房地產(chǎn)征收講座201403

我國房屋（土地）征收和補(bǔ)償?shù)娜舾煞蓡栴}

楊軍我國房屋（土地）征收和補(bǔ)償?shù)娜舾煞蓡栴}一、我國房屋征收法律制度的歷史（一）房屋征收法律制度的產(chǎn)生、發(fā)展階段

中國的征收制度出現(xiàn)的標(biāo)志，是1991年3月22日公布實施的《城市房屋拆遷管理條例》。此前一年，全國人大通過了《城市規(guī)劃法》，為了確保《城市規(guī)劃法》的實施，產(chǎn)生了它的配套法規(guī)，也就是《城市房屋拆遷管理條例》。一、我國房屋征收法律制度的歷史(二）房屋征收法律制度經(jīng)受考驗的階段

在2001年國務(wù)院修改條例改變了征收補(bǔ)償方式之后，到2003年這段時間圖中火焰代表有自焚事件發(fā)生，床代表有人失去生命，火山代表有群體性事件發(fā)生。一、我國房屋征收法律制度的歷史（三）房屋征收法律制度反思階段

2003年至今二、我國現(xiàn)行房屋征收法律制度的概述

（一）征收法律制度的概念征收法律制度是我國調(diào)整征收法律關(guān)系的法律規(guī)范的總和。依照土地性質(zhì)來劃分，既包括調(diào)整因征地征收而產(chǎn)生的法律關(guān)系的全部法律規(guī)范，還包括調(diào)整城市房屋征收而產(chǎn)生的法律關(guān)系的全部法律規(guī)范；依征收前提來劃分，既包括調(diào)整因公共利益需要而實行征收所產(chǎn)生的征收法律關(guān)系的全部法律規(guī)范，也包括因房地產(chǎn)開發(fā)而產(chǎn)生的征收法律關(guān)系的全部法律規(guī)范

城市房屋征收和農(nóng)村房屋征收之間有很大的差別。因為城里的地都屬于國家的，它不是征地的問題，它征的是房屋，農(nóng)村的地是集體的，所以它是征地的問題。首先，二者所針對土地的所有權(quán)性質(zhì)不同。這也是二者存在差別的根源所在。城市房屋征收所針對的是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋，房屋所有者對土地享有使用權(quán)，因此，在征收前應(yīng)該依法收回土地使用權(quán)。土地使用權(quán)的取得必須通過出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓、租賃等方式才能進(jìn)行。而農(nóng)村房屋征收，又叫征地征收，其針對的主要是集體所有的土地，在征收前，需要依法辦理集體土地的征收手續(xù)，將集體所有土地變更為國有土地，再辦理出讓手續(xù)以取得土地的使用權(quán)。集體土地的征收需要經(jīng)過辦理申請、擬定方案、征地審查、補(bǔ)償安置、取得土地等過程。

其次，二者所適用的法律不同。在整個征收過程中，城市房屋主要適用《城市房地產(chǎn)管理法》和《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》；而農(nóng)村房屋征收適用《土地管理法》、《土地管理法實施條例》。但是，現(xiàn)在對于農(nóng)村房屋征收還沒有完善的法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)制，不利于保護(hù)農(nóng)民的利益。最后，二者對被征收人利益的保護(hù)不同，尤其是補(bǔ)償范圍不同。對于前者，根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，補(bǔ)償依據(jù)是區(qū)位、用途和建筑面積，補(bǔ)償數(shù)額較為合理，而對于后者的權(quán)利人的補(bǔ)償卻非常低。另外，征收程序也存在不同之處，主要原因就在于二者適用的法律依據(jù)不同。

（二）征收法律制度的淵源

1、憲法

2、法律

《物權(quán)法》《土地管理法》《合同法》3、法規(guī)

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、湖南省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法等

4、規(guī)章

《城市房屋征收估價指導(dǎo)意見》和《城市房屋征收裁決工作規(guī)程》等規(guī)章和各省市人民政府制定的有關(guān)征收的實施辦法細(xì)則等。例如以我省為例有《湖南省實施〈城市房屋拆遷管理條例〉辦法》，《長沙市城市房屋拆遷管理若干規(guī)定》《長沙市征地補(bǔ)償安置條例》、《長沙市征地補(bǔ)償實施辦法》5、其他規(guī)范性文件

