福州市倉(cāng)山區(qū)三江口2020-24號(hào)地塊定位報(bào)告20200519 -

福州市三江口片區(qū)2020-24號(hào)地塊市場(chǎng)定位報(bào)告中梁海峽區(qū)域公司202006022目錄1234區(qū)域?qū)傩院偷貕K屬性分析市場(chǎng)背景分析地塊產(chǎn)品定位地塊經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)告體系區(qū)位及城市地位:福州，位于福建省東部，中國(guó)沿海重要城市，距離臺(tái)灣250公里，僅一海之隔，距離廈門(mén)250公里；福州市城市定位為福建省的政治、文化、交通中心，海上絲綢之路門(mén)戶以及中國(guó)（福建）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)三片區(qū)之一。面積:福州共有6個(gè)市轄區(qū)，1個(gè)縣級(jí)市，6個(gè)縣，全市陸地總面積11968平方公里，其中城市面1219.37平方公里，建成區(qū)面積357平方公里，城鎮(zhèn)化70.3%。經(jīng)濟(jì)人口:2018年福州市常住人口774萬(wàn)人，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值GDP7857億元，人均GDP10.2萬(wàn)元。殊榮：福州獲得國(guó)家森林城市、國(guó)家創(chuàng)新城市、中國(guó)特色軟件名城、國(guó)家歷史文化名城，國(guó)家衛(wèi)生城市。位于福建省東部，閩江下游，是福建省省會(huì)，海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市之一，中國(guó)著名僑鄉(xiāng)，介于長(zhǎng)三角、珠三角經(jīng)濟(jì)圈之間，東接臺(tái)灣，西接內(nèi)陸。1、區(qū)域?qū)傩?福州主城區(qū)福州城市整體發(fā)展方向?yàn)椤皷|擴(kuò)南進(jìn)、沿江向?！?，城市空間進(jìn)一步擴(kuò)容，形成“一軸、兩城、六組團(tuán)”的濱江濱海發(fā)展格局；同時(shí)向周邊新店、荊溪、上街、南嶼南通等區(qū)域適度擴(kuò)展。2、區(qū)域規(guī)劃4發(fā)展方向：“東擴(kuò)南進(jìn)、沿江向?！笔袇^(qū)總體規(guī)劃布局《福州中心城區(qū)空間發(fā)展規(guī)劃》確定中心城區(qū)范圍包括：福州市5區(qū)，閩侯縣荊溪鎮(zhèn)、上街鎮(zhèn)、南嶼鎮(zhèn)、南通鎮(zhèn)、尚干鎮(zhèn)、祥謙鎮(zhèn)、青口鎮(zhèn)等9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道和連江縣琯頭鎮(zhèn)。濱江濱海發(fā)展格局以福州主城為基礎(chǔ)，拓展濱海發(fā)展空間，形成“一軸、兩城、六組團(tuán)”的濱江濱?？臻g發(fā)展格局：“一軸”為東進(jìn)南下、濱江濱海的城市空間發(fā)展軸；“兩城”為閩江南北兩岸共同構(gòu)成的主城和長(zhǎng)樂(lè)-濱海新城共同構(gòu)成的副城；“六組團(tuán)”指三江口組團(tuán)、閩江口組團(tuán)、甘蔗荊溪組團(tuán)、旗山組團(tuán)、青口組團(tuán)、吳航組團(tuán)等六個(gè)組團(tuán)。城市空間布局結(jié)構(gòu)“一區(qū)三軸八新城”的空間布局結(jié)構(gòu)，“一區(qū)”即一個(gè)中心區(qū)，“三軸”即傳統(tǒng)城市服務(wù)軸、城市東擴(kuò)發(fā)展軸、城市南進(jìn)發(fā)展軸，“八新城”即東部新城、科學(xué)城、大學(xué)城、汽車(chē)城、馬尾、新店、荊溪、亭江-瑯岐八個(gè)新城。長(zhǎng)樂(lè)市馬尾區(qū)連江縣閩侯區(qū)白龍互通永豐互通銅盤(pán)-西嶺互通新店互通化工互通國(guó)貨互通魅岐互通福泉互通螺洲互通洪塘互通建新互通浦上互通灣邊互通繞城高速閩侯段繞城高速西北段繞城高速東南段(國(guó)慶通車(chē))青口互通機(jī)場(chǎng)高速互通福銀高速東部快速通道一期（2019年年底通車(chē)）城區(qū)北向第二通道（2021年建成）馬尾大橋道慶洲大橋福州老城區(qū)-長(zhǎng)樂(lè)（2020年建成）一環(huán)路二環(huán)路三環(huán)路四環(huán)路大交通方面：已建成五條動(dòng)車(chē)線合福高鐵、溫福鐵路、廈深鐵路、向莆鐵路、福廈鐵路(250km/h)；京臺(tái)高速、沈海高速、福銀高速、福州繞城高速。

