2 投資公司森林資源評(píng)估說明722

福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院市郊教學(xué)林場(chǎng)森林資源資產(chǎn)評(píng)估說明PAGEPAGE15福建省林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院市郊教學(xué)林場(chǎng)森林資源資產(chǎn)評(píng)估說明小山溝資評(píng)字（2012）第021號(hào)共一冊(cè)，第一冊(cè)小山溝森林資源資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所森林資源資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所二0一二年十二月三十日目錄TOC\o"1-3"第一部分關(guān)于評(píng)估說明使用范圍的聲明 3第二部分關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明 4第三部分森林資源資產(chǎn)清查核實(shí)情況說明 5一、實(shí)物資產(chǎn)分布情況及特點(diǎn) 5二、實(shí)物資產(chǎn)核查方法 5三、森林資源資產(chǎn)范圍確認(rèn) 6四、森林資源資產(chǎn)核查結(jié)果 6五、森林資源資產(chǎn)核查有關(guān)情況說明 7六、森林資源資產(chǎn)附表及附圖 7第四部分森林資源資產(chǎn)評(píng)估說明 8一、評(píng)估方法 8二、重要前提及限定條件 10三、評(píng)估技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明 10第五部分評(píng)估結(jié)論及其分析 13一、評(píng)估結(jié)論 13二、評(píng)估結(jié)論成立的條件 13三、評(píng)估結(jié)論的瑕疵事項(xiàng) 14四、評(píng)估基準(zhǔn)日的期后事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響 14五、評(píng)估結(jié)論的效力、使用范圍與有效期 14

第一部分關(guān)于評(píng)估說明使用范圍的聲明本評(píng)估說明僅供委托方為實(shí)現(xiàn)本次評(píng)估目的與主管部門、評(píng)估行業(yè)主管部門及委托方和資產(chǎn)占有單位審查資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書和檢查評(píng)估機(jī)構(gòu)工作之用，非為法律、行政法規(guī)規(guī)定，材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其它任何單位和個(gè)人，不得見諸于公開媒體。小山溝森林資源資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所森林資源資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所二0一二年十二月三十日

第二部分關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明本說明該部分內(nèi)容由委托方與資產(chǎn)占有方共同撰寫，并由法定代表人（或授權(quán)人）簽字，加蓋公章，詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)見附件一：“關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明”。

第三部分森林資源資產(chǎn)清查核實(shí)情況說明受松溪縣林業(yè)建設(shè)投資公司的委托，由福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院林業(yè)調(diào)查設(shè)計(jì)院組織專業(yè)技術(shù)人員，組成森林資源資產(chǎn)實(shí)物量核查小組，在松溪縣林業(yè)建設(shè)投資公司有關(guān)技術(shù)人員的配合下，于2012年11月17日至2012年11月22日對(duì)福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院市郊教學(xué)林場(chǎng)委托評(píng)估的森林資源資產(chǎn)進(jìn)行小班實(shí)地核查，現(xiàn)就核查結(jié)果報(bào)告如下。一、實(shí)物資產(chǎn)分布情況及特點(diǎn)本次評(píng)估項(xiàng)目委托方和資產(chǎn)占有方均為福建省松溪縣林業(yè)建設(shè)投資公司，該公司是經(jīng)松溪縣人民政府批準(zhǔn)成立的事業(yè)單位，隸屬松溪縣林業(yè)局。以森林資源為主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象，以森林資源為主要經(jīng)營(yíng)對(duì)象，下設(shè)溪東、渭田、舊縣、松源、河?xùn)|、茶平、鄭墩、花橋、祖墩等9個(gè)工區(qū)。