【新土地管理法背景下的集體經(jīng)營性建設(shè)用地的改革探究5700字（論文）】

新土地管理法背景下的集體經(jīng)營性建設(shè)用地的改革探究目錄TOC\o"1-3"\h\u8651引言 1121071、集體經(jīng)營性建設(shè)用地主要入市模式 247481.1土地使用權(quán)出讓模式 2291771.2“鎮(zhèn)級統(tǒng)籌”模式 2293981.3土地整備模式 389002、Y市集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市概括及模式分析 329672.1、土地整備模式 3303902.2、調(diào)整出讓模式 4220803、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市過程優(yōu)化對策 6245443.1、加大宣傳，提高群眾積極性 6269983.2、加強入市監(jiān)管，提升環(huán)境質(zhì)量 6152993.3、推進市場交易方式多元化 641924、結(jié)論 72389參考文獻 9-PAGE1-引言目前我國社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，改革開放不斷推進，我國假設(shè)用地供需矛盾越來越嚴(yán)重。對于以往土地征收所產(chǎn)生的問題也越來越多，多數(shù)農(nóng)民的利益得不到保障不愿出讓土地，延緩了社會發(fā)展，因此土地改革迫在眉睫。國有建設(shè)用地供不應(yīng)求，相反我國農(nóng)村建設(shè)用地面積巨大，農(nóng)村集體建設(shè)用地多處于閑置狀態(tài)，廢棄宅基地、養(yǎng)老院、學(xué)校等。有數(shù)據(jù)顯示城市建設(shè)用地只占農(nóng)村集體建設(shè)用地的四分之一，農(nóng)村土地資源潛在潛力巨大，社會地位越發(fā)明顯。由于我國的土地制度比較特殊，在新《土地管理法》頒布之前，我國法律限制了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。集體建設(shè)用地需要進行“土地征收”過后才可以按照國有建設(shè)用地的標(biāo)準(zhǔn)進入土地市場。由于農(nóng)村收入水平低下，農(nóng)民從自身利益出發(fā)，自發(fā)形成的土地流轉(zhuǎn)普遍存在。由于法律自身的不足，讓農(nóng)民鉆了法律的漏洞，自發(fā)流轉(zhuǎn)也相繼帶來了許多問題，而且在土地征收過程中也存在許多問題。這種現(xiàn)象嚴(yán)重阻礙了我國城市化建設(shè)的道路。2020年1月1日新《土地管理法》正式實施。在永久基本農(nóng)田這條紅線不能隨意變動的同時，《土地管理法》對集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市提出了更為合理的法律規(guī)定。新修改的土地管理法改變了原有的對于單位或個人使用土地的約束，打開了農(nóng)村土地市場。規(guī)定實現(xiàn)集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地“同地、同權(quán)、同價”。在符合法律規(guī)定的前提下，依法進行集體建設(shè)用地的入市。2016年，Y市被選為全國33個入市試點地區(qū)，在試點過程中Y市“摸著石頭過河”，積極探索入市新途徑、新政策，目前通過入市經(jīng)驗Y市完善了自己的政策法規(guī)、填補了入市缺乏數(shù)據(jù)的漏洞。截至2018年11月，Y市本著制度先行的原則，在全域開展“試制度、試規(guī)則”實踐。通過對全域集體建設(shè)用地的調(diào)整與整理，集體建設(shè)用地完成了63宗、1584.44畝入市。在某種程度上取得了階段性的成果，通過借鑒最先入市地區(qū)的入市成果經(jīng)驗，不斷改善本地區(qū)的入市方式，尋找屬于適合Y市現(xiàn)狀的入市途徑，明確自己的改革路徑。有利于健全我國集體建設(shè)用地如是經(jīng)驗，從而更好的向全國進行推廣。