DB1411T 63-2023《機關(guān)辦公樓（區(qū)）物業(yè)服務(wù)采購要求》

ICS03.160CCSA12呂1411IDB1411/T63—2023前言 2規(guī)范性引用文件 3術(shù)語和定義 4物業(yè)服務(wù)機構(gòu)要求 5采購方式和程序 6監(jiān)督管理 附錄A（資料性）呂梁市機關(guān)辦公樓（區(qū)）物業(yè)服務(wù)合同（參考范本） 4DB1411/T63—2023本文件按照GB/T1.1—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第1部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定起草。請注意本文件的某些內(nèi)容可能涉及專利。本文件的發(fā)布機構(gòu)不承擔(dān)識別專利的責(zé)任。本文件由呂梁市機關(guān)事務(wù)服務(wù)中心提出，組織實施和監(jiān)督檢查。呂梁市市場監(jiān)督管理局對標(biāo)準(zhǔn)的組織實施情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。本文件由呂梁市機關(guān)事務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會歸口。本文件起草單位：呂梁市機關(guān)事務(wù)服務(wù)中心。本文件主要起草人：劉建峰、劉忠海、李瑋、高繩平、杜晉江、薛小保、薛曉慧、王紅紅。1DB1411/T63—2023機關(guān)辦公樓（區(qū)）物業(yè)服務(wù)采購要求本文件規(guī)定了機關(guān)辦公樓（區(qū)）物業(yè)服務(wù)采購的術(shù)語和定義、物業(yè)服務(wù)機構(gòu)要求、采購方式和程序、監(jiān)督管理。本文件適用于各機關(guān)單位對辦公樓（區(qū)）物業(yè)服務(wù)采購過程的管理和監(jiān)督。2規(guī)范性引用文件下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。JGJ/T30房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)3術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本文件。3.1物業(yè)已經(jīng)竣工和正在使用中的各類建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的房地產(chǎn)實體以及依托于該實體上的權(quán)益。[來源：JGJ/T30-2015，2.0.14]3.2物業(yè)服務(wù)機構(gòu)依法設(shè)立并具有獨立法人資格，專業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的組織。3.3購買主體購買服務(wù)的行政事業(yè)單位或部門。3.4承接主體承接購買服務(wù)的組織機構(gòu)。注：本文件中特指承接購買機關(guān)辦公樓（區(qū)）物業(yè)服3.52DB1411/T63—2023物業(yè)服務(wù)對象物業(yè)使用單位及實際接受物業(yè)服務(wù)的人員。4物業(yè)服務(wù)機構(gòu)要求4.1組織4.1.1應(yīng)具有獨立承擔(dān)民事責(zé)任的能力，并具備參加政府采購活動的合法條件。4.1.2應(yīng)具有健全的財務(wù)會計制度，財務(wù)狀況良好。4.1.3應(yīng)建立規(guī)章制度，包括物業(yè)服務(wù)方案、崗位職責(zé)、工作流程及服務(wù)規(guī)范、內(nèi)部管理制度等。4.1.4應(yīng)具有履行合同所必需的設(shè)備，擁有與提供機關(guān)辦公樓（區(qū)）物業(yè)服務(wù)相適應(yīng)的管理和服務(wù)團(tuán)4.1.5應(yīng)具有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄。4.1.6在參與政府采購前3年內(nèi)或成立至今（成立不足3年的在經(jīng)營活動中無重大違法違紀(jì)行為，無發(fā)生重大安全責(zé)任事故。4.1.7具有良好的社會信譽及商業(yè)信譽，未列入嚴(yán)重失信主體“黑名單”，相關(guān)資質(zhì)有效。4.1.8服務(wù)機構(gòu)及法定代表人（負(fù)責(zé)人）在近3年內(nèi)無違法行為。4.1.9當(dāng)服務(wù)機構(gòu)采用分公司名義參加政府采購時，應(yīng)具備總公司的有效授權(quán)文件。4.1.10有特定要求的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)委托具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)服務(wù)機構(gòu)提供。如：——電梯日常維修保養(yǎng)單位應(yīng)取得電梯維修資質(zhì)；——消防維保機構(gòu)應(yīng)取得消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)檢測機構(gòu)資質(zhì)。4.2人員4.2.1物業(yè)服務(wù)人員包括但不限于：——物業(yè)現(xiàn)場管理人員；——維修維護(hù)專業(yè)技術(shù)人員；——秩序維護(hù)服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化服務(wù)等駐地服務(wù)人員。