東王府園項(xiàng)目工程管理

東王府園項(xiàng)目工程管理一、工程部的職責(zé)范疇？（一）、負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程的技術(shù)治理工作

1．負(fù)責(zé)組織貫徹技術(shù)方面的政策、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善技術(shù)治理體系、制定技術(shù)治理的工作、規(guī)章制度，并監(jiān)督實(shí)施。

2．負(fù)責(zé)審查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重大技術(shù)方案。

3．制定或組織審定新技術(shù)、新工藝、新材料應(yīng)用方案。

4．負(fù)責(zé)施工圖紙會(huì)審，參加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目圖紙交底、竣工圖的審定工作。

5．負(fù)責(zé)圖紙變更的審定工作。

6．負(fù)責(zé)所轄工程技術(shù)資料和其他工作資料的整理、歸檔工作。

（二）、負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量治理工作

1．認(rèn)真貫徹執(zhí)行上級(jí)治理部門(mén)關(guān)于工程質(zhì)量治理的規(guī)章制度，建立健全質(zhì)量治理體系，健全工程質(zhì)量治理的規(guī)章制度體系。

2．負(fù)責(zé)審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì)或質(zhì)量打算；負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目部上報(bào)的項(xiàng)目質(zhì)量打算。

3．負(fù)責(zé)組織對(duì)大型設(shè)備、大宗材料供貨商資質(zhì)、資格、技術(shù)條件的評(píng)審。

4．負(fù)責(zé)組織監(jiān)理單位的評(píng)審，審查監(jiān)理規(guī)劃，抽查實(shí)施情形。

5．負(fù)責(zé)組織對(duì)施工單位的評(píng)審和選擇工作。

6．負(fù)責(zé)對(duì)在施工程項(xiàng)目的質(zhì)量巡查和抽查工作。

7．參加工程和諧會(huì)議，協(xié)助項(xiàng)目解決需和諧解決的咨詢題。

8．參加基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、竣工驗(yàn)收工作。

9．協(xié)助項(xiàng)目部組織消防、人防驗(yàn)收工作。

10．負(fù)責(zé)組織召開(kāi)工程質(zhì)量會(huì)議，分析研究質(zhì)量治理中存在的咨詢題，提出改進(jìn)措施。

11．負(fù)責(zé)重大質(zhì)量事故的調(diào)查、鑒定處理工作。

（三）、負(fù)責(zé)核實(shí)經(jīng)濟(jì)洽商工程量并簽署意見(jiàn)；負(fù)責(zé)工程結(jié)算中工作量的核實(shí)工作。

（四）、負(fù)責(zé)建筑材料、設(shè)備市場(chǎng)的調(diào)查和質(zhì)量評(píng)定。

（五）、負(fù)責(zé)與工程施工和產(chǎn)品質(zhì)量有關(guān)的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及信息的收集、整理和溝通工作。

（六）、負(fù)責(zé)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全生產(chǎn)和消防的監(jiān)督檢查工作。

（七）、負(fù)責(zé)與施工和工程質(zhì)量治理部門(mén)的聯(lián)絡(luò)工作。

（八）、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作，做好與其他部門(mén)的配合工作。二、辦理<初步設(shè)計(jì)>審批的工作程序和所需資料？2.1、工作程序：規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。市政部門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等有關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的有關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。2.2、所需資料：1)、規(guī)劃設(shè)計(jì)操縱文本及選址意見(jiàn)書(shū)；2）、立項(xiàng)批文（或項(xiàng)目備案表）；3）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及紅線圖；4）、土地出讓合同及宗地圖；5）、規(guī)劃會(huì)審紀(jì)要；6）、規(guī)劃局同意進(jìn)入初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃審批總平面圖；7）、完整的建筑初步設(shè)計(jì)方案；8）、綠化景觀方案；

