北京某商業(yè)項(xiàng)目全程策劃建議書

PAGEPAGE2北京××商業(yè)工程全程籌劃建議書〔上篇〕北京金力天房地產(chǎn)咨詢參謀公司2024．01．14目錄TOC\o"1-3"\h\z第一局部：市場(chǎng)研究 6一、邊貿(mào)宏觀經(jīng)濟(jì)研究 7〔一〕邊貿(mào)市場(chǎng)開展背景及歷史淵源 7〔二〕重點(diǎn)邊貿(mào)省市簡(jiǎn)介 8〔三〕××市場(chǎng)分析 9二、區(qū)域市場(chǎng)分析 12〔一〕核心商圈主流商業(yè)大廈簡(jiǎn)述 12〔二〕區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)商業(yè)大廈分析 15〔三〕核心商圈商鋪現(xiàn)狀分析 17〔四〕區(qū)域內(nèi)效勞業(yè)態(tài)調(diào)研分析〔詳細(xì)資料見附件報(bào)告〕 22〔五〕核心商圈物流狀況分析〔詳細(xì)資料見附件報(bào)告〕 23〔六〕．輻射商圈分析〔詳細(xì)資料見附件報(bào)告〕 24〔七〕．區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析 26〔八〕商戶調(diào)研見附件報(bào)告五 31〔九〕消費(fèi)者調(diào)研見附件報(bào)告六 31第二局部：本工程分析 32一．工程根本情況簡(jiǎn)述 33〔一〕開發(fā)背景 33〔二〕目前狀況： 33〔三〕預(yù)期規(guī)劃： 33二．本工程SWOT分析 34〔一〕優(yōu)勢(shì) 34〔二〕劣勢(shì) 34〔三〕威脅 35〔四〕時(shí)機(jī) 35第三局部：本工程定位分析 37一．定量分析——業(yè)態(tài) 38〔一〕區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)、數(shù)量、標(biāo)準(zhǔn)攤位面積分析 38〔二〕定量分析——租金 44〔三〕定量分析——售價(jià) 49二．定性分析 52〔一〕商戶訪談〔問卷及詳細(xì)結(jié)果見附件五〕 52〔二〕消費(fèi)者訪談〔問卷及詳細(xì)結(jié)果見附件六〕 55三．工程競(jìng)爭(zhēng)分析——雅寶城 56〔一〕對(duì)本工程的主要威脅 56〔二〕應(yīng)對(duì)方法： 57四、典型性分析：天雅大廈 58〔一〕可借鑒點(diǎn) 58〔二〕時(shí)機(jī) 59五、十三參數(shù)分析 60〔一〕時(shí)機(jī)性： 60〔二〕行業(yè)進(jìn)程性： 60〔三〕地段性：分為地緣屬性和商業(yè)屬性 61〔四〕規(guī)模性： 62〔五〕布局性：〔規(guī)格、布局〕 62〔六〕人氣性： 63〔七〕硬件性： 63〔八〕穩(wěn)定性： 63〔九〕資源性： 64〔十〕競(jìng)爭(zhēng)與兼容性： 64〔十一〕人口： 65〔十二〕商圈： 65〔十三〕人性： 65六、工程定位結(jié)論匯總 66〔一〕主題定位 66〔二〕形象定位 66〔三〕理念定位 66〔四〕商戶定位 66〔五〕消費(fèi)者定位 66〔六〕產(chǎn)品定位 67第四局部、本工程推廣媒體和推廣手段建議 68一、核心商圈目前推廣方式及廣告數(shù)量調(diào)研： 69〔一〕戶外 69〔二〕平面 69〔三〕新型媒體 69〔四〕網(wǎng)絡(luò)： 69〔五〕數(shù)量匯總 70二．現(xiàn)階段媒體建議及內(nèi)容安排 70〔一〕推廣媒體建議 70〔二〕推廣時(shí)間 70〔三〕推廣媒體選擇理由 71〔四〕推廣媒體的應(yīng)用說明 71〔五〕本工程主要賣點(diǎn)總結(jié) 73

第一局部：市場(chǎng)研究

一、邊貿(mào)宏觀經(jīng)濟(jì)研究〔一〕邊貿(mào)市場(chǎng)開展背景及歷史淵源邊貿(mào)是改革開放的產(chǎn)物，由于中國(guó)的輕紡產(chǎn)品比較興旺，價(jià)格廉價(jià)，對(duì)于俄羅斯等輕工業(yè)比較落后的國(guó)家具有很強(qiáng)的吸引力，隨著改革開放的深入，邊境貿(mào)易逐漸開展起來。最早形成邊貿(mào)市場(chǎng)的地區(qū)都是邊境省份，如新疆、西藏、廣西云南、內(nèi)蒙古、黑龍江、遼寧等。邊貿(mào)市場(chǎng)的開展?fàn)顩r與所在邊境城市的開放程度以及與之通商國(guó)的經(jīng)濟(jì)情況密切相關(guān)。邊貿(mào)市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)開展的階段性產(chǎn)物，由于邊境城市通常氣候條件惡劣，生活條件較差，因此整體市場(chǎng)交易開始向條件相對(duì)較好的內(nèi)陸城市開展，另外，邊貿(mào)對(duì)于物流和通關(guān)渠道的通暢性要求較高，而近幾年原有的邊境城市受客觀條件的制約，也在一定程度上阻礙了邊境貿(mào)易的進(jìn)一步開展，在邊境的邊貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)開始進(jìn)入衰退期。作為一種特殊的商業(yè)形式，邊貿(mào)對(duì)于物流、海關(guān)政策、產(chǎn)品要求較高，同時(shí)，邊貿(mào)受國(guó)際形勢(shì)、國(guó)際政策等影響較大，如匯率的變動(dòng)，金融政策的變動(dòng)以及戰(zhàn)爭(zhēng)等。因此在這種情況下，中國(guó)的主要邊貿(mào)開始向北京傾斜，經(jīng)過十幾年的開展，北京逐漸成為中國(guó)邊貿(mào)行業(yè)的龍頭。北京作為邊貿(mào)市場(chǎng)，有其無可替代的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，首先，從地理環(huán)境來看，北京四季清楚，氣候溫和，適合開展商業(yè)行為；其次，北京作為中國(guó)的首都，國(guó)際化都市，集中了世界各地的商品，生活環(huán)境優(yōu)越，適合休閑消費(fèi)；第三，北京聚集了所有國(guó)家的使館，對(duì)于商戶和消費(fèi)者來說，辦理相關(guān)手續(xù)非常便利；第四，北京擁有全國(guó)最大的機(jī)場(chǎng)、最多的航線，最集中的鐵路線路以及最為興旺的公路路網(wǎng)，這些都給對(duì)物流依賴性極強(qiáng)的邊貿(mào)提供了一定的便利；第五，由于北京特殊的地理位置和特殊的城市地位，在北京集中了全國(guó)幾乎所有的商品種類，高中低檔一應(yīng)俱全，是全國(guó)商品的集中展示地點(diǎn)，便于客戶集中采購(gòu)，省時(shí)、省心、省力；第六，對(duì)于商戶來說，選擇在北京鋪貨進(jìn)行交易，從效率和經(jīng)濟(jì)本錢方面也低于到其他邊境城市，因此，隨著市場(chǎng)的開展，其他的邊境市場(chǎng)已經(jīng)開始萎縮，并逐漸聚集在北京，使北京的邊貿(mào)交易，呈逐漸上升態(tài)勢(shì)?！捕持攸c(diǎn)邊貿(mào)省市簡(jiǎn)介1、新疆：邊境口岸主要有霍爾果斯、伊寧、塔城、紅旗拉甫、都爾塔拉、阿拉山口。最集中的集散中心是烏魯木齊。隨著經(jīng)濟(jì)的開展，前6個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)開始走向衰退。而烏魯木齊由于通商的靈巧性和集中性，日漸成為一個(gè)成熟的、較為標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)。其中最為突出的就是新疆的邊疆賓館商貿(mào)城。它主要針對(duì)的國(guó)家包括獨(dú)聯(lián)體、俄羅斯、巴基斯坦、阿富汗、蒙古等國(guó)。主要的貨品為低檔服裝、革鞋、革包、小百貨、家居等。2、黑龍江：屬于對(duì)獨(dú)聯(lián)體的貿(mào)易性質(zhì)，主要針對(duì)單一俄羅斯國(guó)家的遠(yuǎn)東城市，如，海參葳、共青城等。邊境口岸有：黑河、綏芬河、東寧等。由于通商能力有限，因此市場(chǎng)整體情況一般。以小型零批、零售為主，產(chǎn)品檔次中高。3、內(nèi)蒙古：主要針對(duì)蒙古和俄羅斯，由于蒙古共和國(guó)的經(jīng)濟(jì)開展緩慢，加之邊境氣候惡劣，在客觀上制約了商業(yè)的開展，因此二連浩特生意一直不景氣。但東部的滿洲里作為首批開展邊貿(mào)的城市，目前市場(chǎng)狀況尚可。4、遼寧：主要針對(duì)韓國(guó)、日本、俄羅斯，主要城市有：大連、沈陽、丹東。沈陽的五愛市場(chǎng)也是早期俄羅斯客商拿貨的主要地點(diǎn)。隨著邊貿(mào)行業(yè)向北京傾斜，遼寧已經(jīng)失去了邊貿(mào)的影響力。5、云南、廣西：臨近緬甸、越南、老撾、泰國(guó)等，其有別于對(duì)俄羅斯等地的邊貿(mào)市場(chǎng)。6、廣州：由于很多邊貿(mào)產(chǎn)品的產(chǎn)地都是廣州，加之廣州的交通比較便利，信息渠道興旺，產(chǎn)品質(zhì)量較好，因此現(xiàn)在許多邊貿(mào)消費(fèi)者也會(huì)選擇直接到廣州進(jìn)貨。目前已經(jīng)形成初級(jí)的邊貿(mào)市場(chǎng)。貨品以服裝、鞋、電器等為主。7、浙江義烏：主要針對(duì)中東、日、韓為主，常駐義烏的外國(guó)客商約2萬人，邊貿(mào)性質(zhì)類似于廣州，但起源要早于廣州。貨品主要以小百貨、小電器、化裝品為主。8、福建：是運(yùn)動(dòng)鞋、運(yùn)動(dòng)服裝的加工基地，性質(zhì)等同于廣州、義烏，但規(guī)模小于這兩個(gè)城市。主要的加工城市為石獅和晉江。產(chǎn)自福建的運(yùn)動(dòng)鞋幾乎壟斷了全球80%的市場(chǎng)。9、成都：由于該地區(qū)勞動(dòng)力廉價(jià)，因此不少?gòu)S家在成都設(shè)立工廠，因此在2001年后，中低檔皮鞋和革鞋生產(chǎn)加工開始興起，主要針對(duì)俄羅斯。〔三〕××市場(chǎng)分析1、過去形成原因××的形成同秀水街有著密不可分的關(guān)系。由于秀水臨近使館區(qū)的得天獨(dú)厚的位置，吸引了大批外國(guó)人，最初僅是以商品零售為主，隨著市場(chǎng)需求的不斷增加以及對(duì)商品數(shù)量需求的增大，一些頭腦靈巧的中國(guó)人開始做批發(fā)。最初的批發(fā)商主要集中在日壇賓館、日壇南樓、北樓、國(guó)泰大廈及雅寶路和日壇路道路兩側(cè)，在小鐵皮房或以賓館包房?jī)?nèi)，進(jìn)行現(xiàn)貨交易。而雅寶路的最終形成同邊貿(mào)市場(chǎng)逐漸向內(nèi)陸城市傾斜，以及北京自身的條件密不可分。北京各種商業(yè)信息興旺，雖然××市場(chǎng)的整體商業(yè)是一種不標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)行為，但龐大的年交易額以及由此形成的上、下游眾多的產(chǎn)業(yè)鏈條，帶動(dòng)了多種行業(yè)的開展，因此得以立足。隨著市場(chǎng)的開展，各種相關(guān)設(shè)施開始設(shè)立，無論是發(fā)往各地的打包站，提供從貨物包裝到海運(yùn)、陸運(yùn)、空運(yùn)等各種運(yùn)輸方式的運(yùn)輸公司、清關(guān)公司，為客商提供住宿的賓館、酒店，還是專為俄羅斯客商提供正宗俄式飲食的餐廳、酒吧都一應(yīng)俱全。而運(yùn)輸條件的便利和商品的極大豐富，也促進(jìn)了市場(chǎng)的不斷開展和壯大。另外，俄羅斯市場(chǎng)近幾年經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高和消費(fèi)力的增強(qiáng)，也在一定程度上促進(jìn)了市場(chǎng)的開展。市場(chǎng)狀況產(chǎn)品供應(yīng)：最初產(chǎn)品主要是產(chǎn)品質(zhì)量比較低劣、價(jià)格極其廉價(jià)的輕紡工業(yè)品以及國(guó)內(nèi)一些銷售不好的庫存產(chǎn)品。商品種類繁雜，但每種商品款式單一，樣式落伍，包裝粗糙，而且沒有售后保障。商戶構(gòu)成：最早主要以外鄉(xiāng)北京人為主，隨著浙江、福建商品的涌入，浙江人、福建人、廣東人等外地商戶逐漸成為市場(chǎng)的主流。消費(fèi)者：最初的消費(fèi)者主要來自于俄羅斯、原獨(dú)聯(lián)體及東歐一些國(guó)家。經(jīng)營(yíng)模式：最初的經(jīng)營(yíng)模式主要在臨街的鐵皮簡(jiǎn)易房?jī)?nèi)和賓館包租的房間內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)貨貿(mào)易。2、現(xiàn)在隨著市場(chǎng)的不斷開展及市場(chǎng)秩序的逐漸標(biāo)準(zhǔn)，××市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新的特點(diǎn)。地?cái)傂问街饾u被配套齊全，硬件設(shè)施完善的商業(yè)大廈取代，最早開始改造的雅寶大廈，從辦公改為商業(yè)，其次興建了北斗星大廈。在靠近兒研所附近的鐵皮攤位被拆遷后，興建了吉利大廈。近兩年才出現(xiàn)了天雅大廈，目前已經(jīng)形成了吉利大廈、雅寶大廈和天雅大廈三足鼎立的局面。但隨著區(qū)域內(nèi)一些新工程的開發(fā)，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇，這個(gè)局面正在被打破。1)產(chǎn)品：客戶對(duì)于產(chǎn)品的品質(zhì)、款式的要求不斷提升，促使市場(chǎng)內(nèi)產(chǎn)品進(jìn)一步細(xì)分，原有的一些低檔產(chǎn)品退出，中高檔產(chǎn)品開始占據(jù)主流，在商業(yè)大廈中，以經(jīng)營(yíng)各自獨(dú)立品牌產(chǎn)品的商戶成為市場(chǎng)中的主要商戶。產(chǎn)品同國(guó)際接軌，具備各自品牌的特征，注重在各方面對(duì)自身進(jìn)行宣傳，增加了售后效勞，如鞋類開始有保修和退換貨效勞。2)商戶：來自全國(guó)各地，沒有明顯的區(qū)域化特征。商戶開始制定長(zhǎng)期開展目標(biāo)，由廣泛經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變?yōu)閱我唤?jīng)營(yíng)，專業(yè)化程度提高，同時(shí)對(duì)于各類供求信息和國(guó)際商情關(guān)注度上升，很多商戶聘請(qǐng)專業(yè)的管理及設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全方位的包裝和推廣，同時(shí)自主開發(fā)能力逐漸提升。經(jīng)過市場(chǎng)的自然淘汰，留存的商戶都是比較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)商能力的成熟型商戶。3)消費(fèi)者：除原有前獨(dú)聯(lián)體及東歐消費(fèi)者外，中亞、北非及中東也開始成為重要的消費(fèi)群體，如黑人客商?，F(xiàn)有客戶吞吐能力大，拿貨數(shù)量較以前有大幅度提高。4)營(yíng)銷模式：期貨〔訂貨〕交易為主。擺脫原有現(xiàn)貨交易模式，而代之以更靈巧、先進(jìn)的期貨交易，消費(fèi)者不滿足于廠商提供的產(chǎn)品樣式，會(huì)根據(jù)自身的需求向廠家定貨。而廠家在同客戶的反復(fù)接觸中，也了解到了最新的產(chǎn)品信息和客戶的喜好及流行趨勢(shì)。3、未來開展趨勢(shì)預(yù)期××經(jīng)過十幾年的開展，在邊貿(mào)上已經(jīng)形成壟斷地位。北京在交通運(yùn)輸、手續(xù)辦理、商品提供等方面的優(yōu)勢(shì)使得××仍將長(zhǎng)期存在并不斷開展，最終形成一個(gè)國(guó)際化的產(chǎn)品批發(fā)、交易中心。通過研究××的開展過程也能夠發(fā)現(xiàn)，××市場(chǎng)的商品也是在不斷開展和變化的。從最初的地?cái)傌?，劣質(zhì)鞋、衣服，到中高檔產(chǎn)品直至現(xiàn)今的品牌經(jīng)營(yíng)，都說明了這個(gè)市場(chǎng)是在不斷成熟和完善的。1)產(chǎn)品：品牌營(yíng)銷將成為市場(chǎng)主流。2)商戶：將更趨于專業(yè)化、理性化，在各業(yè)態(tài)里比較知名或交易量大的幾個(gè)商戶會(huì)占據(jù)該業(yè)態(tài)70%以上的市場(chǎng)份額，市場(chǎng)越來越趨向于壟斷化和規(guī)?；Ｋ麄兏⒅禺a(chǎn)品的研發(fā)，同國(guó)際的接軌。對(duì)于商業(yè)大廈的要求也越來越高，特別注重硬件配套和軟性效勞。另外，由于在現(xiàn)在的××出現(xiàn)了不少的賒貨貿(mào)易，因此對(duì)于經(jīng)營(yíng)商戶的要求更高了，只有資金雄厚，產(chǎn)品過硬的商戶才能夠不斷的開展。這樣的要求也進(jìn)一步提高了進(jìn)入雅寶路區(qū)域經(jīng)營(yíng)的門檻，加劇了區(qū)域的封閉性和競(jìng)爭(zhēng)性。3)消費(fèi)者：從盲目進(jìn)貨到根據(jù)各自的經(jīng)營(yíng)側(cè)重尋求不同的產(chǎn)品類型。他們非常注重商家的信譽(yù)，也很在意購(gòu)物環(huán)境是否舒適完善?？偨Y(jié)：根據(jù)以上分析可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過十幾年的開展，××已經(jīng)脫離了單純邊貿(mào)的市場(chǎng)概念，而代之以一個(gè)不斷走向國(guó)際化、全球化的市場(chǎng)。在雅寶路，全球貿(mào)易平臺(tái)雛形開始顯現(xiàn)。而隨著貿(mào)易領(lǐng)域的不斷擴(kuò)大以及市場(chǎng)的不斷標(biāo)準(zhǔn)，未來的××將是一個(gè)開放的、全球化的大市場(chǎng)，它將真正成為中國(guó)輕紡產(chǎn)品面向國(guó)際進(jìn)行貿(mào)易的窗口和平臺(tái)。

