世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路

27十二月2023世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路區(qū)域判斷依托全運會而快速發(fā)展的新興板塊軌道交通及商業(yè)配套的規(guī)劃點燃板塊熱度以投資為主要驅(qū)動力的板塊距離區(qū)域核心相對距離較遠，生活氛圍較強的地塊世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路政府對于全運板塊的整體規(guī)劃全面利好，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?010全運村規(guī)劃建設(shè)期2013全運村全面發(fā)展期2020全運村后續(xù)利用期全運會代表團總部企業(yè)總部基地地區(qū)外向性躍遷式發(fā)展全運會運動員村體育主題地產(chǎn)時尚社區(qū)全運會媒體中心酒店公寓時尚社區(qū)全運會商業(yè)中心商業(yè)服務(wù)配套沈陽南部商業(yè)中心全運村10年規(guī)劃利好，未來具備極大的發(fā)展?jié)摿θ\會運營中心NGO機構(gòu)駐地沈陽南部政務(wù)中心沈陽市政府為迎接2013年全運會在沈陽的順利召開，從2009年開始就針對全運村的建設(shè)開始規(guī)劃建設(shè)。為鼓勵全運村建設(shè)，同時順應(yīng)“大力打造大渾南區(qū)域”的總體發(fā)展戰(zhàn)略，2010年沈陽政府公布關(guān)于全運村建設(shè)的整體方案。從全運村區(qū)域的規(guī)劃方案可以看出，沈陽政府欲借助全運村的強勢拉動，將本區(qū)域打造成集合企業(yè)總部基地、時尚居住社區(qū)、南部商業(yè)中心、南部政務(wù)中心在內(nèi)的沈陽南部政治、經(jīng)濟新核心。世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路軌道交通及商業(yè)配套的全面鋪開，全方位滿足未來生活所需。城市生長的基礎(chǔ)也將隨著軌道交通的延伸的實現(xiàn)而初步奠定。軌道交通建設(shè)全面展開為加快沈陽渾南核心區(qū)的建設(shè)，沈陽政府與2011年開始規(guī)劃四條有軌電車貫穿渾南區(qū)域，并銜接主城區(qū)與城市外圍區(qū)域。全運村板塊將成為這四條有軌路線的核心樞紐。商業(yè)配套足以滿足未來需求區(qū)域包括政府打造的商業(yè)綜合區(qū)、全運村內(nèi)部商業(yè)配套、月星環(huán)球港、金道萬麗廣場、華茂商業(yè)綜合體在內(nèi)的，總體量超過300萬平的商業(yè)配套規(guī)劃。區(qū)域的配套規(guī)劃堅定了客戶對于區(qū)域發(fā)展的信心，拔升區(qū)域認知。世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路全運會召開及政府南遷的政策利好，更加堅定了客戶對于區(qū)域的信心。區(qū)域信心建立全運會召開政府南移商業(yè)配套及軌道交通完備政府規(guī)劃利好全運會召開及政府南遷的政策利好堅定客戶信心2013年沈陽全運會的召開和政府南遷的信息釋放，持續(xù)不斷給到客戶對于全運板塊的信心。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和規(guī)劃利好的前提下，政策利好更加凸顯區(qū)域未來的發(fā)展價值，巨大潛力不可小覷。世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路區(qū)域利好已被有效傳遞并廣泛認可但項目未來面臨一定風(fēng)險世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路全運會對于項目的銷售節(jié)點和營銷推廣等方面，存在極大不可控風(fēng)險。濟南全運會期間政府出臺多項臨時政策，地產(chǎn)市場受到波及，相應(yīng)節(jié)點出現(xiàn)調(diào)整。2009年濟南全運會期間，濟南政府出臺多項臨時政策以確保全運會的順利召開。從濟南的經(jīng)驗來看，全運會的召開對于項目施工進度以及方面或有較大的限制。沈陽制定了《沈陽市城市道路挖掘、修復(fù)工程文明施工管理規(guī)范》，對道路挖掘施工圍擋的規(guī)格提出了明確的要求。

