某市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資分析報(bào)告

揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)投資分析報(bào)告12/16/20231城市認(rèn)知12/16/20232城市歷史素描揚(yáng)州曾因水路暢達(dá)而興盛歷史上的揚(yáng)州“因水而興，因水而發(fā)〞，曾極度繁華富庶。唐代，揚(yáng)州是中國四大貿(mào)易港口之一；清康乾時(shí)期，其以鹽運(yùn)和錢糧漕運(yùn)而繁盛。現(xiàn)代交通物流體系的興起使得其水路優(yōu)勢(shì)喪失，經(jīng)濟(jì)逐漸衰落嘉道之后，鹽業(yè)衰敗，隨著公、鐵交通運(yùn)輸崛起，昔日占盡水運(yùn)便利的交通要沖，變成閉塞之地，揚(yáng)州從曾經(jīng)的長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，漸漸滑落為區(qū)域邊緣城市。曾是文藝繁榮之地地方文化曾因經(jīng)濟(jì)的興旺而繁榮，以“揚(yáng)州八怪〞為代表的清代為其開展的鼎盛時(shí)期，后隨著經(jīng)濟(jì)地位的下降而逐漸沒落?！奥?lián)合國人居獎(jiǎng)〞獲獎(jiǎng)城市作為一座千年古城，揚(yáng)州擁有著極為優(yōu)質(zhì)的人居環(huán)境。2024年10月4日，聯(lián)合國人居署執(zhí)行主席安娜·貝蒂瓊卡為我國唯一獲獎(jiǎng)城市——揚(yáng)州頒授“聯(lián)合國人居獎(jiǎng)〞。觀點(diǎn)：歷史上的揚(yáng)州作為商貿(mào)及文化中心存在，政治地位相對(duì)較低，決定了其城市集聚與開展將主要依托產(chǎn)業(yè)開展及優(yōu)化的特質(zhì)。12/16/20233愛耍氣派的揚(yáng)州人揚(yáng)州人有“揚(yáng)虛子〞的名字；這個(gè)“虛子〞有兩種意思:一是大驚小怪，二是以少報(bào)多，總而言之，不離乎虛張聲勢(shì)的毛病。他們還有個(gè)“揚(yáng)盤〞的名字，譬如東西買貴了，人家可以笑話你是“揚(yáng)盤〞；又如店家價(jià)錢要的太貴，你可以詰問他，“把我當(dāng)揚(yáng)盤看么？〞盤是捧出來給別人看的，正好形容耍氣派的揚(yáng)州人。又有所謂“商派〞，嘲笑那些仿效鹽商的奢侈生活的人，那更是氣派中之氣派了。但是這里只就一般情形說，刻苦誠篤的君子自然也有；我所敬愛的朋友中，便不缺乏揚(yáng)州人?！沧ⅲ哼x自朱自清?說揚(yáng)州?〕觀點(diǎn)：德國著名社會(huì)學(xué)家韋伯認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)的開展同文化〔宗教〕有著密切的關(guān)系。揚(yáng)州人的性格中貪慕虛榮、愛講排場(chǎng)、追求安逸閑適的生活〔揚(yáng)州城的洗浴業(yè)和餐飲業(yè)極為興旺〕，這或許可以作為其近年來經(jīng)濟(jì)開展緩慢在市民文化方面的極好注解。12/16/20234曾制約其開展的交通瓶頸正在得到改善揚(yáng)州對(duì)外交通示意圖觀點(diǎn):交通的改善，尤其是潤(rùn)揚(yáng)大橋的開通，有效縮短了揚(yáng)州與上海及蘇錫常的距離，使得其更好的接受核心城市的輻射。12/16/20235隨著城市交通體系2024年的突破，城市客流、物流出現(xiàn)明顯上升12/16/20236都市圈規(guī)劃對(duì)于揚(yáng)州城市開展的影響分析南京揚(yáng)州鎮(zhèn)江長(zhǎng)三角城際軌道交通規(guī)劃將大大加快區(qū)域一體化進(jìn)程，但揚(yáng)州仍需借用鎮(zhèn)江這一交通結(jié)點(diǎn)，無直接促進(jìn)作用。南京一小時(shí)都市圈規(guī)劃明確以來，寧鎮(zhèn)揚(yáng)地區(qū)已開通了半小時(shí)一班的高質(zhì)量城市大巴，據(jù)了解，來往客流量逐年快速遞增。另有待考證說法，鎮(zhèn)江、揚(yáng)州區(qū)號(hào)在不遠(yuǎn)的將來將同意改為025，可視為南京推動(dòng)寧鎮(zhèn)揚(yáng)都市圈建設(shè)的實(shí)質(zhì)性舉動(dòng)。觀點(diǎn)：相對(duì)于長(zhǎng)三角而言，充分接受南京輻射是揚(yáng)州更為合理的選擇，然而目前僅在公路交通方面有具體動(dòng)作，仍未提升到產(chǎn)業(yè)銜接的層面，故在短期內(nèi)對(duì)揚(yáng)州城市開展的促進(jìn)作用不大。12/16/202371982年，揚(yáng)州被國務(wù)院首批公布為中國24座歷史文化名城之一。1983年，揚(yáng)州升為地級(jí)市。1996年8月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，揚(yáng)州市行政區(qū)劃調(diào)整。撤銷縣級(jí)泰州市，設(shè)立地級(jí)泰州市，原由揚(yáng)州市代管的泰興、姜堰、靖江、興化4個(gè)縣級(jí)市歸劃泰州市管轄。揚(yáng)州市轄三個(gè)市轄區(qū):廣陵區(qū)、維揚(yáng)區(qū)、邗江區(qū)；一個(gè)縣：寶應(yīng)縣；代管儀征、江都、高郵3個(gè)縣級(jí)市。

寶應(yīng)縣高郵市儀征市江都市維揚(yáng)區(qū)廣陵區(qū)邗江區(qū)83年成為地級(jí)市，現(xiàn)轄三區(qū)一縣，代管儀征、江都、高郵三個(gè)縣級(jí)市9邗江區(qū)：2001年撤縣設(shè)區(qū)，之前曾兩度躋身全國百強(qiáng)縣，現(xiàn)轄11個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)街道辦事處，面積757平方公里，人口50萬，是古城揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)、區(qū)域面積最大、開展?jié)摿ψ钭愕囊粋€(gè)區(qū)。