二、區(qū)域市場(chǎng)分析〔一〕核心商圈主流商業(yè)大廈簡(jiǎn)述〔詳細(xì)調(diào)研資料參見附件報(bào)告一〕1、雅寶大廈是區(qū)域內(nèi)較早的大廈式商業(yè)市場(chǎng)，雖然由于天雅、吉利的興起，生意有所影響，目前經(jīng)營(yíng)狀況一般。2、天雅市場(chǎng)工程開業(yè)時(shí)間較短，但因其舒適的購(gòu)物環(huán)境得到了商戶和消費(fèi)者的青睞，是區(qū)域內(nèi)目前經(jīng)營(yíng)狀況最好的商業(yè)大廈。區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)狀況良好的商戶在天雅都有攤位。3、吉利市場(chǎng)98年以前，××市場(chǎng)的主要攤位都是臨時(shí)搭建的鐵皮房，簡(jiǎn)陋、檔次低。吉利率先修建商業(yè)大廈，從而改變了××外貿(mào)臨街的形象，提高了整體商業(yè)檔次，一時(shí)成為××的龍頭市場(chǎng)，但隨著天雅大廈的后來居上，如今已被天雅超越。4、國(guó)星市場(chǎng)最早是農(nóng)業(yè)銀行辦公樓，后來改造為商鋪，從經(jīng)營(yíng)各種服裝逐步演變?yōu)閷Ｗ鐾b的市場(chǎng)。在消費(fèi)者當(dāng)中有一定的知名度，客流狀況尚可，總體規(guī)模偏小。5、萬邦市場(chǎng)以前為寫字樓立項(xiàng)，沒有配置商業(yè)設(shè)施。后來由于商業(yè)需求，逐漸改變?yōu)閷懽謽鞘降氖袌?chǎng)。無滾梯，通道狹窄，樓太高，高層空房多，經(jīng)營(yíng)狀況較差。6、東方圣元市場(chǎng)整體布局較差，半回形分布。主營(yíng)產(chǎn)品屬于中低檔產(chǎn)品，雖然租金廉價(jià)，但生意蕭條，整體經(jīng)營(yíng)情況一般。7、華聲國(guó)際大廈以寫字樓產(chǎn)權(quán)立項(xiàng)，最早的招商方式為產(chǎn)權(quán)銷售，因其位置偏離××主流商圈，導(dǎo)致整體經(jīng)營(yíng)情況欠佳。8、臨街市場(chǎng)最早以前的臨街市場(chǎng)面積非常大，很多地方都是雙排格局，但因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)的拆遷，目前只剩下日壇路和雅寶路交叉路口東北側(cè)及雅寶路北側(cè)一局部。原有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較多，但現(xiàn)在只剩下百貨、裘皮和服裝幾大類。產(chǎn)權(quán)單位眾多，導(dǎo)致租金價(jià)格差異大。9、漢鼎大廈市場(chǎng)寫字樓格局，屬于老牌裘皮集中市場(chǎng)，開展比較成熟。裘皮街拆遷后，商戶轉(zhuǎn)移到這里經(jīng)營(yíng)。單層面積小，每層商戶較少，是裘皮集中的專業(yè)市場(chǎng)，但由于經(jīng)營(yíng)年限長(zhǎng)，消費(fèi)者群體比較固定，因此整體經(jīng)營(yíng)狀況較好。據(jù)悉，大廈所有人在2024年曾想將大樓整體轉(zhuǎn)讓。10、日壇南樓市場(chǎng)曾經(jīng)是××最早的商業(yè)市場(chǎng)，在邊貿(mào)初期，非常興旺。95年前后，四層的15平米房間可以租近2萬元，是整個(gè)商圈內(nèi)曾經(jīng)最具市場(chǎng)號(hào)召力的地方。但隨著吉利、天雅等大廈的興起，南樓逐漸走向沒落。現(xiàn)在的商戶總體經(jīng)營(yíng)商品檔次較低，整體經(jīng)營(yíng)狀況一般。11、日壇北樓市場(chǎng)曾經(jīng)是日壇賓館的配樓，后改為市場(chǎng)。是內(nèi)衣的集中銷售地點(diǎn)，整體客流量小，經(jīng)營(yíng)狀況一般。12、奧特利瑪鞋城市場(chǎng)專業(yè)的鞋業(yè)市場(chǎng)，但大多是小戶經(jīng)營(yíng)，主要經(jīng)營(yíng)仿皮、革鞋，銷售量大，價(jià)位低，利潤(rùn)較低，經(jīng)營(yíng)情況不如天雅的六層。13、老番街市場(chǎng)是涉外公寓怡景園的底商，最早定位為住宅的效勞商業(yè)，招商狀況較差，因此不得已改為市場(chǎng)，主要以零售為主，生意冷清，但隨著雅寶路大棚拆遷，局部商戶無處經(jīng)營(yíng)只能選擇在老番街，生意狀況開始有所好轉(zhuǎn)，因此商戶也開始將主營(yíng)業(yè)務(wù)向批發(fā)轉(zhuǎn)型。14、朝外門市場(chǎng)朝外門市場(chǎng)是指朝外門工程的底商，由于其外立面以黑色為主，比較嚴(yán)肅，因此整體形象更傾向于辦公場(chǎng)所。05年新開業(yè)，定位為外貿(mào)市場(chǎng)，招商情況尚可，但定位于國(guó)內(nèi)旅游購(gòu)物，與市場(chǎng)狀況有所偏差，直接導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)一般。3層局部有空置。綜述：目前××商圈內(nèi)主要商業(yè)大廈和市場(chǎng)共計(jì)14個(gè)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)涵蓋服裝、鞋、裘皮、箱包、小百貨等幾大類。××中有一些專業(yè)市場(chǎng)，專營(yíng)單一業(yè)態(tài)。如奧特利瑪專營(yíng)鞋類，漢鼎大廈專營(yíng)裘皮，國(guó)星專營(yíng)童裝，日壇北樓專營(yíng)內(nèi)衣等。區(qū)域內(nèi)目前的綜合性商業(yè)大廈中，首屈一指的是雅寶、吉利和天雅。而天雅由于興建時(shí)間較短，因此無論從軟硬件設(shè)施或經(jīng)營(yíng)狀況都是區(qū)域內(nèi)最好的。區(qū)域內(nèi)的主要商戶經(jīng)營(yíng)年限較長(zhǎng)，屬成熟型商戶。目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)大廈，由于建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，因此，無論硬件或軟件方面均已無法適應(yīng)當(dāng)今的市場(chǎng)需求，區(qū)域內(nèi)迫切需要能夠滿足現(xiàn)今商業(yè)要求的新型商業(yè)大廈?！捕硡^(qū)域內(nèi)重點(diǎn)商業(yè)大廈分析為保證研究結(jié)果的可借鑒性，我們選擇了區(qū)域內(nèi)最具代表性的三個(gè)大廈：吉利、雅寶、天雅，分別從業(yè)態(tài)布局、標(biāo)準(zhǔn)攤位面積、租金、轉(zhuǎn)租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等幾個(gè)方面做進(jìn)一步的詳細(xì)分析。1．重點(diǎn)商業(yè)大廈根底資料明細(xì)樓層天雅吉利雅寶業(yè)態(tài)數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)面積〔㎡〕租金業(yè)態(tài)數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)面積〔㎡〕租金業(yè)態(tài)數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)面積〔㎡〕租金B(yǎng)1小百貨2238660——————————————F1裘皮/服裝6023/46660服裝19523700〔未含稅〕服裝/鞋4040600F2精品時(shí)裝8823660服裝18鞋2633500F3精品時(shí)裝8823660服飾18服裝/箱包5420500F4運(yùn)動(dòng)休閑8823660服裝13018760〔含稅〕服裝6420450F5毛衣8823660服裝18服裝5520450F6鞋/箱包8823660鞋6518750〔含稅〕鞋3155400F7鞋8123660————————鞋2070400F8鞋2870-110600————————————————F9品牌鞋28100500————————————————F10品牌鞋2860500————————————————備注：由于這三個(gè)大廈中，有不少鋪位都是由標(biāo)準(zhǔn)攤位打通，因此，鋪位數(shù)量略有差異。

