第4章房屋租賃

26十二月2023第4章房屋租賃增量空間巨大1）2016年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為57.4%，發(fā)達國家80%的平均水平。2）流動人口有2.45億人，假設70%的流動人口需要租房，占全國人口的12.5%。而美國租賃人口占比35%，英國租賃人口占比37%，日本租賃人口占比27%。12/26/20232房地產經紀1、2016年5月17日《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》

2、2017年7月10日廣州市人民政府辦公廳關于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知）

3、國務院九部委聯(lián)合（2017.7.18）：關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知(建房〔2017〕153號)

4、2017.9.16上海最新出臺了《關于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》，共6個部分，26條措施。5、10月29日晚間，北京市多部門聯(lián)合起草的《關于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》正式發(fā)布，將于2017年10月31日起實施。住房租賃市場政策12/26/20233房地產經紀第四章房屋租賃教學內容：1、房屋租賃市場概述2、房屋租賃管理規(guī)定3、房屋租賃價格4、房屋租賃環(huán)節(jié)的稅收12/26/20234房地產經紀第一節(jié)房屋租賃市場概述

一、房屋租賃市場的概念、類型

指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。1.按房屋用途劃分

住宅租賃市場

非住宅租賃市場

2.按照租賃目的劃分

自住租賃市場

轉租用于投資租賃市場

12/26/20235房地產經紀3.按住宅性質劃分

商品住房租賃市場

保障性住房租賃市場4.按租賃期長短劃分

短租租賃市場

長租租賃市場12/26/20236房地產經紀二、房屋租賃市場的特點

租賃價格相對穩(wěn)定

季節(jié)性變化明顯

交易更為頻繁

屬地區(qū)性市場12/26/20237房地產經紀

三、房屋租賃經紀業(yè)務流程

12/26/20238房地產經紀（一）存量房租賃居間業(yè)務

1.客戶接待環(huán)節(jié)

