爛尾樓整治盤活處理辦法實施方案

爛尾樓整治盤活處理辦法實施方案爛尾樓整治盤活處理辦法實施方案（本文檔為word格式，下載后可任意修改編輯）第一章總則第一條為盤活土地資源，妥善處理我市歷史遺留的“爛尾樓”問題，創(chuàng)建良好的市容市貌和社會環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)“爛尾樓”項目的處置工作。下列“爛尾樓”情形不適用本辦法：（一）土地用途為工業(yè)的“爛尾樓”；（二）經(jīng)認定屬閑置用地且以收回方式處置的“爛尾樓”項目；（三）非政府組織實施或不動產(chǎn)權(quán)利人實施處置的“爛尾樓”項目。第三條本辦法所稱“爛尾樓”項目，是指土地用途為商業(yè)、辦公、酒店或住宅，已取得《建筑工程施工許可證》并進行了部分地上建筑物建設，但于2021年12月31日以前已停工未續(xù)建，至本辦法發(fā)布之日止主體未辦理規(guī)劃核實和竣工驗收的經(jīng)營性開發(fā)項目。按照本辦法第十九條規(guī)定受理申請時建設現(xiàn)狀情況與2021年以前測繪的地形圖或拍攝的遙感影像圖、衛(wèi)片執(zhí)法檢查影像圖顯示的項目建設狀況基本一致的，可認定為項目于2021年12月31日以前已停工未續(xù)建。第四條市“三舊”改造城市更新工作領導小組負責“爛尾樓”項目處置中重大事項的決策。市自然資源行政主管部門負責“爛尾樓”項目處置的政策研究、項目年度計劃推進落實情況的監(jiān)督，以及具體項目處置的指導，協(xié)調(diào)解決項目推進工作中涉及市級部門審查、審批、監(jiān)管事項。各區(qū)政府（管委會）負責“爛尾樓”項目處置的年度計劃、具體項目處置方案的審批。各區(qū)城市更新行政主管部門或區(qū)政府（管委會）指定的區(qū)職能部門（以下簡稱“區(qū)‘爛尾樓’項目處置責任部門”）具體負責“爛尾樓”項目基礎數(shù)據(jù)摸底調(diào)查、處置的年度計劃編制、“爛尾樓”項目的認定，以及處置方案的受理、組織審查和報批工作。各相關(guān)職能部門按職能分工負責“爛尾樓”項目處置的具體工作。本辦法所稱各區(qū)，包括順風新區(qū)（即順風、保稅區(qū)、東流片區(qū)一體化發(fā)展改革新拓展區(qū)，下同）、各行政區(qū)及經(jīng)濟功能區(qū)。本辦法所稱基礎數(shù)據(jù)，包括但不限于用地情況、建設情況，和不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、查封抵押、債權(quán)債務及其他權(quán)益情況等。本辦法所稱處置方案，包括規(guī)劃方案、供地方案及其他具體鼓勵扶持及處置措施。第五條“爛尾樓”項目處置應遵循以下原則:（一）政府推動、市場運作。政府提供政策引導和扶持，運用市場手段，發(fā)揮市場主體作用，通過市場化運作解決項目問題。（二）依法處置、規(guī)劃引導。嚴格遵循法律法規(guī)的規(guī)定，依法依規(guī)推動整治處理工作，在維護城市規(guī)劃和公共利益的前提下，給予合理規(guī)劃引導和支持。（三）分類處理、循序漸進。依據(jù)項目地區(qū)、地段、類型、功能的不同，區(qū)別處理，分類推進。重點解決位于重點地段、對城市景觀影響較大的項目，其余由市場主體逐步循序消化處理。（四）屬地推進、因地制宜。處置權(quán)責充分下放給各區(qū)政府（管委會），由各區(qū)政府（管委會）負責牽頭推進，客觀分析項目不動產(chǎn)權(quán)利人訴求，結(jié)合實際情況，有針對性地制定處置措施。第二章一般規(guī)定第六條根據(jù)“爛尾樓”項目的實際情況，可按照以下四種方式之一予以處置:（一）項目續(xù)建。符合現(xiàn)行規(guī)劃、建筑安全、生態(tài)紅線管控等要求的，可對項目在不拆除原有工程的基礎上進行續(xù)建。（二）拆除重建。不符合現(xiàn)行規(guī)劃、建筑安全或市場需求的，可以對項目進行拆除重建。（三）綜合整治。嚴重影響城市景觀，在要求期限內(nèi)仍無法盤活的，由項目不動產(chǎn)權(quán)利人負責進行整治或者拆除復綠。（四）政府收回。