2．區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)商業(yè)大廈業(yè)態(tài)面積租金比照天雅大廈吉利大廈雅寶大廈業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)規(guī)劃較為全面，涵蓋服裝、鞋、小百貨等幾大類，同時(shí)，根據(jù)不同分業(yè)態(tài)要求，又按照毛衣、休閑裝等進(jìn)行了細(xì)分。便于商戶進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。業(yè)態(tài)較單一，只有鞋類和服裝業(yè)態(tài)較多標(biāo)準(zhǔn)攤位面積23平米18平米20平米租金500—660700，根本是單一租賃價(jià)格400—600，1層租賃價(jià)格最高，樓層越高，租賃價(jià)格越低轉(zhuǎn)租金標(biāo)準(zhǔn)攤位2萬元標(biāo)準(zhǔn)攤位1.5萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)服裝類標(biāo)準(zhǔn)攤位40—50萬，鞋類50萬鞋類16萬總結(jié)：這三個(gè)大廈都是綜合性商業(yè)大廈。在這三個(gè)大廈中，無論從大廈自身軟硬件設(shè)施、大廈規(guī)?；蛏虘魯?shù)量，天雅大廈都是區(qū)域內(nèi)最的。從鋪位面積來看，天雅的標(biāo)準(zhǔn)攤位面積最大，在23平米左右，同時(shí)，大戶房間也是最多的，在其8層以上全部為大戶房間。吉利的房間面積最小，只有18平米左右。從租金來看，目前單位租金最高的是吉利大廈。這三個(gè)大廈的整體租金水平在區(qū)域內(nèi)是最高的。他們的租金水平代表了雅寶路區(qū)域主流租金的走向。除天雅大廈的轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓費(fèi)用較高外，其他兩個(gè)大廈的都比較低。在這三個(gè)大廈中，服裝類業(yè)態(tài)占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，鞋類次之?！踩澈诵纳倘ι啼伂F(xiàn)狀分析1、區(qū)域內(nèi)各商業(yè)大廈業(yè)態(tài)及數(shù)量面積明細(xì)大廈名稱服裝〔含童裝、內(nèi)衣〕鞋箱包裘皮小百貨數(shù)量合計(jì)數(shù)量〔個(gè)〕面積〔㎡〕數(shù)量〔個(gè)〕面積〔㎡〕數(shù)量〔個(gè)〕面積〔㎡〕數(shù)量〔個(gè)〕面積〔㎡〕數(shù)量〔個(gè)〕面積〔㎡〕雅寶大廈185444080408325500————————290吉利大廈4217893891602————————————510天雅大廈3878901248993251152511502231784888國(guó)星1172106————————————————117萬邦1212001313003535001127200————172東方圣元781170————575————1421097華聲192000————9814700————————117雅寶臨街51306031802120683420251500149漢鼎————————————601800————60日壇南樓951425————————————————95日壇北樓52780————————00————52奧特利瑪————1362304————————————136老番街2001600————————————3602880560朝外門4309890531219882024————3233230894合計(jì)20476222582659454137使用面積合計(jì)444652062021034135709604111793備注：各業(yè)態(tài)面積均為使用面積區(qū)域內(nèi)總商鋪量為4137個(gè)，總商業(yè)使用面積為111，793平米。在上述各商業(yè)大廈中，朝外門主要以零售為主，與區(qū)域內(nèi)整體批發(fā)業(yè)務(wù)不符，因此不計(jì)算在內(nèi)。另外，小百貨類需要的樓層為首層，且單位面積小，業(yè)態(tài)整體形象混亂，且同其他業(yè)態(tài)的兼容性較差，所以摒棄掉。另外，在一些大廈中，有一定的空置鋪位未計(jì)算在內(nèi)。因此，區(qū)域內(nèi)的有效商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量及有效商業(yè)面積明細(xì)如下：大廈名稱服裝〔含童裝、內(nèi)衣〕鞋箱包裘皮數(shù)量合計(jì)數(shù)量〔個(gè)〕面積〔㎡〕數(shù)量〔個(gè)〕面積〔㎡〕數(shù)量〔個(gè)〕面積〔㎡〕數(shù)量〔個(gè)〕面積〔㎡〕雅寶大廈185444080408325500————290吉利大廈4217893891602————————510天雅大廈387890124899325115251150665國(guó)星1172106————————————117萬邦1212001313003535001127200172東方圣元781170————575————83華聲192000————9814700————117雅寶臨街51306031802120683420124漢鼎————————————60180060日壇南樓951425————————————95日壇北樓52780————————0052奧特利瑪————1362304————————136老番街2001600————————————200合計(jì)16175691702652621面積合計(jì)34575194011901013570865562、各商業(yè)大廈有效業(yè)態(tài)數(shù)量及業(yè)態(tài)面積比例大廈名稱服裝〔含童裝、內(nèi)衣〕鞋箱包裘皮數(shù)量比〔％〕面積比〔％〕數(shù)量比〔％〕面積比〔％〕數(shù)量比〔％〕面積比〔％〕數(shù)量比〔％〕面積比〔％〕雅寶大廈11.412.814.12114.72.6————吉利大廈26.222.815.68.3————————天雅大廈23.925.743.551.22.90.69.48.5國(guó)星7.26.1————————————萬邦0.73.42.26.720.618.442.353.1東方圣元4.83.4————2.90.4————華聲1.15.8————57.677.3————雅寶臨街3.28.90.50.91.20.625.725.2漢鼎————————————22.613.3日壇南樓5.94.1————————————日壇北樓3.22.3————————00奧特利瑪————23.911.9————————老番街12.44.6————————————3、各商業(yè)大廈商鋪總數(shù)量及商業(yè)總面積比例大廈名稱數(shù)量總數(shù)量比例總商業(yè)使用面積總面積比例雅寶大廈29011.1902310.4吉利大廈51019.5949511天雅大廈66525.42024823.2國(guó)星1174.521062.4萬邦1726.61320015.3東方圣元833.212451.4華聲1174.51670019.2雅寶臨街1244.767807.8漢鼎602.318001.8日壇南樓953.614252.1日壇北樓521.97800.9奧特利瑪1365.223042.7老番街2007.616001.8合計(jì)2621865564、區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)數(shù)量面積比例匯總表業(yè)態(tài)服裝鞋箱包裘皮合計(jì)數(shù)量個(gè)數(shù)16175691702652621比例〔%〕61.321.76.510．1使用面積平米3457519401190101357086556比例〔%〕4022.42215.7總結(jié)：區(qū)域內(nèi)主要業(yè)態(tài)按數(shù)量多少依次為服裝、鞋、裘皮和箱包。但在其中，內(nèi)衣是比較特殊的一類業(yè)態(tài)，在許多零售的商業(yè)場(chǎng)所，通常將內(nèi)衣歸到小百貨類，但在××，內(nèi)衣面向的也是批發(fā)經(jīng)營(yíng)，同一般小百貨攤位式經(jīng)營(yíng)不一樣，它同服裝類業(yè)態(tài)一樣，需要在房間中進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。因此，應(yīng)將其從小百貨中別離，和泳衣一并歸入服裝的范疇。無論從數(shù)量或面積方面計(jì)算，業(yè)態(tài)最多的是服裝類，數(shù)量占區(qū)域內(nèi)總體數(shù)量的61.3％，面積也可以到達(dá)總有效面積的的40％。箱包類業(yè)態(tài)的數(shù)量雖然少，僅占總量的6.5%，但商業(yè)總面積較大，占總面積的22％，說明商戶需求的標(biāo)準(zhǔn)攤位面積較大。從區(qū)域內(nèi)各商業(yè)大廈的業(yè)態(tài)總數(shù)量和有效商業(yè)面積來看，天雅無論從數(shù)量或面積在區(qū)域內(nèi)都是最多的，說明區(qū)域內(nèi)商戶對(duì)于天雅的認(rèn)同度最高。5、核心商圈租金水平分析區(qū)域內(nèi)各商業(yè)大廈租賃價(jià)格明細(xì)大廈名稱業(yè)態(tài)〔元/月/平米使用面積〕備注服裝鞋箱包裘皮雅寶大廈450—600400—500500—吉利大廈服裝標(biāo)準(zhǔn)攤位轉(zhuǎn)租金每月約1.5萬元天雅大廈服裝類標(biāo)準(zhǔn)攤位轉(zhuǎn)租金每月約2萬元，轉(zhuǎn)讓費(fèi)約40—50萬元；鞋類轉(zhuǎn)讓費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)房間約50萬，位置較好的大戶房間可達(dá)100萬元左右。其他工程的鋪位轉(zhuǎn)讓費(fèi)或轉(zhuǎn)租費(fèi)較低或沒有。吉利大廈700700——天雅大廈600—660500—660660600—660國(guó)星550———萬邦230—255230255255—400東方圣元350—450—450—華聲180—180—雅寶臨街700—800—700—800700—800老番街880———朝外門400—500650650—漢鼎———400—500日壇南樓290———日壇北樓北樓330—400——200奧特利瑪—398——總結(jié)：核心商圈中，萬邦和華聲是由寫字樓改建而成的市場(chǎng)，現(xiàn)有商戶多為原北斗星和臨街商戶，由于拆遷改造時(shí)，其他商業(yè)大廈無空置鋪位，因此不得已選擇了萬邦和華聲，因此租金不具備參照性，所以摒棄。綜合性商業(yè)大廈中，單位租金最高的是老番街，主要是因?yàn)樗匿佄幻娣e非常小，因此導(dǎo)致相對(duì)租金較高，不具備參照性。在核心商圈主流的幾個(gè)商業(yè)大廈中，租金最高的為700元/月/平米使用面積，最低的400元/月/平米使用面積，主流租金在600元/月/平米使用面積左右波動(dòng)。在××核心區(qū)內(nèi)的商業(yè)大廈中，平均租金較高的是吉利大廈和天雅大廈，目前已到達(dá)660—700元/月/平米使用面積的租金水平。轉(zhuǎn)租金和轉(zhuǎn)讓費(fèi)現(xiàn)象，在區(qū)域內(nèi)除在天雅大廈和吉利大廈存在外，在其他商業(yè)大廈較少，轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓價(jià)格的上下只和攤位所在大廈的整體經(jīng)營(yíng)狀況相關(guān)，和市場(chǎng)需求關(guān)系并不明顯。如吉利剛開始經(jīng)營(yíng)時(shí)，服裝類的標(biāo)準(zhǔn)攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)曾經(jīng)高達(dá)70萬元，但天雅建成招商后，轉(zhuǎn)讓費(fèi)降低，鞋類標(biāo)準(zhǔn)鋪位的轉(zhuǎn)讓費(fèi)約15萬左右。〔四〕區(qū)域內(nèi)效勞業(yè)態(tài)調(diào)研分析〔詳細(xì)資料見附件報(bào)告〕區(qū)域內(nèi)各商業(yè)大廈的主要效勞業(yè)態(tài)集中在銀行、中西餐廳、物流效勞公司、商務(wù)中心和多功能廳，主要用于滿足大廈內(nèi)商戶和消費(fèi)者需求，屬于大廈配套的一局部。吉利大廈在7層以上規(guī)劃了酒店，滿足了消費(fèi)者住宿要求。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷開展，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有效勞業(yè)態(tài)的數(shù)量已經(jīng)無法滿足雅寶商圈內(nèi)上萬商戶、消費(fèi)者的需求，現(xiàn)在雅寶商圈內(nèi)的不少消費(fèi)者已經(jīng)擴(kuò)散到臨近區(qū)域消費(fèi)，如藍(lán)島等地。區(qū)域內(nèi)大中型餐廳每到用餐時(shí)，全部人滿為患，而區(qū)域內(nèi)零星分布的小吃排擋雖然衛(wèi)生情況不盡如人意，但用餐時(shí)人也非常多，符合商戶或消費(fèi)者需求的，干凈、衛(wèi)生的快餐排擋欠缺。雖然朝外門商圈的效勞業(yè)態(tài)比較齊備，但它面向的主要是全北京的消費(fèi)者，因此不作為本商圈的主要考慮，例如錢柜。通過對(duì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在區(qū)域內(nèi)，有專門的大型效勞業(yè)態(tài)街區(qū)—日壇上街，總體供應(yīng)量超過18萬平米，全部為餐廳、酒吧等消費(fèi)場(chǎng)所，該工程建成后，即可滿足區(qū)域內(nèi)對(duì)于效勞業(yè)態(tài)的需求。結(jié)論區(qū)域內(nèi)效勞業(yè)態(tài)由于日壇上街的開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)根本能夠滿足雅寶區(qū)域的需求。而通過對(duì)區(qū)域內(nèi)效勞業(yè)態(tài)的調(diào)研也發(fā)現(xiàn)，各大廈效勞業(yè)態(tài)都屬于大廈自身的配套，用于滿足大廈內(nèi)的商戶和消費(fèi)者，但配套比較齊備的大廈不但表達(dá)了大廈的檔次，同時(shí)對(duì)于商戶和消費(fèi)者也有一定的吸引力。但在調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)諸如大堂、大型咖啡廳等滿足公共休憩、商務(wù)洽談的場(chǎng)所十分匱乏。因此，在本工程的效勞配套設(shè)置方面，主要目的仍然是滿足大廈內(nèi)商戶和消費(fèi)者需求，同時(shí)也是表達(dá)大廈檔次的重要條件。