2.房屋租賃價格談判及租賃合同簽訂環(huán)節(jié)（二）存量房出租和承租代理業(yè)務12/26/20239房地產經紀

四、房屋租賃合同

（一）房屋租賃合同的特征

1.房屋租賃合同是不動產租賃合同

3.期限最長不得超過二十年

12/26/202310房地產經紀（二）房屋租賃合同的主要內容

1.房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所

2.標的物（房屋基本情況）

3.租金和押金數額、支付時間、方式

4.租賃用途和房屋使用要求

5.房屋和室內設施的安全性能

6.租賃期限

7.房屋維修責任

8.物業(yè)服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納

9.爭議解決辦法和違約責任12/26/202311房地產經紀（三）簽訂房屋租賃合同的注意事項

1.房屋租賃合同的主體合格

2.房屋租賃合同應為書面合同

3.合同標的物依法能夠出租

4.合同對轉租應進行特別約定12/26/202312房地產經紀（四）租賃合同的終止1、合同的自然終止(1)租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應在租賃期限屆滿前3個月提出，并經出租人同意，重新簽訂租賃合同；(2)符合法律規(guī)定或合同約定可以解除合同條款的；(3)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的。12/26/2023132、人為終止(1)將承租的房屋擅自轉租的；(2)將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或私自調換使用的；(3)將承租的房屋擅自拆改結構或改變承租房屋使用用途的；(4)無正當理由，拖欠房租6個月以上的；(5)公有住宅用房無正當理由閑置6個月以上的；(6)承租人利用承租的房屋從事非法活動的；(7)故意損壞房屋的；(8)法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的。12/26/202314（五）房屋租賃雙方當事人權利和義務1.承租人的權利(1)在租賃合同的約定期限內取得房屋使用權。在此期間，即使房屋所有權轉讓，承租人仍然享有這一權利。(2)按租賃合同的規(guī)定，要求出租人及時修繕房屋。住宅用房的自然損壞，一般應當由出租人負責修復。非住宅用房的維修，按雙方在租賃合同中的約定處理。(3)經出租人同意，可以將承租房屋的全部或者部分轉租給他人。轉租時的租金可以高出原承租的租金，轉租人可以從中獲得經濟利益。(4)出租人如出賣房屋，應提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權。(5)在租賃期限內，承租的住宅用房因國家建設需要拆遷，承租人有獲得安置的權利。12/26/202315(1)按期交納房租，如拖欠租金，應當向出租人支付違約金。(2)按照房屋的性能合理地使用承租的房屋，不能擅自拆、改房屋及其裝修、設備、附屬設施，如果確實需要變動的，應當事先征得出租人同意，并就此簽訂書面合同。因承租人的過錯造成房屋損壞的，應負賠償或修復的責任。(3)應當遵守當地人民政府對于出租房屋的管理規(guī)定。2.承租人的義務12/26/2023163、出租人的權利(1)按照合同的規(guī)定收取房租。(2)有權決定在租賃期滿后是否繼續(xù)將房屋出租。(3)可以決定是否允許承租人將房屋轉租。(4)因承租人的過錯造成房屋損壞的，有權責成承租人負責修復或者賠償。(5)承租人違反租賃合同的有關規(guī)定，出租人有提前終止合同、收回房屋的權利。如果因此而造成出租人的損失，出租人有權要求承租人賠償。（6）如果出租的是公有住宅，而承租人沒有正當的理由，將房屋空關達6個月以上的，出租人有權提前終止合同，收回出租的房屋。12/26/202317(1)按租賃合同約定的期限將房屋交給承租人使用。如果出租人因故確實需要提前收回房屋，應事先征得承租人同意，如果因此而給承租人造成損失的，應給予賠償。(2)按合同的約定及時修繕房屋，保證承租人的正常使用和安全。如果因出租人不及時修復而造成承租人的財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償的責任。(3)在出賣房屋時，應提前3個月通知承租人。在同等條件下，保證承租人的優(yōu)先購買權。4、出租人的義務12/26/202318案例思考：張三和房東簽下租賃期為二年的租賃合同.現(xiàn)在合同已有半年,由于預期房價要下跌,房東想把房屋出售.試問:1)該房東是否有權將租賃期未到期的房屋賣出?2)如果該房屋被賣出,張三是否有權繼續(xù)住滿二年?3)張三在租賃期是否有權將房屋轉租給其他人?12/26/202319房地產經紀一、房屋出租的條件

根據《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，下列房屋不得出租：

1.屬于違法建筑的房屋

2.不符合安全、防災等工程建設強制性標準的房屋

3.違反規(guī)定改變房屋使用性質的

4.法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形的第二節(jié)房屋租賃管理規(guī)定

未依法取得《房屋所有權證》的；共有房屋未取得共有人同意的；20房地產經紀二、房屋轉租條件

轉租的房屋必須合法，禁止出租的房屋的情形也適用于轉租的房屋

需經出租人書面同意

轉租期限不得超過原合同規(guī)定的期限

原承租人與出租人之間的房屋租賃合同繼續(xù)有效12/26/202321房地產經紀

三、房屋租賃合同備案

1.房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產主管部門辦理房屋租賃登記備案。

房屋當事人辦理房屋租賃登記備案，應當提交的材料：

（1）房屋租賃合同；

（2）房屋租賃當事人身份證明；

（3）房屋所有權證書或者其他合法權屬證明；

（4）直轄市、市、縣人民政府（房地產）主管部門規(guī)定的其他材料。

12/26/202322房地產經紀2.所在地直轄市、市、縣人民政府房地產主管部門應在3個工作日內辦理房屋租賃登記備案。

3.房屋租賃登記備案內容發(fā)生變化，當事人應當在三十日內，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。12/26/202323房地產經紀4.房屋租賃登記備案效力

1）租賃合同不以備案登記為生效條件。當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持

2）優(yōu)先承租權。出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，除承租人已經合法占有租賃房屋的外已經辦理登記備案手續(xù)的房屋租賃合同優(yōu)先于成立在先的房屋租賃合同的?！耙环繑底狻钡奶幚碓瓌t，順序：已經合法占有租賃房屋的；已經辦理登記備案手續(xù)的；合同成立在先的。12/26/202324房地產經紀四、房屋租賃的禁止行為

（一）出租人的禁止行為

1.違反規(guī)定分割出租，出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規(guī)定的最低標準；（廣州，承租人人均使用面積不得低于5平方米）

2.廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居??；

3.嚴禁將經濟適用住房、廉租住房出租或轉租給他人使用；

4.在房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水平；

5.嚴禁企事業(yè)單位、個人將非居住用房出租給他人居住使用。12/26/202325房地產經紀（二）承租人的禁止行為

1.保障性住房轉租（購買經濟適用住房和限價房不能用于出租，公共租賃住房和廉租住房承租人也不能轉租）；

2.違反租賃用途和使用要求使用房屋；

3.擅自改動房屋承重結構和拆改室內設施；

4.不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權益。承租人因使用不當等原因造成承租房屋和設施損壞的，承租人應當負責修復或者承擔賠償責任；

