辦公商業(yè)銷售策劃報(bào)告

安居蘭庭辦公商業(yè)

銷售籌劃報(bào)告2024.4工程區(qū)位及屬性

普陀真如、中環(huán)、長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)輻射核心區(qū)，精致社區(qū)型商辦工程工程位置：工程位于蘭溪路與梅川路口，毗鄰普陀真如副中心位于中環(huán)、長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)的輻射核心位置，區(qū)域開(kāi)展成熟，交通便利；工程規(guī)模：辦公總建面8047.76㎡，商業(yè)5481.25㎡，地下位86個(gè)項(xiàng)目名稱樓層建筑面積（方）辦公4#F3-F108047.76商業(yè)4#北區(qū)F1-F21856.485#南區(qū)F2-F35.6停車場(chǎng)4、5#地庫(kù)B186個(gè)長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)中環(huán)CBD本案真如副中心工程產(chǎn)品

辦公：3-10F標(biāo)準(zhǔn)寫字樓樓層：4號(hào)樓3-10F標(biāo)準(zhǔn)層面積：1072.64㎡戶型面積：76-182㎡工程產(chǎn)品

商業(yè)：4號(hào)樓1F-2F+5號(hào)樓1F-3F4號(hào)樓5號(hào)樓1F底層臨街鋪面面積43-586㎡，主力面積區(qū)間110-200㎡臨街街鋪面積適中，已引入銀行、服裝、書店、金店、超市業(yè)態(tài)入駐4號(hào)樓2F、5號(hào)樓2-3F4號(hào)樓2F面積1063.94平米，5號(hào)樓2、3層商業(yè)面積約為633平米局部商業(yè)面積均較大且無(wú)法分割，目前尚未引人商家工程的初步理解辦公：8千方臻品辦公物業(yè)商業(yè)：成熟區(qū)域的社區(qū)商業(yè)工程如何市場(chǎng)大環(huán)境低迷的氣氛下找到工程的突破點(diǎn)實(shí)現(xiàn)去化！工程思考點(diǎn)第一篇辦公定位辦公區(qū)域占位辦公市場(chǎng)時(shí)機(jī)辦公物業(yè)定位辦公區(qū)域占位工程位于普陀中環(huán)CBD與長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)真如副中心輻射區(qū)域，區(qū)域版塊屬于曹楊板塊，北部毗鄰真如副中心。普陀中環(huán)CBD長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)本案工程區(qū)位真如副中心規(guī)劃范圍：真如城市副中心位于工程北面5公里范圍內(nèi)，規(guī)劃范圍東至靜寧路，西至桃浦河，南至武寧路，北至上海西站北側(cè)富平路和規(guī)劃邊界；區(qū)域規(guī)模：總用地面積2.4平方公里，地上總建筑面積460萬(wàn)方，其中新建總量約300萬(wàn)方；功能定位：輻射長(zhǎng)三角的開(kāi)放性生產(chǎn)力效勞中心〔包括產(chǎn)業(yè)效勞中心、技術(shù)效勞中心、現(xiàn)代物流效勞中心和企業(yè)總部中心等〕、效勞上海西北地區(qū)的公共活動(dòng)中心〔包括地區(qū)商貿(mào)中心，大型公共文體活動(dòng)中心等〕1、真如城市副中心——規(guī)劃

工程距北面的真如城市副中心2公里范圍內(nèi)，該區(qū)域規(guī)劃為輻射長(zhǎng)三角的生產(chǎn)力效勞中心和效勞上海西北部的公共活動(dòng)中心2、長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)——規(guī)劃

區(qū)域定位為總部型、國(guó)際化的現(xiàn)代效勞業(yè)集聚區(qū)，其核心辦公區(qū)主要集中在蘇州河沿岸一線，依大渡河路商業(yè)沿線展開(kāi)。建設(shè)規(guī)模：開(kāi)發(fā)總量290萬(wàn)方，其中商業(yè)辦公200萬(wàn)方，酒店式公寓和高檔住宅70萬(wàn)方，公建配套20萬(wàn)方；建設(shè)目標(biāo)：生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化特色鮮明、功能特征顯著、規(guī)模企業(yè)集聚的總部型、國(guó)際化現(xiàn)代效勞業(yè)集聚區(qū)；辦公工程主要集中蘇州河沿岸一線，云集了國(guó)盛中心、北岸長(zhǎng)風(fēng)、旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)、匯銀銘尊、蘇寧天御等眾多辦公工程長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)3、普陀中環(huán)商務(wù)區(qū)——規(guī)劃

