資產(chǎn)證券化解析

資產(chǎn)證券化解析1精選ppt一、資產(chǎn)證券化開展與利率市場化、人民幣國際化的關系二、資產(chǎn)證券化的概念和認識三、證券化的好處與會計處理方式四、資產(chǎn)證券化與金融危機五、資產(chǎn)證券化成功的因素〔硬技術、市場、軟環(huán)境建設〕六、合并報表初步探討七、資產(chǎn)證券化業(yè)務模式〔一〕資產(chǎn)證券化與存貸款利率管制松綁密切相關

一、資產(chǎn)證券化開展與利率市場化、人民幣國際化的關系1美國資產(chǎn)證券化伴隨著利率市場化開展。1971年，布魯斯·本特和亨利·布朗成立了美國第一只貨幣市場基金。之后貨幣市場基金開展迅猛，美國金融市場結構開始發(fā)生顯著的變化，1982年即突破2000億美元。

為了應對資金脫媒造成的困境、減輕負債端壓力，美國商業(yè)銀行業(yè)推出NOW賬戶、ATS賬戶、MMDA、SuperNow賬戶等與之抗衡。盡管如此，貨幣市場基金仍在利率市場化過程中規(guī)模不斷開展，并逐漸成為資產(chǎn)證券化市場的主要資金來源之一。

3精選ppt〔一〕資產(chǎn)證券化與存貸款利率管制松綁密切相關

一、資產(chǎn)證券化開展與利率市場化、人民幣國際化的關系2

4精選ppt〔二〕資產(chǎn)證券化與美元的國際化密切相關

一、資產(chǎn)證券化開展與利率市場化、人民幣國際化的關系3除了貨幣市場基金，資產(chǎn)證券化在美國大放異彩也與美元的國際化密不可分。20世紀80年代開始，美國經(jīng)常賬戶出現(xiàn)持續(xù)逆差，大量美元通過貿易結算流向世界，但是由于美元的國際貨幣職能，流出的美元局部又通過投資美國金融市場回流。以海外機構和個人持有GSE支持證券規(guī)模為例，1976年僅為20億美元，2006年為12636億美元。海外資金的親睞始終是美國證券化市場的極大動力。

5精選ppt〔二〕資產(chǎn)證券化與美元的國際化密切相關

一、資產(chǎn)證券化開展與利率市場化、人民幣國際化的關系4美國GSE支持證券投資者結構6精選ppt〔三〕資產(chǎn)證券化市場是“影子銀行〞的主戰(zhàn)場

52007年8月美聯(lián)儲JacksonHole年會上，“影子銀行〞被首次提出，隨后為各界所熟知。與傳統(tǒng)商業(yè)銀行不同，影子銀行在完成期限、信用、流動性轉換時受到的監(jiān)管較少而且無法獲得來自央行或者政府的信用擔保，因此金融危機爆發(fā)之初出現(xiàn)了資金逃離影子銀行的現(xiàn)象。

逃離影子銀行體系一、資產(chǎn)證券化開展與利率市場化、人民幣國際化的關系7精選ppt一、資產(chǎn)證券化開展與利率市場化、人民幣國際化的關系6作為動名詞的資產(chǎn)證券化是從投行的角度看將流動性差的根底資產(chǎn)分割出售成標準化證券的過程，而影子銀行那么是指從資金來源到資金流向到最終資金使用都與傳統(tǒng)商業(yè)銀行體系并行但受到較少監(jiān)管的融資體系。在美國，兩者的關系表達在國內外資金通過各種直接融資渠道向資產(chǎn)證券化市場會聚集中，形成了與傳統(tǒng)融資體系分庭抗禮的“影子銀行〞。因此說，資產(chǎn)證券化市場可以稱作影子銀行的主戰(zhàn)場。

資產(chǎn)證券化市場與影子銀行8精選ppt〔一〕資產(chǎn)證券化和企業(yè)證券化

二、資產(chǎn)證券化的概念和認識7首先，我們需要區(qū)分“企業(yè)〞與“資產(chǎn)〞這兩個不同的概念。

一個企業(yè)可以擁有很多資產(chǎn)，包括有形的，無形的，在資產(chǎn)負債表上有表達的，或是表外的，每一個資產(chǎn)都可能會對企業(yè)的業(yè)績產(chǎn)生影響。

與企業(yè)相比，資產(chǎn)一般只有特定的經(jīng)濟行為與之對應，有固定的使用壽命。企業(yè)證券化：資產(chǎn)負債表右邊的融資(報表擴張〕資產(chǎn)證券化：資產(chǎn)負債表左邊的融資(盤活存量〕

