航天國(guó)際中心項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告

航天國(guó)際中心工程市場(chǎng)調(diào)研與戰(zhàn)略定位報(bào)告城市策略地產(chǎn)謹(jǐn)呈：深圳市航天高科技投資管理1工程根本情況工程指標(biāo)工程位置：南山中心區(qū)東填海區(qū)北部，后海濱路與海德三路交匯處東北角用地性質(zhì)：商業(yè)性辦公用地用地面積：10458.44㎡建筑面積：150000㎡商業(yè)性辦公120000㎡商業(yè)30000㎡容積率：14.34覆蓋率：80%建筑高度：大于90米且小于300米停車(chē)位：960輛深圳南山后海片區(qū)

南臨聯(lián)檢大樓東臨內(nèi)湖公園本項(xiàng)目聯(lián)檢大樓后海商務(wù)中心區(qū)南臨后海高尚居住區(qū)2目標(biāo)界定品牌目標(biāo)建立項(xiàng)目的高端形象，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值,從而提升發(fā)展商的品牌目標(biāo)價(jià)值目標(biāo)控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目成功，實(shí)現(xiàn)高收益率，部分穩(wěn)健銷(xiāo)售，回籠資金城市策略認(rèn)為要實(shí)現(xiàn)本工程價(jià)值，必須實(shí)現(xiàn)以下兩個(gè)目標(biāo)：3工程開(kāi)展思路未確定工程做什么未確定工程怎么做未確定工程在市場(chǎng)中的位置和我們努力的方向怎樣構(gòu)建工程產(chǎn)品鏈及價(jià)值附加工程的產(chǎn)品定位、形象定位、客戶(hù)定位現(xiàn)階段須解決的主要問(wèn)題本次報(bào)告的需要解決核心問(wèn)題4思維1開(kāi)展方向選擇正確的道路工程屬性開(kāi)發(fā)方向5珠三角經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈深港橋頭堡深圳灣唯一濱海金融區(qū)黃金走廊、核心地段口岸商務(wù)中心三橫五縱、拉近城市地鐵二號(hào)線(xiàn)工程的屬性界定：都市中心的城市綜合體〞“工程印象工程關(guān)鍵詞:15萬(wàn)建面規(guī)模容積率14.34甲級(jí)寫(xiě)字樓3萬(wàn)平米商業(yè)該片區(qū)首個(gè)工程南北雙地塊濱海景觀海岸城、保利、天利成熟商務(wù)群6

城市綜合體成功開(kāi)展的四種模式模式1均衡開(kāi)展代表案例香港太古廣場(chǎng)模式3以酒店為核心功能模式4以商業(yè)為核心功能代表案例深圳華潤(rùn)中心15萬(wàn)以上建面/CBD/超高層建筑/國(guó)際財(cái)團(tuán)/超甲級(jí)寫(xiě)字樓實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升

模式2以寫(xiě)字樓為核心功能代表案例北京華貿(mào)中心、廣州中信廣場(chǎng)成功關(guān)鍵點(diǎn)：15萬(wàn)以上建面/金融商貿(mào)區(qū)/頂級(jí)業(yè)態(tài)/依托商業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升成功關(guān)鍵點(diǎn)：15萬(wàn)以上建面/旅游勝地/特定圈層/頂級(jí)管理/寫(xiě)字樓依托酒店實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升

成功關(guān)鍵點(diǎn)：成功關(guān)鍵點(diǎn)：15萬(wàn)以上建面/CBD/高融合性建筑群/各項(xiàng)功能相互依賴(lài)存在模式4以商業(yè)為核心功能的開(kāi)展模式模式1均衡開(kāi)展的模式模式3以酒店為核心功能的開(kāi)展模式Complex=hotel+office+shopping+apartment+……

Complex=office(主)+apartment(次)+……HotelShoppingComplex=hotel(主)+apartment(次)+……OfficeShopping模式2以寫(xiě)字樓為核心功能的開(kāi)展模式Complex=shopping(主)+……OfficeHotelShopping本工程適用開(kāi)展模式——模式1：均衡開(kāi)展模式2：以寫(xiě)字樓為核心本工程以寫(xiě)字樓用地為主，60%不能進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售，資金壓力較大，因此不適合再開(kāi)發(fā)酒店；工程商業(yè)規(guī)模不大，且不在核心商圈，所以也不適合以商業(yè)為核心功能，因此以下僅重點(diǎn)分析模式1和模式2的可行性和與工程的匹配度。于是針對(duì)兩種開(kāi)展模式，我們提出本工程的設(shè)想?A＆B9A航天·國(guó)際中心——現(xiàn)代未來(lái)式科技化生活趨勢(shì)的倡導(dǎo)者HOPSA中的都市中心，科技化、智能化生活的先驅(qū)城市不可缺的有機(jī)局部〔辦公+公寓+商業(yè)〕10航天.雙子星地標(biāo)性的雙塔形象——城市的、中心的、航天商務(wù)的引擎B——吸引眼球的城市坐標(biāo)〔雙棟寫(xiě)字樓〕11戰(zhàn)略方向選擇：AorB?大勢(shì)研判市場(chǎng)分析工程分析案例借鑒策略分析工程定位確定AorB12視野2大勢(shì)研判走在正確的道路上城市開(kāi)展區(qū)域開(kāi)展13一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力的大小直接決定了這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)活力和繁榮程度……大家都學(xué)會(huì)了把城市當(dāng)品牌來(lái)看，競(jìng)相創(chuàng)造城市新名片，無(wú)論新城、老城，還是受傷的城市。以城市的視角，重新審視工程的意義。關(guān)鍵詞：KeyWords建設(shè)可持續(xù)開(kāi)展的全球先鋒城市與香港共建國(guó)際都會(huì)深圳未來(lái)中心在哪里創(chuàng)立“差異化〞的城市空間南北貫穿、西聯(lián)東拓、中心強(qiáng)化、兩翼伸展深圳漸進(jìn)式轉(zhuǎn)型三部曲實(shí)現(xiàn)人口規(guī)模適度控制?深圳2030城市開(kāi)展策略?深圳開(kāi)展目標(biāo)是“建設(shè)可持續(xù)開(kāi)展的全球先鋒城市〞。關(guān)鍵詞1：?深圳2030城市開(kāi)展策略?建設(shè)可持續(xù)開(kāi)展的全球先鋒城市，與香港共建國(guó)際都會(huì)15關(guān)鍵詞2：深圳灣濱海金融區(qū)，未來(lái)泛珠三角的經(jīng)濟(jì)中心深圳灣濱海金融區(qū)的意義是更廣、更大范圍的一個(gè)泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一個(gè)概念。深圳灣濱海金融區(qū)將在深圳西部建一個(gè)泛珠三角區(qū)域概念的經(jīng)濟(jì)中心、效勞業(yè)中心，與現(xiàn)在福田中心區(qū)是深圳城市的行政中心、經(jīng)濟(jì)中心和文化中心，形成“雙中心區(qū)〞。16國(guó)際視角：聚焦頂級(jí)城市中心芝加哥、紐約、東京、香港、新加坡等國(guó)際大都市，都是在做“海邊的文章〞。17全球頂級(jí)國(guó)際都會(huì)中心商務(wù)物業(yè)特征:高品質(zhì)|城市符號(hào)|高科技化、智能化的商務(wù)集約體功能混合活潑城市生活商務(wù)辦公、商貿(mào)金融、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、居住等為一體，功能多元化；交通、生活配套方便；信息化、高智能、科技化、自動(dòng)化規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)要求較高，普遍以國(guó)際精英團(tuán)隊(duì)打造強(qiáng)制性的城市符號(hào)感、標(biāo)識(shí)感城市標(biāo)識(shí)感強(qiáng)；位于昭示性極強(qiáng)位置；彰顯個(gè)性、極具城市符號(hào)感；城市頂級(jí)建筑集中，成為城市的代言城市儀式的舉辦地；國(guó)際化、高品質(zhì)的效勞標(biāo)準(zhǔn)18以全球化視角——本工程開(kāi)展趨勢(shì)：建立“城市符號(hào)感，代言城市〞領(lǐng)先科技化的商務(wù)集約體2030年的深圳，是芝加哥，是紐約，是香港。深圳，全球頂級(jí)濱海城市之一，工程的站位一定要符合國(guó)際視野。建立城市符號(hào)感，代言城市的科技商務(wù)集約體，不是單一的物業(yè)類(lèi)型，而是一站式科技化的商務(wù)綜合體，作為雙中心重要區(qū)位的第一個(gè)工程，具有不可推卸的責(zé)任。工程的城市站位19@前身——2002年郊區(qū)、高價(jià)驅(qū)趕、小白領(lǐng)、工廠、雜亂、舊城、待改造@今世2002-2007年科技園(南硅谷)、產(chǎn)業(yè)化、孵化園、創(chuàng)意基地、中產(chǎn)階級(jí)……@2021年開(kāi)始的華美變身深港橋頭堡、珠三角經(jīng)濟(jì)動(dòng)脈、國(guó)際的、時(shí)尚的……蛇口西站蛇口客運(yùn)站海上世界招商?hào)|路工業(yè)八路登良路南山商業(yè)中心科技園沙河?xùn)|路世界之窗南山時(shí)代烙印METROPOLIS審視南山20南山，何以突圍？區(qū)域價(jià)值迅速放大〔灣區(qū)/濱?！矦羅湖口岸：“速度深圳〞“口岸經(jīng)濟(jì)〞@地王、華強(qiáng)北商圈：“全國(guó)金融中心〞“地王地標(biāo)〞@福田中心區(qū)：“城市心臟〞“總部經(jīng)濟(jì)〞@華僑城＼紅樹(shù)灣:“實(shí)力、時(shí)尚〞METROPOLIS審視南山21深圳灣金融商務(wù)區(qū)崛起，形成了完整的深圳“城市商務(wù)軸〞南山，從來(lái)不是深圳的中心，深圳灣金融商務(wù)區(qū)的崛起，將使南山與福田、寶安的中心區(qū)一起，形成商務(wù)軸，成為深圳商務(wù)開(kāi)展的“十年一線(xiàn)〞。南山羅湖中心西區(qū)深圳CBD寶安22后海填海區(qū)被稱(chēng)為“深圳灣金融商務(wù)區(qū)〞，是繼福田CBD后的深圳又一中心后海填海區(qū)、蛇口東填海區(qū)分別以科苑大道為界，分為東區(qū)、西區(qū)。后海填海區(qū)東區(qū)：高規(guī)格規(guī)劃的深圳灣體育中心、內(nèi)灣公園、深圳歌劇院、標(biāo)志性酒店等。蛇口填海區(qū)東區(qū)：口岸區(qū)后海填海區(qū)西區(qū)〔工程所在區(qū)域〕

