XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p

XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p2023/12/27XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70pNO.1宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場表現(xiàn)NO.2北京及大興房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀NO.3本案前期經(jīng)濟測算方案一：100%商品房方案二：30%保障房+70%商品房方案三：100%軍隊經(jīng)濟適用房經(jīng)適房兩限房ContentsXX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70pNO.1宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場表現(xiàn)NO.2北京及大興房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀NO.3本案前期經(jīng)濟測算XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p整體經(jīng)濟環(huán)境——居民消費水平2000年以來消費實際增長情況自2008年金融危機以來，我國居民消費水平有較大波動，但隨著經(jīng)濟的復蘇，居民消費增長率始終保持在15%左右的增長水平，消費能力強勁。城鎮(zhèn)居民人均收入實際增長情況（單位：%）人均收入持續(xù)增長，收入增長為消費增長提供穩(wěn)定動力。關鍵詞：能力強勁，持續(xù)增長XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p消費者價格指數(shù)持續(xù)上漲，8月CPI同比漲6.2%2011年8月份，全國居民消費價格總水平同比上漲6.2%。其中，城市上漲5.9%，農(nóng)村上漲6.7%；食品價格上漲13.4%，非食品價格上漲3.0%；消費品價格上漲7.3%，服務項目價格上漲3.4%。全國居民消費價格總水平環(huán)比上漲0.3%。其中，城市上漲0.3%，農(nóng)村上漲0.3%；食品價格上漲0.6%，非食品價格上漲0.2%；消費品價格上漲0.3%，服務項目價格上漲0.2%。關鍵詞：CPI持續(xù)上漲整體經(jīng)濟環(huán)境——物價指數(shù)（CPI）XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p整體經(jīng)濟環(huán)境——通貨膨脹2010年的高通脹引起了社會各界的高度關注，2011年，通貨膨脹形勢依然嚴峻。近年來我國通貨膨脹走勢圖我國一年期定期存款實際利率走勢圖2010年以來，央行多次加息、上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率，以應對高通脹。我國尚未實現(xiàn)完全利率市場化，利率長期處于較低水平，存款的實際利率在遭遇2010年的通貨膨脹之后，實際上已成為負利率。關鍵詞：通貨膨脹形勢依然嚴峻，出現(xiàn)負利率XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p整體經(jīng)濟環(huán)境——財政/貨幣/稅收/投資2011年是“十二五”規(guī)劃開局之年，政府宏觀經(jīng)濟發(fā)展政策將以控通脹、調(diào)結構、穩(wěn)增長為積極的財政政策將促使稅收政策做出相應調(diào)整，減稅勢在必行，收入分配制度改革的大幕已正式拉開。2010年5月，國務院公布《國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見》，明確表示鼓勵和引導民間資本進入包括基礎產(chǎn)業(yè)和基礎設施、公用事業(yè)、社會事業(yè)、金融服務等領域。關鍵詞：積極、穩(wěn)健、靈活，以應對2012換屆2011年是“十二五”規(guī)劃開局之年，政府宏觀經(jīng)濟發(fā)展政策將以控通脹、調(diào)結構、穩(wěn)增長為目標。2011年的經(jīng)濟工作“定調(diào)“為實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，增強宏觀調(diào)控的針對性、靈活性、有效性。XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p國務院“國十條”出臺，新一輪調(diào)控大幕開啟2010年4月17日，國務院發(fā)出《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出十一條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)新“國十條”，這是繼4月14日新“國四條”后國務院再次對樓市發(fā)力，旨在”堅決遏制房價過快上漲”。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控拉開大幕。2010年4月19日，住建部率先響應，發(fā)出《關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，加強房地產(chǎn)預售管理。對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付比例和利率水平；商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的費本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款?！