在建兩條福平鐵路、福廈高鐵(350km/h)；

規(guī)劃福溫高鐵、長(zhǎng)樂(lè)機(jī)場(chǎng)快速通道。1h實(shí)現(xiàn)福莆寧經(jīng)濟(jì)圈互通、3h輪船可到臺(tái)灣、3h通過(guò)向莆鐵路進(jìn)入江西、5h高鐵直達(dá)長(zhǎng)三角、珠三角經(jīng)濟(jì)圈。小交通方面：城市內(nèi)部路網(wǎng)齊全，一二三環(huán)路已建成，四環(huán)路閉合后，將形成福州半小時(shí)都市圈，地鐵1號(hào)線、2號(hào)線現(xiàn)已通車(chē)，未來(lái)3年每年通車(chē)一條地鐵。福州介于長(zhǎng)三角和珠三角經(jīng)濟(jì)圈之間，區(qū)域交通發(fā)達(dá)，路況較好，快速便捷3h南昌贛州龍巖深圳上海溫州三明泉州廈門(mén)南平臺(tái)北杭州5h景德鎮(zhèn)1h經(jīng)濟(jì)圈寧德臺(tái)南衢州3h經(jīng)濟(jì)圈5h經(jīng)濟(jì)圈金華5h以外經(jīng)濟(jì)圈1h福州平潭莆田3、地塊交通條件4、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃福州市產(chǎn)業(yè)整體以二產(chǎn)、三產(chǎn)為主，第一產(chǎn)業(yè)以與漁牧業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)以紡織化纖、電子信息業(yè)、機(jī)械制造業(yè)等為主，第三產(chǎn)業(yè)以金融業(yè)、零售業(yè)、信息技術(shù)服務(wù)業(yè)為主7個(gè)工業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)4個(gè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)紡織化纖業(yè)電子信息業(yè)食品加工業(yè)機(jī)械制造業(yè)3個(gè)新興產(chǎn)業(yè)新材料生物醫(yī)藥業(yè)智能裝備制造業(yè)顯示器（京東方）、集成電路（新大陸、福順微電子）紡織化纖（金綸、力恒、恒申合纖）汽車(chē)制造業(yè)（東南汽車(chē)、奔馳汽車(chē)）重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)利好板塊長(zhǎng)樂(lè)區(qū)福清市、馬尾區(qū)閩侯縣產(chǎn)業(yè)5大服務(wù)業(yè)金融業(yè)租賃商服業(yè)零售業(yè)信息技術(shù)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)（星網(wǎng)銳捷、榕基軟件、福昕PDF）馬尾區(qū)、長(zhǎng)樂(lè)區(qū)、鼓樓區(qū)金融業(yè)（興業(yè)銀行）鼓樓區(qū)、臺(tái)江區(qū)商貿(mào)業(yè)（永輝、東百、新華都）鼓樓區(qū)、臺(tái)江區(qū)、晉安區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)7大工業(yè)5大服務(wù)業(yè)福州產(chǎn)業(yè)規(guī)劃臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)濱海新城松下港鼓西閩江北CBD上下杭老臺(tái)江中心區(qū)屏西省體火車(chē)北站塔頭王莊東二環(huán)連潘老東區(qū)金融街福興竹岐荊溪上街南嶼南通青口甘蔗淮安倉(cāng)山舊區(qū)奧體老倉(cāng)山義序黃山會(huì)展三江口火車(chē)南站螺洲福灣軟件園梅峰五四北鼓山登云桂湖貴安快安馬尾亭江瑯岐長(zhǎng)樂(lè)城區(qū)旗山長(zhǎng)樂(lè)鎮(zhèn)區(qū)森林公園版塊閩侯縣：高新區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)：依托海西高新技術(shù)園，大力發(fā)展信息安全和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)集群重點(diǎn)企業(yè)：宸鴻科技、臺(tái)達(dá)電子產(chǎn)業(yè)量級(jí)：☆☆鼓樓區(qū)：傳統(tǒng)政務(wù)區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)：信息服務(wù)業(yè)（軟件、互聯(lián)網(wǎng)）、文化產(chǎn)業(yè)（三坊七巷）、商貿(mào)業(yè)重點(diǎn)企業(yè)：三元達(dá)通訊、榕基軟件、匯源會(huì)展、永輝超市總部產(chǎn)業(yè)量級(jí)：☆☆☆☆☆倉(cāng)山區(qū)：當(dāng)前重點(diǎn)：金融業(yè)、商貿(mào)業(yè)產(chǎn)業(yè)量級(jí)：☆☆臺(tái)江區(qū)：金融中心、繁榮的商貿(mào)城，核心產(chǎn)業(yè)：三產(chǎn)為主，金融業(yè)和商貿(mào)業(yè)；產(chǎn)業(yè)量級(jí)：☆☆☆☆晉安區(qū)：市中心產(chǎn)業(yè)區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)：三產(chǎn)為主，傳統(tǒng)的商貿(mào)服務(wù)、金融產(chǎn)業(yè)；產(chǎn)業(yè)量級(jí)：☆☆☆☆長(zhǎng)樂(lè)區(qū)(濱海新城)：撤市設(shè)區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)；當(dāng)前重點(diǎn)：大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)量級(jí)：☆☆☆（未來(lái)預(yù)期高）海峽電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)基地福州軟件園2015年產(chǎn)值近500億元海西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園中國(guó)東南大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園馬尾區(qū)：高新區(qū)、自貿(mào)區(qū)當(dāng)前重點(diǎn)：自貿(mào)區(qū)、物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園；重點(diǎn)企業(yè)：國(guó)脈科技產(chǎn)業(yè)量級(jí)：☆☆☆（未來(lái)預(yù)期高）馬尾物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園2017年產(chǎn)值620億元5、福州產(chǎn)業(yè)布局—晉安、鼓樓、臺(tái)江區(qū)產(chǎn)業(yè)量級(jí)大，長(zhǎng)樂(lè)、馬尾未來(lái)發(fā)展?jié)摿O大本案位于倉(cāng)山區(qū)三江口片區(qū)，總體將形成“一帶、兩軸、八區(qū)、四中心”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，是城市東進(jìn)南下的重要節(jié)點(diǎn)，福州新區(qū)的重要組成部分4、板塊規(guī)劃8本案位于倉(cāng)山區(qū)三江口板塊，三江口片區(qū)總體將形成“一帶、兩軸、八區(qū)、四中心”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，馬杭洲河及梁厝河即為兩軸中的生態(tài)軸，未來(lái)將有較多政策規(guī)劃傾斜。