花園城小區(qū)管理方案

1花園城小區(qū)管理方案2前言3花園城小區(qū)管理方案一、小區(qū)概況二、物業(yè)管理的指導(dǎo)思想三、管理目標(biāo)四、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式五、物業(yè)管理效勞籌劃與設(shè)想六、社區(qū)文化和便民效勞方案七、管理處物資配備八、收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析九、接管小區(qū)物業(yè)管理的幾項(xiàng)建議4一、小區(qū)概況〔一〕建筑〔二〕環(huán)境〔三〕戶(hù)型〔四〕地下停車(chē)場(chǎng)〔五〕給排水〔六〕燃?xì)狻财摺诚馈舶恕彻┡潆姟簿拧惩ㄓ嵪到y(tǒng)〔十〕有線電視系統(tǒng)〔十一〕小區(qū)智能化5一、小區(qū)概況

花園城共14棟659套，最高層房頂47米，總占地面積21208.11平方米，總建筑面積64495平方米，其中住宅面積51285平方米，商場(chǎng)1270平方米，會(huì)所面積1130平方米?；▓@城一期容積率為2.53%，建筑覆蓋率為26%，綠化率為34%。6〔一〕建筑小區(qū)分為三個(gè)局部：北區(qū)為疊翠軒〔1—9棟，無(wú)4棟〕設(shè)有小超市及會(huì)所中區(qū)為錦繡軒〔10—12棟〕南區(qū)為碧雅軒〔13——16棟，無(wú)14棟〕〔南區(qū)和中區(qū)的地下室車(chē)庫(kù)，暫時(shí)可作為六級(jí)人防地下室使用?！骋?、小區(qū)概況7〔二〕環(huán)境北區(qū)疊翠軒有下沉花園、疊水水景及屋頂泛光照明；南區(qū)有光纖疊水、盆景花槽；中區(qū)由人行天橋水道及入口水景噴景。一、小區(qū)概況8〔三〕戶(hù)型疊翠軒：一房一廳、二房一廳、三房一廳、復(fù)式〔6—9棟一層和頂層〕，面積從53—96m2，復(fù)式面積163.97m2。錦繡軒：二房一廳、三房一廳、復(fù)式〔頂層〕，面積：74—95m2，復(fù)式191.34m2。碧雅軒：二房一廳、三房一廳、復(fù)式〔頂層〕，面積：75—90m2，復(fù)式156m2、173m2。一、小區(qū)概況9〔四〕地下停車(chē)場(chǎng)疊翠軒為半地下室停車(chē)場(chǎng)，可停車(chē)輛約80輛。錦繡軒、碧雅軒為地下人防工程，平時(shí)用做停車(chē)場(chǎng)，可停車(chē)約70輛。停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)采用自動(dòng)道閘、IC卡，可方便出入小區(qū)內(nèi)外。一、小區(qū)概況10〔五〕給排水水泵房設(shè)在碧雅軒地下室，分戶(hù)水表設(shè)在每層，每戶(hù)的冷熱水管均為包膠銅管，敷設(shè)的位置及走向均在墻體和地面上明確標(biāo)識(shí)，以防進(jìn)住裝修破壞。小區(qū)采用每戶(hù)集中熱水器供熱方式，位置須安裝在預(yù)留處。小區(qū)室內(nèi)排水管采用UPVC管，除復(fù)式二層衛(wèi)生間的坐便器為后出水和地漏側(cè)排水外，其余均為下排水。一、小區(qū)概況11〔六〕燃?xì)庑^(qū)采用燃?xì)夤艿拦夂妥詣?dòng)抄表計(jì)費(fèi)方式，每戶(hù)裝有燃?xì)獗砑叭細(xì)庑孤秷?bào)警器，即方便又平安，住戶(hù)在使用前，只須到燃?xì)夤巨k開(kāi)戶(hù)手續(xù)既可。一、小區(qū)概況12〔七〕消防一、小區(qū)概況13〔八〕供配電小區(qū)在碧雅軒設(shè)有一配電房各棟分別在首層或一層地下室設(shè)電源總開(kāi)關(guān)和電表箱每戶(hù)室內(nèi)設(shè)有配電箱，配電箱內(nèi)說(shuō)明各回路的用途，每戶(hù)設(shè)漏電開(kāi)關(guān)，當(dāng)用電發(fā)生漏電等事故時(shí)，可自動(dòng)切斷電源一、小區(qū)概況14〔九〕通訊系統(tǒng)采用綜合布線系統(tǒng)，在小區(qū)地下室設(shè)一光纖機(jī)房，從通訊公司引到小區(qū)光纖機(jī)房采用光纖電纜，并引至各住戶(hù)均敷設(shè)五類(lèi)線，一般戶(hù)型住戶(hù)有一個(gè)語(yǔ)音出口和一個(gè)信息出口，復(fù)式戶(hù)型設(shè)有二個(gè)語(yǔ)音出口和一個(gè)信息出口。一、小區(qū)概況15〔十〕有線電視系統(tǒng)連接蛇口有線電視信號(hào)網(wǎng)絡(luò)，一般戶(hù)型住戶(hù)設(shè)有一主一輔兩個(gè)終端，復(fù)式戶(hù)型設(shè)有一主二輔三個(gè)終端，只需辦理開(kāi)通手續(xù)即可。一、小區(qū)概況16〔十一〕小區(qū)智能化

小區(qū)設(shè)有完善的智能化系統(tǒng)，要想進(jìn)入住戶(hù)，須通過(guò)五道防線：1〕周界紅外探測(cè)；2〕電子巡更；3〕保安監(jiān)控；4〕單元入口非可視對(duì)講；5〕住戶(hù)室內(nèi)安防。一、小區(qū)概況17二物業(yè)管理的指導(dǎo)思想