深圳灣濱海金融區(qū)，延伸南山文化商業(yè)中心核心區(qū)的金融商務(wù)功能。蛇口東填海區(qū)西區(qū)：規(guī)劃建筑面積136萬(wàn)平方米的住宅區(qū)。23深圳灣金融商務(wù)區(qū)總建筑面積327萬(wàn)平方米，其中包括：辦公類(lèi)建筑面積142萬(wàn)平方米，商業(yè)效勞業(yè)建筑面積68萬(wàn)平方米；公寓類(lèi)建筑面積50萬(wàn)平方米。后海填海區(qū)：多用途復(fù)合型功能的新城市中心區(qū)開(kāi)發(fā)模式，形式商務(wù)集群

規(guī)劃總占地面積2.5平方公里，其中城市建設(shè)開(kāi)發(fā)用地約占1.48平方公里。土地功能使用方面，后海填海區(qū)積極提倡多用途復(fù)合型功能，充分兼容中心區(qū)的各種土地使用功能。24蛇口東填海區(qū)西區(qū)規(guī)劃為超百萬(wàn)平米的居住用地，將成為深圳新崛起豪宅板塊，極大的增加財(cái)富階層和提高物業(yè)價(jià)值蛇口東填海區(qū)總用地面積315.41公頃，規(guī)劃總居住人口5萬(wàn)人，共分為20個(gè)地塊。西區(qū)規(guī)劃為超過(guò)百萬(wàn)平方米的居住用地；東區(qū)為口岸區(qū)。蛇口東填海區(qū)西側(cè)的澳城、后海公館等住宅工程，2007年銷(xiāo)售；其他蛇口東填海區(qū)待建的三湘、寶能、卓越維港等工程，均規(guī)劃為豪宅。

蛇口東填海區(qū)，將成為深圳一個(gè)新崛起的豪宅板塊。上圖：卓越維港以下圖：澳城252021-2021年左右綜合質(zhì)素極高的國(guó)際濱海都市中心逐步形成。將云集高端居住人群、高端商務(wù)人群、高支付力旅客，商務(wù)辦公和居住需求得到進(jìn)一步放大南山文化商業(yè)中心核心區(qū)域，規(guī)劃功能為含寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店、劇院、博物館為一體的商務(wù)區(qū)，未來(lái)還將有標(biāo)志性的超高層建筑。蛇口東填海區(qū)西區(qū)規(guī)劃為超過(guò)百萬(wàn)平方米的居住用地，配以學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施，規(guī)劃居住人口5萬(wàn)人。海景酒店，濱水娛樂(lè)公園、游樂(lè)設(shè)施。水域面積為25公頃內(nèi)灣公園占地0.7平方公里。戶(hù)外劇院，亭子，正式花園，可作婚慶、典禮、展覽、會(huì)議。深圳灣體育中心規(guī)劃面積為307740.63平方米，總建筑面積約15萬(wàn)平方米，方案于2021年建成，將承擔(dān)第26屆世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)局部工程賽事。15KM濱海休閑帶

由濱海大道南側(cè)的紅樹(shù)林保護(hù)區(qū)，經(jīng)西部通道跨海大橋西側(cè)到蛇口。蛇口東填海區(qū)東區(qū)：口岸區(qū)蛇口東填海區(qū)西區(qū)：高端居住區(qū)內(nèi)灣公園口岸物流區(qū)以及口岸綜合效勞區(qū)；出入關(guān)通道、深、港聯(lián)檢大樓。26

凱賓斯基酒店海岸城天利中央廣場(chǎng)保利文化廣場(chǎng)保利劇院超高層寫(xiě)字樓

327萬(wàn)㎡商務(wù)區(qū)區(qū)域內(nèi)配套，大牌云集：本工程何以突圍——

形成差異化、獨(dú)立化、專(zhuān)屬化的商務(wù)綜合體，才不會(huì)成為大牌綜合體的泛邊緣化的附屬品核心區(qū)天利中央海岸城購(gòu)物中心保利文化廣場(chǎng)建成區(qū)海岸城、保利文化中心、天利的商業(yè)構(gòu)成的商務(wù)、商業(yè)航母，已了沉淀了大量商務(wù)、特別是商業(yè)需求，定位趨同現(xiàn)象；27以國(guó)際都市化視角——本工程開(kāi)展趨勢(shì)：引領(lǐng)國(guó)際商務(wù)需求，形成具有專(zhuān)屬價(jià)值的多元化綜合體差異化競(jìng)爭(zhēng)才能以小博大：我們不是海岸城市，不是保利廣場(chǎng)，更不是泛邊緣……我們是專(zhuān)屬的商務(wù)單元體，是該片區(qū)國(guó)際化的先鋒工程的站位一定要具備自有的專(zhuān)屬性特色，而不趨同于區(qū)域內(nèi)的其他商務(wù)綜合體。工程的區(qū)域站位28大勢(shì)研判市場(chǎng)分析工程分析案例借鑒策略分析工程定位確定AorB29宏觀分析30

寫(xiě)字樓市場(chǎng)政策背景之金融政策央行進(jìn)一步緊縮貨幣政策，07年內(nèi)共6次加息，多輪加息后的累加作用促使寫(xiě)字樓持有本錢(qián)增加，對(duì)寫(xiě)字樓貸款投資行為起到一定抑制作用。金融政策之二貸款從嚴(yán)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理從嚴(yán)，增大寫(xiě)字樓投資的購(gòu)置和持有持有，但在有效抑制投資行為的同時(shí)，亦造成大批購(gòu)置物業(yè)自用的企業(yè)因門(mén)檻提高而放棄購(gòu)置，07年10月開(kāi)始，寫(xiě)字樓市場(chǎng)短期內(nèi)成交迅速萎縮；同時(shí)，按揭放款條件導(dǎo)致的匯款時(shí)間延長(zhǎng)對(duì)開(kāi)展商的資金實(shí)力和營(yíng)銷(xiāo)能力提出更高要求。金融政策之一加息

A金融政策城策觀點(diǎn)：加息、貸款從嚴(yán)等政策對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響較大31寫(xiě)字樓市場(chǎng)政策背景之交易環(huán)節(jié)政策交易環(huán)節(jié)政策之一限外令“限外令〞的出臺(tái)，提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)外資進(jìn)入門(mén)檻，局部外資投資寫(xiě)字樓的置業(yè)需求受到一定程度的限制，但一批缺有自由需求的外資企業(yè)，因購(gòu)置套數(shù)的限制，可購(gòu)置面積無(wú)法到達(dá)辦公面積的要求，甚至無(wú)法購(gòu)置。交易環(huán)節(jié)政策之二商品房交易標(biāo)準(zhǔn)商品房交易標(biāo)準(zhǔn)的頻繁出臺(tái)，交易環(huán)節(jié)受到重點(diǎn)監(jiān)管，寫(xiě)字樓交易制度也將日益標(biāo)準(zhǔn)。

交易環(huán)節(jié)政策B城策觀點(diǎn)：限外令及交易的日益標(biāo)準(zhǔn)，將對(duì)本工程寫(xiě)字樓物業(yè)銷(xiāo)售帶來(lái)一定的影響32寫(xiě)字樓市場(chǎng)政策背景之稅收政策稅收政策之土地增值稅土地增值稅促使局部寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)企業(yè)由物業(yè)出售轉(zhuǎn)換為持有租賃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等多種經(jīng)營(yíng)形式。自2007年2月1日起，開(kāi)始向房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅。土地增值稅將以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程為單位進(jìn)行清算，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程全部竣工、完成銷(xiāo)售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)工程；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下將增收30%-60%不等的稅費(fèi)。由于寫(xiě)字樓物業(yè)屬于可持有租賃物業(yè)，另外，該稅種并未涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓帶來(lái)的企業(yè)收益范疇，對(duì)于局部資金壓力不打的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)企業(yè)，該稅種的征收，預(yù)計(jì)將促使其轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)方式，由出售改為持有租賃或局部股權(quán)轉(zhuǎn)讓等多種經(jīng)營(yíng)模式。

