同德化工：清水河縣同蒙化工有限責任公司股東全部權益價值項目資產評估報告

本資產評估報告依據中國資產評估準則編制內蒙古生力民爆股份有限公司擬收購清水河縣同蒙化工有限責任公司100%股權所涉及的清水河縣同蒙化工有限責任公司股東全部權益價值項目資產評估報告中水致遠資產評估有限公司二O二三年十二月二十一日中水致遠資產評估有限公司第1頁 2 4 6 6 11 11 16 17 17 22八、資產基礎法中各類資產和負債的具體評估方法應用 42 44 47 53 54 56中水致遠資產評估有限公司第2頁論不等同于評估對象可實現價格，評估結論不中水致遠資產評估有限公司第3頁中水致遠資產評估有限公司第4頁內蒙古生力民爆股份有限公司擬收購清水河縣同蒙化工有限責任公司100%股權所涉及的清水河縣同蒙化工有限責任公司股東全部權益價值項目資產評估報告中水致遠資產評估有限公司接受內蒙古生力民爆股份有限公司的委托，對內蒙古生力民爆股份有限公司擬收購清水河縣同蒙化工有限責任公司100%股權所涉及的清水河縣同蒙化工有限責任公司在評估一、評估目的：內蒙古生力民爆股份有限公司擬收購清水河縣同古生力民爆股份有限公司的委托，對上述經濟行為所涉及的清水河縣同蒙化工有限責任公司股東全部權益在評估基準日的市場價值進行評二、評估對象和范圍：評估對象為清水河縣同蒙化工有限責任公司的股東全部權益價值。評估范圍為經審計的清水河縣同蒙化工有限河縣同蒙化工有限責任公司資產總額為4,025.17萬元，負債總額賬面中水致遠資產評估有限公司第5頁五、評估方法：采用資產基礎法和收益法兩種評估方法，評估結河縣同蒙化工有限責任公司股東全部權益的市場價值為10,429.65萬七、評估報告使用有效期：根據有關規(guī)定，本報告評估結論有效提請評估報告使用人關注報告正文中的評估假設和限制條件、特別事以上內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論，應當閱讀評估報告正文。中水致遠資產評估有限公司第6頁內蒙古生力民爆股份有限公司擬收購清水河縣同蒙化工有限責任公司100%股權所涉及的清水河縣同蒙化工有限責任公司股東全部權益價值項目資產評估報告評估程序，對內蒙古生力民爆股份有限公司擬收購清水河縣同蒙化工有限責任公司100%股權所涉及的清水河縣同蒙化工有限責任公司股東全部權益在2023年10月31日的一、委托人、被評估單位和資產評估委托合同約定的其他資產評估報爆”）中水致遠資產評估有限公司第7頁物運輸；危險廢物經營；紙制品制造；紙制品銷售；紙和紙板容器制經營范圍：民用爆炸物品生產；道路危險貨物運輸（依法須經批金額單位：人民幣萬元中水致遠資產評估有限公司第8頁序號股東名稱股權比例（%）1山西同德化工股份有限公司合計1000100眾誠實業(yè)有限責任公司和山西同德化工有限公司共同出資設立，注冊資事項進行審驗并出具《驗資報告》（2005同蒙化工已收到投資方投入資本200萬元，并已購買清水河縣化工廠金額單位：人民幣萬元序號股東名稱注冊資本出資比例（%）實收資本股權比例（%）1大同市眾誠實業(yè)有限責任公司51512山西同德化工有限公司98499849合計200100200100（2）公司歷次股權轉讓和增資情況股東按持股比例分別新增注冊資本800萬元，增資完成后，同蒙化工金額單位：人民幣萬元序號股東名稱注冊資本出資比例（%）實收資本股權比例（%）1大同市眾誠實業(yè)有限責任公司50651506512山西同德化工有限公司4944949449合計10001001000100中水致遠資產評估有限公司第9頁2007年7月，股東大同市眾誠實業(yè)有限責任公司與山西同德化工股份有限公司（山西同德化工有限公司更名為山西同德化工股份有限公司）簽訂股權轉讓協議，大同市眾誠實業(yè)有限責任公司同意將所持金額單位：人民幣萬元序號股東名稱注冊資本出資比例（%）實收資本股權比例（%）1山西同德化工股份有限公司合計10001001000100同蒙化工現有職工為53人，其中專業(yè)技術人員10人，管理人員11人。公司采取總經理負責制，下設辦公室、財務科、技安科、經營同蒙化工前身為清水河縣化工廠，該廠始建于1960年，是國家民用爆炸物品定點生產企業(yè)。2005年清水河縣化工廠與同德化工重組成立同蒙化工，成為山西同德化工股份有限公司的下屬子公司（目前產線通過了行業(yè)主管部門組織的驗收。