地產(chǎn)行業(yè)龍年度策略報(bào)告：新形勢(shì)盼轉(zhuǎn)機(jī)

行業(yè)報(bào)告行業(yè)報(bào)告新形勢(shì)，盼轉(zhuǎn)機(jī)行業(yè)年度策略報(bào)告證券研究報(bào)告強(qiáng)于大市（維持）行情走勢(shì)圖相關(guān)研究報(bào)告【平安證券】行業(yè)深度報(bào)告*房地產(chǎn)*物流地產(chǎn)商業(yè)模式與投資解析——收租資產(chǎn)系列報(bào)告之物流地產(chǎn)*強(qiáng)于大市20231122【平安證券】行業(yè)深度報(bào)告*房地產(chǎn)*從案例視角看城中村改造邏輯*強(qiáng)于大市20231117【平安證券】行業(yè)深度報(bào)告*房地產(chǎn)*多視角研判現(xiàn)金流穩(wěn)定性——收租類資產(chǎn)系列報(bào)告之產(chǎn)業(yè)園*強(qiáng)于大證券分析師楊侃鄭茜文王懂揚(yáng)投資咨詢資格編號(hào)S1060514080002BQV514YANGKAN034@投資咨詢資格編號(hào)S1060520090003ZHENGXIWEN239@投資咨詢資格編號(hào)S1060522070003WANGDONGYANG339@觀望情緒濃厚，疊加二手房分流等沖擊延續(xù)，預(yù)計(jì)2024急兩用”的“三大工程”建設(shè)已成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式3）開(kāi)發(fā)承壓背景下，具有輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、抗周期波動(dòng)、較高盈利能力的代于大市”評(píng)級(jí)。個(gè)股投資方面，行業(yè)弱復(fù)蘇下，短期土儲(chǔ)質(zhì)量值核心，建議擁抱土儲(chǔ)質(zhì)量佳、增長(zhǎng)確定性強(qiáng)、積極優(yōu)化發(fā)展請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。2/42平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告股票名稱股票代碼股票價(jià)格2022A2022A2025E2025E2022A2022A2025E2025E評(píng)級(jí)2023E2024E2023E2024E萬(wàn)科A000002.SZ2.05推薦保利發(fā)展600048.SH推薦招商蛇口001979.SZ推薦新城控股推薦濱江集團(tuán)002244.SZ推薦天健集團(tuán)000090.SZ4.954.8推薦中國(guó)海外發(fā)展0688.HK02.28推薦越秀地產(chǎn)0123.HK推薦華發(fā)股份600325.SH4.4推薦綠城管理控股9979.HK推薦建發(fā)國(guó)際集團(tuán)2.64.0推薦綠城中國(guó)3900.HK2.034.0推薦保利物業(yè)6049.HK25.222.012.422.91推薦招商積余001914.SZ23.0推薦新城悅服務(wù)2.8推薦星盛商業(yè)6668.HK4.94.5推薦平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告平安證券請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。3/42正文目錄 72.1政策：新形勢(shì)下開(kāi)啟全面寬松，仍需化解主體風(fēng)險(xiǎn) 2.2基本面：樓市復(fù)蘇依舊坎坷，板塊表現(xiàn)承壓 2.2資金端：房企違約風(fēng)險(xiǎn)仍存，2024年債務(wù)到期壓力仍大 3.1供給端受制約：房企拿地開(kāi)工下降，城投開(kāi)發(fā)入市緩慢 3.2需求觀望濃厚：“預(yù)期轉(zhuǎn)弱+房?jī)r(jià)下跌”下居民降杠桿，二手房分流新房需求 3.3趨勢(shì)判斷：短期或仍有下行壓力，中期進(jìn)一步大幅超跌概率較低 3.42024年展望：銷售同比延續(xù)下降，投資端受多重制約，新開(kāi)工同比降幅趨緩 244.1住房及土地制度變革為新模式過(guò)渡基礎(chǔ)，城中村改造與保障房為重要抓手 4.2城中村改造：資金來(lái)源與回報(bào)為推進(jìn)關(guān)鍵，重點(diǎn)關(guān)注資金拓寬與機(jī)制完善 4.3保障房：多層次保障體系+政策全面支持，增量空間相對(duì)可觀 325.1開(kāi)發(fā)：開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)未盡，優(yōu)質(zhì)房企機(jī)會(huì)猶存 5.2經(jīng)紀(jì)：二手房市場(chǎng)占比提升，關(guān)注經(jīng)紀(jì)行業(yè)龍頭 5.3代建：輕資產(chǎn)+抗周期+高盈利，多因素催化打開(kāi)潛在空間 5.4物管：風(fēng)險(xiǎn)釋放回歸理性，仍是中長(zhǎng)期細(xì)分優(yōu)質(zhì)賽道 416.1投資建議 6.2風(fēng)險(xiǎn)提示 平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告平安證券請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。