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『城南工程』提案報告長沙市盛凱房地產(chǎn)參謀fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道寫在前面本次溝通是前期溝通,主要目的是在戰(zhàn)略、方向上取得共識,并針對目前的市場態(tài)勢和競爭格局,如何精準定位突圍星城,以及工程整體規(guī)劃上的把控,打造傳世經(jīng)典,著重于有指導意義的戰(zhàn)略和方向,細節(jié)和常規(guī)手法不是本次提案的重點。土地篇市場篇定位篇規(guī)劃篇

寫在前面提案主要針對長沙市目前房地產(chǎn)市場態(tài)勢和競爭格局,探討本工程如何精準定位、突圍星城,并涉及工程整體規(guī)劃的思路把控。提案著重于對本工程戰(zhàn)略方向的探討,籌劃的細節(jié)和戰(zhàn)術手法將在下一次提案中涉及。fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道寫在前面本次溝通是前期溝通,主要目的是在戰(zhàn)略、方向上取得共識,并針對目前的市場態(tài)勢和競爭格局,如何精準定位突圍星城,以及工程整體規(guī)劃上的把控,打造傳世經(jīng)典,著重于有指導意義的戰(zhàn)略和方向,細節(jié)和常規(guī)手法不是本次提案的重點。土地篇市場篇定位篇規(guī)劃篇

地塊篇市場篇定位篇規(guī)劃篇fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道地塊分析◎地塊SWOT分析◎核心價值◎工程寫真◎地塊SWOT分析◎核心價值地塊分析fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道工程區(qū)位緊臨城市的中軸線,占據(jù)城市的交通樞紐要塞,雄踞融城的中央,一個全新的生活特區(qū),前景十分可觀?,F(xiàn)狀工程四至北:生活藝術城地塊規(guī)那么,自然環(huán)境良好,適宜打造精品樓盤。西:芙蓉南路南:小山坡東:安居房fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道市政配套未來生活配套齊全公園:園藝公園、石碑公園、桂花坪公園等廣場:石碑廣場等醫(yī)療:省醫(yī)療中心等活動中心:市科技館、青少年活動中心等區(qū)域內(nèi)居住品質(zhì)高生活藝術城、富景園、奧園教育資源豐富梓楓小學、梓楓幼兒園、石碑小學、石碑幼兒園、中南大學鐵道校區(qū)、中南林業(yè)大學等fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道WSTO產(chǎn)品市場

有利不利工程臨街面過長,規(guī)劃設計過程中難以化解社區(qū)內(nèi)部的噪音、私密性問題無絕佳自然景觀資源目前周邊居住、商業(yè)氣氛尚不濃厚,成熟還需一定時間天心生態(tài)新城開發(fā)前景給工程較大升值空間周邊地塊尚未大規(guī)模開發(fā),有搶先一步的時機未來周邊開發(fā)有利于本工程整體城市氣氛形成長沙房地產(chǎn)穩(wěn)步開展,投資環(huán)境良好,價格還有上揚空間●長沙市場整體供給量和空置量不斷增加造成的市場壓力●大盤與周邊同檔次住宅都與本工程形成直接或潛在競爭●將面臨大量同質(zhì)化產(chǎn)品的劇烈競爭●消費者購房行為日益理性,區(qū)域性很強地處天心生態(tài)新城中心,芙蓉南路東側(cè),距省政府、天心區(qū)政府均不遠,升值潛力較大地形地貌規(guī)那么,有利于規(guī)劃設計布局周邊環(huán)境好,市政公園規(guī)模大,空氣質(zhì)量好交通便捷,未來生活配套齊全,有利于本工程積聚人流、物流、車流臨街面長,臨街商鋪的商業(yè)價值較高本工程最大的優(yōu)勢是處于融城中央,在一個新興區(qū)域規(guī)劃全新的生活特區(qū),且地塊方正易規(guī)劃;目前工程周邊配套設施缺失,有待改善;注重建筑品質(zhì),加強內(nèi)部景觀的營造,在產(chǎn)品上加以創(chuàng)新,完全有條件成為南城的新一代名宅,為世人仰望。工程總結(jié)fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道工程市場環(huán)境分析◎政策環(huán)境◎整體環(huán)境◎區(qū)域環(huán)境國家稅務總局公布,從07年2月1日起,將正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅。政策環(huán)境加快開發(fā)步伐,供給量劇增fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道◎讓所有人公平的占有土地資源,嚴控低密度的工程上馬?!蚨沃脴I(yè)者貸款利率提高、140平方米以上的,均價3600元/平方米以上的高檔住宅,契稅翻番,二次置業(yè)者的門檻大幅提高。◎戶型面積控制,讓多數(shù)人能買得起房。讓人歡喜讓人憂的“國六條〞90平米內(nèi)中小戶型激增城北板塊城南板塊星沙板塊岳麓山及麓谷板塊城東板塊星城板塊中心區(qū)板塊長沙地產(chǎn)幅員格局中,傳統(tǒng)的城市中心區(qū)域已成尾勢,六大板塊開始大運動。整體環(huán)境

