美邦服飾：上海美特斯邦威服飾股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其擁有的位于成都市錦江區(qū)大科甲巷43號(hào)的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

法定評(píng)估業(yè)務(wù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告格律滬評(píng)報(bào)字(2023)第105號(hào)上海美特斯邦威服飾股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其擁有的位于成都市錦江區(qū)大科甲巷43號(hào)的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告681.000,000.00元2023年12月03日格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司徐佳麗(資產(chǎn)評(píng)估師)于達(dá)理(資產(chǎn)評(píng)估師)會(huì)員編號(hào)：37180161(可掃描二維碼查詢備案業(yè)務(wù)信息)說(shuō)明：報(bào)告?zhèn)浒富貓?zhí)僅證明此報(bào)告已在業(yè)務(wù)報(bào)備管理系統(tǒng)進(jìn)行了備案，不作為協(xié)會(huì)對(duì)該報(bào)告認(rèn)證、認(rèn)可的依據(jù)，也不作為資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其簽字資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員免除相關(guān)法律責(zé)任的依據(jù)。備案回執(zhí)生成日期：2023年12月04日上海美特斯邦威服飾股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其擁有的位于成都市錦江區(qū)大科甲巷43號(hào)的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告格律滬評(píng)報(bào)字(2023)第105號(hào)GeLv(Shanghai)Asset2023年12月3日聲明 1 2資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文 4 4二、評(píng)估目的 5三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍 5 8 8六、評(píng)估依據(jù) 8 9 十二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明 漏律 格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司1違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資七、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托人、產(chǎn)權(quán)持名、蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已披露，并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿上海美特斯邦威服飾股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其擁有的格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司2市錦江區(qū)大科甲巷43號(hào)的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值格律滬評(píng)報(bào)字(2023)第105號(hào)格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司(以下簡(jiǎn)稱“格律”或我公司)接受貴公司的委讓涉及其擁有的位于成都市錦江區(qū)大科甲巷43號(hào)的商業(yè)房地產(chǎn)在2023年11月30評(píng)估范圍：上海美特斯邦威服飾股份有限公司擁有的位巷43號(hào)的商業(yè)房地產(chǎn)(建筑面積10,658.80m2)。評(píng)估基準(zhǔn)日：2023年11月30日。評(píng)估結(jié)論：經(jīng)評(píng)估，以2023年11月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日，在假設(shè)條件成立的前提下，成都市錦江區(qū)大科甲巷43號(hào)的商業(yè)房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)論為68,100.00萬(wàn)元，大寫陸億捌仟壹佰萬(wàn)元整(評(píng)估結(jié)果含增值稅、不含交易相關(guān)稅費(fèi))。 格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司3 格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司4市錦江區(qū)大科甲巷43號(hào)的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值格律滬評(píng)報(bào)字(2023)第105號(hào)格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司(以下簡(jiǎn)稱“格律”或我公司)接受貴公司的委讓涉及其擁有的位于成都市錦江區(qū)大科甲巷43號(hào)的商業(yè)房地產(chǎn)在2023年11月30(一)委托人暨產(chǎn)權(quán)持有人概況住所：中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)康橋東路800號(hào)注冊(cè)資本：人民幣251,250萬(wàn)元整成立日期：2000年12月06日營(yíng)業(yè)期限：2000年12月06日至不約定期限用百貨，鐘表眼鏡，化妝品，日用口罩(非醫(yī)療),電子產(chǎn)品，家用電器，文具體育用品的銷售，食品經(jīng)營(yíng)(銷售預(yù)包裝食品),從事貨物及技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)，從事計(jì) 格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司5(二)委托人與產(chǎn)權(quán)持有人之間的關(guān)系(三)資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他評(píng)估報(bào)告使用人二、評(píng)估目的三、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍(一)委估資產(chǎn)概況1)土地使用權(quán)狀況根據(jù)委托人提供的《國(guó)有土地使用證》(成國(guó)用(2010)第780號(hào))記載顯示：坐落于錦江區(qū)大科甲巷43-75號(hào)，使用權(quán)面積為1090.27m2,土地終止日期為2043年9月21日。