物業(yè)管理公司住戶家庭安裝維修標準作業(yè)規(guī)程

物業(yè)公司住戶家庭安裝維修標準作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范住戶家庭安裝/維修程序，確保高效率、高質(zhì)量地完成住戶家庭的安裝/維修工作。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)住戶家庭的安裝/維修工作。3.0職責(zé)3.1機電維修部主管負責(zé)檢查住戶家庭安裝/維修工作。3.2機電維修部組長負責(zé)住戶家庭安裝/維修工作的組織實施。3.3機電維修部水電維修員具體負責(zé)住戶家庭的安裝/維修工作。4.0程序要點4.1水電維修員進住戶家進行安裝/維修時的基本要求4.1.1水電維修員進行住戶家庭安裝/維修時，要嚴格遵守《物業(yè)管理處員工服務(wù)管理標準規(guī)程》。4.1.2水電維修員進行住戶家庭安裝/維修時，要做到如下兩點：自覺維護公司及住戶的權(quán)益，不做損害公司名譽的事；不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、詳細地匯報給機電維修組長或機電維修部主管，請求支援解決。4.1.3水電為修員進行住戶家庭維修時應(yīng)征詢住戶意見，盡量恢復(fù)維修前的原貌原樣，如有改動應(yīng)征得住戶的同意方可進行。如果不能滿足住戶的要求，則應(yīng)向住戶解釋清楚并表示歉意，盡量取得住戶的諒解。4.1.4水電維修員進行住戶家庭安裝/維修前，首先應(yīng)設(shè)計好方案或者進行仔細檢測、判斷出故障部位（元器件）。嚴禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起住戶投訴。4.1.5水電維修員接到住戶家庭安裝/維修通知后，應(yīng)在15分鐘內(nèi)準備好安裝/維修所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品（塑料袋、干凈抹布等），按與住戶約定的時間提前5分鐘趕到（特殊情況除外）。4.1.6水電維修員來到住戶家門前，應(yīng)先按門鈴（3次左右），如無門鈴時可用手輕輕敲門。見到住戶時要先問好，簡潔說明事由征得住戶同意后方可進入室內(nèi)進行安裝/維修。4.1.7水電維修員進行安裝/維修時，要把有礙操作的物品小心移開，并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布廢報紙等）。盡量使噪音降到最低限度，嚴禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嬉笑取鬧。4.1.8進入住戶家庭，應(yīng)按公司規(guī)定在鞋上套一次性干凈套方可進入住戶家庭。4.2家庭維修4.2.1日光燈維修：檢查測量日光管兩端電壓是否正常，如不正常則應(yīng)檢修開關(guān)；檢查啟輝器管腳接觸是否良好，否則應(yīng)整修啟輝器座；檢查啟輝器電容是否已擊穿，玻璃管是否已發(fā)黑，如是則更換一個啟輝器；檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷，如是則應(yīng)更換同規(guī)格的光管；檢查日光管管腳是否接觸良好，否則應(yīng)整修日光燈管管座，整修后達不到要求的應(yīng)更換；檢查鎮(zhèn)流器是否燒斷、燒焦或存在短路現(xiàn)象，如是則應(yīng)更換一個同規(guī)格的鎮(zhèn)流器；維修工作完成后應(yīng)開燈試驗，日光管閃爍應(yīng)不超過3次就能點亮，否則應(yīng)重新檢修，直至故障排除。4.2.2開關(guān)維修：計算用電負荷，如已超載則要求住戶相應(yīng)減少負荷，否則應(yīng)申請增容；拉下總電源開關(guān)，用萬用表檢查有無短路故障，如有則應(yīng)先對懷疑點進行檢查，然后再逐一檢查，直至故障排除；拉下總電源開關(guān)，用500V搖表檢查線路絕緣情況，如果搖表指針“抬不起頭”，則表明線路漏電，此時應(yīng)逐條線路檢查，直至故障排除；故障全部排除后，換上一個同規(guī)格的開關(guān)；試驗開關(guān)應(yīng)開閉正常。