房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制研究-以蘇州市吳江區(qū)為例

1.研究背景2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)弱轉(zhuǎn)換，告別高速增長(zhǎng)的“白金時(shí)代”，邁進(jìn)“青銅時(shí)代”。在“房住不炒”、“三穩(wěn)”、“良性循環(huán)”下，整個(gè)行業(yè)從過(guò)去的粗放型發(fā)展轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。2022年，受新一輪新冠肺炎疫情蔓延的影響，各地紛紛出臺(tái)了有關(guān)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策。國(guó)家層面上5年期以上LPR下降了15個(gè)基點(diǎn)，各地也積極出臺(tái)降低首付比例、下調(diào)房貸利率、降低公積金首付比例、放松限售、放松備案價(jià)等政策。蘇州也在放寬住宅房地產(chǎn)政策，包括調(diào)房貸利率、放松限售等。經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上漲如今又逐漸下行、土地市場(chǎng)整體蕭條后，如何保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是一大重要課題。本文以蘇州市吳江區(qū)為例，探討房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，解讀當(dāng)前政策，梳理目前市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，探索建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。2.吳江區(qū)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2.1土地市場(chǎng)截至2022年12日30日，蘇州市存量住宅用地項(xiàng)目417個(gè)，未銷售房屋的土地面積346.9公頃，其中吳江區(qū)存量住宅用地項(xiàng)目106個(gè)，未銷售房屋的土地面積80.5公頃，居蘇州城區(qū)榜首。（說(shuō)明：數(shù)據(jù)來(lái)源蘇州市自然資源和規(guī)劃局公布存量住宅用地信息）。近幾年吳江區(qū)住宅類的土地市場(chǎng)交易較活躍，對(duì)吳江區(qū)近10年來(lái)住宅用地的一級(jí)市場(chǎng)成交情況進(jìn)行了調(diào)查，具體數(shù)據(jù)詳見(jiàn)下表2：從圖表2可以看出，吳江區(qū)近幾年的住宅用地成交價(jià)格總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，2016-2017年上升幅度較大，2018年地價(jià)整體水平有所回落，2019年較大上漲，2020-2021年有所回落。2021下半年土地市場(chǎng)有轉(zhuǎn)冷跡象發(fā)生，為了防止流拍，對(duì)部分地塊采取了國(guó)資托底的方式，同時(shí)2021年度掛牌土地中，汾湖、開(kāi)發(fā)區(qū)1宗土地流拍、1宗土地終止。受集中供地和疫情影響，2022年5日份，蘇州市區(qū)（含吳江）共計(jì)成交18宗經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，其中包括15宗涉宅用地和3宗商服用地，總成交面積93.48萬(wàn)m2，同比上升23.60%，總成交金額238.08億元，同比上升22.85%。其中15宗涉宅用地成交企業(yè)均為國(guó)企、央企，11宗底價(jià)成交，平均樓面價(jià)14194元/m2，溢價(jià)率3%，土拍持續(xù)低溫。吳江區(qū)2022年1-5日份經(jīng)營(yíng)性用地共成交4宗，約407.41畝，其中經(jīng)營(yíng)性住宅用地成交土地面積311.19畝，出讓金總額40.2億，成交均價(jià)為14801元/m2、樓面均價(jià)為7776元/m2；較去年同期數(shù)量減少了11宗，土地面積減少931.79畝?？傮w來(lái)講，首次供地拿地企業(yè)以地方國(guó)資企業(yè)為主，頭部央企國(guó)企參與熱門地塊，而民企參與熱情不高，呈現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商的投資偏好向中心區(qū)域、核心區(qū)域收縮現(xiàn)象，也表現(xiàn)出對(duì)于長(zhǎng)期投資的遲疑和觀望態(tài)度。