認(rèn)真做好花園城市一期的物業(yè)管理工作具有三個(gè)方面的意義：有效配合蛇口工業(yè)區(qū)對(duì)蛇口整體環(huán)境的重新設(shè)計(jì)、重新規(guī)劃與重新整治，全力營(yíng)造海濱城市風(fēng)情；直接促進(jìn)花園城市第二至五期售樓價(jià)格和進(jìn)度的提升；給業(yè)主提供優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，到達(dá)“新生活、新感受，細(xì)心體味每一天〞的意境。18三管理目標(biāo)

1、根底管理目標(biāo)2、人員管理目標(biāo)3、客戶(hù)評(píng)議目標(biāo)4、經(jīng)營(yíng)績(jī)效目標(biāo)5．質(zhì)量總體目標(biāo)：191、根底管理目標(biāo)〔1〕房屋本體管理方面〔2〕配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地管理方面〔3〕平安、車(chē)輛及消防管理方面〔4〕清潔綠化方面〔5〕社區(qū)文化活動(dòng)方面〔6〕配套經(jīng)營(yíng)方面〔7〕其他方面三管理目標(biāo)202、人員管理目標(biāo)〔1〕工作的標(biāo)準(zhǔn)齊全，落實(shí)情況好?！?〕員工工作滿(mǎn)負(fù)荷，言行著裝標(biāo)準(zhǔn)，敬業(yè)精神強(qiáng)，熟悉小區(qū)情況、崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核制度，業(yè)務(wù)素質(zhì)高；〔3〕小區(qū)年度培訓(xùn)有方案、有考核、有記錄，方案落實(shí)情況好；〔4〕各類(lèi)人員資質(zhì)證書(shū)符合規(guī)定。三管理目標(biāo)213、客戶(hù)評(píng)議目標(biāo)〔1〕年有效投訴率2‰以下，處理率95%以上，回訪率95%以上；〔2〕住戶(hù)評(píng)議滿(mǎn)意率95%以上。三管理目標(biāo)224、經(jīng)營(yíng)績(jī)效目標(biāo)〔1〕物業(yè)管理效勞費(fèi)、本體維修基金實(shí)收率98%以上，管理費(fèi)核對(duì)正確率100%，水電費(fèi)抄表準(zhǔn)確率98%以上；〔2〕公司規(guī)定分別記帳，及時(shí)上繳收入；〔3〕增收節(jié)支措施，且落實(shí)好；〔4〕嚴(yán)格控制花園城小區(qū)支出費(fèi)用、預(yù)算本錢(qián)。三管理目標(biāo)235．質(zhì)量總體目標(biāo)：三管理目標(biāo)24花園城管理處組織機(jī)構(gòu)圖〔表一〕管理處主任工程維修部安全事務(wù)部客戶(hù)服務(wù)部收款員會(huì)所維修工安管員展示中心管理員保結(jié)員綠化工監(jiān)控中心管理員四物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式25四物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式崗位配置、人員數(shù)量和要求〔表二〕經(jīng)濟(jì)師，有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，精通ISO9002運(yùn)作協(xié)助主任進(jìn)行物業(yè)管理全面工作副主任工程師、碩士學(xué)位，具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉ISO9000運(yùn)作負(fù)責(zé)花園城市管理處物業(yè)管理全面工作主任素質(zhì)要求職責(zé)崗位26崗位配置、人員數(shù)量和要求〔表二〕素質(zhì)要求職責(zé)崗位中專(zhuān)以上文化或初級(jí)以上技術(shù)職稱(chēng)，電子或自動(dòng)化專(zhuān)業(yè)，懂ISO9002運(yùn)作，熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù)值班和處理各類(lèi)信息，并負(fù)責(zé)智能化系統(tǒng)的維護(hù)，起到管理“樞鈕”作用調(diào)度員本科，電子類(lèi)或自動(dòng)化專(zhuān)業(yè)，精通物業(yè)管理，ISO9002運(yùn)作主管監(jiān)控中心工作主管監(jiān)控中心四物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式27崗位配置、人員數(shù)量和要求〔表二〕專(zhuān)科以上文化，有物業(yè)管理上崗證，懂ISO9002運(yùn)作負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)服務(wù)的管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)，處理各類(lèi)投訴、違章以及對(duì)外聯(lián)絡(luò)工作管理員中專(zhuān)以上會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)，有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，懂ISO9002運(yùn)作負(fù)責(zé)小區(qū)財(cái)務(wù)工作，收支工作，并兼管管理處檔案、資料管理工作財(cái)務(wù)人員本科，土建專(zhuān)業(yè)，二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，綜合協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，懂ISO9002運(yùn)作負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)保障工作主管客戶(hù)服務(wù)部素質(zhì)要求職責(zé)崗位四物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式28崗位配置、人員數(shù)量和要求〔表二〕初中以上文化程度，能吃苦耐勞負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生工作清潔部兼顧展示中心綠化有綠化專(zhuān)長(zhǎng)，初中以上文化程度，能吃苦耐勞負(fù)責(zé)小區(qū)綠化工作綠化部素質(zhì)要求職責(zé)崗位四物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式29崗位配置、人員數(shù)量和要求〔表二〕高中以上文化，女，形象較好，25歲以下在會(huì)所內(nèi)為住戶(hù)服務(wù)服務(wù)員專(zhuān)科以上文化，懂經(jīng)營(yíng)，有較佳形象負(fù)責(zé)會(huì)所的營(yíng)運(yùn)主管會(huì)所管理部素質(zhì)要求職責(zé)崗位四物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式30崗位配置、人員數(shù)量和要求〔表二〕26歲以下，未婚，1.70以上，復(fù)員軍人，紀(jì)律性、責(zé)任心強(qiáng)負(fù)責(zé)小區(qū)治安、車(chē)輛管理，24小時(shí)巡邏隊(duì)員28歲以下，復(fù)員軍人，軍事素質(zhì)優(yōu)秀，三年類(lèi)似工作經(jīng)驗(yàn)負(fù)責(zé)小區(qū)治安、車(chē)輛管理工作班長(zhǎng)安保部初級(jí)技工，有上崗證負(fù)責(zé)一般水電維修和小區(qū)房屋維修維修班素質(zhì)要求職責(zé)崗位四物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式31花園城市展示中心崗位配備，人員數(shù)量和要求〔表三〕男性，26歲以下，1.75米以上，高中以上文化，有酒店門(mén)童經(jīng)驗(yàn)負(fù)責(zé)展示中心綜合服務(wù)和形象2人門(mén)童男性，26歲以下，高中以上文化，1.75米以上負(fù)責(zé)展示中心的安全工作1人安管員有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)參考五星級(jí)酒店相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，綠化由其它綠化工兼顧女性，28歲以下，有較好形象和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)負(fù)責(zé)展示中心保潔工作2人清潔工備注素質(zhì)要求職責(zé)人數(shù)崗位四物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式32花園城市一期的管理方式1．互動(dòng)管理〔1〕管理目標(biāo)互動(dòng)〔2〕管理責(zé)任互動(dòng)〔3〕管理過(guò)程互動(dòng)〔4〕財(cái)務(wù)收支的互動(dòng)2．人本管理〔1〕加強(qiáng)人力資源管理〔2〕通過(guò)目標(biāo)管理，對(duì)員工實(shí)施有效獎(jiǎng)懲3．標(biāo)準(zhǔn)管理四物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理方式33五物業(yè)管理效勞籌劃與設(shè)想1．重點(diǎn)做好智能化監(jiān)控中心系統(tǒng)的工作2．花園城商鋪推動(dòng)市場(chǎng)開(kāi)展3．有償效勞4．