后期，由于同蒙化工當地市場對乳化粒裝銨油炸藥的需求增大，山西同德化工股份有限公司為了擴大有效供給，滿足市場需求，決定調整集團公司內部生產許可能力，西同德化工股份有限公司的《民用爆炸物品生產許可證》(編乳化粒狀銨油炸藥為同蒙化工唯一銷售產品，該產品工藝簡單、原料（2）財務和經營狀況金額單位：人民幣萬元項目2020年12月31日2021年12月31日2022年12月31日2023年10月31日總資產5,384.234,857.704,860.854,025.17416.47440.98435.752,090.43凈資產4,967.764,416.724,425.101,934.74項目2020年度2021年度2022年度2023年1-10月營業(yè)收入5,848.055,278.036,641.055,460.34營業(yè)成本862.66546.98554.133,951.14營業(yè)利潤849.82545.74548.09914.68凈利潤639.01401.25378.45665.062020年至2022年會計報表由致同會計師事務（三）資產評估委托合同約定的其他資產評估報告使用人本評估報告無其他資產評估報告使用人。本評估報告的使用人為除國家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經資產評估機構和委托人確（四）委托人與被評估單位的關系內蒙古生力民爆股份有限公司擬收購清水河縣同蒙化工有限責任本次評估范圍為經審計的同蒙化工于評估基準日全部資產及負科目名稱賬面價值一、流動資產合計2089.8951.92%貨幣資金94.342.34%應收賬款750.4118.64%應收賬款融資525.0013.04%預付款項2.89%其他應收款42.211.05%存貨9.32%其他流動資產186.634.64%二、非流動資產合計1935.2848.08%其他權益工具投資0.43%固定資產1639.9140.74%無形資產4.72%長期待攤費用51.571.28%遞延所得稅資產36.470.91%三、資產總計4025.17100.00%四、流動負債合計2078.4199.42%應付賬款425.6220.36%合同負債18.600.89%應付職工薪酬151.587.25%應交稅費87.334.18%其他應付款1392.8766.63%其他流動負債2.420.12%五、非流動負債合計12.030.58%遞延收益0.58%六、負債合計2090.43100.00%七、所有者權益1934.74以上委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估（三）主要資產的法律權屬狀況、經濟狀況和物理狀況6.存貨，包括原材料、在庫周轉材料和產成品。原材料主要為硝酸銨、多孔硝酸銨、硝酸鈉、復合油相、聚丙烯發(fā)泡劑等和電機、閥門、軸承等備品備件；在庫周轉材料主要為口罩、手套、毛巾、冬季工作服等勞保用品；產成品為乳化銨油炸藥。存貨的特點是數量多、品種多，主要分布于同蒙化工廠區(qū)倉庫內。除小部分原材料、在庫周轉材料因購置時間較長，無法找到實物或無法使用外，其他存貨日常（1）房屋建（構）筑物房屋建筑物分布在位于內蒙古自治區(qū)清水河縣宏河鎮(zhèn)高茂泉窯村同蒙化工廠區(qū)內。主要集中在2007年建成使用，2009年至2019年陸續(xù)后建部分廠房建筑。截止評估基準日正常生產中，日常使用管理狀況自建房屋27項，建筑面積共12,312.34平方米，包括：小廟子成品庫、榆皮窯庫房區(qū)、食堂、制藥工房、包裝工房、鍋爐房、辦公樓等房屋截至評估基準日同蒙化工的房屋建筑共計27項，其中11項房屋未辦理不動產權證書，其余房屋已辦理房屋所有權證，證載權利人為：1無㎡2無㎡3無㎡4無㎡5無㎡6無㎡7無㎡-8無㎡9無㎡無㎡無㎡本次評估對尚未辦理不動產權證的房屋，建筑面積主要依據被評估單位提供的確權證明、竣工資料等，結合資產評估專業(yè)人員現場勘查確定，如后期辦理不動產權證書，最終面積還應以房屋管理部門核同蒙化工承諾以上房屋所有權為其所有，且建筑面積及上述表中其他信息無誤，并承諾如存在產權爭議將由同蒙化工承擔相關法律及（2）設備類資產特點設備類資產包括機器設備、車輛、電子設備，分布在位于內蒙古機器設備：共計61臺（套等），主要包括靜態(tài)乳化機、包裝機、皮帶輸送機、管連送料機、鋼帶機、連續(xù)式梨刀混合機等生產設備及叉車等，車輛年檢合格，正常使用。其中，車牌號為蒙C91177的邁騰轎車，車主為馮建軍，同蒙化工與馮建軍雙方共同出具的證明，證明），設備類資產為國內廠家生產，使用正常。同蒙化工配有專門部門及人員負責設備的管理工作，設備的維護保養(yǎng)、修理制度基本落實，設備維護較好，可以滿足日常生產和使用的需要。同蒙化工設置有安全生產管理機構，配備了專職安全生產管理人員，車間、班組設有兼職安全員。同蒙化工認真貫徹落實民爆行業(yè)各項方針政策，注重安全管理，建立有以安全生產責任制為核心的安全管理制度，制訂了生產工藝規(guī)程、安全操作規(guī)程。