金凱悅市場環(huán)境匯報課件

凱悅中心

市場環(huán)境變化分析

市場宏觀背景受整體經(jīng)濟環(huán)境影響，常州經(jīng)濟增速放緩，處于穩(wěn)定經(jīng)濟增長的需要，預計會加大固定資產(chǎn)投資，加快城市基礎建設，以拉動經(jīng)濟回暖；常州人均可支配收入持續(xù)穩(wěn)定增長，目前已經(jīng)達到全面小康指標，市民對居住條件改善的需求將會持續(xù)存在，并成為住宅市場需求主流；隨著城市建設步伐加快，常州城市融合度不斷提高，高品質(zhì)項目逐漸吸引全市各區(qū)域客戶，區(qū)域隔閡心理將會不斷打破；常州歷年住宅市場供需狀況

2003-2007年，供需兩端均大幅攀升；

供應端以年均26.45%的速度增長，

成交端以年均31.22%的速度增長；

2008年，供需雙萎縮；2009年1-9月份呈現(xiàn)出供不應求的態(tài)勢，成交量創(chuàng)歷史新高；

庫存量逐漸遞增，截止到09年9月份，

常州全市商品住宅庫存量為334.85萬平米，以目前銷售速度計算，銷售周期為6個月；市場現(xiàn)狀分析關鍵詞：新增供應不足，去庫存化明顯，成交量增長迅速，成交價格平穩(wěn)抬升，供求比不斷下降；依照年均31.22%正常增速計算，09年全市商品住宅成交量應為853萬平米，甚至高于實際的市場表現(xiàn)。從市場供需來看，常州商品住宅市場發(fā)展平穩(wěn)，并處于快速上升期，市場的健康度保證了未來發(fā)展的可持續(xù)性較強。市場現(xiàn)狀分析關鍵詞：新增供應不足，去庫存化明顯，成交量增長迅速，成交價格平穩(wěn)抬升，供求比不斷下降；常州歷年住宅均價走勢

2003-2009年，商品住宅成交價格波動上升，年均漲幅19.09%，最高漲幅79.84%（2005年），最低漲幅-4.74%（2006年）；

2007-2009年，商品住宅年均漲幅6.79%，完全滯后于GDP增長速度與生活水平的提高，預期未來將迎來快速上漲期。依照年均8%的正常增速計算，2010年全市商品住宅成交均價應為4835元/平米市場現(xiàn)狀分析關鍵詞：近年價格上漲幅度偏弱，未來存在價格快速抬升空間；新建商品住宅大量在新開發(fā)區(qū)域，而新開發(fā)區(qū)域城市功能的缺失及配套的不完善等利空導致房價上漲較慢；不同區(qū)域差異較大，中心城區(qū)房價上漲較快，新北區(qū)、武進區(qū)兩個新城區(qū)則在城市面貌煥然一新后房價進入快速上升期。為什么房價上漲幅度低于經(jīng)濟增長速度？

2006年土地供應相對集中，地價不高，直接造成07-08年商品房的集中供應和成交均價的相對穩(wěn)定，并維持在相對較低的水平；2007年由于市場明顯回升，地價走高，對于后市的房價上漲有著不可忽視的影響；2009年市場再次回暖，直接導致土地出讓在供需兩端“雙旺”，但地價并未高于07年，表明一級市場未顯狂熱，土地的較大存量和分布的相對分散，致使土地的稀缺性難以體現(xiàn)出來，制約地價的全面走高。土地市場分析本次推出的43宗土地，占地約16683畝，1112萬㎡，最大可建面積約2800萬㎡。單宗最大建面超300萬方，預示巨盤新時代駕臨；

