物業(yè)經(jīng)營管理(二)課件

物業(yè)經(jīng)營管理財(cái)務(wù)管理績效評價(jià)財(cái)務(wù)管理對象財(cái)務(wù)活動財(cái)務(wù)關(guān)系財(cái)務(wù)活動資金籌集資金運(yùn)用資金耗費(fèi)資金收回資金分配財(cái)務(wù)關(guān)系與所有者（股東）的關(guān)系與債權(quán)人的關(guān)系與債務(wù)人之間的關(guān)系內(nèi)部各單位之間的關(guān)系與職工之間的關(guān)系與國家機(jī)關(guān)之間的財(cái)務(wù)關(guān)系財(cái)務(wù)管理目標(biāo)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理活動所要達(dá)到的目的，是評價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動是否合理、有效的標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)和具體目標(biāo)財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)利潤最大化資本利潤率最大化或每股利潤最大化企業(yè)價(jià)值最大化或股東財(cái)富最大化財(cái)務(wù)報(bào)告主表（資產(chǎn)負(fù)債表，利潤表，現(xiàn)金流量表，成本表）附表（資產(chǎn)負(fù)債表附表，利潤表附表）文字報(bào)告部分財(cái)務(wù)報(bào)告主表資產(chǎn)負(fù)債表利潤表現(xiàn)金流量表成本表財(cái)務(wù)報(bào)告附表資產(chǎn)負(fù)債表附表利潤表附表財(cái)務(wù)報(bào)告文字報(bào)告部分會計(jì)報(bào)表附注財(cái)務(wù)情況說明書財(cái)務(wù)報(bào)告分析概念以財(cái)務(wù)報(bào)告所反映的各類信息為依據(jù)和起點(diǎn)采用科學(xué)的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和使用的分析方法遵循規(guī)范的分析程序有重點(diǎn)、針對性地分析和評價(jià)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果正確判斷企業(yè)在經(jīng)營管理過程中的利弊得失、財(cái)務(wù)狀況及其發(fā)展趨勢為報(bào)告使用者投資與決策提供重要財(cái)務(wù)信息的一種分析活動財(cái)務(wù)報(bào)告分析主要形式內(nèi)部分析與外部分析全面分析和專題分析財(cái)務(wù)報(bào)表分析和內(nèi)部報(bào)表分析趨勢分析、現(xiàn)狀分析和潛力分析財(cái)務(wù)報(bào)告分析主要方法比率分析法比較分析法財(cái)務(wù)報(bào)告分析一般過程準(zhǔn)備階段實(shí)施階段報(bào)告階段績效評價(jià)的概念運(yùn)用樹立統(tǒng)計(jì)和運(yùn)籌學(xué)等方法采用特定的指標(biāo)體系依照統(tǒng)一的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的程序通過定量和定型的分析對物業(yè)管理企業(yè)（或物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目）在一定經(jīng)營期間占有、使用、管理、配置物業(yè)經(jīng)營管理資源的效益和經(jīng)營者的業(yè)績?？冃гu價(jià)層次物業(yè)管理企業(yè)績效物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目績效績效評價(jià)以物業(yè)管理企業(yè)（或物業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目）為具體評價(jià)對象

以盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等四個(gè)方面作為評價(jià)重點(diǎn)

以各項(xiàng)定量和定性自標(biāo)作為主要評價(jià)依據(jù)

并將各項(xiàng)指標(biāo)與本地區(qū)甚至全國各行業(yè)和規(guī)模的平均水平進(jìn)行對比

以期得到對某個(gè)物業(yè)管理企業(yè)公正、客觀的評價(jià)結(jié)果

績效評價(jià)類型政府評價(jià)社會評價(jià)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評價(jià)企業(yè)自我診斷評價(jià)物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目評價(jià)

績效評價(jià)的基本要素

評價(jià)指標(biāo)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評價(jià)方法

績效評價(jià)評價(jià)指標(biāo)體系基本指標(biāo)修正指標(biāo)評議指標(biāo)