維揚(yáng)區(qū)歷史上最早的揚(yáng)州城即誕生在今維揚(yáng)區(qū)的土地上，面積120平方千米，人口26萬人，是古城揚(yáng)州的發(fā)祥地。區(qū)內(nèi)風(fēng)景如畫，景色宜人，聞名海內(nèi)外的瘦西湖、大明寺、漢廣陵王墓、史可法紀(jì)念館等名勝古跡均坐落在該區(qū)。廣陵區(qū)原廣陵區(qū)，地改市前的縣級(jí)揚(yáng)州市域；現(xiàn)廣陵人是正宗揚(yáng)州人的代表；廣陵區(qū)位于揚(yáng)州中心城區(qū),面積69平方公里，總?cè)丝?1萬人，由于原來的工業(yè)根底薄弱，產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)又剛剛起步，目前的園區(qū)建設(shè)水平落后于邗江區(qū)和維揚(yáng)區(qū)。12/16/20238城市開展定位：開展成為寧鎮(zhèn)揚(yáng)經(jīng)濟(jì)一體化重點(diǎn)城市；

沿江開發(fā)，構(gòu)建帶狀組團(tuán)式濱江城市群以揚(yáng)州、儀征、江都及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多個(gè)城市核心，呈沿江帶狀發(fā)展。儀征汽車工業(yè)園儀征化學(xué)工業(yè)園揚(yáng)州港口工業(yè)區(qū)邗江工業(yè)園江陽工業(yè)園廣陵產(chǎn)業(yè)園杭集產(chǎn)業(yè)園帶狀組團(tuán)式濱江城市群的定位有利于城市整體經(jīng)濟(jì)活躍度的發(fā)展，但由于產(chǎn)業(yè)類型的區(qū)隔，在一定程度上降低了主城對(duì)人口的凝聚力。觀點(diǎn)：揚(yáng)州市府的意圖在于緊密依托南京以促進(jìn)城市開展。帶狀組團(tuán)式濱江城市群將主要促進(jìn)西部?jī)x征和南部港口工業(yè)區(qū)的開展，而儀征是一個(gè)獨(dú)立的城市體系，其開展對(duì)市區(qū)市場(chǎng)需求的促進(jìn)作用有限。12/16/20239確立“主導(dǎo)向南，西進(jìn)東聯(lián)〞的城市開展方向背后隱藏著復(fù)雜的政治因素?fù)P州城市總體規(guī)劃確立“主導(dǎo)向南、西進(jìn)東聯(lián)〞的城市開展戰(zhàn)略。城市開展關(guān)鍵詞：文化內(nèi)涵看老城區(qū)，現(xiàn)代氣息看新城區(qū)，生態(tài)環(huán)境看瘦西湖景區(qū)，經(jīng)濟(jì)開展看沿江地區(qū)。江澤民：把揚(yáng)州建設(shè)成古代文化與現(xiàn)代文明交相輝映的歷史名城——有了西區(qū)的重點(diǎn)開展。胡錦濤：加強(qiáng)沿江大開展，構(gòu)建長(zhǎng)江黃金水岸線——有了主導(dǎo)向南的城市規(guī)劃。本界市府：以運(yùn)河申遺為突破——有了廣陵新城的規(guī)劃。

揚(yáng)州老城區(qū)城市CLD中心沿江工業(yè)區(qū)文化風(fēng)景區(qū)廣陵新城觀點(diǎn)：雖然揚(yáng)州的規(guī)劃導(dǎo)向在努力迎合眾多領(lǐng)導(dǎo)人的意圖，但最值得關(guān)注的仍是本界市府的政治理想。西區(qū)已經(jīng)率先開展，南部目前遠(yuǎn)未成熟，故東區(qū)將成為未來幾年開展的熱點(diǎn)，且其內(nèi)在思路應(yīng)在于連接近在咫尺的江都。12/16/202310從土地利用規(guī)劃演進(jìn)來看，城市首先向東西擴(kuò)展，再南向擴(kuò)展的趨勢(shì)十清楚朗觀點(diǎn)：土地利用規(guī)劃折射出政府的建設(shè)意圖?？捎纱伺袛喑龀鞘虚_展的脈搏和梯度：西部——東部——南部。此可作為萬科拿地策略的重要考量因素。12/16/202311西部分區(qū)未來城市行政中心大學(xué)城+產(chǎn)業(yè)園西南分區(qū)南部分區(qū)揚(yáng)州港區(qū)、物流區(qū)、化工產(chǎn)業(yè)區(qū)東南分區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，LED產(chǎn)業(yè)園、食品園、物流園東部分區(qū)原城市生活區(qū)河?xùn)|分區(qū)廣陵新城區(qū)，未來城市商務(wù)、行政中心東北分區(qū)老城邊緣區(qū)域、未來物流樞紐瘦西湖景區(qū)風(fēng)景旅游區(qū)西北分區(qū)相對(duì)落后分區(qū)，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)老城區(qū)行政、商業(yè)中心整體形成“產(chǎn)業(yè)向南、行政文教向西、商貿(mào)商務(wù)向東〞的開展格局觀點(diǎn)：新一輪的規(guī)劃導(dǎo)向下，城市展開了新的開展框架，同時(shí)開始呈現(xiàn)出明朗的功能分區(qū)，其中最值得關(guān)注的依然是城市的東西兩翼，其功能定位特質(zhì)很可能導(dǎo)致未來“東富西貴〞的區(qū)域形象。12/16/202312西部城區(qū)和河?xùn)|分區(qū)是城市近期發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域16近期重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)分布京杭大運(yùn)河古運(yùn)河圍繞自然生態(tài)和歷史文化兩條主線，打造“國內(nèi)一流、國際知名的著名旅游景區(qū)。完成文昌大橋建設(shè)工作，建設(shè)京杭大運(yùn)河風(fēng)光帶，推進(jìn)廣陵行政中心改造。完善西城商業(yè)副中心和新城生活配套設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)新城西區(qū)行政商務(wù)中心建設(shè)。重點(diǎn)建設(shè)港口工業(yè)園和瓜洲新區(qū)，建設(shè)揚(yáng)州港，綜合物流園區(qū)；加快揚(yáng)州南部道路的建設(shè)，打造南部副中心。觀點(diǎn)：對(duì)于西區(qū)而言，因其開展已經(jīng)具備一定的成熟度，故以“完善〞為主，而河?xùn)|分區(qū)的建設(shè)那么根本是從零開始，故西區(qū)的土地價(jià)值仍將進(jìn)一步彰顯，而東區(qū)土地價(jià)值那么仍有待時(shí)間培育，此刻關(guān)注東區(qū)土地市場(chǎng)應(yīng)是踩準(zhǔn)了城市開展的節(jié)拍。12/16/202313關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量

——經(jīng)濟(jì)總量觀點(diǎn)：06年GDP方突破1000億元，相應(yīng)人均GDP突破3000美元，大致相當(dāng)于南京03年的水平，從經(jīng)濟(jì)開展的規(guī)律性判斷，未來幾年應(yīng)是揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)提速期。12/16/202314【附表：江蘇九城市人均GDP比較】城市名06年GDP總額(億元)人口數(shù)(萬人)人均GDP(元/人)人均GDP排名