企業(yè)不斷加大安全投入，強化現場管理，10.無形資產為2宗土地使用權。土地使用權賬面價值為190.14萬金額單位：人民幣萬元序號土地用途用地性質1工工業(yè)出讓2工工業(yè)出讓12.遞延所得稅資產，為資產減值準備、政府補助和其他權益工具（四）企業(yè)申報的表外資產的類型、數量（五）利用專家工作本次評估報告中基準日各項資產及負債賬面值系經致同會計師事市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數的相一致的原則，并充分考慮市場條件和評估對象自身條件等因素，在本次資產評估機構接受委托人評估委托時所明確的評估結論價值類表日，便于資產評估機構充分利用企業(yè)現有的財務資料，有利于評估據、評估準則依據、資產權屬依據，及評定估算時采用的取價依據和）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；）；14.《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]）；）；）；）；18.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》）；（三）評估準則依據）；）；7.《資產評估執(zhí)業(yè)準則—利用專家工作及相關報告》(中評協）；）；）；第第20頁）；）；（四）權屬依據2．房屋所有權證和國有土地使用證；4．重要資產購置合同或憑證；（五）評估取價依據第第21頁16.評估基準日近期的《網上車市》、《汽車之家》、《太平洋汽18.房屋建筑物所在地區(qū)現行的建筑工程費用定額、安裝工程費用定房屋新舊程度參考依據》和《房屋不同成新率的評分標準及修正系）；）；24.《關于進一步放開建設項目專業(yè)服務價格的通知》（發(fā)改價格）；25.《關于做好建筑業(yè)營改增建設工程計價依據調整準備工作的通）；26.《住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳關于重新調整建設工程計價依據增28.國土資源部關于調整工業(yè)用地出讓最低價標第第22頁）；（六）其他參考資料2.被評估單位歷史年度財務報表；3.《資產評估常用數據與參數手冊》；）；6.《資產評估專家指引第8號——資產評估中的核查驗證》（中）；）；據《資產評估基本準則》、《資產評估執(zhí)業(yè)準則—企業(yè)價值》和《資產評估執(zhí)業(yè)準則—評估方法》等有關資產評估準則規(guī)定，資產評估的基本評估方法可以選擇市場法、收益法和成本法第第23頁比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。市場法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法?？紤]到我國目前的產權市場發(fā)展狀況和被評估單位的特定情況以及市場信息條件的限制，我們很難在市場上找到與此次被評估單位相類似的參照物及交易企業(yè)價值評估中的資產基礎法，是指以被評估單位評估基準日的資產負債表為基礎，合理評估表內及可識別的表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。本項目對委托評估范圍內的全部企業(yè)價值評估中的收益法，是指將預期收益資本化或者折現，確定評估對象價值的評估方法。收益法常用的具體方法包括股利折現法和現金流量折現法。股利折現法是將預期股利進行折現以確定評估對象價值的具體方法?，F金流量折現法通常包括企業(yè)自由現金流折現模型和股權自由現金流折現模型。本次評估以評估對象持續(xù)經營為假設前提，企業(yè)可以提供完整的歷史經營財務資料，企業(yè)管理層對企業(yè)未來經營進行了分析和預測，且從企業(yè)的財務資料分析，企業(yè)未來收益及經營風險可以量化，具備采用收益法進行評估方法具體應用過程中所使用資料的完整性、數據可靠性，以及評估結果的合理性等方面進行綜合分析的基礎上，選用其中一種方法的評第第24頁八、資產基礎法中各類資產和負債的具體評估方法應用資產評估專業(yè)人員通過對評估基準日庫存現金進行盤點、對銀行存款賬面值與銀行對賬單進行了核對，全部存款平衡相符，未發(fā)現影響凈資產的事宜。同時資產評估專業(yè)人員向銀行發(fā)送詢證函，函證結果與對賬單記錄相符。對于人民幣現金和銀行存款以核實后賬面價值包括應收賬款、其他應收款。資產評估專業(yè)人員通過查閱相關合借助于歷史資料和現場調查了解的情況，具體分析數額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經營管理現狀等，根據每筆款項可能收回的數額確定評估值。