企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的說明

息前稅前利潤=利息（歸債權(quán)人）+所得稅（歸國家）+凈利潤（歸股東）=企業(yè)創(chuàng)造的總財(cái)富績效評價(jià)的基本指標(biāo)

凈資產(chǎn)收益率：

總資產(chǎn)報(bào)酬率：

績效評價(jià)的基本指標(biāo)(續(xù))財(cái)務(wù)內(nèi)部報(bào)酬率使的IRR總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：績效評價(jià)的基本指標(biāo)(續(xù))流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：資產(chǎn)負(fù)債率：

績效評價(jià)的基本指標(biāo)(續(xù))利息保障倍數(shù)：營業(yè)增長率：

績效評價(jià)的基本指標(biāo)(續(xù))資本積累率：

物業(yè)管理績效評價(jià)修正指標(biāo)主營業(yè)務(wù)利潤率：盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)：

物業(yè)管理績效評價(jià)修正指標(biāo)（續(xù)）成本費(fèi)用利潤率：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率：

物業(yè)管理績效評價(jià)修正指標(biāo)（續(xù)）不良資產(chǎn)比率：資產(chǎn)損失比率：

物業(yè)管理績效評價(jià)修正指標(biāo)（續(xù)）流動比率：速動比率：

物業(yè)管理績效評價(jià)修正指標(biāo)（續(xù)）現(xiàn)金流動負(fù)債比率：長期資產(chǎn)適合率：

物業(yè)管理績效評價(jià)修正指標(biāo)（續(xù)）經(jīng)營虧損掛賬比率：總資產(chǎn)增長率：

物業(yè)管理績效評價(jià)修正指標(biāo)（續(xù)）三年利潤平均增長率：三年資本平均增長率：

物業(yè)管理績效評價(jià)評議指標(biāo)經(jīng)營者基本素質(zhì)評價(jià)指標(biāo)

服務(wù)滿意度指標(biāo)

基礎(chǔ)管理水平

在崗員工素質(zhì)指標(biāo)

服務(wù)硬環(huán)境

發(fā)展創(chuàng)新能力

經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略

綜合社會貢獻(xiàn)

物業(yè)管理績效評價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)

定量指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

定性指標(biāo)評議參考標(biāo)準(zhǔn)

資產(chǎn)負(fù)債表簡表

期末數(shù)期初數(shù)應(yīng)收賬款00存貨4177967240.442921340345.59流動資產(chǎn)合計(jì)7592896492.066439837369.26資產(chǎn)合計(jì)10126488207.788344535171.45流動負(fù)債合計(jì)3188345272.141719717486.46負(fù)債合計(jì)3230772787.671756261066.26股東權(quán)益合計(jì)6895715420.116588274105.19利潤表簡表

本期數(shù)上年同期數(shù)主營業(yè)務(wù)收入334484169.681130929524.28主營業(yè)務(wù)成本145635748.02536177143.70主營業(yè)務(wù)利潤170495108.24540987244.75管理費(fèi)用258474800.02165567184.09財(cái)務(wù)費(fèi)用-44745878.35-36348155.15營業(yè)利潤-51086268.78404889332.41利潤總額454041596.37587906640.23凈利潤419328393.49506399654.04現(xiàn)金流量表簡表

一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：

經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計(jì)1640096384.97經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計(jì)1297995214.70經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額342101170.27二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：

投資活動現(xiàn)金流入小計(jì)81315622.01投資活動現(xiàn)金流出小計(jì)291779607.71投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-210463985.70三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：

籌資活動現(xiàn)金流入小計(jì)0籌資活動現(xiàn)金流出小計(jì)112360857.14籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-112360857.14現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額16712917.30績效評價(jià)的主要方法

功效系數(shù)法：

綜合分析判斷法定量和定性相結(jié)合功效系數(shù)法

主要適用于定量指標(biāo)的評價(jià)

根據(jù)多目標(biāo)規(guī)劃原理，把所要評價(jià)的各項(xiàng)指標(biāo)分別對照各自的標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)數(shù)，通過功效函數(shù)轉(zhuǎn)化為可以度量的評價(jià)分?jǐn)?shù)，在對各項(xiàng)指標(biāo)的單項(xiàng)評價(jià)分?jǐn)?shù)進(jìn)行加總，求得綜合評價(jià)分?jǐn)?shù)的一種方法。