符合收地情形的，政府依法無償或者有償收回土地使用權(quán)及地上建筑物。第七條“爛尾樓”項目需要復工續(xù)建的，其不動產(chǎn)權(quán)利人應當對房屋建筑安全質(zhì)量進行評估鑒定，符合現(xiàn)行規(guī)定條件的方可申請復工續(xù)建。第八條依照《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》，“爛尾樓”項目債權(quán)債務可選取以下方式之一予以依法清理：（一）重整；（二）和解；（三）破產(chǎn)清算。各區(qū)政府（管委會）可探索“爛尾樓”項目預重整具體實施方式，積極指引及支持配合“爛尾樓”項目債務人實施預重整后，由債權(quán)人或債務人向法院申請重整。本辦法所稱“預重整”，是指“爛尾樓”項目債務人以企業(yè)名義自行聘請有資質(zhì)與經(jīng)驗的法律顧問團隊，由法律顧問團隊在查清和界定債務人資產(chǎn)負債的基礎上，召集債務人、債權(quán)人和新投資人等利益相關(guān)方談判協(xié)商形成預重整方案。第九條“爛尾樓”項目處置可選取以下方式之一組織實施：（一）單一的不動產(chǎn)權(quán)利人自行申報及實施；（二）不動產(chǎn)權(quán)利人之一整合全部房屋所有權(quán)權(quán)益及土地使用權(quán)權(quán)益后，作為單一主體自主實施；（三）政府組織實施。第十條因公共利益需要、土地利用總體規(guī)劃或者城市規(guī)劃的調(diào)整等原因需由政府收回的，可通過收回或者協(xié)議收購的方式處理。第十一條“爛尾樓”項目在要求期限內(nèi)盤活的，地價計收時按照以下方式處置:（一）“爛尾樓”項目原已在市自然資源行政主管部門核計地價并存在欠繳地價記錄的，須先交清原欠繳地價本金及相應的利息、滯納金，方能進行續(xù)建、重建。（二）對于出讓用地，續(xù)建、重建涉及改變土地用途、增加建筑面積或土地出讓年限重新起算的，原則上按辦理地價核準當時的基準地價標準計收地價;經(jīng)市自然資源分局批準減少原已核計地價的建筑面積部分，按原繳交地價標準扣減；配建且產(chǎn)權(quán)無償移交政府的物業(yè)及設施部分，不計收地價。（三）對于劃撥用地，涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者申請轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尫绞降模瑧斀?jīng)市政府批準。不改變土地用途的，按依法受理補繳地價申請時點的基準地價補交地價款;此情形以外的劃撥土地使用權(quán)涉及補交地價款的，按依法受理補繳地價申請時點的土地使用權(quán)出讓地價評估價格補交地價款。其中對于采用續(xù)建、拆除重建方式處置的，應當由市自然資源行政主管部門報市政府批準后，按原用途、依法受理補繳地價申請時點的基準地價完善劃撥改出讓手續(xù)。（四）項目停工前有超批準面積等違法建設的，經(jīng)市自然資源分局審核并出具意見，允許在滿足房屋結(jié)構(gòu)安全、消防安全和規(guī)劃要求的前提下予以保留的，由區(qū)城市管理綜合執(zhí)法行政主管部門對建設用地上違法違規(guī)建設行為處罰后，按辦理地價核準當時的基準地價標準補交地價，完善相關(guān)手續(xù)。否則，應予以拆除。第十二條經(jīng)批準盤活的“爛尾樓”項目，項目不動產(chǎn)權(quán)利人應當重新與市自然資源分局簽訂土地使用權(quán)變更或補充協(xié)議，在協(xié)議中約定土地出讓年限。土地出讓年限按土地使用權(quán)變更或補充協(xié)議簽訂之日重新起算。第十三條“爛尾樓”項目原則上應延續(xù)原批準的規(guī)劃設計方案，嚴格控制調(diào)整原規(guī)劃設計方案。原規(guī)劃設計方案已不符合現(xiàn)行規(guī)劃規(guī)范或公共利益的，須按現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃要求重新編制規(guī)劃設計方案。