表1蘇州市區(qū)存量住宅用地信息匯總表單位：公頃2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2.2.1住宅商品房銷售狀況根據(jù)蘇州數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，蘇州市2022年商品住宅新增供應(yīng)527.96萬(wàn)方，環(huán)比下降43%，市場(chǎng)客戶觀望情緒濃重，因此開(kāi)發(fā)商推盤節(jié)奏放緩，入市意愿降低，市場(chǎng)以去庫(kù)存為主。2022年蘇州商品住宅新房成交678萬(wàn)方（含政府回購(gòu)房源），環(huán)比去年下降27%，比2018年的低位降低17%，成為近十年新低。截至2022年5日31日，吳江區(qū)商品住宅房批準(zhǔn)預(yù)售面積為65.18萬(wàn)平方米，較2020年同期減少了40.18萬(wàn)平方米，減少38.14%，較2021年同期減少了6.98萬(wàn)平方米，減少9.67%。全區(qū)商品房庫(kù)存面積364.16萬(wàn)平方米，其中，住宅庫(kù)存面積232.18萬(wàn)平方米，去化周期14.13個(gè)月，非住宅庫(kù)存面積131.98平方米，去化周期64.07個(gè)月。商品房網(wǎng)簽備案銷售面積為81.17萬(wàn)平方米，同比減少34.47%。其中住宅71.05萬(wàn)平方米，非住宅10.12萬(wàn)平方米。2.2.2二手房市場(chǎng)狀況根據(jù)蘇州數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2022年蘇州商品住宅新房成交678萬(wàn)方（含政府回購(gòu)房源），環(huán)比去年下降27%，比2018年的低位降低17%，成為近十年新低。2022年1—4日，吳江全區(qū)二手住宅房交易面積為49.35萬(wàn)平方米，較2019年同期下降11.76%，較2020年同期增長(zhǎng)86.65%。截至5日27日，二手住宅房成交61.38萬(wàn)平方米。二手住宅房成交均價(jià)為13223元/平方米，較2019年均價(jià)11136.4元/平方米上漲18.74%，較2020年均價(jià)12940元/平方米上漲2.19%。3.吳江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在的問(wèn)題3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地一級(jí)市場(chǎng)持續(xù)走低從2021年下半年起，土拍市場(chǎng)持續(xù)低溫，新房、二手房成交呈現(xiàn)量落價(jià)漲局面，但價(jià)格漲幅雙雙收窄，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)低迷。吳江區(qū)作為蘇州市區(qū)土地價(jià)格的低洼地，在住宅用地集中出讓的條件下，土拍環(huán)節(jié)處于弱勢(shì)，投資向城區(qū)中心區(qū)域、核心區(qū)域集中，土地市場(chǎng)較蘇州中心區(qū)更冷，房企入駐意愿低，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖困難。3.2土地供應(yīng)統(tǒng)籌計(jì)劃性不強(qiáng)吳江區(qū)年度供應(yīng)計(jì)劃一般根據(jù)前幾年的供應(yīng)總數(shù)確定供應(yīng)總土地面積，供應(yīng)用途以住宅用地為主，其他用途根據(jù)出讓土地時(shí)的實(shí)際情況確定，各區(qū)鎮(zhèn)板塊前期對(duì)地塊的招商和規(guī)劃等也缺乏計(jì)劃性，遇土地市場(chǎng)火爆時(shí)大批量供應(yīng)，市場(chǎng)一遇冷，房企入駐意愿降低，加之市場(chǎng)火爆時(shí)出讓土地尚未完全消化，另外部分國(guó)資托底的地塊依然無(wú)法轉(zhuǎn)讓出手，導(dǎo)致后勁不足，出現(xiàn)市場(chǎng)遇冷更冷的現(xiàn)象。在實(shí)際出讓工作中容易出現(xiàn)在供地?cái)?shù)量不均、國(guó)資托底、有地?zé)o市、同一宗地規(guī)劃條件多次變更等情形。3.3房地產(chǎn)一二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格不平衡目前蘇州市實(shí)行房地產(chǎn)銷售一級(jí)市場(chǎng)備案制，根據(jù)對(duì)備案情況的了解，一般毛坯住宅備案價(jià)為成交樓面地價(jià)加8000元，精裝修另加2000元。根據(jù)對(duì)近幾年吳江區(qū)一手房備案價(jià)格和成交樓面地價(jià)的對(duì)比，房地產(chǎn)備案均價(jià)與成交樓面地價(jià)價(jià)差在7700元/m2-14000元/m2之間，平均價(jià)差為10790元/m2。