三、辦理<施工圖審查>的工作程序和所需資料？具體見(jiàn)寧政發(fā)（2001）198號(hào)文：南京市建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查實(shí)施方法。工作程序：施工圖設(shè)計(jì)文件審查包括政策性審查和技術(shù)性審查。政策性審查由市建委、縣建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)；技術(shù)性審查由市建委、縣建設(shè)行政主管部門(mén)托付取得《施工圖設(shè)計(jì)文件審查許可證》的機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱審查機(jī)構(gòu)）具體實(shí)施。（一）市建委、縣建設(shè)行政主管部門(mén)收到建設(shè)單位提交的文件或資料后，對(duì)符合前條規(guī)定的予以受理，并進(jìn)行政策性審查，審查合格后交由審查機(jī)構(gòu)進(jìn)行技術(shù)性審查。（二）審查機(jī)構(gòu)進(jìn)行技術(shù)性審查，并形成施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見(jiàn)書(shū)報(bào)市建委、縣建設(shè)行政主管部門(mén)審核后，反饋建設(shè)單位；（三）市建委、縣建設(shè)行政主管部門(mén)確認(rèn)施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格后核發(fā)施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)，并在工程項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)文件上加蓋審查合格專(zhuān)用章，同時(shí)將審查意見(jiàn)書(shū)抄送同級(jí)規(guī)劃行政主管部門(mén)備案。關(guān)于特大型或技術(shù)較復(fù)雜的工程項(xiàng)目，經(jīng)市建委、縣建設(shè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可分時(shí)期報(bào)送施工圖設(shè)計(jì)文件審查。所需資料：（一）施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)審表；（二）勘察設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書(shū)副本（復(fù)印件），經(jīng)市建委、縣建設(shè)行政主管部門(mén)備案的勘察設(shè)計(jì)合同文本及合同履行情形有關(guān)證明；（三）工程項(xiàng)目立項(xiàng)審批文件（復(fù)印件）；（四）建設(shè)工程方案設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件（復(fù)印件）；（五）應(yīng)當(dāng)進(jìn)行初步設(shè)計(jì)審查的工程項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件（復(fù)印件）；（六）依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)審查的，有關(guān)專(zhuān)業(yè)主管部門(mén)出具的審批（審查）意見(jiàn)書(shū)；（七）巖土工程勘察報(bào)告，全套施工圖設(shè)計(jì)文件以及有關(guān)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。審查機(jī)構(gòu)要求提供有關(guān)設(shè)計(jì)運(yùn)算書(shū)及運(yùn)算軟件名稱的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按要求及時(shí)通知勘察設(shè)計(jì)單位向?qū)彶闄C(jī)構(gòu)報(bào)送。四、辦理<市政工程規(guī)劃許可證>的工作程序和所需資料？4.1、工作程序：1)、建設(shè)單位報(bào)送規(guī)定的圖件。

2）、收件窗口對(duì)符合報(bào)建要求的發(fā)給《南京市規(guī)劃局行政許可受理通知書(shū)》和《南京市規(guī)劃局行政許可申請(qǐng)材料接收憑證》，所報(bào)項(xiàng)目進(jìn)入審批環(huán)節(jié)；對(duì)不符合條件的發(fā)給《南京市規(guī)劃局行政許可不予受理通知書(shū)》；需補(bǔ)正材料的，當(dāng)場(chǎng)或五日內(nèi)發(fā)給《南京市規(guī)劃局行政許可補(bǔ)正材料通知書(shū)》。3）、對(duì)行政許可申請(qǐng)進(jìn)行審查。4）、符合許可條件的，發(fā)給《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（市政工程）；不符合許可條件的，發(fā)給《南京市規(guī)劃局不予行政許可決定書(shū)》。5）、通知建設(shè)單位到發(fā)件窗口取件。4.2、所需資料：1)、組織機(jī)構(gòu)代碼證副本（首次申報(bào)）、機(jī)構(gòu)代碼；2)、建設(shè)項(xiàng)目的有效批準(zhǔn)文件（復(fù)印件）1份（市政管線類(lèi)工程除外）；3)、申報(bào)市政工程的，需提供1：500或1：1000現(xiàn)勢(shì)性地勢(shì)圖1份；申報(bào)市政管線工程的，需提供1：500或1：1000現(xiàn)勢(shì)性管線圖2份，并在圖紙上繪制初步路徑方案，附詳細(xì)文字講明；電力線路工程需要報(bào)送現(xiàn)勢(shì)性地勢(shì)圖2份。4)、《南京市建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表（市政工程類(lèi)）》1份（蓋建設(shè)單位印章）；5)、出示設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書(shū)或方案審查意見(jiàn)通知書(shū)；非首輪施工圖審查，需提交上一輪《施工圖審查修改意見(jiàn)通知書(shū)》；6)、申報(bào)市政工程的，需提供符合國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范的施工圖3套；申報(bào)市政管線工程的，需提供符合國(guó)家設(shè)計(jì)方案的施工圖3套；7)、設(shè)計(jì)部門(mén)提供的工程概（預(yù)）算書(shū)1份；8)、其他有關(guān)圖件。以上所有申報(bào)材料還應(yīng)該制作成數(shù)字文件和掃描文件一并報(bào)審。五、選擇施工單位的關(guān)鍵點(diǎn)，簽定合同的必要條款？選擇施工單位的關(guān)鍵點(diǎn)：嚴(yán)格審查施工單位的資質(zhì)情形；實(shí)地考察其近期的工程項(xiàng)目；是否參加過(guò)類(lèi)似的工程；施工單位的自身治理情形、隊(duì)伍建設(shè)情形、工程技術(shù)人員的配備情形等等。簽定合同的必要條款：是否指建設(shè)工程施工合同（示范文本）的第二部分通用條款？

