華聯(lián)超市選址報告

./上海華聯(lián)超市選址報告上海華聯(lián)超市選址報告.TOC\o"1-3"\h\u6364前言 123076一、新店的地理形勢 215882二、新店址周圍商業(yè)環(huán)境及競爭店環(huán)境 322284三、競爭者分析 418965四、新店周圍居民及流動人口消費結(jié)構(gòu)及消費層次 5210521、新商場的消費市場構(gòu)成 69512、新商場顧客消費的特點及消費層次的粗劣劃分 72148五、新店開業(yè)后預(yù)計能輻射到的圍 826131、輻射力度最強的圍 89342、輻射力較弱的圍 820309六、新店的營業(yè)面積及商品結(jié)構(gòu) 826168七、新店的市場定位及經(jīng)營特色 935651、市場介紹 98052、目標市場 1025993、顧客購買準則 11322744、經(jīng)營特色 114269八、新店的經(jīng)營效益預(yù)估 13128501.預(yù)估營業(yè)額〔每月1352042.預(yù)估各項經(jīng)營開支〔不計前期投資〔每月 141538九、新店未來前景分析 15前言華聯(lián)超市股份是中國國第一家上市的連鎖超市公司,其前身為成立于1993年1月的華聯(lián)超市公司。公司以"挑戰(zhàn)極限,追求卓越"為企業(yè)精神,以"低成本、低投入、高效益、高產(chǎn)出"為經(jīng)營原則,以特許加盟為經(jīng)營特色,形成了以標準超市、大賣場、便利店為主營業(yè)態(tài),以現(xiàn)代化物流和信息化管理為核心技術(shù),以開拓全國市場、參與全球競爭為目標的經(jīng)營格局。任何一個零售商,無論其規(guī)模多大,也無論其貨架上的物品是何其的物美價廉,其選址必須準確,恰當?shù)牡刂纺軒Ыo你比較好的商圈,而商圈又是企業(yè)的生命之所在。因此,簡而言之,選址很重要,不可小視.