加強(qiáng)管理處與開(kāi)展商的協(xié)調(diào)與溝通34六社區(qū)文化和便民效勞方案一、社區(qū)文化活動(dòng)的總體目標(biāo)、原那么二、便民效勞35一、社區(qū)文化活動(dòng)的總體目標(biāo)、原那么〔一〕社區(qū)文化活動(dòng)總體目標(biāo)〔二〕社區(qū)文化活動(dòng)根本原那么〔三〕會(huì)所管理設(shè)想36二、便民效勞〔一〕常規(guī)效勞24小時(shí)熱線效勞常規(guī)效勞維修效勞家居保潔洗燙效勞特需效勞餐飲效勞中介效勞搬運(yùn)效勞裝修效勞家居園林消殺效勞醫(yī)療效勞37二、便民效勞〔二〕特色效勞1、花園城市好管家效勞中心2、商務(wù)效勞3、特約效勞4、家政效勞5、醫(yī)療保健效勞6、托管效勞7、綠化效勞38七管理處物資配備〔一〕管理用房〔二〕物資裝備方案39(一)管理用房管理用房：153.20M2計(jì)算依據(jù)：人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)×住宅區(qū)房屋總套數(shù)×戶(hù)均人口數(shù)=0.06×[659+〔1135+1049〕/100]×3.75七管理處物資配備40〔二〕物資裝備方案1．管理設(shè)備：〔表五〕189000小計(jì)51000001套標(biāo)識(shí)導(dǎo)示系統(tǒng)4100001套區(qū)內(nèi)電話(huà)系統(tǒng)3300001套小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)2主任、副主任、財(cái)務(wù)、工程、監(jiān)控中心、客戶(hù)服務(wù)部、安保各一部490007部?jī)?nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)電腦終端1用途金額（元）數(shù)量項(xiàng)目序號(hào)七管理處物資配備412．維修工具：〔表六〕30000小計(jì)950001批常用材料備件820002架鋁合金梯75001套水工工具630006套電工工具515001臺(tái)沖擊鉆410001臺(tái)電焊機(jī)320001臺(tái)室內(nèi)疏通機(jī)2150001臺(tái)馬可管道疏通機(jī)1金額（元）數(shù)量項(xiàng)目序號(hào)七管理處物資配備423．清潔綠化工具：〔表七〕45320小計(jì)521580166電梯廳不銹鋼煙灰筒4300010外圍果皮箱316900338樓層垃圾桶238408垃圾箱（分類(lèi)垃圾箱）1金額（元）數(shù)量項(xiàng)目序號(hào)七管理處物資配備434．平安裝備：〔表八〕34620小計(jì)930006安管員裝備8289034手提式滅火器711907防毒面具65005消防專(zhuān)用器材540005推車(chē)式滅火器4528016車(chē)輛減速坡3416016警示牌2136008天線對(duì)講系統(tǒng)1金額（元）數(shù)量項(xiàng)目序號(hào)七管理處物資配備445．辦公用品：〔表九〕86000小計(jì)12住戶(hù)手冊(cè)、業(yè)主公約、各類(lèi)表格300001批印刷品1150001批辦公用品10主任、管理處、監(jiān)控中心、會(huì)所60004部電話(huà)9社區(qū)文化活動(dòng)10001臺(tái)照相機(jī)810002個(gè)保險(xiǎn)柜730003個(gè)檔案柜620001臺(tái)傳真機(jī)580002臺(tái)空調(diào)機(jī)420001臺(tái)打印機(jī)3200001臺(tái)復(fù)印機(jī)2800010套辦公桌椅1用途金額（元）數(shù)量項(xiàng)目序號(hào)七管理處物資配備456．不可預(yù)測(cè)費(fèi)用：〔表十〕10000不可預(yù)測(cè)費(fèi)用1金額（元）項(xiàng)目序號(hào)物資裝備合計(jì)：394940七管理處物資配備467．建議納入建造本錢(qián)的物資裝備〔表十一〕162760小計(jì)980002空調(diào)機(jī)8528016車(chē)輛減速坡7416016警示牌621880166電梯廳不銹鋼煙灰筒5300010外圍果皮箱416900338樓層垃圾桶338408垃圾箱（分類(lèi)垃圾箱）21000001套標(biāo)識(shí)導(dǎo)示系統(tǒng)1金額（元）數(shù)量項(xiàng)目序號(hào)七管理處物資配備478建議開(kāi)展商將物資裝備費(fèi)用39.49萬(wàn)元中的16.28萬(wàn)元納入建造本錢(qián)，另23.21萬(wàn)元前期裝備費(fèi)用一次性撥付給管理處，以利管理處購(gòu)置必需的物資與印制資料、表格。七管理處物資配備48八收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析一、計(jì)算依據(jù)二、收支預(yù)算三、增收節(jié)支措施49一、計(jì)算依據(jù)深圳市政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及市住宅局、物價(jià)局有關(guān)文件規(guī)定；根據(jù)開(kāi)展商所提供的資料和實(shí)地考察情況；按照深圳招商物業(yè)管理物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)。