皣畻l”看點：關鍵詞：第一輪調(diào)控、國十條、限貸對購買首套自住房且套型建筑面積在90平米以上的家庭，貸款首付比例不得少于30%；對貸款買第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；房地產(chǎn)發(fā)展政策及導向——加強調(diào)控XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p房地產(chǎn)發(fā)展政策及導向——加強調(diào)控新政調(diào)控不力，9.29新政出臺2010年9月29日，中國人民銀行和銀監(jiān)會在《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》中的規(guī)定，對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上。2010年9月29日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部在《關于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設管理調(diào)控的通知》重申，確保保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應總量的70%。9.29新政是對“國十條”的延伸，采取“一刀切”的形式，充分顯示了中央遏制房價過快上漲、打擊投資的決心。關鍵詞：9.29新政、遏制房價、打擊投資住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部和監(jiān)察部在聯(lián)合發(fā)布的《關于進一步貫徹落實國發(fā)〔2010〕10號文件的通知》稱，加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規(guī)定。調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p房地產(chǎn)發(fā)展政策及導向——加強調(diào)控2011年1月26日，“新國八條”實施，相比于“9.29新政”的新國十條，在信貸、限購、征稅要求上更嚴厲。關鍵詞：二輪調(diào)控、限購XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p房地產(chǎn)發(fā)展政策及導向——加強調(diào)控上海、重慶開征房產(chǎn)稅，抑制投機震懾高房價關鍵詞：房產(chǎn)稅，抑制投機，震懾高房價上海重慶作為房產(chǎn)稅試點，公布房產(chǎn)稅細則，自2011年1月28日起實施，重慶房產(chǎn)稅稅率為0.5%-1.2%，上海稅率為0.6%。XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p房地產(chǎn)發(fā)展政策及導向——加強調(diào)控7月7日央行再度加息，年內(nèi)三次加息后7.05%的貸款利率與年初未加息時6.4%的利率相比，上調(diào)了0.65個百分點，貸款利率破七觸及了購房人心理底線。此次加息除了對購房欲望產(chǎn)生了威懾力外，實際效力也不可小覷。再加上市場各方加息預期的加強，不少購房人擔憂下半年央行或持續(xù)加息，貸款購房還款負擔加重，導致購房人置業(yè)熱情明顯下降。央行年內(nèi)三次加息，高利率降低購房熱情關鍵詞：加息、購房熱情下降XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p7月12日，溫家寶主持召開國務院常務會議指出，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。樓市限購政策范圍擴大已成必然趨勢，二三線城市將成為限購重點與此同時，由于一些二三線城市甚至中小城市房價過快上漲，住建部已經(jīng)開始調(diào)查分析成因，并將據(jù)此初步擬定下一步限購的城市名單。關鍵詞：房地產(chǎn)發(fā)展政策及導向——二三線限購調(diào)控加劇將斷房企后路，限購來襲、降價跑量XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p近幾年，開發(fā)商早已轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市，諸多知名開發(fā)商相當部分銷售額都來自于二、三線城市，如果現(xiàn)在對二、三線城市進行限購，對地產(chǎn)開發(fā)商的影響將會超過對一線城市的限購。自去年4月第一輪限購令頒布后，房地產(chǎn)市場飄紅領域變?yōu)榱硕⑷€城市，而當目前第二輪限購令再次頒布后，目前已有消息指出，部分地產(chǎn)公司將進入三、四線城市進行開發(fā)。限購令擴至二三線樓市，地產(chǎn)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市關鍵詞：二三線限購轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線房地產(chǎn)發(fā)展政策及導向——二三線限購XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p房地產(chǎn)發(fā)展政策及導向——加大保障房建設力度十二五規(guī)劃安居工程的一部分，將建3600萬套保障房作為改善民生、調(diào)控房地產(chǎn)市場的重大舉措，我國計劃今年建設1000萬套保障性住房和棚戶區(qū)改造住房，并計劃整個“十二五”期間建設3600萬套保障性住房，使保障性住房的覆蓋率達到20%。關鍵詞：安居保障，改善民生XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p為加到保障房建設力度，國家出臺一系列優(yōu)惠政策，鼓勵房企參與保障房建設房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅。——信息來源于《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控有關稅收問題的公告》北京市財政局、地稅局和住建委日前聯(lián)合發(fā)布通知，對土地增值稅征收進行了明確，保障性住房暫不預征土地增值稅。——信息來源于《中國新聞網(wǎng)》財政部和國稅總局下發(fā)《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優(yōu)惠政策的通知》，優(yōu)惠的項目包括了減免契稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、土地增值稅等六種?！畔碓从凇吨袊?jīng)濟網(wǎng)》2011年5月，北京市住建委發(fā)布了《關于貫徹落實公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策有關問題的通知》，將于6月1日開始執(zhí)行。公共租賃住房建設、運營、轉(zhuǎn)讓、捐贈等環(huán)節(jié)中，對契稅、土地增值稅等需要經(jīng)審批享受稅收優(yōu)惠；對企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等可自行減免享受稅收優(yōu)惠的，納稅人應按照稅收政策規(guī)定，自行減免相關稅費?！畔碓从凇吨袊旆烤W(wǎng)》關鍵詞：保障房優(yōu)惠政策頻頻落地房地產(chǎn)發(fā)展政策及導向——出臺保障房優(yōu)惠政策XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p市場表現(xiàn)——價格價格未出現(xiàn)實質(zhì)性松動，十大城市與6月基本持平根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年8月全國100個城市住宅平均價格，為8800元/平方米，較7月基本持平(7月平均價格為8874元/平方米)，十大城市均價自去年9月以來首次出現(xiàn)下降。關鍵詞：價格平穩(wěn)，9月首現(xiàn)下降XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p市場表現(xiàn)——成交量成交量繼續(xù)低迷，逾六成城市環(huán)比下跌關鍵詞：成交量持續(xù)下跌在全國120個大中城市中，逾六成城市成交面積環(huán)比下降，部分城市環(huán)比跌幅超過20%，最高達55.80%。XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p市場表現(xiàn)——存量庫存持續(xù)大幅攀升，逼近歷史高位自限購、限貸、金融緊縮等一系列樓市調(diào)控政策頒布實施以來，有效地抑制了部分購房需求，多個城市庫存量持續(xù)大幅攀升，甚至逼近歷史高位。關鍵詞：庫存持續(xù)攀升XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p市場表現(xiàn)——土地供應2011年1-8月全國133個城市住宅用地月度供應量土地供應量持續(xù)減少其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）634宗，推出面積2913萬平方米，環(huán)比減少14%，同比減少9%。1-8月，全國133個城市單月住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）推出量僅1月、2月、6月超過去年同期，在6月放量供應后，推出持續(xù)減少，預計10-12月將迎來年度土地供應量的高峰。關鍵詞：土地供應持續(xù)減少8月土地供應量持續(xù)減少，全國133個城市共推出土地2377宗，推出面積9658萬平方米，環(huán)比減少5%，同比增加14%。XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p市場表現(xiàn)——土地成交2011年1-8月全國130個城市住宅用地月度成交量2011年1-8月，全國130個城市住宅類用地成交量同比有所下降。除受同期供應量影響外，開發(fā)商的拿地態(tài)度也是影響成交量的重要因素，開發(fā)商的謹慎拿地導致各地許多優(yōu)質(zhì)地塊也頻頻流拍，成交量一度下降。關鍵詞：土地成交明顯下降開發(fā)商拿地謹慎，成交量下降明顯8XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70pNO.3本案前期經(jīng)濟測算NO.1宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場表現(xiàn)NO.2北京及大興房地產(chǎn)市場狀況XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p北京房地產(chǎn)市場——開發(fā)投資2011年，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況良好，呈增長態(tài)勢2011年1-8月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1881.7億元，比上年同期增長14.5%.其中，住宅完成投資1151.3億元，增長35.5%；寫字樓完成投資200.8億元，增長18.4%；商業(yè)及服務業(yè)等經(jīng)營性用房完成投資181.7億元，下降6.5%.房地產(chǎn)開發(fā)投資中，建安工程投資完成692億元，同比增長42%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為36.8%。