〔五〕核心商圈物流狀況分析〔詳細(xì)資料見附件報(bào)告〕區(qū)域內(nèi)物流效勞公司眾多，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已超過100家以上，各物流公司都有各自不同的側(cè)重點(diǎn)，如308A、308B只往烏克蘭發(fā)貨，而158只往遠(yuǎn)東地區(qū)發(fā)貨。物流公司提供多種運(yùn)輸方式，他們生意的好壞同各接貨地點(diǎn)的情況直接相關(guān)。特別是走莫斯科的貨品，經(jīng)常會(huì)因?yàn)槟箍苹疑尻P(guān)等原因被罰沒，風(fēng)險(xiǎn)性大。發(fā)貨價(jià)格上下波動(dòng)較大，淡季、旺季和圣誕節(jié)前后等價(jià)格相差很大。物流公司中發(fā)往國(guó)外的貨品不僅僅來自于××，有不少都是由南方的廠家直接向國(guó)外發(fā)貨，另外大紅門的一些服裝廠家也直接向莫斯科等地直接發(fā)貨。通過對(duì)消費(fèi)者的調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)的某些消費(fèi)者只集中在某幾個(gè)物流公司發(fā)貨，如烏克蘭消費(fèi)者主要在308A、308B發(fā)貨，但選擇性較大的區(qū)域消費(fèi)者對(duì)于物流公司無明顯偏好。物流公司的發(fā)貨方式根據(jù)運(yùn)輸情況會(huì)出現(xiàn)不同的側(cè)重，如2024年，由于清關(guān)的原因，導(dǎo)致空運(yùn)冷落。總結(jié)綜上所述，××內(nèi)的物流公司作為下游效勞公司，經(jīng)營(yíng)情況并非一成不變，每年都有一些新的物流公司進(jìn)入，也會(huì)有不少公司倒閉。而近年來雅寶路區(qū)域內(nèi)的拆遷，也導(dǎo)致了不少物流公司分流到區(qū)域外，如四惠、小武基、大北窯南等地都有專做××物流生意的公司。很多物流公司為了方便招攬生意，會(huì)選擇在區(qū)域內(nèi)主要的商業(yè)大廈中，設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，而發(fā)貨地點(diǎn)那么放置在區(qū)域外。物流公司主要是為雅寶路區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者效勞的，同區(qū)域內(nèi)的某個(gè)商業(yè)大廈的興衰沒有任何必然的關(guān)系。

〔六〕．輻射商圈分析〔詳細(xì)資料見附件報(bào)告〕說明：××是以對(duì)外批發(fā)貿(mào)易為主的專業(yè)市場(chǎng)，因此他的輻射商圈不同于傳統(tǒng)的對(duì)內(nèi)商業(yè)。因此，我們考慮了涉外貿(mào)易為主的秀水市場(chǎng)和雅秀市場(chǎng)。同時(shí)，因?yàn)椤痢恋慕?jīng)營(yíng)形式是以服裝批發(fā)為主的，所以我們考慮了具有同樣經(jīng)營(yíng)形式的大紅門市場(chǎng)。另外，由于邊貿(mào)最早起源于新疆地區(qū)和綏芬河，同時(shí)，現(xiàn)在××的不少消費(fèi)者也同時(shí)在新疆進(jìn)行貿(mào)易，因此，我們也把新疆作為輻射商圈進(jìn)行研究。1、秀水市場(chǎng)秀水是著名的國(guó)際旅游購(gòu)物市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)方式為零散型購(gòu)物，針對(duì)的主要客群為國(guó)外觀光游客和國(guó)內(nèi)的時(shí)尚人士。由于臨近××，雅寶商圈的一些消費(fèi)者會(huì)去進(jìn)貨，但主要集中在一些特色商品，如唐裝等，由于進(jìn)貨數(shù)量少，因此單位價(jià)格高。根據(jù)對(duì)秀水商戶的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，不少雅寶商圈的商戶將秀水作為自己的零售基地，將一些樣品服裝或過季服裝在秀水傾銷。對(duì)于本工程，秀水僅有極少數(shù)的商戶表示會(huì)觀望。主要是××這種批發(fā)的經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)入門檻較高，只有少數(shù)有實(shí)力的商戶才有可能進(jìn)入。因此，雖然秀水可以作為××的輻射商圈，但由于經(jīng)營(yíng)方式的差異，二者互通的可能性較小。2、雅秀雅秀市場(chǎng)也是國(guó)際旅游購(gòu)物市場(chǎng)之一。由于雅秀已經(jīng)偏離雅寶商圈，商戶的經(jīng)營(yíng)方式為零售和小型零批。因此，絕大多數(shù)的商戶沒有進(jìn)入××經(jīng)營(yíng)的意向，僅有極少數(shù)的商戶表示會(huì)觀望。3、大紅門大紅門的一些商家既在××經(jīng)營(yíng)對(duì)外貿(mào)易，也在大紅門經(jīng)營(yíng)對(duì)內(nèi)貿(mào)易，甚至在莫斯科設(shè)立直銷點(diǎn)，但畢竟是極少數(shù)。對(duì)于多數(shù)商戶來說，由內(nèi)銷批發(fā)轉(zhuǎn)向外銷批發(fā)，無論從產(chǎn)品或消費(fèi)者來說都有一定難度，很難轉(zhuǎn)型。因此，只有極少的大戶才有可能進(jìn)入××經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，通過對(duì)大紅門地區(qū)幾個(gè)主要市場(chǎng)的商戶進(jìn)行的調(diào)研也說明，僅有極少量商戶表示會(huì)關(guān)注本工程。4、新疆邊疆賓館商貿(mào)城1、概述：邊貿(mào)最早出現(xiàn)在新疆和東北的邊境城市，由于邊境城市生活和交易條件較差，因此逐步從邊境城市轉(zhuǎn)移到靠近內(nèi)陸的中心城市。在烏魯木齊，最早曾經(jīng)有多個(gè)市場(chǎng)，但由于邊疆賓館商貿(mào)城能夠提供住宿和倉(cāng)儲(chǔ)等便利條件，因此新疆的市場(chǎng)日益集中在邊疆賓館商貿(mào)城中。經(jīng)過假設(shè)干年的開展，鞋和服裝集中在邊疆賓館商貿(mào)城，小百貨集中在新疆商貿(mào)城，家居集中在華凌商貿(mào)城。2、根本狀況邊疆賓館商貿(mào)城按照其功能分為倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、交易區(qū)、住宿區(qū)，有近1500名商戶。由于商戶日漸增多，因此，現(xiàn)在的邊疆賓館商貿(mào)城將原3層的格局?jǐn)U建成4層，一層為鞋，二層以上全部為服裝，原有倉(cāng)庫也改建為市場(chǎng)。在邊疆賓館商貿(mào)城，15平米房間視位置好壞，轉(zhuǎn)租金可達(dá)10000—15000元/月，轉(zhuǎn)讓費(fèi)可達(dá)50—100萬。這里的主要交易方式為現(xiàn)貨交易，以陸運(yùn)為主。空運(yùn)主要以巴庫為主。早期在邊疆賓館商貿(mào)城中的消費(fèi)者來自各個(gè)國(guó)家，但隨著北京邊貿(mào)的興起，高收入國(guó)家的消費(fèi)者許多轉(zhuǎn)向北京，只有中低收入國(guó)家仍在新疆進(jìn)貨，近幾年，巴庫、哈薩克斯坦成為主要的貿(mào)易國(guó)家。3、經(jīng)營(yíng)狀況邊疆賓館商貿(mào)城的主要業(yè)務(wù)是鞋和服裝，特別是中低檔鞋，成交量非常大，已經(jīng)超過了北京。4、總結(jié)在北京經(jīng)營(yíng)的商戶，有不少都在新疆邊疆賓館商貿(mào)城有攤位，將過季產(chǎn)品和低檔次產(chǎn)品銷往新疆。還有一些在北京經(jīng)營(yíng)不利的商戶會(huì)選擇到新疆繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，而在新疆做的比較成功的消費(fèi)者也會(huì)到北京去進(jìn)貨，因此從這個(gè)角度來說，新疆可以算作北京的次級(jí)商圈。另外，許多消費(fèi)者從北京定貨后，先由內(nèi)陸運(yùn)往新疆，然后再轉(zhuǎn)道各國(guó)家。因此，新疆又是北京的銷售口岸和中轉(zhuǎn)口岸。新疆的小百貨交易量大于北京，因此很多做小百貨生意的消費(fèi)者會(huì)選擇到新疆進(jìn)貨或直接到義烏進(jìn)貨?！财摺常畢^(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析1、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)工程根本狀況分析1．1優(yōu)唐(U-TOWN)位置：朝陽門外大街價(jià)格：待定工程總規(guī)模：62萬平米綜合建筑集群開盤時(shí)間：2024年工程特色：朝外地區(qū)第一個(gè)廣場(chǎng)式商業(yè)地產(chǎn)工程，由六個(gè)主題商業(yè)構(gòu)成，包括：世界名品購(gòu)物中心、流行時(shí)尚精品街、動(dòng)感娛樂廣場(chǎng)、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)數(shù)字化影城、環(huán)型休閑廣場(chǎng)以及國(guó)際美食匯。六大商業(yè)區(qū)域各自獨(dú)立，但實(shí)行統(tǒng)一的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，從而形成互動(dòng)的商業(yè)綜合體系。1．2雅寶城位置：朝外大街與建外大街之間，毗鄰東二環(huán)朝陽門立交橋工程總規(guī)模：63000開業(yè)時(shí)間：07年5月工程定位：以批發(fā)為主的高檔國(guó)際貿(mào)易交易市場(chǎng)。1．3日壇國(guó)際廣場(chǎng)位置：日壇公園北側(cè)價(jià)格：未定工程總規(guī)模：約8萬平方米開業(yè)時(shí)間：2024奧運(yùn)前夕正式投入使用業(yè)態(tài)及面積寫字樓：共約32000平方米，共10個(gè)辦公樓層,單層面積約3300平方米。公寓：3幢，約51200平方米，29種戶型，主力戶型60~70平方米，共計(jì)700余戶1．4日壇上街位置：日壇公園北側(cè)價(jià)格：未定工程總規(guī)模：約18萬平方米開業(yè)時(shí)間：2024奧運(yùn)前夕正式投入使用工程簡(jiǎn)介：是京城最大的集餐飲、娛樂、購(gòu)物、休閑中心于一體的室內(nèi)步行商業(yè)街。主體建筑頂部采用超大的玻璃穹頂，陽光明媚、風(fēng)格獨(dú)特的頂層酒吧街市與世界各國(guó)經(jīng)典園林景觀交相照應(yīng)。本工程和日壇國(guó)際廣場(chǎng)為同一開發(fā)商。日壇上街業(yè)態(tài)及面積樓層業(yè)態(tài)面積層高B3停車場(chǎng)約30200平方米3.8米B2約30200平方米3.8米B1機(jī)動(dòng)車道及臨時(shí)泊車帶約30200平方米7.F1東西側(cè)均臨步行街，特色酒吧、咖啡店、精品店約22500平方米5.4米F2服飾街市約22500平方米4F3餐飲約22500平方米4F4特色酒吧、世界各國(guó)的經(jīng)典園林藝術(shù)景觀約20000平方米4.5~7米，頂部采用超大玻璃穹頂合計(jì)178100平方米1．5天雅二期位置：天雅地下東側(cè).價(jià)格：600元/平米/月.工程總規(guī)模：約4000平方米，約85個(gè)攤位，面積在18—110開業(yè)時(shí)間：200工程簡(jiǎn)介：經(jīng)營(yíng)工程為百貨、內(nèi)衣、床上用品等，經(jīng)營(yíng)方式批零兼營(yíng)，不同于以往百貨類攤位經(jīng)營(yíng)方式，全部為精品間設(shè)計(jì)，提高小商品市場(chǎng)的整體檔次?？偨Y(jié)：以上5個(gè)工程是區(qū)域內(nèi)目前在建的幾個(gè)工程，由于優(yōu)唐、日壇上街、日壇國(guó)際廣場(chǎng)定位以國(guó)內(nèi)零售為主，同區(qū)域內(nèi)的整體商業(yè)狀況不符，因此不作為重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)工程考慮。而天雅二期主要針對(duì)的是精品小百貨類商戶，與本工程主體定位關(guān)聯(lián)不大，因此也不作為重點(diǎn)考慮工程。所以，目前區(qū)域內(nèi)只有雅寶城同本工程定位方向一致，應(yīng)作為本工程的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)工程加以分析。