4/42圖表目錄圖表12024年投資策略 圖表22023年前10月少有限制性偏緊政策出臺(tái)，偏松類政策出臺(tái)頻次高于2022年同期 圖表3年初以來(lái)中央層面政策 圖表42023年8月底以來(lái)，核心城市松綁力度加大 圖表52023年板塊全年承壓 圖表6投資：2022-2023年投資持續(xù)下滑 圖表7銷售：歷史首次連續(xù)兩年下滑 圖表8土地：百城土地供應(yīng)成交雙位數(shù)下滑 圖表92023年全國(guó)樓市表現(xiàn)先揚(yáng)后抑 圖表10房?jī)r(jià)：新房&二手房?jī)r(jià)格同比連續(xù)19個(gè)月為負(fù) 圖表112023年仍有大型房企接連出險(xiǎn) 圖表122023年多家A股房企接連退市 圖表13房企開(kāi)發(fā)資金國(guó)內(nèi)貸款同比 圖表14SW房地產(chǎn)板塊籌資性現(xiàn)金流處凈流出狀態(tài) 圖表15SW房地產(chǎn)板塊合計(jì)總資產(chǎn)及存貨下滑，反映房企仍在縮表 圖表16SW房地產(chǎn)板塊合計(jì)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物 圖表172024年3、4月房企信用債到期壓力較大 圖表182023年前10月房企境內(nèi)債月均發(fā)行量仍不及上年 圖表19銷售企穩(wěn)為當(dāng)下關(guān)鍵，政策仍需發(fā)力穩(wěn)定預(yù)期 圖表202022年全國(guó)新開(kāi)工同比降39.4%，2023年新開(kāi)工基本回落至2007年水平 圖表21前10月全國(guó)300城住宅用地建面供應(yīng)及成交同比 圖表2250強(qiáng)房企拿地強(qiáng)度趨緩 圖表23主流房企投拓主要位于核心城市 圖表24不同年份庫(kù)存去化率 圖表25不同類型房企2021-2022年拿地開(kāi)工率 圖表26城投類企業(yè)拿地多在郊區(qū) 圖表27涉房類城投加權(quán)平均凈負(fù)債率&現(xiàn)金短債比 圖表282021-2022年歷次拍地城投拿地金額占比 圖表292021年50強(qiáng)房企中已出險(xiǎn)房企全口徑銷售額占當(dāng)年50強(qiáng)比例 圖表30需求端觀望情緒濃厚 圖表31二手房報(bào)價(jià)指數(shù)顯示信心不足 圖表32央行調(diào)研顯示購(gòu)房意愿不強(qiáng)不足（%） 圖表332022H2以來(lái)二手房成交表現(xiàn)持續(xù)好于新房 請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。5/42圖表34重點(diǎn)12城二手房成交占比提升（套數(shù)） 圖表3570城二手房?jī)r(jià)格持續(xù)調(diào)整 圖表362023年全國(guó)17個(gè)城市二手房掛牌量持續(xù)上升 圖表372022年重點(diǎn)5城新房成交套均面積持續(xù)上升 圖表38成都中心區(qū)住宅套均成交面積遠(yuǎn)大于郊區(qū) 圖表39144平以上住宅投資增速逐步超過(guò)90平以下住宅 圖表402022年四城商品住宅新房與二手成交結(jié)構(gòu) 圖表412023年三四線已經(jīng)回到棚改貨幣化以前水平（萬(wàn)平） 圖表42美國(guó)1960-2004年新房銷售震蕩向上 圖表43日本上世紀(jì)60-70年代新開(kāi)工維持高位 圖表44韓國(guó)竣工及獲批住宅走勢(shì)圖 圖表45中期住宅銷售中樞測(cè)算表圖 圖表46中期潛在住宅需求中樞測(cè)算表 圖表472019-2023前11月30個(gè)大中城市商品房成交面積 圖表48重點(diǎn)12城一二手商品房合計(jì)成交套數(shù) 圖表49短期仍是“高庫(kù)存+緊資金” 圖表502024年房地產(chǎn)投資預(yù)測(cè)表 圖表51新發(fā)展模式涉及房地產(chǎn)業(yè)方方面面 圖表52城中村改造、保障房政策 圖表53城中村改造為城市更新重要組成 圖表54城中村改造模式劃分 圖表5522個(gè)超大特大城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及占全國(guó)比例（2022年） 圖表5622個(gè)超大特大城市商品房銷售面積及占全國(guó)比例（2022年） 圖表572019-2022年城中村改造市場(chǎng)規(guī)模 圖表58城中村改造資金來(lái)源 圖表59全國(guó)商品房銷售均價(jià)由漲轉(zhuǎn)跌 圖表60政府做地主體與參與一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)化房企凈利率差異 圖表61近期個(gè)別城市優(yōu)化城中村改造規(guī)定 圖表62保障房發(fā)展歷程 圖表63現(xiàn)行保障房特征 圖表64保障房相關(guān)政策要求 圖表652020年家庭戶住房來(lái)源 圖表66十四五期間保障性租賃住房籌建目標(biāo) 圖表67主要城市十四五期間保障房供應(yīng)目標(biāo) 圖表68新加坡、中國(guó)香港保障房占比 圖表692023年深圳部分人才房銷售情況 請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。6/42圖表702022財(cái)年日本三大綜合性房企房開(kāi)收入占比超過(guò)20% 圖表712022年美國(guó)三大房企開(kāi)發(fā)收入為主 圖表72日本房企OPENHOUSE仍以開(kāi)發(fā)為主（2022財(cái)年收入構(gòu)成） 圖表73英國(guó)最大開(kāi)發(fā)商BKG.L住宅開(kāi)發(fā)仍為主要收入來(lái)源 圖表74普爾特11類目標(biāo)客戶細(xì)分模型 圖表75濱江集團(tuán)產(chǎn)品系列 圖表76美國(guó)最大的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)AnywhereRealEstate營(yíng)收走勢(shì) 圖表77美國(guó)二手房成交占比超過(guò)80% 圖表782014年后日本首都圈二手房超過(guò)新房成交 圖表79貝殼的單季成交金額同比增速變化 圖表80貝殼營(yíng)收走勢(shì)圖（億元） 圖表81貝殼毛利率變化 圖表82貝殼收入結(jié)構(gòu)（2023Q3） 圖表832010-2020年新簽約代建項(xiàng)目數(shù)量及合約面積 圖表842011-2021年代建新簽面積增速與商品房銷售面積增速對(duì)比，代建行業(yè)具備抗周期性特點(diǎn) 圖表85綠城管理銷售毛利率及凈利率走勢(shì) 圖表86住友不動(dòng)產(chǎn)2022年財(cái)年收入結(jié)構(gòu) 圖表87綠城管理介入的不良紓困項(xiàng)目 圖表88綠城管理新拓項(xiàng)目代建費(fèi)中，政府及國(guó)企占比提升 圖表8914家主流物企收入及歸母凈利潤(rùn)增速 圖表902022年末11家主流物企第三方在管面積占比62% 圖表912022年物管收并購(gòu)金額驟降 圖表92物管行業(yè)在管面積及預(yù)測(cè) 圖表932019-2022年物管行業(yè)前10、前100、前200市場(chǎng)份額變化 圖表9414家主流物企中央國(guó)企、民企現(xiàn)金流情況對(duì)比 圖表9514家主流物企中央國(guó)企、民企在管面積增速差異 圖表96重點(diǎn)物企對(duì)應(yīng)2024年估值 請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。