9精選ppt〔二〕生意/企業(yè)〔business〕的證券化

二、資產(chǎn)證券化的概念和認識8企業(yè)的證券化重點在資產(chǎn)負債表的右邊，為企業(yè)搭建資本結構，包括銀行貸款、發(fā)行債券、發(fā)行股票。以公司為主體，并且假設公司會永續(xù)經(jīng)營(CorporateFinance)：

10精選ppt〔三〕資產(chǎn)的證券化

二、資產(chǎn)證券化的概念和認識9資產(chǎn)證券化重點在資產(chǎn)負債表的左邊，把企業(yè)資產(chǎn)負債表左邊的應收賬款出售進行融資。以信托為主體，在設立的第一天就明確信托的終止日期，為結構金融(Structuredfinance)：

11精選ppt

二、資產(chǎn)證券化的概念和認識10資產(chǎn)證券化成功的三個主要驅動力(判定標準〕：

資產(chǎn)支持債券的融資本錢低于以公司信用債的融資本錢；證券化改進了發(fā)起人的報表,節(jié)約了經(jīng)濟資本；發(fā)起方有較強的投資能力，可以高效使用募集資金，通過快速迭代改善資產(chǎn)質量，改善評級，降低本錢。

12精選ppt〔一〕資產(chǎn)證券化會計主要是回到這兩個問題：三、資產(chǎn)證券化的好處與會計處理方式11交易中的特殊目的實體〔SPE〕是否需要合并入表？資產(chǎn)的轉讓是否在會計上形成銷售？13精選ppt〔二〕不同資產(chǎn)證券化會計處理下的案例分析三、資產(chǎn)證券化的好處與會計處理方式12以下是一個虛構的銀行的簡化一個季度的資產(chǎn)負債表和利潤表。該銀行總資產(chǎn)400億美元，股東權益50億美元，未進行貸款證券化情況下預計的季度凈利潤為1.44億美元。該銀行的資產(chǎn)中有貸款250億美元，其中有100億貸款擬在該季度末進行資產(chǎn)證券化。14精選ppt三、資產(chǎn)證券化的好處與會計處理方式13該銀行季度末進行了100億美元的貸款資產(chǎn)證券化：共發(fā)行了與資產(chǎn)等面值的資產(chǎn)支持證券100億美元，其中90億美元有評級的證券由第三方投資者購置，而銀行保存了10億美元級別較低的證券。該銀行保存了超額利差的權利和對所轉讓的貸款的效勞權。以下是該資產(chǎn)證券化交易的經(jīng)濟收益計算。15精選ppt三、資產(chǎn)證券化的好處與會計處理方式情景一:交易的特殊目的實體無需合并，資產(chǎn)的轉讓形成銷售〔終止確認〕在該會計情景下，證券化中轉讓的貸款不再出現(xiàn)在證券化后的資產(chǎn)負債表上，取而代之的是證券發(fā)行的現(xiàn)金所得〔89.6億美元〕，保存的資產(chǎn)支持證券〔10億美元〕以及超額利差和貸款效勞權的價值〔2億美元〕，該交易對銀行的負債沒有任何影響。1416精選ppt三、資產(chǎn)證券化的好處與會計處理方式15交易的經(jīng)濟獲利〔1.96億美元〕將會作為資產(chǎn)的銷售收入計入當期利潤表〔不考慮稅收的影響〕證券化后，資產(chǎn)負債表更加健康，現(xiàn)金和證券取代了原來的貸款，總體資產(chǎn)的風險度降低，相應的資本要求也會降低。同時由于資產(chǎn)銷售收入的實現(xiàn)，未分配利潤增加了股東權益，股東權益比例提高，從12.81%升至13.24%。利潤表中，資產(chǎn)銷售收入確實認使季度凈利潤從原來預計的1.44億美元升至3.4億美元；資產(chǎn)收益率從1.43%增加到3.37%；股權收益率從11.20%增加到25.43%。資產(chǎn)證券化對銀行財務指標的“刺激〞作用立竿見影。17精選ppt三、資產(chǎn)證券化的好處與會計處理方式情景二:交易的特殊目的實體需要合并或資產(chǎn)的轉讓不能形成銷售〔作為借款抵押〕雖然在法律形式上已經(jīng)實現(xiàn)“真實銷售〞，但在會計上必須保存在資產(chǎn)負債表上；出售證券增加現(xiàn)金，同時也成為負債〔借款〕；銀行保存的資產(chǎn)支持證券，超額利差和貸款效勞權不在表內作確認〔也被稱作“消失在表內〞〕。該銀行的總資產(chǎn)和總負債規(guī)模在證券化后都增加，而股東權益沒有變化。該銀行的資產(chǎn)負債表趨于弱化，雖然總體資產(chǎn)的風險因為現(xiàn)金的注入而得以降低，但是負債的增加提高了杠桿，股東權益比例從12.81%降至10.47%。1618精選ppt三、資產(chǎn)證券化的好處與會計處理方式17由于資產(chǎn)的轉讓沒有實現(xiàn)銷售，該交易對利潤表沒有任何影響。同時，由于資產(chǎn)的增加，當期資產(chǎn)收益率從1.43%降到了1.17%〔雖然只是暫時的〕。通過以上兩個會計情景的比照，資產(chǎn)證券化交易在財務報表中的“表現(xiàn)〞很大程度上是由會計處理方式?jīng)Q定的。19精選ppt四、資產(chǎn)證券化與金融危機18

