物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)課件

物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)什么是物業(yè)？物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)區(qū)別？物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)由于本人工作能力和接觸項(xiàng)目有限，希望借此機(jī)會將自己的體會與大家分享，更希望大家能提出更多更為深刻的意見!謝謝什么是物業(yè)？物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)區(qū)別？物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)物業(yè)概念：物業(yè)一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自20世紀(jì)80年代引入國內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。居住物業(yè)工業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)特殊物業(yè)物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”

物權(quán)法（2007.10.1） 第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。（建筑物區(qū)分所有權(quán)） 第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。（業(yè)主行使管理權(quán)的方式）

第八十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。（物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理中的地位）物業(yè)管理?xiàng)l例（2007.10.1）

第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)4“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”是兩個不同的概念?！拔飿I(yè)管理”是業(yè)主自主管理自己不動產(chǎn)的民事活動，其權(quán)利來源于建筑物區(qū)分所有權(quán)。“物業(yè)服務(wù)”是專業(yè)公司或者管理人受業(yè)主委托（雇傭），為業(yè)主的不動產(chǎn)管理提供的有償服務(wù)。物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治。業(yè)主是物業(yè)管理的主體。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其它管理人是服務(wù)提供者；政府是指導(dǎo)監(jiān)督者，它們都不是物業(yè)管理的主體（權(quán)利人）。物業(yè)管理的對象是建筑物及其附屬設(shè)施，不應(yīng)涉及對人的管理。物業(yè)管理的內(nèi)容，物權(quán)法規(guī)定為“管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施”；物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定為“按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序”。“相關(guān)秩序”涉及人的行為的管理，包括傾倒垃圾、違章停車、違章建筑、違反消防管理、妨害公共安全，侵害人身與財產(chǎn)等，這些都是公法管制的內(nèi)容，屬于政府的管理職責(zé)。物業(yè)管理人只能起到報告、協(xié)助的作用，而不可能承擔(dān)管理的職責(zé)。

物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)5物業(yè)服務(wù)中的主要法律主體物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)中的幾個關(guān)鍵文件《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)合同》《管理規(guī)約》或《臨時管理規(guī)約》其他管理規(guī)定或約定（如裝修管理規(guī)定）物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)所應(yīng)遵循的基本法律原則公平、公開、合理（相鄰關(guān)系）以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)，物業(yè)管理權(quán)利與業(yè)主物業(yè)財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)（見物權(quán)法第六章七十、七十一條）業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合保證物業(yè)正常運(yùn)作與安全合理使用維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益可持續(xù)發(fā)展與國際慣例相結(jié)合政府的適度干預(yù)與推動物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同，一方提供服務(wù)，另一方支付報酬，是一種典型的雙務(wù)、有償合同，它明確了物業(yè)公司和業(yè)主各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，是建立業(yè)主和物業(yè)公司關(guān)系的法律文件，提供了當(dāng)事人雙方活動的范圍和準(zhǔn)則。

物業(yè)公司通過合同獲得物業(yè)管理的權(quán)利，為全體業(yè)主提供服務(wù)。根據(jù)合同，物業(yè)公司提供相應(yīng)的服務(wù)，而業(yè)主要支付對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。從這一方面來說，物業(yè)公司和業(yè)主之間是民事合同的雙方當(dāng)事人,是平等的主體，享有相當(dāng)?shù)臋?quán)利和義務(wù)。兩者之間成立的是民事法律關(guān)系，適用民事法律關(guān)系的基本原則：平等、自愿、公平、等價有償和誠實(shí)信用原則。所以,物業(yè)服務(wù)合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料

業(yè)主請求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)判定合同條款無效的情形主體不合法；物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款；合同法規(guī)定的其他合同無效情形（以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。）合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！逗贤ㄗ钚陆忉尅肺飿I(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的法律責(zé)任（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)業(yè)主不履行合同的法律責(zé)任業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)承租人、借用人及其他物業(yè)使用人的法律效力業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照本解釋關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)常見物業(yè)服務(wù)糾紛案件無物業(yè)服務(wù)合同案件業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)案件物業(yè)管理企業(yè)違約案件物業(yè)管理企業(yè)采取停止供電、供水、供氣等措施引發(fā)案件物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)物業(yè)的維修范圍

