校區(qū)社會(huì)化物業(yè)服務(wù)投標(biāo)方案（技術(shù)標(biāo)）

1校區(qū)社會(huì)化物業(yè)服務(wù)投標(biāo)方案第一章人員招收招聘來源情況及人員穩(wěn)定性保證措施 81.1.人員招收、招聘來源情況 81.1.1.員工招募 81.1.2.招聘渠道介紹 81.1.3.招聘流程 91.1.4.培訓(xùn)及上崗 1.2.人員穩(wěn)定性保證措施 1.2.1.重視員工在企業(yè)中的地位 1.2.2.調(diào)動(dòng)員工積極性的方法及措施 1.2.3.調(diào)動(dòng)員工積極性應(yīng)注意的問題及重要意義 第二章針對(duì)本項(xiàng)目服務(wù)特點(diǎn)、難點(diǎn)分析 212.1.項(xiàng)目概況 212.2.服務(wù)特點(diǎn) 242.2.1.管理服務(wù)的主導(dǎo)思路 2.2.2.管理服務(wù)理念和策劃 2.2.3.管理目標(biāo) 2.3.重點(diǎn)、難點(diǎn)分析 412.3.1.項(xiàng)目重點(diǎn)難點(diǎn)分析 2.3.2.物業(yè)清潔服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn) 2.3.3.擬采取的管理模式及措施 2.4.解決方案 462.4.1.暢通的溝通渠道 2.4.2.做好對(duì)分散管理區(qū)域工作的服務(wù)監(jiān)管 462.4.3.各類不可預(yù)測(cè)突發(fā)事件的管理 第三章針對(duì)本項(xiàng)目的接管、進(jìn)駐方案 23.1.交接入駐 493.1.1.承接準(zhǔn)備 3.1.2.承接保障措施 3.1.3.具體交接工作安排 3.2.過渡計(jì)劃 3.2.1.管理班子到位 3.2.2.前期經(jīng)費(fèi)預(yù)算 3.2.3.制定工作計(jì)劃 3.2.4.保障人員到位 3.2.5.設(shè)備保障到位 3.2.6.與招標(biāo)方單位協(xié)調(diào) 第四章針對(duì)本項(xiàng)目的重點(diǎn)區(qū)域(包括電梯、高壓配電室、換熱站、水泵房等)服務(wù)方案 4.1.物業(yè)管理主要流程 4.1.1.物業(yè)管理服務(wù)流程圖 4.1.2.文件控制流程圖 4.1.3.記錄控制流程圖 4.1.4.人員培訓(xùn)管理流程圖 4.1.5.安保管理流程圖 4.1.6.清潔管理流程圖 4.1.7.綠化管理流程圖 4.1.8.基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境管理流程圖 4.1.9.機(jī)電設(shè)備管理流程圖 4.2.房屋日常養(yǎng)護(hù)維修及設(shè)施設(shè)備管理保障服務(wù)方案 654.2.1.房屋日常管理與維護(hù)養(yǎng)護(hù)服務(wù)方案 4.2.2.電梯運(yùn)行保障服務(wù)方案 4.2.3.高壓配電室(供配電系統(tǒng))檢查維護(hù)服務(wù)方案……7634.2.4.換熱站維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)方案 4.2.5.水泵房(給排水系統(tǒng))管理維護(hù)服務(wù)方案 894.2.6.鍋爐維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)方案 4.2.7.空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)服務(wù)方案 4.2.8.消防、監(jiān)控設(shè)施管理維護(hù)服務(wù)方案 4.3.環(huán)境清潔服務(wù)方案 4.3.1.辦公室清潔 4.3.2.門廳、大廳的保潔 4.3.3.公共走廊清潔 4.3.4.其他公共區(qū)域的保潔 4.3.5.電梯間的保潔 4.3.6.衛(wèi)生間的保潔 4.3.7.玻璃清潔 4.3.8.墻壁清潔 4.3.9.鏡面保潔 4.3.10.垃圾桶保潔 4.3.11.地面的清潔 4.3.12.頂棚、天花板的保潔 4.3.13.空調(diào)清潔 4.3.14.照明設(shè)施清潔 4.3.15.不銹鋼清潔 4.3.16.車庫車場(chǎng)保潔方案 4.3.17.公寓房間的保潔 4.3.18.學(xué)院餐廳樓保潔 4.3.19.其他設(shè)備保潔 4.3.20.外圍道路的保潔程序 4.3.21.雕塑裝飾物、宣傳欄、標(biāo)識(shí)牌的保潔 44.3.22.公共陰溝、窨井的保潔 4.3.23.垃圾收集的程序 4.3.24.垃圾運(yùn)輸及清潔 第五章秩序維護(hù)管理保障服務(wù) 5.1.公共秩序維護(hù) 5.2.消控安全管理 5.3.崗位工作職責(zé) 5.3.1.消防工作、消防監(jiān)控崗工作崗位職責(zé) 5.3.2.巡邏崗工作崗位職責(zé) 5.3.3.消控、監(jiān)控室管理 5.4.室外綠化養(yǎng)護(hù)保障服務(wù)方案 5.4.1.園林綠化養(yǎng)護(hù)管理內(nèi)容 5.4.2.綠化養(yǎng)護(hù)管理方案 5.4.3.綠化養(yǎng)護(hù)人員管理措施 5.5.綠化機(jī)具使用、施工作業(yè)方法和安全注意事項(xiàng) 5.5.1.剪草機(jī)使用、施工作業(yè)方法和安全注意事項(xiàng) 5.5.2.綠籬機(jī)使用、施工作業(yè)方法和安全注意事項(xiàng) 5.5.3.割灌機(jī)使用、施工作業(yè)方法和安全注意事項(xiàng) 5.5.4.打藥車使用、施工作業(yè)方法和安全注意事項(xiàng) 5.5.5.樹上作業(yè)(包括伐樹、死樹處理、修剪、剝芽等)1805.5.6.安全保障措施 5.5.7.文明施工制度和措施 5.6.綠化災(zāi)害預(yù)防及處理措施 1845.6.1.旱災(zāi)及預(yù)防 5.6.2.水災(zāi)及預(yù)防 5.6.3.風(fēng)災(zāi)及預(yù)防 5.6.4.滑坡及預(yù)防 55.6.5.凍害及預(yù)防 5.6.6.防汛防臺(tái)風(fēng)預(yù)案 第六章針對(duì)本項(xiàng)目的人員培訓(xùn)方案、重點(diǎn)崗位人員保證方案 1886.1.針對(duì)本項(xiàng)目的人員培訓(xùn)方案 6.1.1.培訓(xùn)體系管理制度 6.1.2.崗前培訓(xùn)和繼續(xù)培訓(xùn)計(jì)劃 6.1.3.新進(jìn)員工培訓(xùn)方案 6.1.4.軍事訓(xùn)練 2136.1.5.安全教育培訓(xùn) 6.2.重點(diǎn)崗位人員保證方案 6.2.1.人員安排 2386.2.2.崗位人員保證機(jī)制 238第七章針對(duì)本項(xiàng)目的應(yīng)急處置預(yù)案 7.1.總體管理 2427.1.1.過程控制 2427.1.2.建立消防隊(duì)伍 7.1.3.組織領(lǐng)導(dǎo) 2437.1.4.防臺(tái)抗臺(tái)，防汛抗災(zāi)，防雪抗凍，防震抗震，火災(zāi)搶險(xiǎn)報(bào)警處理 7.1.5.應(yīng)急事件處置程序 2447.1.6.保持通訊暢通 2447.1.7.調(diào)查總結(jié) 2447.1.8.工作紀(jì)律 2457.2.應(yīng)急處理措施及重點(diǎn)難點(diǎn)控制 7.2.1.電梯困人應(yīng)急處理的措施 7.2.2.消防火災(zāi)應(yīng)急處理的措施 7.2.3.停電應(yīng)急處理的措施 25367.2.4.水管破裂應(yīng)急處理的措施 7.2.5.意外傷害應(yīng)急處理的措施 7.2.6.臺(tái)風(fēng)、暴雨及雷電等自然災(zāi)害應(yīng)急處理的措施 7.2.7.抗震應(yīng)急處理的措施 7.2.8.水浸事件應(yīng)急處理的措施 7.2.9.觸電事故應(yīng)急處理的措施 第八章針對(duì)本項(xiàng)目的節(jié)能降耗方案 8.1.開展文明節(jié)約型單位 8.1.1.節(jié)約用水 8.1.2.節(jié)約用電 8.1.4.獎(jiǎng)懲 第九章針對(duì)本項(xiàng)目的日常管理制度 9.1.物業(yè)管理制度 9.1.1.內(nèi)部管理制度 9.1.2.財(cái)務(wù)管理制度 9.1.3.全員設(shè)備管理制度 9.2.安全管理制度 9.2.1.人員安全管理要求 9.2.2.安全守則 9.2.3.作業(yè)安全防范要求 9.2.4.清潔化學(xué)藥劑使用要求 9.2.5.安全作業(yè)要求 2909.3.物業(yè)管理工作實(shí)施細(xì)則 9.3.1.服務(wù)規(guī)范 2959.3.2.保證措施 2969.3.3.檢查與考核 29779.4.檔案管理制度 9.4.1.文件材料的收集管理 9.4.2.歸檔范圍 2989.4.3.歸檔要求 2989.4.4.檔案管理人員職責(zé) 9.4.5.檔案的利用 2999.5.人事管理制度 9.5.1.錄用 9.5.2.考核 9.5.3.激勵(lì)機(jī)制、淘汰機(jī)制與獎(jiǎng)懲措施 9.6.針對(duì)本項(xiàng)目的考核及獎(jiǎng)懲辦法 3059.6.1.內(nèi)部監(jiān)督檢查措施及外部考核 9.6.2.獎(jiǎng)懲條例 9.7.針對(duì)本項(xiàng)目的智能化(包括小區(qū)APP等) 9.7.1.創(chuàng)建智能化管理單位 9.7.2.服務(wù)管理的整體目標(biāo) 9.7.3.智能化管理的必要性 9.7.4.合理利用智能化手段 8第一章人員招收招聘來源情況及人員穩(wěn)定性保證措施1.1.1.員工招募個(gè)方面，管理層人員(含主管)均為公司老員工，具有豐富的管理經(jīng)1.1.2.招聘渠道介紹招收一名稱職物業(yè)管理的人員，是做好物業(yè)管理工作的先決條1)廣告招聘92)互聯(lián)網(wǎng)招聘人員和專業(yè)技術(shù)型人才(如電腦系統(tǒng)管理員、財(cái)會(huì)人員等)的招聘。3)專業(yè)人才市場(chǎng)或職業(yè)介紹所4)校園招聘5)員工或其他人員推薦1)公司內(nèi)部公告2)競(jìng)爭(zhēng)上崗討論、情景模擬(包括角色扮演和案例分析等)、實(shí)際操作等。1.1.4.培訓(xùn)及上崗確保每個(gè)員工年度培訓(xùn)在100課時(shí)以上。新員工培訓(xùn)率100%,培訓(xùn)合格率100%。管理人員持證上崗率100%。特殊工種人員持證上崗率100%。