2、區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)工程分析研究2．1雅寶城業(yè)態(tài)布局及功能設(shè)置樓層業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)攤位面積〔建筑平米〕售價(jià)(建筑平米/萬元)單層面積〔建筑面積〕備注B3停車場(chǎng)約450個(gè)————4621平方米使用率約65％雅寶城總規(guī)模約63000平米，除大廈外包含了門前廣場(chǎng)等公建B2————B1小商品10—15F1珠寶1509—10F2裘皮1004.5F33.4萬/均F4F5服裝套裝/內(nèi)衣F6童裝503246平方米F7棉衣F8毛衣F9VIP房間F10皮鞋2816平方米大戶房間F11F12箱包1745平方米合計(jì)57329平方米2．2雅寶城樓層規(guī)劃布局分析：雅寶城由于樓體呈長(zhǎng)方形設(shè)置，因此整體使用率較高，根據(jù)現(xiàn)有樓層平面圖計(jì)算，使用率約為65％左右。主入口滾梯處設(shè)立了休閑中庭，強(qiáng)調(diào)輔助功能，同時(shí)兼顧休閑、娛樂及展示。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃計(jì)算，主流商鋪使用面積約為40平米，略微偏大。根據(jù)規(guī)劃，大廈通道寬窄不一，對(duì)于人流和視覺有一定影響局部商鋪進(jìn)深過大，造成整體狹長(zhǎng)，使用不便。雅寶城主洗手間設(shè)置在商場(chǎng)中心，損失了良好的商業(yè)地段，又因其電梯核心筒和氣味等阻礙了周邊商鋪的正常經(jīng)營(yíng)。2．3工程優(yōu)勢(shì)分析在日壇路把角位置，兩邊臨街，位置優(yōu)越，展示性強(qiáng)總體規(guī)模大，建筑面積超過6萬平米，是區(qū)域內(nèi)目前規(guī)模最大的工程。單層面積4600平米，也是區(qū)域內(nèi)單層面積最大的工程。是區(qū)域內(nèi)銷售產(chǎn)權(quán)的商業(yè)大廈，對(duì)于商戶來說，具有吸引力。整體業(yè)態(tài)布局迎合××商圈內(nèi)業(yè)態(tài)分布狀況，容易吸引目標(biāo)客群。有充足的停車位。有大型的中心廣場(chǎng)，環(huán)境優(yōu)越。已開始開工，搶占先機(jī)。工程新建售樓處，同時(shí)樹立大型工地圍擋，在品牌形象推廣方面具備一定優(yōu)勢(shì)。已開始銷售，××區(qū)域內(nèi)的不少商戶已經(jīng)購(gòu)置。工程緊鄰日壇上街，對(duì)人氣帶動(dòng)有一定作用。2．4工程劣勢(shì)分析位置略微偏離核心商業(yè)區(qū)。通過前期對(duì)雅寶城進(jìn)行的幾次實(shí)地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)工程在推廣和營(yíng)銷方面有諸多缺乏。首先，對(duì)業(yè)務(wù)員的培訓(xùn)不夠，導(dǎo)致各執(zhí)一辭，對(duì)客戶隨便承諾；其次，各樓層布局安排目前尚未最終確定，有可能導(dǎo)致大廈業(yè)態(tài)混亂；第三，整體銷售價(jià)格不明晰，有可能在后期造成銷售的混亂。目前只針對(duì)購(gòu)置商戶進(jìn)行銷售，未考慮租賃商戶，如銷售不暢，那么意味著喪失了另一主要客群。一層定位于珠寶，與商圈主流業(yè)態(tài)不符，且銷售單價(jià)約9萬元，也超過了××整體的承受水平。

3、區(qū)域內(nèi)潛在競(jìng)爭(zhēng)工程3．1金麒麟位置：京華豪園北側(cè)工程總規(guī)模：約5萬工程簡(jiǎn)介：是原兆泰房地產(chǎn)開發(fā)公司土地，為香港金麒麟集團(tuán)購(gòu)得，初步打算開發(fā)一個(gè)綜合商業(yè)大廈，整體布局和功能規(guī)劃與天雅大廈相仿，1—5層為商業(yè)，5層以上為寫字樓。該工程于2024年將有實(shí)質(zhì)性突破，如本工程與其入市時(shí)間接近，將成為較有競(jìng)爭(zhēng)力的對(duì)手。3．2情報(bào)所工程位置：吉利東側(cè)，從現(xiàn)情報(bào)所到本工程地塊北邊工程簡(jiǎn)介：工程整體定位和規(guī)劃類似于天雅大廈，但該工程一直在內(nèi)部籌備階段，我方將持續(xù)關(guān)注該工程進(jìn)展。〔八〕商戶調(diào)研見附件報(bào)告五〔九〕消費(fèi)者調(diào)研見附件報(bào)告六

第二局部：本工程分析

一．工程根本情況簡(jiǎn)述〔一〕開發(fā)背景1、位置：開發(fā)區(qū)域包括原北斗星大廈、外交部宿舍樓等。2、區(qū)域范圍：東：日壇路南：雅寶路西：衛(wèi)生部情報(bào)樓北：日壇賓館〔二〕目前狀況：前期進(jìn)行了局部拆遷?！踩愁A(yù)期規(guī)劃：1、根本規(guī)劃：總占地：9963平米總建筑面積49600基地面積：4320容積率3.5規(guī)劃：共12層，其中地上9層，地下3層，共有車位228個(gè)綠化率：31%密度：432、商業(yè)規(guī)劃安排：地下1層及地上9層全部為商業(yè)，樓內(nèi)有中廳設(shè)計(jì)。3、工期安排：預(yù)計(jì)年后施工，07年5月開業(yè)二．本工程SWOT分析〔一〕優(yōu)勢(shì)本案前身為北斗星大廈，所處位置是××商圈中的核心。交通便利，通達(dá)性強(qiáng)兩面臨街，展示性強(qiáng)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)商戶中，有不少商戶都是由原北斗星改建搬遷出來的，對(duì)工程非常熟悉，非常認(rèn)可本案所在地點(diǎn)。通過對(duì)消費(fèi)者的調(diào)研，長(zhǎng)期在××經(jīng)商的客戶，同樣熟悉北斗星市場(chǎng)，將在一定程度上減輕推廣壓力工程毗鄰規(guī)劃中的五星級(jí)的日壇賓館，能夠充分滿足消費(fèi)者的居住要求本工程規(guī)劃中，有近228個(gè)停車位，這對(duì)于車位緊張的××來說，無疑具有非常大的吸引力，將成為工程的一大賣點(diǎn)作為新興工程，在對(duì)市場(chǎng)內(nèi)其他商業(yè)大廈充分了解的根底上，能夠在規(guī)劃布局方面更貼近商戶的需求經(jīng)過多年的經(jīng)營(yíng)，區(qū)域內(nèi)的商戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，只要位置適宜，價(jià)格不是主要制約因素，他們有能力承擔(dān)較高的售價(jià)，且本工程樓層價(jià)差小，易于銷售〔二〕劣勢(shì)工程開始搬遷至今，已有超過一年時(shí)間，目前已有一些負(fù)面影響，有可能影響后期的招商進(jìn)行?！痢辽倘κ且环N特殊的商業(yè)形式，無論商戶或消費(fèi)者都高度集中，商圈內(nèi)所有的商業(yè)大廈針對(duì)的目標(biāo)群一致，因此，開發(fā)進(jìn)程的長(zhǎng)短和入市時(shí)間的先后，將在極大程度上影響后期的招商進(jìn)行。本工程目前最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手—雅寶城已經(jīng)開始招商工作，如本工程短期內(nèi)不能開始招商工作，將影響商戶的購(gòu)置決定，為招商帶來壓力?！踩惩{××商圈的所有商業(yè)大廈面向的商戶群體都是一致，因此，在目前周邊工程紛紛啟動(dòng)的時(shí)候，本案能否搶占先機(jī)，將決定工程的招商是否順利。目前本工程的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為雅寶城，對(duì)方銷售的是50年產(chǎn)權(quán)，而本工程只能銷售30年使用權(quán)，如何順利完本錢案的銷售工作，是本工程面臨的最大威脅之一。雅寶城已開始銷售，區(qū)域內(nèi)不少商戶已購(gòu)置，對(duì)于××這種比較封閉的區(qū)域，商戶重復(fù)購(gòu)置的可能性較小，因此，對(duì)于本工程的銷售會(huì)有一定的壓力區(qū)域內(nèi)除雅寶城及本工程外，仍有不少待開發(fā)工程，如金麒麟、情報(bào)所地塊〔本案西側(cè)〕等，如本案開發(fā)進(jìn)度緩慢，將在未來同其遭遇，屆時(shí)將對(duì)本案的招商帶來不小的壓力。本工程從開發(fā)到入市約一年時(shí)間，對(duì)于××這種特殊商圈來說，變數(shù)較大。雅寶城總體規(guī)模較大，相較于本工程，更具備規(guī)模效應(yīng)雅寶城的產(chǎn)權(quán)銷售針對(duì)本工程的30年使用權(quán)銷售更具有誘惑力，同時(shí)雅寶城的產(chǎn)權(quán)銷售可以提供按揭和分期兩種付款方式，比較靈巧。對(duì)本工程的付款方式有一定的壓力。目前由于營(yíng)銷方面的問題，導(dǎo)致雅寶城整體銷售情況一般，但隨著本工程入市時(shí)間的臨近，雅寶城會(huì)及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷節(jié)奏，并針對(duì)本工程進(jìn)行銷售和推廣，容易在本工程的銷售價(jià)格和租賃價(jià)格方面造成一定的阻力?！菜摹硶r(shí)機(jī)通過前期對(duì)商戶的調(diào)查，很多商戶對(duì)目前的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所并不十分滿意，希望有好的地點(diǎn)更換。由于北斗星市場(chǎng)在××商圈中屬于老牌市場(chǎng)，因此，在商戶中的知名度非常高。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)大廈由于開發(fā)時(shí)間過早，因此在效勞業(yè)態(tài)方面有諸多缺乏，因此，本工程可以在效勞業(yè)態(tài)上更貼近消費(fèi)者，從而促進(jìn)銷售對(duì)于已掌握的意向客戶，進(jìn)行定向銷售或招商，增加保險(xiǎn)系數(shù)。通過對(duì)主要競(jìng)爭(zhēng)工程雅寶城進(jìn)行的幾次實(shí)地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)雅寶城工程在推廣和營(yíng)銷方面有諸多缺乏。首先，營(yíng)銷管理混亂；第二設(shè)計(jì)布局混亂；第三，整體銷售價(jià)格不明確；第四，節(jié)點(diǎn)放量混亂；第五，營(yíng)銷道具欠缺，如迄今為止，工程的標(biāo)準(zhǔn)層布局圖沒有，對(duì)工程的具體宣傳資料沒有。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的缺乏，給本工程帶來了時(shí)機(jī)，因此本工程在正式開始銷售和招商時(shí)，應(yīng)注意上述幾點(diǎn)，通過對(duì)業(yè)務(wù)員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，同一說辭，制作符合本工程整體定為的銷售道具等進(jìn)行躲避。