六大板塊逐鹿長沙fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道樓盤供給模式解析2005年之前的主要供給模式2006年之后的主要供給模式二環(huán)以內(nèi)的項目供給新城區(qū)開發(fā)為主導高密度住宅為主低密度住宅開發(fā)為主中小型盤為主配套齊全的大規(guī)模社區(qū)為購房首選以價格為核心的競爭模式以綜合品質(zhì)為核心的競爭模式商業(yè)開發(fā)密集區(qū)域國六條對戶型面積和布局提出更高要求價格競爭過渡為綜合品質(zhì)競爭2002年-2006年供需狀況供需兩旺,供給持續(xù)激增fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道長沙2006--2021年住宅總需求預測指標2005年2006年2007年2008年人口總量205212.48220.24228.28人口增長7.487.768.04人均居住面積27.229.3531.6734.17年人均居住面積增長2.152.322.50拆遷面積(平方米)46.75454545其中:住宅面積30.37303030新增加人口需求面積219.53245.74274.72原有人口需求增加面積440.50492.65550.98年拆遷安置面積303030合計690.03768.39855.70市場需求前景可觀戶型面積特點

“國六條〞新政下,我市90㎡以下戶型供給比較充足,144㎡以上戶型的供給相對吃緊。大戶型供不應求fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道價格特點

〔1〕2800元/㎡以下的經(jīng)濟型商品房供不應求;〔2〕2800—4000元/㎡之間的舒適型商品房上市量巨大,眾多開發(fā)商在這一價格區(qū)間內(nèi)爭奪市場;〔3〕4000元/㎡以上高端市場的開發(fā)也開始爆發(fā)。漲幅趨于平穩(wěn)購房人群主要行業(yè)分布

事業(yè)單位、專業(yè)領域、娛樂餐飲、制造業(yè)、IT業(yè)五大主力行業(yè)構(gòu)成了主要購置力支持行業(yè),而這些行業(yè)人員根本處于社會中上階層。購房人員社會層級劃分

目標類別社會層級細分階層劃分細分行業(yè)第一類上層國家與社會管理國家公務員中的權利階層事業(yè)單位的權利階層經(jīng)理人員中高層管理人員企業(yè)主私營企業(yè)主公司董事第二類中上層專業(yè)技術人員IT文化產(chǎn)業(yè)企業(yè)技術人員醫(yī)療衛(wèi)生等技術人員咨詢及服務行業(yè)教育及科研人員第三類中層辦事人員各類單位中普通職員個體工商戶批零商家需求群體主要為社會中上階層購房人群產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析

產(chǎn)業(yè)類型第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)比例結(jié)構(gòu)2000年11.30%40.90%47.80%2004年9.30%44.40%46.30%細分產(chǎn)業(yè)農(nóng)、林、牧、漁業(yè)采礦業(yè),運輸交通、倉儲郵政、制造業(yè),計算機服務和軟件業(yè)電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè),水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)、建筑業(yè)信息傳輸

公共管理和社會組織,國際組織等

金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)、

文化、體育和娛樂業(yè)、

科學研究、技術服務和地質(zhì)勘查業(yè)

批發(fā)和零售、

住宿餐飲租賃和商務服務業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員將成為購房主力范圍:湘江以東,車站路以西,人民路以南的城市區(qū)域。區(qū)域特點:◎融城概念融進了湖南人的夢,消費群體大增;◎省政府搬遷,繁華、升值指日可待;◎長沙大黃金動脈,芙蓉路拉近南城與中心區(qū)的距離,也拉近了長沙人的親近感;◎區(qū)域內(nèi)品牌企業(yè)打造的高品質(zhì)大盤提升了整個區(qū)域生活形象。城南板塊實踐大長沙夢想的主流區(qū)域城南板塊典型樓盤分析項目名稱占地面積建筑面積容積率主力戶型均價住戶奧林匹克花園3500005600001.5二期三房112-12245002801戶BOBO天下城476192000004.2三房90-1303800800戶標志商務中心40490826002.044200申奧·美34三房/四檸檬麗都1071681894631.77三房/四湘府東苑432681417823.2三房120—1353000412戶新城國際公館936002340002.5三房二廳110-160待定1500戶天城泰祥苑29000870003.0三房1403000525戶生活藝術城665351690002.54二房/三房80—1303100736戶住宅類型:多層、小高層為主,容積率普遍偏高;樓盤規(guī)模:適中,占地面積多為10000~100000平方米;戶型:樓盤數(shù)量較多,戶型種類豐富;價格:均價集中在3000~4200元/平方米之間,片區(qū)價格持續(xù)平穩(wěn)上升。開展?jié)摿Υ螅┙o量也大

本工程周邊住宅市場競爭特點

區(qū)域工程均價:大多數(shù)中高檔樓盤為3000—4200元/㎡;市場主力戶型為三房,主力戶型面積為120-140㎡;120㎡左右的中小型三房銷售進度最快;客戶核心圈為看好區(qū)域開展前景的區(qū)域內(nèi)公務員、周邊企事業(yè)單位職工,南城大學教師,生意人、局部投資者等。占領市場空檔,實現(xiàn)快速銷售結(jié)論:以前瞻理念和卓越品質(zhì),打造融城中央的名宅面對競爭,必須鍛造特色精品借勢為先,先行占位,搶占制高點