2.1自學(xué)非常重視和鼓勵(lì)員工利用業(yè)余時(shí)間參加與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)2.2自辦培訓(xùn)班舉辦相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班，加強(qiáng)和提高員工專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德修2.3外委培訓(xùn)2.4理論研討或?qū)ｎ}討論針對(duì)工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時(shí)組織專題研討或?qū)ｎ}講2.5參觀學(xué)習(xí)2.6崗位輪訓(xùn)2.7確立和完善員工培訓(xùn)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)按什么標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到什么目的(訓(xùn)練目標(biāo));訓(xùn)練對(duì)象(受訓(xùn)區(qū)域、崗位、人員);訓(xùn)練內(nèi)容(技能、意識(shí)、操守等);員工的訓(xùn)練分兩個(gè)層次進(jìn)行，即管理層(包括潛在管理層)和操2.8公眾形象規(guī)范培訓(xùn)2.9建立錄用與考核制度擇優(yōu)錄用，錄用后經(jīng)上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用3個(gè)月，依據(jù)《勞動(dòng)率100%。公司積極履行社會(huì)責(zé)任采取在崗培訓(xùn)輪班工作協(xié)商薪酬等辦法穩(wěn)定(1)員工是企業(yè)的基礎(chǔ)由于人是生產(chǎn)力三要素中最活躍的、員工是企業(yè)人力資源的全(2)員工是企業(yè)成功的關(guān)鍵(3)員工是企業(yè)發(fā)展的需要.(4)對(duì)企業(yè)員工分類(1)薪酬供優(yōu)厚的薪水(即貨幣報(bào)酬)仍然是影響員工積極性的直接因素。然(2)制度目標(biāo)等。管理者要將每個(gè)人內(nèi)心深處的這種或隱或現(xiàn)的目標(biāo)挖掘出(3)情感激勵(lì)出了人的5種層次的不同需要，這5個(gè)方面的內(nèi)容是：基本生活需求產(chǎn)生進(jìn)步發(fā)展、充分發(fā)揮自己的潛能的需求，即自我實(shí)現(xiàn)。人在這5追求更高層次的需要。這5個(gè)方面除了基本生活需求外，其他4個(gè)均工作激勵(lì)：工作本身具有激勵(lì)力量!為了更好地發(fā)揮員工工作積富化和擴(kuò)大化。西文學(xué)者提出了6條衡里標(biāo)準(zhǔn)，也就是說要讓員工找(1)建立優(yōu)秀的企業(yè)文化(2)實(shí)施激勵(lì)過程中應(yīng)注意的問題從完整意義上說，應(yīng)包括激發(fā)和約束2層含義。獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰是2(3)調(diào)動(dòng)員工積極性的重要意義第二章針對(duì)本項(xiàng)目服務(wù)特點(diǎn)、難點(diǎn)分析2.1.項(xiàng)目概況1.2.服務(wù)期限：1年。(1)營房維修(包括木工、土建、弱電等)。(2)環(huán)境保障(2.1)負(fù)責(zé)朱雀營區(qū)室外道路、道沿、散水、標(biāo)識(shí)牌、非機(jī)動(dòng)樓公共區(qū)域衛(wèi)生及營區(qū).4間電動(dòng)自行車充電間衛(wèi)生的保潔：負(fù)責(zé)東3、負(fù)責(zé)兩個(gè)營區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)工作，主要為灌喬木、草坪的修剪(三)秩序維護(hù)保障1、負(fù)責(zé)朱雀營區(qū)大門口、辦公樓的執(zhí)勤工作，負(fù)責(zé)2、負(fù)責(zé)東院營區(qū)南門、西門兩個(gè)門口的執(zhí)勤工作，負(fù)責(zé)營區(qū)內(nèi)(四)教學(xué)勤務(wù)保障工作維護(hù)。主要包括：28個(gè)普通教室、10個(gè)研討室、4個(gè)計(jì)算機(jī)專修室、10個(gè)專業(yè)教室、1個(gè)學(xué)術(shù)報(bào)告廳、1個(gè)學(xué)術(shù)交流廳；3、負(fù)責(zé)圖書館衛(wèi)生保潔工作，主要包括大廳4、負(fù)責(zé)大講堂、軍事文化活動(dòng)中心及相關(guān)問題設(shè)5、負(fù)責(zé)朱雀大街營區(qū)訓(xùn)練場(chǎng)地衛(wèi)生保潔及體能訓(xùn)練設(shè)施器材的6、負(fù)責(zé)25個(gè)庫房的保潔和日常管理工作，主要包括：8個(gè)教材庫房、1個(gè)教學(xué)用圖庫房，3個(gè)文具庫房、8個(gè)設(shè)備庫房和7個(gè)訓(xùn)練1、負(fù)責(zé)幼兒園大門口的執(zhí)勤工作，負(fù)責(zé)幼兒2、負(fù)責(zé)幼兒室外公共區(qū)域、室內(nèi)會(huì)議室、公共教室、公共區(qū)域衛(wèi)生間的保潔工作。(六)階段性服務(wù)保障負(fù)責(zé)朱雀營區(qū)、東院營區(qū)兩個(gè)供暖交換站的運(yùn)行，服務(wù)期限：本年11月15日--次年3月15日計(jì)4個(gè)月。2.2.服務(wù)特點(diǎn)本公司決定在營區(qū)管理處物業(yè)服務(wù)工作中全面推行標(biāo)準(zhǔn)化管理(1)建立和實(shí)施完善的管理服務(wù)體系：行業(yè)的發(fā)展過服務(wù)運(yùn)作，定期(每周或每月)向營區(qū)匯報(bào)上階段的運(yùn)作情況，增強(qiáng)(4)設(shè)立服務(wù)中心：采取酒店式一站式服務(wù)的方法，只(5)時(shí)效工作制：所有的對(duì)外服務(wù)工作均采用限(7)保本微利：我方承諾將按照保本微利原則提供服務(wù)，無論(11)在思想教育方面，在員工培訓(xùn)教育中除了向員工灌輸“三(12)在職業(yè)道德教育方面提出了“愛營區(qū)、愛物業(yè)、愛崗位、公共設(shè)施，當(dāng)作自己的家一樣；“愛物業(yè)”,要求每一位員工熱愛工(13)在業(yè)務(wù)培訓(xùn)方面，把重點(diǎn)放在制定的崗位責(zé)任制、綜合管①統(tǒng)一管理理念：嚴(yán)謹(jǐn)、快速、高效②統(tǒng)一服務(wù)理念：始于客戶的要求，終于客戶的①政治上與采購方保持高度一致服從于營區(qū)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和指揮，在政治上必須與采購方保持高度一②物業(yè)管理人員要求思想覺悟高關(guān)內(nèi)工作必須嚴(yán)格遵守《保密守則》,做到不該看的不看，不該問的了《保密守則》,對(duì)全體員工嚴(yán)加要求，以確保營區(qū)機(jī)關(guān)機(jī)密安全。①總則1)物業(yè)公司員工入職前必須學(xué)習(xí)并嚴(yán)格遵守《中華人民共和國2)各崗位所有員工必須嚴(yán)格遵守本崗位保密規(guī)定。3)物業(yè)公司員工未經(jīng)允許不能擅自接受任何媒體的采訪。4)未經(jīng)允許不能將機(jī)關(guān)內(nèi)的任何資料帶出機(jī)關(guān)或以電子郵件的5)機(jī)關(guān)所有會(huì)議、貴賓接待行程等信息未經(jīng)允許不得向任何非6)所有工作人員不允許談?wù)?、打聽機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及工作人員的私人7)所有工作人員進(jìn)入辦公室前必須先敲門并得到同意后方可進(jìn)8)嚴(yán)禁使用臨時(shí)工參加涉及機(jī)密的工作，外來人員在機(jī)關(guān)內(nèi)從10)任何人未經(jīng)授權(quán)嚴(yán)禁擅自接聽機(jī)關(guān)各部門的電話。11)對(duì)違反保密規(guī)定，失密泄密員工必須從嚴(yán)處理，情節(jié)嚴(yán)重的1)管理人員原則上只能在機(jī)關(guān)的公共區(qū)域內(nèi)巡查，如需進(jìn)入辦2)管理人員在處理日常書報(bào)信件收發(fā)時(shí)，不得偷看其中內(nèi)容，③護(hù)管員保密規(guī)定1)對(duì)日常來訪人員及貴賓的情況、行程未經(jīng)允許不得向任何人2)日常信訪、工作中發(fā)生的任何異常情況，必須做好記錄并通3)日常監(jiān)控室所看到的任何情況除非安全工作需要向相關(guān)人員4)嚴(yán)禁向無關(guān)人員透露管轄范圍內(nèi)發(fā)生的任何案件情況。5)嚴(yán)禁利用安全監(jiān)控設(shè)備對(duì)機(jī)關(guān)內(nèi)的工作人員私人日常活動(dòng)進(jìn)1)維修人員未經(jīng)允許不得進(jìn)入各部門辦公室。2)維修人員到辦公區(qū)域內(nèi)進(jìn)行維修工作時(shí)，必須得到機(jī)關(guān)相關(guān)3)進(jìn)行室內(nèi)維修工作時(shí)，未經(jīng)允許不得擅自移動(dòng)、翻動(dòng)、偷看5)嚴(yán)禁向任何無關(guān)人員描述各辦公室的所見所聞。1)重要部門、主要領(lǐng)導(dǎo)辦公室指定專人進(jìn)行清潔，人員應(yīng)保持2)清潔過程中未經(jīng)允許不得將任何帶字紙片以及電子文件試為4)清潔過程中必須做到不該看的不看，不該聽的不聽，不該問2.2.3.管理目標(biāo)為了保證營區(qū)物業(yè)管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，我司物業(yè)將派出素質(zhì)營區(qū)項(xiàng)目我司擬派的管理服務(wù)中心經(jīng)理具有過硬的業(yè)務(wù)素質(zhì)與①狠抓人員招聘關(guān)④科學(xué)合理的安排時(shí)間可能會(huì)影響到營區(qū)正常學(xué)習(xí)活動(dòng)的各項(xiàng)大型清潔調(diào)整至夜間或節(jié)假服務(wù)宗旨：業(yè)主至上，服務(wù)第一四條措施、五大重點(diǎn)”:即以甲方為中心，實(shí)服務(wù)運(yùn)作相結(jié)合三個(gè)思路：實(shí)行6S整合型管理體系、科學(xué)的人力資⑤服務(wù)宗旨讓甲方以良好的建議取代投訴“滿意只是起點(diǎn)”,超越甲方的⑥服務(wù)方針1)審核物業(yè)服務(wù)中心提交的月管理報(bào)告。2)組織對(duì)管理工作的抽驗(yàn)、檢查、審查管理效果。3)通過會(huì)議或其它形式，評(píng)審營區(qū)物業(yè)的管理狀況、交流意4)及時(shí)就管理中的問題向物業(yè)服務(wù)中心或公司投訴。5)對(duì)管理中出現(xiàn)的重大事項(xiàng)進(jìn)行審議。(6)管理優(yōu)勢(shì)以不斷提升服務(wù)水平為工作的指導(dǎo)思想，以“開拓創(chuàng)新、永創(chuàng)一流”“甲方想到的我司已經(jīng)做到，甲方未想到的我司已經(jīng)想到”,從2.3.