地的價錢；〔2〕計算歸屬于土地的純收益；〔3〕計算歸屬于建筑物的純收益；〔4〕求取土地的價錢。第五節(jié)收益法的派生方法—收益倍數(shù)法按照房地產(chǎn)總收益的一定倍數(shù)來確定房地產(chǎn)的價錢。收益倍數(shù)法適用范圍：地價補償，農(nóng)地價錢農(nóng)地價錢是農(nóng)地收益或假設干年農(nóng)地收益平均值的假設干倍，這個倍數(shù)普通由買賣雙方協(xié)議，或由政府根據(jù)市場實踐成交情況確定。第五節(jié)收益法的派生方法—購買年法按照房地產(chǎn)的純收益和一定購買年數(shù)，確定房地產(chǎn)價錢的一種估價方法。購買年法年純收益不變、且為永久性時：年純收益不變、且為有限期時：第五節(jié)收益法的派生方法-購買年法例7-19一幅土地用于出租，每年可產(chǎn)生純收益為20萬元，假設土地復原利率為10%，利用購買年法求土地的現(xiàn)時價錢。例7-20某房地產(chǎn)用于出租，在20年內每年可產(chǎn)生純收益40萬元，綜合復原利率為12%，試求該建筑物的現(xiàn)時價錢。第五節(jié)收益法的派生方法-購買年法分析購買年法的本質依然是純收益的復原；例7-21一幅土地用以出租，每年的純收益是20萬元，出讓期為50年，土地復原利率為8%，試計算該幅土地的出讓價錢。購買年法的計算，隨純收益的不同而不同；購買年法在我國土地出讓金或轉讓價錢確實定方面有一定的現(xiàn)實意義。第五節(jié)收益法的派生方法—收益分析法根據(jù)待估價房地產(chǎn)在一定時間內能夠產(chǎn)生的期望純收益〔折舊后純收益〕以及有關的租賃費用，從而確定待估價房地產(chǎn)租金