物業(yè)公司只負(fù)責(zé)保修期過后公共部位的維修，不負(fù)責(zé)自用部位和自用設(shè)施的維修。1.公共部位是指：共同使用的土建、動力、電氣、公共設(shè)施、設(shè)備等。（1）.土建：如房屋的梁、柱、樓板、外墻、基礎(chǔ)、地溝、屋面、單元門、樓梯間、排煙排氣通道、落水管等。（2）.動力：如上下水主管、閥門、立管至支管第一個分解部位（水表前歸物業(yè)水表后歸個人）、化糞池、下水井等。（3）.電氣：如照明燈、路燈以及用戶墻體外接戶線與進(jìn)戶線的接頭為分界點(diǎn)的線路及設(shè)施、供電線路（進(jìn)戶線以外歸物業(yè)進(jìn)戶線以內(nèi)歸個人）等。（4）.公共設(shè)備、設(shè)施：如自行車棚、小區(qū)護(hù)欄、大門、道路、步道磚、綠地、垃圾箱、活動場地、涼亭、工藝品、石桌、石凳、健身器材等。2.自用部位是指：分戶門以內(nèi)（含分戶門）、方廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、倉庫、陽臺等。自用設(shè)施是指：門窗、墻皮、棚皮、衛(wèi)生潔具、上下水支管、水表、水嘴、洗滌盆、分戶電表、刀閘、開關(guān)、接線合、軟線、燈頭、插座等設(shè)施。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納依據(jù)什么是空置房：一類是開發(fā)公司未售出的房屋，自集體入伙日開始計收物業(yè)費(fèi)，由開發(fā)單位交納；一類是購買人購買后，未辦理入伙手續(xù)的房屋，這應(yīng)該由購買人自入伙日開始計收物業(yè)費(fèi)，在業(yè)主來入住或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時結(jié)算；一類是購買人購買后，已經(jīng)辦理入伙手續(xù)，但是后來一直未裝修或入住的房屋，操作中也把這類房屋稱為空置房。以上3類，按物業(yè)管理?xiàng)l例，均應(yīng)該全部交納物業(yè)費(fèi)，因?yàn)槲飿I(yè)管理是針對公共區(qū)域的整體服務(wù)，不會因?yàn)橛锌辗课荻鴾p少投入。雖然空置房的業(yè)主沒有住進(jìn)小區(qū)，但物業(yè)公司并沒有閑著，同樣要維護(hù)小區(qū)綠化帶、健身器材等公共設(shè)施和小區(qū)樓房的公共安全。只要你買了房就要攤到物業(yè)支付的公共費(fèi)用的，哪怕你不住也是要有的，這就是公共住房必須要有物業(yè)開支的一些費(fèi)用，并不是你不住就會少下去了。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)幾個需要說明和界定的問題1.產(chǎn)權(quán)房（包括房改房、集資房、商品房）自用部位、自用設(shè)施屬于產(chǎn)權(quán)人（業(yè)主）所有，產(chǎn)權(quán)人既有居住權(quán)，也同樣有養(yǎng)護(hù)、維修和安全檢查的責(zé)任，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)對自用部位和自用設(shè)施實(shí)行有償服務(wù)。2.凡是產(chǎn)權(quán)人私自改變樓房原始狀態(tài)的（如蹲便改座便、原地面瓷磚鑿除防水層破壞導(dǎo)致漏水等），出現(xiàn)一切問題都由個人負(fù)責(zé)，物業(yè)不負(fù)責(zé)維修和承擔(dān)任何責(zé)任。3.陽臺滲漏雨問題的界定：（1）.陽臺頂層屋面漏雨歸物業(yè)維修。（2）.凡是樓房交工入戶時，陽臺沒封閉或用鋼窗封閉的，都不屬于封閉陽臺，物業(yè)不負(fù)責(zé)維修。（3）.凡是封閉陽臺（也就是交工入戶時是塑窗陽臺算權(quán)屬面積的），物業(yè)負(fù)責(zé)維修。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)聯(lián)系：物業(yè)服務(wù)中最常用到的兩部法律；在《物權(quán)法》出臺前，《物業(yè)管理?xiàng)l例》(下簡稱《條例》)是調(diào)整物業(yè)糾紛的主要法律依據(jù)?！段餀?quán)法》出臺后，《條例》作為下位法依照《物權(quán)法》的原則性內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。（2007年，根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定對《物業(yè)管理?xiàng)l例》作出修改）。區(qū)別：《物權(quán)法》是基本法律,屬于上位法；《條例》是行政法規(guī)，屬下位法?！稐l例》是有關(guān)業(yè)主自治、物業(yè)服務(wù)及行政監(jiān)管的專門法，特別法。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)