關鍵詞：開發(fā)投資呈增長態(tài)勢XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p2010年8月-2011年8月北京住宅用地供求變化上半年新推土地供量大于成交量，下半年新增供應小于成交量8月北京共推出9宗住宅用地，推出面積55萬平方米；共成交8總住宅用地，成交面積40萬平方米，均比上月有所增加。1-8月累計推出住宅用地316萬平方米，較去年同期減少24%，與本年度住宅用地供應計劃差距尚遠。8月北京推出住宅用地分布于7個城區(qū)和1個郊縣，多數(shù)為二類住宅用地。8月11日，北京土地整理儲備中心公布了2011年度出讓建設用地第二批地塊詳情，供地計劃徹底落實，供應高峰后期可盼。關鍵詞：土地新增大于成交北京房地產(chǎn)市場——土地供需XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p數(shù)據(jù)來源：協(xié)成地產(chǎn)決策研究院2010年1月-2011年8月北京市商品房住宅供需情況（單位：元/平方米.萬平方米）北京房地產(chǎn)市場——供需及價格走勢2011年，北京房地產(chǎn)市場新增供應量一直大于成交量；成交價格小幅波動，穩(wěn)中有降關鍵詞：供應大于成交、價格穩(wěn)中有降XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p房地產(chǎn)投資——持續(xù)增長。從投資結構看，1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)項目完成建安投資43.2億元，同比增長86.2%，房地產(chǎn)投資比重由去年同期18.9%提高到39%。土地購置費——同比下降。1-7月，土地購置費及其他費用形成投資65.9億元，比去年同期下降33.6%，降幅比1-6月縮小39.9個百分點，占投資總額的比重為59.7%。上半年，大興房地產(chǎn)市場開發(fā)投資同比增長，土地購置費同比下降關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)投資增長；土地購置費下降大興房地產(chǎn)市場——房地產(chǎn)投資XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p大興房地產(chǎn)市場——成交價格2010年，大興區(qū)商品房銷售平均價格大幅上漲，從年初的9096元/㎡上升到四季度末的13482元/㎡；2011年以來，大興區(qū)商品房經(jīng)歷年初的最高值之后，一直城下降趨勢，9月大興區(qū)成交均價為18187元/平米，同比去年同期上漲6%，環(huán)比上月下降10%。關鍵詞：2010年整體趨漲，2011年走勢在微波中回落2010年大興商品房成交價格整體大幅上漲，2011年呈下降趨勢（數(shù)據(jù)來源于：大興統(tǒng)計局信息網(wǎng)）2010年大興區(qū)商品房成交價格走勢（數(shù)據(jù)來源于：騰訊房產(chǎn)網(wǎng)）2011年大興區(qū)商品房成交價格走勢XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p作為北京市政府重點發(fā)展建設的大興區(qū)域，最近一兩年來的房地產(chǎn)市場發(fā)展尤為火爆，盡管不斷發(fā)力的宏觀政策給整體市場持續(xù)帶來著震蕩，但是大興區(qū)由于獨特的政策利好和區(qū)域發(fā)展前景等因素，區(qū)域的樓市運行較為穩(wěn)健。尤其是重點房地產(chǎn)品牌企業(yè)如中建地產(chǎn)、保利等房企的加入，都為區(qū)域的整體發(fā)展帶來了嶄新的愿景，更為區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的豐富化和優(yōu)質(zhì)化帶來了巨大的期望。多重優(yōu)勢助力大興房地產(chǎn)市場，品牌開發(fā)商集中大興拿地，未來前景普遍看好關鍵詞：品牌開發(fā)商集中拿地大興未來前景被普遍看好大興房地產(chǎn)市場——未來前景雙線地鐵助力大興發(fā)展提速；

機場建設著眼京津冀一體化；

國際品牌入駐；亦莊環(huán)境取勝；

利好疊加。XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p當前部分在售樓盤情況（更新日期：2011年9月28日）大興房地產(chǎn)市場——在售樓盤概況XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p大興房地產(chǎn)市場——主要在售樓盤位置圖XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p當前在售部分樓盤情況總結：2011年上半年，大興區(qū)域房價明顯處于下行趨勢，投機投資性購房需求得到有效抑制，部分房價過高，但整體趨勢上穩(wěn)中有降；建設類指標和銷售類指標同比增幅回落，市場總體平穩(wěn)發(fā)展；保障性安居工程建設的著力推進；目前在售的主要集中在黃村中心區(qū)域；多數(shù)項目以準現(xiàn)房呈現(xiàn)，少數(shù)在售大體量項目前期已有售罄入住，當前項目工程及市場形象較佳；在售商品房基本以小高層、高層為主；商品房銷售均價與年初相比略有下降，降幅1500-2000元/平方米之間；個別樓盤漲幅較大，如金地仰山，去年均價16000元/㎡，今年19000元/㎡，漲幅達到18.75%。大興房地產(chǎn)市場——在售樓盤概況XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p大興區(qū)是少數(shù)受調(diào)控影響較小的區(qū)域之一這源自于大興區(qū)域良好的未來發(fā)展預期。XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70pNO.2北京及大興房地產(chǎn)市場狀況NO.1宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場表現(xiàn)NO.3本案前期經(jīng)濟測算XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p本案經(jīng)濟測算方案方案一：100%商品房方案二：30%保障房+70%商品房方案三：100%軍隊經(jīng)濟適用房經(jīng)適房兩限房XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p本案經(jīng)濟測算基礎規(guī)劃指標建筑限高45米，容積率2.5，居住產(chǎn)品以純粹的小高層為主XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p地上住宅+地上商業(yè)+地下車位可產(chǎn)生收益產(chǎn)品XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p經(jīng)濟測算方案一：100%商品房XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p鑒于本案自身目標的要求，在結合周邊項目價格及銷售情況的綜合比較下，制定本案銷售價格。市場比較設定標準參考修正區(qū)域均價營銷修正營銷修正價格評估方案一：100%商品房XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p打分——5％為一個跨度區(qū)間２％、３％半個跨度區(qū)間項目選擇鴻坤理想城（10%）金地仰山（5%）首邑溪谷（5%）旭輝御府（10%）北京城建紅木林（15%）中建國際港（10%）波普工社（10%）泰中花園（20%）新里西斯萊公館（15%）比較方面規(guī)模系數(shù)：項目的規(guī)模效應（6％）建筑風格：項目的風格特點及品質(zhì)（12%）產(chǎn)品系數(shù)：規(guī)劃特點、戶型特點、平面布局（20％）景觀環(huán)境：外部景觀及小區(qū)環(huán)境規(guī)劃（10％）入伙時間：入住時間，工程形象（8％）交通系數(shù)：交通便捷性（8％）地段系數(shù)：土地價值、升值潛力、客群基數(shù)（20％）配套系數(shù)：城市配套及社區(qū)配套（8％）品牌系數(shù)：品牌帶來的價值提升空間及項目認可（8％）住宅價格評估方案一：100%商品房XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p備注：本方法由協(xié)成策劃團隊成員、第三方銷售員等更多的參與后平均值，將更加能反映項目合理價格。對比均價=毛坯售價*（1/規(guī)模系數(shù)*6%+建筑風格系數(shù)*12%+產(chǎn)品系數(shù)*20%+景觀環(huán)境系數(shù)*10%+入伙時間系數(shù)*8%+交通系數(shù)*8%+地段系數(shù)*20%+配套系數(shù)*8%+品牌系數(shù)*8%）本案價格=對比均價1*參考比例+對比均價2*參考比例+…+對比均價N*參考比例價格對比參考住宅價格評估方案一：100%商品房XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p市場比較法得出項目現(xiàn)階段普通住宅毛坯均價約為：17200元/㎡住宅價格評估方案一：100%商品房大興市場特點回顧：1、目前在售的主要集中在黃村中心區(qū)域；2、多數(shù)項目以準現(xiàn)房呈現(xiàn)，少數(shù)在售大體量項目前期已有售罄入住，當前屬于現(xiàn)房或準現(xiàn)房銷售居多，項目工程及市場形象較佳；因此，此市場均價在當前階段不符合本案的實際價值情況，需進行修正XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p大興代表項目2009年-2011年銷售均價平均漲幅與區(qū)域市場漲幅對比表由此可見，刨除市場因素的23.68%漲幅差可以剖解成兩個因素：一是，項目營銷過程中，開盤前后階段推出的產(chǎn)品不同，同類產(chǎn)品因具體戶型和位置差，一般有3-5%的價格漲幅空間，這是次要因素；二是，前后階段因時間差導致的工程進度和時間價值體現(xiàn)出來的漲幅約為20%左右。綜合考慮，刨除項目前后期推盤策略等因素，本項目前后期因時間和工程呈現(xiàn)等原因的價值差別約為20%，則本項目當前的實際均價=17200元/㎡×（1-20%）≈13500元/㎡住宅價格修正方案一：100%商品房XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p價格對比參考表根據(jù)當前市場在售商業(yè)單價比對，得出當前大興在售商業(yè)整體銷售均價約為32000元/㎡?？紤]本項目區(qū)位及入市時間等因素，本項目整體銷售均價約為：32000元/㎡×0.9≈28500元/㎡（同比去年的測算依據(jù)有所上漲）商業(yè)價格評估方案一：100%商品房XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p2010年鋼材價格表2011年鋼材價格表從近兩年的鋼材市場價格走勢來看，2011年比2010年鋼材價格平均上漲約1000元/噸左右，據(jù)此測算，房地產(chǎn)建安成本漲幅約為200元/平米左右，即上漲幅度約為7%。建安成本變化方案一：100%商品房XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p相關稅率及價格變更建安成本的上漲幅度與全國，消費者價格指上漲幅度基本持平，8月CPI同比漲6.2%建安及稅率變化方案一：100%商品房XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p測算條件：均價13500元/平米；土地：300萬/畝；稅收政策：商品房；容積率：2.5；控高：45M方案一：100%商品房成本測算XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p測算條件：均價13500元/平米；土地：300萬/畝；稅收政策：商品房；容積率：2.5；控高：45M方案一：100%商品房經(jīng)濟效益分析XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p經(jīng)濟測算方案二：30%保障房+70%商品房經(jīng)適房兩限房XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p政策性住房——