片區(qū)位于南臺(tái)島東部，閩江、烏龍江、馬江三江交匯之濱西岸，東北望鼓山，西南有城門(mén)山、清涼山，山水資源條件得天獨(dú)厚；是城市東進(jìn)南下的重要節(jié)點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展空間廣闊，是福州新區(qū)的重要組成部分，是疏解老城、連接濱海新城的重要節(jié)點(diǎn)【配套設(shè)施】下洋小學(xué)梁厝小學(xué)福州八中湖際小學(xué)福州南站海峽文化中心休閑配套教育配套交通配套環(huán)島路福泉高速福峽路泰禾福州灣商圈（規(guī)劃）榕城江上圖商圈（規(guī)劃）陽(yáng)光城大都會(huì)商圈商業(yè)配套1KM2KM3KM商業(yè)配套泰禾福州灣商圈（2.1km）、榕城江上圖商圈（2.2km）、陽(yáng)光城大都會(huì)商圈（2.8km）；教育配套下洋小學(xué)（0.8km）、梁厝小學(xué)（0.8km）、湖際小學(xué)（0.8km）；福州八中（2.1km）交通配套地鐵1、6號(hào)線下洋站（0.4km）、福州南站（2.4km）；休閑配套海峽文化中心（0.9km）；醫(yī)療配套暫無(wú)；下洋站地塊位于倉(cāng)山舊區(qū)三江口片區(qū)，區(qū)域處于高速開(kāi)發(fā)階段，各項(xiàng)生活配套逐步完善中，當(dāng)前生活配套設(shè)施相對(duì)匱乏。4、三江口地塊用地條件用地條件：倉(cāng)山舊區(qū)三江口片區(qū)，B類(lèi)地段，占地10.35萬(wàn)方，計(jì)容總建19.25萬(wàn)方，純可售。地塊保證金35240萬(wàn)元，起始價(jià)17.62億元，起始樓面價(jià)9152元/㎡。地塊采取“限地價(jià)、控房?jī)r(jià)、競(jìng)自持社會(huì)租賃住房建筑面積”方式出讓?zhuān)?jìng)價(jià)階梯須是300平方米社會(huì)租賃住房建筑面積的整數(shù)倍。同時(shí)，溢價(jià)率在20%（含）以下時(shí)，銷(xiāo)售價(jià)格不予調(diào)整；當(dāng)溢價(jià)率在20%至最高限制價(jià)格之間的，溢價(jià)率每上升1%（四舍五入），銷(xiāo)售價(jià)格予以上浮0.3%，銷(xiāo)售價(jià)格最高按上浮3%確定，本案政府指導(dǎo)價(jià)25000元/㎡倉(cāng)山區(qū)三江口片區(qū)福廈高速連接線東側(cè)，三江口出讓地塊九項(xiàng)目位置行政隸屬福州市倉(cāng)山區(qū)地塊地段倉(cāng)山舊區(qū)三江口片區(qū)地塊設(shè)計(jì)條件（詳見(jiàn)地塊相關(guān)規(guī)劃文件）用地面積103504㎡容積率1.861.86計(jì)容建面192517㎡192517㎡建筑密度26.7%綠化率35%35%限高/限低60/2160/21用地性質(zhì)商住土地權(quán)屬國(guó)有土地國(guó)有土地備注最高限制價(jià)格22.91億元，最高限價(jià)樓面價(jià)11900元/㎡地塊退線1、按規(guī)范執(zhí)行；2、符合建設(shè)部門(mén)的相關(guān)要求進(jìn)場(chǎng)條件取得施工許可證后進(jìn)場(chǎng)施工掛牌相關(guān)條件出讓方式招拍掛掛牌時(shí)間2020.5.31保證金截止時(shí)間2020.6.22摘牌時(shí)間2020.6.24保證金35240萬(wàn)元付款節(jié)奏分二期付款，分別于土地出讓合同簽訂之日起30日、180日內(nèi)按50%、50%比例支付土地價(jià)格（起拍）起拍樓面價(jià)起拍總地價(jià)起拍總地價(jià)契稅其他費(fèi)用(必須摸排清楚)9152元/㎡69700萬(wàn)元176200萬(wàn)元3.05%市政配套費(fèi)用：住宅60元/平，商業(yè)80元/平福泉高速環(huán)島路海峽文化中心5、地塊航拍圖地塊內(nèi)待拆建筑地塊內(nèi)待拆建筑7、學(xué)區(qū)資源本地塊小學(xué)學(xué)區(qū)/概率初中學(xué)區(qū)學(xué)區(qū)A：下洋小學(xué)B：梁厝小學(xué)C：湖際小學(xué)A：福州八中學(xué)區(qū)排名情況A：中等B：中等C：中等A：優(yōu)學(xué)校直線距離A：0.8kmB：0.8kmC：2.1公里A：2.1km學(xué)區(qū)政策前期具體學(xué)區(qū)不確定，按就近劃片入學(xué)。8、地塊一SWOT分析地塊位于三江口片區(qū)，板塊規(guī)劃利好，是福州東進(jìn)南下的重要節(jié)點(diǎn)，交通配套優(yōu)勢(shì)明顯，毗鄰1號(hào)線及6號(hào)線換乘站下洋地鐵站，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ蟆?3S項(xiàng)目地塊內(nèi)部規(guī)劃商業(yè)、教育配套，后期落成將直接為項(xiàng)目帶來(lái)實(shí)質(zhì)性配套優(yōu)勢(shì)。交通配套優(yōu)勢(shì)突出，地塊毗鄰1號(hào)線及6號(hào)線換乘站下洋地鐵站，且毗鄰交通主干道，公共出行便利W周邊較多待開(kāi)發(fā)空地和在建工程，當(dāng)前城市界面較差區(qū)域名企項(xiàng)目林立，板塊競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈T無(wú)O板塊規(guī)劃利好，是城市東進(jìn)南下的重要節(jié)點(diǎn)容積、規(guī)模區(qū)域?qū)傩缘貕K一占地10.35萬(wàn)㎡，容積率1.86，總計(jì)容面積19.25萬(wàn)㎡緊鄰地鐵口，周邊道路暢通，處開(kāi)發(fā)前期，規(guī)劃利好，未來(lái)發(fā)展空間較大；客戶認(rèn)可度高配套完善項(xiàng)目層面:區(qū)域?qū)用?各項(xiàng)生活配套逐步完善中，當(dāng)前生活配套設(shè)施相對(duì)匱乏處三江口片區(qū)，尚處于開(kāi)發(fā)初期，客戶認(rèn)可度有待提升交通便捷毗鄰1號(hào)線及6號(hào)線換乘站下洋地鐵站，公共出行便利規(guī)劃限制≤60米，住宅21米以上。關(guān)鍵詞：三江口核心區(qū)、地鐵口9、項(xiàng)目界定15目錄1234區(qū)域?qū)傩院偷貕K屬性分析市場(chǎng)背景分析地塊產(chǎn)品定位地塊經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)告體系15（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）完成建筑主體工程三分之一以上并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期等六項(xiàng)條件具備，同時(shí)以政府指導(dǎo)價(jià)格為備案價(jià)格才能申請(qǐng)?！菊攮h(huán)境】福州整體房地產(chǎn)政策整體較為嚴(yán)厲，繼續(xù)執(zhí)行四限政策，同時(shí)嚴(yán)查市場(chǎng)銷(xiāo)售行為，嚴(yán)禁捆綁銷(xiāo)售、價(jià)外加價(jià)等行為，但限價(jià)有所松動(dòng)，價(jià)格逐步向上突破當(dāng)?shù)刈≌?、商業(yè)、車(chē)位預(yù)售條件當(dāng)?shù)刈≌?