對于有充分理由相信全都能收回的，按全部應收款額計算評估值；對于很可能收不回部分款項的，在難以確定收不回賬款的數額時，估算風險損失，以應收款合計減去評應收款項融資為應收票據，主要為企業(yè)收到的銀行承兌匯票。資產評估專業(yè)人員通過查閱相關合同、協議和原始憑證，在核實應收票據的發(fā)生時間、賬面余額、收款人、出票人、付款人、承兌人的基礎上對賬齡分析和變現可行性進行判斷。通過核查，資產評估專業(yè)人員認為企業(yè)票據變現能力強，發(fā)生壞賬的可能性很小，以核實后賬面值第第25頁資產評估專業(yè)人員查閱了相關采購合同或服務協議，了解了評估基準日至評估現場作業(yè)日期間已接受的服務和收到的貨物情況，按收（1）原材料原材料主要為硝酸銨、多孔硝酸銨、硝酸鈉、復合油相、聚丙烯資產評估專業(yè)人員通過查閱原材料的購置合同、采購發(fā)票等原始憑證，其在入庫時已將發(fā)生的運輸費、裝卸費等歸屬原材料的各種費用分攤計入成本，賬面價值構成齊全。對于近期采購的原材料經市場詢價及了解，賬面單價與現行市價基本接近，在抽查核實數量相符的情況下，以核實無誤的賬面價值作為評估值；部分備品備件購置時間（2）在庫周轉材料資產評估專業(yè)人員在財務、庫管部門陪同下，對在抽查盤點。資產評估專業(yè)人員通過查閱在庫周轉材購發(fā)票等原始憑證，其在入庫時已將發(fā)生的運輸費庫周轉材料的各種費用分攤計入成本，賬面價值構采購的材料經市場詢價及了解，賬面單價與現行市查核實數量相符的情況下，以核實無誤的賬面價值（3）產成品第第26頁產成品為乳化銨油炸藥。對于產成品，首先根據盤點結果以及賬面記錄，確定產成品在評估基準日的實存數量，其次通過了解相關產品的銷售市場情況和公司在市場的占有率，確定產成品的銷售情況和暢滯程度，資產評估專業(yè)人員依據調查情況和企業(yè)提供的資料分析，對于產成品以其售價為基礎確定評估值。由于產品的正常銷售價格高于其賬面成本，按扣除銷售費用、銷售稅金、所得稅費用以及一定比評估價值=實際數量×不含稅銷售單價×（1－銷售費用率－稅金專業(yè)人員查閱了憑證及明細賬，在此基礎上，以核實后的賬面值確定關于其他權益工具的投資為同蒙化工對呼和浩特市匯通爆破有限工具投資為同蒙化工對外小股權投資，根據取得的匯通爆破基準日報房屋建筑物評估的基本方法包括市場法、收益法、成本法等，根第第27頁據評估對象特點、價值類型及資料收集等相關條件，確定本次評估對成本法是指按評估時點的市場條件和被評估房屋建筑物的結構特征計算重置同類房屋建筑物所需投資（簡稱重置全價）乘以綜合評價重置全價由建安工程費、前期及其他費用、資金成本和可抵扣增重置全價=建安工程費＋前期及其他費用＋資金成本－可抵扣增被評估單位為增值稅一般納稅人，本次評估房屋建筑物重置全價（1）建安工程費的確定根據被評估單位提供的工程結算等資料的具體情況，結合被評建筑物的重要程度，本次評估主要采用預結算調整法、指數調整法確定結合現場勘察和了解的情況，以預結算中的定額直接費或實物工程量及主要材料用量為依據，根據評估基準日當地市場的人工、材料等價格信息和相關取費文件，對房屋建筑物建安工程的預結算進行調整，第第28頁查詢建筑安裝工程費的有關指數或變動率，將評估對象建筑物的歷史建筑安裝工程費調整到評估基準日的建筑安裝工程費，來求取評（2）前期及其他費用的確定前期及其他費用包括當地地方政府規(guī)定收取的建設費用及建設單（3）資金成本的確定資金成本是指房屋建造過程中所耗用資金的利息或機會成本，以同期銀行貸款利率計算，利率以評估基準日近期公布的貸款市場報價利率（LPR）為準；資金成本一般按照建造（4）可抵扣增值稅進項稅額本次評估房屋建筑物成新率的確定，采用理論成新率和現場勘察成新率兩種方法計算，并對兩種結果按現場理論成新率和勘察成新率理論成新率N1：根據經濟年限、尚可使用年限和房屋已使用年限理論成新率N1=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×第第29頁勘察成新率N2：通過資產評估專業(yè)人員對各建筑物的實地勘察，墻面粉刷、吊頂及上下水、通風、電照等各部分的勘察，根據原城鄉(xiāng)環(huán)境建設保護部發(fā)布的《房屋完損等級評定標準》、《鑒定房屋新舊程度參考依據》和《房屋不同成新率的評分標準及修正系數》，結合建筑物使用狀況、維修保養(yǎng)情況，分別評定得出各建筑物的現場勘察根據本次評估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場價格為依據，結合設備類資產的特點和收集資料情況，主要采用成本法和市場法進行（1）重置全價的確定機器設備重置全價由設備購置費、運雜費、安裝調試費、設備基礎費、前期及其他費用和資金成本等部分組成。