稅收政策C33

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)D南山未來(lái)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變方向，摘自南山區(qū)政府工作報(bào)告34?國(guó)家統(tǒng)計(jì)局利用經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型做出預(yù)測(cè)：“十一五〞〔2006-2021〕期間，中國(guó)GDP年均增長(zhǎng)率將到達(dá)8％左右?高盛、摩根將中國(guó)2021年GDP增幅預(yù)期自先前的10.0%調(diào)高至10.9%2021年經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)設(shè)定為8%〔已經(jīng)連續(xù)4年目標(biāo)8%),實(shí)際值連續(xù)4年超過(guò)9.5%,平均10.28%利好因素未來(lái)2-3年中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然持續(xù)快速開(kāi)展，支撐了房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定開(kāi)展

經(jīng)濟(jì)環(huán)境E35觀點(diǎn)3市場(chǎng)分析謀在正確的趨勢(shì)上寫(xiě)字樓市場(chǎng)商務(wù)公寓市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)客戶(hù)開(kāi)展趨勢(shì)36全國(guó)主要城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)趨勢(shì)分析37O7年上海寫(xiě)字樓高租金、低空置率表現(xiàn)出寫(xiě)字樓市場(chǎng)的強(qiáng)勁需求在人民幣升值的影響下，2007年總體寫(xiě)字樓租金指數(shù)增長(zhǎng)了12.3%，其中中央商務(wù)區(qū)指數(shù)上漲13.8%，非中心商務(wù)區(qū)指數(shù)上漲10.0%，浦東中央商務(wù)區(qū)的上漲尤為顯著，到達(dá)17.4%。整體空置率自三極度以來(lái)小幅上升，但新增供給仍不滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，從而使空置率保持在較低水平3.8%；2007年總吸納量為335000平米，超出供給量23%，雖然供給量在過(guò)去兩年始終較低，但在2021年會(huì)有大體量寫(xiě)字樓滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。38上海08年寫(xiě)字樓趨勢(shì)供給方面為滿(mǎn)足市場(chǎng)多寫(xiě)字樓的強(qiáng)烈需求，有100多萬(wàn)平米的寫(xiě)字樓供給入市，體量大，市場(chǎng)活潑。需求方面租金方面由于未來(lái)市場(chǎng)表達(dá)的強(qiáng)勁需求，租金水平也會(huì)不斷地攀升?？罩寐史矫?8年寫(xiě)字樓大體量供給對(duì)空置率影響較小。存在大批客戶(hù)對(duì)寫(xiě)字樓的剛性需求，消化速度以及入住率較高，因此空置率依然會(huì)保持較低水平。392021年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供給量巨大40甲級(jí)寫(xiě)字樓租金將適度提高4108年甲級(jí)寫(xiě)字樓供需趨勢(shì)供給方面伴隨八個(gè)工程的入市，2021年第二季度將出現(xiàn)供給頂峰，到達(dá)559583平米；需求方面強(qiáng)筋的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭帶動(dòng)人均國(guó)民收入水平的增長(zhǎng)和世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易組織成員的參與促進(jìn)更多的擴(kuò)國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)，特別是現(xiàn)代效勞行業(yè)在未來(lái)建立新公司并擴(kuò)充業(yè)務(wù)；大批擴(kuò)過(guò)銀行和金融機(jī)構(gòu)在完成當(dāng)?shù)厥召?gòu)后，在京擴(kuò)充其業(yè)務(wù)。這些機(jī)構(gòu)在京設(shè)立總部，隨著人民幣業(yè)務(wù)的開(kāi)展，跨國(guó)銀行及其先關(guān)金融機(jī)構(gòu)成為甲級(jí)寫(xiě)字樓的主力客戶(hù)空置率方面重組的供給五一給市場(chǎng)總空置率帶來(lái)一定的壓力。特別是中央商務(wù)區(qū)，預(yù)計(jì)空置率在整個(gè)2021年隨著供給量的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)。租金方面由于未來(lái)市場(chǎng)表達(dá)的強(qiáng)勁需求，預(yù)計(jì)2021年奧運(yùn)會(huì)之租金水平仍然保持上升趨勢(shì)。奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后預(yù)測(cè)由于2021年后，有限的工程上市〔尤其是甲級(jí)寫(xiě)字樓，預(yù)計(jì)租金水平和售價(jià)將有一定的回落?！?2典型甲級(jí)寫(xiě)字樓展示43典型甲級(jí)寫(xiě)字樓展示44典型甲級(jí)寫(xiě)字樓展示45主要城市市場(chǎng)分析總結(jié)從大勢(shì)看從北京、上海兩個(gè)商務(wù)成熟城市寫(xiě)字樓形勢(shì)，了解08年寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求旺盛，無(wú)論價(jià)格與租金都在不斷的攀升，深圳的寫(xiě)字樓市場(chǎng)在回歸理性的同時(shí)也在穩(wěn)步的前進(jìn)。從局部看“多中心〞開(kāi)展思路使得深圳的商務(wù)中心逐漸西移，中心西區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)成為商務(wù)辦公的熱點(diǎn)區(qū)域，但相比南山區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)值凸顯，開(kāi)展前景良好。城策觀點(diǎn)：相比北京、上海高檔寫(xiě)字樓售價(jià)3.5～5萬(wàn)元/㎡、租金150～230元/㎡.月，深圳〔特別是南山區(qū)〕寫(xiě)字樓的售價(jià)和租金有較大的上升空間。46深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)2007年總結(jié)及趨勢(shì)分析47自2004年起深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出整體放量逐年增加，消化量平穩(wěn)上升，空置面積持續(xù)下降，價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)四大規(guī)律。深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)歷年供需關(guān)系010203040506070199819992000200120022003200420052006銷(xiāo)售面積批準(zhǔn)預(yù)售空置面積深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)歷年銷(xiāo)售量與價(jià)格變化42.14715.727.515800124911001611061051015202530354045502003200420052006020004000600080001000012000140001600018000銷(xiāo)售面積(單位：萬(wàn)平米)均價(jià)（單位：元）數(shù)據(jù)來(lái)源：城市策略寫(xiě)字樓專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)從04年開(kāi)始進(jìn)入快速開(kāi)展期，整體開(kāi)展形勢(shì)良好

寫(xiě)字樓開(kāi)展趨勢(shì)A48

2007深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)穩(wěn)步開(kāi)展，上半年市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)“跳躍式攀升〞備注：藍(lán)色局部為只租不售工程現(xiàn)代國(guó)際財(cái)富大廈中心區(qū)價(jià)格25000元/m230000元/m223000元/m2

34000元/m226000元/m2

39000元/m2萬(wàn)軒國(guó)際聯(lián)泰大廈中心西區(qū)價(jià)格18000元/m220000元/m219000元/m221000元/m2數(shù)據(jù)來(lái)源：城市策略寫(xiě)字樓專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)A寫(xiě)字樓開(kāi)展趨勢(shì)49

200620072008200939.8萬(wàn)m242.2萬(wàn)m2138萬(wàn)m2年度推售量2021-2021年，深圳寫(xiě)字樓的推售量與07年相比增幅達(dá)68%。2021-2021寫(xiě)字樓市場(chǎng)將進(jìn)入高速開(kāi)展期,寫(xiě)字樓的盈利模式也發(fā)生了巨大變化，由銷(xiāo)售轉(zhuǎn)向持有A寫(xiě)字樓開(kāi)展趨勢(shì)50

受政策影響小、價(jià)格跳躍式增長(zhǎng)、未來(lái)供給量增大、小面積單位相對(duì)暢銷(xiāo)價(jià)格出現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)，07年上半年市場(chǎng)均價(jià)與06年相比，漲幅到達(dá)54.6%；整體供給量大幅上升，08-09年市場(chǎng)供給與07年相比增長(zhǎng)68%；08年上半年存在市場(chǎng)空檔，下半年市場(chǎng)出現(xiàn)井噴；銷(xiāo)售情況：小面積單位相對(duì)暢銷(xiāo)。3540002790013798071243702050001401920100000200000300000400000中心區(qū)中心西南山寶安羅湖華強(qiáng)北2021上半年高端深圳寫(xiě)字供給量A寫(xiě)字樓開(kāi)展趨勢(shì)51數(shù)據(jù)來(lái)源：城市策略寫(xiě)字樓專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)←深圳寫(xiě)字樓價(jià)格與一線(xiàn)城市相比差距明顯，仍未表達(dá)實(shí)際價(jià)值?！钲趯?xiě)字樓與住宅價(jià)格倒掛,不符合常規(guī)物業(yè)價(jià)值體系。2.8

A寫(xiě)字樓開(kāi)展趨勢(shì)海岸城西：2.8萬(wàn)元/平米寫(xiě)字樓價(jià)格代表城市競(jìng)爭(zhēng)力，深圳經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展為寫(xiě)字樓價(jià)格拔升提供有力支撐，我們擁有廣闊的價(jià)格空間價(jià)格趨勢(shì)52