一片土地,在一些人眼里顯得很簡單,但在另一些人眼里就會復(fù)雜起來。更多的人則喜歡將以下這句話當作店鋪經(jīng)營的"圣言"：LOCATION

,

LOCATION

,

AND

LOCATION

.〔店址,店址,還是店址。

因此,為了保證華聯(lián)超市的將來的良好效益和前景,我們首先必須對超市的選址進行分析。

由于市市競爭太過激烈,所以我們?nèi)A聯(lián)超市連鎖集團預(yù)設(shè)的新店設(shè)立區(qū)域處于市中心附近的濠南路。一、新店的地理形勢新店地處交通發(fā)達,人流量多的濠南路220號,集購物、休閑、娛樂于一體。二、新店址周圍商業(yè)環(huán)境及競爭店環(huán)境1、優(yōu)勢分析：新店附近有市終極人民法院、博物館、城市博物館、三元橋、博物館人民公園、紡織學院、職業(yè)大學、農(nóng)業(yè)大學、購物一條街、距汽車站5.4公里、火車站10.3公里,附近公交有8路、31路、52路,然而,周邊地區(qū)至今都沒有一個大型超市,這為我們?nèi)A聯(lián)超市提供了一個巨大的市場空間、為市場前期運作提供了一個很好的切入機會。另外,在此地段開超市可以避開激烈的市場競爭,如家樂福、果、大潤發(fā)等；且距離目標顧客近,能夠為他們提供一個便利的購物場所。2、劣勢分析：就目前的消費者行為而言,很難經(jīng)營高檔商品。因為目前消費者似乎已形成一個習慣——高檔消費品一般都去市中心買。因此在此經(jīng)營,得必須花一定的時間來改變消費者的這種行為,培養(yǎng)他們新的購物習慣。另外,學生是其主要的購物群體,在此經(jīng)營會遇到寒暑假期間,學生放假所帶來的人流量急劇減少的銷售淡季。三、競爭者分析在終端越來越成為眾多商家,廠家重視的年代,便利店,超市,百貨商場,購物廣場,大型賣場等都在各地迅速發(fā)展。這對后來者來說即是機遇,又是挑戰(zhàn)。新店周圍有大量的購物場所,如文峰超市、購物一條街,它們是市要的購物場所,不光吸納了市中心的市民,而且也吸引了大量的郊區(qū)消費者。同樣,鞋子、服飾也面臨著來自城市中心的競爭,這必然會影響濠南路周邊的消費者,形成一種遠程競爭格局。近的比較大的超市的競爭：如文峰超市,競爭會比較強烈,形成一種巨大的威脅,他是華聯(lián)超市最大的競爭對手,因為彼此都爭奪附近的客源,它在此已經(jīng)多年,已經(jīng)有一批忠誠顧客,并且有一種先入為主的感覺,規(guī)模也有一千多平方米,商品也比較齊全。2、就近的小店的競爭：小店在濠南路附近大量的存在,他們遍布各個角落,各條小巷,這些店的面積都非常小,商品以日用小商品為主,且產(chǎn)品單一,品種少,價格比大超市稍貴,消費者一般只是圖個方便而進行購買,它除了方便以外基本上也就沒別的優(yōu)勢了,因此消費者絕對不會一次性買好多,它也不能形成固定消費群體。當然小店的大量存在,它的出貨量也是不容忽視的。但是華聯(lián)超市只要以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品質(zhì)量、優(yōu)惠的產(chǎn)品價格和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)態(tài)度,小店就不足為懼。四、新店周圍居民及流動人口消費結(jié)構(gòu)及消費層次濠南路周圍分布著紡織學院、職業(yè)大學、農(nóng)業(yè)大學、技師學院,周邊居民最為集中的干道,學生和居民流量特別大,而且是學生乘車去市區(qū)的必經(jīng)之路,把各個大專院校的人匯集到這,也能讓這里的人們順利地返回各自的出發(fā)地。這里是交通最便利的地方。根據(jù)上面的情況,新商場的主要商圈是：以濠南新村為圓心向四周輻射,包括紡織學院、職業(yè)大學、農(nóng)業(yè)大學的學生及周圍的本地居民。1、新商場的消費市場構(gòu)成1、周圍居要從事的工作是：餐館,服裝,副業(yè)等服務(wù)領(lǐng)域,他們的收入水平一般較高。他們不再只關(guān)注基本生存的物質(zhì)消費的提高,他們越來越關(guān)注生活的質(zhì)量。其他生活不很富裕的居民,他們經(jīng)濟不寬裕、生活忙碌,又不愿花更多的車費到城里買高檔的用品,更是迫切需要在附近有一家大型市場能滿足他們的購買。3、商場周圍規(guī)模不等的大中專院校,他們是新商場的主要消費者,規(guī)模比較大的有紡織學院、職業(yè)大學、農(nóng)業(yè)大學人數(shù)都在6000及以上。學生生活費平均每月在500-700元左右,除去伙食費外,每人每月有300以上用于日用品、學習用品、水果、小吃、護膚化妝品、禮品、通訊費用等的消費。這些消費大都能在一家綜合商場里得到供應(yīng)。2、新商場顧客消費的特點及消費層次的粗劣劃分有關(guān)資料顯示,市人民生活水平在整個省處的水平,還是相對比較高的?，F(xiàn)在的學生大多是網(wǎng)絡(luò)媒體大眾化催生出來的第三代消費者〔亦稱為"e人類",他們生長在技術(shù)成熟的環(huán)境里,永遠追求并接受新奇的事物和思想。他們所"創(chuàng)建"的亞文化主要是以好玩、動感、刺激、享樂為主題的,標新立異是他們的座右銘,與眾不同則是他們的追求目標。他們追逐時尚、更體現(xiàn)出其卓而不群的生活品味,獨特個性的生活方式。新商場的建立將更加激發(fā)他們的消費。同時這些學生群又要受到每月有限生活費的制約。但不管怎么說這是一群很可觀的顧客,只要商品迎合了他們的口味,利潤應(yīng)該很豐厚。他們應(yīng)該算中層消費者了。周邊院校的教工、單位的職工和領(lǐng)導人是這里高檔商品的主要消費者,同時他們的一次購買量很大,又屬于家庭式的集體購買,部分高消費的學生能跟這些高收入高消費者比甚至有時比他們的老師還要量多、檔次高。這些同胞是商場的高消費者。