普陀中環(huán)商務(wù)區(qū)依托區(qū)域產(chǎn)業(yè)根底和普陀中環(huán)“金跑道〞、“金扁擔(dān)〞的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃為上海第七大CBD區(qū)位優(yōu)勢(shì)：普陀中環(huán)是把守上海西北門戶的黃金通道，由此上滬寧高速公路僅五分鐘，與長(zhǎng)三角地區(qū)聯(lián)系緊密，是上海效勞全國(guó)、輻射長(zhǎng)三角的“金跑道〞；同時(shí)也是連接真如城市副中心和長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)的“金扁擔(dān)〞；產(chǎn)業(yè)根底：上海海最早的都市工業(yè)樣板區(qū)之一的長(zhǎng)征工業(yè)園區(qū)區(qū)域規(guī)劃：“十二五〞重點(diǎn)規(guī)劃的市級(jí)商圈，繼五角場(chǎng)商圈之后的上海市第二個(gè)位于中環(huán)線上的“市級(jí)商業(yè)中心〞，也是上海市“第七大CBD〞區(qū)域產(chǎn)業(yè)根底

區(qū)域形成了設(shè)備制造、化學(xué)材料等六大支柱產(chǎn)業(yè)，分布有長(zhǎng)征工業(yè)園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，存在大量企業(yè)辦公需求2024年普陀區(qū)六大支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值通用設(shè)備制造業(yè)35.9億元電氣機(jī)械及器材制造業(yè)27.76億元化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)26.54億元醫(yī)藥制造業(yè)14.83億元印刷業(yè)33.27億元2024年普陀區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值52.89億元，工業(yè)總產(chǎn)值228.19億元；規(guī)模以上企業(yè)完成產(chǎn)值214.85億元，五大支柱產(chǎn)業(yè)占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值64.4%普陀區(qū)主要工業(yè)園區(qū)分布長(zhǎng)征工業(yè)園區(qū)上海西北綜合物流園區(qū)、桃浦都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)域有長(zhǎng)征工業(yè)園、桃浦都市產(chǎn)業(yè)園及上海西北綜合物流園區(qū)等生產(chǎn)性效勞業(yè)園區(qū)；涉及行業(yè)包括物流、機(jī)械制造、商貿(mào)、化學(xué)材料等區(qū)域交通

區(qū)域內(nèi)有11號(hào)線、13號(hào)線〔在建〕及中環(huán)線三條城市動(dòng)脈11號(hào)線區(qū)域內(nèi)有11號(hào)線和規(guī)劃的13號(hào)線以及中環(huán)線金腰帶三條城市動(dòng)脈；工程與規(guī)劃在建的13號(hào)線真北路站及已投入運(yùn)營(yíng)11號(hào)線楓橋路站均需15分鐘左右的不行時(shí)間，同時(shí)毗鄰普陀中環(huán)快速干道，軌道交通因素占位優(yōu)勢(shì)欠缺，地面快速路網(wǎng)交通優(yōu)勢(shì)明顯；本案確立自身定位在中間搖擺不定？

占位真如副中心還是中環(huán)、長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)？OR真如副中心OR中環(huán)長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)區(qū)域規(guī)劃角度小結(jié)：區(qū)域產(chǎn)業(yè)根底區(qū)域交通條件長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)規(guī)劃為總部型國(guó)際化現(xiàn)代效勞業(yè)集聚區(qū)，中環(huán)CBD南部區(qū)域那么規(guī)劃為綜合商務(wù)、酒店和生活效勞功能片區(qū)，本工程辦公產(chǎn)品借力區(qū)域整體優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)差異化細(xì)分工程軌道交通配套優(yōu)勢(shì)較弱，著力凸顯地面快速道路網(wǎng)咯優(yōu)勢(shì)。依托區(qū)域產(chǎn)業(yè)根底和中環(huán)CBD內(nèi)長(zhǎng)征工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)根底，存在大量企業(yè)辦公需求，是工程的去化支撐點(diǎn)本工程辦公產(chǎn)品區(qū)域占位結(jié)論：聯(lián)動(dòng)周邊綜合商務(wù)、和辦公效勞功能區(qū)的提升工程競(jìng)爭(zhēng)力依托區(qū)域生產(chǎn)性效勞業(yè)的產(chǎn)業(yè)根底條件拓展工程客源憑借工程西接國(guó)家高速毗鄰中環(huán)的優(yōu)越交通條件

