高新桐蔭路北側(cè)地塊市場定位報告2019年10月22日

高新桐蔭路北側(cè)地塊定位報告2019Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield匯報人：XXXCONTENT立地篇-項目概況01.態(tài)勢篇-市場分析02.定位篇-定位結(jié)論03.營銷篇-營銷總綱04.立地篇項目基本概況-地塊屬性分析-SWOT分析01.Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield城市簡介濰坊是山東半島群中心城市、新興經(jīng)濟強市、環(huán)境領先城市，國際風箏之都。濰坊處于半島城市群的中心位臵，是省內(nèi)重要的交通樞紐，濰坊處于國家級戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域——“山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)”，同時作為青島都市圈的重要組成部分，未來將成為一個具有較強國際競爭力的都市圈，成為東北亞地區(qū)國家合作樞紐之一，中國海洋產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地，全省發(fā)展引擎。濰坊被譽為“風箏之都”，具有深厚的歷史文化底蘊。濰坊市轄4區(qū)、6市、2縣，設有國家級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、峽山開發(fā)區(qū)。山東半島群中心城市新興經(jīng)濟強市環(huán)境領先城市濰坊處于半島城市群的中心位臵，山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉之地，膠濟鐵路橫貫市境東西，是省內(nèi)重要交通樞紐。濰坊處于國家級戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域——“山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)”，同時作為青島都市圈的重要組成部分，未來將成為一個具有較強國際競爭力的都市圈，成為東北亞地區(qū)國家合作樞紐之一，中國海洋產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地，全省發(fā)展引擎。國家環(huán)保模范城市、國家衛(wèi)生城市、中國優(yōu)秀旅游城市、國家節(jié)水型城市、榮獲中國人居環(huán)境范例獎、中國特色城市獎、水環(huán)境治理優(yōu)秀范例城市、山東省適宜人居環(huán)境獎、國家級園林城市。板塊潛力項目位于濰坊高新區(qū)，屬城市發(fā)展價值較高和產(chǎn)業(yè)群集聚區(qū)域;也是濰坊房價領漲板塊；

本案城市經(jīng)濟及城市人口?濰坊市經(jīng)濟總量較高，2018年濰坊市GDP為6858.6億元，處于山東省第四;GDP增速逐年放緩，總量保持年7%的增速平穩(wěn)上升，為房地產(chǎn)市場形成有力支撐;?人口密度低、主城區(qū)人少:整體城市常住人口較多，但人口密度較低，主城區(qū)人口僅20.3%，未來主城區(qū)房地產(chǎn)人口支撐不足，影響高房價的實現(xiàn)。濰坊樓市政策政策解讀——濰坊暫無限購、限售、限價政策，銀行及土地政策相對寬松，政策調(diào)整相對靈活，保證市場活躍度。地方政策限購無限購政策限售無限售政策限貸商業(yè)貸款:首套房首付30%，上浮15%;二套房首付40%，貸款利率上浮10%-20%;三套房停貸;認貸不認房;限價(預售價格)無限價政策限備案無限備案政策，但對于撤銷備案有明確政策:網(wǎng)簽合同撤銷后開發(fā)企業(yè)再次銷售該商品房時，要對該房屋銷售合同的價格等條款進行嚴格把關，屬違規(guī)撤銷網(wǎng)簽合同進行期房轉(zhuǎn)讓的，不予網(wǎng)簽。公積金貸款1.首套住房首付款比例不低于總房款的30%;

2.第二套住房首付款比例不低于總房款的40%;3.首次使用住房公積金貸款已還清(含本市外)的，無論在本市名下有無住房，再次使用公積金貸款的，按照二套住房執(zhí)行;4.第三次及以上不予發(fā)放。土拍新政1、土地出讓價款2億元(含)以內(nèi)的，應在成交確認書簽訂之日起30日內(nèi)全部繳清;土地出讓價款為2億元以上的，應在成交確認書簽訂之日起60日內(nèi)繳清。2、加強土地出讓供后監(jiān)管。對供地后不按期開工建設房地產(chǎn)項目，嚴格建設周期。受讓人應在土地交付之日起1年內(nèi)開工建設，自開工之日起3年內(nèi)竣工。項目基本概況高新區(qū)板塊:位于濰坊市高新區(qū)范圍內(nèi)奎文區(qū)西側(cè)、寒亭區(qū)南側(cè)，屬于高新區(qū)發(fā)展較為成熟的區(qū)域內(nèi)，資源優(yōu)勢明顯，城市配套相對成熟。區(qū)域區(qū)域功能檔次產(chǎn)品普通住宅元/㎡經(jīng)開區(qū)科技/工業(yè)中低端高層5500-6500寒亭區(qū)加工工業(yè)中低端高層、多層6500-7500濰城區(qū)老城區(qū)物流中心中低端高層、多層6000-7000奎文區(qū)商業(yè)/休閑娛樂中高端高層、多層、洋房、別墅7500-9500高新區(qū)政府進駐商業(yè)集中中高端高層、多層、洋房、別墅8000-11500坊子區(qū)南部生態(tài)區(qū)中高端高層、多層、洋房、別墅6800-7800高新城區(qū)西靠高新經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，東依北海路，北至青銀高速，高新區(qū)是濰坊發(fā)展較快及相對較早的城區(qū)，現(xiàn)城區(qū)的配套及道路交通相對成熟;高新板塊內(nèi)有濰坊學院、盛世中小學（待建）、富華游樂園、濰柴大學、濰坊一中、億豐燈具市場等配套成熟;該區(qū)域內(nèi)樓盤建筑形態(tài)豐富，高層、小高層、多層及別墅均有分布;區(qū)域特征：距市中心最近的區(qū)，資源優(yōu)勢明顯，在高端項目的帶動下迅速發(fā)展，價格上漲幅度較大，區(qū)域熱度不斷提升