六、選擇監(jiān)理公司的關(guān)鍵點(diǎn)，簽定合同的必要條款？選擇監(jiān)理公司的關(guān)鍵點(diǎn)：考察投標(biāo)人的資格條件、體會(huì)條件、資源條件、公司信譽(yù)和承接新項(xiàng)目能力等幾個(gè)方面是否能滿足招標(biāo)監(jiān)理工程的要求。（1）資格條件：包括資質(zhì)等級(jí)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)范疇、隸屬關(guān)系、公司組成形式及所在地、法人條件和公司章程；（2）體會(huì)條件：包括已監(jiān)理過(guò)的工程項(xiàng)目、已監(jiān)理過(guò)的與招標(biāo)工程類(lèi)似的工程項(xiàng)目；（3）現(xiàn)有資源條件：公司人員情形、開(kāi)展正常監(jiān)理工作可采納的檢測(cè)方法和手段、使用運(yùn)算機(jī)軟件的治理能力；（4）公司信譽(yù)：監(jiān)理單位在專(zhuān)業(yè)方面的名望、地位、在以往服務(wù)過(guò)的工程項(xiàng)目中的信譽(yù)、是否能全心全意的與業(yè)主和承建人合作；（5）承建新項(xiàng)目的監(jiān)理能力：正在進(jìn)行監(jiān)理工作工程項(xiàng)目的數(shù)量、規(guī)模、正在進(jìn)行監(jiān)理工作各項(xiàng)目的開(kāi)工和估量竣工時(shí)刻；（6）監(jiān)理取費(fèi)是否合理。簽定監(jiān)理合同的必要條款：詳見(jiàn)建設(shè)工程托付監(jiān)理合同（示范文本）。七、辦理工程<質(zhì)檢>的工作程序和所需資料？工作程序：建設(shè)單位在工程開(kāi)工前一個(gè)月，必須到質(zhì)監(jiān)站辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，交納質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)。所需資料：（1）施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告和批準(zhǔn)書(shū)；

（2）中標(biāo)通知書(shū)和施工、監(jiān)理合同；

（3）建設(shè)單位、施工單位和監(jiān)理單位工程項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人和組織機(jī)構(gòu)；