同時，要求施工圍擋整潔美觀，施工單位指定專人負責(zé)工地周邊保潔工作，保證市容環(huán)境不受破壞，美化景觀的城市靚麗風(fēng)景線，確保全市建筑工地以嶄新的形象迎接全運會的召開。沈陽為保證全運會順利召開，已出臺多項政策。一旦沈陽政府在全運會期間出臺硬性政策，將對項目的工程、運輸、宣傳及客戶上門量等一系列問題造成不可控的負面影響。世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路全運會之后區(qū)域的長期發(fā)展價值有待市場驗證，全運會利好的持久性存在較大不可控風(fēng)險目前受到全運會召開的利好政策影響，全運板塊的區(qū)域價值被普遍看好。但是此區(qū)域利好因素在全運會召開之后，能否繼續(xù)延續(xù)，存在極大的不確定性。這主要源于以下幾個方面：1、先期政府財政提前透支，后期能否持續(xù)給到支持難以確定。近年來為籌辦沈陽全運會，沈陽政府對于城市建設(shè)進行大手筆投入，尤其是對于全運板塊的建設(shè)，更是愈發(fā)重視。但是政府對于區(qū)域的打造能持續(xù)多久，很難說清。全運會之后政府能否持續(xù)給到區(qū)域支持，還存在很大的不確定性。全運會后區(qū)域熱度消退，未來區(qū)域價值存在一定不可控性2、全運會熱度散去后，客戶對于區(qū)域信心是否削減難以把控目前全運板塊的生活配套規(guī)劃較為完善，可滿足客戶基本需求，全運會的召開增強了客戶的信心點。全運會熱度散去后，區(qū)域?qū)傩蕴厣鄬θ趸蛻魧τ趨^(qū)域的信心是否能夠像全運會召開期間一樣充足，有待市場驗證，目前較難把控。世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路同時，2013年將有大量項目集中入市，總建面超過400萬平，板塊未來競爭激烈占地900畝，建面約200萬平米環(huán)球商業(yè)中心、月家居博覽中心、星級酒店、精品百貨、國際生活超市、商業(yè)步行街、數(shù)碼家電、餐飲娛樂、國際影城、豪華公寓商業(yè)綜合體。月星國際C地塊建筑面積156000平米，規(guī)劃為3棟公寓樓星河灣占地面積2.8萬平米，建筑面積10萬平米。綜合商業(yè)組團、甲型寫字樓、超豪華酒店群、多功能廣場、地下商場及地下停車場，而且室內(nèi)設(shè)有珠寶城、鞋城、兒童游樂城、運動城、家居館、游樂休閑中心名仕財富中心占地面積51萬，建筑面積120萬，產(chǎn)品為洋房加高層，面積80-120平米沈陽盛融萬恒?府城銘邸世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路項目方向世聯(lián)認為，2013年富瑞項目必須搶占市場先機通過快銷規(guī)避風(fēng)險，抓住窗口期奠定項目口碑世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路市場研判目前全運板塊市場上存在兩種發(fā)展模式一種以綠城全運村為代表在投資屬性的區(qū)域內(nèi)突出項目居住屬性另一種以華茂和金道城為代表在區(qū)域投資屬性的基礎(chǔ)上加強投資驅(qū)動力世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路目前全運板塊在售項目僅有三個，且全部為百萬大盤，物業(yè)類型以洋房（多層）、高層為主金道城建面186萬㎡容積率3.1多層：90-140㎡高層：55-115㎡華茂中心建面100萬㎡容積率2.5別墅：186㎡洋房：107-157㎡高層：41-98㎡綠城全運村建面180萬㎡容積率1.5洋房：140-300㎡高層：90-180㎡世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路【綠城全運村】通過強調(diào)項目低密屬性和生活配套，突出自身宜居價值售罄在售去化90%多層健身館高層別墅在售去化50%學(xué)校商業(yè)&酒店售樓處商業(yè)后期規(guī)劃用地全運南路沈中大街平層官?。ㄑ蠓浚?40-300㎡高層：90-180㎡世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路【去化情況及價格走勢】高價位的入市，造成長期的有價無市去化緩慢；向市場妥協(xié)后量價飛躍綠城全運村于2012年1月首次開盤，開盤前期一直以遠超區(qū)域內(nèi)的單價與總價面對市場，但是虛高的價位并沒有打開銷售局面，上半年整體處于滯銷狀態(tài)，有價無市；2012年6月，項目在尷尬的市場局面下首次妥協(xié)，價格下調(diào)2000元，并積極與政府合作進行團購活動，銷售量劇增，突破兩萬平每月的大關(guān)，后期價格有所回升，去化量也趨于穩(wěn)定世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路125㎡110㎡140㎡149㎡【產(chǎn)品分析】總體來看全運村產(chǎn)品設(shè)計較好，舒適度較高，相比區(qū)域水平有很大超越空間從整體來看，綠城全運村的戶型設(shè)計比較舒適，同時有大面積贈送，附加值較高；邊戶有部分戶型設(shè)計采用了東西向廳，東北客戶抗性較大149㎡：南北通透，但作為大面積戶型，東西客廳不容易被東北客戶接受125㎡、140㎡：三房，南北通透，而且有主次分離的雙南臥，同時有大面積贈送，戶型接受度高110㎡：南北通透，東西客廳抗性較大世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路【客戶分析】客戶群相對高端、地域來源分散、關(guān)注升值潛力，政府人員居多由于本項目主要客戶都是政府工作人員，多為經(jīng)濟實力較強客戶，因此改善客戶居多，高達65%。本案客戶來源較為分散，渾南新區(qū)客戶作為地緣性客戶，客戶數(shù)量并未遠超其他區(qū)域。由于區(qū)域內(nèi)未來將有大量不同區(qū)域的政府機構(gòu)搬遷至此，所以客戶來源極為分散并且大多看中區(qū)域未來升值潛力與發(fā)展空間。世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路【營銷層面】全城營銷，與政府建立長期深入的合作關(guān)系，關(guān)鍵時刻低價沖量使項目成為了區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者綠城第一品級九大名盤2011.10演繹一座城市的抱負2012.01創(chuàng)城記滿堂紅2012.07首次團購熱銷3億，紅透沈陽2012.062011.09中國進入沈陽時代于萬豪酒店設(shè)立臨時銷售中心封盤停售降價，團購降價后，持續(xù)在戶外，廣播中進行推廣，宣傳熱銷局面綠城全運村是全運板塊首個面世的項目，面世期最長，知名度和影響也最為深刻長時間的銷售困局迫使項目不得不向市場妥協(xié)，降價幅度超過2000元/㎡與政府建立長期深入的合作關(guān)系，多次大規(guī)模的團購拯救了項目在降價促銷后開始全城范圍內(nèi)的營銷動作，著重傳遞項目熱銷氛圍，目的在于給予潛在客戶信心，這也是新區(qū)大盤成功立勢的關(guān)鍵2011年9月即面世，全運板塊首個面世的項目世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路17【金道城】以綠城全運村跟隨者姿態(tài)面市，依靠商業(yè)配套和軌道交通牽引，投資屬性顯著一組團11#12#13#26C#26B#26A#二組團二組團三組團四組團4棟18層小高層：板式結(jié)構(gòu)，55㎡至115㎡9棟6層多層：圍合式多層，90㎡至140㎡8棟35層高層：點式結(jié)構(gòu)，55㎡至115㎡世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路18【去化情況及價格走勢】較低的入市價格，最大程度的吸引區(qū)域內(nèi)主流客戶，70-80㎡產(chǎn)品去化較理想金道城于2012年9月16日開盤，開盤效果較好，單月備案面積3340平米成交面積區(qū)間以70-80㎡為絕對主力，同時該類產(chǎn)品的價格實現(xiàn)也明顯低于整盤均價，可見客戶的價格導(dǎo)向明顯世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路19【產(chǎn)品分析】金道城產(chǎn)品設(shè)計較差，部分戶型嚴重違背了沈陽客戶的居住習(xí)慣，主力戶型為55-75平米94㎡三居，較為緊湊，為迎合追求功能性的客戶設(shè)計高層94㎡高層75㎡高層130㎡高層115㎡75㎡：北向主臥，與沈陽客戶置業(yè)習(xí)慣完全背離；廚房在客廳南側(cè)，極為違背居住生活習(xí)慣；115㎡三居，東西廳，而且整個空間布局極不規(guī)整，不符合東北客戶使用習(xí)慣，同時浪費面積較大金道城整體容積率較高，同時又規(guī)劃了多層產(chǎn)品，導(dǎo)致項目規(guī)劃布局十分局促，出現(xiàn)了很多不規(guī)則的戶型，嚴重不符合東北客戶使用習(xí)慣項目小戶型設(shè)計尚可，但90㎡以上戶型舒適度完全落后于市場平均水平世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路20【客戶分析】客戶地域來源分散、關(guān)注升值潛力，多為難以承受綠城全運村高總價的下游客戶金道城客戶來源較為分散，主要驅(qū)動要素是未來單位搬遷帶來的工作緣型驅(qū)動。居住型客戶對金道城的滿意度遠不及綠城全運村，一大部分客戶由于綠城全運村總價壁壘過高，而被迫選擇金道城。成交客戶中投資型客戶比重加大，該類客戶認可區(qū)域的長期發(fā)展，認可項目的小戶型總價。典型客戶描摹王先生，市環(huán)保局員工，94㎡成交客戶……咱們單位過兩年就要搬到這邊辦公，加上馬上全運會要在這邊舉辦，估計這的房子會漲價，就買了一套先放著。……綠城全運村整個小區(qū)的規(guī)劃、景觀都很好，但是實在是太貴了，也不缺房子，沒有必要買那么貴的，再說不著急住精裝房租出去浪費不租出去又不劃算，就沒再綠城買。……這個戶型我不是特別滿意，尤其兩個北臥室，冬天肯定冷，但買房子也沒有十全十美的，面積差不多，也就買了。世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路【營銷層面】以明星為切入點，但營銷結(jié)果較為失敗，并沒有帶來任何溢價，項目形象也未傳達清晰金道城尋找皇冠上的明珠