客戶特征：區(qū)域樓盤吸引的是寒亭區(qū)及奎文坊子區(qū)域客戶，多為改善和剛需客戶產(chǎn)品形式：區(qū)域產(chǎn)品豐富，有多層、小高層、高層、別墅，以低密度洋房產(chǎn)品為走量產(chǎn)品。本案項目基本概況——交通項目交通路網(wǎng)較為豐富和完善，距干道、省道、國道均較近，出行非常便利，交通不擁擠，既可直達市中心，也可高速路外出等，未來交通利好將逐步體現(xiàn)。本案項目附近現(xiàn)有道路■出行道路項目南側(cè)緊靠桐蔭路，沿桐蔭路向西500米即可達志遠路，連接通往市中心道路；項目向東可達志遠路，由志遠路向南可達健康東街；志遠路連接北宮街、福壽街、東風街、勝利街貫穿市中心幾大主干道；■汽車鐵路距濰坊北站7公里左右■周邊規(guī)劃項目西側(cè)待建盛世中小學，北側(cè)道路施工中；項目基本概況——周邊項目依托高新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢，以弘潤金茂府形成的高端住區(qū)的形象，未來在盛世學校這一附加值的有力支撐下，區(qū)域?qū)⒌玫竭M一步發(fā)展。本案地塊周邊現(xiàn)狀：■區(qū)域環(huán)境：緊鄰濰坊知名高端項目弘潤金茂府■區(qū)域規(guī)劃：高新區(qū)與寒亭區(qū)交匯區(qū)域，未來配套將更加完善?！霭l(fā)展利好盛世學校，自小學到初中一體化，教育資源高檔；■生活配套消費場所依托周邊項目商業(yè)及項目未來自有配套，基本滿足生活需求■周邊項目在售項目較多，未來本區(qū)域也將打造混合居住區(qū)，居住氛圍將逐漸濃厚。弘潤金茂府華潤紡織濰柴家園濰坊學院項目基本概況——地塊分析項目一期除北側(cè)建筑再規(guī)劃上，影響項目進度等問題考慮，一期規(guī)劃將地塊內(nèi)拆遷小區(qū)做隔離處理，南側(cè)無明顯因素；二期西南側(cè)與東南側(cè)涉及拆遷事項，其他無明顯不利因素，且地塊較大，滿足高端物業(yè)的可能，產(chǎn)品線將滿足首置、改善、TOP各位需求。1、地塊內(nèi)目前不涉及拆遷，但北側(cè)建筑物不拆除，后期在規(guī)劃小區(qū)排布上將受到北側(cè)住戶影響；2、地塊西側(cè)政府規(guī)劃中小學，一期緊鄰學校居住舒適度相對弱于二期，一期物業(yè)形態(tài)以高層、洋房面世，二期以品質(zhì)高端住區(qū)一期二期項目基本概況——定位條件一期二期快速去化，快速回款ⅠⅡⅢⅣ1Ⅳ2市場差異化競爭豐富物業(yè)業(yè)態(tài)溢價增加利潤項目形象打造態(tài)勢篇整體市場概括-區(qū)域市場分析-主流項目詳析1.普宅市場2.洋房市場02.Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield整體市場概況-土地成交從土地市場整體供應及成交情況來看，除寒亭區(qū)及經(jīng)開區(qū)以外，其余各區(qū)土地供應銳減，而高新區(qū)17，18年翻倍上漲，而19年1-10月份的成交同比18年成交量占比26%，區(qū)域內(nèi)以去庫存為主，近年濰坊發(fā)展以北主（經(jīng)開、寒亭），導致區(qū)域內(nèi)客群流失，且區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以低沖高，導致價格虛高，同品質(zhì)樓盤去劃速度較慢。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoTheusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoTheusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitinto特征思考:集中成交區(qū)域為高新區(qū)，土地成交量較大，其他各區(qū)域相對均衡。整體市場概況-土地面積從土地成交量同比圖來看，2018年土地成交123宗，同比2017年的242宗僅減少119宗。2018年樓市受2017年庫存影響，成交下降明顯，而2019年1-10月土地成交69宗，同比2018年1-10月土地成交減少27宗；從土地成交價格來看，土地成交面積同比下跌的情況下，由于地價漲幅明顯，使得總金額同比上年基本持平，目前市場處于高價去庫存；從2018年濰坊土地整體走勢來看，土地推出與土地成交量波動都較大。1-10月，濰坊土地推出與成交量均較低，其中4月僅成交3宗，創(chuàng)2018年最低值。11月，土地推出量達到全年頂峰，共推出60宗。12月，土地成交48宗，成功翹尾。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield供銷比呈現(xiàn)良好發(fā)展趨勢，2017年受大環(huán)境影響出現(xiàn)供不應求的局面，2018年上合峰會效應，拉動半島經(jīng)濟發(fā)展，帶動整體樓市價格上漲。整體市場概況-市場分析需求產(chǎn)品——市區(qū)主力需求120-140m2，主力為三房，其中四房呈現(xiàn)上升趨勢;總價承受力也較高，基本集中在100-200萬之間整體市場概況-市場分析整體市場概況-區(qū)域地產(chǎn)Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield

2017-2018年品牌房企積極拿地，地王頻現(xiàn)，高新板塊尤為活躍。2019年片區(qū)內(nèi)競爭更加激烈，國內(nèi)及本土大牌林立，高端盤成主流，競品營銷水平、現(xiàn)場展示、推廣力度與拓客層面均給整體市場帶來的較大的沖擊。各區(qū)品牌開發(fā)商積極進駐，品牌競爭激烈03.Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield態(tài)勢篇整體市場概括-區(qū)域市場分析-主流項目詳析1.普宅市場2.洋房市場區(qū)域市場分析-土地市場Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield2018年-2019年10月供應2317.07畝，其中2019年1-10月供應面積483.12畝，樓面價均已逼近2019元/㎡，相較上一年度樓面價下降約14%，其中19年推出的7幅土地按套均面積120㎡計算，19年開始預計將有31242套新增項目入市。區(qū)域市場分析-競品分布Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield本案主要競品中高端樓盤分布在健康東街以南、寶通東街以北，該區(qū)域開發(fā)商以歌爾、碧桂園、中南為主，屬本土企業(yè)及500強企業(yè)，銷售均價9000-11000左右，歌爾綠城屬該區(qū)域售價最高區(qū)域市場分析-競品分析Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield項目名稱項目體量在售產(chǎn)品面積戶型在售價格成交渠道近期營銷動態(tài)歌爾綠城71萬高層140-1701.2-1.4萬老業(yè)主回購樸樹演唱會活動恒信新天國際20萬18F/9F/11F/6F小高106-142-1929500/9000/8500恒信帶訪交1萬底3萬金茂悅17.7萬18-26F高層105/115/125/135/165//10月13日樣板間開放（115/135㎡）中南樾府42萬20F高層117/1358100特價貝殼、順接特價房中南熙悅31萬18F/22F134-1689000渠道、老帶新特價房，4個點折扣歌爾桃園里36萬18-24F102-1101-1.1萬渠道、順訪樸樹演唱會門票贈送恒信風華上品42萬18F/11F101-1858600-9600恒信、順訪交2萬抵8萬鳳棲壹號院23萬17/18F、22F109-2227900起貝殼、順訪交2萬抵6萬，帶車位楓丹壹號院21萬2#8#18F110-1759800起帶車位朋介、貝殼特價房、送車位辰隆天璽城22萬2#6#7#/18F90-1527500起順訪特價房大觀天下21萬34F113/126/148/1787600-8600帶車位老帶新、貝殼10.12開盤紫御公館44萬18F沿街129/140/1706800-7500貝殼、順訪交2萬抵8萬十地金隅園116萬6F/10F130-1509500-13000順接/中梁頤和雅筑9.4萬6F、18F6F：143-196