蘇州4820607794061無錫3360590569492南京2780647429674常州1560349446993徐州1450917158129鹽城11747981471110揚(yáng)州1101454242516泰州1090503216698鎮(zhèn)江1060268395525關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量

——經(jīng)濟(jì)總量觀點(diǎn)：同類城市比較來看，揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度更為平穩(wěn)，同時(shí)04年后，其經(jīng)濟(jì)總量占全省比重不斷提高，說明揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開展在不斷加速。12/16/202315關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量

——產(chǎn)業(yè)觀點(diǎn)：比照來看，揚(yáng)州的工業(yè)根底并不雄厚，這是導(dǎo)致其前幾年開展速度相對(duì)緩慢的重要原因，分析認(rèn)為，未來幾年將是揚(yáng)州工業(yè)化進(jìn)程最快的時(shí)期，相應(yīng)帶動(dòng)城市化率的快速提高，進(jìn)而迅速放大房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求。12/16/202316關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量

——規(guī)模以上工業(yè)觀點(diǎn)：近幾年揚(yáng)州規(guī)模以上工業(yè)的迅猛增長(zhǎng)可以理解為城市工業(yè)化進(jìn)程提速的根底和先鋒。12/16/202317關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量

——二三產(chǎn)業(yè)觀點(diǎn)：與同類城市相比，揚(yáng)州二產(chǎn)并不具優(yōu)勢(shì)，但第三產(chǎn)業(yè)卻是四城市中最為興旺的，其所支撐的相對(duì)高質(zhì)量的市場(chǎng)需求不容無視。12/16/202318關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量

——固定資產(chǎn)投資觀點(diǎn)：固投對(duì)經(jīng)濟(jì)開展的拉動(dòng)作用相對(duì)有限〔僅占GDP比重30％左右〕，在固投結(jié)構(gòu)中，根本建設(shè)投資占據(jù)絕比照重，反映出政府對(duì)于城市建設(shè)投入的力度。12/16/202319關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量

——利用外資觀點(diǎn)：揚(yáng)州合同利用外資與實(shí)際利用外資的缺口不斷拉大，外資實(shí)際到位情況并不理想。反映出雖然揚(yáng)州招商引資的力度很大，但目前對(duì)外資的實(shí)際吸引力依然有限。12/16/202320P30關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量

——私營企業(yè)國有集體企業(yè)在規(guī)模以上工業(yè)中的比重大幅降低，而私營企業(yè)比例那么由03年的30.11%增長(zhǎng)到06年的41.18%，增長(zhǎng)開展勢(shì)頭異常迅猛。比較來看，揚(yáng)州的規(guī)模以上私營企業(yè)開展速度遠(yuǎn)超過鎮(zhèn)江。觀點(diǎn)：大型私營工業(yè)企業(yè)逐漸成為城市經(jīng)濟(jì)開展的引擎，而私營企業(yè)所誕生出的大量私營業(yè)主階層那么將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中非常值得關(guān)注的中高端客群構(gòu)成。12/16/202321觀點(diǎn)：私營企業(yè)扮演重要角色，呈規(guī)模的私營工業(yè)企業(yè)超過千家，吸納了約20萬的就業(yè)人口。主營業(yè)務(wù)收入500萬元以上工業(yè)企業(yè)個(gè)數(shù)（個(gè)）全市市區(qū)市直廣陵邗江維揚(yáng)私營企業(yè)1410442506926954私營獨(dú)資395105614787私營合伙企業(yè)58172483私營有限責(zé)任公司931304334618342私營股份有限公司261695

2主營業(yè)務(wù)收入500萬元以上工業(yè)企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值主營業(yè)務(wù)收入（萬元）利稅總額（萬元）從業(yè)人員年平均數(shù)（人）私營企業(yè)7294263461222200691私營獨(dú)資15245348954542939私營合伙企業(yè)321218196587937私營有限責(zé)任公司5366151348335146674私營股份有限公司8236036843141關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量

——私營企業(yè)12/16/202322工業(yè)行業(yè)分布與總產(chǎn)值表行業(yè)企業(yè)單位數(shù)工業(yè)產(chǎn)值全市市區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值工業(yè)銷售產(chǎn)值工業(yè)增加值煤炭開采和洗選業(yè)21152761528511333石油和天然氣開采業(yè)11602555602672574933農(nóng)副食品加工業(yè)55536640435794381376食品制造業(yè)1410611086040017908飲料制造業(yè)41481784711615005紡織業(yè)15442950347931651246884紡織服裝、鞋帽制造業(yè)177104908490886950253456皮革、毛坯、羽絨及其制品業(yè)9147578464554092132943木材加工及竹藤棕草制品業(yè)11416187615821847915家具制造業(yè)11421635199205095造紙及紙制品業(yè)37915372114858936490印刷業(yè)、記錄媒介的復(fù)制10332865314627181文教體育用品制造業(yè)16655548691536900133586石油加工及焦煉業(yè)5

1383071331177781化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)1512314611621428928359045醫(yī)藥制造業(yè)18718584118178648639化學(xué)纖維制造業(yè)17318378471824929222595關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量

——支柱產(chǎn)業(yè)12/16/202323行業(yè)企業(yè)單位數(shù)工業(yè)產(chǎn)值全市市區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值工業(yè)銷售產(chǎn)值工業(yè)增加值塑料制品業(yè)7834472279462041126021非金屬礦物制品業(yè)10423435654420975120506黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)395610924592394168045有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)43325809925039556922金屬制品業(yè)12945673855660454157385通用設(shè)備制造業(yè)2388413035601262671323197專用設(shè)備制造業(yè)13343864951825977221365交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)1646915938401561458460511電氣機(jī)械及器材制造業(yè)2316826903082608092611619通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)5333631039611448158671儀器儀表及文化辦公用機(jī)械211220440619713559166工藝品及其他制造業(yè)4934488835470725120678廢氣資源和廢舊材料回收4

499848671155電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)75462063458996182405燃?xì)馍a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)22492085492813109水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)51154651508110278總計(jì)222478018832251183775954993198備注2006年國有及年主營業(yè)務(wù)收入500萬元以上工業(yè)企業(yè)觀點(diǎn)：石油及天然氣開采、電器設(shè)備及器材、交通運(yùn)輸設(shè)備、通用設(shè)備類制造企業(yè)是揚(yáng)州工業(yè)的支柱12/16/202324P30寶應(yīng)2高郵5江都242116揚(yáng)州私營企業(yè)50強(qiáng)分布示意圖寶應(yīng)高郵儀征江都揚(yáng)州大型企業(yè)分布示意圖21611區(qū)（縣）數(shù)量（個(gè)）邗江16維揚(yáng)2市直2江都24高郵5寶應(yīng)1區(qū)（縣）數(shù)量（個(gè)）邗江6廣陵1維揚(yáng)1杭集2寶應(yīng)1儀征2關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量