重點(diǎn)、難點(diǎn)分析2.3.1.項(xiàng)目重點(diǎn)難點(diǎn)分析(1)本次項(xiàng)目對(duì)清潔、消殺服務(wù)的質(zhì)量要求高，這是物B、實(shí)行三級(jí)檢查(主管抽查、班長(zhǎng)定檢、清潔員自檢)和品質(zhì)建立暢通的信息采集渠道，開設(shè)24小時(shí)服務(wù)熱線，設(shè)置專職接處理組”,保證在突發(fā)事件和客戶需要時(shí)得到及時(shí)周到的服務(wù)?；呓⒁?guī)范的檔案資料管理體系——支持管理服務(wù)的高效運(yùn)②業(yè)主休息時(shí)間以巡視為主，最大限度減少對(duì)正常休息的影2.4.解決方案2.4.1.暢通的溝通渠道(1.1)對(duì)外，設(shè)立專門聯(lián)絡(luò)員，實(shí)現(xiàn)溝通零阻塞：我們將在和(1.2)對(duì)內(nèi)，實(shí)行中央調(diào)度，二級(jí)管理：首先，設(shè)服務(wù)中心全2.4.2.做好對(duì)分散管理區(qū)域工作的服務(wù)監(jiān)管(2.1)機(jī)制驅(qū)動(dòng)、持續(xù)約束：針對(duì)每項(xiàng)工作，我們都將確定工(2.2)全員參與、減少漏洞：服務(wù)提供給人員的滿意是涉及客(2.3)重點(diǎn)突出、糾偏無限：在具體工作中，我們將會(huì)對(duì)容易2.4.3.各類不可預(yù)測(cè)突發(fā)事件的管理(3.2)定期模擬練內(nèi)功：針對(duì)各種由于不可抗力發(fā)生的突發(fā)事(3.3)部門互動(dòng)快解決：我們將實(shí)行統(tǒng)一調(diào)度，提高應(yīng)對(duì)突發(fā)第三章針對(duì)本項(xiàng)目的接管、進(jìn)駐方案3.1.交接入駐3.1.1.承接準(zhǔn)備3.1.2.承接保障措施3.1.3.具體交接工作安排⑥物業(yè)交接工作程序1)接雙方簽訂物業(yè)接收委托書，確定接收程序接收人員及接5)能源消耗情況(列表、雙方共同確認(rèn)電表水表、燃?xì)獗?、熱水表、熱力表等?jì)量?jī)x表交接時(shí)的表計(jì)數(shù)字)。11)設(shè)備維保合同(有效期內(nèi))。13)交接工作開始時(shí)，雙主應(yīng)簽訂物業(yè)交接協(xié)議書。明確15)交接工作結(jié)束，雙方共同簽署交接報(bào)告。對(duì)交接中發(fā)現(xiàn)的A.變配電設(shè)備(變配電室)。B.熱力設(shè)備(熱力站、鍋爐房、熱交換站)。C.燃?xì)庠O(shè)備(調(diào)壓站或調(diào)壓裝置、燃?xì)獗矸?。E.保安監(jiān)控設(shè)備(含攝像、可視對(duì)講等)。F.泵房(生活水泵、消防泵、污水泵)。H.維修設(shè)備(工程維修用如，電焊機(jī)、鉆床、砂輪機(jī)、套絲機(jī)等)。I.其它設(shè)備(電腦、辦公設(shè)備、電開水器等)。說明和交付；原管理工作中遺留的財(cái)務(wù)問題的說明和擬定解決方式⑧文檔交接鑒于各家管理公司所實(shí)施管理體系不同，文檔編制也有較大區(qū)⑨人事安排2)人事安排3)勞動(dòng)關(guān)系1)接管工作需提前7天內(nèi)進(jìn)行安排，其中安排時(shí)間進(jìn)行接管2)崗位移交在二個(gè)工作日以內(nèi)完成，移交保駕需3-5個(gè)工作3)物資文檔等其它交接約需5個(gè)工作日完成。更換物管企業(yè)的過程中，經(jīng)常出現(xiàn)的“風(fēng)險(xiǎn)”有5種情況：4)因管理真空導(dǎo)致部分業(yè)主對(duì)更換持不同意見甚或引發(fā)對(duì)業(yè)5)引發(fā)法律訟訴。引發(fā)法律訟訴不是壞事，但在客觀上給交3.2.過渡計(jì)劃3.2.1.管理班子到位3.2.2.前期經(jīng)費(fèi)預(yù)算3.2.3.制定工作計(jì)劃3.2.4.保障人員到位3.2.5.設(shè)備保障到位3.2.6.與招標(biāo)方單位協(xié)調(diào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及時(shí)與招標(biāo)單位進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)。了解招標(biāo)單位的需求和要求，保證項(xiàng)目作業(yè)無盲點(diǎn)和穩(wěn)定有序開展。第四章針對(duì)本項(xiàng)目的重點(diǎn)區(qū)域(包括電梯、高壓配電室、換熱站、水泵房等)服務(wù)方案4.1.1.物業(yè)管理服務(wù)流程圖過程服務(wù)巡視4基礎(chǔ)設(shè)施工作環(huán)境安保服務(wù)綠化服務(wù)突發(fā)事件處理房屋裝修管理監(jiān)視測(cè)里裝置新樓樓宇接收顧客財(cái)產(chǎn)管理延伸服務(wù)入戶管理4.1.2.文件控制流程圖4.1.4.人員培訓(xùn)管理流程圖制定培訓(xùn)計(jì)劃組織實(shí)施外部培訓(xùn)培訓(xùn)檔案物物品管理監(jiān)控跟蹤人員管理封閉時(shí)間消防工作檢消防設(shè)施檢執(zhí)行法規(guī)巡邏巡視指示標(biāo)識(shí)*造4.1.6.清潔管理流程圖檢查、匯總故障故障、維修檢查使用與保養(yǎng)封存、報(bào)廢房屋完好檢查樓檢設(shè)備報(bào)廢設(shè)各故4.2.房屋日常養(yǎng)護(hù)維修及設(shè)施設(shè)備管理保障服務(wù)方案4.2.1.房屋日常管理與維護(hù)養(yǎng)護(hù)服務(wù)方案修(包括木工、十建、弱電等)。(1)確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及設(shè)施的完好等級(jí)和正常使用。(2)玻璃無破裂，五金配件完好，門窗開閉靈活、密封性好、(3)粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚、地板平整不起殼、無遺缺，吊頂無污(水)漬、開縫和破損。否則應(yīng)及時(shí)修復(fù)或(4)屋面排水溝、室內(nèi)室外排水管保障暢通；雨前及時(shí)巡查，(5)發(fā)現(xiàn)屋面或其他防水層有氣鼓、破裂，隔熱板有斷裂、缺損的，屋面、墻面有滲漏的，應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)安排專項(xiàng)修理。確保不超過24小時(shí)，確保家具、設(shè)備維修合格率達(dá)到100%。(7)樓內(nèi)相關(guān)設(shè)施發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)立即修復(fù)，安全標(biāo)志等應(yīng)清晰完(1)各類設(shè)備、房屋維修出現(xiàn)故障時(shí)，維修人員應(yīng)在接到一般性報(bào)修后30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)備零修及時(shí)率100%,合格率達(dá)到(2)完成各類臨時(shí)任務(wù)。幕墻進(jìn)行全面檢查1-2次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對(duì)完好程度序號(hào)維修類別計(jì)劃方案實(shí)施效果1房屋承重局部受損：施工質(zhì)量原因造每年檢查房屋的結(jié)構(gòu)性能由維修中結(jié)構(gòu)安全，正常結(jié)構(gòu)部位成的結(jié)構(gòu)問題心負(fù)責(zé)實(shí)施使用。結(jié)構(gòu)性能完好2外墻面結(jié)構(gòu)局部、大面積滲漏及翻新每二年對(duì)較大面積滲應(yīng)局部翻新防止擴(kuò)大及污染墻面由維修中心負(fù)責(zé)外墻平整，無滲漏水；整潔統(tǒng)一3屋面隔熱層破損；防水層破損造成滲漏；屋面積水油漆，防止銹蝕；每半年疏通一次屋面雨水口；每年對(duì)屋面防水層檢查一次；每年翻新更換老化部分由維修中心負(fù)責(zé)防水層正常，有效發(fā)揮功用，無滲漏；隔熱層完好4通道樓梯公用地面的維修改造；公共通道、門廳的墻、天棚維護(hù)；樓梯間墻面、扶手、踏步的維護(hù)；電梯廳的維護(hù)行一次維護(hù)，補(bǔ)換損壞或空鼓瓷磚；每三年刷新一遍門廳、樓梯間、電梯廳的墻壁、天棚、扶手、欄桿、一次，并做好記錄由維修中心按照相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施美觀、完清爽5外墻面大理石玻璃外墻、大理石的維護(hù)、窗戶玻璃維護(hù)每周檢查外表石材有無脫落；結(jié)合外墻清洗，檢查外墻玻璃是否有松動(dòng)；每周檢查玻璃是否有裂紋；金屬是否有銹跡由維修中心按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施美觀、完好、整潔6吊頂?shù)蹴數(shù)木S護(hù)每周檢查有無擦、劃、由維美觀、完刮、踏壞。發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)；每月檢查防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作修中心按相關(guān)作業(yè)規(guī)程實(shí)施好、清爽由專業(yè)資質(zhì)維保單位至少每15日進(jìn)行一次清潔、潤滑、調(diào)整和配置持有特種設(shè)備作業(yè)人員證的電梯安全管理人員，對(duì)電梯保1)為確保電梯安全運(yùn)行，對(duì)電梯進(jìn)行管理維護(hù)和檢查，客戶服2)進(jìn)行維修保養(yǎng)和檢查的專職人員，應(yīng)有實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)和熟悉3)維修人員應(yīng)每周對(duì)電梯的主要安全設(shè)施和電氣控制部分進(jìn)行4)電梯維保單位在管理機(jī)電專業(yè)人員監(jiān)督下按合同要求進(jìn)行保5)發(fā)現(xiàn)電梯有故障應(yīng)立即停止使用，待修復(fù)并經(jīng)仔細(xì)檢查后方6)若電梯停止使用超過一周，必須先進(jìn)仔細(xì)檢查和試運(yùn)行后，7)電梯的故障，檢查的經(jīng)過，維修的過程，維修人員應(yīng)在電梯8)電源電壓、頻率、相序，必須符合電梯技術(shù)資料中的規(guī)定。9)電梯正常工作條件應(yīng)符合國家相關(guān)規(guī)定。1)電梯機(jī)房?jī)?nèi)任何設(shè)備非電梯維修工禁止操作。3)機(jī)房?jī)?nèi)環(huán)境溫度應(yīng)保持在5-30℃,墻上掛溫度計(jì)。5)離開電梯機(jī)房應(yīng)隨手關(guān)閉門窗。6)電梯機(jī)房因維修保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一樓掛告示牌。