1、物權(quán)法的產(chǎn)生—是由國家主席胡錦濤于2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過。

2、物權(quán)法的司法解釋：它是民法的重要組成部分。物權(quán)法是調(diào)整有形財產(chǎn)關(guān)系的法律，調(diào)整無形財產(chǎn)關(guān)系的法律主要有合同法、商標(biāo)法、專利法、著作權(quán)法等法律。3、

物權(quán)法所要解決的問題：第一、物屬于誰，誰是物的主人；第二、權(quán)利，指人對物享有哪些權(quán)利，他人負(fù)有怎樣的義務(wù)；物權(quán)法的定義？什么叫物權(quán)法？

物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)《物權(quán)法》及其司法解釋第五章國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所人權(quán)物權(quán)法總共有五編,19章共247條,其中精選第76條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)22

司法解釋也就天然共有部分作出了明確規(guī)定。天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間。

——民一庭負(fù)責(zé)人答記者問區(qū)分所有建筑物權(quán)屬示意圖

區(qū)分所有建筑 專有部分共有部分法定共有約定共有天然共有構(gòu)造部分交通部分設(shè)施部分公共空間基礎(chǔ)設(shè)施增益設(shè)施物業(yè)管理用房會所、車位房屋車位、攤位等專有組成部分道路、綠地規(guī)劃外車位物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)23何為共有部位？ 建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主專有部分以外的建筑物、構(gòu)筑物及設(shè)施設(shè)備，不屬于市政設(shè)施或者其他權(quán)利人的，都是共有部位。何為專有部分？具備結(jié)構(gòu)上的獨(dú)立性、利用上的獨(dú)立性，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。共有部分的三個來源：

法定共有：法律、法規(guī)規(guī)定為全體業(yè)主共有的。

約定共有：具備專有屬性，但建設(shè)單位通過合同或者廣告，與買受人約定為業(yè)主共有。

天然共有：在構(gòu)造上和使用上不具備獨(dú)立性，僅為專有部分提供某些功能，與專有部分存在必然聯(lián)系，不能單獨(dú)作為所有權(quán)標(biāo)的的部分。包括：構(gòu)造部分、交通部分、設(shè)備部分與公共空間。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)24

第77條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。例:有外來人員或業(yè)主想租賃本小區(qū)房屋做為經(jīng)營性用途(辦公\商店\娛樂棋牌)以種種理由和借口想讓我們同意其經(jīng)營(比如說滿足業(yè)主需求或豐富娛樂生活,或者直接講我就是業(yè)主我是產(chǎn)權(quán)所有人,我想干嘛就干嘛,你管得著嘛?)

第83條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。例:業(yè)主及住戶隨意推放生活垃圾.高空拋物,飼養(yǎng)犬只擾民，造成物業(yè)公司工作的困擾。應(yīng)該如何化解處理？物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)25物業(yè)管理?xiàng)l例的修改379號國務(wù)院令→504號國務(wù)院令第十條增加了“街道辦事處與人民政府”的指導(dǎo)與監(jiān)督刪除第十條第二款。第十一條業(yè)主大會職責(zé)修改為“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定”：第十二條投票權(quán)方式與物權(quán)法保持一致。第十九條修改保持與第十條一致。將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”。將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》法條導(dǎo)讀第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；根據(jù)物權(quán)法有關(guān)規(guī)定業(yè)主公約修改為管理規(guī)約。

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第二十五條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。例：XX業(yè)主在接房時發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題（墻體開裂及漏水），堅(jiān)決不交物管費(fèi)？我想客服和工程部就會遇到這種問題？想請教一下工程部和客服部在遇到這種問題時您是如何化解矛盾的？1、你可以很負(fù)責(zé)任的告訴他，不是他認(rèn)為有質(zhì)量問題就行的，只要開發(fā)商出具《綜合驗(yàn)收備案表》他交出的樓宇就是合格的，因?yàn)榇俗C是房管局下發(fā)的，也就是官方認(rèn)為此項(xiàng)工程合程。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)272、只要不是裝修工程導(dǎo)致的，開發(fā)商按規(guī)定啟動保修程序，也不能說發(fā)展商違約