功效系數(shù)法具體操作設(shè)置五檔標(biāo)準(zhǔn)值。各項(xiàng)指標(biāo)的評價(jià)檔次分別為優(yōu)(A)、良(B)、中(C)、低(D)、差(E)五檔。對應(yīng)五檔標(biāo)準(zhǔn)值賦予五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)：1、0.8、0.6、0.4、0.2。按以下方法對每個(gè)指標(biāo)計(jì)分：上檔基礎(chǔ)分=指標(biāo)權(quán)數(shù)×上檔標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)；

功效系數(shù)法具體操作（續(xù)）本檔基礎(chǔ)分=指標(biāo)權(quán)數(shù)×本檔標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)；調(diào)整分=(實(shí)際值-本檔標(biāo)準(zhǔn)值)/(上檔標(biāo)準(zhǔn)值-本檔標(biāo)準(zhǔn)值)×(上檔基礎(chǔ)分-本檔基礎(chǔ)分)單項(xiàng)指標(biāo)得分=本檔基礎(chǔ)分+調(diào)整分；總得分=∑單項(xiàng)指標(biāo)得分?；局笜?biāo)計(jì)分方法：

主要依據(jù)評價(jià)指標(biāo)的實(shí)際值對照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)值，運(yùn)用功效系數(shù)法計(jì)算個(gè)項(xiàng)指標(biāo)實(shí)際得分。單項(xiàng)基本指標(biāo)計(jì)分計(jì)算公式如下

單項(xiàng)基本指標(biāo)得分計(jì)算單項(xiàng)基本指標(biāo)得分=本檔基礎(chǔ)分+調(diào)整分本檔基礎(chǔ)分=指標(biāo)權(quán)數(shù)×本檔標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)

上檔基礎(chǔ)分＝指標(biāo)權(quán)數(shù)×上檔標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)

修正指標(biāo)計(jì)分方法在基本指標(biāo)計(jì)分結(jié)果的基礎(chǔ)上，運(yùn)用修正指標(biāo)對企業(yè)績效評價(jià)基本指標(biāo)計(jì)分結(jié)構(gòu)作進(jìn)一步調(diào)整，以各部分基本指標(biāo)的評價(jià)得分為基礎(chǔ)，計(jì)算各部分的綜合修正系數(shù)，再據(jù)此計(jì)算修正后指標(biāo)總分?jǐn)?shù)。

修正指標(biāo)計(jì)算公式

修正指標(biāo)計(jì)算公式解釋各部分修正后得分=該部分基本指標(biāo)分?jǐn)?shù)×該部分加權(quán)修正系數(shù)修正指標(biāo)計(jì)算公式解釋某指標(biāo)單項(xiàng)修正系數(shù)=1.0+（本檔標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)+功效系數(shù)×0.2-該部分基本指標(biāo)分析系數(shù)）綜合分析判斷法屬于定性評價(jià)方法按照評價(jià)工作制度的規(guī)定利用其已有的知識、經(jīng)驗(yàn)和分析判斷能力參照評價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)，對企業(yè)績效評價(jià)指標(biāo)體系中評議指標(biāo)所反映的內(nèi)容及其他相關(guān)因素進(jìn)行廣泛、深入地分析研究，并以此形成評判意見對評價(jià)人員意見進(jìn)行綜合，形成對評價(jià)對象全部情況的總體判斷定量和定性相結(jié)合定量和定性結(jié)合評價(jià)得分=定量指標(biāo)分?jǐn)?shù)×80%+定性指標(biāo)分?jǐn)?shù)×20%物業(yè)管理報(bào)告概念物業(yè)經(jīng)營管理者向有關(guān)方面提交的反映其在一定階段的物業(yè)經(jīng)營過程中所作的主要工作、財(cái)務(wù)效益狀況以及未來工作計(jì)劃的文書物業(yè)管理報(bào)告的類型(不同主體)向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報(bào)告向