6、立法和司法解釋

7、國際公約、公約和慣例

目前我國關(guān)于房屋征收的主要法規(guī)1、《城市房屋征收行政裁決工作規(guī)程》建設(shè)部（2003年12月）2、《城市房屋征收估價指導(dǎo)意見》建設(shè)部（2003年12月）3、《憲法》（2004年3月）第十三條規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”目前我國關(guān)于房屋征收的主要法規(guī)4、土地管理法（2004-8）第二條中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。

任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。目前我國關(guān)于房屋征收的主要法規(guī)5、《城市房屋征收工作規(guī)程》建設(shè)部（2005年12月）

6、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2007年4月）第6條為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予征收補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。目前我國關(guān)于房屋征收的主要法規(guī)7、《物權(quán)法》（2007年10月）第四條國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。第二十八條因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。第四十二條為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。

征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予征收補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費等費用。第六十六條規(guī)定:“私人的合法財產(chǎn)受法律保護(hù),禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。”

目前我國關(guān)于房屋征收的主要法規(guī)8《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》2011年1月21日生效（2001年6月13日國務(wù)院公布的《城市房屋征收管理條例》同時廢止。本條例施行前已依法取得房屋征收許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制征收）（三）房屋征收法律制度的現(xiàn)狀

1、部門分割

2、利益難分

三、目前房屋（土地）征收基本程序

依被征收房屋所占土地所有權(quán)的性質(zhì)不同，可分為農(nóng)村征地征收行為和城市房屋征收行為。農(nóng)村征地征收中，征地征收行為有三個環(huán)節(jié)：第一，把集體所有的土地的所有權(quán)征收過來變?yōu)閲型恋?；第二，把集體土地的使用權(quán)收回；第三，解決房屋所有權(quán)的問題。而城市房屋征收中少了前面土地征收的環(huán)節(jié)，后兩個環(huán)節(jié)是基本相同的

（一）土地征收行為的法定程序主要有以下十個環(huán)節(jié)：1．發(fā)布征地通告。由縣或市級國土資源局在被征收土地所在地的村范圍內(nèi)發(fā)布征地通告，告知被征土地的村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民如下事項：征地范圍、面積、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑以及征地用途等。通告后搶栽、搶種的農(nóng)作物或者搶建的建筑物不列入補(bǔ)償范圍。2．征詢村民意見。由縣或市級國土資源局會同所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，就征地通告的內(nèi)容征詢村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見，有不同意見的應(yīng)記錄在案，根據(jù)村委會或村民提出的意見分別處理并協(xié)調(diào)解決。對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑、補(bǔ)償方式有異議的，應(yīng)告知被征地相對人有權(quán)提出聽證申請，并依法組織聽證。國土資源局應(yīng)將村民對征收土地的意見和聽證的材料作為報批的必備材料歸檔上報。3．地籍調(diào)查和地上附著物登記。由縣或市級國土資源局會同被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人實地調(diào)查被征土地的四至邊界、土地用途、土地面積，地上附著物種類、數(shù)量、規(guī)格等，并由國土資源局現(xiàn)場填制調(diào)查表一式三份，由國土資源局工作人員和所有權(quán)人、使用權(quán)人共同確認(rèn)無誤后簽字。國土資源局應(yīng)將所有權(quán)人、使用權(quán)人簽字的材料作為報批的必備材料歸檔上報。4．?dāng)M訂“一書四方案”組卷上報審批。由縣或市級國土資源局根據(jù)征詢、聽證、調(diào)查、登記情況，按照審批機(jī)關(guān)對報批材料的要求擬訂“一書四方案”，即建設(shè)用地說明書，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，補(bǔ)充耕地方案，征收土地方案，供應(yīng)土地方案。并組卷向有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)報批。

5．征收土地公告。征收土地的市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在收到省或國務(wù)院征收土地批準(zhǔn)文件之日起10個工作日內(nèi)在被征地聽在村進(jìn)行征收土地公告。6．征地補(bǔ)償安置方案公告?？h或市級國土資源局根據(jù)省或國務(wù)院征收土地批準(zhǔn)文件批準(zhǔn)的《征收土地方案》，在征收土地公告之日起45日內(nèi)，以村為單位擬訂征地補(bǔ)償、安置方案并予以公告。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對征地補(bǔ)償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應(yīng)當(dāng)在征地補(bǔ)償、安置方案公告之日起10個工作日內(nèi)向縣或市級國土資源局提出。7．報批征地補(bǔ)償安置方案?？h或市緞國土資源局將公告后的土地補(bǔ)償、安置方案，連同被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人的意見及采納情況報市、縣人民政府審批。