?！胺梢罁?jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》建設(shè)部第80號令第7條件規(guī)定的該工程的合理使用年限；㈡屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；㈢供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；㈣電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；㈤裝修工程為2年。3、物業(yè)服務(wù)提供的公共區(qū)域的服務(wù)，原則不一樣。物業(yè)公司只有出面協(xié)調(diào)。業(yè)主也必須按照前期物業(yè)服務(wù)協(xié)義從房屋交付使用之日起交納物管費(fèi)。第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。第二十九條在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)28（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

第五十一條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)29共有部位的合理利用（占有性利用）業(yè)主可以合理、無償利用共有部位。

《日本建筑物法》：“各共有人對于共有部分，得按其用法予以使用?！?/p>

《德國住宅所有權(quán)法》：“共有所有權(quán)人在兼顧其他所有權(quán)人之權(quán)益時，有權(quán)對共有部分予以使用。” 臺灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》：“住戶對共享部分之使用應(yīng)依其設(shè)置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定?！?由此歸納出共有部位利用三原則：一是按照其本來的用途；二是正常地使用；三是不得損害其它共有人的利益。 空調(diào)室外機(jī)、太陽能熱水器、防盜門、商店招牌，不超過合理的限度就是合法的。區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋： 第四條業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)30共有部位的收益歸誰所有？（三方同意，收益歸公）常見有共有部位收益有：

1、共有停車位的收益；

2、共有部位的廣告收益；

3、共有場地的經(jīng)營收益；

……共有部位收益歸業(yè)主共有是基本原則。 但應(yīng)注意兩個問題：

1、“收入”與“收益”的區(qū)別。區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋：屬于前款所稱擅自進(jìn)行經(jīng)營性活動的情形，權(quán)利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。 2、“大公”與“小公”的問題。建設(shè)部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第十九條：住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

——權(quán)利義務(wù)相統(tǒng)一基礎(chǔ)上的主體范圍最小化，最有利于區(qū)分所有權(quán)的行使。

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

——物業(yè)管理?xiàng)l例第五十五條

物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)31物業(yè)定價與收費(fèi)1、物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府定價

《價格法》（1997年） 第三條國家實(shí)行并逐步完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下主要由市場形成價格的機(jī)制。價格的制定應(yīng)當(dāng)符合價值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務(wù)價格實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，極少數(shù)商品和服務(wù)價格實(shí)行政府指導(dǎo)價或者政府定價。

第十八條下列商品和服務(wù)價格，政府在必要時可以實(shí)行政府指導(dǎo)價或者政府定價：

(一)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價格；

(二)資源稀缺的少數(shù)商品價格；

(三)自然壟斷經(jīng)營的商品價格；

(四)重要的公用事業(yè)價格；

(五)重要的公益性服務(wù)價格。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)322、物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，是典型的“損不足以奉有余”。

業(yè)主是不到城市人口10%的富裕階層。 物業(yè)企業(yè)中絕大多數(shù)員工是農(nóng)民工。 指導(dǎo)價制定者都是業(yè)主。 指導(dǎo)價的制定并無科學(xué)依據(jù)。 政府定價的本質(zhì)，是在業(yè)主與物業(yè)企業(yè)雙方市場博弈的過程中，以公權(quán)力援助業(yè)主，在市場天平上，把公權(quán)力的砝碼加在業(yè)主一邊。 壓低物業(yè)服務(wù)費(fèi)從根本上不利于保護(hù)業(yè)主財產(chǎn)。 物業(yè)管理管理最大意義在于物業(yè)的保值。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)333、物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的共同財產(chǎn)

物業(yè)費(fèi)不等于物業(yè)企業(yè)的酬金。其中的90%以上用于物業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修和支付其它公共開支。物業(yè)企業(yè)所得的酬金只占極少部分。從這個意義上說，物業(yè)費(fèi)的主要部分屬于業(yè)主共同財產(chǎn)。 欠交物業(yè)費(fèi)的行為，首先是損害業(yè)主共同財產(chǎn)，其次是侵占其他業(yè)主利益，最后才是損害物業(yè)企業(yè)的利益。 由于物業(yè)費(fèi)并不屬于開發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)的財產(chǎn)，故業(yè)主不應(yīng)以履行抗辯權(quán)為理由拒交或欠交物業(yè)費(fèi)。 物業(yè)欠費(fèi)在短期內(nèi)導(dǎo)致業(yè)主生活質(zhì)量下降，長期導(dǎo)致房屋價值貶損。一批商品房淪為新的貧民窟將是不可避免的。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)344、業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是損害業(yè)主共同利益的行為物業(yè)管理?xiàng)l例第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴?！段飿I(yè)糾紛司法解釋》