1、集體經(jīng)營性建設(shè)用地主要入市模式1.1土地使用權(quán)出讓模式土地使用權(quán)出讓模式，就是投資人購買土地所有權(quán)人的土地使用權(quán)，并支付土地出讓金。在這個模式下，投資人和土地所有權(quán)人通過合法的路徑、按照法律規(guī)定簽訂出讓合同，可以直接獲得土地的使用權(quán)，在法律允許的范圍內(nèi)驚醒開發(fā)利用。在新《土地管理法》實施之前，北京市大興區(qū)、上海市松江區(qū)及廣州市在實踐中采取“出讓模式”由投資人參與集體經(jīng)營性建設(shè)用地投資。Y市在試點過程中在交易模式過程中也采取了出讓的方式進行入市交易，公平設(shè)置競買價格，進行公平掛牌出讓土地。此舉雖然摒棄了限制性準(zhǔn)入的條件，但也帶來了入市土地粗放、入市方式單一、環(huán)境問題等一系列問題的出現(xiàn)。土地使用權(quán)出讓模式分析土地分布情況入市主體入市方式入市用途入市途徑土地比較集中土地所有權(quán)人招拍掛工業(yè)倉儲就地入市1.2“鎮(zhèn)級統(tǒng)籌”模式鎮(zhèn)級統(tǒng)籌模式是北京大興區(qū)探索出來的途徑，適用于入市前出租為工業(yè)倉儲用地的分散用地。該模式在保證所有權(quán)不變的前提下以鎮(zhèn)為單位將各村土地集中起來進行入市。土地分布情況入市主體入市方式入市用途入市途徑土地分布過于分散資產(chǎn)聯(lián)營招拍掛、租賃工業(yè)倉儲就地入市、調(diào)整入市鎮(zhèn)級統(tǒng)籌模式分析該模式首先以鎮(zhèn)為單位吸引“人、地”入股成立資產(chǎn)聯(lián)營公司，集中各村分散土地，由鎮(zhèn)政府統(tǒng)一開發(fā)、分配。采取就地入市、調(diào)整入市兩種途徑?？梢愿淖兏鞔鍨閼?zhàn)的局面，提高入市效率。Y市在入市過程中很好的借鑒了鎮(zhèn)級統(tǒng)籌模式，采取集體經(jīng)濟組織入股形式，成立服務(wù)中心，將土地資源有效的集中在一起。1.3土地整備模式土地整備模式是廣東省佛山市南海區(qū)在面對“低效、分散、大量”用地問題的前提下，想要實現(xiàn)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級，促進經(jīng)濟發(fā)展的情況下積極探索摸索出來的一種模式。在土地所有權(quán)不變的前提下，該模式通過對分布不均、亂開發(fā)建設(shè)、閑置用地進行整理。通過將集體土地集中整理進行入市，提高了入市效率，實現(xiàn)了土地的統(tǒng)籌規(guī)劃。實質(zhì)上是將集體建設(shè)用地都集中在鎮(zhèn)（街道）、區(qū)兩級，建立整備中心由鎮(zhèn)（街道）、區(qū)對集體建設(shè)用地進行實際的調(diào)整分配入市。對于土地帶來的收益由鎮(zhèn)（街道）、區(qū)政府根據(jù)相關(guān)規(guī)定進行分配。Y市屬于縣級市，大部分鄉(xiāng)村經(jīng)濟發(fā)展緩慢，建設(shè)用地相對分散，在入市試點過程中，Y市借鑒了廣東省探索出的土地整備模式進行入市。但也出現(xiàn)了土地粗放等問題，阻礙了土地改革的進程。2、Y市集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市概括及模式分析2.1、土地整備模式位于Y市南18公里處的倫鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)借鑒了廣東探索出來的模式，在不改變所有權(quán)的情況下，以鎮(zhèn)為單位各個村集體入股，成立服務(wù)中心。打破了各村為戰(zhàn)的局面，可以將分散的地塊集中達到入市指標(biāo)。從而加快我國集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的步伐。截至2018年底倫鎮(zhèn)規(guī)劃用地2400畝，完成規(guī)劃1300畝，目前正常運營企業(yè)9家。園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全。借助土地入市，以及優(yōu)質(zhì)的入市環(huán)境。通過整備的閑置土地成功引進了28家以利濟南瑩浩機械為首的數(shù)控企業(yè)，有利于打造數(shù)控產(chǎn)業(yè)園?？