物業(yè)管理公司物業(yè)接管及驗(yàn)收規(guī)范

物業(yè)管理公司物業(yè)接管及驗(yàn)收規(guī)范RG/NJUT－AJWG011－2007房屋接管工作標(biāo)準(zhǔn)和工作規(guī)范1目的對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面接管，保證業(yè)主及時(shí)入住，確保驗(yàn)收的房屋軟硬件達(dá)到驗(yàn)收要求，便于物業(yè)管理工作的順利開展。2適用范圍適用于物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)商的物業(yè)交接。3職責(zé)3.1公司經(jīng)理負(fù)責(zé)牽頭組織各相關(guān)部門及管理處成立接管小組，辦理接管手續(xù)。3.2接管小組負(fù)責(zé)對(duì)圖紙資料各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備及每套單元按接管房屋標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)查。4房屋接管4.1房屋接管驗(yàn)收條件4.1.1新建房屋接管驗(yàn)收條件4.1.1.1建設(shè)工程全部施工完畢，并業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；4.1.1.2供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；4.1.1.3房屋幢、戶編號(hào)業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。4.1.2原有房屋的接管驗(yàn)收條件4.1.2.1房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚；4.1.2.2土地使用范圍明確。4.2接管驗(yàn)收應(yīng)檢查提交的資料4.2.1新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料4.2.1.2產(chǎn)權(quán)資料項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；b)用地批準(zhǔn)文件；c)建筑執(zhí)照；d)拆遷安置資料。4.2.1.2技術(shù)資料a)竣工圖－－包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；b)地質(zhì)勘察報(bào)告；c)工程合同及開、竣工報(bào)告；d)工程預(yù)決算；e)圖紙會(huì)審記錄；f)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；g)隱蔽工程驗(yàn)收簽證；h)沉降觀察記錄；i)竣工驗(yàn)收證明書；j)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；k)新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；l)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；m)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；n)供水、供暖管道的試壓報(bào)告。4.2.2原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)檢查提交的資料4.2.2.1產(chǎn)權(quán)資料a)房屋所有權(quán)證；b)土地使用權(quán)證；c)有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；d)房屋分戶使用清冊(cè)；e)房屋設(shè)備及定、附著物清冊(cè)。4.2.2.2技術(shù)資料a)房地產(chǎn)平面圖；b)房屋分間平面圖；c)房屋及設(shè)備技術(shù)資料。4.3新建房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)4.3.1質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。4.3.1.1主體結(jié)構(gòu)a）地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ7（建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范）的允許變形；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。b）鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過GBJ10規(guī)定值。（GBJ10－鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范）。c）木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合GBJ206（木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）中2.1.1條的有關(guān)規(guī)定。d）磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。e）凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GBJ11（建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范）的有關(guān)規(guī)定。4.3.1.2外墻不得滲水。4.3.1.3屋面：a）各類屋面必須符合GBJ207（屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）中4.0.6條的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。b）平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。c）陽(yáng)臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密、不滲漏。4.3.1.4樓地面：a）面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正、接縫均勻順直、無缺棱掉角。b）衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面與相領(lǐng)地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。c）木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。4.3.1.5裝修：a）鋼木門窗安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。b）進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的窗子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。c）木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。d）門窗玻璃應(yīng)安裝平整，填縫飽滿，粘貼牢固。e）抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。