在限房?jī)r(jià)、限地價(jià)的政策下，住宅房地產(chǎn)銷售一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格基本低于二級(jí)市場(chǎng)，造成一二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格不平衡，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)被壓縮，二手房市場(chǎng)發(fā)展受到阻礙，土地市場(chǎng)發(fā)展受到一定的限制。從房企反映情況看，當(dāng)前蘇州市一手房銷售難、回款慢的問(wèn)題突出，房企資金壓力大，投資拿地更謹(jǐn)慎。開(kāi)發(fā)企業(yè)反映，與周邊城市相比，蘇州一手房備案價(jià)與上地起報(bào)價(jià)的價(jià)差幅度較小，企業(yè)利潤(rùn)空間不足，房企總部在蘇投資意愿總體偏弱，希望能提高新房備案現(xiàn)價(jià)，給予房企合理利潤(rùn)空間?？傮w而言，房企更傾向于利潤(rùn)空間較大、回款速度較快的地區(qū)和優(yōu)質(zhì)地塊，對(duì)區(qū)位偏遠(yuǎn)的地塊基本都不給予考慮。3.4各鄉(xiāng)鎮(zhèn)財(cái)政資金有限、去庫(kù)存能力弱相比于吳江城區(qū)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較緩，財(cái)政實(shí)力較弱，土地出讓收入成為其主要財(cái)政來(lái)源。公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)較少，居住人口較少，對(duì)住宅需求量較小，去庫(kù)存能力較弱，導(dǎo)致住宅土地開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需求量低，導(dǎo)致土拍不理想，土拍不理想導(dǎo)致財(cái)政資金短缺，財(cái)政資金短缺無(wú)法吸引人才，居住人口少導(dǎo)致去庫(kù)存能力弱，亟需破解。3.5房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制有待完善目前，吳江區(qū)有關(guān)部門監(jiān)督管理效力不高，且對(duì)于市場(chǎng)上經(jīng)常出現(xiàn)的“裝修包”、車位加管理費(fèi)、捂盤惜售、投機(jī)炒房等妨礙市場(chǎng)正常秩序行為的監(jiān)管措施較少，僅憑公眾監(jiān)督投訴遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。對(duì)違反房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為懲戒手段單一、懲戒力度不足，守信激勵(lì)機(jī)制和失信懲戒機(jī)制尚處探索建設(shè)階段。由于房地產(chǎn)信用管理體系的不完善，難以實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域住房信息聯(lián)網(wǎng)，在實(shí)施動(dòng)態(tài)管理與信用管理相結(jié)合的市場(chǎng)監(jiān)管模式方面仍有很長(zhǎng)的路要走。4.房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制路徑探索4.1從宏觀政策層面上探索房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展4.1.1建立一二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)針對(duì)性政策，推行差別化調(diào)控實(shí)行簡(jiǎn)準(zhǔn)調(diào)控，建立住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，針對(duì)不同情況不同區(qū)域制定政策，分別從一手房和二手房?jī)蓚€(gè)方向推進(jìn)調(diào)控政策。