推導(dǎo)大區(qū)域西城商貿(mào)區(qū)核心概念！工程核心價(jià)值上海西部商貿(mào)核心·極具潛力投資型商業(yè)地產(chǎn)辦公市場(chǎng)研判區(qū)域辦公市場(chǎng)——成交分析

總體成交均價(jià)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，年復(fù)合增長(zhǎng)率11.6%，成交量根本保持14-17萬(wàn)方，板塊成交中長(zhǎng)風(fēng)、長(zhǎng)征板塊所占比重較高2024-2024普陀區(qū)辦公市場(chǎng)成交走勢(shì)2024-2024普陀板塊成交比例成交價(jià)格：2024年至今，辦公均價(jià)保持持續(xù)穩(wěn)定上漲態(tài)勢(shì)，年復(fù)合增長(zhǎng)率11.6%；受長(zhǎng)壽、武寧板塊的長(zhǎng)城大廈、源達(dá)大廈及長(zhǎng)風(fēng)贏華國(guó)際和中環(huán)CBD的綠洲中環(huán)成交量?jī)r(jià)的影響，11年普陀辦公整體成交均價(jià)相比10年有較大幅度上升；成交量：除08年金融危機(jī)市場(chǎng)成交下滑以及09年整體市場(chǎng)大好之外，成交量根本穩(wěn)定在14-17萬(wàn)方；從各版塊成交量可以看出，長(zhǎng)壽、長(zhǎng)風(fēng)、長(zhǎng)征板塊成交量位居前三甲，光新板塊居第四位；長(zhǎng)壽、光新由于位于內(nèi)環(huán)內(nèi)位置，成交量相對(duì)較高，目前推案量較小，而長(zhǎng)風(fēng)、長(zhǎng)征版塊那么由于長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)和中環(huán)CBD的規(guī)劃建設(shè)，辦公市場(chǎng)成交占量逐漸上升綠洲中環(huán)中心金沙商務(wù)廣場(chǎng)旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)國(guó)浩長(zhǎng)風(fēng)城電科大廈贏華國(guó)際廣場(chǎng)匯銀銘尊長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)中環(huán)CBD中環(huán)CBD&長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)——辦公工程分布及價(jià)格代表工程中環(huán)CBD綠洲中環(huán)中心，長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)贏華國(guó)際廣場(chǎng)武寧板塊長(zhǎng)城大廈區(qū)域工程供量較大；中環(huán)CBD內(nèi)價(jià)格最高的工程為綠洲中環(huán)中心，目前均價(jià)為28000元/㎡；長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)價(jià)格最高的工程為贏華國(guó)際廣場(chǎng)，目前均價(jià)為30000元/㎡曹楊板塊代表工程長(zhǎng)城大廈目前均價(jià)31000元/㎡長(zhǎng)城大廈中環(huán)CBD&長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)——辦公體量及后續(xù)供給

中環(huán)CBD內(nèi)辦公體量規(guī)模不及長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)，且后續(xù)供給體量相對(duì)較少，長(zhǎng)風(fēng)商貿(mào)區(qū)未來(lái)供給量體巨大。

項(xiàng)目名稱規(guī)劃建筑面積剩余可售面積（萬(wàn)方）租售情況后續(xù)供應(yīng)（萬(wàn)方）中環(huán)CBD綠洲中環(huán)中心325.4租售并舉目前區(qū)域內(nèi)除綠洲中環(huán)中心、118廣場(chǎng)擴(kuò)建部分外，后續(xù)供應(yīng)不大