7)機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦毷孪?)機(jī)房消防設(shè)施完備，并定期檢查。9)機(jī)房?jī)?nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、12)維修、保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一層掛牌告示。1)機(jī)房設(shè)備檢修保養(yǎng)正常/其中曳引輪繩槽磨損，若直徑相差超過鋼絲繩直徑1/10,或繩制動(dòng)器：經(jīng)常檢查聯(lián)軸器彈性圈是否磨損老化/銅套去污，銷軸2)轎箱設(shè)備檢查保養(yǎng)電眼、閘鎖及各接點(diǎn)動(dòng)作是否正常(安全觸板被壓下2.5MM,接點(diǎn)保持電氣接點(diǎn)接觸良好/鉤子鎖臂及各滾輪轉(zhuǎn)動(dòng)靈活/吊門滑道牢固/轎箱導(dǎo)靴和油杯：檢查螺栓有無松脫/檢查油杯油位、油質(zhì)、有3)井道設(shè)施及外廳門電氣安全裝置是否正常/彈簧緩衡器頂面是徑90%時(shí)，則應(yīng)更換，曳引繩過分伸長(zhǎng)要斷絲處表面磨損或腐為其直徑的%比在一個(gè)捻距內(nèi)的最大斷絲數(shù)斷絲在繩股間均布斷絲集中在1或2股繩中30以上/纜與輪接觸部分?jǐn)埖哪p，毛刺破斷，扭曲生銹情況/檢查各纜松緊度是否一致/檢查主纜和限速器纜的長(zhǎng)度(對(duì)重底至油壓緩沖器面至少距離1500M,對(duì)重底至彈簧緩沖器距離至少300MM),限速器纜路軌及支架對(duì)重裝置清潔對(duì)重裝置并檢查各部分螺栓有無松動(dòng)/對(duì)重三角尖有無打檢查所有接線箱接線松緊(包括電源主線),清掃接線座/檢查線有無松脫/轎箱長(zhǎng)刀之間距離應(yīng)為(58+2)MM/限位開關(guān)滾輪應(yīng)靈4)軸承、軸套、纜輪等主要機(jī)件部位清洗潤滑清洗加油時(shí)間曳引機(jī)油箱換新曳引機(jī)蝸輪軸的滾動(dòng)軸承每月擠加一次，每年清洗一次鈣基潤滑脂曳引機(jī)制動(dòng)器銷軸每周加一次機(jī)油曳引機(jī)制動(dòng)器可動(dòng)鐵心與銅套每月檢查，可每月、每季加一次石墨粉曳引機(jī)電機(jī)滾動(dòng)軸承每月擠加一次，每季清洗一次鈣基潤滑脂曳引機(jī)電極滑動(dòng)軸承每周擠加一次，每季清洗一次機(jī)油或透油機(jī)房、梯井、轎箱、對(duì)重架上的導(dǎo)向輪、復(fù)繞輪、反繩輪每月擠加一次，每年清洗一次鈣基潤滑脂滑動(dòng)導(dǎo)靴電梯導(dǎo)軌工作表面每周加油一次，每年清洗一次HJ—40,鈣基潤滑脂滾輪導(dǎo)靴電梯導(dǎo)軌工作表面不應(yīng)加油轎箱滾輪導(dǎo)靴軸承每季擠加一次，半年清洗一次鈣基潤滑脂吊門滾輪及鎘子鎖的滾輪軸承每月擠加一次，每年清洗一次鈣基潤滑脂門導(dǎo)軌每周或每月清洗一次機(jī)油少量自動(dòng)門直流電機(jī)軸承每季擠加一次，每年清鈣基潤滑脂洗一次自動(dòng)門傳動(dòng)機(jī)構(gòu)、皮帶軸承、動(dòng)臂銷軸每周加油一次，半年清洗一次油限速器旋轉(zhuǎn)肖軸和漲繩輪每周加油一次，每年清洗一次鈣基潤滑脂安全鉗傳動(dòng)連桿每月加油一次機(jī)油安全鉗機(jī)塊滾、滑動(dòng)部分每月加油一次鈣基潤滑脂選層器滑動(dòng)拖板導(dǎo)向軌傳動(dòng)部分每月加油一次鈣基潤滑脂油壓緩沖器油室每月檢查、補(bǔ)油一次HJ10或HJ20度1)巡檢及日常檢查電梯值班人員在電梯運(yùn)行前后及交接班時(shí)，要認(rèn)真查看當(dāng)班記2)周檢3)月檢4)季檢5)年檢4.2.3.高壓配電室(供配電系統(tǒng))檢查維護(hù)服務(wù)方案1)每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)2)配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)3)按《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并4)供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》5)供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告電氣領(lǐng)班，記錄《設(shè)備故障記錄表》,并在電氣領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。6)確保各類照明燈具、應(yīng)急照明系統(tǒng)、供用電設(shè)備設(shè)施(包括配電箱、橋架、井道、開關(guān)、插座等)運(yùn)行正常。1)檢查電力變壓器是否符合要求。2)分接開關(guān)檔位是否與電源相符。3)外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。4)變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風(fēng)是否良好。5)三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。6)各接線端子緊固是否良好。1)耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)范規(guī)定。2)隔離開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)和熔斷器位置正確、平整和牢固。4)隔離開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)和熔斷器與電線連接應(yīng)緊密。5)接地線連接應(yīng)緊密、牢固，防腐處理應(yīng)均勻，無遺漏。1)耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)范規(guī)定。3)二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)4)接地線連接應(yīng)緊密牢固。5)操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械閉鎖的動(dòng)作應(yīng)正確。6)閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。7)接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。8)雙電源切換箱能自動(dòng)切換。9)控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。1)燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。2)開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈3)照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否4)防爆潮濕場(chǎng)所是否應(yīng)用防爆防潮燈具。5)倉庫照明燈具和可燃物之間的距離是否符合要求。6)移動(dòng)的照明燈具是否用安全電壓24伏。1)檢查接地電阻值是否符合要求。2)接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象。3)接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。4)各種管理資料齊全。5)原始資料齊全。6)日常運(yùn)行記錄資料。7)操作運(yùn)行管理制度。1)總體管理目標(biāo)②設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，維修人員應(yīng)在接到報(bào)修后5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)備維修合格率達(dá)到100%,一般性故障排除維修不過夜；③照明設(shè)備完好率維持在98%以上。④弱電系統(tǒng)設(shè)備的維修合格率達(dá)到100%,弱電系統(tǒng)運(yùn)行正常率在99%以上，如遇故障一時(shí)不能排除，在2小時(shí)內(nèi)提出可行性方案，原則上4小時(shí)內(nèi)排除故障。2)各類管理制度C.運(yùn)行領(lǐng)班在安排運(yùn)行人員完成當(dāng)日設(shè)備系統(tǒng)的維修保養(yǎng)任務(wù)D.工程主管每天至少一次巡視下屬員工的工作質(zhì)量及設(shè)備設(shè)施E.供電回路操作開關(guān)的用途要有明顯的標(biāo)識(shí)，停電檢修必須掛I.機(jī)房?jī)?nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門單相、三相電壓是否在額定值的±10%范圍內(nèi)，電流是否超載；判斷跳閘原因(短路或過載);應(yīng)立即恢復(fù)備用10kv線路供電(嚴(yán)格按照正確的倒閘操作順序進(jìn)行操作);①系統(tǒng)的補(bǔ)水②開啟循環(huán)泵③開啟機(jī)組一次網(wǎng)閥門④機(jī)組運(yùn)行注意事項(xiàng)1)每次開機(jī)前應(yīng)檢查控制柜中的電氣接線是否安全可靠。2)開泵前放盡泵腔內(nèi)的空氣。3)嚴(yán)禁水泵無水運(yùn)行。5)盡可能做到關(guān)閉循環(huán)泵出口閥門起泵，起泵后緩慢開啟出口①換熱器的堵塞與泄漏⑤換熱站停電、停水處理滿足補(bǔ)水的運(yùn)行要求，然后根據(jù)儲(chǔ)水情況決定是否停止補(bǔ)水泵的運(yùn)①換熱器的清洗④管道的養(yǎng)護(hù)4.2.5.水泵房(給排水系統(tǒng))管理維護(hù)服務(wù)方案按《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《給排水設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將障記錄表》,并在給排水領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,1)泵房設(shè)備必須由設(shè)備人員負(fù)責(zé)。2)無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入泵房及水箱房。若要進(jìn)入，須經(jīng)設(shè)備主任3)離開泵房應(yīng)隨手關(guān)門。4)不準(zhǔn)擅自改變?cè)O(shè)備及線路。