位于成都市錦江區(qū)大科甲巷43號(hào)的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告2)房屋狀況序號(hào)權(quán)證編號(hào)總層數(shù)室號(hào)部位用途建筑面積(平方米)登記時(shí)間1成房權(quán)證監(jiān)證字第2128928號(hào)43號(hào)1棟1層1號(hào)下3層1層商業(yè)2成房權(quán)證監(jiān)證字第2129771號(hào)43號(hào)1棟2層1號(hào)下3層2層商業(yè)3成房權(quán)證監(jiān)證字第2129772號(hào)43號(hào)1棟3層1號(hào)下3層3層商業(yè)4成房權(quán)證監(jiān)證字第2129773號(hào)43號(hào)1棟4層1號(hào)4層商業(yè)5成房權(quán)證監(jiān)證字第2128921號(hào)43號(hào)1棟5層1號(hào)下3層5層商業(yè)6成房權(quán)證監(jiān)證字第2129768號(hào)43號(hào)1棟-1層1號(hào)下3層地下1層車庫(kù)上述房屋所有權(quán)人均為上海美特斯邦威服飾股不動(dòng)產(chǎn)登記證明號(hào)高債權(quán)數(shù)債務(wù)履行期限(債權(quán)確定期間)登記時(shí)間川(2019)成都市不動(dòng)產(chǎn)證明第0110730號(hào)至中國(guó)建設(shè)有限公司上海普陀限公司上述《成都市不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果》上記載的信息與委托人提供的《最高出租方租賃面積租賃期限約定經(jīng)營(yíng)品牌成都美特斯邦威服飾有限責(zé)錦江區(qū)大科甲耐克格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司6格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司7精律位于成都市錦江區(qū)大科甲巷43號(hào)的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)任公司東段京都大廈一樓出租方成都美特斯邦威服飾有限責(zé)任公司為產(chǎn)權(quán)持有人控股子公司。(1)位置本次委估資產(chǎn)坐落于成都市錦江區(qū)大科甲巷43號(hào)，四至為：北至春熙路東段，(2)交通通通達(dá)度較好，附近1公里內(nèi)有交通55路、56路、48路、104路、4路、98路、地鐵3號(hào)線春熙路站。(3)商業(yè)聚集度(4)土地實(shí)物狀況評(píng)估對(duì)象位于錦江區(qū)大科甲巷43-75號(hào)，所在街區(qū)形狀較規(guī)則，地勢(shì)平坦。評(píng)估對(duì)象所在宗地土地開(kāi)發(fā)程度已達(dá)“六通一平”,使用權(quán)類型：出讓，地類(用途)為商業(yè)用地，使用權(quán)面積為1090.27m2,土地終止日期為2043年9月21日。(5)建筑物實(shí)物狀況評(píng)估對(duì)象坐落于錦江區(qū)大科甲巷43號(hào)1棟1號(hào)，建筑物為地下1層，地上5層，總建筑面積為10658.8m2,地上1-5層證載用途為商業(yè)，地下1層證載用途為車央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等。評(píng)估對(duì)象1樓360m2已出租，經(jīng)營(yíng)品牌為耐克，1樓其 8四、價(jià)值類型及其定義本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日是2023年11月30日。六、評(píng)估依據(jù)(一)法律法規(guī)依據(jù)3、《中華人民共和國(guó)民法典》(2020年55、《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(2017年10月30日國(guó)務(wù)院第191次常2019年第39號(hào));上海美特斯邦威服飾股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其擁有的 11、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(2019年8月26日第十三屆全國(guó)人(二)準(zhǔn)則依據(jù)1、《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》(財(cái)資(2017)43號(hào));2、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則》(中評(píng)協(xié)(2017)30號(hào));3、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》(中評(píng)協(xié)(2018)35號(hào));4、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估程序》(中評(píng)協(xié)(2018)36號(hào));7、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評(píng)估檔案》(中評(píng)協(xié)(2018)37號(hào));8、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)》(中評(píng)協(xié)(2017)38號(hào));9、《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評(píng)協(xié)(2017)46號(hào));10、《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)(2017)47號(hào));11、《資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》(中評(píng)協(xié)(2017)48號(hào));12、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則術(shù)語(yǔ)2020》(中評(píng)協(xié)〔2020〕31號(hào))。(三)權(quán)屬依據(jù)(四)取價(jià)依據(jù)(一)評(píng)估方法簡(jiǎn)介 10選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。(二)評(píng)估方法的選擇經(jīng)評(píng)估專業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，以及對(duì)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)、評(píng)估目的及房地產(chǎn)所處區(qū)域的影響因素等資料進(jìn)行收集、分析和整理。雖然評(píng)估對(duì)象規(guī)劃用途為商業(yè)，所處區(qū)城房地產(chǎn)交易市場(chǎng)發(fā)育亦較成熟且存在可比的類似房地產(chǎn)成交案例，但是本次轉(zhuǎn)讓面積的面積較大，交易市場(chǎng)沒(méi)有合適的案例，故無(wú)法采用市場(chǎng)法對(duì)其進(jìn)行評(píng)估。