f）飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線腳順直，無缺棱掉角。g）油漆，刷漿應(yīng)澤一致。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。4.3.1.6電氣：a）電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鉛導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻不得小于1MΩ/KV。b）應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。c）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。d）各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合GBJ232的規(guī)定值。制動(dòng)器，限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。f）對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。g）除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。4.3.1.7水、衛(wèi)、消防：a）管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合GBJ242（采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。b）高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。c）衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不宜超過8m，并不應(yīng)使用陶管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排必須流暢。d）衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活。e）水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng)。f）消防設(shè)施必須符合GBJ16（建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范）、GBJ45（高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范）的要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。4.3.1.8采暖與空調(diào)：采暖與空調(diào)工程的驗(yàn)收時(shí)間，必須在采暖與空調(diào)期以前兩個(gè)月進(jìn)行。4.3.1.9附屬工程及其它：a）室外排水系統(tǒng)的積水坑、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合GBJ14（室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范）第二章第2.3.4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。b）污水處理裝置化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個(gè)彎。c）明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。d）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。e）房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。f）煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。g）單體工程必須做到工完料凈場(chǎng)地清、臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。h）群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。i）進(jìn)道、風(fēng)機(jī)房必須沒有垃圾、符合規(guī)范。j）幕墻平整，無殘缺破損和滲漏。k）天臺(tái)、廣場(chǎng)、通路地面平整，無低洼積水現(xiàn)象。4.3.2質(zhì)量問題的處理影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加工補(bǔ)強(qiáng)返修直至合格，影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。4.4原有房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)4.4.1質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。4.4.1.1以GBJ（危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)）和國(guó)家有關(guān)規(guī)定作檢驗(yàn)依據(jù)；4.4.1.2從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)；4.4.1.3檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度；4.4.1.4檢查房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備情況）。評(píng)估房屋現(xiàn)有價(jià)值、建立資料檔案。4.4.2危險(xiǎn)和損壞問題的處理：4.4.2.1屬有危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危后，始得接管。4.4.2.2屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修.4.4.2.3屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理5工作程序5.1接到物業(yè)接管通知后，由公司經(jīng)理組織由工程部、綠化保潔部、安全部、管理處等相關(guān)各部門人員成立的接管小組，依照上述標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)進(jìn)行接管檢查。5.2接管小組按《樓宇接管資料移交清單》對(duì)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式通知業(yè)主委員會(huì)或開發(fā)商，要求給予限期補(bǔ)齊。5.3接管小組按《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》對(duì)小區(qū)各類設(shè)備按規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對(duì)照檢查，對(duì)機(jī)電設(shè)備應(yīng)按專業(yè)按系統(tǒng)另行驗(yàn)收接管，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備（設(shè)備）與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式要求業(yè)主委員會(huì)或開發(fā)商限期解決。