經(jīng)營(yíng)區(qū)分布全縣9個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）101個(gè)行政村，經(jīng)營(yíng)區(qū)海拔高度一般在300～500米之間，相對(duì)高度差較小，坡度多在20°～35°之間，屬亞熱帶地區(qū)氣候，年平均溫度17.5℃，年平均降水量1,780mm，氣候溫和，雨量充沛，植物生長(zhǎng)期較長(zhǎng)，林地相對(duì)集中，交通條件便利，山場(chǎng)采伐運(yùn)輸生產(chǎn)條件較好。委托評(píng)估的森林資源為用材林，小班總面積10098畝，有林地面積9095畝，蓄積量50773立方米。二、實(shí)物資產(chǎn)核查方法按照《福建省森林資源規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)查技術(shù)規(guī)定》（2006年）的要求，評(píng)估前由小山溝森林資源資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所技術(shù)人員對(duì)抵押貸款的森林資源進(jìn)行實(shí)地小班調(diào)查，編制完成福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院市郊教學(xué)林場(chǎng)擬抵押貸款森林資源小班一覽表。小山溝森林資源資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所林業(yè)調(diào)查設(shè)計(jì)院組織專業(yè)技術(shù)人員，組成森林資源資產(chǎn)實(shí)物量核查小組，采用抽樣調(diào)查法，對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的森林資源進(jìn)行核查。本次核查面積占擬抵押貸款的森林資源總面積的30%以上，以林分蓄積量為主要核查因子，分別樹種和齡組隨機(jī)抽取核查小班，對(duì)抽中的小班深入到現(xiàn)地進(jìn)行全面細(xì)致的調(diào)查，按二類調(diào)查技術(shù)規(guī)定，擴(kuò)大1.5倍調(diào)查點(diǎn)，采用角規(guī)或小樣園輔助目測(cè)法確定小班蓄積量。核查工作分三個(gè)階段，即：第一階段：利用林業(yè)基本圖、地形圖、山林權(quán)證、山林權(quán)清冊(cè)及山林權(quán)分布圖，參照委托評(píng)估的森林資源小班一覽表，按委托書核實(shí)森林資源林木資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。第二階段：利用林業(yè)基本圖、小班一覽表對(duì)抽中的核查小班進(jìn)行全面調(diào)查，核對(duì)其小班的界線、面積、地類、林種，對(duì)樹種、小班蓄積、平均胸徑、平均高、株數(shù)等主要的調(diào)查因子進(jìn)行現(xiàn)地調(diào)查。第三階段：對(duì)核查的資料進(jìn)行內(nèi)業(yè)整理分析，編制森林資源資產(chǎn)實(shí)物量統(tǒng)計(jì)表和調(diào)查報(bào)告。三、森林資源資產(chǎn)范圍確認(rèn)根據(jù)委托，本次森林資源資產(chǎn)評(píng)估的范圍為產(chǎn)權(quán)屬于福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院的林業(yè)建設(shè)投資公司的林木資源資產(chǎn)。經(jīng)核查，本次列入森林資源資產(chǎn)清單的森林資源林權(quán)均屬于福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，林木產(chǎn)權(quán)明晰可以列入評(píng)估范圍，本次核查范圍資產(chǎn)與委托方委托評(píng)估的范圍一致。四、森林資源資產(chǎn)核查結(jié)果本次核查采取小班抽查法，在全面核對(duì)委托評(píng)估小班的產(chǎn)權(quán)、界線、面積、地類、林種的基礎(chǔ)上，隨機(jī)抽取擬評(píng)估的25個(gè)小班共2795畝，面積抽查率達(dá)30.7%，進(jìn)行樹種、小班蓄積、平均胸徑、平均高、株數(shù)等主要的測(cè)樹因子的現(xiàn)地調(diào)查，根據(jù)核查結(jié)果表明由福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院編制森林資源小班一覽表，小班蓄積高精度達(dá)到97.85%，本所認(rèn)為林場(chǎng)提供的擬評(píng)估小班森林資源小班一覽表，基本上可以真實(shí)反映委托評(píng)估的森林資源資產(chǎn)的實(shí)際實(shí)物量，可作為本次森林資源資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院林業(yè)建設(shè)投資公司本次委托評(píng)估產(chǎn)權(quán)屬于松福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院的森林資源資產(chǎn)小班總面積10098畝，有林地面積9095畝，蓄積量50773立方米。