、商業(yè)按揭條件當(dāng)?shù)叵拶?gòu)、限貸、限價(jià)政策其他限購(gòu)：五區(qū)戶口限購(gòu)2套（144㎡以下），外地戶口限購(gòu)1套（需2年內(nèi)累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，不得通過(guò)補(bǔ)繳獲取購(gòu)房資格）限貸：首套房且無(wú)房貸30%，首套房且已負(fù)1筆房貸40%，二套50%，其他停止發(fā)放；非五區(qū)戶口：首套房且無(wú)房貸或者僅有1筆房貸40%，其他停止發(fā)放限售：取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿2年的，不得上市交易限價(jià)：商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格“零增長(zhǎng)”（已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格參考16年10月價(jià)格，未開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格參考周邊樓盤(pán)）；不得捆綁銷(xiāo)售，價(jià)外加價(jià)；住宅結(jié)構(gòu)封頂，商辦竣備限漲：加強(qiáng)片區(qū)住房?jī)r(jià)格監(jiān)管，防變相漲價(jià)。一盤(pán)一評(píng)估，以“同地段、同區(qū)域、同品質(zhì)”樓盤(pán)近半年成交均價(jià)為基準(zhǔn)，按照片區(qū)控價(jià)目標(biāo)，合理確定年度、月度新建商品住房控制目標(biāo)，并將車(chē)位車(chē)庫(kù)價(jià)格，精裝修費(fèi)用納入價(jià)格調(diào)控范圍，以防變相漲價(jià)。當(dāng)?shù)亻_(kāi)盤(pán)搖號(hào)政策福州市五城區(qū)三環(huán)路以內(nèi)福州中心區(qū)域新批準(zhǔn)預(yù)售許可的商品住宅項(xiàng)目、巡查整規(guī)活動(dòng)中存在違規(guī)銷(xiāo)售的項(xiàng)目以及社會(huì)關(guān)注度較高的熱點(diǎn)項(xiàng)目，按照“首套剛需優(yōu)先”原則，實(shí)行公證搖號(hào)方式公開(kāi)銷(xiāo)售。土地成交分析——2013-2017年福州五區(qū)商住用地年均供應(yīng)總建約338萬(wàn)方，成交總建約265萬(wàn)方；16年供求量下滑，受稀缺性影響，樓面價(jià)上漲至15983元/㎡，17年受邊緣區(qū)成交地塊影響，樓面地價(jià)小幅下滑，18年、19年公告地塊初始樓面價(jià)較高，整體溢價(jià)率不高，2020年為福州三年舊改最后一年，供地量井噴，截止5月份合計(jì)出讓總建232萬(wàn)㎡，受出讓地塊素質(zhì)及安置比例下調(diào)等因素影響，地價(jià)進(jìn)一步攀升至14912元/㎡近6年福州年土地成交量整體較為穩(wěn)定，基本維持在250-300萬(wàn)區(qū)間，地價(jià)2016年達(dá)到歷史峰值15983元/㎡，近三年呈現(xiàn)高位波動(dòng)態(tài)勢(shì)，整體依舊在14000之上1、【供需分析】——土地市場(chǎng)特征一：34幅涉及大比例回購(gòu)安置型商品住房，回購(gòu)比例普遍在70-90%【供需分析】福州土地市場(chǎng)2019-2020年土地成交分布圖，2019年福州土地市場(chǎng)仍以安置型商品房開(kāi)發(fā)為主流，共出讓44幅帶有安置型商品房地塊、11幅可售地塊，地價(jià)集中在10000-13000元/㎡，新增近12家品牌房企參與到安置型商品房開(kāi)發(fā)。特征二：城市舊改持續(xù)推進(jìn)，成交土地主要分布在中心、東區(qū)、城南優(yōu)質(zhì)板塊特征三：新增萬(wàn)科、龍湖、陽(yáng)光城、融僑、正榮、旭輝、藍(lán)光、首開(kāi)、建發(fā)、遠(yuǎn)洋、融創(chuàng)、雅居樂(lè)等12家加入安置型商品房開(kāi)發(fā)，加上去年的碧桂園、中海、華潤(rùn)、世茂、保利，累計(jì)17家品牌房企參與福州安置型商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)萬(wàn)科-01（59%）樓面價(jià)：12208陽(yáng)光城-02（66%）樓面價(jià)：12526正榮-03（90%）樓面價(jià)：10991龍湖-04（90%）樓面價(jià)：11224恒宇-05（90%）樓面價(jià)：11705濱海-06（80%）樓面價(jià)：9309融僑-18（30%）樓面價(jià)：17557興銀輝-07（90%）樓面價(jià)：9957世茂馬-02（26%）樓面價(jià)：7131個(gè)人-08樓面價(jià)：16809建發(fā)-09（90%）樓面價(jià)：11902世茂-10（90%）樓面價(jià)：10667藍(lán)光-11（90%）樓面價(jià)：10669世茂-12（80%）樓面價(jià)：96885融創(chuàng)馬-06樓面價(jià)：7979僑璽-22樓面價(jià)：23029首開(kāi)-19樓面價(jià)：23014旭輝-21（90%）樓面價(jià)：124054融灣-72（90%）樓面價(jià)：17355群升-37（70%）樓面價(jià)：16945大東海-45樓面價(jià)：10950大東海-38樓面價(jià)：12336大東海-40（90%）樓面價(jià)：7688融創(chuàng)-39（40%）樓面價(jià)：14282國(guó)貿(mào)-42（30%）樓面價(jià)：14203正榮-41（30%）樓面價(jià)：15127藍(lán)光-44（80%）樓面價(jià)：10488正祥-46（60%）樓面價(jià)：14318禹洲-49樓面價(jià)：14497金輝-50（70%）樓面價(jià)：11298鑫鵬-52樓面價(jià)：15283旭輝-57（60%）樓面價(jià)：10939大東海-56樓面價(jià)：22044南山縱橫-51（40%）樓面價(jià)：17446招商馬-07樓面價(jià)：10505遠(yuǎn)晟馬-01（49%）樓面價(jià)：7056旭輝-48（10%）樓面價(jià)：12452三迪-32（90%）樓面價(jià)：9347三迪-31（90%）樓面價(jià)：9135永同昌-34（80%）樓面價(jià)：10063永同昌-36（80%）樓面價(jià)：10099市建發(fā)-43（90%）樓面價(jià)：8444建工-20（90%）樓面價(jià)：96142019年成交地塊2020年成交地塊保利-66（60%）樓面價(jià)：15442大東海-67（70%）樓面價(jià)：13443恒宇-68（60%）樓面價(jià)：154421建工-69（90%）樓面價(jià)：10757中建海峽-70（90%）樓面價(jià)：125012藍(lán)光-71（80%）樓面價(jià)：129423融僑-25（90%）樓面價(jià)：138761234個(gè)人馬-05（84%）樓面價(jià)：2213武夷-28樓面價(jià)：6010桂湖瑯岐中建寶來(lái)-13（90%）樓面價(jià)：143825766龍湖-01（25%）樓面價(jià)：213507旭輝-02（90%）樓面價(jià)：11903中駿-07（7%）樓面價(jià)：15098首開(kāi)-08（14%）樓面價(jià)：10280