在計算含稅重置全價基礎上，扣減可抵扣增值稅進項稅額，得出不含重置全價=設備購置價+運雜費+安裝調試費+設備基礎費+前期及第第30頁被評估單位為增值稅一般納稅人，本次評估設備重置全價中扣除通過市場詢價確定設備的現行市場價格：直接向經銷商或制造商詢價，或參考商家的價格表、正式出版的價格資料、計算機網絡上公開的價格信息等，并考慮其價格可能的下浮幅度，以及設備改造的成采用替代的方法確定設備的現行市場價格，對一些老舊或無法查到現行市場價格，但已出現替代的設備，按照評估的替代性原則，經采用分類價格系數調整法：對于查不到現行市場價格，也無替代設備出現的老舊設備和自制設備、非標設備，將設備賬面原值調整為設備運雜費是指從產地到設備安裝現場的運輸費用。運雜費率以設備購置價為基礎，根據生產廠家與設備安裝所在地的距離不同，按不同運雜費率計取。如供貨條件約定由供貨商負責運輸和安裝時，則根據設備的特點、重量、安裝難易程度，以設備購置價為基礎，資產評估專業(yè)人員參考不同專業(yè)性質的生產設備按不同行業(yè)規(guī)定第第31頁本次評估采用評估基準日重置成本法原則，工程一次性建設，全部設備基礎作為構筑物一次性形成，其價值含在相關構筑物的評估價值中，故在機器設備重置全價中不再計取。對于無設備基礎的設備，前期及其他費用主要取費項目有建設單位管理費、工程建設監(jiān)理費、勘察設計費、工程招標代理費、環(huán)境影響咨詢費等。參照國家、資金成本的計算基礎為設備購置價、運雜費、安裝調試費和建設合理建設工期依據該工程的工程量的大小、建設項目相關規(guī)定以及行業(yè)慣例確定。貸款利率根據評估基準日近期公布的貸款市場報價資金成本=(設備購置價格+運雜費+安裝調試費+基礎費+建設其他對零星購置不需安裝的非工藝設備，不考慮設備基礎費、建設其根據當地車輛市場信息及《網上車市》、《汽車之家》、《太平洋汽車網》等近期車輛市場價格資料，確定評估基準日的車輛價格，第第32頁根據《中華人民共和國車輛購置稅法》及相關文件計入車輛購置稅、重置全價=現行不含稅購置價+車輛購置稅+新車上戶牌照手續(xù)費等對生產用叉車等廠內運輸車的重置全價參照機器設備重置全價確確定評估基準日的電子設備重置全價，一般生產廠家提供免費運輸及另外，對于購置時間較長，已超期經濟使用壽命年限的部分車輛（2）成新率的確定價值量較大設備的成新率，采用年限法與現場勘察法，分別測算維護保養(yǎng)等情況，參照同類設備的經濟使用年限，依據現場勘察設備的實際技術狀況，判斷其尚可使用年限，并進而確定其成新率。計算第第33頁或成新率=尚可使用年限實際已使用年限+尚可使用年限）×勘察成新率是將設備按功能（或價值）分成若干部分，分別進行勘察鑒定，再將設備各部分的現場勘查成新率與其按功能（或價值）備的綜合成新率，即對于運輸車輛，按商務部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護部令2012年第12號《機動車強制報廢標準規(guī)定》的有關規(guī)定，按以下方法確定年限成新率1-2/經濟使用年限）已使用年限×100%里程成新率＝(規(guī)定行駛里程－已行駛里程)／規(guī)定行駛里程小、微型非營運載客汽車、大型非營運轎車、輪式專用機械車無使用年限限制的車輛考慮經濟使用年限為15年。理論成新率按使用年同時對待估車輛各組成部分進行必要的勘察鑒定，若勘察鑒定結果與按上述方法確定的成新率相差較大，則進行適當的調整，確定最第第34頁對生產用叉車等廠內運輸車的成新率參照機器設備成新率確定方對閑置設備，主要依據設備經濟壽命年限、已使用年限，通過對設備使用狀況、技術狀況的現場勘察了解，確定其尚可使用年限，然對于閑置設備，管理層目前沒有明確的規(guī)劃安排。資產評估專業(yè)人員按行業(yè)慣例考慮二手市場活躍狀況、設備的專用性等影響貶值的（3）評估值的確定對使用時間較長、無法詢到同類型全新車輛市場價且存在活躍二在近期二手車交易市場中選擇與估價對象處于同一供求范圍內，具有較強相關性、替代性的汽車交易實例，根據估價對象和可比實例的狀況，對尚可使用年限、尚可行駛里程、交易日期因素和交易車輛狀況等影響二手車市場價格的因素進行分析比較和修正，評估出估價第第35頁比準價格=可比實例價格×車輛行駛里程修正系數×車輛使用年限修正系數×車輛狀況修正系數×車輛交易日期修正系數×車輛交易納入本次評估范圍的無形資產為土地使用權，根據《資產評估執(zhí)業(yè)準則—不動產》，參考《城鎮(zhèn)土地評估規(guī)程》