4.2.3電表維修：計算住戶是否超載用電，如是則要求住戶增容；對電表加負載試驗，如有下列任意一種情況則應(yīng)更換一個經(jīng)供電局校驗后合格的電表；電表不轉(zhuǎn)、電表轉(zhuǎn)的異?？旎蚵?、電表里面冒煙、電表接線柱燒穿；電表安裝應(yīng)方正牢固、無傾斜、無松動，注意進、出線的正確接法；安裝完畢后進行通電實驗，電表應(yīng)轉(zhuǎn)動靈活，無異常噪音；會同公共事物部管理員做好新舊電表底數(shù)的記錄。4.2.4水咀、閘閥維修：關(guān)掉水咀、閘閥前的閥門，排空管內(nèi)的水，拆下水咀或閘閥；擰開水咀或閘閥，如密封膠墊；如閘桿磨損嚴重則應(yīng)更換一個同規(guī)格的水咀或閘閥；在水咀或水管螺牙段纏繞水膠布（順時針方向），裝上水咀或閘閥；開水試驗，螺牙連接處應(yīng)不滲水，開關(guān)水咀或閘閥應(yīng)靈活，水咀或閘閥關(guān)水后應(yīng)漏水。4.2.5水表維修：關(guān)閉水表前的閘閥，排空管內(nèi)的水，拆下水表；拆開水表，檢查濾網(wǎng)是否被贓物堵住，如是則應(yīng)清除贓物；清潔水表讀數(shù)盤，重新裝配好水表。如水表齒輪磨損嚴重應(yīng)更換一個新水表；裝回水表，應(yīng)注意放好兩端密封膠圈，水表的水流方向應(yīng)與供水方向一致。水表安裝應(yīng)牢固無松動、水平無傾斜；水表安裝完畢后進行通水試驗，接頭處應(yīng)不滲水，水表應(yīng)轉(zhuǎn)動靈活；會同公共事物部管理員做好新舊水表啟用底數(shù)的記錄。4.2.6煤氣熱水器維修：a)開機時不著火：——檢查電池電壓是否足夠，如果不夠則應(yīng)更換同規(guī)格的電池；——如果開機能夠聽到“吱吱”的打火聲，則說明打火部分正常否則應(yīng)更換電子打火總成；——檢查氣路部分：一種情況是檢查煤氣瓶內(nèi)是否有煤氣或煤氣瓶閥門是否擰開；第二種情況是檢查煤氣電磁閥是否卡住，如是則應(yīng)拆開電磁閥檢修（擦除贓物、加潤滑油）。b)開機時有“嘭”的爆炸聲：——先關(guān)閉煤氣瓶閥門；——用電風(fēng)筒吹干高壓燈火線；——調(diào)整點火間隙；——開機時如能聽到清脆的電磁閥動作聲響，則表明電磁閥工作正常，否則應(yīng)拆開電磁閥修理（加潤滑油、擦除贓物）；——打開煤氣瓶閥門。開機點火正常，反復(fù)試3-5次。燃燒火焰為紅色應(yīng)清除空氣進氣門贓物；先導(dǎo)閥門控制的煤氣熱水器維修：——開機時先導(dǎo)閥處未點火此時應(yīng)修理先導(dǎo)閥；——開機時先導(dǎo)閥處點火，但主電磁閥打不開，不能正常點火。此時應(yīng)拆修主電流磁閥（活動閥芯多次，清除污物）。4.2.7煤氣灶維修：開機不著火：——開機時如點火電極無火花則說明壓電陶瓷損壞，此時應(yīng)更換點火器總成；——清除空氣進氣門贓物。b)燃燒火焰為紅色：——清潔爐頭管路及爐頭贓物；——清除空氣進氣門贓物。c)漏煤氣：——如軟管接頭處漏氣則應(yīng)整改處理接頭處；——如點火器總成漏煤氣則應(yīng)拆換點火器總成。4.2.8坐廁水箱維修：a)水箱浮球閥漏水：——用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏，則應(yīng)調(diào)整浮球閥桿陰部位螺釘；——用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏則應(yīng)修整浮球閥封水位置；整修后仍漏水則應(yīng)更換水箱配件總成。b)水箱出水膠塞漏水：——調(diào)整膠塞位置；——如膠塞已老化或變形則應(yīng)更換膠塞。4.2.9電熱水器維修：a)開關(guān)跳制：——電熱棒生銹或老化導(dǎo)致漏電，此時應(yīng)更換同規(guī)格的電熱棒；——如是開關(guān)本身質(zhì)量問題則應(yīng)更換同規(guī)格的開關(guān)。