——大型企業(yè)分布觀點(diǎn)：大型工業(yè)企業(yè)主要分布在邗江，而大型私營企業(yè)那么主要分布在江都和邗江，總體來看，市區(qū)范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)集聚能力依然很強(qiáng)。12/16/202325

200420052006單位：萬元全市市區(qū)全市市區(qū)全市市區(qū)財(cái)政支出6633733478748731314415391217880662598其中：一般預(yù)算支出492246259254622208317251756396386803其中:基本建設(shè)支出240891971844810352425257236046科學(xué)支出1191908109568415881120教育支出99824364831186864353812612441852科技三項(xiàng)費(fèi)支出76213073101244908132077457撫血和福利救濟(jì)費(fèi)支出136945024186856423223307188關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量

——地方財(cái)政觀點(diǎn)：財(cái)政連年節(jié)余，政府花錢力度不大，而財(cái)政支出中根本建設(shè)支出和教育支出占據(jù)絕比照例。12/16/202326關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量

——儲(chǔ)蓄、收入及消費(fèi)觀點(diǎn)：儲(chǔ)蓄及收入增長(zhǎng)皆很快，而消費(fèi)傾向那么有不斷保守化的趨向，預(yù)計(jì)同其它方面的支出份額加大有關(guān)。12/16/202327比重（%）消費(fèi)性支出社會(huì)保障支出財(cái)產(chǎn)性支出轉(zhuǎn)移性支出購房與建房揚(yáng)州73.95.5010.99.7鎮(zhèn)江81.96.60.19.22.2泰州78.96.6014.40.1關(guān)于幾個(gè)核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考量

——消費(fèi)結(jié)構(gòu)觀點(diǎn)：揚(yáng)州市民在購房與建房方面的支出比例遠(yuǎn)超過同類城市，反映出其對(duì)住房問題的重視及住房消費(fèi)的關(guān)注度。12/16/202328關(guān)于幾個(gè)核心人口指標(biāo)的考量

——城市化城市化率2003年2004年2005年2006年揚(yáng)州44.8%46.3%47.6%47.8%鎮(zhèn)江44%41.4%43.1%50.7%泰州42.4%44.3%45.3%46.1%規(guī)劃2024年，總?cè)丝?73萬，城鎮(zhèn)人口265萬，城市化水平到達(dá)56%，較06年分別增長(zhǎng)和提高15萬、46萬和8%。觀點(diǎn)：揚(yáng)州的城市化率平均每年保持1%的速度遞增，根據(jù)其人口估算，每年約增加四萬多的城鎮(zhèn)人口。12/16/202329關(guān)于幾個(gè)核心人口指標(biāo)的考量

——戶均人口、人口密度及人口增長(zhǎng)觀點(diǎn)：市區(qū)戶均人口數(shù)增長(zhǎng)較快，將導(dǎo)致房屋戶型需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變；80年代初人口的高出生率意味著05年向后市場(chǎng)需求的擴(kuò)容，其中將以一次置業(yè)的婚房需求為主。12/16/202330關(guān)于幾個(gè)核心人口指標(biāo)的考量

——流動(dòng)人口觀點(diǎn)：

1、市區(qū)人口增長(zhǎng)相對(duì)緩慢，城市對(duì)于周邊縣市人口的吸納能力仍然有限；凈遷入人口數(shù)量出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，由05年的5000人增加至06年的近萬人。

2、根據(jù)城市化進(jìn)程速度和凈遷入人口綜合判斷，按其中三分之一戶〔戶均人口3人〕每戶購置100平米住房面積計(jì)算，每年將產(chǎn)生約50萬平米的市場(chǎng)需求。12/16/202331

在崗職工人數(shù)（人）在崗職工平均工資（元）農(nóng)、林、牧、漁業(yè)20419489采礦業(yè)1791035574制造力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)690032778建筑業(yè)2525617864交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)及郵政業(yè)1295618270信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)314038174批發(fā)和零售業(yè)1398914107住宿和餐飲業(yè)402616608金融業(yè)870228867房地產(chǎn)業(yè)382921059租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)320219707科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)和地質(zhì)勘查業(yè)441031812水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)609617387居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)40324411教育4696523822衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利業(yè)1901225214文化、體育和娛樂業(yè)226917603公共管理和社會(huì)組織3314328119關(guān)于幾個(gè)核心人口指標(biāo)的考量

——人口從業(yè)結(jié)構(gòu)觀點(diǎn)：綜合來看，公務(wù)員、教師、醫(yī)生及采礦業(yè)從業(yè)人員數(shù)量可觀且收入較高，屬市場(chǎng)高質(zhì)量客群。12/16/202332觀點(diǎn)：1、揚(yáng)州人均居住面積在06年出現(xiàn)大的改善，判斷其與商品房市場(chǎng)的擴(kuò)容有關(guān)。2、公房比重迅速縮小，自有房比例03年后快速提升，同商品房市場(chǎng)開展當(dāng)呈現(xiàn)協(xié)調(diào)態(tài)勢(shì)。3、目前主力居住戶型為二居室和三居室，對(duì)照其戶均人口結(jié)構(gòu)判斷，未來改善型需求旺盛。關(guān)于幾個(gè)核心人口指標(biāo)的考量