第三局部：本工程定位分析

一．定量分析——業(yè)態(tài)〔一〕區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)、數(shù)量、標(biāo)準(zhǔn)攤位面積分析1、核心商圈業(yè)態(tài)匯總分析1．1區(qū)域內(nèi)各類業(yè)態(tài)數(shù)量、總面積比照業(yè)態(tài)服裝鞋箱包裘皮合計(jì)數(shù)量個(gè)數(shù)16175691702652621比例〔%〕61.321.76.510．1使用面積平米3457519401190101357086556比例〔%〕4022.42215.71．2核心商圈內(nèi)重點(diǎn)商業(yè)大廈及重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)工程業(yè)態(tài)分析樓層天雅吉利雅寶雅寶城業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)B1百貨——小商品F1裘皮/服裝服裝服裝/鞋珠寶F2精品時(shí)裝服裝鞋裘皮F3精品時(shí)裝服裝服裝/箱包F4運(yùn)動(dòng)休閑服裝服裝F5毛衣服裝服裝內(nèi)衣F6鞋/箱包鞋鞋童裝F7鞋——鞋棉衣F8鞋————毛衣F9品牌鞋————服裝精品F10品牌鞋————鞋F(xiàn)11品牌鞋總結(jié)：區(qū)域內(nèi)總體業(yè)態(tài)來說，如果計(jì)算裘皮在內(nèi)，服裝的數(shù)量是最多的，總數(shù)量占總體業(yè)態(tài)數(shù)量的62%，總面積占目前所有商業(yè)面積的40%；其次為鞋類，總數(shù)量占總體數(shù)量的22%，總面積占總體面積的22%。箱包數(shù)量雖然只有約7%，但總面積超過22%。根據(jù)對(duì)核心大廈和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手業(yè)態(tài)布局安排研究發(fā)現(xiàn)，鞋都放置在高層，服裝在中間層，小百貨、箱包和裘皮選擇在低層。根據(jù)如上比例關(guān)系，業(yè)態(tài)的總量分配比例關(guān)系依次為服裝、鞋、裘皮、箱包。具體布局下文詳述。因此，本工程在做業(yè)態(tài)規(guī)劃和布局時(shí)，應(yīng)參照上述比例關(guān)系。小百貨由于在業(yè)態(tài)比中需求面積較少，同時(shí)，通常選擇一層或低層，加之天雅目前已規(guī)劃出二期全部為小百貨的市場(chǎng)，另外，小百貨需求的單位面積小，而且整體形象比較混亂，同其他業(yè)態(tài)的兼容性差。因此，在本工程進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，從全局考慮，同時(shí)考慮到市場(chǎng)整體情況和未來大廈的形象，建議將小百貨業(yè)態(tài)摒棄，不在整體大廈業(yè)態(tài)規(guī)劃范圍之中。2、核心商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)面積、數(shù)量明細(xì)比照分析2．1服裝區(qū)域內(nèi)服裝類〔含童裝、內(nèi)衣〕面積數(shù)量明細(xì)大廈名稱數(shù)量〔個(gè)〕標(biāo)準(zhǔn)攤位面積面積〔㎡〕雅寶大廈18520——404440吉利大廈421187893天雅大廈387238901國(guó)星117182106萬邦121001200東方圣元78151170華聲19802000雅寶臨街51603060日壇南樓95151425日壇北樓5215780老番街20081600合計(jì)161734575總結(jié)：服裝類是區(qū)域內(nèi)目前數(shù)量最多的業(yè)態(tài)，除幾個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，在區(qū)域內(nèi)各個(gè)商業(yè)大廈中都占有相當(dāng)?shù)谋壤?，說明整體市場(chǎng)的接受度比較高。區(qū)域內(nèi)的服裝經(jīng)過多年的經(jīng)營(yíng)，子業(yè)態(tài)劃分清楚，不但有經(jīng)營(yíng)單一服裝子業(yè)態(tài)的大廈，如以內(nèi)衣經(jīng)營(yíng)為主的日壇北樓，以棉衣為主的日壇南樓，以童裝為主的國(guó)星等；在各綜合性大廈中，服裝經(jīng)營(yíng)也各有側(cè)重，如天雅大廈和吉利大廈，主要經(jīng)營(yíng)的是時(shí)裝和毛衣。在所有經(jīng)營(yíng)服裝類業(yè)態(tài)的大廈中，天雅大廈、雅寶大廈和吉利大廈的服裝類業(yè)態(tài)占區(qū)域總業(yè)態(tài)的70％以上。老番街的服裝攤位單位面積小，同小百貨混雜，而且批零兼營(yíng)，不具備參照意義。華聲和萬邦非區(qū)域內(nèi)的核心商業(yè)大廈，不作為參照工程。區(qū)域內(nèi)的核心商業(yè)大廈，特別是服裝類業(yè)態(tài)數(shù)量最多的吉利大廈和天雅大廈，主流攤位面積都在20平米左右，但在對(duì)商戶的實(shí)地訪談發(fā)現(xiàn)，超過80％的商戶認(rèn)為現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)房間面積偏小，因此應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)狀況，對(duì)面積做適當(dāng)放大，但考慮面積的延續(xù)性，因此不宜過大，建議使用面積在30平米左右。由于區(qū)域內(nèi)邊貿(mào)的封閉性和定單貿(mào)易的經(jīng)營(yíng)模式，因此，對(duì)于大廈的高層敏感度不明顯?？煽紤]將服裝安排在3—5層的位置，同時(shí)根據(jù)招商情況，確定業(yè)態(tài)規(guī)劃。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)毛衣的商戶量較多，因此，在考慮服裝的子業(yè)態(tài)時(shí)，單獨(dú)將毛衣規(guī)劃一層。2．2鞋區(qū)域內(nèi)鞋類面積數(shù)量明細(xì)及比例大廈名稱標(biāo)準(zhǔn)大戶數(shù)量〔個(gè)〕單位面積面積〔使用㎡〕數(shù)量〔個(gè)〕單位面積面積〔使用㎡〕雅寶大廈26308585440—703225吉利大廈89181602——————天雅大廈1642337728460—1006160萬邦——————131001300雅寶臨街——————360180奧特利瑪13615—232304——————合計(jì)415——8536154——10865數(shù)量合計(jì)569面積合計(jì)19401鞋類標(biāo)準(zhǔn)攤位：總數(shù)量415個(gè)，占鞋類總數(shù)量的72.9%；總使用面積8563平米；占鞋類總商業(yè)使用面積的43.9%鞋類大戶攤位：總數(shù)量154個(gè)，占鞋類總數(shù)量的27.1%；總使用面積10865平米，占鞋類總商業(yè)使用面積的56.1%總結(jié)：區(qū)域內(nèi)目前鞋類總體供應(yīng)面積為19401平米，鞋類大戶數(shù)量雖然僅占約27％，但面積卻占到鞋類總供應(yīng)面積的56%左右，說明市場(chǎng)對(duì)于大戶鞋室的需求比較大。在業(yè)態(tài)規(guī)劃中，出于經(jīng)營(yíng)開展的需要，加之鞋類業(yè)態(tài)對(duì)于展示性要求較高，因此在本工程業(yè)態(tài)布局時(shí)，建議將6—9層全部安排為鞋類，其中七層的一局部和八、九層全部安排為鞋類大戶，用以滿足市場(chǎng)需求。同時(shí)也要考慮到，雖然大戶能夠消化的面積比較大，但定向的招商引進(jìn)工作非常重要，如果不能按照預(yù)期規(guī)劃招攬足夠多的大戶，就必須要通過鞋類的小商戶來彌補(bǔ)，因此，在規(guī)劃時(shí)，仍然按照標(biāo)準(zhǔn)面積規(guī)劃，預(yù)留打通的余地。目前區(qū)域內(nèi)奧特利瑪鞋城和天雅7層的鞋類商鋪主要經(jīng)營(yíng)的都是革鞋和旅游鞋，天雅7層以上的鞋類商鋪經(jīng)營(yíng)的都是真皮鞋。雖然同屬一類業(yè)態(tài)，但由于針對(duì)的群體不同，因此，經(jīng)營(yíng)革類鞋的商戶和經(jīng)營(yíng)真皮類的商戶并不愿意放置在同一樓層。所以，在做鞋類的布局時(shí)，將革鞋和真皮鞋分層設(shè)置。2．3箱包區(qū)域內(nèi)箱包類面積數(shù)量明細(xì)大廈名稱數(shù)量〔個(gè)〕標(biāo)準(zhǔn)攤位面積面積〔㎡〕雅寶大廈2520500天雅大廈523115萬邦351003500華聲9815014700臨街260120東方圣元51575合計(jì)17019010總結(jié)：區(qū)域內(nèi)最早的箱包全部集中在北斗星市場(chǎng)和臨街市場(chǎng)。由于這兩個(gè)市場(chǎng)拆遷，箱包商戶只能另擇地點(diǎn)經(jīng)營(yíng)，由于總數(shù)量較大，區(qū)域內(nèi)暫時(shí)沒有能夠集中的市場(chǎng)，因此在不得以的情況下只能選擇分散經(jīng)營(yíng)，失去規(guī)模效應(yīng)后，箱包整體經(jīng)營(yíng)狀況一般，因此商戶迫切希望能夠重新聚集起來?，F(xiàn)區(qū)域內(nèi)箱包相對(duì)集中的大廈為萬邦和華聲，里面經(jīng)營(yíng)的商戶90%以上都是原北斗星拆遷而搬走的商戶，由于箱包產(chǎn)品自身的原因，不易挪動(dòng)，因此商戶通常會(huì)選擇低層或地下作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。因此，建議將B1、F1安排為箱包較為適宜。最初在天雅六層曾經(jīng)規(guī)劃為箱包類，但未得到商戶的認(rèn)同，所以在不得已的情況下，只能改為經(jīng)營(yíng)鞋類，也從另一個(gè)角度說明箱包類業(yè)態(tài)對(duì)于高層的不認(rèn)同。2．4裘皮區(qū)域內(nèi)裘皮類商業(yè)面積數(shù)量明細(xì)大廈名稱業(yè)態(tài)裘皮數(shù)量〔個(gè)〕面積〔㎡〕天雅大廈251150萬邦1127200雅寶臨街〔含瑞豐〕683420漢鼎601800合計(jì)26513570重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)工程雅寶城裘皮類業(yè)態(tài)布局明細(xì)樓層業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)攤位面積(建筑面積)售價(jià)(元/建筑面積)單層面積〔平方米〕總戶數(shù)F2裘皮精品100—150平米3.5—4.5萬元4621約220個(gè)左右F3裘皮F4合計(jì)18484總結(jié)：裘皮最早以前全部集中在裘皮街，因××拆遷改造，因而搬遷至萬邦和漢鼎。由于裘皮產(chǎn)品的重量比較大，而且考慮到運(yùn)輸問題，加之消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，因此裘皮對(duì)低層非常認(rèn)可。在萬邦，一層商鋪的租金雖然在400元，然而需要租賃的商戶眾多，樓上的租金雖然只有255元左右，但幾乎無人問津，即可說明這一點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)工程雅寶城已經(jīng)開始招商工作，且總戶數(shù)約220戶，據(jù)悉，區(qū)域內(nèi)已有裘皮商戶開始購(gòu)置，由于商圈的封閉性，商戶重復(fù)購(gòu)置的可能性較小。雖然現(xiàn)階段雅寶城首層業(yè)態(tài)規(guī)劃為珠寶，但如果銷售情況不利，那么很有可能改為裘皮，這將進(jìn)一步加劇競(jìng)爭(zhēng)的劇烈性。加之，日壇國(guó)際廣場(chǎng)2號(hào)樓的底商未最終確定業(yè)態(tài)，它所在地塊的商業(yè)屬性偏重于裘皮，因此延續(xù)裘皮經(jīng)營(yíng)的可能性很大，如真以裘皮作為招商對(duì)象，按照現(xiàn)有單層2500平米，四層計(jì)算，那么又有約160個(gè)商鋪投向市場(chǎng)，將直接導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)裘皮供應(yīng)量飽和，也將會(huì)直接影響到本案的布局，因此，對(duì)裘皮大戶的招商和引進(jìn)尤為重要。