29-150CBD美學(xué)豪宅不限購2012.042012.102012.09金道城整體營銷結(jié)果較為失敗，沒有傳遞清晰項目價值和形象項目僅憑借價格跟隨實現(xiàn)持續(xù)銷售后期完全確立投資的項目屬性百億港資打造

CBD核心物業(yè)可能是沈陽最值得投資的小豪宅2012.059月16日首開沈陽3小時勁銷300套，搶購如潮可能是沈陽最值得投資的小豪宅世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路22【華茂中心】以百萬平城市綜合體的形象入市，后期有大量的商業(yè)6棟板式高層：79㎡、98㎡2棟點式高層：42㎡-72㎡1棟11層小高層：板式結(jié)構(gòu)，103-180㎡4棟洋房：107-157㎡24棟聯(lián)排別墅：186㎡世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路23【產(chǎn)品分析】華茂中心產(chǎn)品以高層為主，以中小面積的投資戶型和強功能產(chǎn)品為主98㎡三居，整體保證了大開間短進深，但雙北臥降低了戶型的競爭力高層130㎡高層66、72㎡，都保證了南向兩個臥室，較為實用，整體較為方正，無浪費面積，功能性極強同樣作為投資小戶型，華茂中心產(chǎn)品優(yōu)于金道城整體產(chǎn)品設(shè)計偏功能性，小兩房及小三房占主力洋房產(chǎn)品數(shù)量較少，但舒適度較高，屬于區(qū)域內(nèi)最好的洋房戶型高層98㎡高層72㎡高層66㎡洋房139㎡洋房139㎡三房：超大開間和贈送面積保證了競爭力，主臥套房區(qū)域少有世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路24【客戶分析】項目僅開盤一個月，從目前來看投資型客戶比重加大華茂中心居住型客戶來源較為分散，主要驅(qū)動要素是未來單位搬遷帶來的工作緣型驅(qū)動。高低配的規(guī)劃原則，能夠滿足較為廣泛的客戶需求。成交客戶中投資型客戶比重大幅度加大，該類客戶認可區(qū)域的長期發(fā)展，認可項目的小戶型總價，同時項目后期的商業(yè)規(guī)劃，給投資客帶來較大的心里預(yù)期。典型客戶描摹劉先生，私營業(yè)主，42㎡成交客戶……華茂中心的二期和三期全都是商業(yè)，今后這邊的人氣和配套全都能不錯，投資房產(chǎn)就是看人氣和配套，所以我選擇在這買的房子。于小姐，私營業(yè)主，華茂中心意向客戶……我現(xiàn)在和老公住在雙E港，我們打算再買一套給父母住。我挺喜歡華茂的，感覺是大開發(fā)商，未來小區(qū)里還有商業(yè)，肯定很有發(fā)展。反正買了不一定要住，要是未來區(qū)域發(fā)展好了我們就來住，發(fā)展不好再租出去也不損失什么。世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路【營銷層面】華茂中心入市時間較短，但營銷緊扣新市府這個地段價值，同時傳遞熱銷氛圍來新市府對面安個家2012.082012.112012.09華茂中心入市時間較短但項目形象傳遞較為清晰，緊扣地段價值和區(qū)域價值熱銷氛圍及時釋放給市場3小時300套，一府開盤紅全城新市府對面輕松安個家210萬平中央公園，20條公交線，3條有軌電車，地鐵2/8/10號線縱橫排布世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路26區(qū)域及市場特征區(qū)域?qū)儆诘湫偷某鞘行聟^(qū)，從目前的區(qū)域置業(yè)客戶來看，區(qū)域帶有明顯的投資屬性