——人口居住狀況12/16/202333指標(biāo)綜合比較

——經(jīng)濟(jì)、人口2006年揚(yáng)州南京鎮(zhèn)江泰州GDP（億元）1100277310211002總?cè)丝冢ㄈf人）458607268503市區(qū)人口（萬人）11652410264人均GDP（元/人）24048461143808819933城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）12945175381429112682市區(qū)人口密度（人/平方公里）119211119501446人口密度（人/平方公里）691923699869私人汽車擁有量（輛/百戶）6.1422.715.264.86城市化率（%）48705146商品住宅銷售面積（萬平米）324940225226人均商品住宅銷售面積（平米）0.71.50.80.4市區(qū)商品房均價(jià)（元/平米）4000800038003500房?jī)r(jià)收入比0.30.450.270.2712/16/202334總體市場(chǎng)12/16/202335房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重較低，具有較大的增長(zhǎng)空間觀點(diǎn)：雖然在同類城市中，揚(yáng)州房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重相對(duì)領(lǐng)先，但總體來看，其仍然保持不溫不火的狀態(tài)。12/16/202336平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)及開發(fā)建設(shè)情況昭示良好的市場(chǎng)開展秩序及態(tài)勢(shì)12/16/202337土地市場(chǎng)供給理性，土地價(jià)格上升較快觀點(diǎn)：07年揚(yáng)州土地市場(chǎng)成交比例不高，土地價(jià)格漲幅也遠(yuǎn)低于06年，反映出土地市場(chǎng)逐漸進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)過渡時(shí)期。07年12月份供給土地165.2萬㎡12/16/202338住宅用地作為土地市場(chǎng)主流及逐步提升的地塊容積率進(jìn)一步展現(xiàn)出城市房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型期的開展特征觀點(diǎn)：近三年外來開發(fā)企業(yè)拿地?cái)?shù)量明顯增加，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)受外地開發(fā)商追捧。12/16/20233907年西區(qū)土地成交量呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，土地成交價(jià)格也遠(yuǎn)超出其它板塊，東區(qū)雖然成交量較少，但土地價(jià)值已經(jīng)開始彰顯，明顯高于南區(qū)和北區(qū)觀點(diǎn)：土地儲(chǔ)藏結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變反映出政府開發(fā)思路的轉(zhuǎn)換，東區(qū)、南區(qū)和北區(qū)皆加大了土地儲(chǔ)藏力度，市場(chǎng)將呈現(xiàn)出均質(zhì)化開展態(tài)勢(shì)。12/16/202340附：2024年12月已推出未成交土地情況12/16/202341已出讓未開發(fā)土地主要集中于西區(qū)，約140萬平米，其它板塊土地存量相對(duì)有限，并呈明顯郊區(qū)化特征127296345261343340335185337303349322289290350150312238342301文昌路文匯路邗江路揚(yáng)子江路江陽路板塊存量東區(qū)50.61南區(qū)3.21西區(qū)140.22北區(qū)13.50老城區(qū)2.41總計(jì)209.95此處存量指已出讓未開發(fā)土地量。單位：萬平米12/16/202342近年來供需關(guān)系呈現(xiàn)不斷改善趨勢(shì)，06年開始市場(chǎng)需求明顯擴(kuò)容，07年前三季度市場(chǎng)首次呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)12/16/202343商業(yè)及辦公物業(yè)供求皆呈下降趨勢(shì)，普通住宅及別墅物業(yè)供求關(guān)系平穩(wěn)，整體供求結(jié)構(gòu)符合三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征12/16/202344隨著城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫，住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求狀況凸顯，而辦公用房及商業(yè)營業(yè)用房受城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)限制供大于求12/16/202345整體穩(wěn)定的套均成交面積及傳統(tǒng)旺銷節(jié)點(diǎn)進(jìn)一步凸顯市場(chǎng)以改善型需求為主的特點(diǎn)12/16/202346西區(qū)和北區(qū)是市場(chǎng)供求的主力構(gòu)成，北區(qū)呈供略大于求的態(tài)勢(shì)，而東區(qū)供給明顯稀缺，供需矛盾最為突出12/16/202347盡管07年各區(qū)商業(yè)營業(yè)用房供銷狀況不一，但結(jié)合06年市場(chǎng)存量，除老城區(qū)外其余各區(qū)域商業(yè)營業(yè)用房整體供大于求12/16/20234807年住宅市場(chǎng)出現(xiàn)明顯上升拐點(diǎn)，普通住宅及別墅物業(yè)全線供不應(yīng)求，小高層、高層產(chǎn)品消費(fèi)者“恐高癥〞降低12/16/202349相比而言，100-144平米以上大中戶型改善型產(chǎn)品是市場(chǎng)需求的絕對(duì)主流12/16/202350城市房?jī)r(jià)受低價(jià)房影響保持低幅上漲，老城區(qū)和西區(qū)商品住宅均價(jià)那么處于快速上升態(tài)勢(shì)并領(lǐng)銜各板塊市場(chǎng)12/16/202351通過對(duì)2024年與2024年市場(chǎng)比照分析，整體市場(chǎng)商品房成交均價(jià)上浮約500元/平米12/16/202352附：各板塊分季度供需狀況單位：萬平米06年四季度07年一季度07年二季度07年三季度供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交南區(qū)00.260.290.2900.2900.2老城區(qū)02.360.61.4801.280.710.66北區(qū)6.729.910.758.1425.417.347.4226.24西區(qū)15.6338.217.8930.0533.4537.4624.228.43東區(qū)12.8614.9911.0113.642.7410.721.686.7112/16/202353未來兩年市場(chǎng)供量將有明顯增加，但會(huì)呈明顯的區(qū)域結(jié)構(gòu)性，西區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將趨于白熱化板塊已出讓未開發(fā)土地存量建筑面積（萬平米）已知項(xiàng)目未推建筑面積（萬平米）總計(jì)（萬平米）東區(qū)55.441.697南區(qū)23.4023.4西區(qū)226.86455.05681.91北區(qū)86.1531.85118老城區(qū)010.510.5總計(jì)391.81539930.8112/16/202354板塊市場(chǎng)12/16/202355房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分北區(qū)西區(qū)南區(qū)東區(qū)老城區(qū)新城西區(qū)城西南12/16/202356西區(qū)新城西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2024年全面開展至今，區(qū)域已形成較高的價(jià)值，目前開發(fā)土地屬性為G2。