A寫(xiě)字樓開(kāi)展趨勢(shì)根據(jù)跟蹤調(diào)查結(jié)果顯示，深圳寫(xiě)字樓租金一直都呈上漲趨勢(shì)，且南山中心區(qū)漲幅最大除南山中心區(qū)〔18.82%〕、中心西區(qū)〔0.98%〕處于最高和最低增幅位置外，福田中心區(qū)和羅湖〔乙級(jí)〕寫(xiě)字樓的租金同比增幅分別為6.95%和5.4%，位列第二和第三位。隨著深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化和調(diào)整，越來(lái)越多的企業(yè)逐漸興起，帶來(lái)了更多的寫(xiě)字樓需求，帶動(dòng)了寫(xiě)字樓租金的不斷上揚(yáng)，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金與北京、上海等仍有一定的差距，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年寫(xiě)字樓租金仍然保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；“漲〞是主旋律南山中心區(qū)漲幅最大租金趨勢(shì)預(yù)計(jì)南山寫(xiě)字樓在經(jīng)過(guò)調(diào)整開(kāi)展后，租金仍呈現(xiàn)震蕩上漲的趨勢(shì)，將保持每年8%左右的漲幅數(shù)據(jù)來(lái)源：城市策略寫(xiě)字樓專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)5307年辦公物業(yè)集中分布在中心區(qū)、南山等地區(qū)，總面積達(dá)438922平方米07年新推出辦公物業(yè)一覽表

A深圳寫(xiě)字樓重點(diǎn)區(qū)域分析總結(jié)54與歷年辦公物業(yè)的出售量相比，07年辦公物業(yè)出售體量下滑明顯從歷年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供給情況看，自2002年后，深圳寫(xiě)字樓供給量穩(wěn)步放大，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)不斷繁榮的態(tài)勢(shì)，并在05年到達(dá)頂峰。由于07年市場(chǎng)政策環(huán)境多變，客戶(hù)觀望情緒漸濃，市場(chǎng)成交受到一定影響，致使許多原方案在07年下半年入市的工程推遲面市，新推售量較往年明顯下降。但由于高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)只租不售工程的迅速開(kāi)展與集中面市，07年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體新增供給量依然保持高位運(yùn)作，例如：中心區(qū)嘉里建設(shè)廣場(chǎng)、星河開(kāi)展中心，共計(jì)租賃面積達(dá)11.3萬(wàn)平方米。辦公物業(yè)供給量的比照以及出租比例上升，預(yù)示著深圳的辦公物業(yè)朝著“只租不售，單一業(yè)權(quán)〞的趨勢(shì)開(kāi)展。

A深圳寫(xiě)字樓重點(diǎn)區(qū)域分析總結(jié)55從各區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給比較看，南山寫(xiě)字樓市場(chǎng)與中心區(qū)并駕齊驅(qū)，充分表達(dá)深圳多中心商務(wù)組團(tuán)開(kāi)展態(tài)勢(shì)。2007年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)共新增推售工程14個(gè)，中心區(qū)3個(gè)，中心西區(qū)2個(gè),南山區(qū)5個(gè),其他4個(gè);某一片區(qū)在一年內(nèi)新推售的寫(xiě)字樓工程個(gè)數(shù)在一定程度上反映該片區(qū)該年的寫(xiě)字樓市場(chǎng)活潑程度，南山寫(xiě)字樓工程的突增，有趕超中區(qū)的趨勢(shì)，說(shuō)明南山區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求旺盛。城策觀點(diǎn)：南山區(qū)在政府規(guī)劃引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)支撐以及本身相繼進(jìn)入快速開(kāi)展期等多方面因素的共同作用下，市場(chǎng)活潑度快速提升，成為不亞于中心區(qū)、中心西區(qū)的寫(xiě)字樓熱點(diǎn)區(qū)域。

A深圳寫(xiě)字樓重點(diǎn)區(qū)域分析總結(jié)56各區(qū)新增寫(xiě)字樓供給量的比較，充分驗(yàn)證了多中心共同開(kāi)展的良好態(tài)勢(shì)從福田區(qū)“一支獨(dú)秀〞逐步轉(zhuǎn)化為各片區(qū)共同開(kāi)展，07年各片區(qū)新增供給量相較于06年進(jìn)一步均衡化。中心區(qū)經(jīng)歷05、06年集中放量后，在07年新增供給量進(jìn)一步減小，且多采取租賃形式，片區(qū)供給量占全市份額同比下降15%；中心西區(qū)在07年，萬(wàn)軒國(guó)際、金運(yùn)世紀(jì)，共計(jì)推出辦公面積約7.88萬(wàn)平米；南山區(qū)除了進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)文化中心區(qū)內(nèi)高端寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)外，在深圳路沿線(xiàn)及片區(qū)主干道沿線(xiàn)多點(diǎn)開(kāi)展中檔商務(wù)辦公物業(yè)，滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)成長(zhǎng)型企業(yè)需求，07年比06年供給量提升85%。城策觀點(diǎn)：07年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)各片區(qū)共同開(kāi)展的趨勢(shì)明顯，南山區(qū)、中心西區(qū)所占市場(chǎng)份額大幅提升，與中心區(qū)的差距進(jìn)一步縮小。

A深圳寫(xiě)字樓重點(diǎn)區(qū)域分析總結(jié)572007年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售面積總計(jì)約26.5萬(wàn)平米，成交均價(jià)23241元/平米07年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)在售寫(xiě)字樓(存量)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)

A深圳寫(xiě)字樓重點(diǎn)區(qū)域分析總結(jié)58在各區(qū)的寫(xiě)字樓銷(xiāo)售以及價(jià)格比較中，中心西區(qū)和南山區(qū)價(jià)值凸顯，寫(xiě)字樓供需較旺區(qū)域吸納率年份區(qū)域吸納率年份區(qū)域吸納率年份各區(qū)吸納率分析中心區(qū)：07年中心區(qū)市場(chǎng)在售寫(xiě)字樓面積〔含存量〕共計(jì)19.94萬(wàn)平米，全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積約9.87萬(wàn)瓶米，片區(qū)吸納率約為49.5%，同比06年下降8.9%。中心西區(qū)：07年中心西區(qū)共推售寫(xiě)字樓面積約9.51萬(wàn)平米，當(dāng)年銷(xiāo)售8.01萬(wàn)平米，片區(qū)吸納率84.0%，同比06年呈現(xiàn)一定程度的增長(zhǎng)；南山區(qū)：07年寫(xiě)字樓在售面積共計(jì)10.67萬(wàn)平米，全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積約6.69萬(wàn)平米，片區(qū)吸納率約為62.7%，同比下降33%。但是南山依然保持良好的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，各工程銷(xiāo)售速度正常，例如：海岸城西座在多輪政策調(diào)控的壓力下，以均價(jià)3萬(wàn)元/㎡的片區(qū)突破價(jià)格，在淡市下5個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)62%的銷(xiāo)售率。

A深圳寫(xiě)字樓重點(diǎn)區(qū)域分析總結(jié)5907年下半年寫(xiě)字樓購(gòu)置客戶(hù)中，自用比例提升，投資客戶(hù)明顯減少上半年完全自用客戶(hù)比例占一半，投資客占據(jù)較大比例，下半年受政策影響，投資客數(shù)量明顯減少，市場(chǎng)根本以自用客為主流。上半年寫(xiě)字樓價(jià)格的瘋漲，吸引了很多的投資客關(guān)注寫(xiě)字樓市場(chǎng)，但是下半年，由于政策對(duì)投資行為的抑制，大幅提升投資本錢(qián)，投資客戶(hù)數(shù)量明顯減少，大約縮減一成，而自用客戶(hù)的剛性需求受市場(chǎng)及政策的影響相對(duì)較少，成為下半年支撐市場(chǎng)的主體。

A深圳寫(xiě)字樓重點(diǎn)區(qū)域分析總結(jié)60寫(xiě)字樓客戶(hù)類(lèi)型中，繼續(xù)以私營(yíng)企業(yè)為主，外資企業(yè)以及個(gè)人投資寫(xiě)字樓數(shù)量下降2007年寫(xiě)字樓客戶(hù)類(lèi)型分析圖伴隨深圳經(jīng)濟(jì)的整體繁榮和第三產(chǎn)業(yè)的健康開(kāi)展，以及政府“自主創(chuàng)新〞指導(dǎo)思路的進(jìn)一步落實(shí)，深圳市私營(yíng)企業(yè)的數(shù)量快速增長(zhǎng)，這些新興的私營(yíng)企業(yè)也引發(fā)了寫(xiě)字樓的新增需求，成為2007年深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主力客戶(hù)，但是外資、中外合資以及國(guó)企購(gòu)置面積相對(duì)較大、購(gòu)置力槍?zhuān)梢哉f(shuō)是深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的高端客戶(hù)；此外個(gè)人購(gòu)置寫(xiě)字樓那么多為投資客。進(jìn)入07年下半年以后，外資企業(yè)客戶(hù)和個(gè)人購(gòu)置力比例減少，主要是因?yàn)椤跋尥饬瞑暢雠_(tái)，對(duì)外資企業(yè)在深置業(yè)造成一定限制，同時(shí)受相關(guān)金融政策的限制，如：提高首付比例、多套購(gòu)置提高貸款利率等，個(gè)人投資客亦逐步推出市場(chǎng)。