名城-11樓面價(jià)：22254

龍湖-10樓面價(jià)：19055

保利-13樓面價(jià)：27998

恒宇-14（80%）樓面價(jià)：1326788正榮-15（80%）樓面價(jià)：14255

大東海-16（85%）樓面價(jià)：10345

萬(wàn)科-21（12%）樓面價(jià)：14160

正榮+巨成-17樓面價(jià)：18687

雅居樂(lè)-18（90%）樓面價(jià)：10163世茂-19（35%）樓面價(jià)：8919世茂-23樓面價(jià)：11832恒大-22樓面價(jià)：108222、2019年福州五區(qū)商住用地成交明細(xì)19重點(diǎn)地塊——2019年萬(wàn)科取2019-01號(hào)地塊（2019年總價(jià)地王），總價(jià)76.4億元；地塊編號(hào)土地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率成交價(jià)（萬(wàn)元）成交樓面價(jià)（元/㎡）溢價(jià)率競(jìng)得單位2018-501565127702≤1.7764400356560%福州三坊七巷開(kāi)發(fā)保護(hù)有限公司2018-51815212880≤1.5831000265460%福州三坊七巷開(kāi)發(fā)保護(hù)有限公司2018-522475842089≤1.70100100247010%福州三坊七巷開(kāi)發(fā)保護(hù)有限公司2019-01205862625820.48>1.0且≤3.047640001220813%萬(wàn)科地產(chǎn)2019-02106283340105.6>1.0且≤3.24260001252614%陽(yáng)光城2019-0361510172228>1.0且≤2.81893001099119%正榮地產(chǎn)2019-0485445260607>1.0且≤3.052925001122413%龍湖地產(chǎn)2019-05874326229>1.0且≤3.0307001170511%恒宇集團(tuán)2019-06132127313141<2.3729150093090%濱海地產(chǎn)2019-072381960262>1.0且≤2.536000099570%福建興銀輝有限公司2019-08697883291-1.5140001680943%個(gè)人（何文康）2019-092325665116.8>1.0且≤2.8775001190250%建發(fā)地產(chǎn)2019-103166169654.2>1.0且≤2.2743001066741%世茂地產(chǎn)2019-1138898116694>1.0且≤3.01245001066952%藍(lán)光地產(chǎn)2019-1268230136460>1.0且≤2.0132200968825%世茂地產(chǎn)2019-1339888128838.24>1.0且≤3.231853001438240%中建寶來(lái)2019-18473671378381.0以上、2.912420001755745.9%融僑集團(tuán)20地塊編號(hào)土地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率成交價(jià)（萬(wàn)元）成交樓面價(jià)（元/㎡）溢價(jià)率競(jìng)得單位2019-1913054311991.0以上，2.39以下71800230149.5%首開(kāi)地產(chǎn)2019-20658611448941.0以上，2.2以下139300961450.9%福州建工+設(shè)計(jì)院2019-2130633796461.0以上，2.6以下988001240530.5%旭輝地產(chǎn)2019-2212039201051.0以上，1.67以下46300230299.5%僑璽康養(yǎng)投資2019-259965288991.0以上，2.9以下401001387624.9%融僑集團(tuán)2019-2845483818691.0以上，1.8以下4920060100中國(guó)武夷實(shí)業(yè)2019-3128855626152.17以下57200913528%三迪2019-3229314586281.0以上，2.0以下（含2.0）54800934727%福州高佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（三迪）2019-3416042449181.0以上，2.8以下（含2.8）452001006320%福州永同昌投資發(fā)展有限公司（旭輝）2019-3615843396081.0以上，2.5以下400001009922%福州永同昌投資發(fā)展有限公司（旭輝）2019-378611189441.0以上，2.2以下321001694570%群升置業(yè)2019-382173603477761.0以上,1.6以下4290001233637%大東海2019-391403972695621.0以上，1.92以下3850001428215%南通瑞仁（融創(chuàng)）2019-401303813285601.0以上,2.52以下25260076880%大東海2019-411101911983441.0以上，1.8以下2890001457136%正榮2019-42839081619421.0以上，1.93以下2300001420321%廈門(mén)國(guó)貿(mào)2019-43782381948131.0以上，2.49以下164500844414%福州市建發(fā)2019-44469821033601.0以上，2.2以下1084001048817%藍(lán)光2019-4542237675791.0以上,1.6以下740001095022%大東海2、2019年福州五區(qū)商住用地成交明細(xì)21地塊編號(hào)土地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率成交價(jià)（萬(wàn)元）成交樓面價(jià)（元/㎡）溢價(jià)率競(jìng)得單位2019-4620185403701.0以上，2.0以下57800143180%正祥2019-48947461781221.0以上，1.88以下221800124520%旭輝+永同昌2019-4938232852571.0以上，2.23以下123600144974%禹洲地產(chǎn)2019-50635181727691.0以上，2.72以下1952001129833%金輝地產(chǎn)2019-5136711807641.0以上，2.2以下140900174465%縱橫投資+深圳南山2019-5228163675911.0以上，2.40以下1033001528316%福建鑫鵬投資2019-566841127931.0以上，1.87以下28200220440%大東海實(shí)業(yè)2019-5712762319051.0以上，2.5以下349001093910%旭輝+永同昌2019-6655987123171.401-2.21902001544232%保利地產(chǎn)2019-672942973572.501-2.5989001344325%大東海2019-68934822435.201-2.4315001404038%恒宇集團(tuán)2019-692782175394.911-2.71811001075719%福州建工+設(shè)計(jì)院2019-703117193513.001.0-3.01169001250122%中建海峽2019-7163660141325.201-2.221829001294223%藍(lán)光地產(chǎn)2019-721233533304.501-2.7578001735557%福清融灣投資馬宗地2019-01號(hào)27080.5375825.481.0以上，2.8以下5350070567%遠(yuǎn)晟地產(chǎn)馬宗地2019-02號(hào)2121267877>1且≤3.24840071310%世茂地產(chǎn)馬宗地2019-05號(hào)64513129027大于1并且小于或等于22855022135.5%個(gè)人聯(lián)合體馬宗地2019-06號(hào)3343693620大于1并且小于或等于2.87470079790.8%融創(chuàng)地產(chǎn)馬宗地2019-07號(hào)39149.5693958.941.0以上，2.4以下98700105050%招商地產(chǎn)馬宗地2019-0817406.4542645.81-2.453041071310%世茂地產(chǎn)2、2019年福州五區(qū)商住用地成交明細(xì)22地塊編號(hào)土地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率成交價(jià)（萬(wàn)元）成交樓面價(jià)（元/㎡）溢價(jià)率競(jìng)得單位2020-0119422427281.0-2.2781001827829%龍湖+蘭園2020-0220697455331.0-2.2542001190320%旭輝+永同昌2020-071617953300621.0-2.044560001381610%中駿2020-081919002878501.0-1.5295900102800%首開(kāi)2020-10613341533351.0-2.52385001555427%龍湖2020-11442171105431.0-2.52460002225431%名城2020-13626871479411-2.364142002799845%保利2020-15507891269731-2.51810001425540%正榮2020-1635507869921-2.45900001034627%大東海2020-1711116244551-2.2457001868725%正榮+巨成2020-1820007420151-2.1427001016336%雅居樂(lè)2020-19424201018081-2.49080089192%世茂2020-211771833189291-1.804124001293110%萬(wàn)科2020-1411167301511-2.7420001393035%恒宇2020-223756205784551-1.546260001082221%恒大2020-233793935197681-1.376150001183217%世茂2、2020年福州五區(qū)商住用地成交明細(xì)23【房?jī)r(jià)圖】