五、新店開業(yè)后預(yù)計能輻射到的圍1、輻射力度最強的圍根據(jù)濠南路220號的地理位置、交通、街道環(huán)境以及主要消費者〔周邊在校大學生的購買習慣和購買力進行分析。他的主要輻射圍包括紡織學院、職業(yè)大學、農(nóng)業(yè)大學及周圍的本地居民。2、輻射力較弱的圍新店開業(yè)可能將吸引到通京大道以東的一些學生,白領(lǐng),居民但輻射強度較弱。六、新店的營業(yè)面積及商品結(jié)構(gòu)超市入口處推車提籃擺放處洗滌用品化妝用品日用品筆、學生用品辦公用品灶具家電床上用品休閑男女裝童裝毛巾、襪子、鞋、圍巾男女衣煙酒糖茶保健品熟食區(qū)食品蔬菜區(qū)水果區(qū)西式糕點面包超市出口及收銀臺庫房七、新店的市場定位及經(jīng)營特色1、市場介紹目前中國百貨商店的發(fā)展呈現(xiàn)出規(guī)模大型化、組織集團化、經(jīng)營多元化和向新業(yè)態(tài)延伸的特點。從市場形勢看,大型百貨商場表現(xiàn)為如下現(xiàn)狀：同業(yè)過度擴競爭。從近年的發(fā)展情況看,多數(shù)城市的百貨零售企業(yè)建設(shè)速度遠遠超過了居民實際購買力增長水平。在大中城市,年銷售額在1.2億元以上的大型商場由20XX的98家擴大到20XX的1000家以上,還有相當數(shù)量在建或籌建。為了擴大銷售、提高市場份額,各商家把利潤降到最低限度。大量對利潤率預(yù)期較低的小零售商使行業(yè)的收益水平進一步惡化。不同商業(yè)業(yè)態(tài)競相擠占市場份額。各種不同商業(yè)業(yè)態(tài)以各自不同的特色吸引消費者,擠占市場份額。20XX中國零售業(yè)50強中增長最慢的10家企業(yè),其中9家都是大型百貨店,均為負增長；50強前10位中超市占了5席,一改過去由百貨店居于主導地位的歷史。同時,與傳統(tǒng)百貨店具有類似特征的集體商業(yè)的市場份額也呈現(xiàn)下滑趨勢。市場缺乏熱點,消費需求明顯斷層。城鄉(xiāng)居民收入水平有了一定提高,普及型、溫飽型需求已經(jīng)基本飽和,而新的高水平的購買能力尚未形成,對檔次較高的享受型、發(fā)展型需求尚處于"可望而不可及"的狀況,加之居民購買力多渠道大量分流,商品消費需求在近幾年將會逐步減弱。因此,消費品市場難以出現(xiàn)熱點商品。2、目標市場目前伴隨商圈大中專學校的"校轉(zhuǎn)院"、"院轉(zhuǎn)大學",各大中專院校都在擴招,以職業(yè)大學為中心的院校區(qū)的學生人數(shù)越來越多,購物娛樂的地點大多首選為辛苦坐車到市區(qū)的各大商場,其消費的每年花費雖本小組尚無這方面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,但相信數(shù)目不小,根據(jù)觀察,教育產(chǎn)業(yè)是市的重要產(chǎn)業(yè)之一,旗首可以使該商圈的居民及學生免于坐車走路一個多小時,只為到某商場購買生活用品,為消費者減去路途的勞累,以及不必要的花費。而我們的商圈的劃分是：以濠南新村為圓心向四周輻射,包括紡織學院、職業(yè)大學、農(nóng)業(yè)大學的學生及周圍的本地居民。3、顧客購買準則方便快捷,這個市場遠離鬧市區(qū),顧客為什么選擇我們這家商場購物休閑,路程短,購物方便是我們贏得這個市場的首要一個訴求點。時尚流行,我們顧客年齡段以15~24歲為主,這個年齡的消費者對時下流行的事物特別敏感也喜好追逐潮流,如果我們不牢記這點,我們會永遠失去我們的"上帝"。4、經(jīng)營特色商場在找準了自己的市場定位以后,則是要調(diào)整好經(jīng)營商品的結(jié)構(gòu)。調(diào)整商品結(jié)構(gòu),貴在經(jīng)常持久。商場的市場定位,當然要根據(jù)市場形勢的變化進行定期調(diào)整,但更重要的是經(jīng)營的商品也必須不斷調(diào)整,某種商品在前些時期是暢銷的,但由于另一種新款式的出現(xiàn)而變得滯銷了,這是事物發(fā)展的必然規(guī)律,每種商品都有一定的周轉(zhuǎn)期,不可能有"永久牌"的。商場要根據(jù)市場需求,不斷引進名、特、優(yōu)、新,而又適銷對路的商品,及時調(diào)整經(jīng)營商品的結(jié)構(gòu),使商場保持旺盛的生命力。那么它就應(yīng)該具備以下的經(jīng)營特色。是下羅目前品種最全,經(jīng)營最具規(guī)模的及商場、超市為一體的娛樂、休閑中心；兼品牌、大賣場于一體,既適合學生及一般家庭消費又適合小康家庭消費。獨創(chuàng)具有國際化的整體休閑設(shè)計和裝修,集功能、裝飾于一體；實行綠色環(huán)保裝修。在做好營業(yè)大廳建設(shè)的同時,重點做好顧客休息室、試衣間、衛(wèi)生間的建設(shè),努力營造現(xiàn)代、舒適的良好購物環(huán)境。商場設(shè)有現(xiàn)場咨詢。商場在經(jīng)營布局中努力體現(xiàn)人文化,以"方便顧客購物"為基點,重視顧客購物動線設(shè)計。商場更加突出服務(wù)功能,更為強化以顧客為中心的經(jīng)營思想,新增加服務(wù)項目,推出"無障礙退換貨",發(fā)行榮譽顧客購物卡并成立專門服務(wù)機構(gòu)。從室裝修設(shè)計到顧客座椅、飲水機等服務(wù)性設(shè)備的購置,從宣傳欄到指引標牌,每個細節(jié)在保證實用性的基礎(chǔ)上,均力求使顧客感到方便、舒適。商場員工將以;顧客滿意、供應(yīng)商滿意、領(lǐng)導滿意、同事滿意""四個滿意"的服務(wù)理念為指導,為顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。商場將以一流的服務(wù)、優(yōu)美的購物環(huán)境、獨特的品牌形象和經(jīng)營特色,使置身于商場的消費者得到舒適、方便、完美的購物感受,成為浦口橋北甚至市的新亮點。八、新店的經(jīng)營效益預(yù)估1.預(yù)估營業(yè)額〔每月