（4）施工組織設(shè)計(jì)和監(jiān)理規(guī)劃（監(jiān)理實(shí)施細(xì)則）；

（5）其他需要的文件資料。八、辦理工程<安檢>的工作程序和所需資料？工作程序：建筑施工企業(yè)在建筑工程開(kāi)工前到建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督機(jī)構(gòu)申辦安全條件認(rèn)證。所需資料：（1）企業(yè)的安全資格許可證；（2）中標(biāo)通知書(shū)；（3）安全技術(shù)措施或者安全施工組織設(shè)計(jì)；（4）要緊施工機(jī)具和設(shè)備的安全性能狀況資料；（5）施工現(xiàn)場(chǎng)的安全治理人員、特種作業(yè)人員及其施工作業(yè)人員的安全教育持證情形資料。九、辦理<施工許可證>的工作程序和所需資料？9.1、工作程序：業(yè)主提供施工圖紙，年度建設(shè)打算或要緊設(shè)備購(gòu)置打算，填報(bào)施工許可證申請(qǐng)表，由招標(biāo)、市場(chǎng)辦核準(zhǔn)，提出審批意見(jiàn)，報(bào)建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。9.2、所需資料：建設(shè)項(xiàng)目年度打算、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)施工許可、施工圖審查批準(zhǔn)書(shū)；勘察合同、設(shè)計(jì)合同、質(zhì)量托付、監(jiān)理合同、甲乙雙方簽訂承包合同；《中標(biāo)通知書(shū)》；施工企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明；投標(biāo)申請(qǐng)書(shū)、投標(biāo)文件或施工組織設(shè)計(jì)；施工許可證申請(qǐng)表。十、如何應(yīng)對(duì)周邊百姓的干擾？關(guān)于擾民現(xiàn)象：

要施工就擾民這是必定的，作為甲方只有讓施工單位盡量減少對(duì)居民的打攪。并采取相應(yīng)預(yù)防措施如制定防止擾民措施，發(fā)放擾民費(fèi)，搞到夜間施工許可證等。關(guān)于民擾現(xiàn)象：要按照實(shí)際情形具體事件具體處理。最好的方法確實(shí)是攻破擾民集團(tuán)的首領(lǐng)，關(guān)于那些對(duì)工程搗亂的人恩威并施，找到帶頭的人，做好首領(lǐng)的工作是最關(guān)鍵的?；蛘咭部山柚牧α?，通過(guò)政府有關(guān)部門(mén)出面解決,政府的力量是不可估量的。民擾和擾民的關(guān)系：如果解決不行擾民現(xiàn)象，專(zhuān)門(mén)可能轉(zhuǎn)化成民擾現(xiàn)象，同時(shí)自己還不占理。到時(shí)候作為政府也不行出面關(guān)心解決了。處理好擾民和民擾的關(guān)系，關(guān)于項(xiàng)目順利施工能起到主動(dòng)的促進(jìn)作用，而處理不行，那么就會(huì)給項(xiàng)目施工帶來(lái)負(fù)面阻礙。十一、如何應(yīng)對(duì)媒體的曝光？最理想的狀態(tài)是提早與一些媒體有良好的合作關(guān)系；曝光后只有想方法補(bǔ)償缺失了，與有關(guān)的媒體溝通一下后在媒體上致歉，講明造成咨詢題的緣故，提出整改措施，想盡方法排除社會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)的誤解及不良阻礙。