18F：118-138//10月1日售樓處開放，預計11.23開盤世茂云圖26.7萬18F116/129/141釋放8500左右

可自選精裝3個檔（最高20萬）/10月5日售樓處樣板間開放區(qū)域內(nèi)主要競品樓盤售價超萬元樓盤歌爾綠城、歌爾桃源里、十地金隅園，其余樓盤銷售均價多以8000-9000元/㎡，銷售手段附帶車位或老帶新、特價房源；成交渠道以二手房帶客為主。區(qū)域市場分析-庫存分析12個主流項目總套數(shù)約2.3萬套，目前已推未售約1萬套，待推套數(shù)達到了約1萬套，根據(jù)區(qū)域主流項目月均去化35套速度，去庫存周期約為3.6年，壓力較大。序號項目名稱總套數(shù)已推套數(shù)已售套數(shù)已推未售待推套數(shù)庫存套數(shù)1碧桂園桃李東方137426478186111012962恒信新天國際50814457873644513金茂悅3312331203312033124中南樾府170048027120990014295中南熙悅215021501871963019636歌爾桃園里16341634133430003007恒信風華上品1039103941562406248楓丹壹號院6894242541702654359辰隆天璽城881881264617061710紫御公館23404481792691892216111十地金隅園556057705774983556012博觀熙岸9002087013869283013世茂云圖17281728017280172814合計23815132893109101801052620706區(qū)域市場分析-庫存分析4個新地近3個月結(jié)果公示，總建筑面積約39萬㎡，按套均面積約120㎡計算，未來新地塊供應住宅套數(shù)約3250套，供應量較大項目名稱占地面積㎡容積率計容建面㎡浞景居住區(qū)南區(qū)項目西區(qū)①479942.49119505蘭亭薈一期②288423.79109311春景花園五期③269884.5121446東方公館④119833.238346合計115807—388608①②③④區(qū)域市場分析-庫存分析Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield①②③④①號地塊競得單位：濰坊融順房地產(chǎn)成交時間：2019/8/26占地面積：47994㎡容積率：2.49建筑面積：119505㎡土地性質(zhì)：住宅用地每畝地價：141萬元/畝樓面價：2108元/㎡溢價率：84%②號地塊競得單位：濰坊華普置業(yè)成交時間：2019/8/19占地面積：28842㎡容積率：3.79建筑面積：109311㎡土地性質(zhì)：住宅用地每畝地價：108萬元/畝樓面價：1623元/㎡溢價率：84%④號地塊競得單位：山東頤和豐置業(yè)成交時間：2019/8/8占地面積：11983㎡容積率：3.2建筑面積：38346㎡土地性質(zhì)：住宅用地每畝地價：207萬元/畝樓面價：3103元/㎡溢價率：84%③號地塊競得單位：山東鼎泰房地產(chǎn)成交時間：2019/8/12占地面積：26988㎡容積率：4.5建筑面積：121446㎡土地性質(zhì)：住宅用地每畝地價：89萬元/畝樓面價：1333元/㎡溢價率：84%區(qū)域市場分析-庫存分析Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield1、區(qū)域內(nèi)庫存套數(shù)約2萬套，新地塊供應套數(shù)約3250套，合計供應套數(shù)達到了23250套！2、按區(qū)域內(nèi)全年月均銷售35套計算，13個項目+3個新地塊項目全年銷售套數(shù)約為6720套；3、整體的去庫存周期為3.5年，面臨著較大的去庫存壓力！庫存區(qū)域集中，競爭更加激烈！區(qū)域市場分析-區(qū)域優(yōu)勢Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield★配套設施西側(cè)政府規(guī)劃盛世中小學（9年義務教育），距離2.5公里濰坊學院、古德廣場，5公里范圍內(nèi)配套成熟，周邊交通便利★規(guī)模、氛圍體量約40萬方，周邊配套成熟，緊鄰學區(qū)（9年義務教育一體化）形成大盤效應及濃厚的居住氛圍。★學區(qū)獨一無二緊臨盛世學校，學區(qū)資源無可復制★營銷手段熱炒學區(qū)房（9年義務教育一體化），創(chuàng)新營銷手段，擴大營銷隊伍搶占客戶資源。★高端品質(zhì)板塊已經(jīng)初步形成高端居住住處，品質(zhì)感強，高新富人聚居區(qū)。突圍點04.Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield態(tài)勢篇整體市場概括-區(qū)域市場分析-主流項目詳析1.普宅市場2.洋房市場普宅市場-項目區(qū)域分布區(qū)域板塊內(nèi)共47個項目，選取其中9個主流項目，區(qū)域內(nèi)具有代表性開發(fā)企業(yè)及規(guī)模，絕大部分集中在板塊中心位置及濰縣中路西片區(qū)序號項目名稱1碧桂園桃李東方2博觀熙岸3中南樾府4中南熙悅5圖蘭朵6恒信天悅7歌爾桃源里8金茂悅9世茂云圖在售在售待售在售在售在售在售在售待售普宅市場-項目區(qū)域分布普宅市場庫存及供應達到了15626套，其中南部區(qū)域無論是項目數(shù)量，還是未來供應體量，幾乎占據(jù)了高新區(qū)的半壁江山，與濰坊發(fā)展坊子新區(qū)的趨勢吻合。在售普宅市場板塊北部區(qū)域南部區(qū)域浞河區(qū)域在售待售253推出套數(shù)182448305162待售套數(shù)027221088合計套數(shù)182475526250占比11.67%48.33%40.00%目前普宅市場庫存及新地塊潛在供應合計約12459套，南部區(qū)域為主力供應，城西次之，東程及中心城區(qū)相對較少。