-----依賴兌現(xiàn)未來居住價值為驅(qū)動的泛投資板塊區(qū)域價格敏感性較高，無論低端高端項目都很側(cè)重低價和促銷對客戶的吸引目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以功能性為主流，舒適型產(chǎn)品較少區(qū)域內(nèi)客戶來源較為廣泛，項目多注重全城營銷的造勢世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路27區(qū)域總價比較關(guān)系25萬60萬120萬180萬綠城高層產(chǎn)品華茂中心、金道城高層產(chǎn)品華茂金道城洋房綠城洋房從目前來看，綠城站位區(qū)域第一梯隊，并實現(xiàn)較好的量價銷售，華茂與金道城站位第二梯隊，吸收全運村下游客戶第二梯隊第一梯隊投資及低端首置客戶來源：全市投資客，原住民，渾南工作客戶自住兼投資，地緣及工作緣型改善客戶來源：政府及相關(guān)機構(gòu)，渾河以南區(qū)域改善及工作緣型自住客戶來源：政府，渾南產(chǎn)業(yè)園高管世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路可以看到目前區(qū)域內(nèi)存在兩種發(fā)展模式：金道城華茂模式，投資區(qū)域+投資項目；綠城模式，投資區(qū)域+居住類項目華茂金道城依賴兌現(xiàn)未來居住價值為驅(qū)動的泛投資板塊綠城全運村投資居住目前區(qū)域的投資屬性>居住屬性華茂和金道城模式：在區(qū)域的投資屬性基礎(chǔ)上加強了自身項目的投資屬性綠城模式：在區(qū)域的投資屬性基礎(chǔ)上加強了自身項目的居住屬性世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路華茂金道城依賴兌現(xiàn)未來居住價值為驅(qū)動的泛投資板塊綠城全運村投資居住兩種發(fā)展模式的特點對比：世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路本項目應(yīng)該選擇怎樣的發(fā)展路線？世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路31地塊屬性——地塊距離區(qū)域核心區(qū)位及主干道有一定距離，周邊環(huán)境較安靜，通達性一般地塊距離未來月星國際港與金道萬麗廣場等商業(yè)綜合體較近，同時又有沈本大道作為區(qū)隔，在享受其商業(yè)配套的同時，園區(qū)居住環(huán)境不受干擾。月星國際金道城全運村華茂中心白塔河路全運路沈本大道博物館行政中心繞城高速白塔河南路全運北路全運南路航天路航天路全運北路智慧大街沈中大街沈本大道沈丹高速CDB與未來區(qū)域核心車程10分鐘左右地塊距離區(qū)域核心板塊有一定距離，但在核心板塊的輻射范圍之內(nèi)。不緊鄰主干道，通達性一般B、C、D地塊不臨主干道：沈本大道，昭示性和通達性一般。東側(cè)為沈丹高速，距離沈丹高速有一段距離。與周邊項目共享商業(yè)利好5-10分鐘可行至地鐵口地塊周邊共3個地鐵口，但距離本項目均有一段距離，步行5-10分鐘不等。世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路項目屬性——以洋房為主的低密社區(qū)，無大規(guī)模商業(yè)配套和社區(qū)配套C、D地塊：占地：83310.96㎡，容積率：1.2-1.5B地塊：占地：160219.11㎡，容積率：1.2-1.5本項目容積率1.2-1.5，為洋房為主的低密社區(qū)總占地面積24萬，無大規(guī)模商業(yè)配套和社區(qū)配套世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路項目規(guī)劃的面積區(qū)間完全對位區(qū)域成交主力面積段，符合區(qū)域市場的最主流需求本案高層面積區(qū)間75-100㎡本案小高層面積區(qū)間100-120㎡本案洋房面積區(qū)間110-170㎡與市場主流面積完全對位本案面積區(qū)間的規(guī)劃完全對位區(qū)域成交主力面積段，符合區(qū)域市場的最主流需求！目前區(qū)域市場上主流面積區(qū)間為90-120平從目前成交情況上看，90-120平為市場上最主流的產(chǎn)品面積區(qū)間。本案產(chǎn)品面積區(qū)間與市場主流完全對位世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路34價值點梳理——低密舒居生活感受+純粹宜居居住社區(qū)+超越市場平臺的產(chǎn)品品質(zhì)為本體核心價值3.板塊內(nèi)唯一的低密度洋房居住社區(qū)1.需要快速與低價產(chǎn)品建立價值區(qū)隔2.與大規(guī)模綜合體項目形成差異化路線低密舒居生活感受超越市場平臺產(chǎn)品品質(zhì)純粹宜居居住社區(qū)世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路從區(qū)域內(nèi)兩種發(fā)展模式上看，本項目與綠城全運村的模式更加契合在區(qū)域大投資環(huán)境的基礎(chǔ)上，低密宜居為項目發(fā)力點模式探究世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路機會點探究區(qū)域機會市場機會客戶機會產(chǎn)品機會競爭機會世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路機會一：區(qū)域機會——政府導(dǎo)向及配套升級促使板塊逐漸成熟，開發(fā)商與政府合力共贏。第一階段：建設(shè)期區(qū)域在2010年開始建設(shè)，軌道交通等基礎(chǔ)建設(shè)開始大力施工；第二階段：成長期，伴隨區(qū)域和房地產(chǎn)項目的發(fā)展同步，在2011年年末及2012年已經(jīng)開始有地產(chǎn)項目入市，客戶開始關(guān)注區(qū)域；第三階段：成熟期隨著全運會的召開，區(qū)域成熟，商業(yè)配套及交通配套升級完畢，區(qū)域價值凸現(xiàn)，客戶開始集中向本區(qū)域開始自主需求；第四階段：價值最大化南部發(fā)展的成熟，直接帶著了沈陽城市化進程的邊界，區(qū)域也開始進行到價值最大化兌現(xiàn)的時間節(jié)點。現(xiàn)階段1.建設(shè)期2.成長期3.成熟期4.價值最大化世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路機會2：市場機會——市場上面積段和總價區(qū)間存在較大市場空白總價（萬元）均價（元/平）區(qū)域內(nèi)在售高層總價區(qū)間統(tǒng)計總價（萬元）均價（元/平）區(qū)域內(nèi)在售洋房總價區(qū)間統(tǒng)計目前市場上高層產(chǎn)品總價區(qū)間分為兩個總價梯隊，一為金道城和華茂，總價23-63萬不等。另一總價為綠城全運村，總價77-146萬。63-77萬存在總價空白。華茂僅4棟洋房產(chǎn)品，競爭力較為薄弱，不予考慮。金道城總價區(qū)間為85-110萬，綠城全運村總價為179-386萬。兩者中間110萬-180萬存在較大市場空白。世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路機會3：客戶機會——大量具備較強居住意向的客戶被綠城的高門檻屏蔽，只能被迫選擇下游項目區(qū)域內(nèi)客戶三級分類：高總價門檻目前市場上有大量以居住為核心驅(qū)動的客戶，被綠城全運村的高總價門檻屏蔽。而區(qū)域內(nèi)目前無對應(yīng)此類客戶的宜居型項目出現(xiàn)，此類客戶群被擠壓至金道城和華茂中心購房。金道城華茂中心客戶來源：未來工作遷移至本區(qū)域的企業(yè)員工置業(yè)目的：看好全運板塊未來發(fā)展，投資屬性明顯。客戶來源：未來工作遷移至本區(qū)域的企業(yè)員工置業(yè)目的：帶有較強的居住意愿，區(qū)域若發(fā)展好則選擇在此居住綠城客戶來源：未來工作遷移至本區(qū)域的高級政府人員及企業(yè)中高管置業(yè)目的：居住為目的，帶有部分投資屬性市場空白擠壓機會點世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路機會4：產(chǎn)品機會——在售項目舒適性及產(chǎn)品力較差，本項目本體質(zhì)素具備極強優(yōu)勢。本項目產(chǎn)品面積區(qū)間迎合市場主流，同其他項目相比，本項目本體質(zhì)素具備極強優(yōu)勢。區(qū)域內(nèi)在售項目產(chǎn)品質(zhì)素較差華茂中心和金道城項目以配套、低總價優(yōu)勢驅(qū)動，但是產(chǎn)品品質(zhì)相對較差，從容積率、戶型等方面均處于中低檔次；綠城全運村項目產(chǎn)品打造上比餃注重細節(jié)及景觀設(shè)計，整體品質(zhì)感較強。本項目在本體質(zhì)素上具備極強優(yōu)勢世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路全運板塊在售項目：3個會展蘇家屯板塊在售項目：16個長白島板塊在售項目：18個渾南新區(qū)板塊在售項目：43個航高基地板塊在售項目：14個機會5：競爭機會——區(qū)域內(nèi)當(dāng)前競爭強度要遠遠低于附近其他板塊，在售項目僅有三個。世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路外部機會點梳理BECDA市場機會區(qū)域機會產(chǎn)品機會客戶機會競爭機會五大外部機會梳理：