背景需求端〔對美元資產(chǎn)的旺盛需求〕：全球化使各個國家積累了大量美元，同時由于美元的儲藏貨幣地位，這些美元需要回流到美國；日本極低利率/從日本借錢到美國購置債券獲得利率差〔CarryTrade);各類投資機構對債券產(chǎn)品的需求。發(fā)行方容易真實銷售〔制造大量低質量貸款ARM，HybridARM,OptionARM〕：瘋狂提供貸款；比方：零首付；開始兩年利率為1%，并且前兩年不許要支付本金，第三年開始上升為正常水平20精選ppt四、資產(chǎn)證券化與金融危機19資產(chǎn)證券化資金流向金融創(chuàng)新讓銀行不需要負責所有的信貸風險，因此銀行具有強烈的貸款沖動，主要是靠中間業(yè)務收入。但是風險不會因為資產(chǎn)出售而消失，而是由投資者承擔，然而投資人無法對借款者的信用進行有效評估。中國投資人購置美國的MBS其實是為美國的購房者提供債務融資。21精選ppt四、資產(chǎn)證券化與金融危機202007年6月，BearStearns兩個專門購置房屋按揭貸款債券的公司破產(chǎn)；投資者對房屋貸款為抵押的債券的質量表示擔憂，減少了對該類債券的購置；投資者不購置這些債券具有什么后果？？？22精選ppt四、資產(chǎn)證券化與金融危機21高違約率的影響1.貸款損失和違約率上升導致了銀行資本金缺乏，而該時點資本金的融資本錢和融資難度都很大；2.對所有的產(chǎn)品不信任：AutoABS,CreditCardABS,StudentLoanABS,CMBS,evenCommercialPaper,affectseveryaspectofconsumerlending(liquiditysqueeze).信用風險(虧損)→流動性(gettingcontagious)→系統(tǒng)性風險;次級貸款問題通過銀行系統(tǒng)擴散到了整個經(jīng)濟系統(tǒng)23精選ppt四、資產(chǎn)證券化與金融危機22投資者恐慌的后果:1.投資人不購置銀行的產(chǎn)品，銀行失去流動性，甚至發(fā)生銀行擠兌；2.銀行不貸款給客戶〔貸出馬上產(chǎn)生損失〕；3.銀行之間互不信任〔repo市場要求更高質量的抵押品，更低的杠桿〕。24精選ppt四、資產(chǎn)證券化與金融危機23

投資人不相信銀行的結構債券產(chǎn)品:

銀行不相信客戶:問題滲透到實體經(jīng)濟：消費信貸減少抑制GDP，短期商業(yè)信貸減少；信貸減少引起失業(yè)，失業(yè)導致客戶還款能力下降，銀行資產(chǎn)進一步惡化，投資者進一步損失。銀行失去重要的融資渠道，信貸減少，貸款違約率上升〔自我實現(xiàn)〕，銀行資產(chǎn)質量惡化；Example1:Countrywide失去融資渠道被并購；Example2:Wachovia(經(jīng)濟資本，MarktocomparableafterWaMuwentunder)25精選ppt四、資產(chǎn)證券化與金融危機24

銀行之間互相不信任:投資銀行的融資渠道〔Repo=再購置協(xié)議〕；增加抵押品的質量，減少杠桿，對依靠Repo的銀行造成融資壓力；雷曼兄弟的RepoFinancing。26精選ppt四、資產(chǎn)證券化與金融危機25

雷曼倒閉后的美國政府的救市措施：1.雷曼倒閉，投資者極度恐慌，進一步降低資產(chǎn)價格〔AAA40/100面值〕2.財政部：政府發(fā)行國債，作為資本金注入銀行充當tieronecapital(>=8%)；實施不良資產(chǎn)購置工程；為貨幣市場基金提供擔保。3.美聯(lián)儲：終極貸款人角色，在危機時實施為金融機構提供貸款；危機結束后提供流動性〔QE)。

歐洲政府救市措施導致了歐元危機：雷曼倒閉給歐洲帶來的問題：ISDA(counterpartydefault,futureliabilitybecomescurrentliability,resultinliquidityproblem)；政府充當了投資者，風險從金融機構轉移到了政府，引發(fā)了歐元的危機。27精選ppt四、資產(chǎn)證券化與金融危機26金融危機中的地產(chǎn)投資時機：