第六條經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。 疑問： 如果業(yè)主以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵、存在安全隱患、履行不符合約定、物業(yè)企業(yè)的過錯導(dǎo)致自己損失等理由抗辯的，法院是否支持？物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)違章搭建

（一）形成違章搭建的根本原因

1、過去長期困難居住條件下，居民養(yǎng)成的只顧自己眼前利益的不文明生活觀念。

2、業(yè)主群體缺乏權(quán)利意識、無人關(guān)心和管理公共事務(wù)。

3、行政管理不到位，政府的規(guī)劃、房管、城管、街道相互推諉。

4、物業(yè)企業(yè)無權(quán)起訴，即使訴到法院，法院判決恢復(fù)原狀，又難以執(zhí)行。（二）常見的違章搭建形式 封閉陽臺 在露臺上搭建房屋 違章改變室內(nèi)結(jié)構(gòu)與功能或改建房屋 在花園內(nèi)建造房屋 利用其它公共空地建造建筑物構(gòu)筑物物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)36違章搭建的民事責(zé)任（物權(quán)法）：

第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。違章搭建的行政責(zé)任（城鄉(xiāng)規(guī)劃法）：

第六十六條建設(shè)單位或者個人有下列行為之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令限期拆除，可以并處臨時建設(shè)工程造價一倍以下的罰款：

（一）未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行臨時建設(shè)的；

（二）未按照批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行臨時建設(shè)的；

（三）臨時建筑物、構(gòu)筑物超過批準(zhǔn)期限不拆除的。

第六十八條城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后，當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的，建設(shè)工程所在地縣級以上地方人民政府可以責(zé)成有關(guān)部門采取查封施工現(xiàn)場、強(qiáng)制拆除等措施。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)37建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

（2002）

第五條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：（一）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

第六條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗； （三）拆改供暖管道和設(shè)施；（四）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。 第十七條物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有本辦法第五條行為的，或者未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)實(shí)施本辦法第六條所列行為的，或者有違反本辦法第七條、第八條、第九條規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)立即制止；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，追究違約責(zé)任。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)38物業(yè)服務(wù)中的其他法律《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)

第五條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：（一）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（處罰如下）（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；（補(bǔ)充說明違反將對裝修人處5百以上1千元以下的罰款，對裝飾公司處以1千元以上1萬元以下的罰款）（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；2002年2月26日經(jīng)第53次部常務(wù)會義討論通過，自2002年5月1日起施行?？偣灿?8條。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)

（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（違反將對裝修人處5百元以上1千元以下的罰款）（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。第六條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（三）拆改供暖管道和設(shè)施；（四）拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。本條所列第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)；第（三）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)；第（四）項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)411、中華人民共和國物權(quán)法（中華人民共和國主席令第六十二號）2、中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法（中華人民共和國主席令第二十一號）3、物業(yè)管理?xiàng)l例（中華人民共和國國務(wù)院令[2007]第504號）4、保安服務(wù)管理?xiàng)l例（中華人民共和國國務(wù)院令第564號）5、中華人民共和國住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定（中華人民共和國建設(shè)部令第110號）6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部令第164號）7、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價規(guī)定（國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改價檢[2004]1428號）8、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改價格〔2003〕1864號）9、物業(yè)承接查驗(yàn)辦法（中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建房[2010]165號）10、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則（中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建房[2009]274號）11、住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部，中華人民共和國財政部令第165號）12、最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（最高人民法院法釋[2009]7號）13、最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋（最高人民法院法釋[2009]8號）14、北京市物業(yè)管理辦法物業(yè)活動中涉及的部分法律物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)

物業(yè)案例分析物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)一樓業(yè)主：“一樓住戶不使用電梯，卻和其他住戶一樣要交電梯費(fèi)，不公平。”分析：電梯是共有設(shè)施，一樓住戶應(yīng)該交電梯費(fèi)。按照物權(quán)法第七十二條規(guī)定，業(yè)主“不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)”。物權(quán)法第八十條規(guī)定：建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)沒有約定或者約定不明確的按照業(yè)主專有部分占建筑總面積的比例確定。案例—住一樓能否拒交電梯費(fèi)物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)案例—物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任？