7/42平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告穩(wěn)仍為當(dāng)下打破行業(yè)負(fù)循環(huán)關(guān)鍵。預(yù)計(jì)2024年地產(chǎn)投資同比降8.9%，竣圖表12024年投資策略二、現(xiàn)狀：政策全面寬松，樓市依舊坎坷請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。8/42平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告蔓延，開(kāi)啟供求關(guān)系新形勢(shì)下的“全面寬松”時(shí)代。合所有制房企“一視同仁”要求。圖表22023年前10月少有限制性偏緊政策出臺(tái)，偏松類政策出臺(tái)頻次高于2022年同期圖表3年初以來(lái)中央層面政策請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。9/42平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告圖表42023年8月底以來(lái)，核心城市松綁力度加大城市主要內(nèi)容日實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”取消二環(huán)內(nèi)限購(gòu)；首套房最低首付款比例不低于20%，二套房最低首付款比例不低于協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)企業(yè)、重點(diǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)推出“換新購(gòu)州全面放開(kāi)限購(gòu)，商品房取得產(chǎn)權(quán)證后即可上市交易全面取消限購(gòu)限售政策，降低首套首付比例至不低于20%全面取消限購(gòu)限售可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?xiě)艏用窦彝ベ?gòu)買首套、第2套住房取消落戶時(shí)間限制限購(gòu)范圍調(diào)整為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)。本市戶籍家庭在限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)2金山經(jīng)認(rèn)定的非滬籍人才繳滿3年社保或個(gè)稅，個(gè)人也可購(gòu)1套房首套房首付款比例不低于25%；二套房政策首付后樓市逐步轉(zhuǎn)弱，6、7月單月銷售額降幅均超19%，房?jī)r(jià)下行與淡（更多局限于公積金、購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等漸進(jìn)式調(diào)整方面）、樓市基本面請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。10/42平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告圖表52023年板塊全年承壓0房地產(chǎn)投資同比增速（右軸）-10.0%-10.0%40%請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。11/42平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告圖表7銷售：歷史首次連續(xù)兩年下滑0商品房銷售面積同比增速（右軸） 40%20%-20%-40%圖表8土地：百城土地供應(yīng)成交雙位數(shù)下滑250,000200,0000百城供應(yīng)土地建面（萬(wàn)平米）百城成交土地建面（萬(wàn)平米） 供應(yīng)同比（右軸） 成交同比（右軸）-16.4%-14.8%-16.4%-14.8%圖表92023年全國(guó)樓市表現(xiàn)先揚(yáng)后抑30%20%10% 單月銷售面積同比2023-022023-052023 單月銷售面積同比2023-022023-052023圖表10房?jī)r(jià)：新房&二手房?jī)r(jià)格同比連續(xù)19個(gè)月為負(fù)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù):當(dāng)月同比 70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù):當(dāng)月同比70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù):環(huán)比110請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。12/420 0 2020年報(bào)2020三季報(bào)2020中報(bào)2022季報(bào)2021年報(bào)2021三季報(bào)2021中報(bào)2021季報(bào)平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告約、退市，民營(yíng)房企受困于現(xiàn)金流匱乏、無(wú)新增土儲(chǔ)，抵押物貶值、較難獲取增信支持等問(wèn)題仍然存在。