6)機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙、明火作業(yè)，確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦毷孪?)機(jī)房消防設(shè)施完備，并定期檢查。8)機(jī)房?jī)?nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、9)地下室蓄水池溢流信號(hào)安全、有效。1)首先將需清污的池體蓋板全部打開，讓池體進(jìn)行自然通風(fēng)或2)用污水泵臨時(shí)將污水抽到下水道。3)在抽水時(shí)，還必須用臨時(shí)鼓風(fēng)機(jī)和管道，給池中進(jìn)行沖氣，每分鐘沖氣量為5立方。使池體內(nèi)的氨氣和氯化氫氣體排出池體。4)在清污過程中，鼓風(fēng)機(jī)必須不斷給池體進(jìn)行充氣。5)當(dāng)沖氣兩小時(shí)和污水抽干，再放滿清水，逼出氨氣和氯化氫6)在清污時(shí)，必須有良好的安全照明和不斷通風(fēng)，必須有六名7)在清污時(shí)，在池體中清污人員連續(xù)作業(yè)不得超過一小時(shí)。在8)在清污過程中，如發(fā)現(xiàn)清污人員有異常反應(yīng)，應(yīng)立即將清污1)非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入水泵房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)主管同意并2)水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害及易燃、易爆物品。3)水泵房應(yīng)備齊消防器材，并應(yīng)放置在方便、顯眼處。水泵房4)每日打掃一次水泵房的衛(wèi)生，每周清潔一次水泵房的設(shè)施(備),做到地面墻壁、天花板、門窗、設(shè)施(備)表面無積塵、無5)水泵房應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好，光線充足，門窗開啟靈活。6)水泵房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值維修工保管，其他人1)登高作業(yè)(2米以上)需二人以上操作，使用合格的勞防用3)登高作業(yè)時(shí)，衣物口袋內(nèi)勿放重物(如工具等),以免墜落4)檢查電氣設(shè)備時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按低壓電氣操作規(guī)程執(zhí)行。6)在施工場(chǎng)地作業(yè)時(shí)，應(yīng)戴安全帽以防高空墜物傷人。7)使用電動(dòng)工具時(shí)，需檢查接地線及絕緣保護(hù)。8)暗處作業(yè)時(shí)，如需照明，須使用24V行燈。9)使用砂輪機(jī)時(shí)，應(yīng)確保有防護(hù)罩，嚴(yán)禁帶手套，切勿用力不10)使用鉆床時(shí)，須戴防護(hù)眼鏡，嚴(yán)禁帶手套。13)在作污水處理設(shè)備轉(zhuǎn)換時(shí)，羅茨風(fēng)機(jī)不能停止運(yùn)行。①鍋爐點(diǎn)火前的內(nèi)部檢查1)鍋筒內(nèi)部裝置，如汽水分離器、連續(xù)排污管(表面排污管)、2)鍋筒(鍋殼鍋爐的鍋殼、爐膽和封頭等)、集箱及受熱面管子3)如對(duì)水管鍋爐水垢的清除程度、爐管彎制或安裝質(zhì)量產(chǎn)生疑②鍋爐點(diǎn)火前的外部檢查③安全附件及各種儀表的檢查表處于工作狀態(tài)(汽、水旋塞開啟，放水旋塞關(guān)閉，壓力表也處于工作狀態(tài)(接通測(cè)壓點(diǎn))。⑤燃燒及輔助設(shè)備的檢查2)輔助設(shè)備(引風(fēng)機(jī)、鼓風(fēng)機(jī)、水泵等)須完好。聯(lián)軸器應(yīng)連接鍋爐房操作室內(nèi)的電控儀表或電控箱操作臺(tái)上所裝的儀表及保①鍋爐上水超過60。C。②烘爐新安裝砌有磚墻的鍋爐和檢修時(shí)爐墻及拱全部或局部更新的鍋墻及拱的工作叫烘爐(或稱烤爐)。烘爐前應(yīng)做好下列工作：5)在過熱器出口處或第一道與第二道隔火墻之間以爐墻表面安6)設(shè)置爐膛的灰漿取樣點(diǎn)和測(cè)溫點(diǎn)?；覞{取樣點(diǎn)設(shè)在爐排以上1.5~2m的外墻紅磚100mm深處。7)準(zhǔn)備好足夠的木柴、燃料、引火物(不允許用易燃、易爆物品故障)和烘爐用的撥火工具。但烘烤時(shí)間不得少于3天。烘爐溫升速度以過熱器出口煙溫進(jìn)行控4)烘爐過程中，必須按烘爐升溫規(guī)定的時(shí)間與溫度掌握溫升速度?不允許忽高忽低，更不允許中間中斷，同時(shí)做好溫升記錄。1)爐墻表面溫度均勻，在取樣點(diǎn)處溫度達(dá)到50。C后，繼續(xù)烘烤48h即為合格。在這48h內(nèi)可以同時(shí)進(jìn)行煮爐。4)煮爐時(shí)的升火與升壓工作應(yīng)執(zhí)行鍋爐運(yùn)行時(shí)升火與升壓過程中的各項(xiàng)規(guī)定和操作順序(如沖洗水位表，擰緊人孔和手孔螺釘以及其他注意事項(xiàng))。4.2.7.空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)服務(wù)方案1)根據(jù)建筑物通風(fēng)設(shè)計(jì)要求及能耗編制開啟時(shí)間、風(fēng)機(jī)數(shù)量、①根據(jù)風(fēng)機(jī)設(shè)計(jì)功能，排風(fēng)系統(tǒng)建議春夏秋季應(yīng)在每日②建筑物內(nèi)設(shè)有餐飲業(yè)主的應(yīng)考慮異味排出建議在備餐時(shí)間2)根據(jù)實(shí)際運(yùn)行情況、建筑物通風(fēng)情況、室外氣象條件、環(huán)境3)每日對(duì)風(fēng)機(jī)進(jìn)行一次巡檢，并建立巡檢表納入工程巡檢作業(yè)制度。4)風(fēng)機(jī)維護(hù)③冬季做好風(fēng)機(jī)防凍工作當(dāng)氣溫低于0℃時(shí)注意打開防凍開1)完善制度建設(shè)2)加強(qiáng)過程控制A.各個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格遵照國家有關(guān)規(guī)定和公司質(zhì)量管理體系文件的3)建立消防隊(duì)伍1)檢查項(xiàng)目及目標(biāo)；①前端設(shè)備前端設(shè)備每月檢查一次，傳輸系統(tǒng)及中心控制室每季度檢查一4.3.環(huán)境清潔服務(wù)方案4.3.1.辦公室清潔(1)準(zhǔn)備工具：吸塵機(jī)、大或小垃圾袋、抹布、水桶。必須在辦公室內(nèi)有人時(shí)才可做清潔；否則清潔工作是不被允許隨時(shí)關(guān)注器材設(shè)備使用情況并(如有任何)問題時(shí)及時(shí)上報(bào)。(2)辦公室保潔2)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)品是否齊全，吸塵器有無故障。4)清潔順序進(jìn)入辦公室先敲門，經(jīng)允許后進(jìn)入或在確定沒人的情況下，用備好的鑰匙開門進(jìn)入。工具車放在適當(dāng)?shù)牡胤?。辦公桌椅的清潔。準(zhǔn)備半桶水、抹布、清潔劑。看清桌上物品擺放位置，將物品挪開，用一塊濕毛巾由里向外擦一遍，若有污漬噴灑適量的清潔劑用百潔布擦掉，再將桌上的水漬用干毛巾擦干。書柜、書架的清潔同清潔桌椅的方法。5)門、窗的清潔清潔玻璃：準(zhǔn)備好工具：玻璃刮子、上水器、清潔劑、抹布等。將上水器浸漬，取出后秒微控一下水，然后因上水器從上至下把玻璃擦一遍，用力適度，用玻璃刮子自上而下將玻璃上的水刮下。用毛巾將窗框的水跡擦干。窗臺(tái)的清潔：窗臺(tái)上有特別的輕輕挪開，用抹布將窗臺(tái)的塵土擦凈后，再將物品擺放整齊。門的清潔：將門上灰塵用抹布自上而下的擦拭后，在將門框的邊沿及拉手擦拭。6)收垃圾4.3.2.門廳、大廳的保潔堂，每30分鐘(時(shí)間長(zhǎng)短應(yīng)視人員流動(dòng)量及其他因素定)應(yīng)定時(shí)巡項(xiàng)目，隔30分鐘再巡回保潔地面……如此往復(fù)。依次逐項(xiàng)擦拭門廳業(yè)順序，依次擦拭。規(guī)定每30分鐘對(duì)地面巡回保潔一遍，每巡回保潔一遍的時(shí)間一般為3～5分鐘或再長(zhǎng)一些，其余20多分鐘時(shí)間，用(1)備用工具、材料：(2)工作程序：(3)工作標(biāo)準(zhǔn)：4.3.5.電梯間的保潔(1)準(zhǔn)備工具：(2)程序：清潔電梯內(nèi)的立式垃圾桶、指示燈和花架(如有)。4.3.6.衛(wèi)生間的保潔墻)、衛(wèi)生潔具及其他室內(nèi)設(shè)施的清潔等。(1)衛(wèi)生間的清潔、保潔標(biāo)準(zhǔn)1)天花板、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)。2)目視墻壁干凈，坐便器、小便器等衛(wèi)生潔具潔凈無黃漬。3)室內(nèi)無異味、臭味。4)地面無煙頭、紙屑、污漬、積水。(2)衛(wèi)生間的每日常規(guī)清潔衛(wèi)生間每日常規(guī)清潔的主要內(nèi)容是按清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行地面的1)清潔程序準(zhǔn)備工作一放水沖刷大、小便器(槽)一收集廢棄物+清潔大、小便器(槽)一清潔盥洗器具及其他設(shè)施一清掃地面一2)清潔方法b.準(zhǔn)備和配制好清潔劑和用品。如：潔廁液、皂液、廁紙、手開啟沖水閥將坐便器、小偷便器(槽)內(nèi)的糞尿沖凈，用夾子將便器無法存水，故不必倒人潔廁水浸泡),浸泡一定時(shí)間，以利發(fā)揮a.清潔蹲式坐便器(槽)c.清潔小便器(槽)先用帶柄尼龍刷沾潔廁水刷洗小便器(槽)內(nèi)壁、十注意凹槽及a.清潔盥洗臺(tái)(3)清潔衛(wèi)生間的注意事項(xiàng)根據(jù)堵塞的嚴(yán)重程度和堵塞的部位采用相應(yīng)的辦法：如果堵塞不嚴(yán)(1)磚、噴涂、仿石和大理石墻面清潔把毛巾浸入放有洗潔劑的水里，擰干后沿著墻壁從上往下來回蠟(封蠟程序參照《地面清潔標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》)。拭50cm無明顯污染。(2)乳膠漆墻面的清潔將玻璃保潔劑按1:10加清水。4.3.11.地面的清潔按比例(1:128)配制清潔液(用冷水)。4.3.12.頂棚、天花板的保潔(1)平頂天花板保潔技巧2)定期保潔：平頂天花板每周清理一次?？捎渺o電塵推仰拖除塵，如個(gè)別部位污染較嚴(yán)重，可以用干抹布蘸少許按1:40稀釋的全(2)花式材料吊頂保潔技巧2)定期保潔：花式材料吊頂每周清理一次。用干抹布擦拭花式4.3.13.空調(diào)清潔(1)準(zhǔn)備工具：(2)程序：4.3.14.照明設(shè)施清潔(1)準(zhǔn)備工具：(2)程序：2)關(guān)閉電源。