9個項目2019年銷售約646套，總銷售額接近7.3億元，套均面積126㎡，2019年10個項目是市場絕對主力，參考意義較大序號項目名稱套數(shù)面積金額均價1歌爾桃源里26031200312000000100002中南樾府1141368012585600092003中南熙悅971164010476000090004圖蘭朵6881606201600076005碧桂園桃李東方52624067392000108006博觀熙岸37444048840000110007恒信天悅1821601836000085008金茂悅00009世茂云圖0000合計64677520739224000---普宅市場-整體銷售分析第一梯隊總銷額均在億元左右第二梯隊總銷額均在千萬元左右未開盤普宅市場-整體銷售分析區(qū)域內(nèi)各項目從銷售套數(shù)與銷售價格的對比情況來看，區(qū)域內(nèi)對價格的敏感度大于開發(fā)商實力，區(qū)域內(nèi)銷售前三的項目歌爾桃源里、中南樾府、中南熙悅，成交面積段110-130㎡三室，客群還是以改善性客群為主Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfieldTheusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield銷售面積前五名序號項目名稱面積1歌爾桃源里312002中南樾府136803中南熙悅116404圖蘭朵81605碧桂園桃李東方6240銷售金額前五名序號項目名稱金額1歌爾桃源里3120000002中南樾府1258560003中南熙悅1047600004碧桂園桃李東方673920005圖蘭朵62016000銷售套數(shù)前五名序號項目名稱套數(shù)1歌爾桃源里2602中南樾府1143中南熙悅974圖蘭朵685碧桂園桃李東方52銷售均價前五名序號項目名稱均價1碧桂園桃李東方108002歌爾桃源里100003中南樾府92004中南熙悅90005圖蘭朵7600排行榜各項目典型性分析：1、歌爾桃源里：當?shù)刂鲜衅髽I(yè)開發(fā)項目，在當?shù)乜诒敖?jīng)濟實力得到認可，前期與綠城合作開發(fā)歌爾綠城項目樹立良好口碑。2、中南項目：銷售價格屬于片區(qū)類中游價位，國內(nèi)知名企業(yè)，該項目戶型主打短進深、大面寬、高贈送、全陽設計；推出示范區(qū)、兒童游樂區(qū)等營銷手段，在前期積累良好的客戶資源及該項目價格適中的情況成交屬于中等偏上；3、碧桂園桃李東方：銷售價格屬最高，該樓盤主打拎包入住，約2500精裝修成本，由于區(qū)域內(nèi)客群對精裝修戶型的認知及認可度不高，導致前期銷售價格虛高，后期營銷手段贈送車位、認籌抵扣、全款折扣、按揭折扣等。普宅市場-銷售指標排名Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-戶型配比分析戶型兩室三室四室五室合計套數(shù)17268023300379413545占比12.74%59.23%22.17%5.86%100.00%綜合已推及未推貨量，9個主流項目合計約1.3萬套，其中：1、三室產(chǎn)品占據(jù)絕對市場主力，達到了8000多套；2、四室產(chǎn)品次之，約3000套，兩室約1700套；3、五室產(chǎn)品數(shù)量最少，僅約794套。三室戶型占比達60%，占據(jù)了絕對主力；三室及以上戶型占比達88%，兩室僅占比約12%，體現(xiàn)了市場以改善性住房為主、剛需為輔的客戶需求。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-戶型配比分析兩室80以下80-9090-100100-1101232567426217.1%14.9%43.0%36.0%三室100-110110-120120-130130以上280022141516149234.9%27.6%18.9%18.6%四室130以下130-150150-170170以上841122555938428.0%40.8%18.6%12.8%三室戶型供應量大，產(chǎn)品線尤其豐富，剛需、改善占據(jù)了較大比例；TOP型主要集中四室及以上；兩室產(chǎn)品線則相對比較集中；市場熱銷類戶型產(chǎn)品競爭激烈。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-小結(jié)■兩室產(chǎn)品80-90㎡戶型面積段目前為市場缺口，在本案進行產(chǎn)品配比時，可適當增加該面積段兩室數(shù)量，主打低總價，吸引更多剛需客群購置；■三室產(chǎn)品未來市場供應，尤其是區(qū)域市場，100-110的剛需三室及110-140之間的舒適型三室將占據(jù)市場絕對主流，而140㎡以上的高端舒適型戶型存量較大，接近1000套，未來三室產(chǎn)品的市場競爭將尤為激烈；■四室產(chǎn)品主要集中在130-150㎡，是市場主流熱銷戶型；建議本案可以深化120面積段以上的四室產(chǎn)品填補市場；■五室產(chǎn)品主要在200㎡以上，大多數(shù)為復式住宅，且供應體量較小，大面積戶型產(chǎn)品去化慢，對項目資金壓力大。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-小結(jié)瞄準缺口風險抗性產(chǎn)品創(chuàng)新增加市場缺口產(chǎn)品，避開競爭配置80-100的2+1戶型配置市場主流三室產(chǎn)品戶型配置120㎡左右的3+1戶型配置130-150的主流四室戶型與周邊產(chǎn)品線進行區(qū)分在一期樹立項目整體形象和品質(zhì)的前提下，主打快消路線整體戶型面積較一期進行降低，約110-120㎡左右，控制總價，提高客戶準入門檻一期將產(chǎn)品做精，并與競品項目進行產(chǎn)品區(qū)分增加飄窗、設備平臺、陽臺等贈送面積作為一期主打賣點Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析銷售動態(tài)在售產(chǎn)品7棟高層洋房+3棟公寓近期推售計劃及動態(tài)3#、6#28層樓棟（為沿街樓棟），4#、8#為18層高層，108套房源，均為144㎡戶型，合計264套房源。上周成交情況10月27日，項目首開去化50套左右，后期促銷團購房比開盤價優(yōu)惠800元/㎡價格信息均價10800元/㎡,價格區(qū)間9699-11500元/㎡銷售政策認籌客戶享受3萬抵5萬，全款94折，按揭96折，限時簽約99折，贈送車位1個；項目推廣現(xiàn)場活動暫無線上線下線上微信、廣播線下派單等、渠道拓展外展、及戶外投放、每周暖場活動碧桂園桃李東方Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析主力戶型Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析