區(qū)域發(fā)展+市場空白+客戶高認知+競爭項目少+產(chǎn)品力

世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路機會探尋總價區(qū)間填補市場空白，通過宜居價值的全面?zhèn)鬟f、突出項目產(chǎn)品力和總價優(yōu)勢，有效切分綠城全運村中下游客戶。世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路項目定位市場定位客戶定位形象定位世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路市場站位：本項目堅決和綠城全運村站在第一梯隊，通過宜居價值有效傳遞同華茂及金道城建立有效區(qū)隔華茂中心金道城區(qū)域內(nèi)相對低端項目：建立絕對的價值區(qū)隔！接收上游客戶競爭優(yōu)勢：純粹、低密、圈層、品質(zhì)策略：建立絕對的價值區(qū)隔！接收上游客戶以低密度的純粹居住社區(qū)品質(zhì)，宜居的高端形象，形成區(qū)隔項目品質(zhì)建立高端形象，形成區(qū)隔區(qū)域內(nèi)直接競品：以純粹、低密、精工品質(zhì)設(shè)計打動客戶競爭優(yōu)勢：純粹、低密策略：以不同形象訴求差異化競爭以低密度的純粹居住社區(qū)品質(zhì)，宜居的高端形象，形成區(qū)隔本案綠城全運村世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路三級客戶---純投資客戶核心客戶：地緣性品質(zhì)改善客戶來源：渾南區(qū)域內(nèi)居住的中高端客戶—政府人員、企業(yè)管理者、私營業(yè)主屬性：事業(yè)成功，追求優(yōu)質(zhì)生活關(guān)注點：區(qū)域地位，居住品質(zhì)重要客戶：工作緣型品質(zhì)改善客戶來源：市內(nèi)五區(qū)及渾南新區(qū)—政府人員、未來進駐企業(yè)管理者屬性：事業(yè)成熟期，追求品質(zhì)改善關(guān)注點：配套、交通、生活環(huán)境來源：市內(nèi)五區(qū)及渾南新區(qū)屬性：純投資關(guān)注點：區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α⑴涮?、軌道交通洋房客群AIO有穩(wěn)定的社會收入，具有較遠見視野含蓄內(nèi)斂，在乎繁華之中的平靜生活鐘情于低密的生活環(huán)境和高品質(zhì)的生活氛圍ActionOpinion區(qū)域配套與居住品質(zhì)并重任何情況下生活都要有質(zhì)量和格調(diào)生活舒適性與私密性注重園區(qū)環(huán)境的品質(zhì)感Interests追求高端生活用品和活動，愿意為更高的品質(zhì)而付費喜歡樹立自我，標榜個性，追求獨特文化品位，注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式30歲以上/事業(yè)成熟/向往優(yōu)質(zhì)生活洋房洋房客戶定位：客戶主要為認可區(qū)域未來發(fā)展，居住意向較強的地緣性為主的品質(zhì)改善型客戶

世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路三級客戶---純投資客戶核心客戶：工作緣型客戶來源：市內(nèi)五區(qū)及渾南新區(qū)—政府基層人員、未來進駐企業(yè)的員工屬性：事業(yè)成長期，有一定視野關(guān)注點：工作距離，區(qū)域發(fā)展，配套，交通重要客戶：地緣型客戶來源：渾南區(qū)域內(nèi)居住的中高端客戶—企業(yè)職員、私營業(yè)主屬性：事業(yè)起步期，追求投資回報率關(guān)注點：配套、交通、生活環(huán)境來源：市內(nèi)五區(qū)及渾南新區(qū)屬性：純投資關(guān)注點：區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、配套、軌道交通洋房客群AIO有比較穩(wěn)定的社會收入，關(guān)注社會發(fā)展與政府政策積極向上，對生活不滿足，有一定的投機情節(jié)期望在核心區(qū)域居住，同時在乎生活品ActionOpinion區(qū)域配套完善的前提下，期望相對安逸的生活狀態(tài)渴望挑戰(zhàn)，認為生活需要不斷探索和進步投機情節(jié)Interests關(guān)注經(jīng)濟發(fā)展與宏觀政策樂于理財投資，認可房地產(chǎn)的投資性渴望進入財富核心樂于享受繁華生活30歲以上/事業(yè)成熟/向往優(yōu)質(zhì)生活高層高層客戶定位：客戶主要為認可區(qū)域未來發(fā)展，投資意向較強的工作緣型客戶

世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路48低密舒居生活感受純粹居住社區(qū)，遠離吵雜繁多的人群環(huán)境世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路純粹宜居居住社區(qū)遠離商業(yè)的嘈雜，人流的混雜，純粹居住社區(qū)宜居感受世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路精工品質(zhì)產(chǎn)品超越市場平臺的產(chǎn)品品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計、市場主流暢銷面積區(qū)間、世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路策略導(dǎo)出競爭策略價格策略推售策略05世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者補缺者—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標準—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值四種競爭策略簡析競爭策略：挑戰(zhàn)者，以低密純粹居住形象及優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品站位第一梯隊，填補區(qū)域總價空白，與對手建立差異化競爭