裘皮在區(qū)域主流業(yè)態(tài)中占總體業(yè)態(tài)的約1/5面積，具有一定的規(guī)模性，因此在本工程做業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)必須要考慮，但同時(shí)也應(yīng)該看到的是，由于雅寶城和日壇國(guó)際廣場(chǎng)工程的介入，區(qū)域內(nèi)裘皮整體已經(jīng)出現(xiàn)供大于求，因此，為躲避風(fēng)險(xiǎn)，在工程規(guī)劃時(shí)，只考慮做一層的裘皮。由于箱包需求面積比較大，需要安排兩層的面積，同時(shí)箱包只認(rèn)同低層，考慮到延續(xù)性，將其安排在地下一層和首層一層，而裘皮認(rèn)同的也是低層，加之裘皮同箱包有一定的兼容性，因此將裘皮安排在二層。在實(shí)際銷售和招商中，如裘皮招商效果不理想，那么可以用箱包來填充。綜合以上原因，對(duì)于本工程而言，在裘皮方面的時(shí)機(jī)性已經(jīng)落后，因此這方面的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不復(fù)存在。所以，在裘皮類業(yè)態(tài)布局方面，只安排考慮一個(gè)樓層，同時(shí)，也將根據(jù)市場(chǎng)情況在動(dòng)態(tài)中隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)以上分析，建議本工程業(yè)態(tài)功能和標(biāo)準(zhǔn)攤位面積為：樓層業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)攤位面積B3設(shè)備層、停車場(chǎng)——B2配套效勞業(yè)態(tài)——B1標(biāo)準(zhǔn)箱包30㎡左右，局部有拐角大鋪F1箱包大鋪30㎡左右F2裘皮或其他40—50㎡F3毛衣、小衫30㎡左右，局部有拐角大鋪F4時(shí)裝、套裝等F5F6革鞋標(biāo)準(zhǔn)鋪，約30㎡F7真皮鞋標(biāo)準(zhǔn)鋪，30㎡F8真皮鞋大戶100㎡F9F9夾層辦公場(chǎng)所備注：具體鋪位劃分將根據(jù)柱間距有大有?。辉谠O(shè)計(jì)中，標(biāo)準(zhǔn)鋪盡量按照同一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，大鋪由標(biāo)準(zhǔn)鋪二合一或三合一或三合二?！捕扯糠治觥饨?、區(qū)域內(nèi)各商業(yè)大廈租金明細(xì)大廈名稱業(yè)態(tài)〔元/月/平米使用面積〕租賃押金〔萬元〕備注服裝鞋箱包裘皮雅寶大廈450—600400—500500—押1付1吉利大廈服裝標(biāo)準(zhǔn)攤位轉(zhuǎn)租金每月約1.5萬元天雅大廈服裝類標(biāo)準(zhǔn)攤位轉(zhuǎn)租金每月約2萬元，轉(zhuǎn)讓費(fèi)約40—50萬元；鞋類轉(zhuǎn)讓費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)房間約50萬，位置較好的大戶房間可達(dá)100萬元左右。吉利大廈700700——10天雅大廈600—660500—660660600—6608國(guó)星550———押1付1萬邦230—255230255255—400押2付3東方圣元350—450—450—華聲180—180—押2付3雅寶臨街700—800—700—800700—800老番街880———3漢鼎———400—5000.2日壇南樓290———0.5日壇北樓北樓330—400——200奧特利瑪—398——52、商圈內(nèi)核心商業(yè)大廈〔雅寶、吉利、天雅〕各樓層租金明細(xì)樓層租金波動(dòng)區(qū)間〔元/使用平米/月〕B1600F1600—660F2500—660F3500—660F4450—700F5450—700F6400—700F7400—660F8600F9500F10500總結(jié)：核心商業(yè)大廈的租金代表了雅寶路區(qū)域整體的租金水平，相對(duì)較高。目前的主流租金在600元左右波動(dòng)各樓層價(jià)差比較小，約為50元左右商戶對(duì)高層認(rèn)同度較高。押金的收取方面，慣用的是押1付1，但核心商業(yè)大廈的押金都比較高，天雅8萬，吉利10萬3、區(qū)域內(nèi)各業(yè)態(tài)租金明細(xì)3．1服裝類：萬邦大廈和華聲大廈屬于寫字樓改建的商業(yè)市場(chǎng)，現(xiàn)有商戶多為拆遷時(shí)不得已的選擇，不作為參照。朝外門以零售為主，租金不具備參照意義，不作為參照。老番街一直以批零兼營(yíng)為主，也不具備參照意義。日壇南樓、北樓由于總體量偏小，因此也不作為主流租金的考慮范圍。綜合以上的原因，在服裝類方面主要參照的商業(yè)大廈為：天雅大廈、吉利、雅寶、國(guó)興和東方圣元。區(qū)目前區(qū)域內(nèi)核心的商業(yè)大廈天雅、吉利、雅寶，他們服裝的租金都在450—700元之間。本工程位于××的核心商業(yè)位置，因此在考慮服裝類業(yè)態(tài)的租賃價(jià)格時(shí)，應(yīng)在450—700元之間，而主流波動(dòng)租金應(yīng)為600元。3．2鞋類：大廈名稱標(biāo)準(zhǔn)大戶租金押金租金押金雅寶大廈500押1付1400押1付1吉利大廈750〔含稅〕10萬元——10萬元天雅大廈6608萬元500—6008萬元萬邦————230——奧特利瑪3985萬元——5萬元區(qū)域中鞋類主要集中在天雅、吉利、雅寶和奧特利瑪內(nèi)。鞋類主流租金集中在400—700元，其中大戶室租金集中在400—500元，標(biāo)準(zhǔn)攤位租金400—700元之間，主流租金在600元波動(dòng)。在所有業(yè)態(tài)中，鞋類對(duì)租金的承受能力是最高的，同時(shí)，鞋類的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用也是最高的，天雅100平米的大房間轉(zhuǎn)讓費(fèi)高達(dá)150萬，而在早期的吉利大廈中，一個(gè)鞋類房間的轉(zhuǎn)讓費(fèi)可以到達(dá)70萬，高于服裝類50萬的轉(zhuǎn)讓水平。鞋類高層的鋪位多為大鋪，在天雅大廈，8層以上的鞋類大鋪?zhàn)饨鸨刃悩?biāo)準(zhǔn)鋪位的租金低100元。因此，本工程在定價(jià)時(shí)，高層大鋪的租金也相應(yīng)比低層標(biāo)準(zhǔn)鋪位的租金低100元。另外，天雅、吉利大廈的鞋類標(biāo)準(zhǔn)鋪位的租金同服裝類的租金是一致的，因此，本工程在定價(jià)時(shí)，鞋類標(biāo)準(zhǔn)鋪位租金也與服裝類一致。3．3箱包：主要集中在萬邦大廈和華聲中，主流租金集中在180—250之間，通常安排在較高樓層。這局部商戶都是因?yàn)樵倍沸谴髲B拆遷時(shí)轉(zhuǎn)移過來的，在原北斗星大廈中，箱包的租賃價(jià)格為450——550元，局部好的攤位可以租到600元，因此，雖然現(xiàn)在箱包類業(yè)態(tài)的租賃價(jià)格較低，但并不是箱包商戶真正能夠承受的價(jià)格區(qū)間，通過朝外門和臨街商戶的調(diào)研即可發(fā)現(xiàn)，他們?cè)谶@兩個(gè)地方的租賃價(jià)格超過650元，因此，在本工程考慮箱包類業(yè)態(tài)租賃價(jià)格時(shí)，不能單純考慮商圈現(xiàn)行的租賃價(jià)格，而應(yīng)考慮箱包類商業(yè)的歷史背景，從而制定合理的租賃價(jià)格。箱包類真正的租金水平應(yīng)該在450元左右。例如，從原北斗星搬遷至雅寶大廈的箱包商戶，承受的租金為500元。另外，由于箱包類業(yè)態(tài)需求的攤位面積要大于服裝類，因此，他們的租金承受水平略低于服裝。但一層的鋪位由于是大廈的根底，形象展示性好，且一樓的可利用面積少于其他樓層，因此一層的箱包的租金同樓上的鋪位價(jià)格一致。3．4裘皮：目前主要集中在天雅一層局部，萬邦的1—7層，雅寶臨街的裘皮街，及漢鼎大廈，最初的裘皮主要集中在臨街的裘皮街，由于拆遷分散到各大廈，他們承受的主流租金在500元。目前區(qū)域內(nèi)裘皮從業(yè)商戶數(shù)量眾多，而在新建的雅寶城中也拿出近3層面積規(guī)劃為裘皮，日壇國(guó)際廣場(chǎng)據(jù)悉也規(guī)劃了四層做裘皮貿(mào)易，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)已經(jīng)開始出現(xiàn)供大于求的狀況，因此，目前區(qū)域內(nèi)的主流租金只能維持在450元左右。由于區(qū)域內(nèi)不少裘皮商戶已經(jīng)購(gòu)置了雅寶城，因此，本工程對(duì)于裘皮大戶的引進(jìn)和洽談工作已經(jīng)迫在眉睫。綜合以上分析，建議本工程租金和租賃押金為：樓層業(yè)態(tài)租金押金B(yǎng)3設(shè)備層、停車場(chǎng)——5萬元B2效勞業(yè)態(tài)——B1箱包450F1550F2裘皮F3毛衣、小衫F4時(shí)裝、套裝F5F6革鞋F(xiàn)7真皮鞋F(xiàn)8真皮鞋大戶500F9450F9夾層辦公場(chǎng)所定價(jià)理由：吉利大廈最早的月租金為800元每月，當(dāng)天雅開始招商時(shí)，初期的月租金僅為530元，因此大批客戶從吉利大廈轉(zhuǎn)向天雅大廈，迫使吉利大廈將租金也降到了700元左右，而雅寶大廈一直不降價(jià)，直接導(dǎo)致了商戶的轉(zhuǎn)移。雖然后期及時(shí)調(diào)整價(jià)格，但已無力挽回。目前由于天雅大廈在區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營(yíng)狀況是最好的，因此天雅租金有所上調(diào)，主流租金已上漲到660元左右。本工程作為新進(jìn)入市的工程，在制定租金價(jià)格時(shí)不能脫離原有商圈的慣例租金，加之周邊雅寶城的威脅，也決定了本工程在入市時(shí)應(yīng)選擇較低點(diǎn)進(jìn)入，因此，本工程的租金上限建議控制在600元；在制定本工程的下限租金時(shí)，考慮到本工程自身硬件、軟件設(shè)施較為完善，且通過商戶訪談得知，商戶對(duì)于租金的承受度集中在500—600元之間，因此，本工程的下限租金建議定為500元。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手雅寶城現(xiàn)在沒有針對(duì)租賃商戶，但是如果銷售不利的話，勢(shì)必要針對(duì)租賃商戶進(jìn)行，那么其租金對(duì)于本工程將是極大的沖擊。根據(jù)雅寶城工程目前的售價(jià)，按照8年回報(bào)倒推計(jì)算，該工程租金約為550元，說明該工程在制定產(chǎn)權(quán)售價(jià)時(shí)，充分考慮了區(qū)域內(nèi)的主流租金波動(dòng)水平，是按照500—600元的主流租金及7—9的比值進(jìn)行計(jì)算的。因此目前本工程租金暫定500—600元之間，但根據(jù)市場(chǎng)狀況和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況，將及時(shí)對(duì)租金進(jìn)行調(diào)整，預(yù)期調(diào)整幅度在10%之內(nèi)。租賃押金的定價(jià)理由目前區(qū)域內(nèi)整體押金水平偏高，由于本案受競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手威脅較大，考慮到爭(zhēng)奪有效商戶，建議定在5萬元為宜?？紤]到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的原因，因此，建議在上述價(jià)格根底上，各樓層租賃價(jià)格下調(diào)50元，即：樓層業(yè)態(tài)租金押金B(yǎng)3設(shè)備層、停車場(chǎng)————B2配套效勞業(yè)態(tài)————B1箱包4005萬元F1箱包500F2裘皮F3毛衣、小衫F4時(shí)裝、套裝F5F6革鞋F(xiàn)7真皮鞋F(xiàn)8450400F9F9夾層辦公場(chǎng)所