偼顿Y10億元，占地300余畝，規(guī)劃建筑面積300畝，畝投資達到260萬元，為實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈一體化創(chuàng)造了條件。在園企業(yè)達到生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)后可以實現(xiàn)產(chǎn)值5.48億元，稅收5000萬元，畝均收稅14萬以上，同時入園企業(yè)可以為周圍居民提供2000多個就業(yè)崗位。利用有限的土地做到了經(jīng)濟的發(fā)展人民生活水平的提高。2.1.1、土地整備模式適用性面對Y市集體經(jīng)營性建設(shè)用地分散的情況，在不改變土地所有權(quán)的前提下，創(chuàng)建服務(wù)中心。很好的解決了建設(shè)用地分散的局面。采用直接協(xié)議出讓的方式進行入市引進了許多外地公司的加入。拉動當(dāng)?shù)厣a(chǎn)力、大大解決了農(nóng)民收入問題。進而延申出了集體建設(shè)用地向工業(yè)、倉儲、商服用地方向交易的好現(xiàn)象。該模式使用于集體經(jīng)營性建設(shè)用地過于分散，農(nóng)戶參與意識較差，各村集體經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)模不大的情況。它有利于集中土地資源，由鎮(zhèn)（區(qū)）政府統(tǒng)一分配更好的進行入市。2.1.2、土地整備存在的問題1、入市土地面積小從Y市開始入市以來的研究發(fā)現(xiàn)，雖然倫鎮(zhèn)土地比較集中，工業(yè)園區(qū)規(guī)劃用地2400畝，完成規(guī)劃1300畝，但是在入市的每一宗土地都不足100畝。比如倫鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園過去租土地的企業(yè)想借用入市擴大企業(yè)范圍，在獲得附近農(nóng)田天后，所屬的宗地面積仍然很小，一定程度上束縛了企業(yè)的發(fā)展，大大減小了企業(yè)投資的力度，并且地塊較小不利于形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。2、入市土地粗放，利用率低在調(diào)查倫鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)時，雖然企業(yè)比較集中，但是相對寬松的入市導(dǎo)致了好多低產(chǎn)能企業(yè)獲得了土地出讓書，占用了大多數(shù)土地資源。雖然廠區(qū)面積大，但是有的企業(yè)生產(chǎn)能力低下，根本不足以完全利用所占土地。有的廠區(qū)依據(jù)自己的歷史優(yōu)勢，在開始入市過程中就已經(jīng)將想占有的土地收購，造成了低產(chǎn)能企業(yè)占地嚴(yán)重、土地利用效率低、入市過程不理想等問題的出現(xiàn)。例如德龍助劑有限公司，根據(jù)相關(guān)部門的規(guī)定，該公司在一年中只能有半年的生產(chǎn)期，其余時間均處于停產(chǎn)狀態(tài)，該公司占地面積16.85畝，總投資700多萬元，但是一年所達到的產(chǎn)值只有300萬元左右，嚴(yán)重造成了土地資源的浪費。3、群眾參與度不高該模式入市主體為鎮(zhèn)政府或村委會，在實地調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，村民對于入市試點、政策情況不是很了解，有的甚至不知道入市是什么。想要通過村民投票進行集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市更是天方夜譚。如倫鎮(zhèn)村民，調(diào)研中雖知道規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)吸引了不少外來企業(yè)的加入，有了就業(yè)上崗的機會，但是對于有多家企業(yè)加入當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)園的原因卻一概不知。