森林資源具體狀況詳見附表《福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院擬抵押貸款的森林資源小班一覽表》。五、森林資源資產(chǎn)核查有關(guān)情況說明1、本次核查由小山溝森林資源資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所林業(yè)調(diào)查設(shè)計(jì)院完成，調(diào)查單位具備森林資源調(diào)查設(shè)計(jì)乙（A）資質(zhì)，依據(jù)福建省地方標(biāo)準(zhǔn)DB35《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》的規(guī)定，其核查數(shù)據(jù)完全符合森林資源資產(chǎn)評(píng)估的要求。2、本次核查是對(duì)委托方委托評(píng)估的資源數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查，在全面核對(duì)其產(chǎn)權(quán)、界線、面積、地類、林種的基礎(chǔ)上，采用小班抽查法核實(shí)小班主要測(cè)樹因子，經(jīng)誤差分析，森林資源資產(chǎn)的核查結(jié)果均在規(guī)定誤差范圍內(nèi)，森林資源調(diào)查數(shù)據(jù)精度較高，可作為本次小森林資源資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)。六、森林資源資產(chǎn)附表及附圖1、福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院教學(xué)林場(chǎng)的森林資源小班一覽表；2、福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院教學(xué)林場(chǎng)擬轉(zhuǎn)抵押貸款森林資源林業(yè)基本圖。小山溝森林資源資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所法定代表人：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：二00九年十月五日第四部分森林資源資產(chǎn)評(píng)估說明一、評(píng)估方法根據(jù)《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》與福建地方方標(biāo)準(zhǔn)D35《森林資源資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》規(guī)定，本次森林資源資產(chǎn)評(píng)估分別用材林的不同齡組采用不同的評(píng)估方法，未成林造林地和幼齡林采用重置成本法評(píng)估，中齡林和近熟林采用收獲現(xiàn)值法評(píng)估，成過熟林采用木材市場(chǎng)價(jià)倒算法評(píng)估。（一）未成林造林地和幼齡林林木資產(chǎn)評(píng)估未成林造林地和幼齡林林木資產(chǎn)采用重置成本法評(píng)估，即按現(xiàn)在的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和工價(jià)、物價(jià)水平，重新營(yíng)造一片與被評(píng)估資產(chǎn)同樣的林分所需的資金成本和資金的投資收益（利息）。其計(jì)算公式為：En：林齡為n年時(shí)單位面積林木資產(chǎn)評(píng)估值；K：調(diào)整系數(shù)；Ci：第i年以現(xiàn)時(shí)工價(jià)和生產(chǎn)水平為標(biāo)準(zhǔn)的投資額，各年度投資標(biāo)準(zhǔn)、管護(hù)費(fèi)用詳見技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；n：現(xiàn)實(shí)林分年齡；p：投資收益率。（二）中齡林與近熟林林木資產(chǎn)評(píng)估中齡林和近熟林的林木資產(chǎn)采用收獲現(xiàn)值法進(jìn)行評(píng)估，即預(yù)測(cè)該林分成熟時(shí)采伐所得到的純收入（已扣除木材生產(chǎn)成本、稅費(fèi)及合理的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)），再扣除從現(xiàn)在到主伐之間的管護(hù)費(fèi)用，其剩余值的折現(xiàn)值作為林木資產(chǎn)的評(píng)估值。