4.2.10抽油煙機維修：檢查電容是否變形、膨脹或爆裂，如是則應(yīng)更換一個同規(guī)格的電容；檢查電動機是否漏電，如是則應(yīng)更換一個同型號規(guī)格的電動機；檢查電動機軸是否阻滯難轉(zhuǎn)動，如是則應(yīng)對波絲加潤滑油；檢查電動機溫度保護器是否燒壞，如燒壞則直接短接溫度保護器。4.2.11空調(diào)器的維修：詢問住戶關(guān)于空調(diào)器的故障情況；檢查空調(diào)器有無異常聲響、有無異常氣味，如有則應(yīng)查找出具體故障部位并進行相應(yīng)的整改；觀察電器元件、接線頭有無燒焦或松脫，如有則應(yīng)進行相應(yīng)整改；觀察管路接頭處有無油污，如有則說明此部位泄漏，此時應(yīng)將接頭處擰緊；用手摸吸氣管，如果感覺吸氣管溫度跟環(huán)境溫度差不多，則說明空調(diào)器制冷劑不夠，此時應(yīng)查找出制冷劑泄露部位并排除，然后再充注制冷劑；觀察毛細管出口和蒸發(fā)器入口部分如有結(jié)霜，而其他部位有少量凝露或干燥無露，則表明空調(diào)器制冷劑不夠，系統(tǒng)有泄漏，此時應(yīng)查找出泄露部位并排除；用手摸干燥過濾器，正常時應(yīng)比環(huán)境溫度過高，如果手摸干燥過濾器發(fā)；涼的感覺，則說明干燥過濾器臟堵，此時應(yīng)更換干燥過濾器；用復(fù)合壓力表測量空調(diào)器高低壓力，如果低壓低于0.4Mpa，則說明空調(diào)器有泄漏，此時應(yīng)查找出故障部位并排除?？照{(diào)器正常時的高低壓為（30℃）：低壓為0.49-0.54Mpa，高壓為1.17-1.37Mpa；用鉗形表測量運轉(zhuǎn)電流，比較測量值與額定值是否有較大的偏差，如有則應(yīng)分析產(chǎn)生的原因，并排除故障；全部工作完成后，啟動空調(diào)器試運轉(zhuǎn)，如仍有故障則應(yīng)繼續(xù)查找原因直至故障排除，4.3空調(diào)器的安裝4.3.1窗式空調(diào)器安裝：在窗口或墻壁上開一個孔（如果有預(yù)留孔則不用重開），其孔的大小空調(diào)器的外形尺寸決定；根據(jù)空調(diào)器的外形尺寸，用40×40mm根據(jù)支撐架螺栓孔位置用沖擊鉆，在墻壁上鉆孔，用膨脹螺栓固定支撐架；將窗式空調(diào)器安裝在支撐架上，務(wù)必使窗式空調(diào)器外殼室內(nèi)側(cè)比室外高5-10mm窗式空調(diào)器的室外部分的上面應(yīng)裝上一塊傾斜的遮陽板伸出窗式空調(diào)器約20mm用軟泡或硬泡絕熱材料塞住空調(diào)器四周空隙并在四周打上玻璃膠；試運轉(zhuǎn)窗式空調(diào)器，確認一切正常。4.3.2分體式空調(diào)器的安裝：根據(jù)室外機的外形尺寸，用40×40mm的鋁角鋼制作一個支撐架（應(yīng)考慮室外機距墻為250打墻洞，墻洞的大小以能穿過連接管的護管為原則，墻洞應(yīng)向室外側(cè)向下傾斜；室內(nèi)機組的安裝：——用水平儀測量掛板是否平直，如平直則根據(jù)掛板上固定螺栓孔的位置在內(nèi)墻上作出相應(yīng)的記號；——根據(jù)記號在內(nèi)墻上用沖擊鉆鉆孔，在孔內(nèi)裝入膠粒；——重新用水平儀測定掛板是否平直，平直后用螺栓固定掛板；——掛上室內(nèi)機組，務(wù)必使室內(nèi)機組平直、牢固。d)室外機組的安裝：——根據(jù)支撐螺栓孔的位置，在外墻或水泥支撐板上用沖擊鉆鉆孔；——用膨脹螺栓固定支撐架架；——把室外機組安裝在支撐架上。e)室內(nèi)外機組的管路連接：——喇叭口連接時，一定要將兩管同心對正，然后用手將螺母套入，最后用扳手緊固。緊固時應(yīng)一把扳手固定，一把扳手旋轉(zhuǎn)。緊固時應(yīng)注意用力力度（φ16mm銅管，如果用20㎝扳手，憑腕力就基本上足夠了；φ10——管路轉(zhuǎn)彎處不允許有死彎，管路彎曲半徑至少是管外徑的3倍以上，并且不得有凹、扁等變形，應(yīng)盡量減少管路彎曲次數(shù)；——管路連接好后，必須在其外部加以保溫并用塑膠帶包嚴。