5.4工程部主管代表接管小組與開發(fā)商辦理接管手續(xù)，管理處經(jīng)理辦理鑰匙接收手續(xù)。5.5在保修期內(nèi)因施工、安裝、設(shè)備因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，管理處應(yīng)初步查清原因，上報(bào)公司工程部，由工程部督促開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)限期解決。上報(bào)開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)15日未見有施工單位維修，則工程部可根據(jù)公司相關(guān)文件進(jìn)行處理。公共設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法1目的保證小區(qū)公共配套設(shè)施按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)移交物業(yè)公司。2范圍2.1辦公樓和住宅小區(qū)的公共場(chǎng)所、娛樂活動(dòng)設(shè)施及其水電設(shè)備等。2.2標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部ZBP3001－90標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家1991年7月1日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。3職責(zé)3.1公司副經(jīng)理牽頭組織各相關(guān)部門及管理處成立接管小組，辦理接管手續(xù)。3.2接管小組對(duì)圖紙資料及各公共設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)查。4驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)4.1基礎(chǔ)設(shè)施：4.1.1房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等；4.1.2散水坡：4.1.2.1無下陷、斷裂，與墻體分裂；4.1.2.2面層平整，無脫層；4.1.2.3無倒泛水現(xiàn)象；4.2天臺(tái)：4.2..1.1 隔熱層、防水層：4.2.1.2 隔熱板、防水層表面無裂縫；4.2.2 天溝、落水口暢通，管道完好；4.2.3 天面扶欄：無破損、變形，無明顯銹蝕；4.3 公用天線：配件齊全，安裝到每家每戶，收視效果良好；4.4 屋面避雷設(shè)施：各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)牢固可靠；4.5 消防設(shè)施（消防栓、消防箱）：4.5.1消防栓：4.5.1.1 油漆均勻，無少刷、漏刷現(xiàn)象；4.5.1.2 閥門完好，無滲漏水；4.5.2 消防箱：4.5.2.1 消防管、消防帶等配套齊全；4.5.2.2 箱門上標(biāo)識(shí)清楚，箱門玻璃安裝牢固，門鎖開啟自如；4.5.2.3 消防管無滲漏水，閥門完好；4.6 室外路燈：4.6.1 按設(shè)計(jì)要求安裝；4.6.2 燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常；4.6.3 燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花；4.7 綠化：4.7.1按設(shè)計(jì)要求種植花草樹木，對(duì)照綠化設(shè)計(jì)圖紙，不撰株少苗，無 品種，成活率達(dá)98%以上，無病蟲害發(fā)生，無綠化死角，無雜草叢生，綠地純度98%；4.7.2綠化用水：綠化水管布局合理，閥門開關(guān)距離四周不超過100米，布局覆蓋率100%，閥門開關(guān)靈活，無漏水，安裝穩(wěn)固，無搖晃；4.8 室外道路：4.8.1道路面平整，無起砂，無空鼓，無損傷；4.8.2路沿砌筑整齊，灰縫飽滿，無損傷；4.8.3塊料面層：拼砌整齊，平整穩(wěn)固，塊料面無裂紋，無缺棱掉角；4.8.4路牌標(biāo)志清楚，地面線條順直；4.9 垃圾池（箱）：4.9.1沖洗水管：4.9.1.1垃圾池通水率100%，水管安裝緊密牢固，接口處密實(shí)，無漏水；4.9.1.2水閥開關(guān)靈活無漏水；4.9.1.3水閥箱裝鎖，箱面無銹跡，油漆面均勻，鎖頭開啟靈活；4.9.2砌筑類：4.9.2.1砌筑平直，底層無起砂，無裂紋，無空鼓；4.9.2.2裝飾面層磚線縫順直，磚面無損傷，無缺棱掉角；4.9.2.3投入口和清出的鐵門：無銹跡，油漆完好均勻，安裝牢固，開啟自如；4.9.2.4清出口鐵門安裝小鎖，小鎖開啟靈活；4.9.3鐵箱類：油漆面層均勻，無損傷，無銹跡，安放地面平穩(wěn)；4.9.4塑料類：桶身完好無損，桶底無裂紋，不漏水，配有桶蓋且完好無損；4.10垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站：參照相關(guān)《房屋接管工作標(biāo)準(zhǔn)和工作規(guī)范》的室內(nèi)接管驗(yàn)收部分；4.11 崗?fù)ぃ?.11.1鋁材和不銹鋼安裝牢固，配件齊全，型材面無損傷，下班無污漬；4.11.2 砌筑類參照相關(guān)室內(nèi)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；4.11.3 電動(dòng)道閘：安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄桿無損傷；4.12 車庫(kù)4.12.1 露天（地下）停車場(chǎng)：路面平整，無起砂，無空鼓，無裂紋；4.12.2 地下停車場(chǎng)：4.12.2.1 參照《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和工作規(guī)范》的相關(guān)內(nèi)容；4.12.2.2 車道標(biāo)識(shí)：入口、出口標(biāo)識(shí)清楚，油漆均勻；4.12.2.3 露天（夾層）車棚：參照相關(guān)室內(nèi)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；4.12.2.4 單車架：焊接牢固平直，油漆面均勻，無銹跡；4.12.2.5 照明設(shè)施：配套齊全，燈具完好無損，開關(guān)靈活，照明正常；4.12.2.6 排水系統(tǒng)：設(shè)有專門的排水溝，參照明暗溝驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，排水泵參照相關(guān)機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；4.12.2.7 地下車庫(kù)通風(fēng)設(shè)施：接采暖與通風(fēng)設(shè)施施工及驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行；4.13 窨井、檢查井和化糞池：4.13.1 池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)排水暢通，池避無裂痕；4.13.2 檢查井和化糞池進(jìn)出水口高差不小于5CM，井蓋擱置穩(wěn)妥;4.14 明暗溝：4.14.1 溝底無斷裂，無積水，溝壁和底抹灰平整；4.14.2 溝蓋板安裝平穩(wěn)、牢固，