2022年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法模擬押密卷

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一、單選題

1.（）是某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果：[1分]

A理論價(jià)格

B成交價(jià)格

C市場(chǎng)價(jià)格

D清算價(jià)格

2.城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用（）標(biāo)準(zhǔn)。[1分]

A清算價(jià)值

B公開市場(chǎng)價(jià)值

C賬面價(jià)值

D原始價(jià)值

3.成交價(jià)格圍繞著（）而上下波動(dòng)。[1分]

A市場(chǎng)價(jià)格

B理論價(jià)格

C清算價(jià)格

D原始價(jià)格

4.在房地產(chǎn)價(jià)格中，（）是短期均衡價(jià)格，（）是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。[1分]

A成交價(jià)格，理論價(jià)格

B成交價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格

C理論價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格

D市場(chǎng)價(jià)格，理論價(jià)格

5.收益法求得的價(jià)值趨向于（），市場(chǎng)法求得的價(jià)值趨向（）。[1分]

A成交價(jià)格，理論價(jià)格

B成交價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格

C理論價(jià)格，市場(chǎng)價(jià)格

D市場(chǎng)價(jià)格，理論價(jià)格

6.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的情況下，市場(chǎng)法求得的價(jià)值（）收益法求得的價(jià)值。[1分]

A低于

B高于

C等于

D無法確定

7.收益法求得的價(jià)值傾向于（），成本法求得的價(jià)值傾向于（），市場(chǎng)法求得的價(jià)值傾向于（）。[1分]

A最低賣價(jià)，成交價(jià)格，最高買價(jià)

B最高買價(jià)，成交價(jià)格，最低賣價(jià)

C最高買價(jià)，最低賣價(jià)，成交價(jià)格

D最低賣價(jià)，最高買價(jià)，成交價(jià)格

8.當(dāng)成本法求得的價(jià)值（）市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值時(shí)，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。[1分]

A低于

B高于

C等于

D無法確定

9.按照國家規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)需控制在（）以下。[1分]

A1％

B2％

C3％

D5％

10.（）是政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。[1分]

A標(biāo)定地價(jià)

B基準(zhǔn)地價(jià)

C重置價(jià)格

D成交價(jià)格

11.一種房地產(chǎn)的互補(bǔ)品的價(jià)格（）時(shí)，對(duì)該種房地產(chǎn)的需求會(huì)增加。[1分]

A高

B低

C不變

D無法確定

12.現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為（）。[1分]

A存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量

B存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量

C存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量

D存量+新增竣工量-拆毀量

13.供給規(guī)律是指供給量和價(jià)格（）的關(guān)系。[1分]

A正相關(guān)

B負(fù)相關(guān)

C零相關(guān)

D無法確定

14.在某種房地產(chǎn)的價(jià)格不變的情況下，當(dāng)其開發(fā)成本上升，會(huì)使該種房地產(chǎn)的供給（）。[1分]

A減少

B增加

C不變

D無法確定

15.房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上升，則在制定投資計(jì)劃時(shí)會(huì)增加開發(fā)量，從而會(huì)使未來的供給（），使其現(xiàn)期供給（）。[1分]

A增加，增加

B減少，增加

C增加，減少

D減少，減少

16.決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是（）房地產(chǎn)的供求狀況。[1分]

A全國

B本地區(qū)

C全國本類

D本地區(qū)本類

17.某個(gè)特定的投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所評(píng)估出的價(jià)值是（）。[1分]

A使用價(jià)值

B原始價(jià)值

C投資價(jià)值

D市場(chǎng)價(jià)值

18.評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的（）。[1分]

A社會(huì)一般報(bào)酬率

B最低期望收益率

C特定投資者所要求的最低期望收益率

D特定投資者所要求的最低報(bào)酬率

19.在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來凈收益的估計(jì)是（）的。[1分]

A主觀

B客觀

C悲觀

D樂觀

20.房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上由于（）。（2022年試題）[1分]

A土地總量有限

B規(guī)劃限制

C房地產(chǎn)不可移動(dòng)

D價(jià)值量大

21.某宗土地面積為2000m2，地市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3,建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得的利潤(rùn)相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（）。（2022年試題）[1分]

A建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2

B建筑物地面一層建筑面積為1400m2，總建筑面積為5000m2

C建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2

D建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m2

22.在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（）的行為。（2022年試題）[1分]

A宅基地所有權(quán)

B空間利用權(quán)

C地役權(quán)

D建筑物相鄰關(guān)系

23.“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、（）等設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。（2022年試題）[1分]