金沙商務(wù)廣場(chǎng)8.73.6銷售長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)國(guó)浩長(zhǎng)風(fēng)城294銷售目前已經(jīng)建成約42幢84萬(wàn)方，后續(xù)包括蘇寧天御、東渡國(guó)際等項(xiàng)目，未來(lái)供應(yīng)較大

贏華國(guó)際廣場(chǎng)10.88.2銷售匯銀銘尊18.76.3銷售旭輝世紀(jì)廣場(chǎng)11.51.5銷售曹楊武寧電科大廈4.20.12銷售內(nèi)環(huán)線沿線，未來(lái)供應(yīng)相對(duì)較小長(zhǎng)城大廈11.65租售并舉宏觀市場(chǎng)受宏觀調(diào)控影響想對(duì)較低，成交價(jià)格未見(jiàn)明顯波動(dòng)，成交量平緩區(qū)域市場(chǎng)成交均價(jià)年復(fù)合增長(zhǎng)率11.6%，成交量基本保持14-17萬(wàn)方區(qū)域供量中環(huán)CBD后續(xù)供應(yīng)不大，長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)后續(xù)仍有較大供應(yīng)量典型項(xiàng)目成交面積以60-170平米中小面積為主，11年銷售去化相對(duì)較好，整層去化速度一般后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)較大市場(chǎng)穩(wěn)定市場(chǎng)穩(wěn)定產(chǎn)品契合本案120-300平米的辦公樓產(chǎn)品市場(chǎng)契合度較高但后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)壓力極大辦公產(chǎn)品市場(chǎng)可行性結(jié)論：辦公定位西部商貿(mào)區(qū)核心·臻品投資型辦公目標(biāo)定位：以區(qū)域產(chǎn)業(yè)客戶為主要辦公需求前景，整合真如及長(zhǎng)風(fēng)區(qū)域企業(yè)客戶資源形成工程投資潛力支撐，吸引投資類客群。第二篇商業(yè)定位本案商業(yè)的區(qū)位、周邊環(huán)境、商業(yè)體量等客觀因素，決定商業(yè)局部為社區(qū)型商業(yè)。如何提升本案商業(yè)形象，表達(dá)商業(yè)投資潛力為實(shí)現(xiàn)去化的關(guān)鍵要素。為提升商業(yè)品味建議導(dǎo)入社區(qū)生活休閑中心概念商業(yè)研判：社區(qū)生活休閑中心一個(gè)以生活和休閑為引導(dǎo)，具備鮮明主題特色的購(gòu)物廣場(chǎng)?！吧钇肺定暋跋硎苄蓍e〞商業(yè)定位通過(guò)環(huán)境、商品、效勞、活動(dòng)、氣氛，進(jìn)行全方位生活休閑主題打造全新的購(gòu)物休閑環(huán)境開(kāi)放的社交場(chǎng)所流行信息的發(fā)源地力求為消費(fèi)者提供生活休閑中心鮮明的主題商業(yè)與周邊老舊社區(qū)商業(yè)形成差異化定位社區(qū)年輕居民消費(fèi)需求商業(yè)，為工程尋找藍(lán)?？臻g建立投資潛力預(yù)期形成工程的核心競(jìng)爭(zhēng)力互動(dòng)娛樂(lè)主題餐飲廣場(chǎng)活動(dòng)生活休閑購(gòu)物愜意休閑完美生活鏈滿足那些追求生活品質(zhì)的人打造休閑的消費(fèi)環(huán)境生活休閑中心業(yè)態(tài)廣場(chǎng)活動(dòng)充分考慮活動(dòng)空間與商業(yè)空間的互動(dòng)互容。前庭廣場(chǎng)生活休閑產(chǎn)業(yè)的核心載體人流會(huì)聚地商業(yè)核心活動(dòng)中心

本案成為人們津津樂(lè)道之地流行生活信息發(fā)布各種文藝表演宣傳、促銷活動(dòng)展示活動(dòng)公關(guān)和公益活動(dòng)節(jié)假日活動(dòng)