涉及增加建筑規(guī)模或改變土地用途的，修編后的規(guī)劃設計方案須通過“四評估”（即公共服務設施評估、交通影響評價、城市景觀風貌及歷史文化保護評估、經(jīng)濟評估）進行合理研判。涉及增加住宅功能的，無需配建公租房。用途變更為住宅、公共管理與公共服務用地的，須按照規(guī)定在規(guī)劃研究階段一并開展土壤污染狀況調(diào)查。住宅用地、公共管理與公共服務用地之間相互變更的，原則上不需要進行調(diào)查，但公共管理與公共服務用地中環(huán)衛(wèi)設施、污水處理設施用地變更為住宅用地的除外。第十四條“爛尾樓”項目可與城市更新項目或出讓用地建設項目用地合宗，整體規(guī)劃及開發(fā)建設。用地合宗應具備下列條件：（一）擬合宗用地毗鄰；（二）涉及出讓用地建設項目的，擬合宗用地的“爛尾樓”項目與出讓用地建設項目土地使用權(quán)人相同；（三）涉及城市更新項目的，擬合宗用地的“爛尾樓”項目土地使用權(quán)人與城市更新項目實施主體一致；（四）擬合宗用地的土地用途相同或兼容。本條前款涉及項目間建筑指標轉(zhuǎn)移覆蓋的，應按照轉(zhuǎn)移覆蓋前所屬項目適用的地價計收相關(guān)規(guī)定處理。本條所述用地合宗事項，應納入處置方案一并報區(qū)政府（管委會）審批，涉及城市更新項目的，應納入供地方案一并報批。第十五條“爛尾樓”項目可與城市更新項目或出讓用地建設項目聯(lián)動開發(fā)建設，建筑指標由高規(guī)劃容積率用地向低規(guī)劃容積率用地轉(zhuǎn)移覆蓋。聯(lián)動開發(fā)建設應具備下列條件：（一）擬聯(lián)動開發(fā)建設用地位于同一控制性詳細規(guī)劃編制單元范圍內(nèi)；（二）涉及出讓用地建設項目的，擬聯(lián)動開發(fā)建設的“爛尾樓”項目與出讓用地建設項目土地使用權(quán)人相同；（三）涉及城市更新項目的，擬聯(lián)動開發(fā)建設的“爛尾樓”項目土地使用權(quán)人與城市更新項目實施主體一致；（四）承接建筑指標的用地具有與轉(zhuǎn)移的建筑指標相應土地用途相同或兼容的土地用途；（五）建筑指標轉(zhuǎn)移前及轉(zhuǎn)移后，項目規(guī)劃設計均應符合現(xiàn)行《某某市城市規(guī)劃技術(shù)標準與準則》相關(guān)規(guī)定，“爛尾樓”項目原規(guī)劃設計方案不符合現(xiàn)行《某某市城市規(guī)劃技術(shù)標準與準則》相關(guān)規(guī)定的除外。本條前款所述建筑指標轉(zhuǎn)移覆蓋，其地價應按照轉(zhuǎn)移覆蓋前所屬項目適用的地價計收相關(guān)規(guī)定處理，并按照單宗土地市場評估價等值、對應土地用途不變的標準予以置換。本條所述項目聯(lián)動開發(fā)建設事項，應納入處置方案一并報區(qū)政府（管委會）審批，涉及城市更新項目的，應納入供地方案一并報批。第十六條“爛尾樓”項目涉及提高容積率的，新增建筑規(guī)模須繳納城市基礎設施配套費；不涉及提高容積率的，不再繳納城市基礎設施配套費。本條前款所述新增建筑規(guī)模，按照變更后《建設工程規(guī)劃許可證》與原《建設工程規(guī)劃許可證》登記的項目總建筑規(guī)模差額核算。第十七條各區(qū)政府（管委會）可設定相應的規(guī)費補貼等獎勵措施，根據(jù)項目處理具體情況、處理效率等予以扶持。第十八條“爛尾樓”項目對公共安全構(gòu)成潛在危害或?qū)κ腥莪h(huán)境造成影響的，其不動產(chǎn)權(quán)利人應委托專業(yè)單位采取安全加固措施、實施環(huán)境綠化整治或拆除復綠?！盃€尾樓”項目不動產(chǎn)權(quán)利人不按要求履行時，按照以下情形分類處置：（一）存有房屋安全隱患的，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門應按照房屋安全管理相關(guān)法律法規(guī)依法處理；（二）不符合城市容貌標準的，區(qū)城市管理和綜合執(zhí)法部門應按照市容環(huán)境管理相關(guān)法律法規(guī)依法處理。