發(fā)力點1.建立差異化形象，訴求純粹的低密形象及舒居環(huán)境；發(fā)力點2.利用稀缺洋房物業(yè)，訴求高品質(zhì)洋房社區(qū)；發(fā)力點3：利用超越市場平臺水平的產(chǎn)品品質(zhì)；發(fā)力點4：利用區(qū)域總價空白，多利搶奪板塊內(nèi)客戶，形成客戶多方面增容；世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路價格策略：高層銷售均價5500元/平，小高層銷售均價6000元/平，洋房銷售均價8500元/平高層60-80萬洋房110-180萬總價市場空白高層75-100㎡小高層100-120㎡洋房110-170㎡本項目面積區(qū)間市場參考：高層5500元/平，洋房8500元/平高層均價5500元/平，小高層均價6000元/平，洋房均價8500元/平世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路推售策略：年度成交額為3.5億元，首次開盤銷售276套，銷售額1.75億元高層推售洋房推售7月1日首次開盤9月30日二次開盤2013.042013.072013.082013.092013.102013.112013.122013.052013.068月15日加推4-6月蓄客期10-12月持銷期銷售預(yù)判前期認籌360組客戶前期認籌75組客戶需要1300組C類以上到訪客戶，月均到訪430組，日均到訪15組。高層：220套均價：5500小高：75套均價：6000洋房：75套均價：8500高層去化176套小高去化50套洋房去化50套去化率：75%銷售額：1.75億小高：50套均價：6200小高去化40套去化率：80%銷售：2728萬高層：100套均價：5700小高：80套均價：6300洋房：30套均價：8600高層去化80套小高去化64套洋房去化24套去化率：80%銷售額：1.12億持續(xù)銷售期以清理前期尾貨為主視情況加推，加推建議以高層為主高層去化40套小高去化15套洋房去化10套銷售額：3863萬年度共計成交額：3.53億世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路營銷策略06世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路營銷思考1、考慮到2013年下半年全運會的召開及區(qū)域未售項目的增多，使得項目整體營銷動作提前，搶占市場先機將成為營銷重點2、考慮到區(qū)域內(nèi)項目經(jīng)過一年的推廣，區(qū)域認知已經(jīng)初步實現(xiàn)，以逸待勞截流區(qū)域內(nèi)客戶將是較為有效率的營銷路徑3、現(xiàn)有計劃2013年6月臨時售樓處開放，需要在3月份開放臨時售樓處，提前向市場發(fā)出項目聲音，確保7月份開盤的成功實現(xiàn)；世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路核心訴求：低密純粹形象強調(diào)精工品質(zhì)的產(chǎn)品力及稀缺的高級別物業(yè)類型，傳遞項目可居住性與稀缺性強調(diào)產(chǎn)品面積區(qū)間以增容最廣泛的主流客戶基礎(chǔ)強調(diào)軌道交通及商業(yè)配套強化投資價值本案營銷主要方向：以低密純粹形象及舒居感受為核心意向，傳遞居住價值與產(chǎn)品力

金地華潤第二級訴求第三級訴求第四級訴求世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路營銷節(jié)點：加快營銷節(jié)奏，緊湊工程節(jié)點，搶占春季營銷期及夏季展示期

2012一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月2013上半年下半年營銷線項目預(yù)熱期集中營銷蓄客期市內(nèi)售樓處開放首次開盤園林展示區(qū)開放售樓處開放強銷期二次開盤強銷期拿下四證安排動遷開始施工售樓處交付使用售樓處竣工展示區(qū)打造開盤房源取得預(yù)售持續(xù)施工二次開盤房源取得預(yù)售一期基本封頂一期交房工程線世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路形象發(fā)布線：形象發(fā)布線重點傳遞項目的“低密、純粹”形象及舒居感受

清晰項目形象——預(yù)熱期以強勢推廣，強調(diào)項目的純粹宜居低密形象Action1Action3Action2知名度塑造

——線下以連續(xù)性的短信快速打開知名度，訴求項目高品質(zhì)的產(chǎn)品力區(qū)域發(fā)展高峰論壇——聯(lián)合其他開發(fā)商炒作區(qū)域，強調(diào)未來區(qū)域的居住價值形象發(fā)布線Publish

Image世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路清晰項目形象：預(yù)熱期以強勢推廣（報紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外等）訴求低密純粹宜居形象世聯(lián)認為，項目前期形象樹立階段應(yīng)該主要訴求項目的核心價值：區(qū)域價值隨著區(qū)域內(nèi)各項目的不斷包裝已經(jīng)基本得到傳遞；為對位本案本體價值，本案需要在站位區(qū)域價值的基礎(chǔ)上強調(diào)低密純粹宜居形象。形象發(fā)布線Action1純粹宜居低密物業(yè)精工品質(zhì)世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路全城轟炸，大范圍短信推廣以沈河、和平作為短信核心推廣區(qū)域，集中短信密集轟炸，保證每周三次以上，每次推廣數(shù)量維持在30萬條以上。通過短信細節(jié)和技巧提升，增強客戶接受度以天氣預(yù)報、提示等短信技巧，從細節(jié)上表現(xiàn)對客戶的關(guān)注，增多與客戶溝通的切入點，使客戶更易接受。突出低密、純粹、舒居在短信中要點出項目核心價值，持續(xù)灌輸給市場全運板塊唯一純粹低密社區(qū)精工品質(zhì)大宅，傲然渾南傾情演繹華美篇章【富瑞天氣播報】今日天氣晴好，溫度25℃，夏風(fēng)襲來，正是來富瑞逛逛的好時候，會所已經(jīng)為您準備了清涼的下午茶，期待您的光臨?！靖蝗鹦畔⒉蟆繙喣习鍓K國際一線標準住宅，距展示區(qū)亮相倒計時15天，標準住宅設(shè)計，帶給您值得信賴的品質(zhì)。塑造知名度：線下以短信溫馨提示+關(guān)鍵節(jié)點倒計時連續(xù)性短信，快速打開知名度形象發(fā)布線Action2世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路區(qū)域發(fā)展高峰論壇：區(qū)域熱度是項目成敗關(guān)鍵，聯(lián)合炒作區(qū)域，全程媒體直播聯(lián)合沈陽市政府、渾南區(qū)政府、城市規(guī)劃發(fā)展專家以及周邊項目開發(fā)商等共同舉辦“沈陽的都市化進程與未來新城發(fā)展”高峰論壇，來探討全運區(qū)域未來的愿景與標準，共同炒作全運區(qū)域形象發(fā)布線Action3世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路63品質(zhì)展示線