一手房方面，建議減少對(duì)一手房備案價(jià)格的控制，實(shí)行網(wǎng)格化管理，結(jié)合實(shí)際情況確定一手房備案價(jià)格，注重開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、開(kāi)發(fā)管理水平、住房質(zhì)量等，增加企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)品質(zhì)的關(guān)注，加大投機(jī)炒房成本，提高住房的供給品質(zhì)，實(shí)行產(chǎn)品差異化管理；二手房方面，政府搭建二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，例如杭州市構(gòu)建了公證處介入二手房自主交易的創(chuàng)新模式，提供“提存公證”“網(wǎng)簽”等買房一站式服務(wù)，中介費(fèi)由原先的2%-3%到公證費(fèi)的1‰，減少交易上可以避免的費(fèi)用和環(huán)節(jié)。穩(wěn)定首套房首付比例，適當(dāng)降低改善型自住需求首付比例，鼓勵(lì)自住性、改善型住房需求，激活和釋放以自住需求為主的樓市成交量，有效提升樓市供給質(zhì)量和水平。4.1.2優(yōu)化安置房相關(guān)政策，關(guān)注被動(dòng)遷人真實(shí)需求現(xiàn)行安置房政策包括房屋置換和貨幣補(bǔ)償兩種，目前吳江區(qū)部分地區(qū)還是以房屋置換為主，“一間換三間”等，對(duì)于被動(dòng)遷的人而言擁有的居住面積確實(shí)是增加了，但并未完全考慮被動(dòng)遷人的真實(shí)需求，有可能被動(dòng)遷人有孩子需要上學(xué)、需要改善居住環(huán)境等，因此建議優(yōu)化安置房補(bǔ)償相關(guān)政策，提高貨幣補(bǔ)償?shù)谋壤?，真正?shí)行市場(chǎng)化安置，減少由于安置房體量大價(jià)格偏低對(duì)商品住房銷售的影響，提升城市整體生活品質(zhì)。4.1.3積極實(shí)施及時(shí)監(jiān)測(cè)，強(qiáng)化監(jiān)管體系和考核制度按要求執(zhí)行支付出讓金、督促開(kāi)工，防止產(chǎn)生閑置土地，定期跟蹤巡訪，對(duì)每一宗土地在約定交地時(shí)間、開(kāi)竣工時(shí)間、實(shí)際開(kāi)竣工驗(yàn)收時(shí)間以及開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，定期不定期對(duì)項(xiàng)目建設(shè)情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查，做好記錄并形成常態(tài)，實(shí)時(shí)登記已核發(fā)銷售許可證的建筑面積。加強(qiáng)日常監(jiān)督考核，定期匯總存量住宅用地情況、年度計(jì)劃執(zhí)行情況，對(duì)規(guī)模不達(dá)標(biāo)的區(qū)鎮(zhèn)予以通報(bào)，限期整改；定期公告實(shí)際供應(yīng)量、租賃住宅在用地供應(yīng)占比、年度計(jì)劃執(zhí)行率等。4.2從技術(shù)層面上探索房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展4.2.1適當(dāng)放寬對(duì)房企自有資金的審計(jì)及約束性條款等的限制目前，吳江區(qū)對(duì)競(jìng)買人資金申報(bào)的要求為競(jìng)買人須說(shuō)明資金來(lái)源情況，在報(bào)名時(shí)提交資金來(lái)源情況申報(bào)表、承諾書(shū)及相應(yīng)證明材料；就實(shí)際情況來(lái)看即便是國(guó)資企業(yè)執(zhí)行起來(lái)也略有難度，這在一定程度上限制了房企的入駐，因此建議適當(dāng)放寬對(duì)競(jìng)買人資金申報(bào)的審核條件，鼓勵(lì)競(jìng)買人間相互合作，聯(lián)合競(jìng)價(jià)。另一方面，建議根據(jù)區(qū)域情況，合理確定出讓地塊規(guī)模，控制單宗地規(guī)模，對(duì)大地塊出讓進(jìn)行適當(dāng)分割，特別是區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯的地塊；目前大部分地塊增加了投資監(jiān)管協(xié)議，適當(dāng)放寬投資監(jiān)管協(xié)議中約束性條款和附加條件的限制，適當(dāng)放寬開(kāi)發(fā)周期；總之，房企更喜歡參與地塊適中，可開(kāi)發(fā)多種產(chǎn)品類型，約束性條件較少的優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍。4.2.2適當(dāng)降低起始價(jià)，增加集中出讓頻次吳江區(qū)作為蘇州市土地供應(yīng)的主力區(qū)域，土地價(jià)格目前尚處于低洼位置，土地供應(yīng)數(shù)量較蘇州市其他區(qū)偏多，集中供地后，與蘇州市區(qū)、工業(yè)園區(qū)等房地產(chǎn)市場(chǎng)更加熱門的區(qū)域進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，不利于引入大型開(kāi)發(fā)企業(yè)，土地成交數(shù)量、成交品質(zhì)、成交率和溢價(jià)率均產(chǎn)生不同程度的下降，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地塊表現(xiàn)更為明顯。