房地產(chǎn)市場供應量急劇增加，樓市競爭異常激烈，約2800萬㎡的可能市場供應量，加上截止到2009年6月底，常州市區(qū)在售項目及待開發(fā)項目約4300萬㎡，則未來市場已知供應量將達到約7100萬㎡。政府對于城市化的過快追求導致土地投放的快節(jié)奏，在一定程度上容易造成土地本身的價值難以體現(xiàn)，未來惡性競爭埋下伏筆未來土地供應情況土地市場分析競爭項目分析競品分布圖中意寶第香江華庭朗詩國際街區(qū)新城首府凱納華僑城京城豪苑晉陵路八號天順御和苑銀河萬名苑常發(fā)豪庭國際和記黃埔項目本案上書房競爭項目分析競爭關系樓盤名稱競爭點余量同區(qū)域朗詩未來之家科技3-4萬平米同區(qū)域香江華庭規(guī)模、口碑2-3萬平米同區(qū)域中意寶第同區(qū)位5-7萬平米同區(qū)域上書房中式+公園高層8萬平米同檔次新城首府品牌+頂級標準10萬平米同檔次常發(fā)豪庭國際市政府+高檔8萬平米同檔次世貿(mào)香檳湖恐龍園+宜居同期20萬平米同檔次凱納華僑城區(qū)位+高檔4萬平米同檔次天順御和苑雙公園+人文與教育配套3萬平米同檔次京城豪苑地段，還是地段5萬平米同檔次晉陵路八號區(qū)位+豪宅高層3萬平米同檔次銀河灣名苑品牌+業(yè)態(tài)高層12萬平米未來競品同期競爭余量約為86萬平米，算上新開發(fā)項目未來競爭將為100萬平米競爭關系、競爭點及各項目余量競爭項目分析樓盤名稱08年春節(jié)后--09年10月以來去化量（萬㎡）去化速度（萬㎡/月）朗詩未來之家（2008年7月5號開盤）100.7香江華庭70.4中意寶第50.3上書房（2008年8月開盤）40.8新城首府（2009年10月初開盤）31.5常發(fā)豪庭國際（2009年6月18號開盤）80.6世貿(mào)香檳湖15（高層）0.5凱納華僑城（2009年9月6號開盤）2.50.6天順御和苑（2009年4月18號開盤）20.7京城豪苑（2009年1月3號開盤）70.8晉陵路八號//銀河灣名苑6.50.5競品中銷售情況較好的，月均去化量為40-60套去化量及速度香江華庭朗詩國際街區(qū)京城豪苑常發(fā)豪庭國際價格總體呈上升趨勢，09年以來漲幅在20%-40%，高端項目漲幅最大，價格梯度明顯拉長。競爭項目分析價格增長幅度已知12個競品中，已成交產(chǎn)品主力總價段分布如下80-100萬，150-200萬為成交的主力總價段，結(jié)構不盡合理，在產(chǎn)品檔次上及價格梯度上存在斷檔。本項目在區(qū)位上及產(chǎn)品檔次上正好位于斷檔空間之內(nèi)，即在區(qū)域領先，價格在同檔次項目中更具競爭力，可成長空間較大。競爭項目分析價格分析已知12個競品中，余量主力總價段分布如下本案主力面積段130-140平米，主力總價段（毛坯）應在90-120萬，競爭比較激烈

?？紤]到產(chǎn)品初入市，市場認知度不高，建議盡量提高90-100萬的總價段房源比例競爭項目分析價格分析產(chǎn)品支撐點：常州唯一的科技住宅；恒溫、恒濕、恒氧等科技環(huán)保元素臨京杭運河。銷售特征：2008年7月5日開盤，價格在8800～10800元/m2，均價10000元/平米（精裝修），當日去化120套左右。2009年3月13日，30套剝離裝修價7180元起；2009年6月28日，二期自由版開盤，毛坯均價8500元/平米，去化100套左右；2009年10月，二期余房40套，毛坯8500-9500，精裝11000元/平米。個案分析----朗詩國際街區(qū)精裝修11000元/平米，毛坯8500-9500元/平米。項目一、二期總?cè)セ试?0%左右，產(chǎn)品較高附加值帶來高單價；二期毛坯調(diào)低總價表明了總價存在較大的抗性。產(chǎn)品支撐點：06年較早的規(guī)模樓盤，06年較早的單價5000元/平米的樓盤，現(xiàn)接受度較高；

一期1760戶入住，一期實景呈現(xiàn)。配套齊全，幼兒園、小學雙階教育，大潤發(fā)9月開業(yè)。銷售特征：06年，均價5000元/平米，08年底均價6000/平米，漲價較慢，樓盤價格優(yōu)勢相對明顯。樓盤房源已不多，09年內(nèi)以來少量多推，價格逐步調(diào)高；6月26日，拿鐵小鎮(zhèn)均價6500元/平米，進入10月余房不多的情況下，價格漲至7300元/平米。均價7300元/平米該項目極大地提升了該區(qū)域的人氣，并對于區(qū)域價格起到了推動左右，較好地集聚了中等收入人群；由于余房不多，不對金凱悅發(fā)生直接競爭。個案分析----香江華廷產(chǎn)品支撐點：首席太陽能環(huán)保住宅