八收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析50二、收支預(yù)算八收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析51二、收支預(yù)算1．經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算表是按正常管理住宅、商鋪全部入住，252地下與地面車(chē)位全部停放車(chē)輛，管理費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、商鋪?zhàn)饨鸺坝袃斝谑召M(fèi)按99%收取率計(jì)算。2．管理費(fèi)是按照深圳市的物價(jià)定額中的每月每平方米2.60元收取。八收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析52二、收支預(yù)算3．停車(chē)費(fèi)按照深圳市的物價(jià)定額室內(nèi)車(chē)位每輛小車(chē)300元/月，地面車(chē)位每輛小車(chē)150元/月標(biāo)準(zhǔn)收取,日停車(chē)5元/次,摩托車(chē)停放1元/日·輛。4．商業(yè)用房面積按?深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例?的規(guī)定執(zhí)行，商業(yè)用房租金按60元/M2·月收取。5．住宅的本體維修基金待住戶(hù)入住滿(mǎn)一年后，按照深圳市物價(jià)定額每月每平方米0.25元收取。八收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析53〔一〕收支預(yù)算表〔表十二〕明細(xì)見(jiàn)測(cè)算表266.5798222149.86收入合計(jì)二0.097981.54收支盈虧一備注年發(fā)生額（萬(wàn)元）月發(fā)生額（元）項(xiàng)目序號(hào)八收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析54〔一〕收支預(yù)算表〔表十二〕八收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析13.862111551.79稅金5.2%322.965419137.87管理傭金10%27.05885882.33其它支出14.194211828.50環(huán)境管理費(fèi)49.293941078.25公共部分水電費(fèi)5.00554171.25智能設(shè)備維護(hù)費(fèi)28.724023936.67機(jī)電設(shè)備維護(hù)費(fèi)7.58966324.66公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)15.246012705.00辦公費(fèi)102.542485452.00其中:工資及福利229.6544191378.66管理成本1266.4819222068.32支出合計(jì)三年發(fā)生額（萬(wàn)元）月發(fā)生額（元）項(xiàng)目序號(hào)55(三)收支測(cè)算表1.收入測(cè)算表〔表十三〕八收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析6.51075425.5660元/m2×129.18m2×70%129.18m2(建筑總面積64591.88m2的2‰)商業(yè)用房租金二8.85857382.126.50元/m2×1135.71m21135.71m2商鋪2165.2833137736.122.60元/m2×52975.43m252975.43m2小高層住宅收入1174.1418145118.24(143667.06)1+2項(xiàng)(收取率99%)管理費(fèi)一269.2725224393.80收入小計(jì)266.5798222149.86收取率99%收入合計(jì)年收入（萬(wàn)元）月收入（元）計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目序號(hào)561.收入測(cè)算表〔表十三〕八收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析0.6000500.00綜合測(cè)算安裝、維修有償服務(wù)四1.44001200.001元/輛·日×40輛均日停放40輛摩托車(chē)33.60003000.005元/輛·日×20輛均日停放20輛/次汽車(chē)散票282.980069150.00150元×15個(gè)300元×223個(gè)汽車(chē)月票188.020073350.001+3項(xiàng)停車(chē)費(fèi)三年收入（萬(wàn)元）月收入（元）計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目序號(hào)252車(chē)位（實(shí)停238個(gè)）地上15個(gè)，地下208個(gè)，架空層15個(gè)572.