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戰(zhàn)略一：買入房子；戰(zhàn)略二：打折買入mortgage;戰(zhàn)略三：買入MBS底層債券。當房子價格下跌導致(underwater),JuniorMBS等同于首付的風險特征，并更具有彈性。28精選ppt五、資產(chǎn)證券化成功的因素〔硬技術、市場、軟環(huán)境建設〕27從國外資產(chǎn)證券化的開展來看，資產(chǎn)證券化的成功有三個必要條件：一是“硬技術〞，即金融技術和理念〔如資產(chǎn)證券化中的現(xiàn)金流模型〕；二是市場，即供需雙方的需求；三是“軟環(huán)境〞，即法律法規(guī)和監(jiān)管。29精選ppt五、資產(chǎn)證券化成功的因素〔硬技術、市場、軟環(huán)境建設〕28〔一〕資產(chǎn)證券化的硬技術：資產(chǎn)證券化的參與主體很多，需要一套全面的金融模型來滿足在發(fā)行、評級、投資和監(jiān)管等要求。各類計算圍繞現(xiàn)金流展開，現(xiàn)金流模型參與方包括：〔1〕發(fā)行人：建模目的是對資產(chǎn)的現(xiàn)金流進行預測并找出最正確的結構來實現(xiàn)最低的融資本錢?！?〕信用評級機構在也須對現(xiàn)金流進行預測以決定信用風險；〔3〕投資人需要對證券的現(xiàn)金流進行預測來分析投資的風險和回報；〔4〕會計處理〔FAS91,FAS115)30精選ppt五、資產(chǎn)證券化成功的因素〔硬技術、市場、軟環(huán)境建設〕29建模流程圖31精選ppt五、資產(chǎn)證券化成功的因素〔硬技術、市場、軟環(huán)境建設〕30〔二〕市場，即供需雙方的需求1.發(fā)起人對資產(chǎn)證券化的需求商業(yè)銀行的資本回報率=存貸息差×資產(chǎn)周轉率×杠桿率；發(fā)行方降低資產(chǎn)端久期；多元化融資渠道。2.投資人對資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的需求/特別是與互聯(lián)網(wǎng)金融的結合投資人對不同期限、流動性、信用產(chǎn)品的需求

目前對MBS的挑戰(zhàn)：negativeexcessspread。32精選ppt五、資產(chǎn)證券化成功的因素〔硬技術、市場、軟環(huán)境建設〕31〔三〕“軟環(huán)境〞，即法律法規(guī)和監(jiān)管1.發(fā)起方的風險資本約束：風險自留比例、在證券化資產(chǎn)風險權重2.資產(chǎn)證券化載體SPE的合并報表規(guī)定：與發(fā)起方的風險資本約束密切相關，發(fā)起方可否通過證券化把資產(chǎn)從資產(chǎn)負債表上移出，減少風險資產(chǎn)要求，從而提升資本充足率或降低資本要求。3.投資人的產(chǎn)品選擇限制和監(jiān)管：美國的退休收入證券法案〔“ERISA〞〕規(guī)定退休基金不能購置無評級或非投資級的債券等。資產(chǎn)證券化把資產(chǎn)打包成良好信用評級的資產(chǎn)支持證券來滿足退休基金投資要求。4.資產(chǎn)證券化的稅收：國家可以利用稅收規(guī)定來調節(jié)資產(chǎn)證券化融資本錢，進而抑制或推動資產(chǎn)證券化開展；5.IT支持/商業(yè)模式革新/效勞商。需要設置豁免條款來調節(jié)局部領域的資產(chǎn)率，進行滴灌。33精選ppt六、合并報表初步探討321.?財務會計準那么公告第167號-可變利益實體的合并?可變利益實體根據(jù)FAS167規(guī)定，滿足以下條件之一的任何實體均是可變利益實體〔VIE〕：〔1〕作為一個整體來看，風險權益投資人缺少以下任一特征：通過表決權或類似權利，實現(xiàn)主導對實體經(jīng)濟表現(xiàn)產(chǎn)生最重大影響的活動的權力；承受實體預計損失的義務；獲取實體預計剩余收益的權利?！?〕在沒有額外的次級財務支持下，風險權益投資缺乏以為實體自己的經(jīng)營活動提供資金。資產(chǎn)證券化中使用的SPV幾乎都是可變利益實體，發(fā)行人在VIE經(jīng)常保存可變利益，如利差收入等，超額利差可用來承受預計損失或獲取剩余收益，但不一定保存對可變利益的控制權:條件①。34精選ppt六、合并報表初步探討33首要受益人FAS167認為：一個持有VIE可變利益的報告企業(yè)，必須評估它是否擁有對VIE經(jīng)濟表現(xiàn)有最重大影響的權力，以便確定是否為“控制性財務利益〞以確定它是否為VIE的首要受益人〔primarybeneficiary〕。控制性財務利益〞有兩個特征：〔1〕主導對VIE經(jīng)濟表現(xiàn)產(chǎn)生重大影響的活動的權力〔2〕吸收VIE潛在的重大損失的義務或接受VIE潛在重要收益的權利。35精選ppt六、合并報表初步探討34誰擁有主導對VIE經(jīng)濟表現(xiàn)產(chǎn)生最重大影響的活動的權力？〔1〕在資產(chǎn)證券化交易中，對VIE經(jīng)濟表現(xiàn)產(chǎn)生重大影響的一般是根底資產(chǎn)的表現(xiàn)，不是證券化交易任何參與方所能控制的，比方貸款的提前償付或抵押物的貶值等；【靜態(tài)攤銷資產(chǎn)池：發(fā)行方保存資產(chǎn)的效勞權，不影響出表】；〔2〕信用卡交易revolvingstructure[控制對利益影響大]；〔3〕效勞權分配 信用卡：設置機制，如轉移賬戶；CMBS:特別效勞商；CLO/CDO交易，控制權根本轉移給AssetManager。36精選ppt六、合并報表初步探討(控制權的分拆〕352.幾個交易結構上的注意點：效勞商:一般至少有兩個效勞商：總效勞商和特殊效勞商。有的還會有副效勞商〔分包效勞商或貸款主效勞商〕，一般是貸款發(fā)放人，在資產(chǎn)轉讓給發(fā)行人后繼續(xù)保存其對貸款的效勞權。總效勞商負責常規(guī)的貸款管理工作，如現(xiàn)金流的管理，房產(chǎn)信息的收集，經(jīng)營狀況的監(jiān)管，跟借款人的溝通和定期的實地檢查等?？傂谏逃袝r還會按合同要求在貸款違約時墊付證券的利息或本金。一旦貸款出現(xiàn)違約，貸款的管理和效勞事務就會馬上交由特殊效勞商；副效勞商一般負責直接與借款人聯(lián)系，向總效勞商承包一局部與貸款管理相關的事務，如每月的賬單和收款，利息的調整，房產(chǎn)稅和保險和根本的貸款情況報告等；特殊效勞商在貸款違約后接管貸款，有很大的決策權。37精選ppt六、合并報表初步探討(銀行不良貸款證券化的會計合并報表視角)361.銀行作為發(fā)起人，資產(chǎn)效勞人進行不良貸款進行證券化分析：與優(yōu)質貸款證券化的結構不同,優(yōu)質資產(chǎn)證券化的次級比例一般是5%,優(yōu)先級可以到95%，次級債券一般無法出售，其風險權重是1250%，自留5%，優(yōu)質貸款證券化可以節(jié)約37.5%〔100%-5%*1250%〕的資本。而不良貸款證券化,次級比例過高，經(jīng)常是50-60%，如果次級無法完全出售，不會降低銀行的資本消耗，還會增加額外的資本需求；另外，不良資產(chǎn)效勞商需要介入較多的效勞，銀行作為效勞人，控制權過強，給證券化資產(chǎn)出表也帶來額外挑戰(zhàn)。38精選ppt六、合并報表初步探討(銀行不良貸款證券化的會計合并報表視角)372.PE公司+資產(chǎn)管理公司作為托管人模式PE公司作為資產(chǎn)管理人(效勞商〕，發(fā)行CLO產(chǎn)品，PE管理公司享有超額收益分成〔收益分配方式和PE類似，設置投資期和退出期〕，在這個結構下PE資產(chǎn)管理公司享有超額收益分成(可變回報),同時作為資產(chǎn)管理人(效勞人)，PE管理公司作為SPV合并報表方。PE管理公司作為合并報表人，最大的好處是，它們沒有嚴格的風險資本的約束，可以較好的把不良貸款對銀行經(jīng)濟資本造成的壓力化解出去。在這個模式下，四大資產(chǎn)管理公司作為不良貸款資產(chǎn)的托管人。

總結，從會計合并的角度，不良資產(chǎn)證券化一定要引入沒有嚴格資本限制和約束的機構作為持有人和合并報表方。39精選ppt目前的資產(chǎn)證券化主要分為企業(yè)資產(chǎn)證券化、REITs、和信貸資產(chǎn)證券化三個類別：