年前10月房企境內(nèi)債月均發(fā)行量（371億元）仍不及上年（393億元穩(wěn)為當(dāng)下關(guān)鍵，政策仍需發(fā)力穩(wěn)定預(yù)期。圖表112023年仍有大型房企接連出險(xiǎn)圖表13房企開(kāi)發(fā)資金國(guó)內(nèi)貸款同比0201820192020202120222023M1-10國(guó)內(nèi)貸款201820192020202120222023M1-10 國(guó)內(nèi)貸款同比（右軸）-11.0%圖表122023年多家A股房企接連退市圖表14SW房地產(chǎn)板塊籌資性現(xiàn)金流處凈流出狀態(tài)平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告平安證券請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。13/42 企仍在縮表總資產(chǎn)存貨（右軸）圖表16SW房地產(chǎn)板塊合計(jì)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物2021年報(bào),11,9662023三季報(bào),8,9052020年報(bào),圖表172024年3、4月房企信用債到期壓力較大圖表182023年前10月房企境內(nèi)債月均發(fā)行量仍不及 上年4000 億元房企信用債“到期+提前兌付”4203994504002022年月均發(fā)行額億元億元2023年月均發(fā)行額3933712022/12022/72請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。14/42圖表21前10月全國(guó)300城住宅用地建面供應(yīng)及成交同 成交住宅用地建面同比供應(yīng)住宅用地建面同比-30.2%-38.3%-33.0%-24.0%-31.9%-27.7%-35.1%-31.5%圖表21前10月全國(guó)300城住宅用地建面供應(yīng)及成交同 成交住宅用地建面同比供應(yīng)住宅用地建面同比-30.2%-38.3%-33.0%-24.0%-31.9%-27.7%-35.1%-31.5%平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告三、展望：供需雙弱下，陣痛仍將延續(xù)工基本回落至2007年水平請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。15/42圖表2250強(qiáng)房企拿地強(qiáng)度趨緩圖表2250強(qiáng)房企拿地強(qiáng)度趨緩圖表25不同類型房企2021-2022年拿地開(kāi)工率注：城投開(kāi)工率統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至2023年2月平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告圖表23主流房企投拓主要位于核心城市2023年前10月拿地金額前10城市占總拿地金額比例81%81%90%93%96%96% 97% 98%100%0%20%40%60%80%100%圖表24不同年份庫(kù)存去化率庫(kù)存供應(yīng)時(shí)間2014-2017年2018-2021年/受限于資金實(shí)力，近年涉房城投負(fù)債率節(jié)節(jié)攀圖表26城投類企業(yè)拿地多在郊區(qū)日請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。16/422022年第六批2022年第五批2022年第六批2022年第五批2022年第四批2022年第三批2022年第二批2022年第一批2021年第三批2021年第二批2021年第一批平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告圖表27涉房類城投加權(quán)平均凈負(fù)債率&現(xiàn)金短債比圖表282021-2022年歷次拍地城投拿地金額占比2021-2022年歷次集中供地城投公司拿地金額占比2021-2022年歷次集中供地城投公司拿地金額占比40%側(cè)重于保交樓，新推貨量或相對(duì)有限。同時(shí)品牌及信用受損、購(gòu)房者交付擔(dān)憂等背景下，該類房企貨值能否形成滿足購(gòu)房者的有限供應(yīng)，仍相對(duì)存疑。圖表292021年50強(qiáng)房企中已出險(xiǎn)房企全口徑銷售額占當(dāng)年50強(qiáng)比例51.1%51.1%48.9%市場(chǎng)觀望情緒濃厚，需求端信心依舊低迷。請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。17/42400400平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告圖表30需求端觀望情緒濃厚圖表31二手房報(bào)價(jià)指數(shù)顯示信心不足 圖表32央行調(diào)研顯示購(gòu)房意愿不強(qiáng)不足（%）請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。18/42平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告如深圳2018年出臺(tái)新政，要求新房需取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證前后解禁；加上部分業(yè)主降杠桿或置換需求，為二手房市場(chǎng)帶來(lái)大量次新房供應(yīng)，疊加二手房房?jī)r(jià)調(diào)整，將持續(xù)分流圖表332022H2以來(lái)二手房成交表現(xiàn)持續(xù)好于新房50城新房成交套數(shù)同比20城二手房成交套數(shù)同比圖表3570城二手房?jī)r(jià)格持續(xù)調(diào)整2023/092023/072023/052023/032023/012022/112022/092022/072022/052023/092023/072023/052023/032023/012022/112022/092022/072022/052022/032022/012021/112021/092021/072021/052021/032021/0143210-1-2-3-4-5圖表34重點(diǎn)12城二手房成交占比提升（套數(shù)）二手房成交套數(shù)0圖表362023年全國(guó)17個(gè)城市二手房掛牌量持續(xù)上升0套數(shù)17個(gè)城市掛牌量數(shù)據(jù)套數(shù)17個(gè)城市掛牌量數(shù)據(jù)3.5%。