支出測(cè)算表〔表十四〕八收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析3.00002500.001人2500元/月·人會(huì)計(jì)E5.40004500.003人1500元/月·人調(diào)度員D3.00002500.001人2500元/月·人監(jiān)控中心主管C4.20003500.001人3500元/月·人副主任B4.80004000.001人4000元/月·人主任A76.800064000.00A+N工資1102.542485452.001+5項(xiàng)46人工資及福利一年支出（萬(wàn)元）月支出（元）計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目序號(hào)5818.000015000.0015人1000元/月·人安管員N5.40004500.003人1500元/月·人安管班長(zhǎng)M2.40002000.002人1000元/月·人綠化工L9.60008000.0010人800元/月·人清潔工K12.000010000.005人2000元/月·人維修工J3.00002500.001人2500元/月·人社區(qū)文化主管I1.80001500.001人1500元/月·人文員H1.80001500.001人1500元/月·人管理員G2.40002000.001人2000元/月·人出納F年支出（萬(wàn)元）月支出（元）計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目序號(hào)594.60803840.0064000元×6%工資總額的6%教育培訓(xùn)56.14405120.0064000元×8%工資總額的8%福利費(fèi)41.53601280.0064000元×2%工資總額的2%工會(huì)經(jīng)費(fèi)313.454411212.00正式工4726元/月·6人(主任、副主任、主管2人，會(huì)計(jì)、出納工資總額17000.00元)臨時(shí)工6486元/月(40人)工資總額47000元社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)2年支出（萬(wàn)元）月支出（元）計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目序號(hào)正式工工資的27.8%（養(yǎng)老17%,工傷0.8%醫(yī)療9%.失業(yè)1%）臨時(shí)工工資13.8%(養(yǎng)老10%,工傷0.8%,醫(yī)療2%,待業(yè)1%)600.1200100.00綜合測(cè)算書(shū)報(bào)費(fèi)31.72401436.67143667.06×1%管理費(fèi)收入的1%交通費(fèi)20.084070.0010元/月×7部年檢費(fèi)10元/月·部對(duì)講機(jī)費(fèi)7部D1.20001000.00200元×5部均200元/月·部電話(huà)5部，C0.5760480.0040元×12部均40元/月·部(主任、副主任，主管2人，維修工5人，安管班長(zhǎng)3人)傳呼機(jī)12部B0.3600300.00150元/月×2人150元/月主任電話(huà)補(bǔ)貼A2.22001850.00A+D項(xiàng)通訊費(fèi)115.246012705.001+9項(xiàng)辦公費(fèi)二年支出（萬(wàn)元）月支出（元）計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目序號(hào)610.6000500.00綜合測(cè)算辦公用品61.72001433.33430元/人×40人430元/人·年,辦證費(fèi)50.4800400.00800元/人×6人800元/人·年一般工作人員服裝E1.1340945.00630元×18人630元/人·年安管員D0.2200183.33440元/人×5人440元/人·年維修工C0.5280440.00440元/人×12人440元/人·年清潔、綠化工服裝B0.7500625.001500元/人×5人1500元/人·年管理人員服裝A3.11202593.33A+E項(xiàng)服裝費(fèi)4年支出（萬(wàn)元）月支出（元）計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目序號(hào)621.40001166.671000元×14座1000元/座·年化糞池清理養(yǎng)護(hù)40.7000583.331元×7000M21元/M2·年停車(chē)場(chǎng)養(yǎng)護(hù)30.6000500.001元×6000M21元/M2·年室外道路養(yǎng)護(hù)23.22962691.330.5元×64591M20.5元/M2·年公共房屋養(yǎng)護(hù)17.58966324.661+9項(xiàng)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