物業(yè)管理的起源與發(fā)展課件

物業(yè)管理的起源與發(fā)展2009年8月物業(yè)管理的起源與發(fā)展物業(yè)管理的起源與發(fā)展第一章物業(yè)管理的概論第一節(jié)物業(yè)管理起源的時代背景第二節(jié)物業(yè)的含義及物業(yè)管理概念第二章物業(yè)管理在我國的成因第三章物業(yè)管理在中國的形成與發(fā)展第一節(jié)物業(yè)管理在我國產生的時代背景第二節(jié)物業(yè)管理與傳統(tǒng)房管所管理的區(qū)別與聯(lián)系第三章物業(yè)管理的特征第四章物業(yè)管理的主要內容第五章物業(yè)管理的主要分類第六章物業(yè)管理主要職能第一節(jié)第四章第五第六章物業(yè)管理的相關法規(guī)第七章物業(yè)管理的五個階段及主要工作第八章物業(yè)管理的品質提升方法第九章第十章物業(yè)管理的難點第十一章物業(yè)管理在當今社會中的地位與作用物業(yè)管理的起源與發(fā)展物業(yè)管理概論一、起源與時代背景1、19世紀60年代由于大工業(yè)化時代的到來，英國出現了前所未有的農民工進城務工現象，于是有人開始以出租房屋為生。2、由于出租人只管收租金而不管承租人生活的環(huán)境，所以出現了長期的矛盾對立現象。3、奧克維婭·希爾女士，為了解決這種矛盾，與承租人簽定了一份租賃協(xié)議，以約束雙方的行為。4、由于這種協(xié)議實行以后，房屋管理矛盾得以消化，從而引起了政府的關注，并在全市乃至全國進行推廣。二、物業(yè)的含義和物業(yè)管理概念1、物業(yè)的含義物業(yè)一詞譯自英文“property”或“estate”,由香港傳入沿海、內地，其含義是指以土地及地上的建筑物形式存在的不動產。2、物業(yè)的特點1）物業(yè)是單元性的房地產，物業(yè)即可指單元性的地產也可指單元性的建筑物。2）物業(yè)有大小之別，它可根據區(qū)域或空間作相對分割，整個小區(qū)或單棟樓都可稱為物業(yè)。3、物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理是指物業(yè)服務企業(yè)通過招投標的方式按照物業(yè)服務合同的約定，對已建成投入使用的房屋及與之配套的設備、設施和相關場地進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理，并為業(yè)主或租戶提供安全、舒適、便捷的服務從而達到所管物業(yè)保值、增值的目的。

物業(yè)管理的起源與發(fā)展物業(yè)管理在我國的成因一、20世紀初期的房屋管理1、房地產的萌芽階段，主要標志城市有：上海、天津、武漢、廣州、沈陽和哈爾濱，當時在上海的外灘建筑群，主要表現形式為房屋經紀和住宅裝修及房屋管理、清潔衛(wèi)生。二、40年代后期的房屋管理1、1949年解放后，政府擁有大量公房，于是形成由房管所代管的“以租養(yǎng)房”管理模式。2、50年代后，公房減少，單位建房增加，出現了“福利分房”的單位管理模式。物業(yè)管理的起源與發(fā)展三、市場經濟下的物業(yè)管理

1、由于長期以來的“福利分房”，經單位和政府都帶來了很大的負擔，于是1981年3月10日，中國第一家專業(yè)物業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理宣告成立，同時也標志者中國的房屋管理進入了一個新時代。主要借鑒了香港和新加坡的管理經驗。5個人管理216套房開始了自負盈虧、自我發(fā)展之路。2、1993年6月30日，深圳市物業(yè)管理協(xié)會成立，94年11月1日頒布的《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》。94年元月，深圳第一在全國實行招投標，3月國家建設部頒布了第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，第一個全國性法規(guī)的誕生，標志著物業(yè)管理在房地產中的重要地位。96年中海率先推行ISO9002質量體系認證。1997年7月1日《上海市居住物業(yè)管理條例》開始實施。