A深圳寫(xiě)字樓重點(diǎn)區(qū)域分析總結(jié)61私營(yíng)企業(yè)購(gòu)置客戶(hù)，以注冊(cè)資本在500萬(wàn)元以下的中小型企業(yè)為主2007年寫(xiě)字樓客戶(hù)企業(yè)客戶(hù)規(guī)模分析圖從2007年全年的情況看，注冊(cè)資本在500萬(wàn)以下的中小型企業(yè)一直都是深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)主流客戶(hù)群體，可以說(shuō)成長(zhǎng)型的中小型企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的需求最為旺盛。上半年，注冊(cè)資金在500萬(wàn)以上的企業(yè)大約占32%，下半年那么縮減到14%，這主要是受到政策影響，下半年寫(xiě)字樓市場(chǎng)步入整固期，資金實(shí)力較強(qiáng)的大型企業(yè)在市場(chǎng)態(tài)勢(shì)不明晰的情況下多會(huì)選擇觀望，不會(huì)盲目置業(yè)，而中小企業(yè)由于存在迫切的自用剛性需求，購(gòu)置行為受市場(chǎng)及政策的影響相對(duì)要小。

A深圳寫(xiě)字樓重點(diǎn)區(qū)域分析總結(jié)62客戶(hù)的關(guān)注點(diǎn)發(fā)生了變化，07下半年客戶(hù)對(duì)首付和首付成數(shù)敏感度有所提升2007年寫(xiě)字樓客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)分析圖2007年上半年，在市場(chǎng)前景較好的情況下，客戶(hù)除了關(guān)注價(jià)格外〔關(guān)注比例約18%〕，關(guān)注點(diǎn)主要集中在產(chǎn)品因素上，對(duì)寫(xiě)字樓本身的硬件配置以及區(qū)位的關(guān)注度分別為16%和14%；2007年下半年，受政策調(diào)控影響，市場(chǎng)觀望情緒漸濃，客戶(hù)對(duì)寫(xiě)字樓價(jià)格表現(xiàn)出更高的敏感度，而對(duì)投資回報(bào)的關(guān)注有所下降，這與投資客推出市場(chǎng)有關(guān)；伴隨金融政策緊縮，銀行貸款問(wèn)題成為決定客戶(hù)購(gòu)置寫(xiě)字樓的關(guān)鍵因素，此時(shí)客戶(hù)對(duì)首付成數(shù)和放貸問(wèn)題的關(guān)注度也有明顯提高。

A深圳寫(xiě)字樓重點(diǎn)區(qū)域分析總結(jié)63三大片區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)小結(jié)總結(jié)：整體市場(chǎng)普遍在下半年受政策調(diào)控影響,在下半年價(jià)格下降,但整體水平在提升,客戶(hù)以電子、貿(mào)易、實(shí)業(yè)等中小型企業(yè)為主，自用剛性需求強(qiáng)力，需求面積根本集中在300平米以下。

A深圳寫(xiě)字樓重點(diǎn)區(qū)域分析總結(jié)64

A深圳寫(xiě)字樓未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)深圳市寫(xiě)字樓未來(lái)五年的開(kāi)展趨勢(shì)1、寫(xiě)字樓集中區(qū)域逐步向西開(kāi)展寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)總是與整個(gè)城市的開(kāi)展重心保持一致，并以城市規(guī)劃及根底設(shè)施建設(shè)為前提，隨著深圳經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展重心逐漸西移，深圳寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)以人民南為起點(diǎn)，沿深南大道逐漸延伸2、客戶(hù)需求不斷提高，高配置、高素質(zhì)的甲級(jí)寫(xiě)字樓將不斷涌現(xiàn)隨著深圳投資環(huán)境的不斷改善，將會(huì)吸引更多的大型企業(yè)及跨國(guó)公司將深圳作為戰(zhàn)略性投資的首選之地，未來(lái)高素質(zhì)的純甲級(jí)寫(xiě)字樓將成為深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的主流，而早期的低配置、低素質(zhì)的寫(xiě)字樓將不可防止的面臨租金下滑、空置率升高的為難局面3、寫(xiě)字樓由銷(xiāo)售轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)商持有為主,整層、數(shù)層購(gòu)置客戶(hù)將增多。出于盡早回收資金的考慮，目前深圳市場(chǎng)上的寫(xiě)字樓大局部都是以出售為主，出售后的物業(yè)存在著許多無(wú)法解決的難題，深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)展，目前局部有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始從一個(gè)長(zhǎng)線(xiàn)投資的角度出發(fā)，不再拆散出售，而是以長(zhǎng)線(xiàn)收租的形式經(jīng)營(yíng),如華潤(rùn)大廈。隨著寫(xiě)字樓市場(chǎng)的日益成熟，未來(lái)將會(huì)有越來(lái)越多單一業(yè)主的寫(xiě)字樓大廈投向市場(chǎng)；65

2021-2021南山高端寫(xiě)字樓加速放量，首次超越中心區(qū)，甲級(jí)寫(xiě)字樓為主與目前相比，南山寫(xiě)字樓市場(chǎng)將進(jìn)入加速開(kāi)展期，預(yù)計(jì)兩年累計(jì)新推售量首次超越中心區(qū)；2021-2021年南山區(qū)寫(xiě)字樓推售工程不少于5個(gè)。數(shù)據(jù)來(lái)源：城市策略寫(xiě)字樓專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)3540002790013798071243702050001401920100000200000300000400000中心區(qū)中心西南山寶安羅湖華強(qiáng)北2021-2021年，230萬(wàn)平米深圳金融商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)，將推動(dòng)南山寫(xiě)字樓市場(chǎng)在高定位下的持續(xù)開(kāi)展。南山寫(xiě)字樓趨勢(shì)B66

寫(xiě)字樓銷(xiāo)售速度因銷(xiāo)售面積、價(jià)格不同而有所差異，小面積單位最為暢銷(xiāo)南山區(qū)06-07年入市工程一覽海岸城東座均價(jià)相對(duì)較低，實(shí)現(xiàn)了較快的銷(xiāo)售；天利一期開(kāi)展商內(nèi)部消化局部面積后，在市場(chǎng)上繼續(xù)銷(xiāo)售的周期在6個(gè)月；海岸城西座價(jià)格有所提升，但開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率相對(duì)較低，小面積單位暢銷(xiāo)；小面積單位銷(xiāo)售速度較快，客戶(hù)以投資客為主。B南山寫(xiě)字樓趨勢(shì)67

受深圳整體寫(xiě)字樓價(jià)格攀升及未來(lái)新工程入市等因素影響，南山中心區(qū)寫(xiě)字樓三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格迅速拉升06年前南山寫(xiě)字樓供給量不到7萬(wàn)平方米，平均每年只供給一個(gè)寫(xiě)字樓工程，供給十分有限；06年南山中心區(qū)連續(xù)推售海岸城東座、天利中央廣場(chǎng)一期，產(chǎn)品檔次出現(xiàn)明顯提升，均實(shí)現(xiàn)順利銷(xiāo)售；07年南山區(qū)待售工程中除海岸城西座屬于高檔純寫(xiě)字樓以外，其他工程均屬于中端檔次。08年南山區(qū)在售的高檔寫(xiě)字樓有海岸城西座和下半年即將入市的天利中央廣場(chǎng)二期。南山中心區(qū)三級(jí)市場(chǎng)現(xiàn)狀2021年2至5月，受深圳市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)低迷的影響，寫(xiě)字樓成交也呈下降之勢(shì)，但南山中心區(qū)寫(xiě)字樓交易依然較活潑，客戶(hù)對(duì)該區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)值潛力比較樂(lè)觀。案例：海岸城東座

3月底成交價(jià)格18800元/m24月初成交價(jià)格22000元/m25月初成交價(jià)格24000元/m2 6月放盤(pán)價(jià)格25000—26000元/m2，面積集中在100m2左右。數(shù)據(jù)來(lái)源：城市策略寫(xiě)字樓專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)B南山寫(xiě)字樓趨勢(shì)68

租賃情況：以海岸城東座為例，租金在95-120元，與中心區(qū)120-160元相比，存在一定上漲空間目前海岸城東座的租賃報(bào)盤(pán)價(jià)格低區(qū)為90元/㎡/月，中高區(qū)為100元/㎡/月。成交價(jià)格在90-120元/㎡/月區(qū)間內(nèi)。此租金與07年初的90元/㎡的均價(jià)有了一定幅度的提高，主要是因?yàn)楸緟^(qū)域的成熟度逐漸提高，預(yù)計(jì)在08年初片區(qū)各商務(wù)、商業(yè)物業(yè)入伙后將得到改善，租金存在一定上漲潛力。

2021年2-6月份南山中心區(qū)二手寫(xiě)字樓租賃報(bào)盤(pán)個(gè)案表B南山寫(xiě)字樓趨勢(shì)69價(jià)格出現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)，07年上半年市場(chǎng)均價(jià)與06年相比，漲幅到達(dá)54.6%；整體供給量大幅上升，08-09年市場(chǎng)供給與07年相比增長(zhǎng)68%；08年上半年存在市場(chǎng)空檔，下半年市場(chǎng)出現(xiàn)井噴；銷(xiāo)售情況：小面積單位相對(duì)暢銷(xiāo)。整體市場(chǎng)高端寫(xiě)字樓工程的入市拉動(dòng)三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的快速上揚(yáng)；08年寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始放量，將首次超過(guò)中心區(qū)入市工程以甲級(jí)寫(xiě)字樓為主，片區(qū)辦公物業(yè)檔次得到很大提升；南山市場(chǎng)南山中心區(qū)、填海區(qū)規(guī)?；_(kāi)發(fā)，高檔次的工程的相繼入市將持續(xù)帶動(dòng)南山寫(xiě)字樓市場(chǎng)更新?lián)Q代與高速開(kāi)展，但供給出現(xiàn)井噴，競(jìng)爭(zhēng)劇烈。寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析小結(jié)70羅湖、福田商務(wù)公寓開(kāi)展較為成熟，南山商務(wù)公寓市場(chǎng)仍處在起步階段，存在很大市場(chǎng)空缺

