項目招商管理流程

項目招商管理流程編制日期審核日期批準日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人目的規(guī)范和完善項目招商工作的標準化、程序化、系統(tǒng)化，合理計劃安排招商全作業(yè)流程，最大程度保證項目商業(yè)期望價值和經(jīng)濟收益的實現(xiàn)。術語和定義無適用范圍適用于新項目集中開業(yè)前，招商運作全過程的計劃、執(zhí)行、監(jiān)督和跟進工作。關鍵活動描述重點商戶意向溝通項目可研論證到土地獲取階段，城市公司商業(yè)運營部（招商部）先行對主力、次主力商戶開展招商意向溝通工作。城市公司商業(yè)運營部（招商部）根據(jù)集團及城市公司以往商業(yè)項目的合作商戶名錄及日常市場調(diào)研結果，篩選整理主力、次主力店重點商戶名單，報城市公司分管領導審批，并報集團市場營銷部備案后，制定前期招商計劃。城市公司商業(yè)運營部（招商部）整理項目基本情況介紹、城市公司對項目的規(guī)劃等資料，向重點商戶發(fā)出書面征求函，根據(jù)情況采取溝通措施，了解其進駐意向。在土地獲取后，城市公司商業(yè)運營部（招商部）可開展重點商戶的推介活動，邀請重點商戶（一般為主力店或次主力店）代表赴項目當?shù)噩F(xiàn)場考察，聽取重點商戶對【商業(yè)定位方案及業(yè)態(tài)規(guī)劃方案】的意見，力邀達成進駐意向，集團市場營銷部根據(jù)情況參與。項目招商推廣及招商準備項目定位完成后，城市公司商業(yè)運營部（招商部）根據(jù)項目的【商業(yè)定位方案及業(yè)態(tài)規(guī)劃方案】，進行招商規(guī)劃，制定項目【招商方案】，按【權責手冊】完成審核審批?！菊猩谭桨浮康木唧w內(nèi)容包括但不限于：細化項目的樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃及主力店設計需求。品牌落位，細分意向品牌商戶，確定目標品牌商戶的檔次、范圍。制定招商策略，測算租金水平，進行招商費用和推廣費用等預算。項目【招商方案】通過公司審批后，城市公司商業(yè)運營部（招商部）組織全面的招商及推廣準備工作。集團市場營銷部根據(jù)情況參與主力店和次主力店的招商談判工作。具體事項一般包括但不限于如下內(nèi)容：招商價格策略、體系及優(yōu)惠條件等。招商目標及工作計劃。招商的重點、范圍、進度安排：前期招商、重點招商、全面招商、尾盤招商等城市公司商業(yè)運營部（招商部）、設計管理部、項目部等其他專業(yè)部門的配合節(jié)點與商業(yè)代理公司的合作計劃（若需要）招商費用預算。招商活動費用招商代理公司費用（若需要）選定招商代理公司（若需要）。編制招商手冊，并備案至集團市場營銷部。制訂招商租賃意向書和租賃合同的標準文本。城市公司商業(yè)運營部（策劃部）同步完成【招商推廣方案】（含預算）及相關招商物料的準備工作。其中，【招商推廣方案】報集團市場營銷部備案。城市公司商業(yè)運營部（招商部）對招商工作小組人員開展前期培訓。商業(yè)地產(chǎn)基礎知識：商業(yè)地產(chǎn)基礎知識、國內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及現(xiàn)狀、商業(yè)地產(chǎn)術語解讀。新項目解讀：整體建筑介紹、業(yè)態(tài)組合、招商策略、招商時間進度要求、租金方案。招商管理制度：招商管理制度、工作流程、合同審批授權等。招商統(tǒng)一說辭的培訓：招商問題解答、招商分工、本項目特色等。項目招商實施項目【招商方案】經(jīng)集團審核審批后，城市公司商業(yè)運營部（招商部）負責啟動全面招商活動。一般分為三個階段：預熱期：準備工作完成后，即開始招商工作，前6-9月需完成30%的招商工作，此30%比例商戶通常為主力品牌。招商新聞發(fā)布會推動預熱期升溫。強推期：招商進度30%--80%之間是項目招商工作的重點時間，前期大量的招商工作鋪墊很大程度上是為這50%的招商工作，此階段也是項目能否圓滿完成招商的關鍵階段。收尾期：集中開業(yè)前3個月至開業(yè)后6個月內(nèi)，商業(yè)運營部（招商部）繼續(xù)做好招商工作，重點關注品牌掉鋪的情況，做好后續(xù)品牌儲備工作，直至主要招商工作基本結束。