4)將燈罩放在有洗潔精的水中，用布洗擦燈罩內(nèi)外的污跡，再5)將抹干凈的燈罩裝上并用螺絲刀擰緊固定螺絲。6)清潔日光燈具時(shí)應(yīng)先將電源關(guān)閉，用手壓住蓋板取下蓋板、(3)清潔燈具注意事項(xiàng)：1)在梯子上作業(yè)時(shí)，應(yīng)注意安全，防止摔傷。2)清潔前，首先關(guān)閉燈具電源，以防觸電。3)人在梯子上作業(yè)時(shí)，應(yīng)注意防止燈具和工具掉下碰傷人。4)用螺絲刀擰緊螺絲釘，固定燈罩時(shí)，應(yīng)將螺釘固定到位，但(4)防范：在擦拭燈管(泡)時(shí)不可打開電燈開關(guān)，注意不可讓抹布過濕。4.3.15.不銹鋼清潔將抹布折成方形，把不銹鋼清潔劑噴灑在物品表面并用抹布清4.3.16.車庫車場(chǎng)保潔方案1)正確的清掃、擦拭方法。根據(jù)公寓地面情況，可選用掃帚、2)宜采用濕式清掃，避免塵土飛揚(yáng)。3)使用清潔劑清潔地面后，應(yīng)用清潔拖布處理干凈。4)塑料地板、花崗石、地磚地板等吸水性差，應(yīng)備干拖把，清5)不用利器刮地面的污物，以免損傷地面的板材及光潔度。6)地越用吸塵器每天清理，注意地毯下異物的清除。吸塵器連7)不隨意搬動(dòng)室內(nèi)物品，桌、椅及其他物品移動(dòng)過后應(yīng)及時(shí)歸8)不搬動(dòng)居住人員室內(nèi)大件物體。9)清潔后，開窗通風(fēng)半小時(shí)，以保持室內(nèi)空氣新鮮，去除清潔1)家具灰塵不宜用雞毛撣之類工具拂掃，因?yàn)榉魅サ幕覊m馬上2)門窗的清潔以不爬高，手勾得到為原則，太高之處可用加柄3)各種材質(zhì)的家具污垢，選擇合適的清潔劑，并用合適的方法4)布類沙發(fā)、床上浮塵用吸塵器吸除，避免抖動(dòng)、拍打。6)衣被經(jīng)常清洗，但要洗凈清潔劑，避免刺激居住人員皮膚。1)衛(wèi)生間墻面一般采用瓷磚或地板磚，由于洗澡，經(jīng)常會(huì)有水2)抽水馬桶蓋可用抹布由外到里擦干凈，馬桶邊緣及內(nèi)面的污3)浴缸、洗手盆可用干凈抹布或毛巾蘸清潔劑清洗，然后用清1)掃把2)鋼絲球3)毛巾4)噴壺5)拖把6)塵推7)玻璃刮8)上水器9)白潔布1)明亮玻璃水2)中性全能水3)油性靜電吸塵液4)不銹鋼光亮劑5)強(qiáng)力化油劑1)地面：2)餐廳及桌椅清潔：3)玻璃擦拭：4)扶手及不銹鋼立柱擦拭：5)樓梯清潔：樓梯每日清掃2遍，清掃時(shí)間選擇在人流較少的時(shí)候，梯級(jí)清掃(1)清潔流程：8)洗刮干凈各樓層候梯間高位墻壁(2)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：(3)寫字樓洗手間：6)每月一次抹凈高位燈具和設(shè)施⑧打掃天花、燈具、風(fēng)口的(4)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：4.3.20.外圍道路的保潔程序(1)備用工具、材料：(2)工作程序：(3)標(biāo)準(zhǔn)：(4)注意事項(xiàng)：(1)工作程序1)雕塑裝飾物的保潔：備長(zhǎng)柄膠掃把、抹布、保潔劑、梯子等2)宣傳欄的保潔：用抹布將宣傳欄里外周邊全面擦抹一遍，玻璃用玻璃刮保潔，按《玻璃門、窗、鏡面的保潔》操作。3)宣傳牌、標(biāo)識(shí)牌的保潔：有廣告紙時(shí)先撕下紙后，用濕抹布從上往下擦抹牌，然后用干抹布抹一次。(2)注意事項(xiàng)1)梯子放平穩(wěn)，人勿爬上裝飾物，防止人員摔傷。2)保潔宣傳欄玻璃時(shí)，小心劃傷手。3)保潔工具不要損傷被保潔物。公共陰溝、客井清洗作業(yè)規(guī)程提要：用撈篩撈起井內(nèi)的懸浮物。清除井內(nèi)的沉沙，用鐵鏟把粘在井內(nèi)壁的雜物清理干凈。清理完畢蓋好井蓋(1)公共陰溝、窨井清洗作業(yè)規(guī)程規(guī)范陰溝、窖井清洗作業(yè)，確保設(shè)施能正常發(fā)揮作用。2)適用范圍適用于公司接管物業(yè)的公共設(shè)施中陰溝、窨井的清洗作業(yè)。3)職責(zé)保潔中心經(jīng)理負(fù)責(zé)審定陰溝、窨井清洗作業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。保潔主管負(fù)責(zé)對(duì)陰溝、窨井清洗作業(yè)過程的質(zhì)量監(jiān)控。清潔工負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行具體的陰溝、窨井清洗作業(yè)。4)作業(yè)規(guī)程每月對(duì)陰溝、窖井清理一次(2)注意事項(xiàng)(1)備用工具、材料垃圾工程車2部、垃圾袋一批、垃圾鏟若(2)工作程序(2.1)每天上班后，根據(jù)工作范圍內(nèi)垃圾箱、果皮箱的數(shù)量，(2.2)巡查所需工作范圍的垃圾箱、果皮箱、廢紙簍，發(fā)現(xiàn)內(nèi)裝垃圾超容量的2/3,應(yīng)及時(shí)清倒。(2.3)每天擦拭垃圾桶、果皮箱表面二次，清洗內(nèi)部一次，保(2.4)石米每天換洗一次，并及時(shí)清理煙頭、紙屑、痰漬等。(2.5)每隔一小時(shí)必須巡視一遍所屬工作范圍的垃圾桶、果皮(2.6)將收集的垃圾放置甲方指定地點(diǎn)。(2.7)每周用水清洗垃圾站內(nèi)外墻壁及地面兩次。(1)處理干垃圾(2)處理濕垃圾第五章秩序維護(hù)管理保障服務(wù)5.1.公共秩序維護(hù)應(yīng)至少保留90天。做好防盜、防火報(bào)警監(jiān)控設(shè)備日常使用管理。(3)明確巡視工作職責(zé)，對(duì)設(shè)備機(jī)房等重要區(qū)域、部位進(jìn)行重5.2.消控安全管理(1)配備完善的消防設(shè)施和器材，定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡查，(2)在各樓層明顯位置張貼平面疏散示意圖、引路標(biāo)志及控?zé)?3)定期開展防火檢查，保證疏散通道、安全出口、消防車道(4)每年組織至少1次消防安全培訓(xùn)及消防演練。5.3.崗位工作職責(zé)5.3.1.消防工作、消防監(jiān)控崗工作崗位職責(zé)2)進(jìn)行消防報(bào)警、聯(lián)動(dòng)設(shè)備的日常自檢及保養(yǎng)；3)進(jìn)行火災(zāi)報(bào)警位置的確認(rèn)，通知就近管理人員核實(shí)火情；4)通過嚴(yán)密監(jiān)控，預(yù)防控制火災(zāi)隱患；5)及時(shí)向?qū)I(yè)維保消防設(shè)備人員通報(bào)設(shè)備故障；7)準(zhǔn)確記錄設(shè)備運(yùn)行情況，各類數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率達(dá)到100%;8)設(shè)施表面無積塵、污漬，紙巾抹拭50厘米，紙巾基本不被污9)三十秒內(nèi)準(zhǔn)確報(bào)出火警點(diǎn)位置及報(bào)警設(shè)備，通知人員現(xiàn)場(chǎng)勘障消防設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到100%。1)徒步對(duì)所有位置進(jìn)行不間斷的巡視巡查；2)檢查各類設(shè)備完好情況；3)檢查有無出現(xiàn)安全隱患；4)檢查盤問可疑人員；6)檢查各出口、安全重點(diǎn)部位、隱蔽處，預(yù)防安全事故發(fā)生；7)維持管理范圍秩序，制止違反管理范圍的行為，進(jìn)行各類突10)接到報(bào)警巡邏人員2分鐘內(nèi)到達(dá)位置進(jìn)行情況處理；1)值班人員經(jīng)常學(xué)習(xí)有關(guān)設(shè)備的操作及保養(yǎng)知識(shí)，熟練掌握其2)消控、監(jiān)控設(shè)施保持24小時(shí)開通，并保持完整的監(jiān)控記錄，熟悉控制部位，并將重點(diǎn)部位的工作過程全部錄像，保存30天以備4)監(jiān)控室收到火情、險(xiǎn)情及其他異常情況報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)及時(shí)8)不得隨意移動(dòng)或更改線路設(shè)備。嚴(yán)禁用錄像機(jī)看錄像片，嚴(yán)10)工作臺(tái)上嚴(yán)禁擺放與工作無關(guān)的物品(如：茶杯、熱水器或11)嚴(yán)禁在報(bào)警監(jiān)控室內(nèi)吸煙，防止煙塵侵蝕電子設(shè)備。5.4.室外綠化養(yǎng)護(hù)保障服務(wù)方案(2)綠籬綠化養(yǎng)護(hù)(3)喬木、花灌木綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)項(xiàng)目：修剪、松土培土、施肥、(4)小苗綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)項(xiàng)目：修剪、松土培土、施肥、澆水、病蟲害防治：防治劑視病蟲害發(fā)生情況適時(shí)噴灑，使用品種為無5.4.2.綠化養(yǎng)護(hù)管理方案(1.1)喬木修剪1)修剪原則特性和自然分枝規(guī)律的前提下(特型樹木除外),充分考慮樹木與生枝點(diǎn)高度最低標(biāo)準(zhǔn)為2.8m(郊區(qū)可適當(dāng)提高);樹木與架空線有矛2)修剪方式整形修剪要根據(jù)各種樹木的生長(zhǎng)習(xí)性以及預(yù)期達(dá)到的觀賞要求開心型：常用于法桐和櫸樹。在主干4---4.5m處，上留3個(gè)主枝，每個(gè)主枝上留2---4個(gè)側(cè)枝。留4個(gè)側(cè)枝時(shí)，第一、第三側(cè)枝在同一方向，各側(cè)枝之間距離約30---40厘米，任其生長(zhǎng)，形成半3)不同用途樹木的整形修剪妨礙交通為主，普通保持在3.5---4.5m為宜。行道樹、庭蔭樹樹4)整形修剪的時(shí)期與次數(shù)模修剪在休眠期進(jìn)行，以免傷流過多，影響樹勢(shì)。喬木(一級(jí)養(yǎng)護(hù)),冬修1次，從4月份開始，生長(zhǎng)季節(jié)剝芽3---4次，純剝芽，剝至膛通風(fēng)透光，及時(shí)清除樹干及根部萌蘗枝。在冬季修剪1次，從4月份開始，生長(zhǎng)季節(jié)剝芽2---3次，確保喬木生長(zhǎng)正常，樹冠基本完(1.2)灌木修剪1)修剪原則修剪時(shí)，為控制樹木高度，對(duì)于生長(zhǎng)健壯枝條應(yīng)在保留3-5個(gè)芽處修剪，生長(zhǎng)季花落后10-15天將已開花枝條進(jìn)行中或重短截，疏剪2)灌木的整形修剪方式③觀賞枝條及觀葉的種類3)灌木整形修剪次數(shù)灌木一年整形修剪次數(shù)為：(一級(jí)養(yǎng)護(hù))一年內(nèi)修剪次數(shù)為2次(1.3)綠籬、模紋及球類1)修剪原則①綠籬、模紋、球類等的修剪應(yīng)做到輪廓清晰，線條整齊，頂面平整，高度一致，新生萌蘗枝條不高于整體5c②綠籬、模紋、球類等修剪應(yīng)在每年的4月上旬至11月底前進(jìn)2)綠籬的整型與修剪方式④對(duì)整型式綠籬的修剪需進(jìn)行專門的修剪整型工作。