同時(shí)核心城市中心區(qū)域由于地塊稀缺、地價(jià)高企，房企為獲得更高項(xiàng)目定價(jià)，更加傾向于打造高品質(zhì)改善大平請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。19/4240%2021/240%2021/2平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告導(dǎo)致部分購(gòu)買力不足以支撐中心區(qū)品質(zhì)大戶型、又不愿意犧牲通勤入手郊區(qū)的“中間階層”轉(zhuǎn)向中心區(qū)二手房市場(chǎng)。圖表372022年重點(diǎn)5城新房成交套均面積持續(xù)上升一手住宅套均成交面積400圖表38成都中心區(qū)住宅套均成交面積遠(yuǎn)大于郊區(qū)400中心區(qū)住宅套均成交面積20182019202020圖表39144平以上住宅投資增速逐步超過(guò)90平以下住宅 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額-90平以下住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額-144平以上住宅2021/52021/82021/112022/22022/52022/82022/112023/22023/5202-20%40%-10%20%-20%40%-10%20%30%請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。20/42 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額-90 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額-90平以下住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額-144平以上住宅2021/62021/102022/22022/62022/102023/22023/6平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告圖表402022年四城商品住宅新房與二手成交結(jié)構(gòu)棚改視角看，三四線銷售已經(jīng)跌至棚改貨幣化前水平。按照202期銷售絕對(duì)值或仍有下行壓力。圖表412023年三四線已經(jīng)回到棚改貨幣化以前水平（萬(wàn)平）2021/22023/102021/22023/10大幅超跌概率較低。請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。21/42圖表43日本上世紀(jì)60-70年代新開(kāi)工維持高位圖表43日本上世紀(jì)60-70年代新開(kāi)工維持高位平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告為高點(diǎn)（1977年）的50%、開(kāi)工低點(diǎn)（1991年）為高點(diǎn)（1972年）的43%。業(yè)等影響，新開(kāi)工整體維持高位，即使有日本泡沫波滅的沖擊，日本2020年新開(kāi)工低點(diǎn)為1973年高點(diǎn)的43%。圖表42美國(guó)1960-2004年新房銷售震蕩向上250020000凈移民（萬(wàn)人，右軸）200.040.020.0圖表44韓國(guó)竣工及獲批住宅走勢(shì)圖宅潛在需求中樞約為9.2億平米，按照“2023年前十月累計(jì)住宅銷售面積/10*12”估算，2023年全年住宅銷售面積9.5億平，仍有小幅下滑空間。同時(shí)需求釋際上新房潛在需求中樞更低；同時(shí)需求釋放節(jié)奏受到購(gòu)房意愿及能力的影響，當(dāng)期兩者均存在壓力。請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。22/42平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告圖表45中期住宅銷售中樞測(cè)算表圖86420住宅銷售面積2023-2030年預(yù)計(jì)需求圖表46中期潛在住宅需求中樞測(cè)算表2024-2030年住宅需求售面積=371.1-339.3+67.9-35.4=64.3億平米2024-2030年均住宅需求售面臨供給端制約與二手房分流。市樓市松綁力度加大，但托舉效果仍不明顯，加上二手房分流沖擊更大，短期銷售下滑預(yù)期難以扭轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)2024年30個(gè)請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。23/42平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告圖表472019-2023前11月30個(gè)大中城市商品房成交 面積030個(gè)大中城市商品房成交面積圖表48重點(diǎn)12城一二手商品房合計(jì)成交套數(shù) 213212216020182019202020212022預(yù)計(jì)土地購(gòu)置費(fèi)仍受制約，新開(kāi)工及施工意愿仍將維持弱勢(shì)。基數(shù)問(wèn)題；疊加保交樓資金投放力度有限，剩余暫時(shí)停工項(xiàng)目多系“資約，預(yù)計(jì)2024年竣工或小個(gè)位數(shù)下滑。