2.2、調(diào)整出讓模式調(diào)整出讓適用于靠近城市或經(jīng)濟發(fā)達的村鎮(zhèn)。這些地方企業(yè)眾多，企業(yè)想要擴大廠區(qū)規(guī)模卻沒有充足的集體建設(shè)用地，這時當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟組織就可以借助調(diào)整出讓，向國土部門提出申請。在土地充足且經(jīng)濟落后的村集體協(xié)商通過協(xié)議出讓的方式購買集體建設(shè)用地，此途徑對分散土地進行調(diào)整，擴大了入市規(guī)模，為土地正常入市打下了基礎(chǔ)。Y市房市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)擁有58家企業(yè)，全部正常產(chǎn)。給產(chǎn)業(yè)園總投資10億元，伴隨著入市的進行預(yù)計每畝土地可達到稅收5萬元。房市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃用地1330余畝，通過整治入市將分散、廢棄的宅基地等建設(shè)用地集中起來進行復(fù)墾，完成指標(biāo)后進行土地入市。為以往生產(chǎn)力低的企業(yè)注入了新鮮血液，激發(fā)了企業(yè)發(fā)展積極性，勞動水平大大提升，提高了生產(chǎn)力水平，加快了經(jīng)濟的發(fā)展。同時加快了土地的分配效率，提高了入市的進度,促進了節(jié)約集約用地，改善了農(nóng)村土地錯綜復(fù)雜的局面，保障了產(chǎn)業(yè)園規(guī)模擴大所需的建設(shè)用地。通過調(diào)整出讓入市，讓多企業(yè)獲得了不同年限的土地使用權(quán)。如倫鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)園、張莊鎮(zhèn)孟莊村、辛店鎮(zhèn)的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓期限為50年，梁家鎮(zhèn)的商服集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓期限為40年。為企業(yè)吃了“定心丸”促使企業(yè)放心發(fā)展，在獲得了土地出讓年限的同時，企業(yè)可以依據(jù)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書依法取得抵押貸款。從而達到“同權(quán)”的改革目標(biāo)。實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，許多企業(yè)擁有投資建設(shè)的資金，過去主要靠租地發(fā)展，但租地過程中容易發(fā)生變故，所以許多企業(yè)并不敢大力發(fā)展，抑制了經(jīng)濟發(fā)展。Y市熊市食品有限公司在過去20年中先后換了6個地方。2017年熊市食品有限公司在獲得了土地使用權(quán)之后，對農(nóng)村土地市場多變的擔(dān)心也隨之而去。在Y市農(nóng)商銀行成功獲得了抵押貸款190萬元。加大了投資力度，對場內(nèi)的機械、建筑進行了更新?lián)Q代，保障了食品生產(chǎn)效率，穩(wěn)定了公司的運營。2.2.1、調(diào)整出讓模式適用性調(diào)整出讓適用于入市前就有許多企業(yè)已經(jīng)扎根在入市土地范圍區(qū)內(nèi)，所出讓的土地被企業(yè)租用，并且入市土地較為分散零碎。通過調(diào)整出讓的方式將廢棄的宅基地，閑置地復(fù)墾形成指標(biāo)加快入市節(jié)奏，有效盤活土地資源。既滿足了扎根企業(yè)的利益又滿足了政府試點新政策的迫切需要。2.2.2、調(diào)整出讓存在的問題1、入市方式較為單一因為在入市前就有許多企業(yè)已經(jīng)扎根在入市土地范圍內(nèi)，出讓的土地在入市前大多都被企業(yè)租用，考慮到入市效率、歷史原因，Y市政府借鑒了協(xié)議出讓進行入市。這種入市途徑也導(dǎo)致了企業(yè)占用土地情況的發(fā)生。2、調(diào)整過程緩慢企業(yè)眾多的集體經(jīng)濟組織在向國土部門申請調(diào)整土地的過程中效率低下，在獲得批準(zhǔn)后仍舊需要和被調(diào)整土地的集體經(jīng)濟組織協(xié)商。