5.嚴禁利用出租房屋進行各類違法犯罪活動。12/26/202326房地產經紀（一）租賃合同無效的認定

1、三種情形認定

五、處理房屋租賃糾紛的規(guī)定12/26/202327房地產經紀2.當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

3.當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要任務，對方接受的除外。4.房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

12/26/202328房地產經紀（二）房屋租賃合同的解除

因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

（1）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；

（2）租賃房屋權屬有爭議的；

（3）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。12/26/202329房地產經紀（三）租賃房屋裝修糾紛處理承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

12/26/202330房地產經紀

承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：1）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；2）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；3）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；4）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。12/26/202331房地產經紀（四）房屋租賃轉租處理：

出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。（代償請求權）次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。12/26/202332房地產經紀（五）承租人優(yōu)先權的保護

租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。例外情形：

（1）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的；

（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本條系“買賣不破租賃”適用例外的規(guī)定。12/26/202333房地產經紀（二）具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

（1）房屋共有人行使優(yōu)先購買權的；

（2）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（3）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；

（4）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的。12/26/202334房地產經紀第三節(jié)房屋租賃價格

一、房屋租金

房屋租賃價格即是房屋租金，是指承租人因使用房屋，按照房屋租賃合同約定向出租人支付的價款，是租賃合同中最主要的內容之一。

12/26/202335房地產經紀

（一）房地產市場因素

1.房屋租賃市場供求關系

2.房價因素

（二）房屋基本狀況

1.區(qū)位因素（位置、交通、配套、環(huán)境）

2.實物因素（新舊、面積、裝修、配套）

3.權益因素（所有權、抵押權）

二、影響房屋租金的主要因素12/26/202336房地產經紀第四節(jié)房屋租賃環(huán)節(jié)稅費

1.增值稅：2016年5月1日，營改增

1）計稅方法：不動產租賃服務，增值稅稅率為11%。一般計稅法（一般一般納稅人）：應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額簡易計稅法（一般小規(guī)模納稅人）：應納稅額=銷售額*征收率=含稅銷售額/（1+征收率）*征收率

稅法規(guī)定，納稅人的經營規(guī)模以及會計核算的健全程度，是劃分一般納稅人和小規(guī)模納稅人的主要依據。

12/26/202337房地產經紀2）免征增值稅：

增值稅小規(guī)模納稅人月銷售額未達到2萬元的企業(yè)或非企業(yè)單位，免征；2017年12月31日前對月銷售額2萬元至3萬元的增值稅小規(guī)模納稅人，免征；

2018年12月31日前，公共租賃住房經營管理單位出租公共租賃住房免征增值稅；12/26/202338房地產經紀3）對不動產租賃服務的主要規(guī)定（1）一般納稅人出租不動產一般納稅人出租不動產，其不動產為2016年5月1日以后取得，或雖然是2016年4月30前取得但其自愿選擇一般計稅方法的稅率11%，在出租不動產所在地預交3%稅款，剩余應交稅款回機構所在地申報繳納。不動產所在地預交的增值稅＝[含稅銷售額/（1+11%）]*3%，回機構所在地再申報繳納的增值稅＝[含稅銷售額/（1+11%）]*11%-已經預交的稅款。

2016年4月30日前取得，選擇簡易計稅辦法征收率為5%。

不動產所在地預繳的增值稅款＝[含稅銷售額/（1+5%）]*5%；回機構所在地申報繳納的稅款＝[含稅銷售額/（1+5%）]*5%-已預交稅款12/26/202339房地產經紀（2）小規(guī)模納稅人出租不動產小規(guī)模納稅人出租不動產適用5%征收率。出租不動產預交稅款＝[含稅銷售額/（1+5%）]*5%；機構所在地申報繳納的稅款=[含稅銷售額/（1+5%）]*5%－已預交稅款12/26/202340房地產經紀（3）個體工商戶出租住房個體工商戶出租住房，征收率5%但減按1.5%應預繳稅款＝[含稅銷售額/(1+5%)]*1.5%（4）個人出租不動產個人出租的非住房（指用于生產經營用）征收率5%，應納稅額＝[含稅銷售額/（1+5%）]*5%個人出租住房征收率5%減按1.5%，應納稅額=[含稅銷售額/（1+5%）]*1.5%12/26/202341房地產經紀例：李某于2010年2月將自有的一套住房出租，月租金為1200元，該年度應繳納增值稅（）。應納稅額=[含稅銷售額/（1+5%）]*1.5%