中性假設(shè)（新開(kāi)工降10%、土地購(gòu)置費(fèi)降5%、施工意愿降1%）下，預(yù)計(jì)2024年地產(chǎn)投資同比降8.9%。圖表49短期仍是“高庫(kù)存+緊資金”資金面銷售開(kāi)工相機(jī)抉擇、甚至出現(xiàn)捂盤(pán)捂地拿地積極竣工按部就班低快開(kāi)工快銷售回收現(xiàn)金流緩竣工，降施工強(qiáng)度適度降低拿地松銷售開(kāi)工相機(jī)抉擇，以銷定產(chǎn)拿地放緩竣工按部就班高庫(kù)存加快銷售、以銷定產(chǎn)緩竣工，降施工強(qiáng)度拿地明顯收縮緊請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。24/42平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告圖表502024年房地產(chǎn)投資預(yù)測(cè)表土地購(gòu)置費(fèi)用同比新開(kāi)工面積同比單位施工意愿同比房地產(chǎn)投資同比-5.0%-6.3%-5.0%-10.0%-1.0%-8.9%-10.0%-15.0%-3.0%四、主題：城改有望加速，保障房值得期待4.1住房及土地制度變革為新模式過(guò)渡基礎(chǔ)，城中村改造與保障房為重要抓手模式。對(duì)于新模式內(nèi)涵，我們?cè)凇斗康禺a(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式探討》報(bào)告中產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變，也應(yīng)涉及住房保障、土地供給、財(cái)稅金融等制度過(guò)渡重要基礎(chǔ)及保障，保障房籌建與城中村改造則為住房、土地制度變圖表51新發(fā)展模式涉及房地產(chǎn)業(yè)方方面面圖表52城中村改造、保障房政策文件/會(huì)議相關(guān)部門(mén)業(yè)化住房租賃經(jīng)營(yíng)主體發(fā)放長(zhǎng)期限租賃住房購(gòu)房貸款。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)保障性住房。平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告平安證券請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。25/42解決好建多少、怎么建、資金怎么平衡、怎么配售、怎么管日城中村改造為城市更新重要組成，具備改造周期長(zhǎng)、資金需求大、資主導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、村集體主導(dǎo)與混合主導(dǎo)；從改造程度看，可分改造項(xiàng)目回報(bào)率存在不確定性，市場(chǎng)化程度高、充分享受土地增值除、整治成本；整治提升，如統(tǒng)租，以租金作為主要回款渠道。請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。26/42平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告圖表53城中村改造為城市更新重要組成圖表54城中村改造模式劃分維度具體做法按補(bǔ)償方式（針對(duì)拆除新建）按開(kāi)發(fā)模式（針對(duì)拆除新建）大城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全國(guó)40.4%，商品房銷售面積占全國(guó)23%。近期廣州城中村改造條例公開(kāi)征求意見(jiàn)、石家莊城圖表5522個(gè)超大特大城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及占全國(guó)比例（2022年）4,0002,00002022年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全國(guó)比例（右軸）蘇州大連昆明鄭州哈爾濱長(zhǎng)沙濟(jì)南青島沈陽(yáng)南京佛山杭州西安東莞武漢天津成都廣州重慶深圳2022年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全國(guó)比例（右軸）4.0%請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。27/42平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告圖表5622個(gè)超大特大城市商品房銷售面積及占全國(guó)比例（2022年）2022年商品房銷售面積占全國(guó)比例（右軸）4,5004,0002,5002,0000蘇州大連昆明鄭州哈爾濱長(zhǎng)沙濟(jì)南青島沈陽(yáng)南京佛山杭州西安東莞武漢天津成都廣州重慶深圳北京上海3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%圖表572019-2022年城中村改造市場(chǎng)規(guī)模8,0006,0004,0002,0000城中村改造市場(chǎng)規(guī)模65592019升資金吸引力。城中村改造資金包括市場(chǎng)運(yùn)作資金、政府主導(dǎo)資退潮后專項(xiàng)債年化發(fā)行規(guī)模維持4000億元左右；大體量、低成本、長(zhǎng)期限政策性資金對(duì)城中村改造推進(jìn)同樣重要，關(guān)注專項(xiàng)貸款、專項(xiàng)債等資金支持情況。資金吸引力方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓重點(diǎn)關(guān)注資金拓寬與機(jī)制完善。結(jié)合城中村改造特點(diǎn)與請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。