)三2.58602155.00143667.06×1.5%管理費(fèi)收入的1.5%業(yè)務(wù)費(fèi)與其它支出91.44001200.0040人30元/人·月宿舍補(bǔ)助81.72401436.67143667.06×1%管理費(fèi)收入的1%節(jié)日裝飾宣傳及社區(qū)活動(dòng)費(fèi)7年支出（萬(wàn)元）月支出（元）計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目序號(hào)6322.440018700.001100元×17部1100元/部·月電梯128.724023936.671+9項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維護(hù)四0.6000500.00綜合測(cè)算維修材料及損耗費(fèi)90.1200100.00120元×10盞120元/盞·年投光燈、高桿燈80.2400200.001元/×200盞均1元/盞·月路燈、庭院燈、草坪燈、吸頂燈70.3000250.00綜合測(cè)算循環(huán)水池、雕塑小品60.4000333.3320元×200個(gè)20元/個(gè)·年雨水井、污水井清理養(yǎng)護(hù)5年支出（萬(wàn)元）月支出（元）計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目序號(hào)641.20001000.00綜合測(cè)算消防噴淋、消火栓、防排煙等系統(tǒng)維護(hù)90.6000500.00綜合測(cè)算消防報(bào)警系統(tǒng)81.20001000.00綜合測(cè)算變配電設(shè)施70.2400200.00綜合測(cè)算柴油發(fā)電機(jī)61.77201476.672.2KW×3臺(tái)3KW×14臺(tái)4KW×10臺(tái)200元/KW·年潛水泵50.3520293.3322KW×2臺(tái)80元/KW·年噴淋泵40.2400200.0015KW×2臺(tái)80元/KW·年消防泵3年支出（萬(wàn)元）月支出（元）計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目序號(hào)650.6000500.00綜合測(cè)算管理中心設(shè)備維護(hù)50.2400200.00綜合測(cè)算巡更系統(tǒng)維護(hù)42.63602196.6740元×659戶(hù)40元/戶(hù)·年家庭防報(bào)警及自動(dòng)抄表系統(tǒng)31.20001000.00綜合測(cè)算閉路電視監(jiān)控設(shè)備維護(hù)20.3295274.585元×659戶(hù)5元/戶(hù)·年智能網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行費(fèi)15.00554171.251+5項(xiàng)智能化設(shè)備維護(hù)五年支出（萬(wàn)元）月支出（元）計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目序號(hào)660.1200100.00綜合測(cè)算消防設(shè)備72.50422086.8323.1KW×3小時(shí)×365天×0.99元/度23.1KW生活水泵632.810627342.17227KW×4小時(shí)×365天×0.99元/度227KW電梯運(yùn)行用電51.20001000.00綜合測(cè)算地下車(chē)庫(kù)照明燈、事故應(yīng)急照明燈41.0841903.4210KW×3小時(shí)×365元/度10KW高桿燈、投光燈32.89082409.008KW×10小時(shí)×365天×0.99元/度8KW路燈、庭院燈、草坪燈21.80681505.67100KW×0.5小時(shí)×365天×0.99元/度100KW樓梯間、廳堂、走廊照明燈149.293941078.251+15項(xiàng)公用部分水電費(fèi)六年支出（萬(wàn)元）月支出（元）計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目序號(hào)670.6000500.00綜合測(cè)算其他設(shè)備150.2599216.584M3×365天×1.78元/噸4M3/天循環(huán)水池140.090075.00綜合測(cè)算消防用水130.6000500.00綜合測(cè)算綠化用水120.3000250.00綜合測(cè)算清潔用水110.4800400.00綜合測(cè)算智能設(shè)備100.2113176.08142.3KW×1小時(shí)/次×15次/年×0.99元/度142.3KW潛污泵、送風(fēng)排煙風(fēng)機(jī)94.33623613.505KW×24小時(shí)×365天×0.99元/度5KW弱電設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行用電8年支出（萬(wàn)元）月支出（元）計