啟動認籌5月1日健康街城市展廳開放啟動交1萬驗資蓄客高考全城路演6月7日-8日6月9日9月1日產(chǎn)品發(fā)布會10月4日10月20日10月27日

景觀示范區(qū)開放

開盤加推每月活動推廣不斷保持項目熱度Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析好品牌：碧桂園地產(chǎn)，千億房企，全國第一開發(fā)商好地段：植物園景觀資源，緊鄰大觀天下、恒大名都等成熟社區(qū)好產(chǎn)品：大面寬短進深，三室-五室戶型為主高推廣：全城拓展，設立2個市中心展點，大兵團全城拓客帶訪高服務：碧桂園貼心物業(yè)、微笑服務。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析旭輝銀盛泰·博觀熙岸位置健康東街與金馬路交匯南100米路西開發(fā)商旭輝&銀盛泰占地面積103畝建筑面積19.8萬方容積率2.8綠化率34%總戶數(shù)約900戶物業(yè)類型6棟4F，4棟16F，11棟18F，1棟幼兒園停車位規(guī)劃1455個Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析樓號層高戶型套數(shù)均價9#16層140平32套12500168平32套16#18層140平36套11000+168平36套15#18層128平72套11000+累計208套備注：精裝標準釋放2000元/平。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析銷售節(jié)點：8月中旬啟動驗資，10000元支付寶理財；驗資不理想，不足60組。9月下旬，1000元支付寶理財，辦理VIP卡；辦卡約250組，VIP會員有權參觀樣板間。開盤前，10月26日，啟動交5萬抵8萬認籌；可繼續(xù)10000元驗資。10月27日，開盤當天，認籌客戶和1萬元支付寶驗資客戶均可參與選房開盤數(shù)據(jù)：1，現(xiàn)場簽到約140組，包括認籌客戶+1萬驗資客戶，含水客。2，房源208套，約成交55套，包括交行員工團購，主要去化9/15號樓。3，成交均價11000-12000。最新銷售信息：現(xiàn)階段釋放加推20#樓，一期車位開盤Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析位置奎文寶通街與濰縣中路交匯處東南角建筑形式15—20層高層總規(guī)模1700戶建筑面積42萬平米占地面積12萬平米精裝標準毛坯容積率2.6綠化率35%開盤時間4月10日內(nèi)部開盤價格情況在售均價10500元/㎡（前期贈送車位，當前銷售政策半價買車位），沿街5#、6#房源團購價格8500-9300元/㎡近期動態(tài)15/16/20/21/22號/9號/10號/11號順銷中，每周通過與其他行業(yè)組織異業(yè)活動拓展圈層客戶中南樾府Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析好品牌：中南地產(chǎn)，全國地產(chǎn)前20強，品質(zhì)保障好產(chǎn)品：短進深、大面寬、高贈送、全陽戶型設計高推廣：月均50萬推廣費用、線上、線下全覆蓋、不間斷持續(xù)活動高體驗：千萬打造全新營銷中心、實景示范區(qū)、兒童游樂區(qū)，體驗為王高服務：中南全程管家式貼心服務、微笑服務。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析小進深+大面寬+贈送陽臺+社區(qū)品質(zhì)提升首開樓棟為15-20層高層產(chǎn)品，主力戶型125㎡-162㎡Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析位置櫻前街與志遠路交叉口東北角建筑形式小高層、高層總規(guī)模26棟住宅+1棟公寓建筑面積31萬方占地面積13萬方精裝標準毛坯容積率2.5綠化率35%開盤時間5月19日最新動態(tài)9月22日19/20/21#樓3棟高層開盤，去化一般中南熙悅Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析銷售動態(tài)：5月19日一期首開，共推出8棟高層17-21F高層產(chǎn)品，共538套房源。其中2棟沿志遠路高層為團購房源，目前基本去化完畢。8月5日啟動3棟高層（19#、20#、21#）蓄客，9月22日，3棟高層開盤，主要去化19#115㎡戶型。銷售均價：19#樓：8200-8900元/㎡，21#樓：9300-10000元/㎡，20#樓：10000-10500元/㎡19#樓小戶型（115㎡）均價7800-8500元/㎡左右Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析位置櫻前街與志遠路交叉口東北角建筑形式6+1層電梯洋房28層高層總規(guī)模約890戶建筑面積20萬方占地面積12萬方精裝標準毛坯容積率3綠化率45%開盤時間2018.11.11最新動態(tài)11.11日18號樓開盤，開盤當天均價7555元/㎡，贈送車位一個圖蘭朵Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析銷售動態(tài)：18#樓28層2梯3戶，共2個單元，共計116套房源（一二層為沿街底商），戶型面積95.95㎡，114.82㎡，123.83㎡，123.85㎡；2018年10月底啟動預約，認籌約136組，認購97套，去化多為10層以上房源，頂樓無去化。開盤方式采用認籌順序排號選房。銷售均價：18#樓：約7555元/㎡優(yōu)惠情況：認籌交一萬進行排號選房，送車位。開盤去化率低（或高）原因分析：a、低價驅(qū)動，贈送車位，搶收客戶b、整合渠道，與各門店經(jīng)紀人等機構合作，挖掘三級市場客戶Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析中南·熙悅位置櫻前街與志遠路交叉口東北角開發(fā)商恒信建設集團占地面積1.3萬㎡建筑面積3.1萬㎡容積率2.5綠化率35%物業(yè)類型26棟住宅+1棟公寓+1所幼兒園Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析一期開盤時間：9月22日推出房源：125㎡-139㎡，共計270套房。銷售情況：開盤當天去化約30套，后期退房客戶較多，成交情況較差。現(xiàn)階段銷售情況首期推出C3/C4/C5三棟樓，價格8500-9000元/㎡，贈送精裝修，現(xiàn)購房可享交1萬抵5萬優(yōu)惠。目前案場客戶量一般，為提升到訪組織流量導客，客戶到訪即送花生油，挖掘市場客戶。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析上城·浞府位置高新技術開發(fā)區(qū)健康東街以南浞河東岸開發(fā)商濰坊昊華置業(yè)有限公司占地面積約210畝建筑面積23萬方容積率2.37綠化率35%物業(yè)類型洋房、合院首推房源沿社區(qū)景觀帶北側(cè)洋房，7#、8#、11#、12#、13#、15#、18#、19#共計8棟，9#、16#兩棟合院，共計10套合院Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析翔凱集團開發(fā)，新中式產(chǎn)品，與龍湖物業(yè)合作，價格待定、目前處于認籌資階段10月19日產(chǎn)品發(fā)布會、10月20日生活體驗館開放、11月17日認籌啟動，預計11月底、12月初開盤Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析代表性高層樓盤：3房2廳1衛(wèi)面積段95-115㎡，3房2廳2衛(wèi)面積段107-140，4房2廳2衛(wèi)面積段126-149㎡高層代表項目戶型產(chǎn)品系數(shù)配置表1：Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市場-主流項目解析高層代表項目戶型產(chǎn)品系數(shù)配置表2：代表性高層樓盤：3房主臥開間3.6m，次臥開間3.0m；4房主臥開間戶型差異較大，次臥開間3.3m；北面次臥開間2.7-3m；04.Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield態(tài)勢篇整體市場概括-區(qū)域市場分析-主流項目詳析1.普宅市場2.洋房市場在售目前共4個洋房項目，其中在售項目圖蘭朵、楓丹壹號院、上城浞府，售罄項目1個；大多數(shù)集中在健康東街以南區(qū)域。洋房市場-主流項目解析序號項目名稱1圖蘭朵2博觀熙岸3楓丹壹號院4上城浞府在售在售在售在售純6F洋房僅圖蘭朵、上城浞府兩個項目，其他兩個項目均為4層大平層、平墅洋房。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield洋房市場-主流項目解析序號項目名稱總套數(shù)已推已售已推未售待推庫存1博觀熙岸3003003000002圖蘭朵1441441440003上城浞府306200981021062084楓丹壹號院96964551051合計8467405871531062594個項目洋房共計846套，截止目前僅剩余259套庫存，，且集中在中心城區(qū)板塊，目前高新區(qū)市場洋房產(chǎn)品仍然供不應求，持續(xù)熱銷。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield洋房市場-主流項目解析序號項目名稱價格備注1博觀熙岸11000對外口徑洋房產(chǎn)品售罄2圖蘭朵待推目前推出28層高層住宅3上城浞府未開盤預計11月低、12月初開盤4楓丹壹號院10000成交情況一般，周邊客群認可度低高新市場洋房產(chǎn)品自2019年下半年開始價格有了較大降幅，目前洋房價格基本在10000元/㎡左右，部分項目已接近或超過11000元/㎡，洋房正式進入萬元平方時期。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield洋房市場-主流項目解析全部洋房產(chǎn)品戶型占比戶型三室四室五室合計套數(shù)42141412846占比49.73%48.91%1.36%100.00%三室及四室占比約99%，五室產(chǎn)品占比不到2%，三室及四室戶型幾乎占據(jù)了洋房全部戶型。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield洋房市場-主流項目解析三室兩廳100㎡三室兩廳118㎡圖蘭朵Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield洋房市場-主流項目解析上城浞府Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield洋房市場-主流項目解析楓丹壹號院Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield洋房市場-主流項目解析楓丹壹號院Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield洋房市場-主流項目解析楓丹壹號院Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield洋房市場-主流項目解析代表性洋房樓盤：主力戶型3房2廳2衛(wèi)面積段118-124㎡，4房2廳2衛(wèi)面積段125-143㎡；尺度感：三房客廳開間4.2m，四房客廳開間4.5-5m，南北雙陽臺；轉(zhuǎn)角飄窗，大尺度觀景窗提升生活空間尺度感；Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield洋房市場-主流項目解析洋房產(chǎn)品三房三開間朝南、四房四開間朝南布局成主流；品質(zhì)型戶型設置大尺度觀景陽臺，具備功能改造空間；Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield洋房市場-戶型產(chǎn)品建議根據(jù)以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計及實際的市場現(xiàn)狀分析，目前項目所處區(qū)域無洋房產(chǎn)品供應，因此洋房產(chǎn)品競爭壓力較小，因此戶型圍繞以往市場熱銷產(chǎn)品進行配置即可，產(chǎn)品做精，減少產(chǎn)品線。戶型設計①大面寬、短進深②三房三室朝陽，四房四室朝陽③做足贈送面積，提高產(chǎn)品附加值④戶型方正⑤大景觀陽臺洋房均為四室起步四室戶型以120-150㎡面積段為主，輔助160-180㎡戶型。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield態(tài)勢小結(jié)1、濰坊本輪次將以去庫存為主，18年-19年土地成交縮量；2、高新區(qū)整體市場以中高端項目存在較多，導致整個市場價格過高，目前整體市場處于低迷期，中低端向經(jīng)過降價來促銷，對于高品質(zhì)樓盤度過低迷期，濰坊整體市場將會迎來暖春；3、改善性客群仍將是市場主流，預計未來剛需型客群將逐步緩慢增加；4、區(qū)域內(nèi)云集碧桂園、恒大、中南等大牌房企，且銷售周期基本相同，未來區(qū)域內(nèi)的市場競爭將異常激烈！5、未來1-2年，本案的銷售及競爭壓力將非常大，可在保持適中價格的前提下，多批次推盤，迅速去化，保證資金及時回籠！05.Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield定位篇整盤思路梳理、客戶分析及定位、產(chǎn)品定位及建議整盤思路梳理——回顧運營、客戶、產(chǎn)品三個方面，對項目前、中、后三個階段主打思路進行梳理。