福州五區(qū)房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)“4-3-2-1.5”分布格局，即市中心核心及江濱40000+，二環(huán)以內(nèi)30000-40000，二環(huán)到三環(huán)20000-30000，三環(huán)到四環(huán)15000-20000瑯岐島數(shù)據(jù)時(shí)間截止：2020年5月未開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)0福州五區(qū)長(zhǎng)樂(lè)區(qū)321.5【市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)—區(qū)域典型樓盤(pán)】目前倉(cāng)山舊區(qū)板塊主要在售項(xiàng)目有9個(gè)，待售項(xiàng)目17個(gè)，均價(jià)大約在24000-27000元/m2。濱海橙里用地面積：49999㎡容積率：2.61樓面價(jià)：—元/㎡首開(kāi)時(shí)間：2016.07售價(jià)：20990元/㎡中發(fā)印象外灘用地面積：118450㎡容積率：2.5樓面價(jià)：5028元/㎡首開(kāi)時(shí)間：2015.02售價(jià)：25099元/㎡+一個(gè)車(chē)位30萬(wàn)世茂福晟云樾東升用地面積：63168㎡容積率：1.68樓面價(jià)：33812元/㎡首開(kāi)時(shí)間：2019.09售價(jià)：32756元/㎡世茂云鏡（80%安置）用地面積：68230㎡容積率：2.0樓面價(jià)：9688元/㎡首開(kāi)時(shí)間：2020.04售價(jià)：25000元/㎡濱海首府（80%安置）用地面積：132127㎡容積率：2.37樓面價(jià)：9309元/㎡首開(kāi)時(shí)間：2020.3售價(jià)：30821元/㎡首開(kāi)國(guó)仕府用地面積：99243㎡容積率：2樓面價(jià)：19224元/㎡首開(kāi)時(shí)間：2019.06售價(jià)：27500元/㎡榕城江上圖用地面積：128336㎡容積率：2.422樓面價(jià)：7972元/㎡首開(kāi)時(shí)間：2020.04售價(jià)：25500元/㎡建總領(lǐng)筑用地面積：42833㎡容積率：2.02樓面價(jià)：—元/㎡首開(kāi)時(shí)間：2020.04售價(jià)：24000元/㎡大東海江山府用地面積：129799㎡容積率：1.6成交樓面價(jià)：12135元/㎡世茂福晟錢(qián)隆雙璽用地面積：11118㎡容積率：1.8成交樓面價(jià)：19388元/㎡濱江正榮府（30%安置）用地面積：110191㎡容積率：1.8成交樓面價(jià)：14571元/㎡大東海中央府（90%安置）用地面積：130381㎡容積率：2.52成交樓面價(jià)：7688元/㎡國(guó)貿(mào)三山原（30%安置）用地面積：83908㎡容積率：1.93成交樓面價(jià)：14203元/㎡融創(chuàng)福州府（40%安置）用地面積：140397㎡容積率：1.92成交樓面價(jià)：15937元/㎡則徐道壹號(hào)（30%安置）用地面積：47367㎡容積率：2.91成交樓面價(jià)：17557元/㎡禹洲融信璽灣用地面積：38232㎡容積率：2.23成交樓面價(jià)：14497元/㎡金輝觀瀾云著（70%安置）用地面積：63518㎡容積率：2.72成交樓面價(jià)：24549元/㎡旭輝江南賦（60%安置）用地面積：12762㎡容積率：2.5成交樓面價(jià)：23868元/㎡中駿世界城（7%安置）用地面積：161795㎡容積率：2.04成交樓面價(jià)：15098元/㎡凱佳江南里用地面積：28163㎡容積率：2.4成交樓面價(jià)：15283元/㎡在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目泰禾福州灣總建筑面積：840987㎡樓面價(jià)：—元/㎡首開(kāi)時(shí)間：2017.02售價(jià)：22000元/㎡中海錦江城用地面積：56312㎡容積率：2.5成交樓面價(jià)：18324元/㎡三江花語(yǔ)城用地面積：28012㎡容積率：1.45-1.6成交樓面價(jià)：13958元/㎡世茂2020-19用地面積：42420㎡容積率：2.4成交樓面價(jià)：8919元/㎡恒大2020-22用地面積：375620㎡容積率：1.54成交樓面價(jià)：10822元/㎡世茂2020-23用地面積：379393㎡容積率：1.37成交樓面價(jià)：11832元/㎡福州五區(qū)成交走勢(shì)——2017年，在限簽政策下，交易量萎縮，2018年限簽政策逐步放開(kāi)，2018-2019年成交量逐步回歸常態(tài)。近1年月均成交量較為穩(wěn)定，約16.8萬(wàn)方左右。福州市住宅價(jià)格從15年開(kāi)始穩(wěn)定上漲，2019年成交價(jià)直逼27000元/m2。2019年延續(xù)2018年態(tài)勢(shì)，在政策主基調(diào)維穩(wěn)前提下，成交量將逐步放大，但受制于限價(jià)政策，短期內(nèi)價(jià)格步入高位盤(pán)整階段，受到馬尾瑯岐低價(jià)房成交的影響，導(dǎo)致成交均價(jià)有所降低。3、區(qū)域住宅供需分析—供需/去化福州市2013年-2019年住宅供需情況（萬(wàn)㎡）福州市2019年4月-2020年4月住宅供需情況（萬(wàn)㎡）1、供需分析—供需/去化倉(cāng)山舊區(qū)板塊成交走勢(shì)——倉(cāng)山舊區(qū)板塊近一年成交均價(jià)受個(gè)案爆量集中備案影響有所波動(dòng)，整體成交均價(jià)約27000元/m2，近1年月均流速約2.7萬(wàn)㎡，260套左右。26祥浦苑爆量集中備案，價(jià)格受影響下滑1、供需分析—供需結(jié)構(gòu)272018年福州五區(qū)成交結(jié)構(gòu)分析區(qū)間70m2以下70-80m280-90m290-100m2100-110m2110-125m2125-144m2144-180m2180m2及以上小計(jì)供應(yīng)套數(shù)2140436041024636350656112821178099029946成交套數(shù)91122833106260921533634244097696419076供應(yīng)占比（%）7.1%14.6%13.7%15.5%11.7%18.7%9.4%5.9%3.3%1成交占比（%）4.8%12.0%16.3%13.7%11.3%19.1%12.8%5.1%5.1%1成交均價(jià)（元/m2）25361213522342423896239222452825771279653223425355成交面積（萬(wàn)方）5.1917.2527.0724.5622.6342.5432.4915.5124.81212.04價(jià)格系數(shù)1.000.840.920.940.940.971.021.101.271.002018年福州五區(qū)成交總價(jià)范圍段分析總價(jià)段70m2以下70-80m280-90m290-100m2100-110m2110-125m2125-144m2144-180m2180m2及以上合計(jì)占比80以下2189622010001391%80-100萬(wàn)8717321221673275007934%100-150萬(wàn)461595490330141454286160277315%150-200萬(wàn)2249164774053586764340254513%200-250萬(wàn)1184151477540308386123302339918%250-300萬(wàn)095440503712924231560296116%300-350萬(wàn)0045624621010311742242513%350-400萬(wàn)00031604256281042612747%400-450萬(wàn)0000392954911246710165%450-500萬(wàn)0000043159198274272%500-600萬(wàn)0000021352521195083%600-700萬(wàn)0000007712773552%700萬(wàn)以上0000000174444612%合計(jì)911228331062609215336342440976964911100.00%福州五區(qū)供應(yīng)成交結(jié)構(gòu)：2018年福州五區(qū)市場(chǎng)供需集中在70-144㎡首置、首改同時(shí)兼顧高改產(chǎn)品，單價(jià)主要集中在2.2w-3w，總價(jià)集中在100-350萬(wàn)之間，整體市場(chǎng)主要以首置、首改為主。2018年福州五區(qū)成交單價(jià)范圍段分析單價(jià)段70m2以下70-80m280-90m290-100m2100-110m2110-125m2125-144m2144-180m2180m2及以上合計(jì)占比8k以下402100111230420%8k-1w25246151971922312207934%1w-1.2w45018511872257552137654%1.2w-1.5w152812571369976481159285%1.5w-1.8w24375274336236589656114568%1.8w-2w3091172136891377730377994%2w-2.2w167298125160902971667411314908%2.2w-2.5w225490331336290566188107123265614%2.5w-2.8w8945011572884809103298073385620%2.8w-3w152612072334214443958766206611%3w-3.2w134911113815123141716511214688%3.2w-3.5w53462303204323722519514714968%3.5w-3.8w118092477016911460768364%3.8w-4w000015334332451681%4-4.5w10000164429611511%4.5-5w0000000327300%5w以上0000000175760%合計(jì)91122833106260921533634244097696419076100.00%1、供需分析—供需結(jié)構(gòu)282018年福州倉(cāng)山舊區(qū)板塊成交結(jié)構(gòu)分析區(qū)間70m2以下70-80m280-90m290-100m2100-110m2110-125m2125-144m2144-180m2180m2及以上小計(jì)供應(yīng)套數(shù)1519484725638066892202184成交套數(shù)939184713724105379011112913供應(yīng)占比（%）6.9%43.4%21.6%2.6%17.4%3.0%4.1%1.0%0%1成交占比（%）3.2%31.5%16.2%12.8%14.1%18.4%3.2%0.4%0.4%1成交均價(jià)（元/m2）20874199062009620304208212292822044212512118120952成交面積（萬(wàn)方）0.606.984.123.614.256.251.200.180.2327.42價(jià)格系數(shù)1.001.051.041.031.010.910.950.990.991倉(cāng)山舊區(qū)板塊供應(yīng)成交結(jié)構(gòu)：2018年倉(cāng)山舊區(qū)板塊市場(chǎng)供需集中在70-100、100-125㎡，產(chǎn)品線較廣，首置、首改同時(shí)兼顧，單價(jià)主要集中在2.1w-2.4w，總價(jià)集中在130-400萬(wàn)之間，整體市場(chǎng)主要以品質(zhì)首置和首改為主。