第三章申報審批程序第十九條區(qū)“爛尾樓”項目處置責任部門通知“爛尾樓”項目不動產(chǎn)權(quán)利人，在優(yōu)惠政策限期內(nèi)按照本辦法第六條規(guī)定選擇處置措施進行申報，并受理其申請。第二十條受理申請后，區(qū)“爛尾樓”項目處置責任部門牽頭相關(guān)部門開展基礎數(shù)據(jù)調(diào)查，經(jīng)認定符合“爛尾樓”項目的，應向申請人核發(fā)認定核準文件，并按照本辦法第二十一條規(guī)定組織開展處置工作。第二十一條申報拆建重建或涉及改變用地規(guī)劃條件續(xù)建的，區(qū)“爛尾樓”項目處置責任部門參照拆建類城市更新項目申報審批程序有關(guān)規(guī)定程序，受理并審查項目不動產(chǎn)權(quán)利人申報的規(guī)劃方案，編制供地方案，匯總形成處置方案，并組織材料報區(qū)政府（管委會）審批。涉及以單宗土地市場評估價補交地價款的，由區(qū)“爛尾樓”項目處置責任部門一并參照拆建類城市更新項目申報審批程序有關(guān)規(guī)定程序，履行委托評估及報批程序，報區(qū)政府（管委會）審批。申報綜合整治的，區(qū)“爛尾樓”項目處置責任部門參照整治類城市更新項目申報審批程序有關(guān)規(guī)定程序，受理并審查項目不動產(chǎn)權(quán)利人申報的規(guī)劃方案，核發(fā)審批文件。申報交由政府征收的，區(qū)“爛尾樓”項目處置責任部門轉(zhuǎn)區(qū)國有土地上房屋征收主管部門處理。申報交由政府收回或協(xié)議收購的，區(qū)“爛尾樓”項目處置責任部門轉(zhuǎn)土地儲備機構(gòu)處理。申報續(xù)建且不涉及改變用地規(guī)劃條件的，區(qū)“爛尾樓”項目處置責任部門轉(zhuǎn)市自然資源分局處理。第四章實施及監(jiān)管第二十二條在處置方案的批復文件印發(fā)之日起15日內(nèi)，區(qū)“爛尾樓”項目處置責任部門應與“爛尾樓”項目不動產(chǎn)權(quán)利人簽訂“爛尾樓”項目處置監(jiān)管協(xié)議，明確工程進度要求，并約定履約保證金核算、繳存及返還方式。履約保證金繳存數(shù)額按照以下方式核算，并依據(jù)工程形象進度分期予以返還:（一）建設工程造價在1億元以下（含）的部分，履約保證金按該部分資金的60%繳存。（二）建設工程造價在1億元以上2億元以下（含）的部分，履約保證金按該部分資金的40%繳存。（三）建設工程造價在2億元以上的部分，履約保證金按該部分資金的30%繳存。履約保證金可以金融機構(gòu)出具的不可撤銷保函的方式繳存，其具體返還規(guī)則由各區(qū)政府（管委會）另行研究制定。本辦法所稱建設工程造價，以有相應資質(zhì)機構(gòu)出具的工程預算書為準。第二十三條項目不動產(chǎn)權(quán)利人應按政府部門關(guān)于處置方案的批復文件執(zhí)行，按法定程序開展相關(guān)報建手續(xù)。需要續(xù)建或者拆除重建的，在處置方案的批復文件印發(fā)之日起180日內(nèi)，市自然資源分局應與項目不動產(chǎn)權(quán)利人簽訂土地使用權(quán)變更或補充協(xié)議。第二十四條“爛尾樓”項目的開工、竣工時限應當嚴格按照與市自然資源分局簽訂的土地使用權(quán)出讓變更或補充協(xié)議執(zhí)行，原則上應在簽訂土地使用權(quán)出讓變更或補充協(xié)議之日起1年內(nèi)開工；竣工時限以土地使用權(quán)出讓變更或補充協(xié)議約定開工之日起算不得超過3年；建筑面積在10萬平方米以上（含）且土地用途不含住宅的，結(jié)合實際建設工程量，可適當延長竣工期限，且位于西城區(qū)的延期不得超過4年，其他區(qū)的延期不得超過2年。未按時開工，且開工延期申請未獲市政府批準的，市自然資源分局應及時函告區(qū)“爛尾樓”項目處置責任部門，由區(qū)“爛尾樓”項目處置責任部門報原批準機關(guān)撤銷原處置方案批復文件，取消相應的扶持政策。第二十五條采取拆除重建方式處置的，項目閑置土地認定、轉(zhuǎn)讓等應按照新出讓用地的有關(guān)規(guī)定予以核準。第二十六條“爛尾樓”項目按照處置方案批復文件繳交的土地出讓收入，按照土地使用權(quán)出讓變更或補充協(xié)議簽訂時市財政體制