f)排除空氣:——用扳手卸下液體和氣體閥的堵帽，同時松開氣體連接管螺母；——將液體閥的閥桿反時針轉(zhuǎn)1/4圈，用手握住氣體連接管螺母，如果手感到?jīng)鏊瑫r則應(yīng)迅速擰緊氣體連接管螺母；——全部打開液體閥和氣體閥，然后再將液體閥和氣體閥關(guān)3圈，裝回液體閥的堵帽。g)系統(tǒng)撿漏：用肥皂水檢查個螺母連接處是否有氣泡冒出，如有氣泡冒出則應(yīng)再擰緊螺母，直至不冒氣為止；h)將管路（包括排水管）整理好，并把墻孔用橡皮泥堵住；i)試運轉(zhuǎn)：開機試驗，過3-5分鐘后應(yīng)有涼風(fēng)吹去，應(yīng)無異聲響，各種顯示、指示正常，否則應(yīng)查明原因并排除故障。牽涉到產(chǎn)品質(zhì)量問題則應(yīng)及時請示主管退貨。4.4給水管的安裝4.4.1根據(jù)現(xiàn)場情況確定出最佳管路走向（綜合考慮如下因素：住戶要求、美觀效果、最省材料以及最省人力）。4.4.2安裝水管前的準備工作：a)根據(jù)《住戶家庭安裝/維修通知單》領(lǐng)取所需的主要材料（如水管、直通、彎頭、三通、閘閥、水龍頭、活接等）；輔助材料（如水膠帶、白色的有氣或涂料、管碼、膠粒等）；借用所需的公用工具（如三輪車、套絲機等）。4.4.3給水管安裝要領(lǐng)：整個給水管路安裝只允許有一個活接頭，并盡量留在接駁進水口處；給水管應(yīng)盡量緊貼陰角、陽角或墻壁；給水管每米垂直偏差應(yīng)<2mm，橫向偏差應(yīng)<1冷、熱水管的安裝要求是：當(dāng)冷水管上下平行安裝時，熱水管必須在冷水管上面；當(dāng)冷熱水管垂直安裝時，熱水管應(yīng)在冷水管面向的左側(cè)；給水管每兩米及拐彎處應(yīng)加管碼固定；刷白色的油漆或白色涂料（如住戶需要的話）；試水時應(yīng)整個管路沒有一處漏水。4.5安裝/維修工作完成后，水電維修員應(yīng)及時清掃工作場地：小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi)，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱等）要搬到附近的垃圾桶（箱）邊上。用干凈的抹布擦拭弄臟了的各部位（如桌椅、墻壁、地面等）?；謴?fù)各物品的原來狀態(tài)（位置）。4.6全部工作完成后，水電維修員要實驗安裝/維修后的效果給住戶看，實驗次數(shù)不少于3次；同時及時進行整改直至住戶滿意為止。4.7確認一切正常后，水電維修員應(yīng)禮貌的請住戶在《住戶家庭安裝/維修通知單》上簽名確認，如果住戶對此安裝/維修收費有異議，水電維修員應(yīng)根據(jù)《機電維修部制作維修項目收費規(guī)定》向住戶作出詳盡的解釋，消除住戶不必要的疑慮。4.8水電維修員離開住戶家時，應(yīng)禮貌地向住戶道別、謝謝住戶的支持、配合與諒解。4.9水電維修員回到機電維修部后要及時在《住戶家庭安裝/維修通知單上》做好維修記錄，記錄內(nèi)容包括：維修內(nèi)容、所用主要材料、施工工時等，然后簽上水電維修人員姓名以備日后查詢。4.10機電維修部做好《住戶家庭安裝/維修通知單》登記工作。4.11公共場所及收樓遺留的水電安裝/維修項目可按上述程序要點實施，完工后由水電維修員做好《維修整改工作單》與《公共設(shè)備設(shè)施維修（制作）通知單》的記錄，由倉管員做好〈維修整改工作單登記表〉與〈公共設(shè)備設(shè)施維修（制作）通知單登記表〉。5.0記錄5.1《住戶家庭安裝/維修通知單登記表》5.2《公共設(shè)備設(shè)施維修（制作）通知單登記表》5.3《維修整改工作單登記表》6.0相關(guān)支持文件《物業(yè)管理處員工服務(wù)管理標準作業(yè)規(guī)程》住戶家庭安裝/維修通知單登記表年月日NO：維修單編號維修地點維修內(nèi)容維修所用主要材料施工人員接單時間施工時間完工時間備注制表人：負責(zé)人：公共