商務(wù)公寓市場(chǎng)C羅湖傳統(tǒng)寫(xiě)字樓區(qū)有局部商務(wù)公寓產(chǎn)品南山商務(wù)公寓推售量有限中心區(qū)、車(chē)公廟的商務(wù)公寓市場(chǎng)也逐漸成熟成熟商務(wù)區(qū)中商務(wù)公寓一般占到辦公物業(yè)總量的20％；南山商務(wù)公寓的開(kāi)展還處于起步階段，體量?jī)H占到辦公物業(yè)的5％。71商務(wù)公寓與寫(xiě)字樓相比較，因其面積小，功能多元化，總價(jià)低，銷(xiāo)售速度快

商務(wù)公寓市場(chǎng)C商務(wù)公寓的銷(xiāo)售速度明顯快于寫(xiě)字樓；從三級(jí)市場(chǎng)情況看，商務(wù)公寓的成交價(jià)格要略低于寫(xiě)字樓。72南山商務(wù)公寓分布較分散，且不在南山核心商務(wù)區(qū)，整體供給少。

商務(wù)公寓市場(chǎng)C南山商務(wù)公寓分布較散，位于工程但都臨近主干道；南山整體供給僅3個(gè)工程，缺乏5萬(wàn)平米；南山中心區(qū)未來(lái)兩年將有36萬(wàn)平米甲級(jí)辦公物業(yè)供給，南山商務(wù)市場(chǎng)的前景開(kāi)展看好；未來(lái)南山商務(wù)公寓供給空白7307-09年南山商務(wù)需求迅速釋放，商務(wù)公寓供給量有所增加，存在著巨大開(kāi)展空間

商務(wù)公寓市場(chǎng)C目前南山商務(wù)公寓整體檔次不高，沒(méi)有形成規(guī)模效應(yīng)，具體表現(xiàn)在供給量少、分布較散、多臨近主干道；07-09年南山新增辦公面積138萬(wàn)平米，新增商務(wù)公寓僅占寫(xiě)字樓推售量的8.3%，存在很大的開(kāi)展空間。2004-2006年2007-2021年數(shù)據(jù)來(lái)源：城市策略寫(xiě)字樓專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)74商務(wù)的多樣性需求，為商務(wù)公寓市場(chǎng)帶來(lái)巨大的開(kāi)展空間

商務(wù)公寓市場(chǎng)C1、南山GDP總額位居全市第一，第三產(chǎn)業(yè)仍處于第三產(chǎn)業(yè)的高速成長(zhǎng)期，中小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)和成長(zhǎng)型企業(yè)仍將是南山企業(yè)的構(gòu)成主體。3、海岸城一期和天利一期供給的面積范圍均在100平米/套以上，100平米以下的需求未被得到滿(mǎn)足，商務(wù)公寓存在一定的市場(chǎng)?？蛻?hù)需求的多樣性并沒(méi)有因?yàn)楦叨藢?xiě)字樓的放量，而得到全方位的滿(mǎn)足。75通過(guò)對(duì)南山區(qū)多類(lèi)企業(yè)訪(fǎng)談所得，需求物業(yè)多為甲級(jí)寫(xiě)字樓及商務(wù)公寓

商務(wù)公寓市場(chǎng)C76產(chǎn)品類(lèi)型：面積相對(duì)較小，總價(jià)低，銷(xiāo)售速度明顯快于寫(xiě)字樓；市場(chǎng)表現(xiàn)：成熟商務(wù)區(qū)中商務(wù)公寓一般占到辦公物業(yè)總量的20％，南山市場(chǎng)供給量?jī)H占寫(xiě)字樓推售量的5%；開(kāi)展前景：中小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)和成長(zhǎng)型企業(yè)仍將是南山企業(yè)的構(gòu)成主體，小面積及靈活組合的需求未被得到滿(mǎn)足；產(chǎn)品及市場(chǎng)分析南山商務(wù)公寓市場(chǎng)存在著巨大的開(kāi)展空間高檔次的商務(wù)公寓成為南山商務(wù)公寓市場(chǎng)的開(kāi)展趨勢(shì)商務(wù)公寓市場(chǎng)分析小結(jié)7707-09年：大體量商業(yè)的集中開(kāi)發(fā)直接帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)的升級(jí)和換代

商業(yè)市場(chǎng)D核心區(qū)天利中央海岸城購(gòu)物中心保利文化廣場(chǎng)建成區(qū)海岸城購(gòu)物中心：總建面約12萬(wàn)m2，商業(yè)街4萬(wàn)m2，07年開(kāi)業(yè).規(guī)劃有主力百貨、國(guó)際影城及室內(nèi)真冰溜冰場(chǎng)；保利文化廣場(chǎng)：7萬(wàn)m2的商業(yè)面積，擁有歌劇院、國(guó)際影城、博物館、主題百貨、主題步行街、特色餐飲等業(yè)態(tài)；天利中央廣場(chǎng)：天利中央廣場(chǎng)一、二期商業(yè)總面積到達(dá)6.5萬(wàn)m2。海岸城、保利文化中心、天利的商業(yè)構(gòu)成的商業(yè)航母，存在定位趨同現(xiàn)象；30萬(wàn)平米的構(gòu)建的商業(yè)航母將極大挖掘南山的商業(yè)空間。78商業(yè)整體量大，主力店帶動(dòng)四大商圈相互輻射、覆蓋整個(gè)區(qū)域，但未形成目的性消費(fèi)和影響力

商業(yè)市場(chǎng)D海岸城、天虹帶動(dòng)了南山商業(yè)文化中心區(qū)商圈的升級(jí)與開(kāi)展；南山天虹帶動(dòng)南頭商圈的開(kāi)展；沃爾瑪、海上世界為代表的商業(yè)帶動(dòng)了南油、蛇口商圈的開(kāi)展；南山市民多為深圳的“二次移民〞年齡多集中在25~40歲，大多為三口及其以上的居家穩(wěn)定型家庭這局部人群多數(shù)有較高收入，但消費(fèi)支出也較大〔含購(gòu)房、買(mǎi)車(chē)、子女教育〕目前，南山消費(fèi)者還沒(méi)有形成在南山就地消費(fèi)的習(xí)慣多數(shù)市民仍然在福田和羅湖消費(fèi)由于工作和生活節(jié)奏的緣故，南山消費(fèi)者看重商場(chǎng)的方便程度、品種是否齊全和商場(chǎng)的信譽(yù)大多南山居民認(rèn)為南山區(qū)商業(yè)零散沒(méi)有一個(gè)真正可以逛街、休閑和娛樂(lè)的商圈而另一方面，南山人群整體素質(zhì)較高多數(shù)居民業(yè)余選擇運(yùn)動(dòng)、看書(shū)及上網(wǎng)他們追求著“安逸、舒適、文化和友誼〞區(qū)域商業(yè)認(rèn)知：沒(méi)有形成具有影響力的規(guī)?；倘π?yīng)引導(dǎo)和改變南山消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，關(guān)鍵在于提供“體驗(yàn)式〞“休閑式〞“文化品味〞“娛樂(lè)〞的購(gòu)物場(chǎng)所。79低層以多為劃分小鋪銷(xiāo)售，高層以自營(yíng)或招商為主，三級(jí)市場(chǎng)不活潑，客戶(hù)存在觀望情緒

商業(yè)市場(chǎng)D天利群樓商業(yè)有大板規(guī)劃的支撐，雙首層概念，1、2層單元面積以小鋪劃分為主；3、4層商業(yè)以自營(yíng)或大面積招商為主；租金水平因位置不同而有較大的差異。80海岸城西座模型保利文化廣場(chǎng)海岸城東座為了銷(xiāo)售，各工程規(guī)劃設(shè)計(jì)形式重復(fù)，普遍采用傳統(tǒng)的內(nèi)街設(shè)計(jì)，缺乏特色；各新推大型商場(chǎng)整體檔次明顯提升，與羅湖、福田高端商業(yè)工程持平；新建商業(yè)有效提升片區(qū)商業(yè)檔次，但規(guī)劃設(shè)計(jì)趨同，缺乏個(gè)性特色

商業(yè)市場(chǎng)D81南山商業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié)大體量商業(yè)的集中建設(shè)、業(yè)態(tài)的豐富和檔次感的提升將帶動(dòng)南山成為深圳商業(yè)新亮點(diǎn)，但目前同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，缺乏商業(yè)特色大體量商業(yè)的集中開(kāi)發(fā)直接帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)的升級(jí)和換代，與羅湖、福田持平；商業(yè)整體量大，但區(qū)域內(nèi)未形成目的性消費(fèi)和影響力，南山的消費(fèi)習(xí)慣還是趨于羅湖、福田；目前通達(dá)性好的商業(yè)位置以多為劃分小鋪銷(xiāo)售，高層商業(yè)以自營(yíng)或大面積招商為主，但客戶(hù)觀望比較嚴(yán)重，租賃價(jià)格偏高新建商業(yè)有效提升片區(qū)商業(yè)檔次，但規(guī)劃設(shè)計(jì)趨同，缺乏個(gè)性特色82