當(dāng)前局勢(shì)下，結(jié)合吳江區(qū)實(shí)際情況，建議在原起始價(jià)的基礎(chǔ)上適當(dāng)降低掛牌起始價(jià)，多頻次有節(jié)奏供應(yīng)土地，適當(dāng)避開(kāi)熱門區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊，提高各區(qū)鎮(zhèn)土地供應(yīng)的有效性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、良性循環(huán)。4.2.3適當(dāng)減低住宅用地規(guī)劃容積率，穩(wěn)定住宅樓面地價(jià)從住宅土地供應(yīng)來(lái)看，前幾年住宅用地供應(yīng)容積率基本在2.0以上，因此形成了大量的高層住宅，小區(qū)常見(jiàn)總戶數(shù)至少2000戶以上，小區(qū)人流較大，品質(zhì)也隨之降低，但周邊公共配套設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施有限，影響整體區(qū)域發(fā)展，降低城市形象。為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，平穩(wěn)土地一級(jí)市場(chǎng)，建議在供應(yīng)土地時(shí)，可適當(dāng)調(diào)整部分指標(biāo)的約束，適當(dāng)調(diào)整容積率和限高下限等，促進(jìn)產(chǎn)品多樣化，提高銷售量和回籠資金額，增加投資利潤(rùn)空間，降低開(kāi)發(fā)商投資風(fēng)險(xiǎn)，促使成交樓面地價(jià)保持平穩(wěn)，穩(wěn)定土地市場(chǎng)；另一方面也能夠增加吳江區(qū)住宅用房種類，增加供應(yīng)類型，提升居住品質(zhì)。真正實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。4.3從操作層面上探索房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展4.3.1完善土地供應(yīng)前期準(zhǔn)備工作根據(jù)“逢拍必儲(chǔ)、先儲(chǔ)后拍”要求，統(tǒng)一制定入庫(kù)土地儲(chǔ)備標(biāo)準(zhǔn)，儲(chǔ)備地塊需完成權(quán)屬調(diào)查、污染、礦產(chǎn)壓覆、地址災(zāi)害、文物探勘等標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理，達(dá)到“地上凈、地下凈、權(quán)屬凈、環(huán)境凈”的要求，土地出讓前期工作需要花費(fèi)較多的時(shí)間精力，建議各區(qū)鎮(zhèn)加快進(jìn)行土地出讓前期準(zhǔn)備工作，精準(zhǔn)分析入位，完善宗地的規(guī)劃、儲(chǔ)備、評(píng)估、定價(jià)、招商宣傳等前期工作，為后續(xù)土地出讓打好基礎(chǔ)。做好土地推介，提升吳江知名度，讓更多企業(yè)走進(jìn)吳江、感知吳江、投資吳江、建設(shè)吳江。4.3.2建議國(guó)企、房企互相合作，增加地塊競(jìng)拍優(yōu)勢(shì)建議本地國(guó)企可以聯(lián)合房企相互合作，設(shè)置一定的入資比例相互約束，互借優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)更優(yōu)產(chǎn)品。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，通過(guò)對(duì)吳江區(qū)域調(diào)查、地塊周邊調(diào)查等合理確定產(chǎn)品類型，分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目；國(guó)資企業(yè)充分發(fā)揮國(guó)企的擔(dān)當(dāng)意識(shí)，發(fā)揮資金優(yōu)勢(shì)、招商優(yōu)勢(shì)等，為吳江區(qū)建設(shè)發(fā)展共謀福利。結(jié)語(yǔ)：在堅(jiān)持房住不炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，吳江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展還需要有關(guān)部門、企業(yè)、銀行及居民