〔三〕定量分析——售價(jià)1、區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)大廈售價(jià)明細(xì)大廈名稱售價(jià)〔萬元/使用面積〕售價(jià)〔萬元/建筑面積〕使用率銷售方式備注天雅大廈3.5—42.12.460％30年使用權(quán)，只銷售8層以下商鋪，用于回收資金萬邦和華聲是按照建筑面積銷售的，為了便于比照分析，按照50％的使用率倒算使用面積售價(jià)，并不代表工程使用率的實(shí)際情況。萬邦F1：5F10：3.6F12：3.2F1：2.5F10：1.8F12：1.650％50年產(chǎn)權(quán)，5成10年，銷售狀況一般華聲F1：5F2：4.6F8—14：3.6F16：3.4F1：2.5F2：2.3F8—14：1.8F16：1.750年產(chǎn)權(quán)，6成10年，銷售狀況一般2、區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)工程售價(jià)分析樓層業(yè)態(tài)建筑面積售價(jià)(/萬元)使用面積售價(jià)〔按照65％使用率計(jì)算〕單層面積〔建筑面積〕B3停車場(chǎng)————4621平方米B2————B1小商品F1珠寶9—10F2裘皮4.56.9萬F33.4萬/均5.2萬F4F5服裝套裝/內(nèi)衣F6童裝3246平方米F7棉衣F8毛衣F9VIP房間F10皮鞋2816平方米F11F12箱包1745平方米合計(jì)57329平方米綜合以上分析，建議本工程30年使用權(quán)售價(jià)為：樓層業(yè)態(tài)售價(jià)〔元/使用㎡〕比值B3設(shè)備層、停車場(chǎng)——按照年租金的6.5倍比值波動(dòng)B2配套效勞業(yè)態(tài)——B1箱包38000元F142000元F2裘皮F3毛衣、小衫F4時(shí)裝、套裝F5F6革鞋F(xiàn)7真皮鞋F(xiàn)8真皮鞋大房間38000元F933000元F9夾層辦公場(chǎng)所定價(jià)理由：由于本工程沒有產(chǎn)權(quán)，所以只能采用銷售使用權(quán)的方式。通過對(duì)商戶的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，商戶對(duì)于使用權(quán)最認(rèn)可的年限是30年，加之天雅大廈銷售的也是30年使用權(quán)，購(gòu)置商戶都取得了利潤(rùn)，因此有市場(chǎng)的認(rèn)同根底，因此，建議本工程也銷售30年使用權(quán)。另外，區(qū)域內(nèi)的主要競(jìng)爭(zhēng)工程雅寶城的銷售價(jià)格約為52000元，但由于它是產(chǎn)權(quán)的銷售方式，因此也決定了本工程的銷售價(jià)格不能夠超越5萬元。同時(shí)通過對(duì)區(qū)域內(nèi)商戶的訪談也證實(shí)，如果價(jià)格超過5萬元，就超出了商戶的承受范圍。區(qū)域內(nèi)目前各方面條件最好的天雅大廈的三年前的銷售價(jià)格約4萬元，決定了本工程的銷售價(jià)格不能超越天雅過多，因此5萬元應(yīng)該是本工程的最高上限。根據(jù)對(duì)商戶的調(diào)查，他們對(duì)低于4萬元的銷售價(jià)格接受度是最多的。按照天雅大廈最初的租金530元計(jì)算，發(fā)現(xiàn)天雅大廈的租金和售價(jià)的比值在5.5—6.2之間，由于招商情況良好，所以天雅大廈530元的租金只維持了很短時(shí)間，就上調(diào)到600元，同區(qū)域內(nèi)現(xiàn)行的主流租金一致，按照最低比值計(jì)算，能夠承受的價(jià)格區(qū)間為40000—43200元。工程的租金暫定為550元，按照天雅從前售價(jià)的最高比值6.2計(jì)算，價(jià)格應(yīng)該在41000元左右?？紤]到銷售是一次性的行為，且天雅的售價(jià)畢竟是3年前的水平，而本工程的地下和高層由于業(yè)態(tài)的承受力問題，租金會(huì)略低于平均租金。為了表達(dá)層價(jià)差，并保證平均售價(jià)，因此將比值調(diào)高到6.5，那么相應(yīng)的售價(jià)約為43000元。在充分考慮市場(chǎng)接受度的因素后，建議將平均價(jià)格定在42000元左右。常規(guī)銷售中一二層價(jià)格比較高，從萬邦、華聲和雅寶城都可以發(fā)現(xiàn)這一點(diǎn)，但本工程的一二層安排的是箱包和裘皮，這兩種業(yè)態(tài)對(duì)于單位面積的需求量比較大，但對(duì)于租金和售價(jià)的承受力低于服裝，因此，本工程中，將一層到七層的價(jià)格全部定為統(tǒng)一價(jià)，只在各層樓梯口和電梯口的位置有所差異，進(jìn)行相應(yīng)的系數(shù)調(diào)整，最高價(jià)不超過5萬元。相同業(yè)態(tài)同等鋪位規(guī)格的情況下，樓層差比較大，所以，地下一層的箱包租賃價(jià)格和銷售價(jià)格同首層有所差異，按照租金和比值進(jìn)行計(jì)算，定為38000元。8、9層安排的是鞋類的大鋪，因此，在價(jià)格方面同標(biāo)準(zhǔn)鋪位樓層的價(jià)格也有所差異。在實(shí)際銷售當(dāng)中，對(duì)于9樓，租賃商戶有可能大于購(gòu)置商戶，因此，在計(jì)算9層的銷售價(jià)格時(shí)，按照和8層相同的比值進(jìn)行計(jì)算，價(jià)格定為33000元。另外，雖然區(qū)域內(nèi)對(duì)于高層的排斥心理并不明顯，但實(shí)際上對(duì)于高層還是有一些傳統(tǒng)的看法，反觀天雅大廈，最初11層是作為管理辦公區(qū)域，只是因?yàn)楹笃谑袌?chǎng)招商狀況良好，商戶需求大，才改成商鋪，說明商戶對(duì)于高層的認(rèn)知也是逐漸上升的，這也決定了本工程的9層定價(jià)應(yīng)低于8層，這樣才能滿足商戶需求，完成銷售目標(biāo)。另外區(qū)域內(nèi)產(chǎn)權(quán)售價(jià)的最低價(jià)格為36000元，而本工程是使用權(quán)銷售，因此，在價(jià)格方面肯定要低于產(chǎn)權(quán)售價(jià)。地下一層和8層的價(jià)格相同的原因在于，8層的鋪位較大，而且鞋的租金承受力超過箱包，另外，箱包商戶對(duì)于本案的認(rèn)同度和需求是比較大的，因此，價(jià)格制定的相對(duì)較高，而沒有按照標(biāo)準(zhǔn)比值進(jìn)行計(jì)算。

二．定性分析〔一〕商戶訪談〔問卷及詳細(xì)結(jié)果見附件五〕1、結(jié)論匯總通過對(duì)區(qū)域內(nèi)各商業(yè)大廈商戶的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，他們有如下共同點(diǎn)：在區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)年限都比較長(zhǎng)，普遍在6年以上，屬于成熟型商戶。多數(shù)商戶只有一個(gè)經(jīng)營(yíng)檔口，經(jīng)營(yíng)方式多為租賃。由于區(qū)域較為狹窄和封閉，因此，這些商戶獲得市場(chǎng)信息的渠道主要來自于朋友間的口碑傳播，其次他們會(huì)通過網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)雜志或報(bào)紙等獲取一些專業(yè)信息。關(guān)于本工程，由于北斗星在區(qū)域內(nèi)的位置是最正確的，而且因?yàn)樯虘舻慕?jīng)營(yíng)年限都比較長(zhǎng)，所以對(duì)于原北斗星都有較深入的了解，加之消費(fèi)者對(duì)于北斗星也很熟悉，因此大局部商戶有進(jìn)場(chǎng)的意愿。關(guān)于入場(chǎng)方式，選擇購(gòu)置和租賃的商戶比例根本相當(dāng)。對(duì)于購(gòu)置商戶，以30平米標(biāo)準(zhǔn)攤位計(jì)算，他們能夠承擔(dān)的總價(jià)介于80—100萬之間，如果提供按揭或分期，他們比較認(rèn)可40—60萬的首付款。如果促銷方式得當(dāng)，有不少客戶表示也可以選擇一次性付款。對(duì)于租賃商戶，以30平米標(biāo)準(zhǔn)攤位計(jì)算，他們能夠承擔(dān)的租金在500—600元左右之間，希望的付租方式以月付為主，同區(qū)域內(nèi)通行的付租方式一致。如果工程符合商戶需求，他們通常會(huì)選擇購(gòu)置1個(gè)。對(duì)于效勞業(yè)態(tài)，他們需求的業(yè)態(tài)依次為銀行、中餐廳、西餐廳、商務(wù)中心、多功能廳。另外他們也希望在新的大廈里能夠有賓館客房，停車場(chǎng)，中國(guó)銀行，交通銀行，外賓醫(yī)療，物流效勞公司，大堂等新的效勞設(shè)施。對(duì)于新的市場(chǎng)，他們最關(guān)注的是價(jià)格、客流量、物業(yè)管理等同經(jīng)營(yíng)結(jié)果息息相關(guān)的因素。對(duì)于周邊工程，目前商戶最看重的工程主要集中在本工程和雅寶城對(duì)?？粗乇景傅闹饕虺こ糖吧怼倍沸谴髲B在商戶當(dāng)中頗有影響力外，進(jìn)行的問卷訪談工作也表現(xiàn)了開發(fā)商對(duì)工程認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度。但他們也同時(shí)指出，如果本工程入市時(shí)間過晚，那么他們選擇的可能性將相應(yīng)降低。對(duì)于雅寶城，商戶最為認(rèn)可的就是工程的規(guī)模和招商速度。另外，在訪談中，值得關(guān)注的是箱包類的商戶，由于他們當(dāng)中有超過85％的人是原來北斗星的老商戶，因此，他們對(duì)于北斗星的情感也超過其他類業(yè)態(tài)，在訪談中，有超過80％的商戶表示愿意以購(gòu)置的方式回到北斗星經(jīng)營(yíng)，因此，他們應(yīng)該是本工程開始招商時(shí)的重點(diǎn)考慮對(duì)象。在對(duì)重點(diǎn)商戶進(jìn)行針對(duì)性回訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，在本工程開展訪談工作，并將宣傳單頁發(fā)給商戶后，不少原來準(zhǔn)備購(gòu)置雅寶城的商戶取消了購(gòu)置方案，打算同本工程比照后再做出購(gòu)置決定。2、不同業(yè)態(tài)商戶需求匯總業(yè)態(tài)需求的標(biāo)準(zhǔn)攤位面積希望的樓層認(rèn)可的總價(jià)〔萬元〕認(rèn)可的租賃價(jià)格〔元/平米/月〕認(rèn)可的租賃押金〔萬元〕希望的月租方式服裝30-40平米2—5層80—1005005月付箱包80B1—F180鞋806層以上400—4503—5月付裘皮40—80F1100