2018年福州倉(cāng)山舊區(qū)板塊成交單價(jià)范圍段分析單價(jià)段70以下70-8080-9090-100100-110110-125125-144144-180180以上合計(jì)占比1.4-1.5萬(wàn)261270.9%1.5-1.6萬(wàn)125374151816.2%1.6-1.7萬(wàn)61328343453631810.9%1.7-1.8萬(wàn)654316356121522398.2%1.8-1.9萬(wàn)10154651382512132016.9%1.9-2.0萬(wàn)219333525193121394.8%2.0-2.1萬(wàn)28381291131221334.6%2.1-2.2萬(wàn)2514661253244233511.5%2.2-2.3萬(wàn)2231634169881349817.1%2.3-2.4萬(wàn)21146557621364244215.2%2.4-2.5萬(wàn)4142733241041912267.8%2.5-2.6萬(wàn)74107175518111204.1%2.6-2.7萬(wàn)23121681421.4%2.7-2.8萬(wàn)11442120.4%合計(jì)939184713724105379011112913100%2018年福州倉(cāng)山舊區(qū)板塊成交總價(jià)范圍段分析單價(jià)段70以下70-8080-9090-100100-110110-125125-144144-180180以上合計(jì)占比70-100660.2%100-130182382568.8%130-1605630017371254818.8%160-20013380187204163294932.6%200-2501111591721073258119.9%250-3002634016347516.3%300-35027483782.7%350-400433100.3%400-4502130.1%450-500660.2%500-550110.0%合計(jì)939184713724105379011112913100%1、供需分析—供需結(jié)構(gòu)292019年福州五區(qū)成交結(jié)構(gòu)分析區(qū)間70m2以下70-80m280-90m290-100m2100-110m2110-125m2125-144m2144-180m2180m2及以上小計(jì)供應(yīng)套數(shù)2661161946681245276333481908126731329946成交套數(shù)2405251135202384275939581814147258219076供應(yīng)占比（%）12.4%7.6%21.8%5.8%12.9%15.6%8.9%5.9%1.5%1成交占比（%）11.2%11.7%16.4%11.1%12.9%18.5%8.5%6.9%2.7%1成交均價(jià)（元/m2）25813234362303026161217822443026895329933799626090成交面積（萬(wàn)方）13.719.030.622.429.246.324.323.214.2222.75價(jià)格系數(shù)0.990.900.881.000.830.941.031.261.460.962019年福州五區(qū)成交總價(jià)范圍段分析總價(jià)段70m2以下70-80m280-90m290-100m2100-110m2110-125m2125-144m2144-180m2180m2及以上合計(jì)占比80以下9167242000001841%80-100萬(wàn)96251453794251009274%100-150萬(wàn)10304273782526525732813334416%150-200萬(wàn)11231019570242465761391627367717%200-250萬(wàn)64430138066329149377111341016%250-300萬(wàn)13024584636711101152300317815%300-350萬(wàn)015257605333891430840261512%350-400萬(wàn)0005921733642695611395%400-450萬(wàn)0001980388207128348564%450-500萬(wàn)0000881202175224882%500-600萬(wàn)0000014133577617854%600-700萬(wàn)00000019308693962%700萬(wàn)以上0000000473594062%合計(jì)2405251135202384275939581814147258221405100%福州五區(qū)供應(yīng)成交結(jié)構(gòu)：2019年福州五區(qū)市場(chǎng)供需集中在70-144㎡首置、首改同時(shí)兼顧高改產(chǎn)品，單價(jià)主要集中在2w-3w，總價(jià)集中在100-350萬(wàn)之間，整體市場(chǎng)主要以首置、首改為主。2019年福州五區(qū)成交單價(jià)范圍段分析單價(jià)段70m2以下70-80m280-90m290-100m2100-110m2110-125m2125-144m2144-180m2180m2及以上合計(jì)占比8k以下302212303160%8k-1w136132361107572274262%1w-1.2w121051066440367446116458%1.2w-1.5w91151521191931781081608904%1.5w-1.8w17236113154399685816010615%1.8w-2w125231125107371815425169014%2w-2.2w42121117920894461125801117908%2.2w-2.5w6184476443004527182428356356017%2.5w-2.8w59842485641134667444411227389218%2.8w-3w167106234166238370137601614947%3w-3.2w455996152122237116120259725%3.2w-3.5w491812583401312682452945318198%3.5w-3.8w1502382062761402851292589317758%3.8w-4w17113813323636248826393%4-4.5w304534243862129723982%4.5-5w00000041428460%5w以上0000000972810%合計(jì)2405251135202384275939581814147258221405100%1、供需分析—供需結(jié)構(gòu)302019年福州倉(cāng)山舊區(qū)板塊成交結(jié)構(gòu)分析區(qū)間70m2以下70-80m280-90m290-100m2100-110m2110-125m2125-144m2144-180m2小計(jì)供應(yīng)套數(shù)5742073732315814035012353111成交套數(shù)527417556104609575241343063供應(yīng)占比（%）18%7%12%7%19%13%16%7%1成交占比（%）17.2%13.6%18.2%3.4%19.9%18.8%7.9%1.1%1成交均價(jià)（元/m2）227552195722966214342379923883259092622323572成交面積（萬(wàn)方）2.993.154.871.016.426.833.250.5429.06價(jià)格系數(shù)1.041.071.031.100.990.990.910.9012019年福州倉(cāng)山舊區(qū)板塊成交總價(jià)范圍段分析總價(jià)段70以下70-8080-9090-100100-110110-125125-144144-180合計(jì)占比70以下110.0%70-10077772.5%100-130161351966.4%130-160203149311338712.6%160-20086221155423553917.6%200-250123704617655166021.5%250-30015395435985427.9%300-3507011411856.0%350-4001110041153.8%400-45041419371.2%450-50039120.4%合計(jì)527417556104609575241343063100%倉(cāng)山舊區(qū)板塊供應(yīng)成交結(jié)構(gòu)：2019年倉(cāng)山舊區(qū)板塊市場(chǎng)供需集中在70-90、100-125㎡，產(chǎn)品線較廣，首置、首改同時(shí)兼顧高改，單價(jià)主要集中在2.3w-2.5w，總價(jià)集中在130-300萬(wàn)之間，整體市場(chǎng)主要以品質(zhì)首置和首改為主。2019年福州倉(cāng)山舊區(qū)板塊成交單價(jià)范圍段分析單價(jià)段70以下70-8080-9090-100100-110110-125125-144144-180合計(jì)占比1.4-1.5萬(wàn)4150%1.5-1.6萬(wàn)1833241%1.6-1.7萬(wàn)620168131642%1.7-1.8萬(wàn)1861391381%1.8-1.9萬(wàn)1148841361%1.9-2.0萬(wàn)2726104311%2.0-2.1萬(wàn)138697515111832611%2.1-2.2萬(wàn)976818231435712639%2.2-2.3萬(wàn)337882330881032411%2.3-2.4萬(wàn)7873151214418331266422%2.4-2.5萬(wàn)9216119522114148764921%2.5-2.6萬(wàn)68214531264458436912%2.6-2.7萬(wàn)112025920253761535%2.7-2.8萬(wàn)1151484421%2.8萬(wàn)-3萬(wàn)44413251%3萬(wàn)以上13289502%合計(jì)527417556104609575241343063100%市場(chǎng)爆量——福州五區(qū)普通住宅2018年世茂璀璨天城爆量1071套，爆量?jī)r(jià)格33748元/㎡，2019年天空之城爆量1505套，爆量?jī)r(jià)格25270元/㎡；311、市場(chǎng)供需—板塊/爆量2019年五區(qū)商品住宅成交套數(shù)排行榜排名項(xiàng)目名稱(chēng)板塊成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)1天空之城北區(qū)1505124532252702城開(kāi)中庚香海世界瑯岐1270139439120673祥浦苑倉(cāng)山舊區(qū)86694554239164烏山九巷中心城區(qū)85054765393375融信雙杭城中心城區(qū)83279583344396世茂璀璨天城東區(qū)83282697343577公園左岸東區(qū)65377848372208中國(guó)鐵建瑯岐山語(yǔ)城瑯岐59459706113569中發(fā)印象外灘倉(cāng)山舊區(qū)594672812491110名城瓏域快安5745609021073合計(jì)8570836497/