物業(yè)管理的起源與發(fā)展物業(yè)管理在我國的形成與發(fā)展一、物業(yè)管理在我國產生的時代背景二、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理的區(qū)別與聯(lián)系三、物業(yè)管理的特征四、物業(yè)管理的內容五、物業(yè)管理的分類物業(yè)管理的起源與發(fā)展在我國產生的時代背景1、住房制度的改革。城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況，由公有住宅發(fā)展為私有住宅。城鎮(zhèn)住房制度，以福利分房為主，嚴重影響了住宅建設并給國家增加了沉重負擔。建立住房商品化制度，1978年國家進行經濟體制改革，變以前由國家建管，改為房地產生產方式的商品化分配與社會化管理。物業(yè)管理的起源與發(fā)展物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理的區(qū)別與聯(lián)系1、共同點：都是對已建成投入使用的房屋及設施進行管理。2、不同點：1）傳統(tǒng)的管理（房管所與單位自建自管）居住人無產權需交納租金，不交綜合服務費，各種維修是無償的，無居家需求的有償服務，環(huán)境衛(wèi)生、安全沒有保障，無專業(yè)的服務公司和人員。2）專業(yè)化的物業(yè)管理：居住人有產權不須交納租金，須交綜合服務費，有居家需求的有償服務，環(huán)境衛(wèi)生、安全有保障，有專業(yè)的服務公司和人員。物業(yè)管理的起源與發(fā)展傳統(tǒng)管理與專業(yè)管理的對照分內類容使用人產權交納租金或聽從分配交納物業(yè)服務費安全保潔等服務保障有償服務對服務企業(yè)約束權傳統(tǒng)管理無有無無無無市場化物業(yè)管理有無有有有有物業(yè)管理的起源與發(fā)展物業(yè)管理的特征1、社會化由自建自管改變?yōu)榻涍^招投標的方式交專業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)管理。業(yè)主有權對物業(yè)服務企業(yè)進行監(jiān)督并可選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。2、專業(yè)化物業(yè)服務企業(yè)具備一定的資質，從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。3、市場化物業(yè)服務企業(yè)提供的商品是勞務，方式是等價有償的，企業(yè)實行自主經營，獨立核算、自負盈虧，能獨立承擔民事責任。物業(yè)管理的起源與發(fā)展物業(yè)管理的內容1、常規(guī)性的公共服務房屋建筑主體的管理公共設施設備的維修、保養(yǎng)。公共區(qū)域的日常環(huán)境衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護。小區(qū)公共秩序維護。消防安全管理車輛道路管理公眾代辦性的服務社區(qū)文化小區(qū)權屬資料及業(yè)主檔案管理。2、針對性的專項服務日常生活類（家政服務、居家維修、私家花園養(yǎng)護）商業(yè)服務類（各種文化、教育、衛(wèi)生、體育類金融服務類經紀代理中介服務類3、委托性的特約服務針對個別業(yè)主提供的服務，如小區(qū)老人護理、接送子女上學、照顧殘疾人、為業(yè)主代購生活物品。物業(yè)管理的起源與發(fā)展物業(yè)管理的分類1、住宅物業(yè)（多層住宅、小高層、高層、別墅、商住兩用、多層與小高層的混合性住宅、其它組合）2、商業(yè)物業(yè)（寫字樓、商場、步行街、公園、各類工業(yè)園、超市及其它各類以經營為的賣場）3、工業(yè)物業(yè)（各類以生產為主的工廠）4、特種物業(yè)（體育場、紀念館、黨政機關的辦公樓、陵園、名人故居、城市的道路、園林景觀）物業(yè)管理的起源與發(fā)展物業(yè)管理的難點1、社會的重視重視程度有待提高。2、法律法規(guī)還不建全。3、裝修中的違章現象比較普遍且難以控制。4、房屋的質量在保修期內不及時，滲漏現象較為普遍。5、從業(yè)人員的整體素質不高。6、從業(yè)人員對這個行業(yè)認識不夠，無行業(yè)歸宿感。7、政策的正面宣傳少，業(yè)主對物業(yè)的工作還不太支持。8、物業(yè)綜合服務費收繳難。