七、業(yè)務模式介紹38房地產(chǎn)投資信托基金〔REITs〕【中信REITs】企業(yè)資產(chǎn)證券化【民生租賃應收賬款】信貸資產(chǎn)證券化40精選ppt七、業(yè)務模式介紹(REITs)39在海外的房地產(chǎn)市場上，REITs經(jīng)常與私募地產(chǎn)基金〔PE〕如影相隨。亞洲最大的跨國房地產(chǎn)公司凱德集團〔CapitaLand〕就是一個很好的例子。公司早期多數(shù)投資物業(yè)仍處于開發(fā)培育階段，租金回報率很低，高位的負債率更使新公司面臨巨大的財務風險。在此背景下，為了滿足不同類型投資人的偏好，凱德集團將投資物業(yè)按開展階段分為培育期和成熟期。培育期物業(yè)的風險比開發(fā)物業(yè)高，相應資本升值的潛在回報空間大，適合私募投資人的需求；而成熟期物業(yè)的收益率在7-10%，分紅穩(wěn)定，更適合REITs投資人的需求。自此，凱德集團確立了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略：由私募基金〔PE〕去培育和開展物業(yè)，成熟后那么輸送給房地產(chǎn)信托基金〔REITs〕，REITs為PE提供退出渠道，彼此間相互支持。專業(yè)化地產(chǎn)經(jīng)營、私募地產(chǎn)基金〔PE〕和房地產(chǎn)投資信托基金〔REITs〕三者的結合是凱德集團貫穿整個房地產(chǎn)價值鏈的獨門秘籍，使得其在商業(yè)地產(chǎn)領域傲視群雄。截至目前，凱德集團管理的總資產(chǎn)約3100億元，旗下共管理18只私募地產(chǎn)基金和6只房地產(chǎn)投資信托基金。41精選ppt七、業(yè)務模式介紹(REITs)40

凱德集團PE+REITs金融價值鏈42精選ppt七、業(yè)務模式介紹(REITs)41三種不同類別REITs比較REITs類型運作模式收益來源投資風險股權型投資并運營地產(chǎn)項目，持有物業(yè)股權，組合投資，專業(yè)化管理租金、服務費用收入，地產(chǎn)升值收益穩(wěn)定性弱，風險更高抵押型向地產(chǎn)商直接發(fā)放抵押貸款或向銀行購買抵押貸款債權及CMBS利息收入，CMBS價值變動正常情況下收益更穩(wěn)定，風險更低混合型購買物業(yè)股權并運營，直接發(fā)放抵押貸款，購買抵押貸款債權及CMBS股權型和抵押型REITs的結合風險適中43精選ppt七、業(yè)務模式介紹(REITs)421.

交易結構圖本產(chǎn)品組合不同風險偏好投資者的資金，通過嫁接非公募基金共同投資優(yōu)質不動產(chǎn)資產(chǎn)。工程公司1非公募基金70.1%工程公司2100%基金份額持有人低風險偏好投資者優(yōu)先級29.9%專項資產(chǎn)管理方案中高風險偏好投資者次級100%基金管理44精選ppt七、業(yè)務模式介紹(REITs)432.退出安排本產(chǎn)品以REITs方式退出。退出時點，非公募基金將所持物業(yè)100%的權益出售給由中信金石基金管理發(fā)起的交易所上市REITs。根據(jù)當前溝通，對價的75%將以以現(xiàn)金方式取得，剩余25%將以REITs份額的方式由本基金持有并鎖定1年。在此安排下，優(yōu)先級投資者將在IPO時點以全現(xiàn)金方式全部退出，相應次級投資者獲得局部現(xiàn)金分配及REITs份額除REITs方式退出外，基金還可以市場價格出售給第三方實現(xiàn)退出。投資物業(yè)所在北京、深圳商圈的租金及售價在未來五年預計有較好的升值空間，出售給第三方是REITs退出方式的重要補充45精選ppt七、業(yè)務模式介紹(REITs)44項目公司1非公募基金項目公司2100%專項資產(chǎn)管理計劃基金管理×75%現(xiàn)金25%份額中信啟航REITs公眾投資者75%收購股權基金份額持有人46精選ppt七、業(yè)務模式介紹(REITs)453.退出安排——REITs發(fā)行機制REITs向承銷商認購REITs份額投資人A投資人B投資人N項目公司1項目公司2……100%承銷REITs一級市場投資人籌備盡職調查文件準備

及申報準備階段執(zhí)行階段發(fā)行上市階段核準調研營銷路演推介詢價發(fā)行上市后市主承銷商余額包銷REITs上市主體承銷商47精選ppt七、業(yè)務模式介紹(企業(yè)資產(chǎn)證券化)46阿里小貸專項資產(chǎn)管理方案———國內首單設計了循環(huán)購置結構的ABS工程2021年7月29日，阿里小貸1號資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成功發(fā)行，標志著小貸公司資產(chǎn)證券化工程正式開閘。本期專項方案共募集資金5億元。其中，優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券3.75億元，次優(yōu)級資產(chǎn)支持證券0.75億元，次級資產(chǎn)支持證券0.5億元。