A給水、排水、電力、通信

B給水、排水、燃?xì)?、熱?/p>

C排水、電力、通信、燃?xì)?/p>

D排水、電力、通信、熱力

24.某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為（）。（2022年試題）[1分]

A8.0

B5.6

C5.0

D0.7

25.某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬元，該宗土地的單價(jià)為（）元／m2。（2022年試題）[1分]

A100

B300

C600

D900

26.區(qū)位是指地球上（）空間方位和距離上的關(guān)系。（2022年試題）[1分]

A某一事物

B某房地產(chǎn)

C某一事物與其他事物

D各種事物

27.建筑物的所有權(quán)可以分為獨(dú)有、共有和（）三種。（2022年試題）[1分]

A區(qū)分共有

B區(qū)分所有

C公有

D私有

二、多選題

1.房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性導(dǎo)致了（）。（2022年試題）[2分]

A難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給

B房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)

C房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

D房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別并容易受交易者個(gè)別因素的影響

E房地產(chǎn)價(jià)值量大

2.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。（2022年試題）[2分]

A裝飾裝修改造

B通貨膨脹

C需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

D改進(jìn)物業(yè)管理

E周圍環(huán)境改善

3.從權(quán)益的角度來看，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括（）等。（2022年試題）[2分]

A有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地

B"干凈"的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)

C有租約限制的房地產(chǎn)

D未來狀況下的房地產(chǎn)

E共有的房地產(chǎn)

4.建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（）等。（2022年試題）[2分]

A按份共有所有權(quán)

B專有部分所有權(quán)

C共同關(guān)系成員權(quán)

D共用部分持份權(quán)

E長(zhǎng)期使用和租賃

三、判斷題

1.房地產(chǎn)權(quán)利包括物權(quán)和債權(quán)兩大類，其中物權(quán)又包括自物權(quán)和他物權(quán)兩類。自物權(quán)即所有權(quán)；他物權(quán)包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，而用益物權(quán)又包括土地使用權(quán)和地役權(quán)等。（）（2022年試題）[1分]

2.房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨(dú)有、共有和建筑物區(qū)分所有。其中，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。（）（2022年試題）[1分]

3.因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有獨(dú)一無二性，所以房地產(chǎn)不具備完全替代性。（）（2022年試題、2022年單項(xiàng)選擇題）[1分]

4.地役權(quán)是指土地所有人或使用人不允許他人在自己土地通行的權(quán)利。（）（2022年試題）[1分]

5.評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，不應(yīng)包括建筑物地上部分的價(jià)值，但應(yīng)包含其地下部分的價(jià)值。（）（2022年試題）[1分]

6.兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能有很大不同；而如果權(quán)益相同，則價(jià)值不可能有很大不同。（）（2022年試題）[1分]

7.決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。（）[1分]

8.在房地產(chǎn)替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格上升，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果不變，則對(duì)另一種房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加。（）[1分]

9.在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格低于或等于賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才可能成功。（）[1分]

10.在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣方式出讓的地價(jià)最高。（）[1分]

11.有效需求是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要——不但愿意購買而且有能力購買。（）[1分]

12.當(dāng)某種房地產(chǎn)的替代品價(jià)格低或互補(bǔ)品價(jià)格高時(shí)，消費(fèi)者對(duì)該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常更多。（）[1分]

13.供給量=存量～拆毀量一轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一新開發(fā)量。（）[1分]

14.使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，沒有使用價(jià)值肯定沒有交換價(jià)值。反過來也一定成立。（）[1分]

15.在某一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值也是唯一的。（）[1分]

16.某開發(fā)公司將參加政府舉行國有土地使用權(quán)拍賣會(huì)，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其評(píng)估對(duì)該土地的最高出價(jià)，這屬于公開市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。（）[1分]

17.房地產(chǎn)價(jià)格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但不可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來償付。（）[1分]

18.房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的有用性、稀缺性和需要三者結(jié)合而產(chǎn)生的。（）[1分]

19.稀缺性是指可用的數(shù)量不夠滿足每個(gè)人的欲望或需要，是相對(duì)缺乏，而不是絕對(duì)缺乏。（）[1分]

20.價(jià)格實(shí)質(zhì)上是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)（或商品經(jīng)濟(jì)）這種特定的經(jīng)濟(jì)制度下對(duì)有用且稀缺的物品的一種分配方式。（）[1分]

21.在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格是最普遍、最廣泛應(yīng)用的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用。（）[1分]

22.地價(jià)本質(zhì)上是“勞動(dòng)價(jià)值”的貨幣體現(xiàn)，是地租的資本化。（