武漢商業(yè)調(diào)研報告

武漢商業(yè)市場調(diào)研報告

（2013年第一季度）

（初稿）2013年5月城市概況商業(yè)市場研究同城主要競爭企業(yè)資訊項目概況項目概況項目概況城市概況第一部分南寧為中心的北部灣經(jīng)濟圈廣、深、港珠三角城市圈上海為中心的長三角城市圈武漢，中國中部特大中心城市北京為中心的渤海城市圈武漢九省通衢，中國幾何中心城市全國商業(yè)最發(fā)達，商業(yè)消費最尖端城市之一常住人口達1000萬，流動人口近400萬人均GDP及GDP排名全國十強城市綜合實力強，二線城市的領(lǐng)頭羊城市居民投資力強，商用物業(yè)銷售單價屢創(chuàng)新高武漢市交通區(qū)位優(yōu)勢顯著，有黃金軌道京廣線、內(nèi)陸第一長江水運航道及京珠、滬蓉高速等國內(nèi)一級運輸通道。天河機場是華中地區(qū)最大的航空港，年吞吐量1200萬/人次，僅次于北京、上海、廣州位居全國第四；新建成的武漢火車站開通直達深圳的高鐵，4小時超快動力拉近與珠三角的親密距離；建設(shè)中的陽邏深水港、漢口北列車編組站將成為國內(nèi)最大的內(nèi)陸深水港和亞洲最大的列車編組站。市場概況市場數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢

案例全國消費品零售總額排名第六省會城市排名第二，僅次于廣州2007年武漢人均消費性支出破萬，LV強勢進駐武漢；2012年武漢人均消費性支出已達到17141元，進駐武漢的奢侈品牌有Gucci、LV、Chanel、Hermès、等近百家國際一線品牌和國內(nèi)一線品牌商家武漢市2012年奢侈品零售總額超過60億元，同比漲幅50%，位居全國第一，繼續(xù)保持全國第五的位置中部六省2010年人均GDP中部六省No:1連續(xù)三年穩(wěn)坐中部六省第一的排名住宅板塊政策未放松，武漢市商業(yè)板塊投資火熱；武漢市2011年商鋪去化面積達87.2萬方，市內(nèi)核心區(qū)域商鋪均價超過2萬元/㎡。漢口三環(huán)線武昌文化植被豐厚高校云集有教育基地的美譽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地歷史商業(yè)老區(qū)現(xiàn)代金融港第三產(chǎn)業(yè)極為發(fā)達長江江漢沙湖東湖二環(huán)線中心商業(yè)區(qū)江漢路漢正街武廣鐘家村王家灣中南徐東市級商業(yè)中心內(nèi)環(huán)線漢陽司門口光谷唐家墩市級商業(yè)副中心街道口漢陽歷史文化名鎮(zhèn)宗教、旅游東風(fēng)汽車城、工業(yè)基地城市發(fā)展戰(zhàn)略武漢城市圈中部崛起戰(zhàn)略空間布局由于國家實施中部崛起戰(zhàn)略，加大對中部地區(qū)的建設(shè)力度，同時武漢面對東部沿海的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引人才資源，加大對城市建設(shè)的力度；近年國家批復(fù)建設(shè)武漢“8+1”城市圈。城市圈的建設(shè)，涉及工業(yè)、交通、教育、金融、旅游等諸多領(lǐng)域，給武漢市的發(fā)展帶來前所未有的機遇，必將促進武漢城市格局的發(fā)展。武漢作為國家實施“中部崛起戰(zhàn)略”的重要支點城市，并構(gòu)建武漢城市圈，憑借交通區(qū)位優(yōu)勢聯(lián)系經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，加強資源流動，其發(fā)展將迎來前所未有的機遇市場概況市場數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢

案例武漢城市圈城際鐵路和城市軌道的建設(shè)進一步提升了大武漢的核心地位，實現(xiàn)城市圈內(nèi)8城市一小時內(nèi)到達武漢市區(qū)的目標(biāo)，輻射人群擴大，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了大量的潛在購房需求得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢造就了武漢承東啟西、溝通南北、維系四方的交通優(yōu)勢，成為中部最大的水陸空交通樞紐，隨著武漢城市圈城際鐵路和城市軌道交通等網(wǎng)絡(luò)的完善，便捷交通將推動武漢經(jīng)濟加速發(fā)展，大武漢的全新面貌逐步顯現(xiàn)，進一步提升了區(qū)域核心地位，擴大輻射范圍，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供大量的潛在購房需求。武漢城市圈城際鐵路1+8城市群武漢城市軌道交通市場概況市場數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢

案例市場概況市場數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢

案例近年來，武漢常住人口密度呈現(xiàn)逐年增加的趨勢，到2012年武漢常住人口達1002萬人，常住人口密度為1180人/平方公里，是中部六省人口規(guī)模最大的城市，屬于高密城市。常住人口密度的增加使得武漢城市經(jīng)濟活力日益增強，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供需求動力。2006-2012年武漢常住人口密度人口密度（人/平方公里）城市類別3000以上A類：稠密城市1000~3000B類：高密城市500~1000C類：集中城市500以下D類：低密城市數(shù)據(jù)來源：武漢統(tǒng)計年鑒常住人口密度較高，屬于高密城市，為房產(chǎn)市場發(fā)展提供需求動力2005-2012年武漢產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例圖數(shù)據(jù)來源：武漢統(tǒng)計年鑒武漢市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)占國民生產(chǎn)總值的比重不斷增加。2011年第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值198.7億元，同比增長16.9%，第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值3254.02億元，增長84.7%，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值3303.48億元，增長53.8%；一、二、三產(chǎn)業(yè)比重為2.9：48.2：48.9。2011年武漢政府工作報告中提及“加快發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟，建成全國重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心”，隨著武漢服務(wù)業(yè)整體水平提升，將會產(chǎn)生更多的商務(wù)商貿(mào)合作機會，吸引更多外來投資目光，也有利于促進形成更多的商圈建設(shè)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，服務(wù)經(jīng)濟加快發(fā)展產(chǎn)生更多的商務(wù)商貿(mào)機會，有利于促進更多的商圈開發(fā)建設(shè)交通運輸、倉儲和郵政業(yè)信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)批發(fā)和零售業(yè)住宿和餐飲業(yè)金融業(yè)房地產(chǎn)業(yè)武漢服務(wù)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r市場概況市場數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢

案例據(jù)武漢市統(tǒng)計局公布3月份消費價格指數(shù)（CPI）顯示，武漢市居民消費價格總水平（CPI）環(huán)比下降0.9%，創(chuàng)16個月來最大跌幅；同比上漲2.1%。其中鮮菜價格比2月下跌10.1%，豬肉價格下跌9.7%。

整體來看，3月份武漢居民消費指數(shù)有所減少。1.武漢3月CPI環(huán)比下降0.9%，創(chuàng)16個月來最大跌幅數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計局市政規(guī)劃市場概況市場數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢

案例武漢市商業(yè)市場上圖說明：3月武漢商業(yè)市場成交78,633㎡，環(huán)比增加162%，同比增加18%；成交均價13,839元/㎡，環(huán)比下跌10%，同比上升10%。3月，全市15區(qū)均有商業(yè)備案，漢陽區(qū)以15,972㎡蟬聯(lián)成交面積冠軍，隨后是江漢區(qū)14,466㎡、東西湖區(qū)11,186㎡。均價方面，江漢區(qū)均價最高，為38,279元/㎡，隨后是武昌區(qū)25,264元/㎡、江岸區(qū)24,355元/㎡。市場概況市場數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢

案例（二）武漢商圈概況：漢口、漢陽、武昌三鎮(zhèn)被長江漢水自然分割，呈“三足鼎立”之勢，從傳統(tǒng)意義上來說，漢口為商業(yè)中心，漢陽是工業(yè)中心，武昌則為科教文衛(wèi)和政治中心。經(jīng)過多年的發(fā)展和營造，武漢三鎮(zhèn)根據(jù)各區(qū)域特點的不潼，已經(jīng)基本形成初具規(guī)模的七大零售商圈（示意圖見下頁），其中：漢口2個：中山大道商圈、武廣商圈；武昌4個：徐東商圈、中南商圈、街道口商圈、魯巷商圈；漢陽1個：鐘家村商圈（本調(diào)查報告重點分析漢口的中山大道商圈、武廣商圈以及漢口的徐東商圈、中南商圈以及街道口商圈。）市場概況市場數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢

案例光谷商圈街道口商圈武廣商圈江漢路商圈鐘家村商圈徐東商圈中南商圈武漢主要商圈位置示意圖市場概況市場數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢

案例漢正商圈菱角湖商圈市場概況市場數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢

案例武廣商圈江漢路商圈漢正街商圈商業(yè)形態(tài)消費群體商圈優(yōu)勢發(fā)展趨勢以傳統(tǒng)百貨為主，輔以超市、餐飲省內(nèi)消費人群及本地家庭型消費為主武漢傳統(tǒng)商業(yè)聚集地，地段優(yōu)勢明顯。品牌優(yōu)勢突出，知名度較高隨著國際廣場的開業(yè)，將帶動商圈的提檔升級，并呈多樣性、多元化發(fā)展，業(yè)態(tài)組合更加豐富及合理化以時尚百貨、商業(yè)步行街、品牌超市、時尚運動賣場為主旅游人群和時尚年輕消費人群商圈可達性較好，知名度較高。具有一定人文景觀優(yōu)勢，業(yè)態(tài)組合齊全，時尚性消費吸引力較強伴隨著商圈內(nèi)新興項目的不斷建成與新品牌的引進，商圈檔次不斷提升，商業(yè)進一步的升級換代以專業(yè)批發(fā)賣場為主省內(nèi)及武漢城區(qū)消費人群規(guī)模和體量優(yōu)勢，知名度較高受城市規(guī)劃限制，逐漸向城市旅游發(fā)展，整體商業(yè)形象急需升級徐東商圈中南商圈以銷品茂、中檔百貨、大型超市、中檔餐飲娛樂為主周邊居民及武昌，青山區(qū)消費人群為主內(nèi)環(huán)交通樞紐位置，周邊住宅開發(fā)體量較大，給商業(yè)發(fā)展提供了較好基礎(chǔ)隨著商圈現(xiàn)有商業(yè)的調(diào)整與新興項目的加入，商圈內(nèi)現(xiàn)有檔次及形象不斷提升以傳統(tǒng)百貨，家居家電賣場為輔武昌區(qū)域日常消費人群及政務(wù)及商務(wù)消費人群傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)，規(guī)模體量較大，可達性較好，業(yè)態(tài)的組合較為完善武昌總部經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展，使商圈范圍不斷延伸，未來將成為武昌區(qū)商務(wù)消費中心鐘家村商圈以時尚百貨、品牌超市為主，輔以餐飲娛樂區(qū)域消費人群以及旅游消費群體區(qū)域傳統(tǒng)商圈，后期潛在消費力巨大伴隨新型購物中心的建成與投入，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)將進一步完善及提升武漢地區(qū)主要大型購物中心有：武漢國際廣場、菱角湖萬達、銷品茂、金開萬達、摩爾城等；主要大型商場有：新世界中心百貨、王府井百貨、莊勝崇光百貨、群光百貨、大洋百貨光谷、漢商銀座等；主要購物步行街有：江漢路步行街、武漢新天地、花園道、漢正街第一大道、光谷世界城、楚河漢街等；除此之外武漢還有一家奧特萊斯：百聯(lián)；漢口武昌漢陽司門口商圈街道口商圈光谷商圈王家灣商圈商業(yè)形態(tài)消費群體商圈優(yōu)勢發(fā)展趨勢以潮流商業(yè)街為主區(qū)域?qū)W生與旅游消費人群武昌傳統(tǒng)區(qū)域商圈，具有一定人文旅游特征隨著市政規(guī)劃的不斷調(diào)整與新興項目的不斷加入，商業(yè)街的整體形象將得到有效提升以IT專業(yè)賣場，時尚百貨為主，輔以品牌超市及餐飲娛樂時尚白領(lǐng)及學(xué)生消費群體位于武漢市大專院校聚集區(qū)，消費人群集中，地段優(yōu)勢明顯隨道新興項目不斷投建，商圈將加大品牌餐飲娛樂的規(guī)模，商圈功能將更完善以時尚百貨、品牌超市、商業(yè)步行街為主區(qū)域內(nèi)高校師生，周邊居民，光谷產(chǎn)業(yè)園從業(yè)人員區(qū)域商業(yè)規(guī)劃起點較高，交通便利，周邊消費力潛力巨大商圈將根據(jù)消費力的不斷提升，商業(yè)組合不斷豐富，商圈區(qū)域輻射面放大以品牌超市、家居家電等賣場為主，輔以餐飯娛樂區(qū)域周邊消費人群及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)消費人群較好的對接了硚口與沌口區(qū)域，并可有效開發(fā)三個區(qū)域消費人群隨著區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)的不斷升級以及新興項目的加入，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)形態(tài)將更新?lián)Q代唐家墩商圈以品牌超市、家電賣場為主，輔以餐飲區(qū)域家庭消費人群處于新老城區(qū)結(jié)合區(qū)域，住宅開發(fā)體量較大，消費人群基數(shù)龐大，為商圈發(fā)展創(chuàng)造了良好基礎(chǔ)伴隨片區(qū)入住率的提高