所在區(qū)域房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)發(fā)育較成熟且存在可比的類似房地產(chǎn)出租案例，故采用收益法評(píng)估亦能體現(xiàn)委估資產(chǎn)現(xiàn)行運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)值，因此適宜選用收益法。商業(yè)房地產(chǎn)，不適宜采用成本評(píng)估。(三)具體評(píng)估方法介紹收益法是預(yù)計(jì)評(píng)估對(duì)象未來(lái)的正常收益，選擇適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評(píng)估對(duì)象時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理的價(jià)格或價(jià)值的方法。根據(jù)收益法的基本原理和方法，依據(jù)評(píng)估對(duì)象實(shí)際情況，綜合確定評(píng)估對(duì)象客觀租金，扣除經(jīng)營(yíng)中應(yīng)發(fā)生的成本費(fèi)用，得出客觀純收益，采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，對(duì)其法定剩余年限內(nèi)的純收益折現(xiàn)，得到評(píng)估對(duì)象的評(píng)估值。收益法的計(jì)算公式為：P=未來(lái)收益期內(nèi)各期收益的現(xiàn)值之和其中：P-評(píng)估值(折現(xiàn)值)r-所選取的折現(xiàn)率n—收益年期Fi—未來(lái)收益期的預(yù)期年凈收益額主要評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況如下：(一)評(píng)估準(zhǔn)備階段與委托人洽談，明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，對(duì)自身專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托合同；確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，組成評(píng)估項(xiàng)目組，編制評(píng)估計(jì)劃；輔導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人準(zhǔn)備評(píng)估所需資料。(二)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及收集評(píng)估資料階段 位于成都市錦江區(qū)大科甲巷43號(hào)的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司11(三)評(píng)定估算階段編制初步評(píng)估報(bào)告階段(四)評(píng)估報(bào)告內(nèi)審和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告階段(一)一般假設(shè)(二)特定假設(shè)格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司12 3、假設(shè)無(wú)其他人力不可抗拒因素和不可預(yù)見(jiàn)因素對(duì)產(chǎn)權(quán)持有人的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和經(jīng)評(píng)估，以2023年11月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日，在假設(shè)條件成立的前提下，成都市錦江區(qū)大科甲巷43號(hào)的商業(yè)房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)論為68,100.00萬(wàn)元，大寫陸億捌仟壹佰萬(wàn)元整(評(píng)估結(jié)果含增值稅、不含交易相關(guān)稅費(fèi))。(一)權(quán)屬資料不完整或者存在瑕疵事項(xiàng)(二)委托人未提供其他關(guān)鍵資料情況(三)抵押擔(dān)保/質(zhì)押事項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)登記證明號(hào)高債權(quán)數(shù)債務(wù)履行期限(債權(quán)確定期間)登記時(shí)間川(2019)成都市不動(dòng)產(chǎn)證明第至中國(guó)建設(shè)有限公司上海普陀限公司上海美特斯邦威服飾股份有限公司擬資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及其擁有的格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司13(四)未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素(五)重要的利用專家工作及相關(guān)報(bào)告情況(六)重大期后事項(xiàng)(八)其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)3、本次評(píng)估是根據(jù)上海美特斯邦威服飾股份有限公司提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表4、本評(píng)估報(bào)告是在委托人暨產(chǎn)權(quán)持有人相關(guān)當(dāng)事方提供與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)資料委托人及相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任；資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的責(zé)任是對(duì) 格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司14(一)使用范圍：本評(píng)估報(bào)告只能用于本報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途；(二)委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和資產(chǎn)(四)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論。評(píng)估結(jié)論不等同于(五)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的全部或者部分內(nèi)容被摘抄、引用或者被披露于公開(kāi)媒(六)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告經(jīng)資產(chǎn)評(píng)估師簽名、評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章后方可正式使用。 格律(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司