運營高成本之下的快速現(xiàn)金回籠沉淀資產(chǎn)，輔以配套住宅回籠現(xiàn)金高溢價下的利潤追求TOP、改善、投資客戶改善、首置、投資客戶首置、首改、改善、投資城市發(fā)展規(guī)劃及環(huán)境利好之下的高端產(chǎn)品控制面積的產(chǎn)品優(yōu)勢成熟社區(qū)之下的緊湊型及舒適型產(chǎn)品城市規(guī)劃及產(chǎn)品附加值便利、總價合理居住板塊、口碑影響客戶產(chǎn)品比較優(yōu)勢前期中期后期134

容積率2.5＞＞2.0，具備規(guī)劃高端物業(yè)的可能緊鄰學校配套資源優(yōu)越交通通達性好，城市干道、高速、高鐵立體式交通除輕微噪音干擾無其他重大不利因素2對三房、四方需求大，但單配風險大區(qū)域成熟度提高將加大客戶吸引力客戶對品質(zhì)、配置、配套水平要求高看重區(qū)域升值潛力，具備投資價值區(qū)域客戶看重贈送、對創(chuàng)新產(chǎn)品接受快

片區(qū)最大學?！⑹缹W校小學初中一站式教育資源名企開發(fā)（中鐵？），高端居住片區(qū)