本期資產(chǎn)證券化的原始權益人為重慶阿里小貸或浙江阿里小貸，根底資產(chǎn)為原始權益人基于阿里巴巴-淘寶電子商務平臺對商戶的信用貸款或訂單貸款，在國內資產(chǎn)證券化產(chǎn)品中首次引入“循環(huán)購置結構〞，產(chǎn)品期限為1.25年，為支持小微企業(yè)對接資本市場獲得融資提供了一條有效路徑。48精選ppt七、業(yè)務模式介紹(企業(yè)資產(chǎn)證券化)471.交易結構49精選ppt七、業(yè)務模式介紹(企業(yè)資產(chǎn)證券化)48本工程的交易流程為：(1)方案管理人通過分期設立專項方案募集資金，原那么上每期專項方案優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券、次優(yōu)級資產(chǎn)支持證券和次級資產(chǎn)支持證券比例為7.5:1.5:1。(2)方案管理人運用專項方案資金購置原始權益人〔資產(chǎn)轉讓方〕小額信貸資產(chǎn)包，即原始權益人〔資產(chǎn)轉讓方〕在專項方案設立日轉讓給專項方案。每期專項方案僅與重慶市阿里巴巴小額貸款或浙江阿里巴巴小額貸款股份之一進行資產(chǎn)轉讓交易。(3)方案管理人委托根底資產(chǎn)轉讓方作為資產(chǎn)效勞機構，對根底資產(chǎn)進行管理，包括但不限于根底資產(chǎn)保管、對借款人應還款項進行催收、運用前期根底資產(chǎn)回收款滾動投資后續(xù)資產(chǎn)包等。(4)每期發(fā)行的專項方案到期后，管理人按照合同的約定將根底資產(chǎn)的收益分配給專項方案資產(chǎn)支持證券持有人。(5)補充支付承諾人在期限屆滿時在補充支付額度內為優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券和次優(yōu)級資產(chǎn)支持證券的本金及收益提供擔保及補充支付，擔保及補充支付金額合計不超過每期專項方案規(guī)模的30%。50精選ppt七、業(yè)務模式介紹(企業(yè)資產(chǎn)證券化)502.主要參與機構原始權益人/資產(chǎn)服務機構重慶阿里小貸或浙江阿里小貸計劃管理人上海東方證券資產(chǎn)管理有限公司補充支付承諾人商誠融資擔保有限公司托管銀行/監(jiān)管銀行興業(yè)銀行股份有限公司法律顧問

上海市方達律師事務所信用評級機構

上海新世紀資信評估投資服務有限公司會計師事務所中匯會計師事務所有限公司登記結算機構中國證券登記結算有限責任公司深圳分公司51精選ppt七、業(yè)務模式介紹(企業(yè)資產(chǎn)證券化)513.

原始權益人簡介重慶市阿里巴巴小額貸款〔以下簡稱“重慶阿里小貸〞，與“浙江阿里小貸〞，合稱“阿里小貸〞〕由阿里巴巴集團旗下的阿里巴巴金融中國控股〔AlibabaFinancialChinaHoldingLimited〕，與銀泰集團旗下的寧波市金潤資產(chǎn)經(jīng)營、復星集團旗下的上海復星工業(yè)技術開展、萬向集團旗下的萬向租賃共同出資創(chuàng)立，公司于2021年6月成立，注冊地在重慶市江北區(qū)魚嘴鎮(zhèn)，注冊資本人民幣10億元，法人代表為馬云。阿里小貸在成立之初就以互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新為使命，對與小企業(yè)和個體工商戶相對應的金融效勞層級進行大膽嘗試，是一項把互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟與互聯(lián)網(wǎng)金融進行有機地結合，用互聯(lián)網(wǎng)金融支撐小企業(yè)結構調整和轉型升級的探索和實踐。52精選ppt七、業(yè)務模式介紹(企業(yè)資產(chǎn)證券化)52阿里巴巴1號專項資產(chǎn)管理計劃產(chǎn)品要素發(fā)行總額（億元）5.00首個支付日2014-09-29法定到期日2016-10-28證券分檔優(yōu)先級次優(yōu)級次級檔本金規(guī)模（億元）3.750.750.5本金規(guī)模占比75%15%10%評級（新世紀）AAANRNR預期到期日2014-10-28期限（年）1.251.251.25利率類型固定利率固定利率無發(fā)行利率6.2%11%無預期收益率53精選ppt七、業(yè)務模式介紹(企業(yè)資產(chǎn)證券化)535.根底資產(chǎn)與資產(chǎn)池情況〔1〕資產(chǎn)合格標準就每一筆根底資產(chǎn)而言，系指：原始權益人真實、合法、有效擁有根底資產(chǎn)，且根底資產(chǎn)上未設定抵押權、質權、其他擔保物權或任何第三方權利；按貸款五級分類標準，原始權益人將其歸類為正常類連同該筆根底資產(chǎn)，該筆根底資產(chǎn)的借款人在該期專項方案項下的貸款本金余額不超過人民幣100萬元；該根底資產(chǎn)未發(fā)生本金或利息逾期或其他違約情形，且對應的借款人在原始權益人支付結算平臺上未發(fā)生不良貸款記錄；該根底資產(chǎn)的借款人不會享有原始權益人提供的返還借款人已實際支付之利息的任何優(yōu)惠措施；貸款到期日(假設為訂單貸款那么是逾期日)不得晚于本期專項方案的最后一個分配基準日；如原始權益人將該筆根底資產(chǎn)轉讓給方案管理人，資產(chǎn)池的加權平均貸款年利率將不低于10%。54精選ppt七、業(yè)務模式介紹(企業(yè)資產(chǎn)證券化)55〔2〕根底資產(chǎn)情況目前阿里小貸提供信用貸款和訂單貸款兩種貸款產(chǎn)品。信用貸款為阿里巴巴、淘寶網(wǎng)和天貓網(wǎng)賣家以自身信用為根底，向阿里小貸申請的信用貸款，信用貸款最長期限為1年，賣家可以提前還款，按日計息。截至2021年10月底，信用貸款余額共計25億元。