業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月，花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元。李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗虼宋飿I(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。分析物業(yè)管理公司是否要負(fù)責(zé)賠償?shù)年P(guān)鍵是看法律有沒有規(guī)定要求承擔(dān)民事責(zé)任。

《中華人民共和國民法通則》第一百二十五條規(guī)定：在公共場所、道路旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。在本案例中，如果物業(yè)公司對地面潮濕既沒有警示性標(biāo)志又沒有采取防范措施，則應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。否則就不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)案例一車主的要求合理嗎？2003年9月10日，某高校一位老師將其小車停放在樓前，中午12時40多分鐘，樓上的一塊玻璃突然掉落，砸在小車前擋風(fēng)玻璃上，將擋風(fēng)玻璃砸碎，并劃傷了小車的前蓋。該玻璃系過道窗戶上的，窗戶是鐵皮鋼窗，年久失修。車主認(rèn)為物業(yè)管理中心對小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理，并收取了物業(yè)管理費(fèi)，對樓宇負(fù)有管理義務(wù)，樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車，應(yīng)當(dāng)予以修理車輛，恢復(fù)小車原貌。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)案例分析：第一要看物業(yè)管理中心是否對小車負(fù)有保管的責(zé)任.

有的小區(qū)在管理中對車輛實(shí)行了保管的責(zé)任，與業(yè)主簽訂了車輛保管合同，收取了車輛保管費(fèi)，形成了事實(shí)上的保管合同關(guān)系。在合同成立的情況下，物業(yè)管理中心就形成了對保管車輛負(fù)有毀損、丟失的損害責(zé)任。該物業(yè)管理中心沒有與業(yè)主簽訂保管合同，也沒有收取保管費(fèi)用，因此，可以定為無償?？?，可以不賠償。

第二要看物業(yè)管理中心對掉落的玻璃是否負(fù)有管理責(zé)任。

《民法通則》第126條規(guī)定“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、置掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外?！币?guī)定中明確了所有人和管理人的責(zé)任。該玻璃是公共過道窗戶上的，系物業(yè)管理中心管理的場所，物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)盡到一個管理人應(yīng)當(dāng)盡到的義務(wù)，有責(zé)任去消除這種隱患，盡快地對窗戶進(jìn)行維修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸壞小車前擋風(fēng)玻璃和前車蓋，物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不可推卸的過錯責(zé)任，應(yīng)當(dāng)賠償車主修理費(fèi)用。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)

某小區(qū)設(shè)有停車場，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)略低于指導(dǎo)價，物業(yè)管理公司雖在車場安排有保安值班，但為防止突發(fā)重大損失，依然在車場入口處用告示牌及在停車費(fèi)票據(jù)上明示：本車場只負(fù)責(zé)提供車位，收取的僅是車位租金，請車主加強(qiáng)防范措施，車輛被盜受損，本公司概不負(fù)責(zé)。一次業(yè)主甲的朋友乙開車來訪，停車于車場，其間下一場暴雨，雨后離開時，發(fā)現(xiàn)自己的車輛丟失，遂與物業(yè)管理公司交涉要求賠償，物業(yè)管理公司以有正式聲明在先，收取的停車費(fèi)未含看管費(fèi)為由，拒絕賠償，乙遂將物業(yè)管理公司告上法院。案例一：停車場丟車賠不賠物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)

觀點(diǎn)一：聲明在先，不予賠償理據(jù)：已有聲明，盡了告示義務(wù)，收費(fèi)低（未含看管費(fèi)），不存在保管關(guān)系，利益風(fēng)險不等觀點(diǎn)二：單方聲明，不予承認(rèn)。理據(jù)：土地是國家的，收的其實(shí)是看管費(fèi)。收了費(fèi)，保管關(guān)系成立。單方聲明，強(qiáng)加于人，不合法理。觀點(diǎn)三：雙方有責(zé)，各負(fù)一半。觀點(diǎn)四：以責(zé)定罰物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)停車丟車案例歸納：1.主管部門核準(zhǔn)營業(yè)收費(fèi)的停車場，本身就有保管義務(wù)，主管部門檢查未有安防、消防措施，不允營業(yè)。2.物價部門未核準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)違法。3.單獨(dú)簽訂特約服務(wù)事項(xiàng)，可以免責(zé)；單方格式合同無效。4.有保管表示行為（扣證、換牌、給票據(jù)等），牌未丟、票未做記號車丟，需負(fù)責(zé)任。5.給人印象明確是無人看管的收費(fèi)停車場，責(zé)任反而小。提供方便的臨時停放點(diǎn)，不收費(fèi)，不看管（最好提醒），丟車可以不賠。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)案例—他是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)