但隨著新城西區(qū)土地的大量出讓，其競(jìng)爭(zhēng)層度也屬揚(yáng)州之最。西南板塊處于開展上升階段，該區(qū)域擁有較好的教育資源、產(chǎn)業(yè)支撐及規(guī)劃支持，未來開展前景良好，當(dāng)前土地屬性分別是C、T1，未來有向G2轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)，是值得我們關(guān)注的重點(diǎn)板塊。12/16/202357328國道邗江大道潤(rùn)揚(yáng)路文昌路揚(yáng)子江路寧通高速汽車西站火車站西南板塊西區(qū)中央老西區(qū)建成區(qū)12/16/202358行政中心古運(yùn)河文昌中路2002年文匯路2024年火車站2024年寧啟鐵路2024年西北繞城公路2024年體育公園2024年揚(yáng)州中學(xué)2024年國展中心2024年雙博館2024年中央公園潤(rùn)揚(yáng)路2004年2024年江陽路2024年12/16/202359京華城中城天和國際西郡188花園和美第萬豪西花苑錦苑揚(yáng)州天下土地屬性：G212/16/202360揚(yáng)子江路江陽路汽車西站邗江路開發(fā)路潤(rùn)揚(yáng)中路2024年古運(yùn)河1998年至今邗江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2024年揚(yáng)州第二城2024年文匯西路機(jī)械光電園區(qū)大學(xué)城1999年南繞城公路2001年1992年12/16/202361邗江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)金湖灣新港名興花園星聯(lián)邦淮左郡藍(lán)山莊園林溪山莊南浦花園匯金谷陽光地帶尚城富川瑞園龍繡花園潤(rùn)和綠景城土地屬性：C向G3轉(zhuǎn)變土地屬性：T1向C轉(zhuǎn)變12/16/202362商品住宅供給放量現(xiàn)象明顯，后市供求關(guān)系不容樂觀12/16/202363片區(qū)市場(chǎng)形象產(chǎn)品特征價(jià)格特征資源分析發(fā)展趨勢(shì)新城西區(qū)中高收入階層第二居所聚集地，隨著時(shí)間推進(jìn)入住率開始提高舒適享受型物業(yè)，大中型普通公寓、躍層、別墅產(chǎn)品兼有4800-6500元/平米政府極力打造的揚(yáng)州新區(qū)，火車站、中央公園、體育公園、博物館、學(xué)校、購物超市等設(shè)施齊全板塊發(fā)展取得一定成果，交通、生活配套等公建配套已基本齊全，大型市政項(xiàng)目已落成，未來城市中心已初現(xiàn)雛形第二城板塊“商貿(mào)、居住、產(chǎn)業(yè)”一體化綜合型城市分區(qū)實(shí)用型物業(yè)，單身公寓、普通公寓產(chǎn)品為主、后期小高層、高層項(xiàng)目較多4000-4500元/平米工貿(mào)發(fā)達(dá)，處于城區(qū)與產(chǎn)業(yè)園過渡地帶，交通發(fā)達(dá)，配套日益完善“南商圈”、“第二城”未來城市核心區(qū)域之一大學(xué)城板塊以大學(xué)城為依托的產(chǎn)業(yè)區(qū)、居住區(qū)，經(jīng)濟(jì)實(shí)用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場(chǎng)主流，普通公寓產(chǎn)品為主3600-4000元/平米大學(xué)城、邗江產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)資源豐富，但生活配套設(shè)施缺乏成為揚(yáng)州集產(chǎn)業(yè)、教育、居住為一體的綜合分區(qū)，區(qū)域配套日益完善，發(fā)展前景良好，同時(shí)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)將愈加激烈各細(xì)分片區(qū)特征12/16/202364片區(qū)新城西區(qū)第二城板塊大學(xué)城板塊分布區(qū)域區(qū)域分布廣泛，以揚(yáng)州市區(qū)為主以本區(qū)域客群為主揚(yáng)州西區(qū)和周邊居民占80%以上職業(yè)特征高收入行業(yè)中產(chǎn)階層，企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人，私營業(yè)主等城市擴(kuò)張疏散型居民，中等收入的普通工薪階層大學(xué)城教師、產(chǎn)業(yè)工人及企業(yè)高管年齡層次35—45歲中年人為主25-35歲青年人為主年齡構(gòu)成跨度較大，以25-40為主購房動(dòng)機(jī)改善居住，第一居所比例較高，存在少量投資者，置業(yè)層次以二次置業(yè)為主青年人婚房，第一居所，投資比例小，以一次置業(yè)為主第一居所，以年輕人剛性需求為主，存在一定投資者客群演變預(yù)測(cè)：新城西區(qū)：目前土地屬性為G2，隨著西區(qū)中央入住率的提升，商業(yè)、教育等配套的跟進(jìn)，作為揚(yáng)州重點(diǎn)打造的新城將全面成型，將全面表達(dá)出以中產(chǎn)階層、舒適型需求為主要特征的客群。第二城板塊：隨著新城西區(qū)的全面成型及土地市場(chǎng)的導(dǎo)向性，該區(qū)域土地屬性將出現(xiàn)由C向G轉(zhuǎn)變的特征，客群也將由早期的初次剛性需求特征轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)型與功能舒適型需求為特征的客戶群體。大學(xué)城板塊：作為相對(duì)獨(dú)立、遠(yuǎn)離商業(yè)中心的區(qū)域型板塊，客群將繼續(xù)保持現(xiàn)有以初次置業(yè)為主的區(qū)域型特征。各細(xì)分片區(qū)客群特征12/16/202365片區(qū)在售及以公開項(xiàng)目未來供應(yīng)量（萬㎡）潛在項(xiàng)目合計(jì)（萬㎡）西區(qū)中央京華城中城（G2）247.8340、346、361、363及365號(hào)地塊502.9中信泰富·錦苑（G2）40.2和美第（G2）3.6萬豪·西花苑（G2）22西郡188花園（G2）16.5天和國際（G2）7.7第二城板塊星聯(lián)邦（C)4.9322、349、386、387及388號(hào)地塊100.36新港名興花園（C)10.2金湖灣墅園（T2)5.7潤(rùn)和·綠景城（C)11.8恒通·帝景藍(lán)灣(G3）6大學(xué)城板塊尚城（T1)15龍繡花園78.65富川瑞園（C)1.6藍(lán)山莊園（T1)7.6揚(yáng)子·豪澤苑（T2)0.6陽光地帶（T1)8.1林溪山莊（T2)7.75西區(qū)市場(chǎng)存量約為682萬平米12/16/202366西區(qū)各品類市場(chǎng)存量品類存量（萬平米）G2337.8G36C28.5T130.7T214.0512/16/202367東區(qū)兩河分區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，前期開展較緩慢，但隨著城市開展框架的全面拉升，區(qū)域配件相對(duì)成熟的完善配套，區(qū)域土地價(jià)值進(jìn)一步放大，土地屬性由G3向G2轉(zhuǎn)變，土地儲(chǔ)藏量少。