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目序號(hào)681.44001200.002400元/個(gè)·年×6個(gè)2400元/個(gè)·年水池清洗、消毒63.60003000.00垃圾袋2400元/月、其它材料綜合測(cè)算清潔用品的消耗51.44001200.00綜合測(cè)算清潔工具41.1862988.5018元×659戶(hù)18元/戶(hù)·年四害消殺34.60803840.00320元×12桶320元/桶·月垃圾承運(yùn)費(fèi)21.92001600.002.4元×8000M22.4元/M2·年園林綠化保養(yǎng)114.194211828.501+6項(xiàng)環(huán)境管理費(fèi)七年支出（萬(wàn)元）月支出（元）計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目序號(hào)695.33164443.00222149.86元×2%總收入的2%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用31.20001000.00綜合測(cè)算治安器具、巡邏車(chē)輛20.5272439.338元×659戶(hù)8元/戶(hù)·年業(yè)主委員會(huì)17.05885882.33其它支出八年支出（萬(wàn)元）月支出（元）計(jì)算式測(cè)算式依據(jù)項(xiàng)目序號(hào)70(四)收支預(yù)算經(jīng)費(fèi)分析說(shuō)明:1．依據(jù)物業(yè)管理工作的經(jīng)驗(yàn),入住率與車(chē)輛停放率到達(dá)99%,在入伙前期是不可能,希望開(kāi)展商能依照深圳市法規(guī)中有關(guān)空置房管理費(fèi)收費(fèi)方法2．小區(qū)有停車(chē)位252個(gè)，經(jīng)查閱設(shè)計(jì)平面圖及設(shè)計(jì)說(shuō)明，地上露天車(chē)位15個(gè)、架空層車(chē)位29個(gè)，尚剩架空車(chē)位15個(gè)、地下車(chē)位為208個(gè)，實(shí)際使用車(chē)位238個(gè)。八收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析71(四)收支預(yù)算經(jīng)費(fèi)分析說(shuō)明:3．會(huì)所的日常管理經(jīng)營(yíng)發(fā)生的費(fèi)用未列入預(yù)算。4.花園城市展示中心納入花園城市一體化管理，但發(fā)生的管理費(fèi)用未入測(cè)算表，與開(kāi)展商另外簽訂物業(yè)管理委托合同，收支不列入住宅區(qū)的費(fèi)用，以利今后小區(qū)帳務(wù)公布。八收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析72工資及福利：5970.80元

1.工資：4600元(1)清潔工2名800×2人=1600元(2)保安員1名1000×1人=1000元(3)門(mén)童2名1000×2人=2000元

2.社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)工資額13.8%634.80元

3.工會(huì)經(jīng)費(fèi)工資額2%92.00元

4.福利費(fèi)工資額8%368.00元

5.教育培訓(xùn)工資額6%276.00元花園城市展示中心管理費(fèi)用測(cè)算表

總計(jì)：7694.45元約7700元/月73辦公材料費(fèi)：678.32元/月1.服裝費(fèi)：230.83元清潔:73.33元/月保安：52.50元/月門(mén)童:105元/月2.對(duì)講機(jī)費(fèi):80元/部3.清潔材料工具:200元/月4.辦證費(fèi):3人×35.83+2人×30=167.49元管理傭金：665元本錢(qián)：6649.12元稅金：380.33元74三、增收節(jié)支措施〔一〕向管理要效益〔二〕真誠(chéng)效勞〔三〕信息中介效勞〔四〕減少人為損壞〔五〕提高入住率〔六〕利用地理優(yōu)勢(shì)八收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析75九接管小區(qū)物業(yè)管理的幾項(xiàng)建議〔一〕突出門(mén)戶(hù)特征，進(jìn)行形象籌劃。〔二〕建議開(kāi)通“花園城市〞網(wǎng)站，開(kāi)辟物業(yè)管理專(zhuān)欄〔三〕屋頂花園出售或贈(zèng)送給業(yè)主〔四〕租售時(shí)建議小型商務(wù)集中辦公〔五〕為住戶(hù)安裝廚房垃圾處理設(shè)備〔六〕合理配置環(huán)衛(wèi)設(shè)施〔七〕慎重安裝空調(diào)風(fēng)機(jī)檔板76九接管小區(qū)物業(yè)管理的幾項(xiàng)建議〔八〕建設(shè)增設(shè)電梯運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)〔九〕配備必要的平