產(chǎn)品創(chuàng)新、形成差異化，巧避直接競爭

區(qū)域資源支持高品質(zhì)物業(yè)處于未來政府大力發(fā)展方向改善需求高于全市平均水平未來周邊配套將繼續(xù)完善

緊鄰學校、投資及升值潛力巨大地塊屬性市場機會客戶需求價值重組項目定位參考定位思考05.Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield定位篇整盤思路梳理、客戶分析及定位、產(chǎn)品定位及建議客戶分析城市客戶特征分析—濰坊市各版塊物業(yè)特征對客戶的分流判定競爭態(tài)勢高新區(qū)以：地緣性改善客群為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客群為輔。濰坊各板塊競品項目客戶分析奎文區(qū)綠城誠園客戶特征奎文區(qū)、高新區(qū)客戶較多，也有部分周邊縣市客戶，以二次改善為主，注重品牌、產(chǎn)品舒適度等奎文區(qū)大有公館客戶特征改善型住房需求為主，以奎文區(qū)為主，客戶有大部分來區(qū)域內(nèi)，關注地段、教育產(chǎn)品及物業(yè)服務等奎文區(qū)濰京客戶特征以改善為主，客戶主要為奎文城區(qū)客戶，關注社區(qū)品質(zhì)和舒適度較多高新區(qū)紫瑞園客戶特征以縣市區(qū)進城購房為主，市區(qū)奎文較多，其次為高新外來打工人員，首次臵業(yè)及濰城區(qū)換房為主。高新區(qū)大觀天下客戶特征高新周邊廠區(qū)及企事業(yè)單位、坊子區(qū)、周邊縣市區(qū)，以首次臵業(yè)及首改為主高新區(qū)恒大名都客戶特征客戶注重生活品質(zhì)，奎文改善及高新首置為主，以周邊企事業(yè)單位、公務員、高管及部分個體老板坊子區(qū)理想小鎮(zhèn)客戶特征奎文區(qū)、高新區(qū)客戶較多，也有部分周邊縣市客戶，以二次改善為主，注重品牌、產(chǎn)品舒適度等坊子區(qū)觀瀾府客戶特征改善型住房需求為主，以坊子老區(qū)為主，關注地段、教育產(chǎn)品及物業(yè)服務等坊子區(qū)伯爵公館客戶特征以改善為主，客戶主要為奎文高新城區(qū)客戶，關注社區(qū)品質(zhì)和舒適度較多寒亭區(qū)恒信小鎮(zhèn)客戶特征地緣性客戶，也有部分奎文區(qū)、高新區(qū)上班客戶，剛需性客戶，注重產(chǎn)品舒適度等寒亭區(qū)中房并福名都客戶特征客戶有大部分來自寒亭本地還有高新上班人群寒亭區(qū)欣泰世紀城客戶特征客戶主要為當?shù)兀约爸苓吂S客戶，關注居住實用性經(jīng)開區(qū)藍城·清風明月客戶特征以濰坊市區(qū)地緣性投資、改善客戶為主，看重學區(qū)及升值潛力經(jīng)開區(qū)北辰·白鷺灣客戶特征以周邊政府、醫(yī)院客戶為主，看重環(huán)境及產(chǎn)品質(zhì)量，少量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)(泊子、昌樂等)經(jīng)開區(qū)江樾府客戶特征以濰坊市區(qū)地緣性投資、改善客戶為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需為輔，看重價格高新區(qū)最為城市價格標桿，以改善需求為主，35-45歲占65%，45-55歲占比10%，25-35歲占25%。企事業(yè)單位占比60%，個體經(jīng)營者占比30%，其他占比10%.客戶分析置業(yè)需求基本需求表城市新銳家庭投資客群成功高端家庭居住區(qū)域高新區(qū)及主城區(qū)，部分周邊縣市客戶，投資客戶以投資客戶為主，輔助城、及項目周邊客群以城區(qū)客戶為主或其他區(qū)域企業(yè)老板職業(yè)身份務工務農(nóng)、城市白領、國家公務員、事業(yè)單位、醫(yī)生、老師等自由職業(yè)者、自營生意、城市白領、國家公務員、事業(yè)單位等企業(yè)老板、政府領導、銀行高管置業(yè)情況二次以上職業(yè)為主主要為投資、改善、2次置業(yè)為主多次置業(yè)置業(yè)區(qū)域高新奎文為主，寒亭為輔其余區(qū)域辭職主城區(qū)、城區(qū)周邊高新奎文板塊、城區(qū)板塊家庭結(jié)構青年之家、青年持家家庭成員2－4口；25-35歲青年或青年伴侶無小孩自己或與父母同住中年、壯年之家，家庭成員2－5口；中年人為家庭主體，有24歲以下小孩部分為三代同堂家庭成員3－7口；多為三代同堂，孩子大多已長大成人家庭收入年收入8-15萬，以工資收入為主，存款少，工資有上漲空間年收入50萬以上，以生意盈利、工資和投資理財收入為主，有存款基礎，事業(yè)穩(wěn)定年收入100萬以上，收入穩(wěn)定購房動機想擁有自己的房子、結(jié)婚，為孩子讀書看重片區(qū)升值潛力及發(fā)展前景，進行職業(yè)投資，部分改善享受城市最高居住條件情感特征對房屋的社會標簽價值有深深認同，但更加看重的是這種榮耀帶來的心理上的享受。非常相信自己的眼光，希望通過自己充裕的資金進行投資賺取回報；改善客戶相對謹慎，主要看重產(chǎn)品、社區(qū)品質(zhì)、教育等。有強烈的家庭觀念，非常關心家庭和睦對身份感、檔次感具有強烈要求對居住環(huán)境及社區(qū)品質(zhì)有較高要求對住房價值的排序獨立自由的空間、釋放工作及生活壓力的空間、自己享受生活的地方一項重要投資選擇，家庭舒適居住、孩子健康成長的地方彰顯成功標簽、讓老人安享晚年的地方、最高居住品質(zhì)客戶分析本項目客戶描摹重要客戶群核心客戶群成功高端、改善家庭，比例：35％投資客群：20％城市新銳家庭比例：45％潛在客戶群目標客戶：以高新奎文及周邊板塊成功高端人士為主、城市新貴次之，城市新銳為輔，少量潛在投資客戶。購房目的：改善居住條件，或看重區(qū)域內(nèi)發(fā)展及升值潛力。區(qū)域來源：城區(qū)人士為主，項目周邊區(qū)域及縣鎮(zhèn)客戶為輔?？蛻舴治黾岸ㄎ弧蛻舳ㄎ唬褐鞒菂^(qū)及周邊改善且注重居住品質(zhì)的高等及中等收入家庭客戶分析本項目客戶描摹05.Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield定位篇整盤思路梳理、客戶分析及定位、產(chǎn)品定位及建議項目定位依據(jù)基于市場現(xiàn)行行情之下

站位全市品質(zhì)一線，引領片區(qū)改善市場全面超越市場競品水準做標桿，做絕對的價值引領者項目定位依據(jù)通過提升價值、優(yōu)化推盤節(jié)奏、打造精典產(chǎn)品三個方面進行思考研判如何優(yōu)化推盤節(jié)奏如何提升項目價值如何塑造產(chǎn)品競爭優(yōu)勢通過特色、創(chuàng)新產(chǎn)品，使項目價值最大化：

提升經(jīng)濟價值：尋找低風險產(chǎn)品組合，對產(chǎn)品進行優(yōu)化，實現(xiàn)高溢價，快速去化，提高資金周轉(zhuǎn)率。

提升品牌價值：通過優(yōu)秀的產(chǎn)品設計和營銷，進一步提升市場占有率和品牌價值。

提升社會價值：根據(jù)對區(qū)域市場的了解，準確定位，合理設計，開盤熱銷，轟動市場，為后期剛需及改善產(chǎn)品鋪路。

區(qū)域價值提升：借助高新區(qū)域價值提高，帶動項目價值提升。通過合理安排各期產(chǎn)品推盤時間，無縫銜接，加速去化：

合理安排最佳推盤順序：結(jié)合任務指標及項目實際工程進度，根據(jù)市場情況，合理安排項目各物業(yè)形態(tài)的推盤順序。找準產(chǎn)品的入市時機，使項目銷售時——天時、地利、人和。指標及利潤兩