河?xùn)|分區(qū)處于市場(chǎng)啟動(dòng)階段，該區(qū)域擁有較好規(guī)劃前景，自然資源及產(chǎn)業(yè)支撐良好，當(dāng)前土地屬性是T，未來有向C轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)，是值得我們關(guān)注的重點(diǎn)板塊。12/16/202368江陽路五臺(tái)山路開發(fā)路汶河路古運(yùn)河大運(yùn)河寧通公路大潤(rùn)發(fā)超市溫州鞋城曲江小商品食品城汽車東站文昌大橋曲江公園竹西公園茱萸灣公園文昌路金盛國際家居文昌東路2024年1992年1992年2024年2024年2024年2024年2024年12/16/202369萊茵苑凱運(yùn)天地萬馬濱河城東方麗景東昇花園名都華庭鴻泰家園文昌苑曲江新苑文昌北苑東方名城駿和天城萊茵北苑眾恒紫園凱運(yùn)天地二期東方名城和園銀泰雅苑明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)土地屬性：G3向G2轉(zhuǎn)變土地屬性：T向C轉(zhuǎn)變12/16/202370商品住宅供不應(yīng)求現(xiàn)象極其明顯，但房?jī)r(jià)無明顯提升12/16/202371片區(qū)市場(chǎng)形象產(chǎn)品特征價(jià)格特征資源分析發(fā)展趨勢(shì)兩河片區(qū)(古運(yùn)河與大運(yùn)河之間區(qū)域)東區(qū)成熟生活地帶，揚(yáng)州本地居民生活區(qū)工作居家型大眾化物業(yè)，中等戶型為市場(chǎng)主體，公寓為主4500-6000元/平米古運(yùn)河優(yōu)美的自然資源，物流、工貿(mào)支撐區(qū)域發(fā)展；目前交通、生活配套完善承接揚(yáng)州老城區(qū)發(fā)展，同時(shí)由于土地限制而向南發(fā)展河?xùn)|片區(qū)未來的“產(chǎn)業(yè)、居住、教育、配套”一體化綜合型產(chǎn)業(yè)新區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場(chǎng)主流，普通公寓產(chǎn)品為主，有少量別墅4000-4200元/平米大運(yùn)河、廣陵產(chǎn)業(yè)園、杭集工業(yè)園等自然、產(chǎn)業(yè)資源良好，但生活配套設(shè)施缺乏成為揚(yáng)州未來集商貿(mào)、辦公、居住等功能的城市核心區(qū)域之一各細(xì)分片區(qū)特征12/16/202372片區(qū)兩河板塊河?xùn)|分區(qū)分布區(qū)域老城區(qū)、城東區(qū)揚(yáng)州人為主，部分周邊郊縣購房者區(qū)域分布廣泛，以揚(yáng)州河?xùn)|區(qū)居民為主，部分江都高郵購房者職業(yè)特征揚(yáng)州本地中等收入居民為主中低收入居民，產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)工人年齡層次年齡跨度大，以30-40為主25-35歲青年人為主；購房動(dòng)機(jī)以改善居住的第一居所為主，投資和第二居所較少，以二次置業(yè)特征為主青年人婚房，及拆遷購房客群為主客群演變預(yù)測(cè)：兩河板塊：作為揚(yáng)州老城區(qū)腹地所在，存在大量的城區(qū)原住民，隨著城市改造建設(shè)的逐步推進(jìn)，該區(qū)域也將擺脫破舊的面貌，區(qū)域?qū)⒋嬖诖罅繚撛谏?jí)置業(yè)者，同時(shí)由于老城區(qū)土地稀缺性，兩河板塊土地價(jià)值將進(jìn)一步提升，將成為改善居住型客群首選區(qū)域。河?xùn)|分區(qū)：即規(guī)劃中的廣陵新城，目前土地屬性為T類，隨著新城建設(shè)的推進(jìn)及產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，區(qū)域客群將逐步顯現(xiàn)出以本區(qū)域初級(jí)置業(yè)為特征的客群特征。各細(xì)分片區(qū)客群特征12/16/202373片區(qū)在售及以公開項(xiàng)目未來供應(yīng)量（萬㎡）潛在項(xiàng)目合計(jì)（萬㎡）河?xùn)|板塊東方名城·和園(T1)9.1238商住部分、301、342及395號(hào)地塊62兩河板塊駿和天城(G3)15.12391號(hào)地塊35凱運(yùn)天地(G2)12.76銀泰·雅苑(G3)4.62東區(qū)市場(chǎng)存量約為97萬平米品類存量（萬平米）G212.76G319.74C0T19.1T2012/16/202374北區(qū)西北分區(qū)房地產(chǎn)尚處于啟動(dòng)階段，區(qū)域內(nèi)樓盤數(shù)量稀少，主要依托江陽產(chǎn)業(yè)園，目前開發(fā)工程屬性為T1,未來將向C轉(zhuǎn)變。東北分區(qū)處于平緩上升階段，該區(qū)域擁有較好的稀缺自然資源及人文資源，為老城區(qū)向外擴(kuò)張疏散區(qū)域，當(dāng)前土地屬性分別是C、G3、T2，未來隨著城區(qū)擴(kuò)張，C、G3品類工程開展空間較大。12/16/202375瘦西湖風(fēng)景區(qū)江陽商貿(mào)城江陽商貿(mào)城瘦西湖新天地江陽新村石油山莊江陽工業(yè)園陽光水岸御河苑老城區(qū)揚(yáng)子佳竹苑土地屬性：G3土地屬性:C土地屬性：Top112/16/202376北區(qū)市場(chǎng)供求關(guān)系受個(gè)案影響波動(dòng)較大12/16/202377片區(qū)市場(chǎng)形象產(chǎn)品特征價(jià)格特征資源分析發(fā)展趨勢(shì)西北分區(qū)未來的“產(chǎn)業(yè)、居住、商貿(mào)”一體化綜合型產(chǎn)業(yè)新區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場(chǎng)主流，普通公寓產(chǎn)品為主300-3500元/平米蜀岡獨(dú)特的自然資源，新興的江陽產(chǎn)業(yè)園、五亭龍玩具城的支持；目前交通、生活配套正逐步完善板塊處于起步階段，交通、生活配套等公建配套匱乏，但發(fā)展前景良好東北分區(qū)市區(qū)普通中高層收入居民疏散居住區(qū)及改善居住，入住率較高，第一居所特征明顯工作居家型大眾化物業(yè)，中等戶型為市場(chǎng)主體，公寓為主，兼有少量別墅4800-5600元/平米古運(yùn)河、邗溝、漕河、竹西公園等自然環(huán)境優(yōu)美，配套較完善成為揚(yáng)州人所希求的人文景觀居住區(qū)。北區(qū)分片區(qū)市場(chǎng)特征12/16/202378片區(qū)東北分區(qū)西北分區(qū)分布區(qū)域揚(yáng)州老城區(qū)及東區(qū)為主，少量江都、高郵購房者以本區(qū)域客群為主，部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群職業(yè)特征主要以當(dāng)?shù)毓ぷ髟【用駷橹鞒鞘袛U(kuò)張疏散型居民，中低收入的普通工薪階層年齡層次30-45歲之間的中青年人為主25—40歲中青年人為主購房動(dòng)機(jī)第一居所的比例高，投資和第二居所較少第一居所的比例高，年輕人婚房及中年人改善生活為主客群演變預(yù)測(cè)：北區(qū)作為城市非重點(diǎn)開展區(qū)域，區(qū)域開展后勁更多依靠北區(qū)產(chǎn)業(yè)園支撐，故該區(qū)域產(chǎn)品品類多以T1、C類為主，客群表達(dá)以本區(qū)域產(chǎn)業(yè)工人及原住民為主的特征。