招商后期成果發(fā)布會推動商戶開業(yè)準備。城市公司商業(yè)運營部（招商部）持續(xù)跟進重點商戶（主力店/次主力店）進駐意向，并將進展情況書面報告給城市公司管理層和集團市場營銷部。城市公司商業(yè)運營部（策劃部）根據(jù)項目商業(yè)定位和招商進度需要，策劃召開項目的招商發(fā)布會和系列招商策劃活動。城市公司商業(yè)運營部（招商部）組織工作小組根據(jù)計劃開展市場及商戶調(diào)研活動，調(diào)研內(nèi)容包括但不限于：目標商戶的拓展計劃。目標商戶的物業(yè)硬件要求。目標商戶對本項目的進駐意向。目標商戶對本項目的規(guī)劃建議。城市公司商業(yè)運營部（招商部）按商戶的不同情況制定租賃商務條件和談判策略。城市公司商業(yè)運營部（招商部）負責篩選商戶，并根據(jù)商務條件和談判策略組織與商戶進行溝通和談判。客戶接待/拜訪：負責現(xiàn)場接待商戶或登門對意向商戶進行拜訪?？蛻羟⒄劊簩Ψ享椖慷ㄎ灰?、各方面情況良好的客戶，商業(yè)運營部（招商部）進行深入洽談，洽談應主要關注租戶入駐意向、租賃期限、租賃商務條件、物業(yè)硬件要求等。城市公司商業(yè)運營部（招商部）根據(jù)溝通得到商戶硬件及設備設施的租賃條件，同設計管理部、項目部溝通確認項目是否滿足商戶的租賃條件。城市公司商業(yè)運營部（招商部）根據(jù)前期溝通談判的情況，擬訂租賃意向書或合同，經(jīng)財務部、項目發(fā)展部、綜合辦公室（法務）等相關部門評審會簽后，按【權責手冊】完成審核審批。租賃合同簽訂后交城市公司綜合辦公室存檔備案，財務部根據(jù)約定收取保證金。商業(yè)招商的管理：城市公司商業(yè)運營部（招商部）在項目招商過程中，應注意以下方面的問題：建立招商檔案，每周匯總上報商業(yè)運營部（招商部）分管領導。制訂商戶的拜訪計劃，做好訪談記錄。每周組織至少一次招商工作分析會，了解客戶動態(tài)和招商工作中的問題，針對出現(xiàn)的問題及時提出招商策略調(diào)整建議。每月編制招商工作總結，對本月工作、費用開支等進行回顧，對招商工作進展進行評估，根據(jù)綜合辦公室要求，將相關招商信息報至綜合辦公室，通過城市公司月度經(jīng)營分析會進行通報。定期召開階段性招商總結會，總結招商經(jīng)驗，研究改進方案，完成項目開業(yè)前的招商目標。項目招商后期管理城市公司商業(yè)運營部（招商部）同商戶租賃合同簽訂后，在移交資料前應持續(xù)關注商戶的動態(tài)信息，協(xié)調(diào)解決商戶提出的有關問題。租賃合同簽訂后商戶租賃面積的組合、調(diào)整及其他租賃條件：租賃合同簽訂后，若有商戶提出分割、組合臨近租位或其它租賃條件變化的特殊要求，商業(yè)運營部（招商部）收集書面要求，綜合租位現(xiàn)狀，初定租位調(diào)整方案，并對該租位調(diào)整對后期招商的影響、預期的收益進行分析。相關部門參與對該調(diào)整方案的評審：項目部對進行技術可行性把關，必要時報設計管理部進行評審，統(tǒng)計變更工程量；成本管理部進行變更成本測算；商業(yè)運營部（營運部）審核調(diào)整方案可能對后期運營造成的影響；商業(yè)運營部（物業(yè)部）評審調(diào)整方案對物業(yè)管理造成的影響；商業(yè)運營部（策劃部）考慮規(guī)劃調(diào)整方案對推廣資源及廣告位的可能影響并提出建議。城市公司商業(yè)運營部（招商部）匯總各部門評審建議，根據(jù)需要確定調(diào)整方案，與商戶溝通一致后報城市公司管理層審批。城市公司商業(yè)運營部（招商部）負責協(xié)調(diào)調(diào)整方案的工作，項目部負責跟進按調(diào)整后的方案進行施工，商業(yè)營運部（招商部）負責跟進相關交鋪標準的修改（若有）。如決定保持原有規(guī)劃，商業(yè)運營部（招商部）應及時與商戶溝通確認。城市公司商業(yè)運營部（招商部）在項目開業(yè)前期，將商戶的有關資料（商戶簽約后的正式合同及附件、商戶相關證照等的復印件）轉(zhuǎn)到商業(yè)運營部（營運部），由后者負責根據(jù)項目開業(yè)計劃安排商戶的收鋪、進場、裝修等事宜。城市公司商業(yè)運營部（營運部）設專職招商人員負責項目開業(yè)后的商戶維護及招商補位工作。項目招商實現(xiàn)預期目標