其計(jì)算公式為：式中：En：林齡為n年時(shí)單位面積林木資產(chǎn)評(píng)估值；：林齡為n年時(shí)單位面積林分實(shí)際蓄積量；：林齡為n年時(shí)單位面積林分理論蓄積量，按林木蓄積生長(zhǎng)預(yù)測(cè)模型計(jì)算得到，各樹種生長(zhǎng)預(yù)測(cè)模型是利用福建省林業(yè)廳現(xiàn)行《森林經(jīng)營(yíng)類型表》中中徑材經(jīng)營(yíng)類型生長(zhǎng)指標(biāo)擬合而成；Mu：按林木生長(zhǎng)預(yù)測(cè)模型計(jì)算的u年主伐時(shí)單位面積林分理論蓄積量；f1,f2,：規(guī)格材、非規(guī)格材出材率；W1,W2：規(guī)格材、非規(guī)格材銷售價(jià)格；C1,C2：規(guī)格材、非規(guī)格材生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本；F1,F2,：規(guī)格材、非規(guī)格材生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)段利潤(rùn)；V：年平均管護(hù)費(fèi)用；u：主伐年齡；n：現(xiàn)實(shí)林分年齡；p：投資收益率。（三）成過熟林林木資產(chǎn)評(píng)估成熟林和過熟林的林木資產(chǎn)采用木材市場(chǎng)價(jià)倒算法進(jìn)行評(píng)估，即將該林分主伐時(shí)的木材總銷售收入，扣除木材生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本、稅費(fèi)及木材生產(chǎn)段的合理利潤(rùn)后的剩余值作為林木資產(chǎn)的評(píng)估值，其計(jì)算公式為：（四）假設(shè)與說明1．本次評(píng)估所涉及的木材價(jià)格、生產(chǎn)成本、出材率、山場(chǎng)作業(yè)條件、經(jīng)營(yíng)成本等，均按松溪縣林業(yè)建設(shè)投資公司現(xiàn)有林分生長(zhǎng)及經(jīng)營(yíng)管理的平均水平確定。2．計(jì)算中各樹種的生長(zhǎng)模型，均按福建省現(xiàn)行《森林經(jīng)營(yíng)類型表》中優(yōu)勢(shì)樹種中徑材經(jīng)營(yíng)類型的生長(zhǎng)指標(biāo)進(jìn)行擬合。二、重要前提及限定條件在未來可預(yù)見的時(shí)間內(nèi)企業(yè)按提供給評(píng)估師的發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行發(fā)展，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)政策不做重大調(diào)整，預(yù)測(cè)的收入、成本及費(fèi)用在未來經(jīng)營(yíng)中能如期實(shí)現(xiàn)。未來國(guó)家對(duì)水、電等能源的價(jià)格不做重大調(diào)整，本次評(píng)估測(cè)算中假定其價(jià)格在未來的經(jīng)營(yíng)中基本保持不變。本次評(píng)估測(cè)算各項(xiàng)參數(shù)取值均按基準(zhǔn)日取值，因此未考慮通貨膨脹因素。國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及關(guān)于林業(yè)的基本政策無重大變化。國(guó)家現(xiàn)行的銀行利率、匯率、稅收政策等無重大改變。本次評(píng)估測(cè)算價(jià)值為一次性支付價(jià)值總額。三、評(píng)估技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說明（一）營(yíng)林生產(chǎn)成本根據(jù)福建省松溪縣的社會(huì)平均發(fā)生額綜合確定，具體如下表：松溪縣人工林造林成本表（單位：元/畝.年）年度杉木馬尾松132030021201203606042020從第5年起年均管護(hù)成本為5元（二）木材價(jià)格1、以松溪縣林業(yè)建設(shè)投資公司及當(dāng)?shù)啬静氖袌?chǎng)平均銷售價(jià)為基礎(chǔ)，參考其周邊縣市木材銷售情況綜合分析后，確定各樹種各材種平均木材銷售價(jià)格，見下表：木材平均銷售價(jià)格表（單位：元/m3）樹種材種單價(jià)樹種材種單價(jià)樹種材種單價(jià)杉木規(guī)格材850馬尾松規(guī)格材650雜木規(guī)格材580杉木非規(guī)格材750馬尾松非規(guī)格材550雜木非規(guī)格材4202、按《南平市人民政府關(guān)于全市統(tǒng)一規(guī)范木材生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)征收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)的通知》（南政[2000]綜271號(hào)）稅費(fèi)計(jì)征價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：杉木規(guī)格材400元/m3，杉木非規(guī)格材（含等外材）200元/m3；馬尾松規(guī)格材300元/m3，馬尾松非規(guī)格材150元/m3;雜木稅費(fèi)計(jì)征價(jià)標(biāo)準(zhǔn)同馬尾松。（二）木材經(jīng)營(yíng)成本1、伐區(qū)設(shè)計(jì)費(fèi)：按蓄積9.0元/m32、檢尺費(fèi)：13元/m33、直接采伐成本：杉木110元/m3；馬尾松130元/m3。