Qualityexperience低密示范區(qū)快速跟進——把握春夏最佳展示季節(jié)，以完美的低密生態(tài)生活征服客戶產(chǎn)品手冊

——系統(tǒng)化、細節(jié)化的展現(xiàn)項目國際一流產(chǎn)品的價值國際建筑標準強化——在銷售中心設(shè)立項目品質(zhì)及標準展示部分精工打造完美空間體驗

——售樓處與樣板間采用奢侈品品牌嫁接，深度傳遞項目高端品質(zhì)Action2Action1Action3Action4品質(zhì)展示線：品質(zhì)展示線重點展現(xiàn)項目精工品質(zhì)和舒適產(chǎn)品，通過體驗化營銷釋放項目價值

世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路64低密示范區(qū)快速跟進：把握春夏最佳展示季節(jié)，以完美的低密生態(tài)生活征服客戶對于東北客戶來說，展示的優(yōu)秀與否是項目成敗的關(guān)鍵，并且也極大程度上決定價格低密產(chǎn)品的價值很大程度上在于展示及體驗，只有將產(chǎn)品與體驗結(jié)合在一起才能得到最大化效果快速的推進展示區(qū)，把握春夏的關(guān)鍵展示期注重細節(jié)的把握品質(zhì)展示線Action1世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路產(chǎn)品解讀樣板間腳本及生活手冊100個細節(jié)中糧隆璽壹號終極居住100個細節(jié)-----安全篇4大專業(yè)：土建、機電、景觀、精裝8大主題：安全、健康、環(huán)保節(jié)能、舒適、私密、尊貴、便捷、耐用產(chǎn)品價值與細節(jié)：

本項目很大的優(yōu)勢在于產(chǎn)品品質(zhì)，但單純的依靠說辭講述不足以建立足夠的產(chǎn)品競爭力，必須以細節(jié)的積累達到質(zhì)變，產(chǎn)品優(yōu)勢與細節(jié)的組織，成體系的發(fā)布可以給客戶最大震撼，做到極致極即是項目品牌的成功產(chǎn)品手冊：系統(tǒng)化、細節(jié)化的展現(xiàn)項目國際一流產(chǎn)品的價值品質(zhì)展示線Action2世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路66國際建筑標準強化：在銷售中心設(shè)立項目建材、品質(zhì)標準展示部分業(yè)界一流的安全技術(shù)，不論是老人，小孩，都能夠安全健康的生活。通過嚴格標準的建材選擇，先進的換氣技術(shù)等措施，有效降低有害化學(xué)物質(zhì)的使用，保證了健康的室內(nèi)環(huán)境。另外，項目追求更高的防震性、防火性、安全性，永久守護您和家人的生活。通過在銷售中心設(shè)立項目所用建材，及品質(zhì)標準的展示部分，來強化項目國際化標準的形象品質(zhì)展示線Action3世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路67精工打造完美空間體驗：售樓處與樣板間采用奢侈品品牌嫁接，深度傳遞項目高端品質(zhì)樣板房情景體驗區(qū)——頂級奢侈空間體驗產(chǎn)品故事體系——賦予產(chǎn)品一定的故事售樓處參觀體驗區(qū)——星級會所服務(wù)體驗&項目價值深度傳遞園林展示區(qū)——園林設(shè)計故事演繹售樓處有幾樣物品為限量珍貴版，傳遞項目稀缺性價值點MacBookAirGIORGIOARMANI在陪同客戶觀看示范區(qū)時，對背后的起源，插曲，內(nèi)涵進行演繹通過講述項目在設(shè)計樣板間和空間裝修時的種種想法和趣聞，來體現(xiàn)項目的以人為本的住宅精神品質(zhì)展示線Action4世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路68銷售強化線Salesability外展前置

