房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題及對(duì)策

一、房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的重要性（一）使企業(yè)的資金使用效率得到提高房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品及投資回報(bào)周期相對(duì)較長，在企業(yè)的經(jīng)營過程中財(cái)務(wù)壓力較大。房地產(chǎn)行業(yè)從購置土地階段、設(shè)計(jì)施工階段、建筑施工階段到商品房銷售階段的每一個(gè)環(huán)節(jié)，資金管理都是關(guān)鍵。高效的資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)收益與資本管理緊密相連。企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作，可以優(yōu)化配置企業(yè)資源，并且有助于提高企業(yè)的管理效率，可以高效地籌集資金并使用資金，提高資金利用率，減少項(xiàng)目開發(fā)過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)有序發(fā)展。（二）使企業(yè)資產(chǎn)得到合理配置房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟(jì)環(huán)境和企業(yè)自身環(huán)境進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，為決策部門提供科學(xué)高效的戰(zhàn)略方案，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資源的合理配置。保障各環(huán)節(jié)各部門高效運(yùn)轉(zhuǎn)，資金合理配置，能夠瞄準(zhǔn)商機(jī)抓住商機(jī)，為企業(yè)帶來更大利潤空間。利用科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理對(duì)各個(gè)部門進(jìn)行考核、評(píng)價(jià)、監(jiān)督，使各部門保質(zhì)保量完成任務(wù)。二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題（一）資金周轉(zhuǎn)率低且資金占用比重大，資金管理不完備房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)性強(qiáng)，已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，是開發(fā)周期長、資金投入大、資金回收周期長、變現(xiàn)能力差、風(fēng)險(xiǎn)程度高的產(chǎn)業(yè)鏈行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)初期，需要支付開發(fā)土地的價(jià)款，并投入高額的工程開發(fā)建設(shè)成本，導(dǎo)致籌資壓力增加。房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)營運(yùn)周期長、工期慢，商品房開發(fā)階段需要占用大量的資金，造成資金周轉(zhuǎn)下降。多數(shù)房開企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的資金運(yùn)作模式是開發(fā)商利用原始資金取得土地的使用權(quán)，再利用取得的土地作為抵押進(jìn)而向銀行貸款，取得開發(fā)項(xiàng)目的貸款。房開公司利用建筑工程公司出資墊款開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)開發(fā)情況開始預(yù)售以便盡快回款，利用收回的商品樓銷售房款償還銀行貸款，支付建筑安裝費(fèi)用。如企業(yè)缺乏新的資金注入，房地產(chǎn)企業(yè)在未來銷售業(yè)績不高的情況下，就會(huì)造成開發(fā)商的資金鏈更加緊張，可能存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。有些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的收支管控不精細(xì)，導(dǎo)致企業(yè)的預(yù)算管理和資金的合理高效運(yùn)用受到限制，對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金的運(yùn)用沒有起到一定的約束作用，使企業(yè)的資金在流動(dòng)過程中出現(xiàn)了問題，降低了資金的流動(dòng)速度，從而降低了資金的使用率。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的財(cái)務(wù)管理體制和責(zé)任分擔(dān)，未落實(shí)到人，對(duì)資金的運(yùn)用缺少有效的監(jiān)督措施。房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭激烈，由于房產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中需要投入大量資金，以維持企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展，在自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷壯大的過程中，資金的有效使用和籌集在經(jīng)營中的作用愈發(fā)重要，為籌集資金，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)通過借貸方式來解決資金緊張的問題，這就加大了房開企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增加了企業(yè)的經(jīng)營負(fù)擔(dān)。（二）房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者對(duì)財(cái)務(wù)管理工作不夠重視當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對(duì)財(cái)務(wù)管理工作重視程度不夠，把重心放在了商品房的營銷環(huán)節(jié)，而忽略了財(cái)務(wù)管理工作的重要性，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的運(yùn)行機(jī)制存在瑕疵，使得財(cái)務(wù)管理的體制存在一定的問題，不能有效地發(fā)揮其自身實(shí)際性的優(yōu)勢，無法對(duì)財(cái)管工作進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)指導(dǎo)。這種情況下，財(cái)務(wù)人員很難開展工作，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作混亂，一些基礎(chǔ)性的數(shù)據(jù)無法正常取得，不能為經(jīng)營者提供及時(shí)準(zhǔn)確的信息，影響財(cái)務(wù)管理人員的積極性。