整體定位◎定位思考◎產(chǎn)品定位◎客戶定位◎價格定位如何突破往豪里做常規(guī)突破方法加大贈送豪華裝修奢侈會所異域園林頂級效勞結(jié)果價值得以提升但溢價空間不高同行復制競爭劇烈利潤難以保證要突破,就要跳出原思考模式,找到核心需求突破思考模式

價值源于需求居住需求享受需求投資需求普通住宅豪宅、別墅酒店公寓、商務公寓??????價格檔次開展存在大量替代品只要能找到替代品,價格就無法突破突破共性,尋找個性,我們要找一種需求,一種很難替代的需求共性:以居住需求為根源傳統(tǒng)使用性??跳出使用性思考繼續(xù)發(fā)散非傳統(tǒng)使用性社交、開展需求走進世界,尋找突破需求突破思考模式

價值源于需求居住需求享受需求投資需求普通住宅豪宅別墅酒店公寓商務公寓開展名譽收藏需求收藏品、名流入場券價格檔次開展只要能找到替代品,價格就無法突破非傳統(tǒng)功能品&能收藏的珍品擺脫傳統(tǒng)的需求非傳統(tǒng)的使用價值:區(qū)分于傳統(tǒng)居住價值,升級為休閑價值能收藏的珍品:使工程從一般的商品,躍升為奢侈的收藏品我們的物業(yè)是:——滿足休閑功能——滿足虛榮感我們的物業(yè)定位是融城中央國際名流府邸

區(qū)域性客戶群體檔次誰在瞄準本工程?高品質(zhì)、高風格、高享受,將吸引城市的中上層——城市新貴自住、自用投資年齡:30-45歲學歷:大專以上職業(yè):公司、企業(yè)高層管理者,包括金融、貿(mào)易、傳媒、IT、演藝界、專業(yè)效勞等行業(yè)的高級職業(yè)經(jīng)理人。家庭狀況:已婚置業(yè)次數(shù):兩次或以上置業(yè)特點:智慧型+理想型個性:自信,有把握事物本質(zhì)的能力。注重自身的修養(yǎng),和生活的細節(jié),力求完美,追求卓越。消費者聚焦提倡的是打造一種生活方式更是一種生活的境界與高度核心價值“國際名流府邸〞的設想接待展示社交效勞居住體驗身份居住區(qū)域板塊價值社區(qū)氣氛國際名流府邸城南工程成就國際生活奢華享受私家珍藏,百年優(yōu)享。新都市

新生活……

新空間……..詮釋世界名宅價值—城南工程國際名流府邸物業(yè)開展建議◎規(guī)劃理念◎建筑風格◎戶型創(chuàng)新◎增值設施總體規(guī)劃理念

國際名流生活圈建筑理念企業(yè)品牌消費者需求傳世經(jīng)典——開發(fā)理念國際規(guī)劃——產(chǎn)品理念奢華生活——居住理念產(chǎn)品創(chuàng)新戰(zhàn)略打造高端產(chǎn)品市場新標準擁有城市資源:擁有城市資源和城市配套設施。交通:社區(qū)周邊有完善的交通道路網(wǎng)絡。擁有景觀資源:強調(diào)社區(qū)環(huán)境、更強調(diào)工程周邊的自然景觀。規(guī)模:建筑面積在20萬平方米以上。規(guī)劃:要有規(guī)劃亮點,還需同自然環(huán)境有機結(jié)合。配套:有相對齊全的教育、商業(yè)、休閑配套。價格:單價在3500元以上以上,物業(yè)具有保值增值價值。效勞:品牌物管,相對優(yōu)化的效勞措施和設施。社區(qū)文化:營造高雅的文化氣氛和充滿親情的新型鄰里關系。高端產(chǎn)品普遍存在的問題只停留在建筑形態(tài)外表功能未達高端產(chǎn)品要求空間尺度把握過于粗糙效勞性配套設施不健全城市配套資源不完善建筑空間布局以住宅圍合成一個院落,空間領域感較強,各方向景觀視線較佳,空間富于變化。圍合院落式新古典主義風格是古典與現(xiàn)代的結(jié)合物,糅合歐洲經(jīng)典元素與新現(xiàn)代建筑工藝和材料,使古典的雅致和現(xiàn)代的簡潔得到完美的表達。物業(yè)風格示意圖—新古典主義風格法式浪漫風情園林傳承法國文化經(jīng)典,濃縮浪漫與優(yōu)雅,于古典與現(xiàn)代之間,演繹藝術與建筑、人與自然的和諧統(tǒng)一。園林風格示意圖—法式浪漫風情由于我們的客戶群與普通住宅客戶群需求不同,其對空間要求也自然不同傳統(tǒng)的居家空間尺寸重視程度客廳臥室衛(wèi)生間廚房尺寸重視程度客廳臥室衛(wèi)生間廚房新一代居住空間特殊空間特殊空間:如酒窖,影視空間,spa房等戶型建議“享受型〞中小戶

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