通過出讓的方式來集中集體建設(shè)用地，從而達到入市指標(biāo)。3、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市過程優(yōu)化對策3.1、加大宣傳，提高群眾積極性現(xiàn)階段，Y市乃至全國范圍內(nèi)的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市仍處于摸索階段，對于數(shù)據(jù)庫的建立也不完善，入市方式尚不成熟。人們對集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市也不是很清晰，大多數(shù)村民只知道有企業(yè)在找人，卻不知道土地已經(jīng)可以入市，導(dǎo)致多數(shù)地方村民參與過少。而且目前還沒有規(guī)范性的收益分配機制，宣傳趕不上制度變遷，使得人們不敢輕易的嘗試新政策帶來的好處。目前我們應(yīng)該加大政策的宣傳，讓人們深層次的了解集體建設(shè)用地入市所帶來的好處，積極到各鄉(xiāng)村普法，強調(diào)入市的必要性以及入市帶來的優(yōu)勢，讓農(nóng)民都參與到入市行列。為工業(yè)化城市化注入新動力，從而提高農(nóng)民收入水平，提升農(nóng)民因入市所帶來的幸福感與責(zé)任感，更好的促進新農(nóng)村的建設(shè)，為我國社會經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。3.2、加強入市監(jiān)管，提升環(huán)境質(zhì)量在試點工作前期，Y市政府就如何更好的入市相繼推出了多部地方性政策。在企業(yè)入市后，要想讓土地資源得到更高效的利用、合理開發(fā)土地資源，就需要當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門應(yīng)該根據(jù)規(guī)定時間對產(chǎn)業(yè)園內(nèi)企業(yè)進行檢查，檢查其土地利用狀況。從而更好的掌握利用情況完善法律法規(guī)。杜絕土地資源的浪費與亂開發(fā)。同時相關(guān)部門要加強環(huán)境監(jiān)測。通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，入市前出租的土地附近土壤污染嚴(yán)重，個別企業(yè)污水亂排，造成了土地資源的浪費環(huán)境的污染。環(huán)保部門應(yīng)該加強環(huán)保管理力度，依法懲治破壞環(huán)境、污染土地的企業(yè)，增加土地利用價值，促進生態(tài)資源良好發(fā)展。3.3、推進市場交易方式多元化盡管Y市試點范圍內(nèi)存在多家過去通過承包、租用土地的企業(yè)?？紤]到歷史原因，Y市政府通過出讓的方式進行入市。實現(xiàn)了“同地”“同價”的改革目標(biāo)，加快了Y市入市效率。實現(xiàn)了對相關(guān)政策的實踐探索，從而更好的完善地方性法規(guī)，也實現(xiàn)了企業(yè)迫切想要得到集體建設(shè)用地的愿望。落實出讓、出租、入股、聯(lián)營、轉(zhuǎn)讓等方式進入市場。從而提升入市主體收益，增加農(nóng)民幸福感。4、結(jié)論本文闡述集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市相關(guān)概念以及政策，從局域入市以Y市入市途徑為例，用實際入市情況進行分析，得出了Y市兩種入市模式在實施過程中的適用性以及存在的問題。在入市過程中Y市相繼出臺相關(guān)政策，讓入市變得程序化、規(guī)范化。文章中分析的兩種模式雖然借鑒了其他模式的長處，但仍然然存在許多問題，如入市面積過于狹小、土地粗放導(dǎo)致的資源浪費、入市方式單一等問題。目前Y市應(yīng)該在其他模式的基礎(chǔ)上，著重創(chuàng)新屬于自己的入市主體、增加入市地塊宗地面積、推動入市途徑多元化、加強群眾參與，努力把握好入市方向，爭取摸索出一條適合Y市發(fā)展現(xiàn)狀的模式——Y市模式。

參考文獻[1]包一明.集體經(jīng)營性建設(shè)用地