……前庭式廣場(chǎng)，提供并滿足各種活動(dòng)功能。生活休閑購(gòu)物不同于一般的購(gòu)物，包含更多的生活、休閑元素。與區(qū)域商家形成有效互動(dòng)，為它們的產(chǎn)品提供展示、銷售平臺(tái)。業(yè)態(tài)設(shè)定滿足最活潑消費(fèi)階層需求表達(dá)時(shí)尚休閑風(fēng)格商業(yè)氣氛主推20-35歲年輕化日常休閑消費(fèi)概念品牌折扣店品牌折扣店，面積需求約500-2000平方米如：OUTLETS、FOXTOWN等業(yè)態(tài)建議時(shí)尚專賣店因?yàn)閭€(gè)性，因?yàn)闀r(shí)尚，因?yàn)閮r(jià)廉，有太多的理由出手，不擔(dān)憂錢袋，只關(guān)乎喜好，讓抬頭瞻仰變成低頭買單運(yùn)動(dòng)服裝及用品精品運(yùn)動(dòng)用品店、無(wú)論是品牌還是種類，都經(jīng)得起運(yùn)動(dòng)愛(ài)好者的挑選。童裝把每個(gè)孩子都裝扮成公主和王子，每天都是嘉年華。特色飾品/生活用品布局面積8-10平方米的零售小店琳瑯滿目、各具特色精品超市適合社區(qū)居民中高端需求、進(jìn)口食品占相當(dāng)比例的食品超市、面積需求約500平方米咖啡/面包/甜品/冰激淋一杯咖啡，一份甜點(diǎn)，隨意在各類新品店小坐，享受閑暇時(shí)光。開(kāi)放式露天茶座在廣場(chǎng)上安排休閑座椅，中庭咖啡，配合各類活動(dòng)需要可靈活移動(dòng)。愜意休閑通過(guò)氣氛與商家的共同營(yíng)造，帶給消費(fèi)者獨(dú)特的休閑感覺(jué)。休閑享受愜意自然喜歡這種感覺(jué)~~~~~~主題餐廳不同的主題的特色休閑餐廳，享受美食的同時(shí)享受環(huán)境。主題餐飲通過(guò)特色主題餐飲，形成與周邊群眾化餐飲的差異化檔次提升聚集人氣獨(dú)具特色享受獨(dú)特的就餐感覺(jué)本案的形象一定要與本案的定位相匹配，反響出本案定位的精髓。休閑生活精品建筑及配套建議具有風(fēng)格的櫥窗、裙樓外立面商業(yè)+辦公組合定位總結(jié)生活休閑商業(yè)中心商業(yè)辦公集聚人脈商業(yè)中心配套效勞展示平臺(tái)共榮聯(lián)動(dòng)