北區(qū)分片區(qū)市場(chǎng)客群特征12/16/202379片區(qū)在售及以公開項(xiàng)目未來供應(yīng)量（萬㎡）潛在項(xiàng)目合計(jì)（萬㎡）西北分區(qū)江陽新村(T1)4.61127、295、345地塊80.35碧水棲庭(C)21.77東北分區(qū)陽光水岸(G3)2.13366、290地塊37.65海閣公園(T2)3.34北區(qū)市場(chǎng)存量約為118萬平米品類存量（萬平米）G20G32.13C21.77T14.61T23.3412/16/202380老城區(qū)老城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入成熟階段，區(qū)域價(jià)值較高，但未來土地儲(chǔ)藏量少，目前開發(fā)工程屬性為G2，隨著城市經(jīng)濟(jì)開展，老城區(qū)已具備G1類型物業(yè)的開發(fā)條件。12/16/202381大學(xué)路汶河路淮海路渡江路國慶路史可法路泰州路古運(yùn)河四望亭路文昌中路鹽阜路萊茵北苑萊茵苑萬江大廈文昌百匯錦悅花苑土地屬性：G12/16/202382老城區(qū)市場(chǎng)供給極度稀缺12/16/202383人口密度大土地儲(chǔ)備小市場(chǎng)空間小人口密度中土地儲(chǔ)備中市場(chǎng)空間中人口密度大土地儲(chǔ)備極小市場(chǎng)空間小人口密度中土地儲(chǔ)備大市場(chǎng)空間中人口密度小土地儲(chǔ)備多市場(chǎng)空間小人口密度大土地儲(chǔ)備大市場(chǎng)空間大市場(chǎng)空間商貿(mào)、行政、教育、旅游、餐飲旅游、、商貿(mào)、輕工商貿(mào)、行政、教育教育、機(jī)械、光電港口運(yùn)輸、化工、倉儲(chǔ)、物流杭集工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)、東區(qū)商業(yè)貿(mào)易支撐產(chǎn)業(yè)布局經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，人口、貿(mào)易密集區(qū)域相對(duì)落后，產(chǎn)業(yè)發(fā)展一般城市發(fā)展核心區(qū)，目前開發(fā)熱土城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，產(chǎn)業(yè)、教育支撐良好，發(fā)展?jié)摿^大遠(yuǎn)城市產(chǎn)業(yè)區(qū)，功能單一，區(qū)域自身經(jīng)濟(jì)較差原城市工業(yè)區(qū)、居住區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般，對(duì)周邊輻射作用強(qiáng)，未來潛力大經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市中心區(qū)，商，貿(mào)、教育、行政核心區(qū)商業(yè)、旅游綜合生態(tài)居住區(qū)，近年區(qū)域產(chǎn)業(yè)有所發(fā)展“西進(jìn)”主導(dǎo)區(qū)域，新城市中心區(qū)，規(guī)劃完善，集商貿(mào)、行政、居住為一體的城市核心區(qū)集產(chǎn)業(yè)、教育、居住為一體的綜合區(qū)域沿江開發(fā)戰(zhàn)略區(qū)域，集產(chǎn)業(yè)、交通于一體的城市分區(qū)“西進(jìn)東聯(lián)”的重要組成部分，集居住、辦公、商貿(mào)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展為一體的生態(tài)型綜合性城市分區(qū)板塊規(guī)劃老城區(qū)北區(qū)新城西區(qū)西南板塊南區(qū)東區(qū)板塊各板塊因素綜合比較——宏觀層面12/16/202384綜合來看，東區(qū)的市場(chǎng)投資價(jià)值最大，其次是西南板塊板塊區(qū)域前景市場(chǎng)成熟度市場(chǎng)空間競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度投資價(jià)值土地價(jià)值河?xùn)|區(qū)域優(yōu)低大低中T轉(zhuǎn)向C兩河板塊優(yōu)中大低大C轉(zhuǎn)向G大學(xué)城板塊中低中低中T第二城板塊優(yōu)中大中較大C轉(zhuǎn)向G新城西區(qū)優(yōu)高小高小G2北區(qū)良中大中中T轉(zhuǎn)向C老城區(qū)優(yōu)高極小高小G12/16/202385競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)12/16/202386競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)已開發(fā)工程/在售工程/土地儲(chǔ)藏分布新能源虎豹項(xiàng)目京華城項(xiàng)目江蘇北辰項(xiàng)目中信泰富項(xiàng)目揚(yáng)州天下錦苑京華城和美第北辰待開發(fā)項(xiàng)目奧都花城棲月苑月亮園詠月苑望月苑得月苑金旺閣淮左郡新能源虎豹集團(tuán)已開發(fā)項(xiàng)目珠寶城上海綠地項(xiàng)目12/16/202387排名開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目名稱銷售面積(萬M2)銷售額(萬元)產(chǎn)品品類客群特征1揚(yáng)州新能源虎豹新能源虎豹·奧都花城14.5253,974.44多層、小高層G2市區(qū)中年客群，二次置業(yè)為主2揚(yáng)州京華城中城京華城中城11.2442,667.91多層、小高層、別墅G2城市及外地中高收入客群，二次置業(yè)為主3揚(yáng)州中福房地產(chǎn)名都華庭7.1325,805.99多層、小高層G2東區(qū)及老城區(qū)客群，首次置業(yè)為主4江蘇凱運(yùn)建設(shè)凱運(yùn)天地4.7121,266.07多層、小高層G2東區(qū)及老城區(qū)客群，首次置業(yè)為主5揚(yáng)州天一水榭華庭5.0920,022.71多層、小高層G2城區(qū)中高收入客群，二次置業(yè)為主6江蘇保集保集半島5.0918,519.54多層、小高層G2城區(qū)中高收入客群，二次置業(yè)為主7揚(yáng)州金鑫金湖灣墅園3.3717,321.68別墅為主、多層T2城區(qū)中高收入客群，二次置業(yè)為主8揚(yáng)州萊茵達(dá)萊茵苑4.5917,032.98多層G2老城區(qū)及東區(qū)中高收入客群，二次置業(yè)為主9揚(yáng)州萬馬萬馬·濱河城5.2916,101.53多層、小高層G3東區(qū)及周邊客群，首次置業(yè)為主10蘇州新港建設(shè)新港名興花園5.0815,720.66多層、小高層G3市區(qū)中青年客群，首次置業(yè)為主11揚(yáng)州市揚(yáng)子江揚(yáng)子·佳竹苑4.1313,733.20多層C東區(qū)及周邊客群，首次置業(yè)為主12揚(yáng)州華利香格里拉3.2412,027.37多層G2市區(qū)中青年客群，首次置業(yè)為主13揚(yáng)州富川置業(yè)富川瑞園4.0512,018.83小高層、高層C西區(qū)及南區(qū)中青年客群