物業(yè)管理的起源與發(fā)展物業(yè)管理的重點1、業(yè)主的人身、財產安全保障問題。2、公共設備設施維修保養(yǎng)及時。3、裝修違章現象的控制。4、園區(qū)環(huán)境的維護。5、業(yè)主訴求回復的及時性。6、加強與業(yè)主的感情交流，力爭最大限度得業(yè)主們的理解與支持。7、根據需要適時開展各種經營活動。8、想辦法提高入住率和綜合服務費的收繳率。9、開源節(jié)流，降低成本，提高效益。物業(yè)管理的起源與發(fā)展物業(yè)管理的五個階段一、前期介入階段二、接管驗收階段三、房屋交付階段四、業(yè)裝修階段五、正常管理階段物業(yè)管理的起源與發(fā)展前期介入時間及工作1、介入時間，一般在為交房前的2到3個月，若能提前，其主要工作如下：1）制定項目管理方案，招聘相關人員，組建隊伍。2）跟進隱蔽工程。3）針對項目實際和今后物業(yè)管理的需要及時提出合理化建議。（空調室外機放置、冷凝水排放、綠化取水或噴灌點位、景觀、照明、監(jiān)控、周界安防、崗亭、門禁、道閘系統(tǒng)等的設置）4）分戶室內是否達到交房要求，有無滲漏，匯總后交開發(fā)商進行整改。5）完成項目的招投標備案工作。物業(yè)管理的起源與發(fā)展5）擬定各種規(guī)章制度及表格。如：接管理驗收的工作計劃、表格；交房所需文件：《兩書》、《前期物業(yè)服務協(xié)議》、《業(yè)主臨時管理規(guī)約》、《業(yè)戶手冊》等。物業(yè)管理的起源與發(fā)展接管驗收階段的工作1、對分戶室內進行全面的檢查，保證其室內衛(wèi)生間、屋頂、外墻無滲漏情況，室內無雜物，門窗完好且開啟靈活，所有部位無污跡，地面、墻面無空鼓、開裂、起沙現象。2、所有產權資料與圖紙要齊全。3、設備設施要進行試運行，并及時調試至到達到要求。4、對由于交房原因無法整改的事項要在交接單上備注說明，并協(xié)調好整改意見。5、驗收的方法：看、測、敲、摸。物業(yè)管理的起源與發(fā)展交付房屋階段工作1、所有人員在交付前一個月必須全部到崗接受培訓。2、交房可能遇到問題的統(tǒng)一說辭培訓。3、交房流程、參與部門及職責分工要通過交付方案進行明確。4、交付場地布置。5、制定答疑統(tǒng)一說辭并進行培訓。6、設置調解室，針對部分業(yè)主進行單獨處理。7、進行交付演練。8、每天下班前對當天交付情況進行總結，分析存在問題并拿出處理措施。9、做好業(yè)主提出問題的反饋與跟進工作。物業(yè)管理的起源與發(fā)展業(yè)主裝修階段工作1、做好各種政策法規(guī)的培訓及宣傳。2、嚴格審查業(yè)主提交的裝修方案。3、加強裝修過程中的違章管理。4、做好建筑垃圾和生活垃圾的清運管理工作。5、做好空調室外機定位安裝管控工作。6、做好進出材料的放行管理。7、做好樓道及電梯的保護工作。8、做好裝修期的消防安全檢查。物業(yè)管理的起源與發(fā)展正常管理階段工作1、做好各種設施設備的日常保養(yǎng)維護工作。2、做好員工業(yè)務知識和優(yōu)質服務理念的培訓。3、做好安全防盜、防火、防破壞工作。4、加強業(yè)主飼養(yǎng)寵物的管理。5、根據小區(qū)大部分業(yè)主的需求，及時開展各種有意義的文化活動。6、開展多種經營服務。7、加強節(jié)能降耗管理。8、加強與業(yè)主委員會的溝通，以得到他們的支持和理解。9、確保物業(yè)服務費收繳率。10、作好空置房管理工作。物業(yè)管理的起源與發(fā)展物業(yè)管理在當今社會中的地位與作用1、實施物業(yè)管理有利于促進經濟的快速增長。居民消費的積極性得到了充分調動。促進了房地產業(yè)持續(xù)快速的增長。推動了國民經濟的增長。2、實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質量。改善了居住、衛(wèi)生、交通、通信條件，擴大服務性消費。3、實施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)是勞動密集性行業(yè)，對擴大就業(yè)有很大作用4、實施物業(yè)管理有利于維護穩(wěn)定。協(xié)助公安機關防范刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災、燃氣泄漏、爆炸。積極開展社區(qū)文化活動，增進了業(yè)主間的事情，促進了精神文明建設。5、實施