訂單貸款是以淘寶網(wǎng)和天貓網(wǎng)賣家在支付寶已經(jīng)收到買家貨款后將訂單款項作為經(jīng)營能力的憑據(jù)向阿里小貸申請的信用貸款，買家收貨確認付款后支付寶將貨款直接用于還款，一般期限不超過32天，按日計息。截至2021年10月底，訂單貸款余額共計6億元。55精選ppt七、業(yè)務模式介紹(企業(yè)資產(chǎn)證券化)56阿里小貸的貸款資產(chǎn)反映了小微企業(yè)數(shù)量多、貸款金額小、貸款時間短等特征，并且在目前較大的客戶及貸款樣本上，逾期及不良等風險指標表現(xiàn)出了一定的穩(wěn)定性。在市場規(guī)模方面，預計未來以阿里巴巴集團旗下大規(guī)模電子商務平臺為根底，將有較大的增長空間。阿里小貸的貸款資產(chǎn)的統(tǒng)計情況如下：56精選ppt七、業(yè)務模式介紹(企業(yè)資產(chǎn)證券化)57阿里小貸的貸款資產(chǎn)的統(tǒng)計情況表產(chǎn)品累放金額累放客戶數(shù)累放筆數(shù)余額金額余額客戶數(shù)余額筆數(shù)不良余額不良客戶數(shù)不良筆數(shù)不良率（%）天貓信用167,0646,14723,08767,1494,3279,82523620460.35天貓訂單656,50810,590312,38518,5853,4858,888389200.21淘寶信用449,51543,448260,38192,34723,06853,3534541213090.49淘寶訂單2,174,199139,7264,429,20635,55329,74169,960911523620.25阿里信用240,7486,12633,25961,5674,61311,107703461601.14其他253,7261,58929,20218,8601,53011,233---0.1357精選ppt七、業(yè)務模式介紹(企業(yè)資產(chǎn)證券化)586.循環(huán)購置流程在首批受讓的根底資產(chǎn)產(chǎn)生回收款后，資產(chǎn)效勞機構向方案管理人提交再投資擬受讓的根底資產(chǎn)清單及再投資金額的建議，需經(jīng)過方案管理人的審核和確認后，資產(chǎn)效勞機構根據(jù)約定繼續(xù)將該款項投資于符合合格投資約定的小額信貸資產(chǎn)并按照約定進行保管和催收等管理工作，方案管理人每日對前一日的根底資產(chǎn)再投資過程中發(fā)生的資金劃撥進行核對。以此類推，直到本期發(fā)行的專項方案到期。58精選ppt七、業(yè)務模式介紹(企業(yè)資產(chǎn)證券化)5959精選ppt七、業(yè)務模式介紹(企業(yè)資產(chǎn)證券化)607.信用增級措施本產(chǎn)品采用內局部級〔優(yōu)先級/次優(yōu)級/次級〕結構以及外部補充支付兩種增信模式，為優(yōu)先級、次優(yōu)級的本金及收益提供了較厚的平安墊?！?〕內局部級結構：通過收益分配順序進行分級，優(yōu)先級份額、次優(yōu)先級份額和次級份額比例為7.5:1.5:1，優(yōu)先級優(yōu)先獲得收益分配，次優(yōu)先級次之資產(chǎn)損失先由次級承擔。〔2〕外部擔保及補充支付：補充支付承諾人在期限屆滿時在補充支付額度內為優(yōu)先級和次優(yōu)先級份額的本金及收益進行擔保及補充支付，擔保及補充支付金額合計不超過每期方案規(guī)模的30%，進一步提高優(yōu)先級的平安墊。60精選ppt七