徐先生花費(fèi)大量時間和金錢剛剛裝修好的房子，被樓上住戶跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒有漏，并且很不情愿配合檢查問題。雖說經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)？徐先生應(yīng)該向誰要求索賠？物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)案例分析：1．樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水，但無論哪種原因引起都與物業(yè)管理公司無關(guān)，不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。2.房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主與開發(fā)商之間基于房屋買賣合同而產(chǎn)生的合同法律關(guān)系，開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。3．樓上業(yè)主過失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵權(quán)行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過錯導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對樓下業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵權(quán)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。4．物業(yè)管理公司在本案中只涉及對受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損部分不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理費(fèi)所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對該部分維修應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用，業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。

物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)案例—購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)業(yè)主顧某購買了一只巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認(rèn)為自己購置的私有財產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。問購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？案例分析：并非所有業(yè)主購置的財產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系.應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)案例—物業(yè)管理公司這種做法合法嗎

小王購買了一套期房。住房建成后，在辦理入住手續(xù)時，物業(yè)管理公司提出兩個要求：第一，簽訂業(yè)主公約；第二，簽三年的物業(yè)管理協(xié)議。小王發(fā)現(xiàn)業(yè)主公約中有些條款與開發(fā)商的承諾不一樣，同時他認(rèn)為簽訂3年的管理協(xié)議也是不合理的，所以他拒絕了物業(yè)管理公司的要求，結(jié)果該物業(yè)管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)

物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時，由于業(yè)主不簽業(yè)主公約和管理合同而拒絕交付房屋鑰匙的做法明顯欠妥，也是不合法的。原因有以下三個：

1.業(yè)主在購買房屋時，已與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同。作為開發(fā)商，按照合同約定收取業(yè)主的購房款，就應(yīng)該履行向業(yè)主交付房屋的義務(wù)，這與物業(yè)管理公司是沒有關(guān)系的。如果開發(fā)商或是物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)主沒有簽訂業(yè)主公約、對物業(yè)管理公司協(xié)議有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開發(fā)商對業(yè)主的違約，也是對業(yè)主權(quán)益的侵害。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)

2.逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒有道理的，既不符合國家有關(guān)的法律規(guī)定，也與目前物業(yè)管理市場的現(xiàn)實(shí)格格不入。物業(yè)管理公司要求業(yè)主把臨時性的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議改為3年的物業(yè)管理合同，這是荒唐的，也是違反法律規(guī)定的，業(yè)主當(dāng)然有權(quán)拒絕。3.如果物業(yè)管理公司因?yàn)橐陨显蚓芙^交付鑰匙，作為業(yè)主，可以直接找開發(fā)商交涉，如果不成，可以到法院起訴開發(fā)商違約，并要求其承擔(dān)違約導(dǎo)致的損失賠償。

物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)案例—物業(yè)公司的做法是否合理

某小區(qū)物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)的停車收費(fèi)做出如下規(guī)定：1．車輛進(jìn)出小區(qū)，一律收費(fèi)2元；2．車輛在小區(qū)內(nèi)的停車場地停放，收費(fèi)1元／小時；3．業(yè)主停放在小區(qū)停車棚內(nèi)的車輛，自行車50元／月，助動車150元／月，機(jī)動車300元／月。車輛停放收益作為物業(yè)公司企業(yè)利潤。

物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)案例分析：機(jī)動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放及其收費(fèi)的規(guī)定，由業(yè)主委員會決定。車輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地的區(qū)、縣物價部門的規(guī)定執(zhí)行。車輛停放的收益應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修資金，用于公共設(shè)施的維修、更新。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)停車費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價主管部門規(guī)定。所以，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)委會許可，自行確定車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放規(guī)定及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并且把車輛停放收費(fèi)收益作為企業(yè)利潤所得的行為，違反了上述規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)在收取的停車費(fèi)中扣除車輛停放發(fā)生的管理成本，所得的收益歸全體業(yè)主所有，納入維修資金。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)案例—物業(yè)管理中心該不該賠償