4.2.2服務(wù)人員應(yīng)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容具備相應(yīng)的有效的專業(yè)資質(zhì)。4.2.3服務(wù)人員數(shù)量、類別、資質(zhì)和能力應(yīng)滿足物業(yè)服務(wù)對象的需求。4.2.4服務(wù)人員應(yīng)定期參加相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。5采購方式和程序5.1采購方式物業(yè)服務(wù)屬于政府集中采購項目，應(yīng)按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定通過公開招標(biāo)、競爭詢價等方式確定服務(wù)機構(gòu)。5.2采購程序5.2.1確定需求5.2.1.1購買主體應(yīng)按年度制定購買物業(yè)服務(wù)需求計劃，需求內(nèi)容包括但不限于：服務(wù)項目的具體內(nèi)容、承接標(biāo)準(zhǔn)、資金預(yù)算、評價方法和服務(wù)要求等內(nèi)容。5.2.1.2購買主體需求計劃的確定應(yīng)符合法律法規(guī)以及政府采購政策規(guī)定的技術(shù)、服務(wù)、安全等要求。3DB1411/T63—20235.2.1.3購買主體在確定需求計劃前，應(yīng)當(dāng)對該物業(yè)服務(wù)項目的專業(yè)技術(shù)或服務(wù)水平、供應(yīng)、價格等情況開展社會調(diào)查、需求調(diào)研或?qū)＜艺撟C等工作，根據(jù)調(diào)查論證的情況、經(jīng)費預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)等科學(xué)、合理地確定采購需求。5.2.1.4需求計劃應(yīng)從實際需要出發(fā)，合理設(shè)置技術(shù)和商務(wù)條件，不得限制、排斥潛在服務(wù)提供者，不應(yīng)設(shè)置局部的地域限制。5.2.1.5需求計劃確定后，應(yīng)該按照政府采購程序進(jìn)行審核。5.2.2購買物業(yè)服務(wù)5.2.2.1購買主體按政府采購有關(guān)規(guī)定制作采購文件，文件內(nèi)容包括但不限于采購服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)范圍、服務(wù)方式、服務(wù)時間、服務(wù)績效、評審要求等。5.2.2.2采購文件設(shè)置的資格條件應(yīng)與服務(wù)項目本身具有的技術(shù)管理特點和實際需要存在關(guān)聯(lián)性，應(yīng)不超出采購項目的服務(wù)范圍。5.2.2.3購買主體應(yīng)按照政府采購要求、采購方式委托集中采購機構(gòu)進(jìn)行采購工作，采購信息應(yīng)及時向社會公開。5.2.3簽訂合同5.2.3.1購買主體應(yīng)及時與中標(biāo)的承接主體簽訂購買服務(wù)合同（合同參考范本參見附錄A明確購買服務(wù)的范圍、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量要求以及服務(wù)期限、資金支付方式、權(quán)利義務(wù)和違約責(zé)任等內(nèi)容。5.2.3.2購買主體與承接單位訂立物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)載明秩序維護(hù)管理、保密管理、共有設(shè)施設(shè)備運行維護(hù)、節(jié)能管理等目標(biāo)和要求，承接單位的目標(biāo)完成情況應(yīng)作為服務(wù)質(zhì)量評價的重要指標(biāo)。5.2.3.3購買主體應(yīng)及時將購買合同報財政部門備案。6監(jiān)督管理6.1承接主體應(yīng)主動接受購買主體和監(jiān)管部門的監(jiān)督檢查及考核，購買主體可通過現(xiàn)場檢查、臨時抽查、隨機采訪、問卷征詢、定點征求意見等形式，對承接主體履約合同情況進(jìn)行日常監(jiān)管和服務(wù)考核。6.2購買主體可依據(jù)考核結(jié)果按照合同約定進(jìn)行獎懲。6.3購買主體應(yīng)做好物業(yè)服務(wù)項目采購計劃、采購文件、簽訂合同、監(jiān)督管理等過程的信息記錄及檔案管理。4DB1411/T63—2023（資料性）呂梁市機關(guān)辦公樓（區(qū)）物業(yè)服務(wù)合同（參考范本）呂梁市機關(guān)辦公樓（區(qū)）物業(yè)服務(wù)合同（參考范本）如下：呂梁市機關(guān)辦公樓（區(qū)）物業(yè)服務(wù)合同委托方（以下簡稱甲方）：承接方（以下簡稱乙方）：根據(jù)××××項目（項目名稱）（項目編號：××××)的招標(biāo)結(jié)果，按照《中華人民共和國民法典》及與項目行業(yè)有關(guān)的法律法規(guī)，經(jīng)雙方協(xié)商，本著平等互利和誠實信用的原則，一致同意簽訂本合同。第一條物業(yè)基本情況坐落位置占地面積：m2；建筑面積：m2。物業(yè)類型：費用總計：第二條服務(wù)期限××年××月××日起至××年××月××日止。第三條服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量要求1.服務(wù)內(nèi)容（1）××××××（2）××××××（3）××××××2.質(zhì)量要求（1）××××××（2）××××××（3）××××××第四條考核及獎懲辦法第五條合同價款及支付方式第六條甲方權(quán)利和義務(wù)第七條乙方權(quán)利和義務(wù)第八條違約責(zé)任第九條合同附件甲方蓋章）乙方蓋章）5DB141