離市中心相對較近，周邊配套齊全，有金融、醫(yī)院、購物等項目南側(cè)規(guī)劃將有：一所幼兒園，一所小學，一所初中，兩所高中，已動工。銷售特征：06年，均價4800元/平米，07年底均價5500元/平米，08年底均價5800元/漲價較慢，受香江華庭制約嚴重。06年開盤的一批房源，至今仍有較多余房；三期伯郡即將開盤，開盤節(jié)奏較慢，口碑一般。中意寶第均價5900元/平米該項目直面香江華庭的競爭，但由于價格相對偏高，以及配套上不如后者，導致同期競爭中積壓了一批房源，房價上漲趨緩，在香江華庭去化殆盡后，中意寶第將迎來機會。產(chǎn)品支撐點：常州最高標準的產(chǎn)品檔次，大面積的綠化、園林景觀；新城地產(chǎn)在常州的口碑和公信力；

地處懷德路中心位置，屬市中心高端的商務會所配套，高標準的首府小學配套。銷售特征：2009年10月下旬開盤，一期總房源400套，一批推出房源約150套，去化90%，約120套，銷售額達3億。從第一批房源的開盤情況看，未去化戶型主要為200平米以上的大面積戶型，而200平米以下戶型基本售罄，呈現(xiàn)出供不應求的狀況；預期年前推出二批房源，均價上調(diào)至16000-18000元/平米；戶型：平層大豪宅：以180平米三房、245平米四房為主，另有120平米兩房、160平米三房、380平米四房。其中245平米四房搭配15平米空中花園。新城首府均價15000元/平米精裝修該項目一經(jīng)成為全市高端豪宅標桿，并精裝修的形式極大地拉升了豪宅價格；新城首府幾乎成為高端客戶的首選，其他項目在產(chǎn)品品質(zhì)及價格制定上均繞不開其影響產(chǎn)品支撐點：常州最尊貴的地段，最核心的地段；正方京城35萬方綜合體的輻射效應，港澳地區(qū)著名企業(yè)家何鴻燊博士的公信力；絕佳的市中心配套等。銷售特征：華麗閣均價9500（毛坯），2009年1月3日開盤，半月去化90%，主力戶型全部售罄；2月14日華英閣公開，均價10500（毛坯），首日預約逾七成；現(xiàn)銷售90%以上。華都閣，2009年8月15公開，總170套房源，首推70套1-18層均價15000（精裝修），去化率相對不高；2009年十月10月24日，高區(qū)公開，均價18000元/平米。華都閣戶型：約81平米的一室一廳一衛(wèi)，約156平米的三室兩廳兩衛(wèi)，約163平米的四室兩廳兩衛(wèi)（躍層）以及約172平米的三室兩廳兩衛(wèi)。京城豪苑均價18000元/平米精裝修產(chǎn)品支撐點：凱納商務廣場即將封頂，號稱常州第一高樓，有一定知名度；夏天中央空調(diào)，冬天地暖，24小時熱水精裝修五星級酒店式圍合中央豪華水景，圍合坡地中央庭院銷售特征：開盤時間：2009-9-6供需：總共530多套房源，首期推368套，去化

40%左右，88平米的小戶型100%去化；價格：開盤均價10000元/平米，150套之后普調(diào)1000元/平米；戶型：面積范圍在62-180平米，主力戶型面積為110-150平米。凱納華僑城均價11000元/平米精裝產(chǎn)品支撐點：地段：天寧區(qū)延陵中路，關河以西，屬民眾心理認知的市中心；市中心絕佳的景觀資源：臨東坡公園、紅梅公園的雙公園景觀，臨關河的水景資源；配套：臨兒童醫(yī)院，省常中、二十四中、解放路小學等名校近在咫尺；天寧寺、文筆塔、紅梅閣、艤舟亭等諸多人文景觀；銷售特征：2009年4月18日開盤，總400套房源，首推150套，當天成交100套，均價8500元/平米；2009年9月，均價上浮至9000元/平米；截止到10月26日，首批去化80%，均價上浮至9000元/平米；天順御和苑均價9000元/平米中式風格并不純粹，產(chǎn)品檔次一般；樓面緊靠馬路，前排噪音較大。產(chǎn)品支撐點：銀河灣產(chǎn)品系列有一定的品牌知名度高層與別墅的高層低密度規(guī)劃；新古典主義建筑風格；四坡大屋頂、外飄屋檐、藝術浮雕、西式線條等超大水景、中央景觀園林、林蔭大道等的園林景觀；銷售特征：2008年9月26日一期開盤，均價6100元/平米；2009年10