，土地使用權的評估方法有市場法、收益法、假設開發(fā)法、成本逼近法和基準地價系數修正法等，評估方法的選擇應按照地價評估技術規(guī)程，根據各種方法的適用性和可操作性，結合項目的具體特點及評估目的等選擇適當的評評估目的及宗地所處區(qū)域的影響因素等資料進行收集、分析和整理，地具有相關性和替代性，故可選擇市場法測算土地使用權價值；收益所以不宜采用收益法；假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的評估，所以不宜采用假設開發(fā)法；成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地或土地市場欠發(fā)育，少有交易的地區(qū)或類型的土地價格評估，本次評估宗地區(qū)域市場發(fā)達，有充足可比案例，且該宗地區(qū)域成本逼近法各項費用數據難以取得，所以不宜采用成本逼近法；《呼和浩特市城鎮(zhèn)土地級別與基準地價更新成果》未覆蓋該區(qū)域，所以不宜采用基準地價系數修正法。綜上所述，本次選用市場法對土地使用權第第36頁且在評估基準日近期市場上交易的類似地產進行比較，并對類似地產式中以委估對象為比照基準，分值為100，經過修正得出委估資產長期待攤費用為辦公樓裝修費、修路費用等的攤余價值。資產評估專業(yè)人員收集了相關資料，并取得相關憑證。經核實，原始發(fā)生額真實、準確，單月攤銷金額準確，在未來受益期內仍可享有相應權益或資產，考慮兩項費用已在房屋建筑物中評估，故長期待攤費用評估遞延所得稅資產主要是由于企業(yè)按會計制度要求計提的和按稅法規(guī)定允許抵扣的損失準備及其他資產減值準備等不同而形成的可抵扣暫時性差額。本次評估是在企業(yè)賬面價值基礎上，對企業(yè)計提的資產第第37頁減值準備、政府補助和其他權益工具公允價值變動的形成、計算的合理性和正確性進行了調查核實。本次評估由于將與政府補助相關的遞延收益評估為零，故對應形成的遞延所得稅資產評估為零。其他權益工具投資和資產減值準備評估值未影響遞延所得稅資產，故對應形成企業(yè)申報的負債為流動負債和非流動負債，其中流動負債包括應付賬款、合同負債、應付職工薪酬、應交稅費、其他應付款、其他流動負債；非流動負債包括遞延收益。根據企業(yè)提供的各項目明細表，九、收益法的具體評估方法應用采用收益法評估，要求評估的企業(yè)價值內涵與應用的收益類型以及折現率的口徑一致。根據被評估單位所處行業(yè)、經營模式、資本結構、發(fā)展趨勢等情況，本次收益法評估選用現金流量折現法中的企業(yè)自由現金流折現模型。即將未來收益年限內的企業(yè)自由現金流量采用適當折現率折現并加總，計算得到經營性資產價值，然后再加上溢余資產、非經營性資產及負債價值，并減去付息債務價值，最終得到股企業(yè)整體價值＝經營性資產價值＋溢余資產價值＋非經營性資產經營性資產價值包括詳細預測期的企業(yè)自由現金流量現值和詳細第第38頁本次采用的收益類型為企業(yè)自由現金流量。企業(yè)自由現金流量指的是歸屬于包括股東和付息債權人在內的所有投資者的現金流量，其企業(yè)自由現金流量＝稅后凈利潤＋折舊與攤銷＋利息費用(扣除（三）關于折現率本次采用企業(yè)的加權平均資本成本(WACC)作為企業(yè)自由現金流量的折現率。企業(yè)的資金來源有若干種，如股東投資、債券、銀行貸都期望其投資的機會成本得到補償。加權平均資本成本是指以某種籌資方式所籌措的資本占資本總額的比重為權重，對各種籌資方式獲得的個別資本成本進行加權平均所得到的資本成本。WACC的計算公式其中股東權益資本成本采用資本資產定價模型Re=Rf+βe(Rm-Rf)+a第第39頁（四）關于收益期本次評估采用永續(xù)年期作為收益期。其中，第一階段為2023年（五）收益法的評估計算公式A——詳細預測期之后永續(xù)期企業(yè)自由現金流量；n——詳細預測期；OE——企業(yè)評估基準日溢余資產、非經營性資產與負債總資產評估專業(yè)人員對評估對象涉及的資產和負債實施了評估工第第40頁由本公司業(yè)務負責人與委托人代表商談明確委托人、被評估單位和委托人以外的資產評估委托合同中約定的其他資產評估報告使用人；評估目的；評估對象和評估范圍；價值類型；評估基準日；評估報告使用限制；評估報告提交時間及方式；評估服務費總額、支付時間和方式；委托人與資產評估專業(yè)人員工作配合和協助等其他需要明根據評估業(yè)務具體情況，本公司對專業(yè)能力、獨立性和業(yè)務風險進行綜合分析和評價，并由資產評估機構決定是否承接該評估業(yè)務。