TOP10市占率35.0%34.5%/

2017年五區(qū)商品住宅成交套數(shù)排行榜排名項(xiàng)目名稱(chēng)板塊成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)1城開(kāi)中庚香海世界瑯岐232922142795702三木公園里馬尾老城區(qū)95898219140863魯能公館北區(qū)69668292268544禹洲天悅灣倉(cāng)山舊區(qū)47051009187445福州溫泉城桂湖45042379115786陽(yáng)光城檀悅東區(qū)36537389264317陽(yáng)光城檀府倉(cāng)山舊區(qū)35038787287498名城瓏域快安33424988232319正榮府北區(qū)298278172720710尚東區(qū)中心2792226928456合計(jì)6529632577/

TOP10市占率54.61%48.22%/

2018年五區(qū)商品住宅成交套數(shù)排行榜排名項(xiàng)目名稱(chēng)板塊成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)1世茂璀璨天城東區(qū)1071111245337482融僑悅江南倉(cāng)山舊區(qū)1069108825271623正榮府北區(qū)93085880272294陽(yáng)光城檀府倉(cāng)山舊區(qū)923123600304965魯能公館北區(qū)80281351271336陽(yáng)光城大都會(huì)倉(cāng)山舊區(qū)79266763224617禹洲天悅灣倉(cāng)山舊區(qū)72579153233458金輝淮安半島倉(cāng)山舊區(qū)718101658280899福州溫泉城桂湖701701081149610城開(kāi)中庚香海世界瑯岐6827697311568合計(jì)8413905555/TOP10市占率40.33%39.34%/

市場(chǎng)爆量——倉(cāng)山舊區(qū)板塊商品住宅2018年陽(yáng)光城大都會(huì)爆量791套，爆量?jī)r(jià)格22462元/㎡，2019年祥浦苑爆量866套，爆量?jī)r(jià)格23916元/㎡；321、市場(chǎng)供需—板塊/爆量2019年倉(cāng)山舊區(qū)板塊普通住宅成交套數(shù)排行榜排名項(xiàng)目名稱(chēng)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)1祥浦苑86694554239162中發(fā)印象外灘59467281249113福晟錢(qián)隆雙璽44836646230214濱海橙里43530044207545泰禾福州院子32258166400726閩江世紀(jì)城24814634242387世茂國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安12317570336018泰禾福州灣11010663176569中庚東金9691142368510三江理想城65556916854合計(jì)3307344242/

2017年倉(cāng)山舊區(qū)板塊商品住宅成交套數(shù)排行榜排名項(xiàng)目名稱(chēng)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)1東方威尼斯47051009187442濱海橙里21614490206733中發(fā)印象外灘17625099236414泰禾福州院子14221312343775陽(yáng)光城大都會(huì)827959228086南臺(tái)十六府222911237127閩江世紀(jì)城171396183618榕南禮居141486246569三江城611191422510美倫學(xué)府雅居220111772合計(jì)1147126982/2018年倉(cāng)山舊區(qū)板塊商品住宅成交套數(shù)排行榜排名項(xiàng)目名稱(chēng)成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)1陽(yáng)光城大都會(huì)79166693224622東方威尼斯71978492233583泰禾福州灣66264490172834三江理想城34028423170045濱海橙里20915844206436中發(fā)印象外灘15517365246317泰禾福州院子10922780529748閩江世紀(jì)城201936189139榕南禮居66442623810新倉(cāng)山洋樓338520463合計(jì)3014297052/倉(cāng)山舊區(qū)（三江口片區(qū)）在售存量約9.28萬(wàn)方，待結(jié)轉(zhuǎn)量111.6萬(wàn)方，總庫(kù)存量120.88萬(wàn)方，倉(cāng)山舊區(qū)三江口片區(qū)年均去化12萬(wàn)㎡測(cè)算，在售存量去化周期約0.77年，整體去化周期9.3年。1、市場(chǎng)供需—存量板塊地段等級(jí)案名拿地時(shí)間樓板價(jià)目前均價(jià)可售總面積（萬(wàn)m2）已推面積（萬(wàn)m2）已售面積（萬(wàn)m2）已推未售庫(kù)存（萬(wàn)m2）待結(jié)轉(zhuǎn)面積（萬(wàn)m2）庫(kù)存總量（萬(wàn)m2）倉(cāng)山舊區(qū)(三江口片區(qū)）B榕城江上圖2018.8.307972255008.28.20.887.3207.32B泰禾福州灣2014.6.20——2200049.19.98.041.9639.241.16B濱江正榮府2019.7.3114571——120001212B大東海江山府2019.7.3112135——35.100035.135.1B世茂福晟錢(qián)隆雙璽2017.10.1319388——2.10002.12.1B中海錦江城2017.10.1318324——12.900012.912.9B三江花語(yǔ)城2018.8.3013958——3.20003.23.2B世茂2019-192020.4.158919——7.10007.17.1合計(jì)129.718.18.929.28111.6120.88注：三江口片區(qū)屬近年福州開(kāi)發(fā)新區(qū)，區(qū)域?qū)儆陂_(kāi)發(fā)初期階段，近年在售項(xiàng)目較少，故年均市場(chǎng)容量?jī)H12萬(wàn)㎡政策已見(jiàn)底，購(gòu)房者預(yù)期改善，市場(chǎng)溫和促進(jìn)成交大勢(shì)政政策托底，改善預(yù)期大量土地需要配建大比例安置商品房，可售住宅供應(yīng)稀缺，土地市場(chǎng)成交火熱市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)地供求平衡，土地升溫成交量平穩(wěn)，價(jià)格穩(wěn)中有升，低總價(jià)產(chǎn)品需求火熱房市場(chǎng)改善，量升價(jià)漲項(xiàng)目所在板塊以周邊地緣性客戶為主，以鼓樓、晉安、臺(tái)江市區(qū)客戶為輔，房?jī)r(jià)處在23000-25000元/㎡，客戶需求以首置首改為主格周邊地緣客戶為主品質(zhì)首置首改產(chǎn)品暢銷(xiāo)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)控總價(jià)