南山版塊客戶(hù)分析客戶(hù)需求趨勢(shì)E以上數(shù)據(jù)均以公司數(shù)量而統(tǒng)計(jì)科技電子類(lèi)客戶(hù)占比39%設(shè)計(jì)類(lèi)公司為主,占比32%科技電子類(lèi)客戶(hù)占比33%貿(mào)易、電子通訊、貨運(yùn)物流客戶(hù)占比60%83

客戶(hù)需求趨勢(shì)E以上數(shù)據(jù)均以公司數(shù)量而統(tǒng)計(jì)電子科技、實(shí)業(yè)、貨運(yùn)物流客戶(hù)占比57%84天利中央商務(wù)廣場(chǎng)成交客戶(hù)分析〔寫(xiě)字樓〕6%10%66%8%2%4%4%羅湖福田南山龍崗香港國(guó)內(nèi)其他寶安來(lái)自區(qū)域來(lái)自區(qū)域：以南山本地企業(yè)為主置業(yè)經(jīng)驗(yàn)：四成以上客戶(hù)擁有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)一次二次多次57%27%16%置業(yè)次數(shù)自用客戶(hù)置業(yè)原因：主要集中在改善辦公環(huán)境和擴(kuò)大公司規(guī)模40%37%23%改善辦公環(huán)境公司規(guī)模擴(kuò)大業(yè)務(wù)發(fā)展需要置業(yè)原因

物業(yè)更換周期：擁有自有物業(yè)3年以上的客戶(hù)共占85％原自有物業(yè)使用年限1-2年3-5年5年以上15%53%32%

以南山本地具有“南山情結(jié)〞的客戶(hù)為主，區(qū)內(nèi)高端寫(xiě)字樓存在明顯需求客戶(hù)需求趨勢(shì)E85客戶(hù)關(guān)注的外部因素68%9%46%16%32%20%41%5%48%18%25%7%0%10%20%30%40%50%60%70%80%南山區(qū)位置公交系統(tǒng)健全投資前景好世聯(lián)的專(zhuān)業(yè)服務(wù)規(guī)劃中金融中心地鐵二號(hào)線(xiàn)規(guī)劃中心區(qū)商務(wù)環(huán)境三大廣場(chǎng)環(huán)繞市場(chǎng)稀缺性商務(wù)配套全西部通道開(kāi)通其他外部因素關(guān)注點(diǎn)：約七成客戶(hù)看重南山區(qū)位置，其次關(guān)注市場(chǎng)稀缺性、投資前景、中心區(qū)商務(wù)環(huán)境本體因素關(guān)注點(diǎn)：平面布局、景觀、外立面、案名、價(jià)格客戶(hù)關(guān)注的本體因素14%24%35%39%12%8%12%8%0%4%8%51%6%6%4%0%10%2%18%0%2%6%4%0%6%0%10%20%30%40%50%60%開(kāi)發(fā)商品牌樓名外立面景觀前廣場(chǎng)大堂電梯電梯間地板設(shè)計(jì)層高實(shí)用率平面布局智能化設(shè)施停車(chē)位商業(yè)裙樓公共洗手間物業(yè)管理管理費(fèi)價(jià)格空調(diào)工字形核心筒工程質(zhì)量樓宇高度空中花園其他天利中央商務(wù)廣場(chǎng)成交客戶(hù)分析〔寫(xiě)字樓〕

客戶(hù)對(duì)南山高端寫(xiě)字樓市場(chǎng)的稀缺性和投資前景認(rèn)同度高，檔次感、舒適度、高效低耗成為客戶(hù)關(guān)注的幾大關(guān)鍵因素，價(jià)格不是最主要的關(guān)注點(diǎn)；客戶(hù)需求趨勢(shì)E86

客戶(hù)需求趨勢(shì)E南山科技產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展也帶動(dòng)了高科技企業(yè)的迅速開(kāi)展，他們對(duì)辦公商務(wù)要求也愈發(fā)凸顯南山科技產(chǎn)業(yè)園南山CBD高檔商務(wù)寫(xiě)字樓需求87

客戶(hù)需求趨勢(shì)E南山30000元/m2中心西區(qū)32000元/m2中心區(qū)35000元/m2價(jià)格梯度將逐漸縮小，因?yàn)I海商務(wù)區(qū)獨(dú)特優(yōu)勢(shì)所吸引的客戶(hù)群體將網(wǎng)絡(luò)深圳寫(xiě)字樓金字塔尖客戶(hù)鑒于南山與中心西區(qū)、中心區(qū)存在的價(jià)格梯度，中心西區(qū)的中高端、高端客戶(hù)，及中心區(qū)的中端、高端客戶(hù)可作為本工程擴(kuò)寬客戶(hù)渠道的考慮方向。外資機(jī)構(gòu)、基金公司在國(guó)內(nèi)各大城市整體收購(gòu)商務(wù)、辦公、酒店物業(yè)。88客戶(hù)趨勢(shì)分析小結(jié)目前南山客戶(hù)為主，注重檔次感、舒適度、高效低耗，隨著濱海金融商務(wù)區(qū)的成熟，未來(lái)客戶(hù)呈現(xiàn)多元化，會(huì)吸引深圳寫(xiě)字樓金字塔尖客戶(hù)，同時(shí)也將帶來(lái)更多的科技行業(yè)客戶(hù)南山本地客戶(hù)在辦公置業(yè)方面具有一定的“南山情結(jié)〞；客戶(hù)注重檔次感、舒適度、高效低耗等方面滿(mǎn)足客戶(hù)對(duì)更好的辦公環(huán)境的需要；價(jià)格對(duì)誠(chéng)意客戶(hù)來(lái)說(shuō)并不是最主要的關(guān)注點(diǎn)；客戶(hù)對(duì)南山區(qū)內(nèi)高端寫(xiě)字樓的市場(chǎng)稀缺性認(rèn)同度高；由于價(jià)格梯度將逐漸縮小，南山金融商務(wù)區(qū)的逐漸成熟，其獨(dú)特的濱海優(yōu)勢(shì)將吸引更多的深圳寫(xiě)字樓金字塔尖客戶(hù)，同時(shí)也將帶來(lái)更多科技行業(yè)的客戶(hù)89大勢(shì)研判市場(chǎng)分析工程分析案例借鑒策略分析工程定位確定AorB90工程4聚焦優(yōu)勢(shì)搏在最高的價(jià)值點(diǎn)上工程優(yōu)勢(shì)工程劣勢(shì)突破時(shí)機(jī)191我們的區(qū)域價(jià)值——金融商務(wù)中心，交通便利地鐵2號(hào)線(xiàn)將在2021年前通車(chē)，六個(gè)站點(diǎn)貫穿前海片區(qū)，將極大縮短與福田、羅湖距離；南山商業(yè)中心站距離本工程僅100米左右。工程處于南山CBD，是未來(lái)南山的金融商務(wù)中心區(qū)，未來(lái)規(guī)劃利好,交通便利、成熟配套、獨(dú)特的海景資源，區(qū)域價(jià)值凸顯；西部通道地鐵二號(hào)線(xiàn)沿江高速92本工程

我們的周邊配套——商業(yè)文化中心，體育中心、內(nèi)灣公園、濱海休閑帶工程處于深圳高定位、高標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一性及獨(dú)特性來(lái)規(guī)劃的南山中心區(qū)，巨額的市政配套投入為工程營(yíng)造了良好的片區(qū)環(huán)境。深圳市政府對(duì)南山中心區(qū)明確定位，以金融、商務(wù)辦公、商業(yè)效勞、公共設(shè)施為主的現(xiàn)代化的具有濱海環(huán)境氣息的城市區(qū)域中心區(qū)，南山中心區(qū)將成為全深圳市建設(shè)水平最高的區(qū)域。濱海休閑帶西起南海酒店，東至僑城東路紅樹(shù)林海濱生態(tài)公園，總長(zhǎng)約15公里投資7.8億元，總面積47公頃，B區(qū)為濱海娛樂(lè)公園區(qū)已建成的成熟商業(yè)配套區(qū)未來(lái)金融商務(wù)休閑區(qū)域93我們的景觀資源——海景、公園綠化景觀1、南面獨(dú)有的一線(xiàn)海景景觀優(yōu)勢(shì)；