28/429%8%7%6%9%8%7%6%5%4%3%2%1%0%平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告徑；若一二級(jí)開(kāi)發(fā)嚴(yán)格區(qū)分，做地收儲(chǔ)細(xì)節(jié)設(shè)置、做地主體積極性激發(fā)、村民、做地主體及政府三方利益平衡等亦為重要關(guān)注點(diǎn)。圖表58城中村改造資金來(lái)源圖表59全國(guó)商品房銷售均價(jià)由漲轉(zhuǎn)跌元/平米12,00010,0008,0006,0004,0002,0000商品房銷售均價(jià)同比25%20%15%10%-5%200020042008201220162020圖表60政府做地主體與參與一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)化房企凈利率差異杭實(shí)集團(tuán)（杭州市級(jí)做地主體） 佳兆業(yè)集團(tuán)（市場(chǎng)化房企）9.3%9.3%8.5%4.1%3.4%9.5%8.7%2017201820192020請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。29/42平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告圖表61近期個(gè)別城市優(yōu)化城中村改造規(guī)定城市文件主要內(nèi)容例（草案修改稿·征征詢：經(jīng)改造項(xiàng)目所在村農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以未簽訂搬遷安置協(xié)議的物業(yè)權(quán)利人經(jīng)充分協(xié)商仍達(dá)調(diào)解，調(diào)解不成且項(xiàng)目實(shí)施涉及法律、行政法規(guī)規(guī)環(huán)外做“乘法”保障體系。圖表62保障房發(fā)展歷程平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告平安證券請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。30/42圖表63現(xiàn)行保障房特征保障對(duì)象面積要求保障方式建設(shè)保障性住房，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造及“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，7月24日再次提出，要加完善，從土地、財(cái)稅、金融等方面提供全方位支持。圖表64保障房相關(guān)政策要求保障房增量空間相對(duì)可觀，關(guān)注目標(biāo)落實(shí)、用于配售的保障性住房發(fā)力情況。七普數(shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)家庭戶租賃廉租房/公租房、購(gòu)買經(jīng)適房/兩限房占比分別為2.3%、2.6%，全國(guó)家庭戶共4.9億戶，對(duì)應(yīng)租賃廉租房/公租房房困難。按“十四五”時(shí)期（2021-2025年）4000億元。另外考慮公租房連續(xù)供應(yīng)，用于配售的保障性住房梳理整合后持續(xù)推出，保障房后續(xù)建設(shè)籌集有望對(duì)投資形成一定支撐。請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。31/42平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》中提到與城中村改造、城商品房銷售形成沖擊。圖表652020年家庭戶住房來(lái)源4.1%予房2.3%房46.0%2.6%4.0%圖表67主要城市十四五期間保障房供應(yīng)目標(biāo)40200共有產(chǎn)權(quán)住房萬(wàn)套（間）公共租賃住房萬(wàn)套（間）保障性租賃住房833664740圖表66十四五期間保障性租賃住房籌建目標(biāo)保租房籌建目標(biāo)（萬(wàn)套（間））400090024020424093.6（2021-2025）圖表68新加坡、中國(guó)香港保障房占比新加坡組屋覆蓋居民家庭占比 40%請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。32/42平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告圖表692023年深圳部分人才房銷售情況項(xiàng)目均價(jià)（元/平米）兩房（套）三房（套）認(rèn)購(gòu)家庭（戶）五、機(jī)遇：細(xì)分賽道機(jī)會(huì)猶存，關(guān)注四大領(lǐng)域綜合性房企開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入仍超過(guò)20%。圖表702022財(cái)年日本三大綜合性房企房開(kāi)收入占比超28%28%房開(kāi)收入占比24%28%圖表712022年美國(guó)三大房企開(kāi)發(fā)收入為主美國(guó)三大房企房建收入占比美國(guó)三大房企房建收入占比98.1%94.9%89.2%請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。33/4200平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告圖表72日本房企OPENHOUSE仍以開(kāi)發(fā)為主（2022財(cái)年收入構(gòu)成）圖表73英國(guó)最大開(kāi)發(fā)商BKG.L住宅開(kāi)發(fā)仍為主要收入來(lái)源97.9%98.2%質(zhì)量、減輕歷史包袱的房企。從解決“有沒(méi)有”到“好不好”，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品力提升重要性凸顯。D舒適”共四大產(chǎn)品體系十五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)版本的產(chǎn)品體系，滿足消費(fèi)者差異化需求，并將體系延伸至物業(yè)服務(wù)、小區(qū)配套和專業(yè)服務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域。