資產評估機構受理資產評估業(yè)務的應當與委托人依法訂立資產評估委托合同，約定資產評估機構和委托人權利、義務、違約責任和爭議解（三）編制評估計劃本公司承接該評估業(yè)務后，立即組織資產評估專業(yè)人員編制了資產評估計劃。資產評估計劃包括資產評估業(yè)務實施的主要過程及時間（四）現場調查1.要求委托人和被評估單位提供涉及評估對象和評估范圍內資產2.要求委托人或者被評估單位對其提供的評估明細表及相關證明3.資產評估專業(yè)人員通過詢問、訪談、核對、監(jiān)盤、勘查等方式第第41頁進行調查，獲取評估業(yè)務需要的資料，了解評估對象現狀，關注評估4.對無法或者不宜對評估范圍內所有資產、負債等有關內容進行逐項調查的，根據重要程度采用抽查等方式（五）收集評估資料我們根據評估業(yè)務具體情況收集評估資料，并根據評估業(yè)務需要和評估業(yè)務實施過程中的情況變化及時補充收集評估資料。這些資料1.直接從市場等渠道獨立獲取的資料，從委托人、被評估單位等相關當事方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業(yè)機構和其他相關2.查詢記錄、詢價結果、檢查記錄、行業(yè)資訊、分析資料、鑒定3.資產評估專業(yè)人員依法對資產評估活動中使用的資料進行核查驗證。核查驗證的方式通常包括觀察、詢問、書面審查、實地調查、4.資產評估專業(yè)人員根據資產評估業(yè)務具體情況對收集的評估資（六）核對數據審計機構與本公司在各自工作基礎上，資產評估專業(yè)人員與審計（七）評定估算價的基礎上，選擇合適的測算方法，估算各第第42頁業(yè)生產經營的各個方面的基礎上，建立計算模型，進行評估測算，并修改、完善，在綜合分析價值影響因素的基礎上，合理選用其中一種（八）編制和提交評估報告在上述工作的基礎上，起草資產評估報告書初稿。本公司內部對評估報告初稿和工作底稿進行初審后，與委托人或者委托人同意的其他相關當事人就評估報告有關內容進行了必要溝通。在全面考慮有關意見后，對評估報告進行必要的調整、修改和完善，然后重新按本公司內部資產評估報告審核制度和程序對報告進行了認真審核后，由本1.交易假設：假定所有待評估資產已經處在交易過程中，評估師2.公開市場假設：公開市場假設是對資產擬進入的市場的條件以及資產在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定。公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，是指一個有自愿的買方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方和賣方的地位平等，都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易都是在自愿的、理智的、非強制性第第43頁3.資產持續(xù)使用假設：持續(xù)使用假設是對資產擬進入市場的條件以及資產在這樣的市場條件下的資產狀態(tài)的一種假定。首先被評估資在持續(xù)使用假設條件下，沒有考慮資產用途轉換或者最佳利用條件，4.企業(yè)持續(xù)經營假設：假設被評估單位未來收益期經營業(yè)務范圍4.假設被評估單位完全遵守國家所有相關的法律法規(guī)，符合國家5.本次評估的各項資產均以評估基準日的實際存量為6.假設評估基準日后被評估單位采用的會計政策和編寫7.假設評估基準日后被評估單位在現有管理方式和管理水平8.假設未來企業(yè)保持現有的信用政策不變，第第44頁但資產評估機構和資產評估專業(yè)人員受執(zhí)業(yè)（三）評估限制條件1.本評估結果是依據本次評估目的，以公開市場為假設前提而估算的評估對象的市場價值，沒有考慮特殊的交易方式可能追加或減少付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮宏觀經濟環(huán)境發(fā)生變化2.評估報告中所采用的評估基準日已在報告前文明確，我們對價本報告評估結論在以上假設和限制條件下得出，當上述評估假設根據國家有關資產評估的規(guī)定，本著獨立、公正和客觀的原則及第第45頁必要的評估程序，對同蒙化工股東全部權益價值進行了評估。根據以同蒙化工于評估基準日2023年10月31日總資產賬面價值為評估基準日：2023年10月31日金額單位：人民幣萬元項目賬面價值評估價值增減值增減率%ABC=B-AD=C/A×100%流動資產合計1非流動資產合計2其中:長期股權投資3---投資性房地產4---固定資產5在建工程6---無形資產7其中:無形資產-土地使用權8其他非流動資產小計資產總計流動負債--非流動負債-第第46頁負債總計所有者權益（或股東權益）（三）兩種方法評估結果分析從以上結果可以看出，收益法和資產基礎法評估結果均較賬面所有者權益增值，收益法的評估結果比資產基礎法的評估結果高資產基礎法的技術思路是以企業(yè)在評估基準日客觀存在的資產和負債為基礎逐一進行評估取值后得出的評估結論。