2、東面體育公園景觀

3、東南邊內(nèi)湖景觀

4、西邊是成熟高檔商業(yè)區(qū)；

5、北面是市政綠化帶及高尚住宅區(qū)；工程擁有一線(xiàn)海景、體育公園景觀等獨(dú)特景觀優(yōu)勢(shì)！綠化帶、高尚住宅區(qū)內(nèi)湖景海景體育公園94我們的昭示性——南山金融商務(wù)區(qū)首個(gè)工程本工程位于主干道交匯位置，昭示性非常強(qiáng)，利于工程打造一個(gè)標(biāo)志性的城市綜合體工程；本工程是南山金融商務(wù)區(qū)第一個(gè)工程，政府將重點(diǎn)打造，會(huì)有一定的政策支持。本工程引領(lǐng)該片區(qū)的先鋒形象，起到很關(guān)鍵的作用。95我們的品牌資源——航天高科技的專(zhuān)屬價(jià)值96為此，我們可以總結(jié)出工程五大核心價(jià)值點(diǎn)：1.區(qū)域——未來(lái)南山金融商務(wù)區(qū),地鐵上蓋，無(wú)縫接駁城市交通網(wǎng)絡(luò)；2.配套——成熟化市政、商業(yè)、文化配套,濱海休閑帶；3.景觀——坐擁體育公園及內(nèi)湖公園兩大市政公園，擁有一線(xiàn)海景資源；4.昭示性——主干道交匯位置，重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的第一個(gè)工程，政府扶持，重點(diǎn)打造；5.品牌資源——航天科技的形象和品牌影響力，有利于打造專(zhuān)屬性的高科技品牌工程97當(dāng)然，我們也存在無(wú)法回避的劣勢(shì)——劣勢(shì)1：未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大劣勢(shì)2：新興開(kāi)展區(qū)域，區(qū)內(nèi)配套不成熟目前南山中心區(qū)已建成及在建的寫(xiě)字樓+商業(yè)總建面已近一百萬(wàn)平米，而工程所處的區(qū)域未來(lái)仍有大量的商業(yè)性質(zhì)辦公用地啟動(dòng)。巨大的開(kāi)發(fā)和供給量，對(duì)工程形成較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。南山現(xiàn)有商業(yè)中心區(qū)域已初步形成，主要以保利文化廣場(chǎng)和海岸城廣場(chǎng)為龍頭，形成一個(gè)新興商圈，本工程所在區(qū)域?qū)儆谔詈^(qū)，與該商圈有一路之隔，商業(yè)氣氛不濃厚，配套不完善。98劣勢(shì)3：臨近城市主干道，有一定的噪音工程北邊為濱海大道，西邊為后海濱大道，兩條都是車(chē)流量較大的城市主干道，對(duì)本工程將形成一定的噪音影響；劣勢(shì)5：“雙邊問(wèn)題〞——處于目前南山商業(yè)商圈邊緣，處于未來(lái)南山商務(wù)金融區(qū)邊緣本工程位于后海濱大道以西，向東是現(xiàn)有南山成熟商業(yè)中心，向西是未來(lái)商務(wù)金融中心，中心輻射能力弱，對(duì)打造未來(lái)的中心地位有一定影響。劣勢(shì)4：西邊臨近立交橋，車(chē)輛易達(dá)性較差目前由于眾多市政道路不完善，由市內(nèi)及南油到本工程繞行較多，車(chē)行較為不便；99克服劣勢(shì)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，我們突破的時(shí)機(jī)點(diǎn)在于：1、形成自己獨(dú)立的綜合單元體，發(fā)揮自身的資源優(yōu)勢(shì)，防止成為邊緣化單體2、利用航天高科技的差異化形象突破市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，尋找市場(chǎng)的空缺3、樹(shù)立片區(qū)新形象，成為新先鋒標(biāo)志100大勢(shì)研判市場(chǎng)分析工程分析案例借鑒策略分析工程定位確定AorB1015案例聚焦借鑒市場(chǎng)案例研究與借鑒102城市主流商務(wù)方式案例研究@香港·太古廣場(chǎng)@香港·朗豪坊@北京·華貿(mào)廣場(chǎng)103各項(xiàng)功能均衡開(kāi)展案例〔香港太古廣場(chǎng)〕：香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè)甲級(jí)寫(xiě)字樓+頂級(jí)購(gòu)物中心+五星級(jí)酒店+頂級(jí)酒店式公寓定位為——香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè)104關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素案例〔香港太古廣場(chǎng)〕商業(yè)——太古廣場(chǎng)為中環(huán)地區(qū)的時(shí)尚品牌與活力中心太古購(gòu)物廣場(chǎng)聚集國(guó)際名流會(huì)議展覽中心使Tri—Me成為香港時(shí)尚發(fā)布場(chǎng)金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂(lè)文化高檔餐飲品牌店以及融入商場(chǎng)各角落的咖啡休閑吧酒店式公寓—星級(jí)物管+多產(chǎn)品組合提供24小時(shí)房間餐飲效勞/洗衣服/中央冷氣調(diào)節(jié)可使用港麗酒店的游泳池/健體中心及商務(wù)中心海景套房面積定位56平米/110平米/245平米高層單位面海景的酒店式公寓適當(dāng)加大公寓面積〔315平米〕酒店—通過(guò)國(guó)際五星級(jí)酒店及國(guó)際品牌商場(chǎng)建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿多家五星級(jí)商務(wù)酒店+高級(jí)酒店式公寓使Tri—Me成為夜間中環(huán)的活力中心各功能空間相互連通/延展了共享空間統(tǒng)一管理與相互效勞達(dá)成了最大化的資源共享105森大廈君悅大酒店露天廣場(chǎng)

香港?朗豪坊工程地點(diǎn)：香港旺角砵蘭街建設(shè)規(guī)模：總建面近16.7萬(wàn)㎡一棟59層的甲級(jí)寫(xiě)字樓一座15層面積近6萬(wàn)㎡的大型購(gòu)物商場(chǎng)一棟42層656個(gè)房間的五星級(jí)朗豪酒店開(kāi)展商：鷹君集團(tuán)+市區(qū)重建局建筑設(shè)計(jì)：JerdePartnership美國(guó)捷得國(guó)際建筑師事務(wù)所王歐陽(yáng)〔香港〕投資總額：110億港幣建設(shè)時(shí)間：15年朗豪坊位于旺角核心地段，全旺角最魚(yú)龍混雜的區(qū)域。106森大廈君悅大酒店

香港?朗豪坊顛覆性元素1:

西九龍最高建筑物顛覆性元素2:

旺角唯一五星級(jí)酒店顛覆性元素3:

旺角最具震撼力建筑顛覆性元素4:

全港最高中庭107

香港?朗豪坊顛覆性元素5:

全港最長(zhǎng)通天電梯、

最大的通天廣場(chǎng)顛覆性元素8:

設(shè)計(jì)大師首個(gè)國(guó)外作品顛覆性元素7:

TheSpiral環(huán)繞式購(gòu)物長(zhǎng)廊顛覆性元素6:

全港首創(chuàng)數(shù)碼天幕108北京華貿(mào)中心由三棟逾百米甲級(jí)智能寫(xiě)字樓、超豪華酒店、5萬(wàn)平米華貿(mào)商務(wù)樓、16萬(wàn)平米“水主題〞國(guó)際商城、15萬(wàn)平方米國(guó)際公寓和占地約15公頃的運(yùn)動(dòng)主題公園組成。華貿(mào)中心位于長(zhǎng)安街國(guó)貿(mào)橋以東900米處，東長(zhǎng)安街上地標(biāo)性城市綜合體依托長(zhǎng)安街合理的將寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、酒店及商業(yè)有機(jī)融合，互為依存，相互帶動(dòng)；109臨東長(zhǎng)安街規(guī)劃寫(xiě)字樓與酒店樹(shù)立項(xiàng)目形象；商業(yè)形成連接寫(xiě)字樓、酒店、商務(wù)公寓的銜接點(diǎn)；商務(wù)公寓依托寫(xiě)字樓與商業(yè)，形成寫(xiě)字樓的有力補(bǔ)充；北京華貿(mào)中心110@一個(gè)集辦公、商業(yè)、住宅為一體的綜合性建筑群一、形成多元化的城市綜合體二、獨(dú)一無(wú)二的專(zhuān)屬形象三、出位的建筑氣質(zhì)借鑒的意義：富含多元化功能，多種需要的集中實(shí)現(xiàn)；通過(guò)著名企業(yè)、商業(yè)進(jìn)駐，打造品牌效應(yīng)；立面、外觀的設(shè)計(jì)營(yíng)造強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力；獨(dú)特功能的設(shè)計(jì)表達(dá)工程的獨(dú)特的標(biāo)識(shí)性；專(zhuān)屬、唯一性工程的打造，提升工程在城市中的領(lǐng)先地位和象征意義。111大勢(shì)研判市場(chǎng)分析工程分析案例借鑒策略分析工程定位確定AorB112決策6工程策略

策略推導(dǎo)戰(zhàn)略分析決策方向113策略推導(dǎo)：國(guó)際濱海、高科技化一站式商務(wù)集約體南山寫(xiě)字樓市場(chǎng)將高速開(kāi)展，但競(jìng)爭(zhēng)劇烈南山商務(wù)公寓市場(chǎng)存在著巨大的開(kāi)展空間目前商業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，缺乏商業(yè)特色客戶(hù)高端化，多元化開(kāi)展大勢(shì)研判形成自己獨(dú)立的一站式商務(wù)集約體，不成為邊緣化附屬產(chǎn)品2、利用航天高科技化進(jìn)行差異化定位，尋找市場(chǎng)的空缺3、樹(shù)立片區(qū)新形象，成為新先鋒標(biāo)志市場(chǎng)分析國(guó)際化濱海都市的中心，領(lǐng)先科技化的商務(wù)集約體，成為城市標(biāo)識(shí)引領(lǐng)國(guó)際商務(wù)需求，集辦公和居住，一站式的都市商務(wù)單元工程分析國(guó)際濱海領(lǐng)先科技化一站式商務(wù)甲級(jí)寫(xiě)字樓競(jìng)爭(zhēng)劇烈、商務(wù)公寓存在市場(chǎng)空間，商業(yè)特色化方向獨(dú)立的一站式商務(wù)集約體、航天高科技化的