十二、如何應(yīng)對(duì)有關(guān)部門(mén)的檢查？對(duì)每個(gè)部門(mén)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)過(guò)來(lái)檢查都要高度重視；一定要提早了解有關(guān)部門(mén)檢查的目的，并請(qǐng)工程有關(guān)參建單位做好充足的預(yù)備工作（一要留足面子，二要裝裝孫子，三要孝敬銀子，四要吃飽肚子）。只有給有關(guān)部門(mén)留下好的印象才能有利于工程的順利開(kāi)展。要時(shí)時(shí)警告自己：只有尊重不人，不人才會(huì)尊重你。十三、進(jìn)度操縱要點(diǎn)？（一）．進(jìn)度的事前操縱做好工期預(yù)控，要緊工作內(nèi)容有：1）編制項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度打算項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度打算為對(duì)項(xiàng)目實(shí)施起操縱作用的工期目標(biāo)，是確定施工承包合同工期條款的依據(jù)，也是審核施工單位提交的施工打算的依據(jù)，也是確定和審核施工進(jìn)度、材料設(shè)備供應(yīng)進(jìn)度、資金打確實(shí)是否和諧的依據(jù)。2）審核施工單位提交的施工進(jìn)度打算要緊審核是否符合總工期操縱目標(biāo)的要求；審核施工進(jìn)度打算與施工方案的和諧性和合理性等。3）審核施工單位提交的施工方案要緊審核保證工期，充分利用時(shí)刻的技術(shù)組織措施的可行性、合理性。4）審核施工單位提交的施工總平面圖。要緊審核施工總平面圖與施工方案、施工進(jìn)度打算的和諧性和合理性。5）制定甲供材料、設(shè)備的需用量及供應(yīng)時(shí)刻參數(shù)，編制有關(guān)材料、設(shè)備部分的采供打算。（二）．進(jìn)度的事中操縱進(jìn)度的事中操縱，一方面是進(jìn)行進(jìn)度檢查、動(dòng)態(tài)操縱和調(diào)整，另一方面及時(shí)進(jìn)行工程計(jì)量，為向施工單位支付進(jìn)度款提供進(jìn)度方面的依據(jù)。工作內(nèi)容有：1）建立反映工程進(jìn)度的施工日志逐日如實(shí)記載每日形象部位及完成的實(shí)物工程量。同時(shí)，如實(shí)記載阻礙工程進(jìn)度的內(nèi)外、人為和自然的各種因素。2）工程進(jìn)度的檢查審核施工單位每半月、每月提交的工程進(jìn)度報(bào)告，審核的要點(diǎn)：A．打算進(jìn)度與實(shí)際進(jìn)度的差異。B．形象進(jìn)度、實(shí)物工程量與工作指標(biāo)完成情形的一致性。C．按合同要求及時(shí)進(jìn)行工程計(jì)量驗(yàn)收。D．有關(guān)進(jìn)度、計(jì)量方面的簽證。進(jìn)度、計(jì)量的簽證是支付工程款、運(yùn)算索賠、延長(zhǎng)工期的重要依據(jù)，必須由現(xiàn)場(chǎng)工程師會(huì)同公司有關(guān)部門(mén)會(huì)同參加。E．工程進(jìn)度的動(dòng)態(tài)治理當(dāng)實(shí)際與打算進(jìn)度發(fā)生差異時(shí)，應(yīng)分析產(chǎn)生的緣故，并提出進(jìn)度調(diào)整的措施和方案，并相應(yīng)調(diào)整施工進(jìn)度打算，材料、設(shè)備的進(jìn)度打算，必要時(shí)調(diào)整工期目標(biāo)。F．為工程進(jìn)度款的支付簽署進(jìn)度、計(jì)量方面認(rèn)證意見(jiàn)。G．組織現(xiàn)場(chǎng)和諧會(huì)。H．每月向工程部經(jīng)理報(bào)告有關(guān)工程進(jìn)度情形。（三）．進(jìn)度的事后操縱1）制定保證總工期不突破的計(jì)策措施。2）制定總工期突破后的補(bǔ)救措施。3）調(diào)整相應(yīng)的施工打算、材料、設(shè)備、資金打算。十四、質(zhì)量操縱要點(diǎn)？（一）審核技術(shù)文件、報(bào)告和報(bào)表。

1、審查進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的分包單位的資質(zhì)證明文件，操縱分包單位的質(zhì)量。

2、審批施工承包單位的開(kāi)工申請(qǐng)書(shū)

3、審批承包單位提交的質(zhì)量打算、施工組織設(shè)計(jì)或施工打算，操縱施工質(zhì)量有可靠的技術(shù)措施保證。

4、審批承包單位提交的有關(guān)材料、半成品和構(gòu)配件的質(zhì)量證明文件，確保工程質(zhì)量有可靠物質(zhì)基礎(chǔ)。

5、審核承包單位提交的反映工序施工質(zhì)量的動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)資料或治理圖表。

6、審核承包單位提交的有關(guān)工序產(chǎn)品質(zhì)量的證明文件、工序交接檢查、隱藏工程檢查、分部、分項(xiàng)工程質(zhì)量檢查報(bào)告等文件、資料，以確保和操縱施工過(guò)程的質(zhì)量。

7、審批有關(guān)工程變更、修改設(shè)計(jì)圖紙等，確保設(shè)計(jì)及施工圖紙的質(zhì)量

8、審核有關(guān)新技術(shù)、新工藝、新材料、新結(jié)構(gòu)等的技術(shù)鑒定書(shū)，審批其應(yīng)用申請(qǐng)報(bào)告，確保新技術(shù)應(yīng)用的質(zhì)量

9、審批有關(guān)工程質(zhì)量事故或質(zhì)量咨詢題的處理報(bào)告，確保質(zhì)量事故或質(zhì)量咨詢題處理的質(zhì)量。

10、審核簽署現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)質(zhì)量技術(shù)簽證、文件等。（二）指令文件與一樣治理文書(shū)