8．批準(zhǔn)征地補(bǔ)償安置方案。市、縣政府將征求意見后的征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)后，報省國土資源廳備案，并交由市、縣國土資源行政主管部門組織實施9．土地補(bǔ)償?shù)怯洝１徽鞯剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在征收±地公告規(guī)定的期限內(nèi)持土地權(quán)屬證書（土地承包合同）到指定地點辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人未如期辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)的，其補(bǔ)償內(nèi)容以市、縣國土資源行政主管部門的調(diào)查結(jié)果為準(zhǔn)。

10．實施補(bǔ)償安置方案和交付土地。按規(guī)定支付征地補(bǔ)償安置費，被征地單位和個人按期交付土地。三、目前房屋征收基本程序

（二）整個城市房屋征收過程包含多個法律行為，各個行為緊密聯(lián)系，環(huán)環(huán)相扣。而在諸多的行為形成的法律關(guān)系中最重要的是征收人、被征收人的關(guān)系。征收人，市、縣級人民政府確定的房屋征收部門。被征收人，是指被征收房屋的所有人。征收人與被征收人屬于平等主體，二者簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議形成的是民事法律關(guān)系。具體而言是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。此為橫向的法律關(guān)系。征收部門在征收過程中做出房屋征收決定時，其與被征收人之間的關(guān)系是典型的縱向的行政法律關(guān)系。這兩類法律關(guān)系之外，征收行為還可能涉及其他的法律關(guān)系，如被征收房屋上訂有租約的，那么出租人和承租人的租賃關(guān)系就可能因征收行為而產(chǎn)生變動。征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作這里就存在委托關(guān)系三、目前房屋征收基本程序（以城市為例）

1、房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日

2、市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ谩?/p>

、

社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，是指在國家機(jī)關(guān)系統(tǒng)范圍內(nèi)與人民群眾利益密切相關(guān)的重大決策、重要政策、重大改革措施、重大工程建設(shè)項目、與社會公共大活動等重大事項在制定出臺、組織實施或?qū)徟鷮徍饲?，對可行性的因素開展系統(tǒng)的調(diào)查，科學(xué)的預(yù)測、分析和評估，制定風(fēng)立對策略和預(yù)案。三、房屋征收基本程序3、為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要。市、縣級人民政府作出房屋征收決定（征收決定效力分階段生效，從更有利于保護(hù)被征收人的合法權(quán)益角度出發(fā)，只有在補(bǔ)償決定或者補(bǔ)償協(xié)議完成，征收決定所有效力完全產(chǎn)生的情況下，被征收房屋的所有權(quán)才從被征收人轉(zhuǎn)移給國家，而不是征收決定剛產(chǎn)生部分效力的情況下被征收房屋所有權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移。）

4、市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄?、解釋工作。被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

5、調(diào)查核實。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補(bǔ)償。三、房屋征收基本程序6、簽訂協(xié)議。被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

三、房屋征收基本程序

7、房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，人民法院裁定準(zhǔn)予執(zhí)行的，一般由作出征收補(bǔ)償決定的市、縣級人民政府組織實施，也可以由人民法院執(zhí)行。8，實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

四、新《征收條例》的亮點和局限性亮點1、舊城改建征收可組織聽證，政府具有公告、聽證的義務(wù)。2征收房屋應(yīng)先補(bǔ)償后搬遷。3、補(bǔ)償范圍與標(biāo)準(zhǔn)比過去提高。四、新《征收條例》的亮點和局限性4、被征收人協(xié)商選評估機(jī)構(gòu)。5、公共利益新增“外交需要”

公共利益征收與商業(yè)開發(fā)相對分開。6、司法強(qiáng)拆”取代“行政強(qiáng)拆”五、目前農(nóng)村房屋征收中熱點問題和若干實務(wù)問題探討

（一）農(nóng)村土地被征用時的補(bǔ)償主體。現(xiàn)實中由于村級干部的法律意識淡薄，造成土地補(bǔ)償費大量流失，引發(fā)村民與村委會、村民與村民、村民與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的糾紛頻繁發(fā)生，其中，最突出的問題是農(nóng)村婦女出嫁、大中專在校生、新出生人口、義務(wù)兵、服刑人員、外來人員、超生子女戶等是否享有村民的同等待遇問題。（二）、征地補(bǔ)償費用項目