2003年5月30日，某高校一棵靠近院墻的國槐的一枝枯枝自行掉落在院墻外，不巧院墻外有一位女同志和愛人經(jīng)過，正好砸在女同志的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。事發(fā)后，其愛人給物業(yè)管理中心綠化部打來電話，告知情況，主管綠化的副主任立即趕往現(xiàn)場，查看結(jié)果與所報事實(shí)相符，立即將女同志送往醫(yī)院醫(yī)治，經(jīng)醫(yī)院檢查無大傷，住院休息幾天即可。其愛人向校物業(yè)管理中心提出了賠償要求(醫(yī)療費(fèi)、精神損失費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)等約3400元）。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)案例分析：

枯枝掉落砸傷行人系綠化管理不到位的問題，全部責(zé)任在于物業(yè)管理中心，應(yīng)該賠償。對于受害者的一些無理要求，必須持慎重的態(tài)度。同時物業(yè)管理中心要提高防范意識，勤修剪枯枝，防止意外事故發(fā)生。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)案例—物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任

業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月，花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元。李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗?，因此物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。案例分析：物業(yè)管理公司是否要負(fù)責(zé)賠償?shù)年P(guān)鍵是看法律有沒有規(guī)定要承擔(dān)民事責(zé)任?！吨腥A人民共和國民法通則》第一百二十五條規(guī)定：在公共場所、道路旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。在本案例中，如果物業(yè)公司對地面潮濕既沒有警示性標(biāo)志又沒有采取防范措施，則應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。否則就不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)案例—方圓物業(yè)管理公司的要求是否合理

物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)案例分析：1、要求是否合理應(yīng)視其具體情況。如果物業(yè)管理公司事先和業(yè)主委員會協(xié)商和溝通了，提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，增加了物化勞動和活勞動的投入，則要求提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是合理合法的。但如果該公司事先沒有和業(yè)主委員會協(xié)商和溝通，自作主張?jiān)黾痈鞣N投入來提高小區(qū)的質(zhì)量檔次和服務(wù)水準(zhǔn)，事后要求提高管理費(fèi)就不合理了。2、建議該公司真誠地與業(yè)主委員會商量，將每一個支出項(xiàng)目請業(yè)主委員會審定，看那些是必要的，那些是多余的，那些是可要可不要的，在得到業(yè)主委員會認(rèn)可以后，才確定實(shí)際要增加的物業(yè)管理費(fèi)的幅度和標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)案例

某小區(qū)共有1000套住房，還有200套尚未售出，為了進(jìn)一步搞好物業(yè)管理工作，發(fā)展商委托物業(yè)公司成立了業(yè)主委員會籌備小組，經(jīng)過一段時間的準(zhǔn)備工作，籌備小組召開了業(yè)主大會，并通過差額選舉，選舉出了業(yè)主委員會委員。但在公布業(yè)主委員會當(dāng)選委員名單前，有部分業(yè)主提出發(fā)展商將未出售的200套房屋計算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，堅(jiān)決反對選舉結(jié)果，并要求進(jìn)行重新選舉。請問：１、發(fā)展商是否可以將未出售的200套房屋計算為自己的

投票權(quán)，為什么？

２、物業(yè)公司應(yīng)如何協(xié)調(diào)本案的這個矛盾？物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)案例分析：

發(fā)展商可以將末出售的200套房屋計算為自己的投票權(quán)。根據(jù)物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，任何建筑物區(qū)分所有權(quán)的取得都只有兩種方式，就是原始取得和繼受取得。原始取得是指建筑物的發(fā)展商取得土地使用權(quán)后通過開發(fā)建造了建筑物整體，從而取得了建筑物所有權(quán)的方式。繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎(chǔ)上，建筑物發(fā)展商通過買賣、贈與、繼承、交換或者其他合法方式將建筑物區(qū)分所有權(quán)依法轉(zhuǎn)移給建筑物區(qū)分所有權(quán)人的方式。因此，是建筑物發(fā)展商依法創(chuàng)設(shè)了建筑物區(qū)分所有權(quán).

發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即未出售房屋的業(yè)主，與其他業(yè)主一樣具有業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。

物業(yè)法律法規(guī)培訓(xùn)

某小區(qū)的部分業(yè)主之所以提出發(fā)展商將未出售的200套房屋計算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，堅(jiān)決反對選舉結(jié)果，要求進(jìn)行重新選舉，這些都是由于其不清楚發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的地位所造成的誤解。作為物為管理公司應(yīng)該多給這些業(yè)主進(jìn)行解釋，使他們清楚了解法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，依法維護(hù)發(fā)展商和全體