（三）現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督和檢查

1、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查的內(nèi)容。開(kāi)工前檢查預(yù)備工作的質(zhì)量工序施工中的跟蹤監(jiān)督、檢查與操縱關(guān)于重要的和對(duì)工程質(zhì)量有重大阻礙的工序和工程部位，還應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行施工過(guò)程的旁站監(jiān)督與操縱，確保使用材料和工藝過(guò)程質(zhì)量。2、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查的方式（監(jiān)理單位）：旁站和巡視平行檢驗(yàn)（四）規(guī)定質(zhì)量操縱工作程序（五）利用支付手段十五、成本操縱要點(diǎn)？(1)、立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本操縱要點(diǎn)：立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本操縱按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式的不同而有所區(qū)不。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，差不多原則是在國(guó)家規(guī)定范疇內(nèi)最大限度地操縱企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期起要緊作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本操縱的要緊任務(wù)由項(xiàng)目部來(lái)承擔(dān)。(2)、規(guī)劃環(huán)節(jié)成本操縱要點(diǎn)：規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本操縱所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本操縱是實(shí)現(xiàn)事前操縱的關(guān)鍵，能夠最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。因此該環(huán)節(jié)操縱要點(diǎn)和操縱內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，差不多原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各類(lèi)評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)要緊的職能。(3)、招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本操縱要點(diǎn)：招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本操縱涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷(xiāo)售等多個(gè)部門(mén)的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒(méi)有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容專(zhuān)門(mén)是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須有專(zhuān)門(mén)強(qiáng)的針對(duì)性。那個(gè)環(huán)節(jié)成本操縱的難點(diǎn)在于標(biāo)書(shū)制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。(4)、施工環(huán)節(jié)成本操縱要點(diǎn)：施工環(huán)節(jié)的成本操縱要緊應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更帶來(lái)的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支付。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的緣故，施工時(shí)期不可幸免由于各種情形而要對(duì)施工打算和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序差不多上必須的。這一時(shí)期進(jìn)行成本操縱時(shí)要注意各部門(mén)的及時(shí)溝通和良好合作。(5)、材料及設(shè)備采購(gòu)成本操縱要點(diǎn)：材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本操縱的核心要素是打算和信息，通過(guò)明確而科學(xué)的流程，就能夠最大限度的減少在該環(huán)節(jié)顯現(xiàn)缺失的概率，達(dá)到成本操縱的目的。(6)、銷(xiāo)售成本操縱要點(diǎn)：銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的成本一樣是按比例操縱，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格操縱。由于銷(xiāo)售涉及的部門(mén)比較多，因此各部門(mén)乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的操縱職能。此外，由于銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)治理產(chǎn)生重要的阻礙，因此那個(gè)環(huán)節(jié)的成本操縱也必須有長(zhǎng)線考慮。(7)、工程預(yù)決算成本操縱要點(diǎn)：工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本操縱難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息能夠來(lái)自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止顯現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。(8)、期間費(fèi)用成本操縱要點(diǎn)：期間費(fèi)用要緊有財(cái)務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性專(zhuān)門(mén)高，更需要加大對(duì)期間費(fèi)用的打算操縱。財(cái)務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)要緊的操縱任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門(mén)的有關(guān)費(fèi)用支出情形。(9)、物業(yè)治理成本操縱要點(diǎn)：地產(chǎn)公司需要在物業(yè)治理方面支出的費(fèi)用要緊是托付治理、托付經(jīng)營(yíng)和虧損補(bǔ)貼三個(gè)方面?？蛻舴?wù)中心擔(dān)負(fù)著這一環(huán)節(jié)的要緊操縱工作，操縱原則是以明文的法律合同形式界定地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權(quán)責(zé)關(guān)系，防止因權(quán)責(zé)不清帶來(lái)的額外成本。十六、《竣工驗(yàn)收》的工作程序和所需資料？工作程序：(一)工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報(bào)告，申請(qǐng)工程竣工驗(yàn)收。實(shí)行監(jiān)理的工程，工程竣工報(bào)告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見(jiàn)。

(二)建設(shè)單位收到工程竣工報(bào)告后，對(duì)符合竣工驗(yàn)收要求的工程，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工