在剪整時(shí)，立面的型體必須與平面的栽植形式相和諧。先用線定型，然后以線為界進(jìn)行修剪。綠籬最易發(fā)生下部干枯裸空現(xiàn)象，在剪整時(shí)，保持側(cè)斷面為梯型，使下部充分吸收陽光，生長(zhǎng)茂密；如成倒梯3)綠籬的整形修剪時(shí)期與次數(shù)性及養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)而定：(一級(jí)養(yǎng)護(hù))冬修一次，生長(zhǎng)季節(jié)，修剪4次以(1.4)藤本1)修剪原則2)修剪方式：①吸附類藤本植物，如常春藤、扶芳藤、爬山虎、凌霄、絡(luò)石②鉤刺類藤本植物，如藤本月季可按灌木修剪方法疏枝；當(dāng)植③生長(zhǎng)于棚架的藤本植物，如卷須類植物葡萄、山葡萄等植物(1.5)草坪、地被2)草坪的修剪方式3)草坪修剪時(shí)期與次數(shù)草坪修剪時(shí)期在生長(zhǎng)季節(jié)，從4月份開始。修剪次數(shù)依據(jù)修去草高1/3的原理和具體情況來確定：(一級(jí)養(yǎng)護(hù))修剪次數(shù)為18次，保證推剪平整，無漏剪現(xiàn)象冷季型草高不超過80cm,暖季型草高不超過70cm;預(yù)計(jì)對(duì)本案中草坪修剪次數(shù)為14次，冷季型草坪冬季不超過6cm,夏季不超過8cm。暖季型草坪夏季不超過8cm,冬季盡(1.6)花卉1)修剪原則2)修剪方式和次數(shù)新陳代謝，延長(zhǎng)花期。(一級(jí)養(yǎng)護(hù))一年內(nèi)修剪次數(shù)為4次。(1.7)竹類1)竹林每經(jīng)過3-5年，應(yīng)深翻、斷鞭，將4年生以上的老鞭2)竹林應(yīng)加強(qiáng)撫育管理，保留適當(dāng)密度，使竹林通風(fēng)透光、生3)竹林過密應(yīng)適當(dāng)間伐或間移，使留竹分布均勻，并及時(shí)用土4)間伐修剪應(yīng)在晚秋或冬季進(jìn)行，間伐以保留4、5年生以下立竹，去除6、7年以上，尤其是10年生以上老竹的原則進(jìn)行。(1.8)水生植物1)修剪要求2)修剪時(shí)間3)修剪方法(2.1)灌水排澇原則2)使用再生水澆灌綠地時(shí)，水質(zhì)必須符合園林植物灌溉水質(zhì)要3)噴灌時(shí)應(yīng)開關(guān)定時(shí)，專人看管，以地面達(dá)到徑流為準(zhǔn)；用水4)生長(zhǎng)季節(jié)連續(xù)7天無降雨需及時(shí)澆水，并結(jié)合使用植物清洗5)在雨季可采用開溝、埋管、打孔等排水措施及時(shí)對(duì)綠地和樹池排澇，防止植物因澇致死。綠地和樹池內(nèi)積水不得超過24小時(shí)；(2.2)喬木灌水、排澇1)灌水方式2)灌溉時(shí)期灌溉，保證充足的水分供應(yīng)。在7—10月致分為三個(gè)時(shí)期：3)灌水次數(shù)和灌水量對(duì)于新植喬木，隔1--2天需澆水一遍，保證成活。干旱時(shí)期，一年灌水3次。喬木(一級(jí)養(yǎng)護(hù)),喬木一年里需灌水4次。干旱時(shí)期，次數(shù)到水。③喬木應(yīng)開穴澆水，澆水樹堰高度不低于10cm,樹堰直徑有鋪裝地塊的，以預(yù)留池為準(zhǔn)；無鋪裝地塊的，以樹干胸徑10倍左右為準(zhǔn)，并保證不跑水、不漏水；新植樹木應(yīng)在連續(xù)3年內(nèi)充足灌溉，4)喬木排水(2.3)灌木的灌溉與排水1)灌水方式2)灌水時(shí)期與次數(shù)及施肥后的水分補(bǔ)充外，在7—10月份，進(jìn)②在春季，花芽分化時(shí)期，對(duì)于觀花灌木，要水次數(shù)要比喬木多。在高溫少雨季節(jié)，每隔3---4天，灌水一次，除此以外全年灌水4次以上，保證植株生長(zhǎng)良好，枝葉分布均勻。④灌木應(yīng)開穴澆水，澆水樹堰高度不低于10cm,樹堰直徑有鋪裝地塊的，以預(yù)留池為準(zhǔn)；無鋪裝地塊的，以樹干胸徑10倍左右為準(zhǔn)，并保證不跑水、不漏水；新植樹木應(yīng)在連續(xù)3年內(nèi)充足灌溉，3)灌水量4)排水(2.4)綠籬的灌水與排水1)綠籬的灌水方式2)綠籬的灌水時(shí)期與次數(shù)每隔2天，灌水一次，正常情況下，灌水次數(shù)為6次，保證枝條基3)排水(2.5)藤本的灌水與排水1)藤本的灌水2)藤本的排水(2.6)草坪的灌溉與排水1)灌溉方式2)草坪的灌水時(shí)間灌水2—4次。3)灌水量與灌水次數(shù)坪生長(zhǎng)季節(jié)的干旱期內(nèi)，每周約需補(bǔ)水20—40mm;旺盛生長(zhǎng)的草坪度不低于20cm。雨季應(yīng)注意排水，干熱天氣尤其是冷季型草應(yīng)適當(dāng)③灌水次數(shù)根據(jù)實(shí)際情況而定：(一級(jí)養(yǎng)護(hù))高溫季節(jié)，每天噴灌2—3次其它非生長(zhǎng)季節(jié)，灌溉不少于4覆蓋率達(dá)到98%以上。另外，冷季型草坪澆灌次數(shù)要多些。4)草坪排水引用自然坡度：在修建和鋪裝草坪時(shí)，即安排好0.1%--0.3%(2.7)花卉的灌溉與排水1)花卉灌溉2)花卉排水宿根花卉種植地積水不得超過12小時(shí)；忌水澇花卉應(yīng)注意排(2.8)竹類的灌溉竹類應(yīng)于每年春季出筍前(3月)澆足催筍水，5、6月澆足拔節(jié)水。雨季可視降雨情況澆水，秋季(11月12月上旬)澆孕筍水冬季(3.1)除草原則1)在植物生長(zhǎng)季節(jié)，要不間斷地進(jìn)行中耕除草，應(yīng)除小、除2)在綠地內(nèi)采用化學(xué)藥劑除草時(shí)，需慎重，應(yīng)先試驗(yàn)，再應(yīng)3)除草時(shí)不能傷根及造成根系裸露；宿根花卉萌芽期應(yīng)特別(3.2)喬木的松土除草松土方式2)清除雜草(3.3)灌木的松土除草②灌木松土的時(shí)期與次數(shù)2)清除雜草(3.5)草坪除雜草除用人工“挑除”還可用化學(xué)除草劑，如用2.4—D類殺死雙子葉雜養(yǎng)護(hù))生長(zhǎng)季人工挑除雜草，每月2次，保證草坪無雜草，無枯草及(3.6)花卉的除草(4.1)施肥原則1)應(yīng)根據(jù)園林樹木生長(zhǎng)需要和土壤肥力情況，合理施肥，平衡2)在樹木休眠期以有機(jī)肥為主，在與土壤拌勻后，采用穴施、(4.2)喬木的施肥1)施肥方法和量挖30---40厘米的環(huán)狀溝，深度20---50厘米(可根據(jù)樹木大小而定),開溝，由淺至深，每株樹開5---6條分布均勻的放射溝，施入肥料后2)喬木的施肥時(shí)期與次數(shù)漸滲入植株根部為其吸收利用。喬木施肥次數(shù)根據(jù)樹木生長(zhǎng)特性而定：(一級(jí)養(yǎng)護(hù))一年內(nèi)施肥為1—2次，保持觀花喬木盛花期開花密度50%以上。(4.3)灌木的施肥1)肥料的種類與施肥方法心，挖2—3個(gè)小穴，施肥后用土填平。除此以外，還可用根外施肥2)施肥時(shí)期與次數(shù)①施肥時(shí)期(一級(jí)養(yǎng)護(hù))冬季施基肥一次，一年內(nèi)追肥2—3次，保證灌木(4.4)綠籬的施肥1)綠籬施肥的種類與方式：②溝肥法：秋冬季，植株休眠期，挖30—40cm的環(huán)狀溝，將肥2)綠籬的施肥時(shí)期與次數(shù)(4.5)藤本的施肥一年中施2—3次復(fù)合肥就基本可以滿足需要。春季萌芽期、夏(4.6)草坪的施肥1)草坪肥料的種類2)施肥時(shí)期與次數(shù)量50-150g/m2,或施10g/m2尿素或10g/m2磷酸二銨等；生長(zhǎng)期應(yīng)2-3次，每次約10-15g/m轉(zhuǎn)熱后，應(yīng)停止施肥；秋季施肥可于9、10月進(jìn)行。③暖季型草坪的施肥時(shí)間是晚春，5月和8月各施10g/m2尿素。(一級(jí)養(yǎng)護(hù))施肥次數(shù)一年為2次以上。(4.7)花卉的松土施肥 (一級(jí)養(yǎng)護(hù))一年內(nèi)施肥次數(shù)為6,保證植株生長(zhǎng)旺盛，枝葉健壯不脫腳，花大色艷，盛花期花覆蓋率80%以上。(4.8)竹類施肥1)竹類應(yīng)以施有機(jī)肥為主，并適量加入含鐵的復(fù)合肥料，肥料中氮、磷、鉀的比例以5:2:4為宜。2)最佳肥施時(shí)間為早春3月和8月一9月；應(yīng)在竹林計(jì)劃延伸(4.9)水生植物施肥1)觀花的沿岸或挺水植物，每年至少應(yīng)施肥1次。施肥應(yīng)以腐3)向水中施撒化肥，應(yīng)遵循“少施多食”的原則，防止水生植(5.1)病蟲害防治原則1)在進(jìn)行病蟲害防治時(shí)，操作人員要嚴(yán)格按照NY/T-1276-2007業(yè)部第632號(hào)文《關(guān)于禁止五種高毒有機(jī)磷農(nóng)藥的公告》要求。3)應(yīng)科學(xué)有針對(duì)性地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理，使植株生長(zhǎng)健壯，以增強(qiáng)4)及時(shí)清理帶病蟲的落葉、雜草等，消滅病源、蟲源，防止病(5.2)喬木的病蟲害治理1)喬木病蟲害的預(yù)報(bào)2)喬木的病蟲害防治3)喬木病蟲害的治理次數(shù)(5.3)灌木的病蟲害治理。1)病蟲害的預(yù)測(cè)預(yù)報(bào)2)灌木的病蟲害防治病害，要對(duì)癥下藥，用高效低毒的殺菌劑，3)灌木病蟲害的治理次數(shù)(5.4)綠籬的病蟲害治理1)綠籬病蟲害的預(yù)測(cè)預(yù)報(bào)2)綠籬的病蟲害防治病害，要對(duì)癥下藥，用高效低毒的殺菌劑，對(duì)病害部位噴灑(可根據(jù)3)綠籬病蟲害的治理次數(shù)護(hù))綠籬的病蟲害治理次數(shù)一年內(nèi)為4次，保證植株無明顯病蟲害跡(5.5)藤本病蟲害防治1)加強(qiáng)植株養(yǎng)護(hù)，及時(shí)除蟲，剪除部分病葉。2)發(fā)病時(shí)，用托布津倍液或等量式波爾多液噴灑。(5.6)草坪病蟲害的防治1)主要的草坪蟲害及治理2)主要草坪病害及治理(5.7)花卉的病蟲害防治1)花卉病蟲害的防治方法：噴1-3次波爾多液，可防病蟲害.2)立枯病3)銹病4)炭疽病化?；ㄖx后噴1-3次或石硫合劑或多菌靈。5)白粉病6)露菌病(5.8)水生植物病蟲害防治(6.1)喬木的防護(hù)1)防臺(tái)風(fēng)③三點(diǎn)拉線法一般用于胸徑100厘米以上的喬木。從樹干離地面2/3處，用空心管固定一點(diǎn)，再用鉛絲拉出三條線，固定在地面上，2)防凍害 ③保護(hù)根莖和根系。冬季在根莖與根系處堆土40—50厘米高并a.包裹：入冬前用草繩將不耐寒樹木的主干包起來，包裹高度3)防人為破壞(6.2)灌木的防護(hù)主要包括防凍害、防人為破壞。1)防凍害春水),能降低土溫，推遲根系的活動(dòng)期，延遲花芽萌動(dòng)和開花；免③保護(hù)根莖和根系。