中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

#中國(guó)目前房地產(chǎn)投資約占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的近20％。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)是中國(guó)社會(huì)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的重要推動(dòng)因素，但以控制固定資產(chǎn)投資增速為由限制房地產(chǎn)投資則值得商榷。中國(guó)城鎮(zhèn)目前的住房投資占房地產(chǎn)業(yè)投資的70％左右，所以房地產(chǎn)業(yè)投資主要應(yīng)視為消費(fèi)性的固定資產(chǎn)投資。在城市化加速和工業(yè)化階段，房地產(chǎn)業(yè)首先滿足的是住房的基本需求和改善性需求；投資性和投機(jī)性的住房需求最終要出租、要轉(zhuǎn)手，轉(zhuǎn)化為滿足現(xiàn)實(shí)的住房需求。若把住宅投資從固定資產(chǎn)投資中扣除，則中國(guó)目前的投資率將下降~個(gè)百分點(diǎn)。宏觀調(diào)控的目的是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，有保有壓，區(qū)別對(duì)待，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更好地適應(yīng)社會(huì)需求的變化。大規(guī)模進(jìn)城農(nóng)民的基本住房需求，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)所導(dǎo)致的改善性住房需求，危舊房屋改造更新所造成的被動(dòng)性住房需求，完成工業(yè)化對(duì)工商業(yè)用房的增量需求，這幾種需求的疊加造成了中國(guó)城鎮(zhèn)房屋的巨大需求剛性，決定了未來(lái)幾十年內(nèi)中國(guó)城市房屋供給不能滿足需求的基本態(tài)勢(shì)。持久旺盛的住房需求決定了未來(lái)幾十年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)以較快的速度發(fā)展具有必然性，決定了一定歷史時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資高于社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度在是合理的、正常的。今后幾十年是中國(guó)城市化加速階段，每年城市人口將增加100多0萬(wàn)，201年前后中國(guó)的城市化率將超過(guò)50％，202年0中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將超過(guò)7.億5。房地產(chǎn)業(yè)是為城市化提供物質(zhì)基礎(chǔ)的部門(mén)，也是為全面建設(shè)小康社會(huì)提供物質(zhì)基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)。快速的城市化有賴于房地產(chǎn)的快速發(fā)展，健康的城市化有賴于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 年末中國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)有房屋建筑面積 億而，比 年增長(zhǎng)了13％0。200年6中國(guó)房地產(chǎn)投資達(dá)1.萬(wàn)9億人民幣，比200年0增長(zhǎng)2.倍9；房地產(chǎn)開(kāi)工面積 億itf，比 年增長(zhǎng)了 倍；商品房銷(xiāo)售額達(dá) 萬(wàn)億人民幣，是200年0的5.倍2。200年0以來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積以每年1.平0方米左右的速度增加， 年末已達(dá)平方米①。對(duì)于推進(jìn)住有所居，改善民生發(fā)揮了重要作用。據(jù)測(cè)算， 年中國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)有房屋建筑面積將達(dá)億而，年均需要增加房屋建筑面積億而。房地產(chǎn)業(yè)是否被稱為支柱產(chǎn)業(yè)無(wú)關(guān)緊要，但房地產(chǎn)業(yè)是上下游關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)則是確定無(wú)疑的。房地產(chǎn)用地約占城市用地的40％左右，而合理的城市化用地是更集約的用地，與農(nóng)村居民占用地理論上存在著此消彼長(zhǎng)的置換關(guān)系，不會(huì)對(duì)中國(guó)的農(nóng)業(yè)安全構(gòu)成威脅。適度松動(dòng)土地和資金兩個(gè)閘門(mén)，特別是土地閘門(mén)，增加房地產(chǎn)產(chǎn)品供給滿足住房需求，不僅是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，改善民生的釜底抽薪之策，而且對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需，消化“過(guò)?！碑a(chǎn)能（如果有“過(guò)?！保?，降低過(guò)高的存貸差，增加就業(yè)，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展等等具有重要現(xiàn)實(shí)意義。美國(guó)的“次貸風(fēng)險(xiǎn)”的教訓(xùn)固然應(yīng)該引起我們的警惕，但過(guò)度夸大美國(guó)次貸對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是有害的。中美兩國(guó)國(guó)情、發(fā)展階段不同，中國(guó)的房貸對(duì)象也完全不同于美國(guó)?；谥袊?guó)房貸結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的宏觀環(huán)境，預(yù)防房貸風(fēng)險(xiǎn)的主陣地和主防線應(yīng)是金融機(jī)構(gòu)自身的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。四、中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主導(dǎo)方向應(yīng)是增加有效供給年終歲尾，幾個(gè)城市商品房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，或市場(chǎng)交易量銳減，有價(jià)無(wú)市,這是事實(shí)。但作出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)的判斷為時(shí)尚早。