4、短途運(yùn)輸成本：15元/m35、道路維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：10元/m36、銷售費(fèi)用：銷售價(jià)的1%，7、管理費(fèi)：銷售價(jià)的5%8、不可預(yù)見費(fèi)：銷售價(jià)的1.5%（三）稅費(fèi)1育林費(fèi)：按統(tǒng)一計(jì)征價(jià)的12%征收。2維簡(jiǎn)費(fèi)：按統(tǒng)一計(jì)征價(jià)的8%征收。3森林植物檢疫費(fèi)：按統(tǒng)一計(jì)征價(jià)的0.2%征收。4增值稅為銷售價(jià)的4%，城建稅為增值稅的5%，教育附加費(fèi)為增值稅的4%，林業(yè)投資公司免征增值稅。（四）木材生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)段利潤(rùn)：按木材經(jīng)營(yíng)采伐成本的15%計(jì)算。（五）出材率根據(jù)待評(píng)估山場(chǎng)成熟林林木的平均胸徑以及當(dāng)?shù)厣a(chǎn)的實(shí)際情況確定。杉木出材率70%（其中規(guī)格材25%，非規(guī)格材45%）；馬尾松出材率70%（其中規(guī)格材30%，非規(guī)格材40%）。（七）利率：5%（八）林木蓄積生長(zhǎng)預(yù)測(cè)模型杉木：馬尾松：其中：V為林分每畝蓄積量，t為林分年齡。（九）各樹種平均主伐年齡經(jīng)營(yíng)類型主伐年齡經(jīng)營(yíng)類型主伐年齡集約杉木中徑材26年天然馬尾松中徑材31年一般杉木大徑材36年一般馬尾松大徑材51年一般杉木中徑材26年一般馬尾松中徑材31年一般杉木小徑材21年一般馬尾松小徑材21年闊葉樹中徑材31年

第五部分評(píng)估結(jié)論及其分析一、評(píng)估結(jié)論本所受福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院市郊教學(xué)林場(chǎng)的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)委托方擬抵押貸款涉及的森林資源林木資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估工作。本所評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)進(jìn)行了實(shí)地查勘、鑒定和市場(chǎng)調(diào)查與詢證，對(duì)委托評(píng)估資產(chǎn)在2012年12月31日表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值做出公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：在評(píng)估基準(zhǔn)日2012年12月31日持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下，福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院市郊教學(xué)林場(chǎng)委托評(píng)估的產(chǎn)權(quán)屬于福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院的小班有林地面積9095畝，蓄積量50773立方米的森林資源林木資產(chǎn)現(xiàn)值共計(jì)人民幣1413.95萬(wàn)元。具體詳見福建林業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院市郊教學(xué)林場(chǎng)擬抵押貸款的森林資源林木資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果一覽表。二、評(píng)估結(jié)論成立的條件(一)評(píng)估結(jié)論是小山溝森林資源資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所所出具的，受具體參加本次項(xiàng)目的評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)水平和能力的影響；(二)本評(píng)估報(bào)告的結(jié)論是在產(chǎn)權(quán)明確的情況下，以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提條件；(三)本評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，根據(jù)公開市場(chǎng)原則確定的現(xiàn)行價(jià)格，沒有考慮將來可能承擔(dān)的轉(zhuǎn)讓，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則等發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。(四)由委托方和資產(chǎn)占有方管理層及其有關(guān)人員提供的與評(píng)估相關(guān)的所有資料，是編制本報(bào)告的基礎(chǔ)。委托方及資產(chǎn)占有方應(yīng)對(duì)其提供資料的真實(shí)性、