——萬象城、太原街、中街附近設(shè)立外展Action3Action1Action4客戶直效拓展

——深入三好街、五里河等沈陽南部區(qū)域進行客戶拓展Action2沿途客戶攔截

——地鐵站“全運看房車”設(shè)置、周邊項目直效派單攔截、沿途客戶攔截

——周邊導(dǎo)視、圍擋、樓梯燈光字或條幅是最好的推廣Action5客戶資源整合

——圈層意見領(lǐng)袖的快速滲透與拓展，高端客戶資源的整合利用銷售強化線：銷售強化線注重強化終端銷售力

世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路69外展地點:萬象城、奧體、中街、太原街外展目的：吸納渾河兩岸客群，提高項目的關(guān)注度，彌補因為售樓處開放過晚導(dǎo)致的蓄客期不足外展前置：由于售樓處開放過晚，本案需要外展前置，萬象城、中街太原街附近設(shè)立外展銷售強化線Action1世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路沿途客戶攔截：地鐵站設(shè)置“全運看房車”、周邊項目直效派單攔截在地鐵站前設(shè)置全運看房車，不論客戶是去到哪個項目的，都可以上車，沿路講解本項目的價值點，并贈送折頁等目的：增大客戶容量，增大客戶關(guān)注度，形成持續(xù)的宣傳力；周邊項目直效果派單：了解周邊項目的推售節(jié)點、有計劃的設(shè)置派單專員，有效攔截周邊項目客戶群，增大項目的客戶群廣泛度；銷售強化線Action2鎖定區(qū)域內(nèi)地鐵站:（白塔河站、全運路站等）世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路71項目圍擋要有明顯國際感同時要具備價值點釋放功能沿途客戶攔截：周邊導(dǎo)視及樓體廣告的設(shè)置，增加對客戶的吸引和攔截地鐵站地鐵站高速出入口注意把握周邊核心道路、地鐵站、高速出入口的客戶攔截，將進入全運區(qū)域的客戶全面封鎖周邊道路導(dǎo)視改裝樓體字傳遞項目價值信息有昭示性的樓體燈光字銷售強化線Action3世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路拓展區(qū)域:全運產(chǎn)業(yè)園、南部政府機關(guān)、三好街、五里河、南塔、鐵西于洪外圍、大學(xué)城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)拓展目的：選擇南部區(qū)域，最大化客戶范圍的同時客戶實力有一定保障拓展方式：企事業(yè)單位陌拜、大學(xué)內(nèi)部外展宣講、小區(qū)直郵call客、關(guān)鍵節(jié)點客戶的攔截客戶直效拓展：深入三好街、五里河、政府機關(guān)等南部區(qū)域企事業(yè)單位、小區(qū)進行客戶拓展銷售強化線Action4世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路沈陽世聯(lián)客戶資源渠道匯總：目前沈陽公司掌握沈陽高端客戶資源約2000組積累銀行、公務(wù)員、地方機關(guān)資源達1000組東北地區(qū)世聯(lián)高端客戶資源：北京、天津、大連公司高端沈陽籍客戶資源達約10000組客戶資源整合：圈層意見領(lǐng)袖的快速滲透與拓展，高端客戶資源的整合利用銷售強化線Action5世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路74世聯(lián)服務(wù)保障體系專業(yè)保障世聯(lián)標準，意味著中國房地產(chǎn)行業(yè)的最高標準世聯(lián)的品質(zhì)與目標保障體系，是行業(yè)最全面，最先進的系統(tǒng)體系，不可復(fù)制沈陽世聯(lián)，背后有從團隊，到體制，到工具的三重服務(wù)保障，同時具備五年深耕的客戶集群資源，完美保證目標達成SP世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路大連公司2007年成立，人員300人；代表項目：萬科溪之谷、魯能優(yōu)山美地、瑞安大連天地、中瑞香水灣、億誠御景灣、億達′藍灣鎮(zhèn)′東方圣克拉、萬恒天籟灣、百年城百年港灣、百年城琥珀灣、萬科海港城、佳兆業(yè)君匯上品、金地云錦哈爾濱公司2011年成立，人員150人；代表項目：立匯美羅灣、悅城、盛和天下、天鵝灣、魯商松江新城、中華巴洛克、招商諾訂山、恒大綠洲（牡丹江）、恒大名都、恒大翡翠華庭（齊齊哈爾）長春公司2010年成立，人員130人；代表項目：萬科溪之谷、魯能優(yōu)山美地、瑞安大連天地、中瑞香水灣、億誠御景灣、億達′藍灣鎮(zhèn)′★沈陽公司2007年成立，人員300人；代表項目：中糧·隆璽壹號、泰恒國王湖、億達玖墅、越秀岄湖郡、雅居樂花園、中鐵人杰水岸、東方銀座中心城、運河灣3號，新地中心、紅星國際、萬科新榆公館、本溪佳兆業(yè)·水岸新都世聯(lián)中國五個區(qū)域核心之一五年深耕之后配合集團東北戰(zhàn)略升級沈陽公司開始新一輪超越沈陽世聯(lián)戰(zhàn)略升級世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路東北區(qū)域沈陽公司代理事業(yè)部顧問事業(yè)部客戶與

策略資源中心策劃總監(jiān)主策劃師策劃助理項目總監(jiān)主策劃師策劃助理客戶總監(jiān)客戶經(jīng)理世聯(lián)品質(zhì)及技術(shù)委員會策劃總監(jiān)主策劃師策劃助理銷售總監(jiān)銷售經(jīng)理銷售經(jīng)理助理銷售代表全國視野經(jīng)營管理團隊，多個世聯(lián)核心城市（北京、深圳等）工作經(jīng)驗項目重大決策技術(shù)把控銷售一線把控，動態(tài)問題即時了解長期沈陽及東北城市房地產(chǎn)項目經(jīng)驗世聯(lián)資深司齡，熟悉世聯(lián)工作方式沈陽世聯(lián)淡、旺市典型項目參與者多次世聯(lián)全國標桿項目交換工作經(jīng)驗沈陽代理

事業(yè)部長春代理

事業(yè)部沈陽世聯(lián)戰(zhàn)略升級

世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路77長春代理事業(yè)部20122014201330億80億50億合約數(shù)8-10個合約數(shù)12-15個合約數(shù)15-20個售樓處數(shù)量10-12個20-25個35-40個2012年市場份額2013年市場份額2014年市場份額長春代理事業(yè)部顧問事業(yè)部代理事業(yè)部代理營業(yè)部代理營業(yè)部顧問事業(yè)部代理營業(yè)部代理營業(yè)部代理營業(yè)部代理事業(yè)部顧問事業(yè)部代理營業(yè)部代理營業(yè)部代理營業(yè)部代理事業(yè)部代理事業(yè)部長春代理事業(yè)部201220132014沈陽公司三年戰(zhàn)略，三年創(chuàng)收過億，市場份額第一世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路匹配行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的操盤標準及目標保障體系專業(yè)的央企服務(wù)能力高速發(fā)展及擴張期企業(yè)以全國視野及本地深耕經(jīng)驗，達成品牌落地代理客戶結(jié)構(gòu)----服務(wù)品牌企業(yè)的豐富經(jīng)驗世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路79代理事業(yè)部豪宅線主流大盤線工商物業(yè)線代理業(yè)務(wù)團隊模式----專業(yè)細分，領(lǐng)域大師

世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路總監(jiān)職責(zé)及工作范疇整合與把握開發(fā)商需求整合與導(dǎo)入公司資源目標最終負責(zé)人世聯(lián)總監(jiān)開發(fā)商營銷核心團隊智力資源支持資源銷售資源公司高層策略資源中心策劃團隊銷售團隊總監(jiān)聯(lián)席會飛虎隊資源客戶資源從一個人到整個公司的體系化服務(wù)security1.團隊保障總監(jiān)負責(zé)制

為開發(fā)商職業(yè)經(jīng)理人團隊提供一站式服務(wù)世聯(lián)沈陽全運富瑞項目投標報告XX營銷戰(zhàn)略思路策劃與銷售的配合保證終端靈敏度與執(zhí)行效果，循環(huán)傳遞價值客戶分析執(zhí)行效果終端靈敏度推廣調(diào)整說辭調(diào)整策劃+銷售“捆綁”及時培訓(xùn)1、制定價格策略及促銷手段，為銷售提供工具2、系列培訓(xùn)：價值點、產(chǎn)品、競爭對手、大勢3、制定統(tǒng)一的銷售口徑：電話、樣板房、主推產(chǎn)品等4、接待流線的調(diào)整和培訓(xùn)5、階段性客戶訪談及深度分析策劃之于銷售及時反饋1、清晰了解每周的接待客戶，并對成交及未成交客戶進行詳細描述2、對每周的渠道投放效果進行一線客戶信息的反饋3、對銷售工具的意見和建議銷售之