新選的超級市場的商圈有三個層次,第一層次主要商圈包含了紡織學院、職大、農(nóng)院和一些小商店,零散住戶和,居住人數(shù)約三萬人。第二層次即次要商圈的居民包括省市技師學院、市行政學院、及周圍的住戶,約一萬六千人。第三層次邊際商圈包括了航運、大學以及附近居民等,約二萬人。假設(shè)平均每人每月來超市購買食品和日用品約為350元,則：

主要商圈居民支出總額：350×30,000=10,500,000

次要商圈居民支出總額：350×16,000=5,600,000

邊際商圈居民支出總額：350×20,000=7,000,000

據(jù)調(diào)查分析,新開超級市場在昌北開發(fā)區(qū)的市場占有率在主要商圈為45%,在次要商圈為25%,在邊際商圈為10%,則：

主要商圈購買力為：10,500,000×45%

=

4,725,000

次要商圈購買力為：5,600,000

×25%

=

1,400,000

邊際商圈購買力為：7,000,000

×10%

=

700,000

該新店每月營業(yè)潛力可估計為：

4,725,000

+

1,400,000

+

700,000

=

6,825,000元

即

682.5萬元預(yù)估各項經(jīng)營開支〔不計前期投資〔每月固定費用：

員工工資以及福利費用：45,000

設(shè)備折舊費：20,000水電費：21,000

管理費：8,000

分擔總部費用：200,000變動費用：

運雜費：300,000

保管費：60,000

包裝費：30,000

商品耗損費：25,000

借款利息：350,000

保險費：150,000營業(yè)稅：486,000總計：

1,695,000元3.收益分析預(yù)估經(jīng)濟收益額=預(yù)估營業(yè)額〔每月-

商品成本

-預(yù)估各項經(jīng)營開支〔不計前期投資〔每月

=6,825,000

–

3,976,000

-

1,695,000

=1,154,000

元九、新店未來前景