200年7全國(guó)房地產(chǎn)投資萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)%2商品房竣工面積億而，同比增長(zhǎng)%2商品房銷(xiāo)售面積億itf,同比增長(zhǎng)%2個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上升%，年末商品房空置面積 萬(wàn)而，同比下降％。商品房銷(xiāo)售面積大于竣工面積，空置面積大幅度下降，表明影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的基本面沒(méi)有發(fā)生根本性變化。商品房?jī)r(jià)漲漲落落是市場(chǎng)發(fā)揮配置房地產(chǎn)資源基礎(chǔ)作用的基本形式。鑒于中國(guó)各地發(fā)展極不平衡和房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性，200年7末幾個(gè)城市商品房?jī)r(jià)的變化，與其說(shuō)是中國(guó)房市拐點(diǎn)的到來(lái)，莫如視為這幾個(gè)城市相對(duì)以往房?jī)r(jià)高速上漲的某種正?；貧w，或者是這幾個(gè)城市對(duì)以往較高房?jī)r(jià)的一段時(shí)間的消化。住房有效供給不足仍將是今后幾十年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要矛盾的主要方面。中國(guó)住房的滿足是一個(gè)首先滿足部分社會(huì)群體的需求到滿足絕大多數(shù)人需求，由較低水平的滿足到較高水平滿足的長(zhǎng)期漸進(jìn)的過(guò)程。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有一個(gè)逐步完善、提高的過(guò)程。但多建房、快建房、建好房，增加住房的有效供給應(yīng)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控長(zhǎng)期主導(dǎo)方向，也是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的基礎(chǔ)。中國(guó)要建設(shè)市場(chǎng)發(fā)揮基礎(chǔ)作用的住房資源配置體制，就要承受體制改革的“陣痛”，同時(shí)也不能奢望市場(chǎng)化能夠解決中國(guó)住房的所有問(wèn)題，尤其是政府應(yīng)該擔(dān)負(fù)起構(gòu)建住房保障體系的責(zé)任。房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，關(guān)系民生改善，核心問(wèn)題是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的升值收益合理分配，是統(tǒng)籌協(xié)調(diào)政府、市民、開(kāi)發(fā)商、被征地農(nóng)民（拆遷市民）之間的利益關(guān)系。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上，政府承擔(dān)著相互聯(lián)系，但又不能混淆的三個(gè)方面的責(zé)任：一是房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。如前所述，主導(dǎo)方向是增加有效供給，任何有利于增加住房供給的方案都值得一試，任何防礙增加供給的政策都應(yīng)慎之又慎，綜合權(quán)衡利弊。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。重視解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲對(duì)滿足普通市民改善性住房需求所造成的負(fù)面影響，強(qiáng)化行政手段在市場(chǎng)失靈領(lǐng)域的作用，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施正確的管理，包括規(guī)范房地產(chǎn)交易環(huán)境，打擊合同欺詐、捂盤(pán)銷(xiāo)售、囤房囤地、哄抬房?jī)r(jià)，加強(qiáng)房屋建筑質(zhì)量監(jiān)管，強(qiáng)制披露房地產(chǎn)信息等；三是根據(jù)公共財(cái)力提供的可能性，著力建設(shè)和完善住房保障體系，確保低收入階層的基本住房需求。200年7國(guó)家房地產(chǎn)政策繼續(xù)密集出臺(tái)，高調(diào)推出住房保障體系建設(shè)，受到廣泛擁護(hù)。要把住房保障體系建設(shè)落到實(shí)處，首先要從國(guó)情和各地發(fā)展階段出發(fā)，科學(xué)規(guī)劃，實(shí)施正確的引導(dǎo)，防止誘發(fā)過(guò)高的預(yù)期。為此，要在四個(gè)層次上統(tǒng)籌兼顧：一是廉租房建設(shè)與經(jīng)濟(jì)適用房、經(jīng)濟(jì)適租房、雙限房建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧；二是住房保障體系建設(shè)與社會(huì)保障體系建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧；三是社會(huì)保障體系建設(shè)與以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧；四是社會(huì)建設(shè)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的個(gè)性化特點(diǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性特點(diǎn)，在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的把握上，開(kāi)發(fā)商一般比政府更充分；在對(duì)一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的把握上，當(dāng)?shù)卣话惚戎醒胝浞?。這是合理劃分房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制和行政干預(yù)邊界的邏輯起點(diǎn)，也應(yīng)是中央政府和地方政府合理匹配事權(quán)、財(cái)權(quán)的基點(diǎn)之一。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要傾向不是市場(chǎng)過(guò)度，而是行政干預(yù)過(guò)度所導(dǎo)致的市場(chǎng)關(guān)系的扭曲。未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)政策的基本方向，首先應(yīng)是堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向不動(dòng)搖，在深化改革中完善市場(chǎng)配置房地產(chǎn)資源基礎(chǔ)作用的機(jī)制，主要運(yùn)用價(jià)格杠桿調(diào)節(jié)住