冬季在根莖與根系處堆土40—50厘米高并2)防人為破壞(6.3)綠籬的防護(hù)(6.4)藤本防護(hù)1)宿根草本藤本植物地上部分應(yīng)在冬季齊地剪除，覆以疏松的2)鄉(xiāng)土木本藤本植物或具有吸盤的藤本植物，冬季可不落架越(6.5)草坪防護(hù)1)防凍害2)防人為破壞(6.6)花卉防護(hù)1)防凍害2)防人為破壞(6.7)竹類防護(hù)(6.8)水生植物防護(hù)1)露地越冬的水生植物，入冬后應(yīng)灌足水，水層深于水面凍結(jié)2)設(shè)置于風(fēng)口處的水生植物，應(yīng)作防風(fēng)處理。1)每天進(jìn)行綠地保潔，及時(shí)清除綠地內(nèi)紙屑煙蒂果殼、垃圾3)基礎(chǔ)設(shè)施巡查要求：對(duì)負(fù)責(zé)管養(yǎng)綠地范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施損2)男女職員頭發(fā)均要求整潔、干凈，不得染除黑色以外的其3)職員上班時(shí)須著深色鞋子和深色襪子，襪子無破損，不許5)職員上班期間必須穿工作服，正確佩戴工作牌，工作服要6)非工作需要，不得將衣袖、褲管卷起；不允許將衣服搭在⑦上班前嚴(yán)禁喝酒或吃異味重的食物(如：大蒜等);上班時(shí)⑨在參加公司會(huì)議或培訓(xùn)時(shí)，必須遵守相關(guān)的會(huì)場(chǎng)紀(jì)律(如：手機(jī)開為震動(dòng)或關(guān)機(jī)、不允許私下交頭接耳等);(3.1)培訓(xùn)計(jì)劃的制定1)園林綠化主管于每年的12月15日前做出下年度的員工培訓(xùn)2)員工培訓(xùn)計(jì)劃必須符合以下要求：(3.2)新員工的培訓(xùn)1)入職的第一天，由綠化領(lǐng)班負(fù)責(zé)介紹部門工作性質(zhì)、內(nèi)容、2)第二天，由部門主管培訓(xùn)學(xué)習(xí)公司的規(guī)章制度、安全知識(shí)、3)第三天，由園藝師及技術(shù)員結(jié)合崗位實(shí)際工作進(jìn)行常規(guī)技術(shù)4)從第四天起，由主管安排到各相關(guān)崗位，由原崗位的老員工5)輪崗結(jié)束后進(jìn)行理論與實(shí)操考試，不合格的辭退；合格的根(3.3)園林綠化專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)1)綠化養(yǎng)護(hù)管理內(nèi)容及養(yǎng)護(hù)技術(shù)規(guī)范；2)系統(tǒng)講授花木習(xí)性、繁殖方法、栽培措施與養(yǎng)護(hù)知識(shí)。3)綠化養(yǎng)護(hù)各月技術(shù)要點(diǎn)及各季節(jié)養(yǎng)護(hù)要點(diǎn)；4)專業(yè)操作技能的培訓(xùn)，如修剪、施肥、栽植、病蟲防治、藥5)環(huán)境布置培訓(xùn)6)插花藝術(shù)培訓(xùn)：花店的管理與日常動(dòng)作程序。7)安排園林機(jī)器操作課程及保養(yǎng)知識(shí)、使用方法及安全操作規(guī)程的學(xué)習(xí)，聯(lián)系實(shí)際具體講解，結(jié)合實(shí)際，現(xiàn)場(chǎng)學(xué)習(xí)。8)學(xué)習(xí)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、檢查制度、勞動(dòng)管理制度；9)學(xué)習(xí)安全操作守則及防火意識(shí)教育.(3.4)培訓(xùn)頻率1)園林綠化專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)每周進(jìn)行一次，每次兩小時(shí)，時(shí)間定于每周三下午1:00-3:00。2)物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)至少每半年舉行一次時(shí)間由公司統(tǒng)一安排。(3.5)培訓(xùn)成果考核1)考核內(nèi)容重點(diǎn)考核操作性較強(qiáng)的內(nèi)容如機(jī)器操作等，由該內(nèi)容培訓(xùn)主講人員在培訓(xùn)結(jié)束后的一周內(nèi)親自到現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督評(píng)分，其成績(jī)占培訓(xùn)成績(jī)的30%-70%,成績(jī)存檔于園林綠化部，作為員工績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一，對(duì)于一些安全要求較高的內(nèi)容如機(jī)器操作等，如實(shí)際操作不過關(guān)不允2)考核不合格的處理新入職員工考核不合格者立即予以辭退。對(duì)于考核不合格的老員工，按公司有關(guān)規(guī)定給予一定的懲罰警告，并集中安排補(bǔ)考，需要重新培訓(xùn)的，其培訓(xùn)費(fèi)用由本人出。若經(jīng)第一次補(bǔ)考不合格，降一級(jí)工資并給予第二次補(bǔ)考；第二次補(bǔ)考不合格者將視其工作能力及責(zé)任調(diào)動(dòng)工作崗位，按新崗位新入職員工的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)低工資，并在半個(gè)月內(nèi)(3.6)培訓(xùn)記錄成績(jī)登記表》,記錄報(bào)人事部作為員工績(jī)效考評(píng)、工作或工資調(diào)動(dòng)及1)公司實(shí)行每天上班前、下班后打卡制，每位職員務(wù)必自覺2)職員因公外出或因其他公務(wù)上班未打卡者，必須于當(dāng)日下5)請(qǐng)假(包括事假、病假、婚假、喪假)、換休假，必須按②熟知管轄區(qū)域內(nèi)綠化分布情況，植物的品種習(xí)性和養(yǎng)護(hù)要⑥負(fù)責(zé)處理本部門產(chǎn)生的客戶投訴及應(yīng)急事件；⑨積極了解員工思想動(dòng)態(tài)，及時(shí)將有關(guān)信息上傳下達(dá)；⑩負(fù)責(zé)合理控制班組月度物耗，定期做好申購計(jì)劃；2)綠化養(yǎng)護(hù)工人職責(zé)⑧在工作中積極提出合理化建議，對(duì)不能解決的問題及時(shí)上5.5.1.剪草機(jī)使用、施工作業(yè)方法和安全注意事項(xiàng)1)剪草機(jī)啟動(dòng)之前先檢查機(jī)油、汽油是否正常，檢查刀盤等3)冷機(jī)啟動(dòng)時(shí)先關(guān)閉風(fēng)門然后將油門調(diào)到低檔位，拉動(dòng)啟動(dòng)③使用剪草機(jī)首先徹底清理剪草區(qū)的石塊及雜物并將工作區(qū)(2.1)使用之前(2.2)啟動(dòng)1)按泵油器4—5下，直至浮子室里充滿混合油；(2.3)正常工作：操作時(shí)油門加到底，順工作方向開始修剪綠(2.4)工作完畢：(2.5)注意事項(xiàng)枝葉兩項(xiàng)工作交替進(jìn)行，每15——20分鐘交換一次；5)當(dāng)綠籬枝直徑超過2毫米時(shí)，不能使用綠籬機(jī)；(3.1)使用之前4)調(diào)整打草繩長(zhǎng)度，單面長(zhǎng)度控制在10—15厘米。(3.2)啟動(dòng)1)按泵油器4—5下，直至浮子室里充滿混合油；(3.4)工作完畢：清潔機(jī)身灰塵、樹葉渣，清潔空氣濾清器。(3.5)班長(zhǎng)檢查后入庫保管，并填寫《機(jī)具使用登記表》。(3.6)機(jī)具使用的注意事項(xiàng)：5)徹底清理剪草區(qū)的石塊及雜物并將工作區(qū)域內(nèi)的無關(guān)人員勸(4.1)使用方法(4.2)注意事項(xiàng)1)農(nóng)藥品的運(yùn)輸、保管和使用，必須遵守《農(nóng)藥安全使用規(guī)2)施藥人員要選身體健康，并經(jīng)過一定技術(shù)培訓(xùn)的青壯年擔(dān)3)噴藥前后應(yīng)仔細(xì)檢查藥械的開關(guān)，接頭、噴頭等處螺絲是4)配藥時(shí)配藥人員要戴膠皮手套，必須用量具。按照規(guī)定的6)噴藥時(shí)要密切注意樹下，附近的行人等，均應(yīng)先通知，讓7)使用手動(dòng)噴藥時(shí)應(yīng)隔行噴，手動(dòng)和機(jī)械均不得左右、兩邊8)施藥人員每天噴藥時(shí)間一般不得超過6小時(shí)，連續(xù)施藥三9)使用農(nóng)藥須經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)簽字后，辦理領(lǐng)用手續(xù)，用藥工作5.5.5.樹上作業(yè)(包括伐樹、死樹處理、修剪、剝芽等)1)進(jìn)行樹上作業(yè)時(shí)，安全員必須堅(jiān)守崗位，認(rèn)真抓好現(xiàn)場(chǎng)的2)作業(yè)人員應(yīng)在身體狀況良好、精力充沛的條件下進(jìn)行，嚴(yán)禁酒后作業(yè)，登高作業(yè)應(yīng)集中注意力嚴(yán)禁嬉鬧。3)作業(yè)人員必須穿軟底鞋(解放鞋等),在樹上手攀、腳踩4)竹梯必須堅(jiān)固完好，接地端扎橡膠皮，竹梯架靠穩(wěn)固，梯5)樹上作業(yè)人員應(yīng)遵守《樹上作業(yè)安全規(guī)定》,與樹下工作7)樹冠高大，枝干倒落可能影響架空線路的構(gòu)筑物時(shí)，應(yīng)事8)伐樹和鋸大枝時(shí)，應(yīng)選好放倒和下落的方向，用繩9)在樹上使用油鋸時(shí)，操作者必須站穩(wěn)，系好安全帶、安全10)使用鉤刀、高枝剪鉤剪樹枝時(shí)，必須站穩(wěn)，穩(wěn)定好身體后1)建立健全安全工作網(wǎng)。項(xiàng)目經(jīng)理部、施工隊(duì)分別配備專職4)建立健全各種機(jī)械的管理制度，實(shí)行專人專機(jī)，非操作人5)委派專人負(fù)責(zé)倉庫、生活區(qū)的安全保衛(wèi)工作。委派專人管1)成立養(yǎng)護(hù)文明施工領(lǐng)導(dǎo)小組，由項(xiàng)目經(jīng)理牽頭，并設(shè)專職2)在養(yǎng)護(hù)中，注意語言美、行為美，不與游客發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)和矛4)教育職工樹立主人翁意識(shí)，自覺愛護(hù)公共財(cái)物，不得損壞5)一切機(jī)械車輛必須保持完好并讓專人按操作，并嚴(yán)格執(zhí)行6)養(yǎng)護(hù)過程中，運(yùn)輸車輛不能裝載過滿，以防灑落、污染環(huán)5.6.綠化災(zāi)害預(yù)防及處理措施5.6.1.旱災(zāi)及預(yù)防1)在炎熱夏季，久干無雨，綠化植物會(huì)因溫度過高及蒸發(fā)量5.6.2.水災(zāi)及預(yù)防1)在梅雨季節(jié)、暴雨季節(jié)，避免天氣長(zhǎng)期降雨導(dǎo)致植物經(jīng)常5.6.3.風(fēng)災(zāi)及預(yù)防1)風(fēng)暴常伴降雨