時(shí)尚社區(qū)商業(yè)中心高端商務(wù)功能區(qū)生活休閑商務(wù)中心定位目標(biāo)區(qū)域小資生活的集聚地3.1營(yíng)銷目標(biāo)3.2價(jià)格策略3.3推案策略3.4針對(duì)性營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷目標(biāo)銷售目標(biāo)：達(dá)成工程價(jià)值最大化年度內(nèi)達(dá)成辦公去化80%、商業(yè)去化20%。推案策略推案總策略打造區(qū)域高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)概念鎖定投資類客戶群落分產(chǎn)品線、分階段推廣戰(zhàn)略高調(diào)入市工程品牌形象的樹(shù)立媒體推廣、渠道推廣并進(jìn)年度內(nèi)推案節(jié)奏開(kāi)盤強(qiáng)銷入市5月6月7月8月9月10月11月12月強(qiáng)銷期階段銷售不預(yù)設(shè)目標(biāo)目標(biāo)去化50%實(shí)現(xiàn)回款50%目標(biāo)去化35%實(shí)現(xiàn)回款85%工程銷售前期準(zhǔn)備蓄水期4月目標(biāo)去化15%實(shí)現(xiàn)回款100%持續(xù)銷售期推案模式辦公局部辦公銷售原那么：前期蓄水排摸市場(chǎng)需求，尋找辦公整體打包出售大面積客源。合理控制，依市場(chǎng)變化適時(shí)應(yīng)對(duì)調(diào)整，爭(zhēng)取快速去化。大面積銷售方案工程以半整層整層大面積入市，面積500㎡起售實(shí)現(xiàn)快速回籠利弊點(diǎn)分析大面積實(shí)現(xiàn)銷售資金回籠快符合目前半整層租賃實(shí)際情況客源層品質(zhì)高有利與工程形象口碑客戶效勞關(guān)系梳理簡(jiǎn)單可以提供商業(yè)客戶資源渠道工程銷售本錢投入低有利點(diǎn)：弊端：大面積客戶層面占比低投資大客戶工程選擇要求高大面積產(chǎn)品區(qū)域市場(chǎng)接受度低低迷市場(chǎng)氣氛投資支撐度低簽約談判難度高附加條件多簽約成交付款風(fēng)險(xiǎn)大小面積分割方案工程按照實(shí)測(cè)方案1層9戶分割，單套面積范圍76.91-182.59㎡，小面積戶型進(jìn)入市場(chǎng)利弊點(diǎn)分析小面積符合市場(chǎng)主要去化面積客源層面覆蓋面高單套戶型總價(jià)控制合理銷售效勞貸款融資難度低專業(yè)中介渠道客戶資源大有利點(diǎn)：弊端：工程售后租賃關(guān)系處理情況繁雜銷售投入本錢高客源無(wú)法與商業(yè)資源形成聯(lián)動(dòng)小面積業(yè)主自用需求無(wú)法契合工程品質(zhì)有負(fù)面影響大小面積結(jié)合方案工程實(shí)施低區(qū)3-4F小面積分割、中區(qū)5-7F半整層分割、8-10F整層出售方案利弊點(diǎn)分析推案可靈活機(jī)動(dòng)提升成交比客源層面涵蓋多種需求銷售控制可實(shí)現(xiàn)價(jià)值度高銷售效勞貸款融資相對(duì)難度低有利專業(yè)中介渠道資源全覆蓋有利點(diǎn)：弊端：工程售后租賃關(guān)系處理情況繁雜銷售投入本錢高〔企劃本錢〕客源無(wú)法與商業(yè)資源形成聯(lián)動(dòng)小面積業(yè)主自用需求無(wú)法契合商業(yè)局部商業(yè)銷售原那么：前期蓄水排摸市場(chǎng)需求，尋找辦公整體打包出售大面積客源。合理控制，根據(jù)市場(chǎng)回饋適時(shí)應(yīng)對(duì)調(diào)整，基于目前租賃的實(shí)際情況主導(dǎo)后續(xù)推案商業(yè)銷售方案商業(yè)銷售：銷售戶型面積區(qū)劃根據(jù)目前租賃實(shí)際情況分割，爭(zhēng)取租賃戶自身去化局部房源，奠定工程成功去化根底底鋪?zhàn)鰹樯虡I(yè)的主力去化支撐，強(qiáng)勢(shì)入市提升買點(diǎn)帶動(dòng)2-3F去化實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)。2-3F租賃考率租售并舉。商家入駐提升整體商業(yè)氣氛，促動(dòng)后續(xù)銷售。大面積方案市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，建議在前期蓄水期試探市場(chǎng)排摸該類型客源，爭(zhēng)取去化，如遇市場(chǎng)大面積需求低，不存在明顯的市場(chǎng)支撐，會(huì)造成銷售停滯，對(duì)工程銷售造成負(fù)面影響。小面積方案符合目前區(qū)域市場(chǎng)的主力去化需求，市場(chǎng)支撐力強(qiáng)。但小面積銷售需合理進(jìn)行銷售控制，建議逐層向上，漸次去化防止銷售零亂無(wú)序的現(xiàn)象。大小面積結(jié)合方案面積涵蓋全面，滿足多種客源需求，可以在推案進(jìn)程中靈活機(jī)動(dòng)調(diào)整推案方式控制去化節(jié)奏。實(shí)現(xiàn)有序可控的良性機(jī)制辦公銷售建議銷售方案建議商業(yè)十月入市銷售租賃內(nèi)部資源整合爭(zhēng)取去化，底商控制去化實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)支撐2-3F建議租售并舉考慮，營(yíng)造商業(yè)氣氛實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)。商業(yè)銷售建議價(jià)格策略價(jià)格研判價(jià)格測(cè)算價(jià)格研判工程區(qū)位周邊為居民居住密集區(qū)，辦公區(qū)域認(rèn)同低。工程辦公局部?jī)r(jià)格擬定在版塊內(nèi)無(wú)可比參照工程。目前工程承租及區(qū)域租金情況較低缺乏以對(duì)目前工程售價(jià)產(chǎn)生有利支撐。工程定價(jià)原那么以大區(qū)域市場(chǎng)比較定價(jià)法結(jié)合租金回報(bào)測(cè)算擬定工程價(jià)格〔側(cè)重于市場(chǎng)比較法原那么〕價(jià)格定位——辦公預(yù)估本項(xiàng)目辦公當(dāng)前銷售均價(jià)為：23000元/平方米項(xiàng)目目前售價(jià)綜合分值分值均價(jià)贏華國(guó)際3000011127027匯銀金融中心26000104.224592綠洲中環(huán)中心28000110.7525282金沙商務(wù)廣場(chǎng)24500103.2523728本案均價(jià)2273090.3525157