1、土地補(bǔ)償費：用地單位依法對被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因其土地被征收造成經(jīng)濟(jì)損失而支付的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

2、青苗補(bǔ)償費：用地單位對被征收土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個人支付的一種補(bǔ)償費用。

3、附著物補(bǔ)償費：用地單位對被征收土地上的附著物，如房屋、其它設(shè)施，因征地被毀損而向該所在人支付的一種補(bǔ)償費用。

4、安置補(bǔ)助費：用地單位對被征地單位安置因征地所造成的富余勞動力而支付的補(bǔ)償費用。

5、社會保障費用：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條規(guī)定，征收集體所有的土地，除應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費等費用外，還應(yīng)當(dāng)安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活。（三）征地補(bǔ)償糾紛及解決方式

1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)爭議。先由縣級以上政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。

2、補(bǔ)償費用分配糾紛。其性質(zhì)為民事糾紛，當(dāng)事人為村委會或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)和村民，當(dāng)事人可以通過民事訴訟解決。3、征地信息公開糾紛。屬于行政爭議，當(dāng)事人可以通過行政復(fù)議和行政訴訟的方式解決。（四）《關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》的理解與適用最高人民法院于近日發(fā)布的《關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）于2011年9月5日起施行。典型案例1、婚后安置房的性質(zhì)認(rèn)定

2、農(nóng)村宅基地買賣問題，賣房后征收款歸誰3、出嫁女是否可得到被征用土地的土地補(bǔ)償費和生活補(bǔ)助費4、非家庭承包地被征用時無相應(yīng)獲償權(quán)“家庭承包”的承包方享有在承包地被依法征用時獲得相應(yīng)補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，“其他形式”的承包則沒有。但對“其他形式”承包中，承包方確實對承包地進(jìn)行了改良投入，導(dǎo)致被征用土地的價值增值的部分，應(yīng)當(dāng)予以必要支持。

5、承包期間，土地被政府征用，政府補(bǔ)償?shù)那嗝缈顟?yīng)屬誰所有？符學(xué)經(jīng)訴海南省澄邁縣福山鎮(zhèn)邁嶺管區(qū)文塘村等青苗賠償費案承包期間，承包人有權(quán)處分林木，故林木補(bǔ)償款應(yīng)屬承包人所有?？紤]到林木屬再生林，政府征用以后，給發(fā)包人也造成一定損失，承包人同意青苗補(bǔ)償款與發(fā)包人均分，各得50％，并不違反法律規(guī)定。

6、上級單位或者其他單位非法占用被征地單位補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的，責(zé)令退賠梅港村鎮(zhèn)山第三村民小組訴梅港村委會克扣征地補(bǔ)償費案

六、目前城市房屋征收中熱點問題和若干實務(wù)問題探討（一）征收補(bǔ)償安置過程中，如果被征收人夫妻離婚的話，那么如何去認(rèn)定個人財產(chǎn)和共同財產(chǎn)。第一，一方婚前承租、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。第二，夫妻一方為軍人的，如果房屋是由軍人名下的復(fù)員費、自主擇業(yè)費等一次性費用購買的房屋，以夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)年限乘以年平均值（平均值的計算可以參照《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（二）》第14條），所得為夫妻共同財產(chǎn)。此外需注意，以軍人的傷亡保險金、傷殘補(bǔ)助金和醫(yī)藥生活補(bǔ)助費所購房屋屬于軍人所有。五、我國房屋征收中的熱點和實務(wù)問題

第三，雙方結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。夫妻結(jié)婚后，父母為雙方購置的房屋，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。第四，婚前一方所有的房屋在婚后共同生活中自然毀損、消耗、滅失的，離婚時遇上征收，要求在現(xiàn)存的共同房屋中格外多占份額的，應(yīng)予支持。如一方的房屋在婚前滅失獲得補(bǔ)償或變賣的價款用于婚后共同生活的，其要求在現(xiàn)存的共同房屋中格外多占份額的，可視情況予以支持。第五，夫妻共有的房屋，征收時離婚的盡可能采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞健Ｒ环綀猿诌x擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)根據(jù)雙方住房情況和照顧撫養(yǎng)子女或者無過錯方等原則給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但是分得房屋的一方應(yīng)給予另一方相當(dāng)于房屋一半價值的補(bǔ)償。在雙方條件等