圖表74普爾特11類目標(biāo)客戶細(xì)分模型請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。34/42平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告圖表75濱江集團(tuán)產(chǎn)品系列圖表76美國(guó)最大的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)AnywhereRealEstate營(yíng)收走勢(shì)400025.4%25.4%4.4%4.4%請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。35/422023/92023/72023/52023/32023/12022/112022/92022/72022/52022/32022/12021/112021/92021/72021/52021/32023/92023/72023/52023/32023/12022/112022/92022/72022/52022/32022/12021/112021/92021/72021/52021/3平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告圖表77美國(guó)二手房成交占比超過(guò)80%4000新房銷售二手房銷售圖表782014年后日本首都圈二手房超過(guò)新房成交套套 400000二手房市場(chǎng)占比提升，關(guān)注經(jīng)紀(jì)行業(yè)龍頭。從國(guó)內(nèi)因此無(wú)論從長(zhǎng)期趨勢(shì)，還是短期環(huán)境來(lái)看，經(jīng)紀(jì)行業(yè)機(jī)會(huì)正逐步顯現(xiàn)，擁有房源及客源的龍頭有望直接受益。圖表79貝殼的單季成交金額同比增速變化圖表80貝殼營(yíng)收走勢(shì)圖（億元）400200060%50%40%30%20%10%0%請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。36/4245040020004504002000平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告圖表81貝殼毛利率變化毛利率（毛利率（%）50圖表82貝殼收入結(jié)構(gòu)（2023Q3）代建行業(yè)具有輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、抗周期波動(dòng)、較高盈利能力等特點(diǎn)，在開(kāi)發(fā)承壓背景下，正迎來(lái)快速發(fā)展。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，財(cái)年收入的22.7%。國(guó)內(nèi)代建市場(chǎng)目前已形成綠城管理為代表一批優(yōu)秀代建企業(yè)，同時(shí)各家房企亦紛紛試水代建行業(yè)。圖表832010-2020年新簽約代建項(xiàng)目數(shù)量及合約面積圖表842011-2021年代建新簽面積增速與商品房銷售個(gè)新簽合約項(xiàng)目數(shù)量 新簽合約項(xiàng)目建筑面積 4152629347212794641426240200面積增速對(duì)比，代建行業(yè)具備抗周期性特點(diǎn)40%請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。37/42平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告圖表85綠城管理銷售毛利率及凈利率走勢(shì)銷售毛利率(%)銷售凈利率(%)52.3%52.3%27.7%圖表86住友不動(dòng)產(chǎn)2022年財(cái)年收入結(jié)構(gòu)我們認(rèn)為多因素催化下，2024年代建行業(yè)有望迎來(lái)持續(xù)高增長(zhǎng)。以來(lái)土拍中城投托底屢見(jiàn)不鮮，但城投大多產(chǎn)品力較弱，獨(dú)立開(kāi)發(fā)難度頗大，或?yàn)榇鹑跈C(jī)構(gòu)雖可參與債務(wù)及資產(chǎn)重組，但并不具備開(kāi)發(fā)能力，第三方代建為最佳選擇。期間40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬(wàn)套（間根據(jù)廣東圖表87綠城管理介入的不良紓困項(xiàng)目請(qǐng)通過(guò)合法途徑獲取本公司研究報(bào)告，如經(jīng)由未經(jīng)許可的渠道獲得研究報(bào)告，請(qǐng)慎重使用并注意閱讀研究報(bào)告尾頁(yè)的聲明內(nèi)容。38/42平安證券房地產(chǎn)·行業(yè)年度策略報(bào)告圖表88綠城管理新拓項(xiàng)目代建費(fèi)中，政府及國(guó)企占比提升400私營(yíng)企業(yè)金融機(jī)構(gòu)國(guó)有企業(yè)政府代建38.638.630.230.2625.525.540.840.8物管企業(yè)調(diào)整壓力逐步釋放。受2021年下半年以來(lái)房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)整，以及前期大規(guī)模收并購(gòu)后整合問(wèn)題的沖擊，大多數(shù)物流上市物企收入同比增長(zhǎng)24%、歸母凈利潤(rùn)同比下降54%。務(wù)穩(wěn)定性、抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，在行業(yè)調(diào)整等復(fù)雜外部環(huán)境之下，物管公司回歸聚焦，同時(shí)持續(xù)降低關(guān)聯(lián)方的依賴，2022年11家主流物企第三方在管面積占比升至62%。圖表8914家主流物企收入及歸母凈利潤(rùn)增速圖表902022年末11家主流物企第三方在管面積占比3