權(quán)重本案贏華國(guó)際匯銀金融中心綠洲中環(huán)中心金沙商務(wù)廣場(chǎng)因素

分值分值分值分值分值分值×權(quán)重分值分值×權(quán)重分值分值×權(quán)重

權(quán)重權(quán)重區(qū)位片區(qū)形象4%10041104.41054.21104.41054.2周邊成熟度2%1052.11102.21052.21102.21052.2周邊商業(yè)支撐2%1102.21052.11052.11102.21052.1治安狀況1%10011001100110011001與商業(yè)核心距離2%1102.21102.11052.11152.31052.1軌道交通情況6%804.8955.7955.71207.21207.2周邊商務(wù)氛圍6%704.21207.21207.21156.91106.6片區(qū)提升空間4%702.81204.81204.81204.81204.8規(guī)劃總體規(guī)劃6%804.81207.21106.61207.21056.3設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)模6%754.510061106.61056.31106.6

園林環(huán)境6%10061207.21207.210061006

建筑外觀8%10081108.810081058.41008

設(shè)施配置8%806.41108.81058.41058.41058.4配套服務(wù)商業(yè)配套4%1104.41004953.81054.2953.8其他施工質(zhì)量7%10071107.710071107.71007物業(yè)管理4%702.81054.210041054.21004建材配置12%1001212014.49010.812014.49010.8開(kāi)發(fā)商品牌7%10071107.710071107.7956.65推廣因素推廣投入及渠道5%703.51105.51105.51055.251105.5綜合分值100%90.35111104.2110.75103.25預(yù)估項(xiàng)目商業(yè)底鋪當(dāng)前銷售均價(jià)為：48000

元/㎡，全案均價(jià)36500元/㎡價(jià)格定位——商業(yè)項(xiàng)目目前售價(jià)綜合參數(shù)權(quán)重比值權(quán)重實(shí)現(xiàn)價(jià)格贏華國(guó)際50000106.1530%15922.5星港景苑4752099.3515%7081.65上海春之聲4375098.515%6562.5綠洲中環(huán)中心45000102.340%18414本案底商

47980

權(quán)重本案贏華國(guó)際星港景苑上海春之聲綠洲中環(huán)中心因素

分值分值分值分值分值分值×權(quán)重分值分值×權(quán)重分值分值×權(quán)重

權(quán)重權(quán)重區(qū)位片區(qū)形象4%1204.81104.41104.41054.21054.2

周邊成熟度2%1202.41052.11102.21102.21102.2

周邊商業(yè)支撐2%1202.41102.2100210021102.2

治安狀況1%1051.051051.05100110011001

與商業(yè)核心距離2%1202.41102.21052.11152.31152.3

交通情況6%10061056.31056.31056.31056.3

片區(qū)提升空間6%1106.61056.31056.3905.41056.3規(guī)劃總體規(guī)劃6%1006100610061056.31056.3社區(qū)規(guī)模6%10061006955.7955.71106.6園林環(huán)境6%10061056.310061056.31056.3建筑外觀8%1108.81108.8907.2907.21008戶型面積8%1108.81058.41008.41008.41058.4其他施工質(zhì)量7%1107.71107.71107.710071007物業(yè)管理4%803.21054.210