分類及屬性政策性住房只有經(jīng)濟適用房和兩限房可以通過銷售獲益的物業(yè)形態(tài)，二者的利潤收益率分別是3-4%和10%左右XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p政策性住房——

稅費變化2011年3月17日，北京市地方稅務局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會聯(lián)合發(fā)布2011年第5號公告《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控有關稅收問題的公告》，其中明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅。2011年5月23日，北京市住建委發(fā)布了《關于貫徹落實公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策有關問題的通知》，將于6月1日開始執(zhí)行。公共租賃住房建設、運營、轉(zhuǎn)讓、捐贈等環(huán)節(jié)中，對契稅、土地增值稅等需要經(jīng)審批享受稅收優(yōu)惠；對企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等可自行減免享受稅收優(yōu)惠的，納稅人應按照稅收政策規(guī)定，自行減免相關稅費。政策性住房具體的稅費優(yōu)惠政策北京市各區(qū)均有不同的指導意見，具體項目也有相應不同的減免和優(yōu)惠政策，因此此次測算將在去年的基礎上減少明顯的土地增值稅費等內(nèi)容，具體優(yōu)惠細則有待在申報辦理過程中具體落實。XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p價格對比參考根據(jù)當前市場經(jīng)濟適用房價格情況，比對得出當前大興兩限房整體銷售均價約為：4800元/㎡方案二：70%商品房+30%經(jīng)適房價格評估XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p測算條件：70%商品房，價格13500元/平米；30%經(jīng)適房，價格為4800元/㎡；土地成本300萬/畝；稅收政策：商品房/經(jīng)適房=1:0.3；容積率：2.5；控高：45M；住宅產(chǎn)品：小高層方案二：70%商品房+30%經(jīng)適房成本測算XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p測算條件：70%商品房，價格13500元/平米；30%經(jīng)適房，價格為4800元/㎡；土地成本300萬/畝；稅收政策：商品房/經(jīng)適房=1:0.3；容積率：2.5；控高：45M；住宅產(chǎn)品：小高層方案二：70%商品房+30%經(jīng)適房成本測算XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p方案二：70%商品房+30%經(jīng)適房經(jīng)濟效益分析測算條件：70%商品房，價格13500元/平米；30%經(jīng)適房，價格為4800元/㎡；土地成本300萬/畝；稅收政策：商品房/經(jīng)適房=1:0.3；容積率：2.5；控高：45M；住宅產(chǎn)品：小高層XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p價格對比參考根據(jù)當前市場在售兩限房銷售情況，比對得出當前大興兩限房整體銷售均價約為：6400元/㎡方案二：70%商品房+30%兩限房價格評估XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p測算條件：70%商品房，價格13500元/平米；30%兩限房，價格為6400元/㎡；土地成本300萬/畝；稅收政策：商品房/兩限房=1:0.5；容積率：2.5；控高：45M；住宅產(chǎn)品：小高層方案二：70%商品房+30%兩限房成本測算XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p測算條件：70%商品房，價格13500元/平米；30%兩限房，價格為6400元/㎡；土地成本300萬/畝；稅收政策：商品房/兩限房=1:0.5；容積率：2.5；控高：45M；住宅產(chǎn)品：小高層方案二：70%商品房+30%兩限房成本測算XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p測算條件：70%商品房，價格13500元/平米；30%兩限房，價格為6400元/㎡；土地成本300萬/畝；稅收政策：商品房/兩限房=1:0.5；容積率：2.5；控高：45M；住宅產(chǎn)品：小高層方案二：70%商品房+30%兩限房經(jīng)濟效益分析XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p方案三：100%軍隊經(jīng)濟適用房XX協(xié)成北京大興國防基地項目前期經(jīng)濟測算報告70p方案三：100%軍隊經(jīng)濟適用房解讀軍適房特點概述：集體產(chǎn)權、享受軍隊特殊免稅政策、出售使用權的商品房市場近似：出售使用權集體小產(chǎn)權房享受軍隊特殊免稅政策的集體小產(chǎn)權房優(yōu)勢：稅費很少，利潤空間較大；價格相對普通商品房較便宜，適合剛需和改善享受特殊政策，不限購，客群面較廣。劣