同蒙化工是民爆企業(yè)，資產基礎法評估測算時，企業(yè)的人力資源、管理能力等因素的價資產基礎法的角度和途徑是間接的，在進行企業(yè)價值評估時容易忽略本次收益法評估中綜合分析了同蒙化工歷史經營業(yè)績、現有業(yè)務狀況，并給合企業(yè)未來發(fā)展規(guī)劃和行業(yè)發(fā)展趨勢等因素，對同蒙化工提供的未來收益預測數據進行了分析和核實，并以此為基礎以現金流收益法是立足于判斷資產獲利能力的角度，將被評估單位預期收益資本化或折現，以評價評估對象的價值，體現收益預測的思路。收益法的評估結果體現了無法在資產基礎法體現的企業(yè)所擁有的人力資源、銷售渠道、客戶資源、管理團隊和能力等的價值，相比較而言，第第47頁綜上所述，我們認為收益法的測算結果更為合理，更能客觀反映評估對象的市場價值，因此本報告采用收益法的測算結果作為最終評（四）評估結論報告使用者在使用本評估報告時，應關注以下特別事項對評估結（一）對企業(yè)存在的可能影響資產評估值的瑕疵事項，在企業(yè)委托時未作特殊說明而資產評估專業(yè)人員已履行評估程序，仍無法獲知財務報表、會計憑證等評估所需資料，是編制本報告的基礎。委托人（三）資產評估專業(yè)人員對委托范圍內的資產產權進行了必要的核實工作，對所發(fā)現的資產產權存在的問題給予盡可能的充分披露，本次評估未發(fā)現存在產權爭議事項，但評估報告是對評估對象發(fā)表專業(yè)估值意見，不具有產權證明的法律屬性，因此，本報告不能作為產（四）評估程序受到限制的說明第第48頁段限制及部分設備正在運行等原因，主要依賴于資產評估專業(yè)人員的外觀觀察和被評估企業(yè)提供的近期檢測資料及向有關操作使用人員的（五）本評估結論是反映評估對象在本次評估目的和評估假設前提下，根據公開市場原則確定的市場價值，沒有考慮特殊交易、國家宏觀經濟政策發(fā)生不可預見的重大變化以及遇有自然力和其他不可抗（六）引用其他機構出具報告結論的情況（七）資產權屬資料不全面或者存在瑕疵的未辦理不動產權證書，其余房屋已辦理房屋所有權證，證載權利人為1無㎡2無㎡3無㎡4無㎡5無㎡6無㎡7無㎡-8無㎡9無㎡無㎡無㎡其中第7項，為明細表中材料庫房部分面積改造利用，面積含在第第49頁本次評估對尚未辦理不動產權證的房屋，建筑面積主要依據被評估單位提供的確權證明、竣工資料等，結合資產評估專業(yè)人員現場勘查確定，如后期辦理不動產權證書，最終面積還應以房屋管理部門核同蒙化工承諾以上房屋所有權為其所有，且建筑面積及上述表中其他信息無誤，并承諾如存在產權爭議將由同蒙化工承擔相關法律及化工與馮建軍雙方共同出具的證明，證明車輛歸同蒙化工所有，本次（八）評估資料不完整的說明（九）委托人未提供的其他關鍵資料情況（十）評估基準日存在的法律、經濟等未決事項的說明根據《企業(yè)關于進行資產評估有關事項的說明》，被評估單位不（十一）擔保、抵押及其或有負債（或有資產）等事項說明（1）根據2023年8月30日，質權人廣東宏大控股集團股份有限公主債權為①雙方簽訂的《山西同德化工股份有限公司與廣東宏大控股集團股份有限公司關于轉讓清水河縣同蒙化工有限責任公司股權的框質押內容為：①出質人同意以其合計持有的清水河縣同蒙化工有限責任公司100%股權向質權人提供質押擔保。②出質人保證對第第50頁述股權享有完整的所有權與處置權；質押擔保范圍主要為：質權合同項下質押擔保范圍為出質人在《山西同德化工股份有限公司與廣東宏大控股集團股份有限公司關于轉讓清水河縣同蒙化工有限責任公司股權的框架協議》項下的各項義務，包括但不限于主債權、違約金、損經向同蒙化工相關人員了解，至評估基準日，山西同德化工股份民爆股份有限公司、同蒙化工三方簽訂借款協議，山西同德化工股份有限公司因生產經營需要向內蒙古生力民爆股份有限公司借款4000萬（十二）其他需要說明的事項金額單位：元1標準臺1148,441.404,453.242臺235,957.121,078.713184,398.525,531.951方正電腦標準臺19,390.59281.722方正電腦臺16,639.00199.17第第51頁315,600.00168.004打印機12,400.0072.005聯想電腦16,000.00180.006傳真機12,930.0087.907神州電腦15,399.00161.978三星打印機12,850.0085.509318,999.00569.97條碼打印