蕪湖地塊市場調(diào)研報(bào)告第二部分

新區(qū)開展案例4合肥濱湖新區(qū)開展歷程濱湖新區(qū)作為合肥城市開展的重要一極，未來一段時(shí)間仍將是開發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)合肥濱湖開展現(xiàn)狀經(jīng)過七年建設(shè)，濱湖新區(qū)迎來了漂亮蛻變，并得到社會各界的高度認(rèn)可，一座“產(chǎn)城一體化〞的現(xiàn)代職住平衡新城日益成熟。隨著濱湖大踏步開展，政務(wù)中心、金融中心、商業(yè)中心、旅游中心、居住中心和文化中心，六大中心價(jià)值體系逐步確立。濱湖新區(qū)國際金融后臺效勞基地現(xiàn)雛形六大中心價(jià)值體系逐步確立“軌道時(shí)代〞濱湖商業(yè)活力無限濱湖啟動(dòng)期濱湖啟動(dòng)板塊核心關(guān)鍵詞：教育、醫(yī)療等核心資源拉動(dòng)，低價(jià)傾銷，導(dǎo)入人口“濱湖世紀(jì)城”為代表濱湖發(fā)展期西南金融板塊核心關(guān)鍵詞：金融后臺基地啟動(dòng)，大品牌開發(fā)企業(yè)聚集“萬科、中鐵、保利、旭輝”四國大戰(zhàn)濱湖成熟期省府核心區(qū)板塊濱湖黃金期環(huán)湖板塊核心關(guān)鍵詞：省府生活圈省級政務(wù)文化中心，交通樞紐，軌道交通核心，省級生活配套標(biāo)準(zhǔn)核心關(guān)鍵詞：環(huán)湖合肥濱湖開展歷程以公共效勞、產(chǎn)業(yè)和消沉本的城市進(jìn)入門檻帶動(dòng)城市的開展，再以城市良好的配套和資源〔政策、人力等〕促進(jìn)產(chǎn)業(yè)開展，產(chǎn)城一體化滾動(dòng)開展，是合肥濱湖新區(qū)得以快速開展的戰(zhàn)略基石。每座城市得以開展的原因各種各樣，但也都有其規(guī)律的一面，期望濱湖的開展歷程對江北新區(qū)能起到一定的借鑒意義。工程區(qū)域定位工程定位5工程初步建議□他們是二壩及周邊的本地人以及無為人?！跛麄兪侨没蛘咝鲁闪⒌募彝ィ彝ソY(jié)構(gòu)已經(jīng)趨于穩(wěn)定，生活進(jìn)入正常軌道，開始有自己的新的生活目標(biāo)；□他們希望融入城市生活，想在生活品質(zhì)上得到改善；□他們希望能有新的居所，90-110平米三室最好，85-90平米左右的小三房也能接受。他們是：城市生活的追求者工程前期客群定位建議容積率及層數(shù)建議：根據(jù)目前市場競品情況，主流的容積率為2.0建議容積率在2.2左右比較合理；小高層樓層≤18層。工程未來預(yù)期價(jià)格：因?yàn)楣こ痰奶厥庑?，對本案具有參考價(jià)值的工程根本沒有，次級的參考工程有同創(chuàng)廣場、碧桂園、寶能城，同創(chuàng)廣場住宅、商業(yè)銷售均價(jià)分別在4500元/平左右、12000元/平左右；碧桂園住宅、商業(yè)銷售均價(jià)分別在4158元/平左右、16000元/平左右；寶能城目前沒開盤，住宅價(jià)格預(yù)計(jì)在5000元/平左右以下。在蕪湖本地人的心中，本案區(qū)位優(yōu)化要好于同創(chuàng)廣場、碧桂園和寶能城，但配套等其他方面要遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后與這幾個(gè)工程。故建議本案：在周邊橋未建好的情況下：住宅市場銷售均價(jià)初步預(yù)定在3900-4200元/平之間，商鋪銷售均價(jià)初步預(yù)定在8000-9000元/平。未來周邊橋已建好的情況下：住宅市場銷售均價(jià)初步預(yù)定在4900-5200元/平之間，商鋪銷售均價(jià)初步預(yù)定在10000-12000元/平。

前期產(chǎn)品及價(jià)格建議江北開發(fā)思路〔僅供參考〕新區(qū)啟動(dòng)期保障房建設(shè)核心關(guān)鍵詞：聚集人口、打造品牌、圈地、建立政府關(guān)系新區(qū)發(fā)展期專業(yè)市場開發(fā)核心關(guān)鍵詞：聚集人氣、培育市場、打造品牌、圈地新區(qū)成熟期住宅、商業(yè)配套新區(qū)黃金期高端住宅、辦公、