（三）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本核算不完善現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控意識(shí)相對(duì)薄弱，企業(yè)管理層對(duì)財(cái)務(wù)成本核算工作認(rèn)識(shí)程度不夠，從而使企業(yè)財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新意識(shí)、管理方式優(yōu)化方面與現(xiàn)階段的發(fā)展存在脫節(jié)現(xiàn)象。企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)成本核算工作權(quán)重向建筑工程中期、后期的成本控制傾斜，財(cái)務(wù)管理部門沒有依據(jù)科學(xué)系統(tǒng)的指導(dǎo)方法進(jìn)行成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)全過程、全方位的成本管理涉及拿地、施工、銷售等各環(huán)節(jié)，成本管理是在項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)過程中實(shí)施控制，房產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理來自公司內(nèi)部和住建部門。由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，同時(shí)開發(fā)的樓盤中有高層、多層洋房、商鋪、車庫等不同類型，財(cái)務(wù)人員進(jìn)行成本核算時(shí)，由于財(cái)務(wù)工作人員的水平不高，可能會(huì)隨意確定成本核算對(duì)象。企業(yè)的賬面成本是以已經(jīng)支付的建筑工程款項(xiàng)、設(shè)計(jì)咨詢款項(xiàng)、材料款項(xiàng)、人工費(fèi)用為依據(jù)進(jìn)行成本核算，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工以后，還存在部分未結(jié)清的工程款項(xiàng)，使得企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表不能真實(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。財(cái)務(wù)部門核算與施工部門核算的職責(zé)分工不明確，容易造成兩部門的核算方式出現(xiàn)賬實(shí)差異，從而影響財(cái)務(wù)資金分配不平衡、不合理的現(xiàn)象?？赡軙?huì)增加企業(yè)成本核算的風(fēng)險(xiǎn)，影響房地產(chǎn)企業(yè)長期健康有序發(fā)展。（四）房地產(chǎn)企業(yè)資金來源比較單一對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，公司的現(xiàn)金流能否穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)是企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)鍵所在?！胺孔〔怀础迸c“穩(wěn)增長”雙重背景下，貨幣政策保持整體穩(wěn)健適度寬松，行業(yè)調(diào)控政策優(yōu)先在城市層面推行“因城施策”，避免行業(yè)出現(xiàn)“硬著陸”。貸款是房地產(chǎn)企業(yè)重要的資金來源，一段時(shí)間以來，商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的開展推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但仍需在一定期限內(nèi)償取得的貸款。如果房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴商業(yè)銀行，則資金方面容易出現(xiàn)問題，從而增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。短期內(nèi)無法解決資金周轉(zhuǎn)問題，更需要企業(yè)對(duì)融資渠道的優(yōu)化加以重視。（五）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的納稅籌劃近年來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨多變的市場環(huán)境，國家對(duì)于稅收政策的出臺(tái)也非常頻繁，對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員要求相對(duì)較高，在精通業(yè)務(wù)的情況下要不斷學(xué)習(xí)稅收政策，精通并靈活運(yùn)用到工作中，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員具備較高的學(xué)習(xí)能力和專業(yè)的知識(shí)水平，以應(yīng)對(duì)瞬息萬變的市場形勢。但是目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于納稅籌劃管理重視程度不夠，在財(cái)務(wù)專業(yè)人員配備上，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)僅由會(huì)計(jì)工作人員進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，而忽略了稅收風(fēng)險(xiǎn)的管理與控制。而且財(cái)務(wù)日常業(yè)務(wù)工作繁重，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員大多缺乏稅收知識(shí)的培訓(xùn)，僅通過個(gè)人經(jīng)驗(yàn)來處理稅收問題，這就增大了企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)復(fù)雜性給房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理工作帶來了極大的挑戰(zhàn)。（六）財(cái)務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)在多數(shù)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營項(xiàng)目開發(fā)階段的各個(gè)環(huán)節(jié)，都會(huì)面臨不同程度的風(fēng)險(xiǎn)，遇到各種各樣的問題，而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者往往只重視項(xiàng)目的開發(fā)階段和銷售階段，而忽略了企業(yè)在持續(xù)發(fā)展中面臨的一些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在一定的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是可防可控的，財(cái)務(wù)管理人員可以根據(jù)相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提前做好風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測。但由于一部分財(cái)務(wù)管理工作者的管理工作經(jīng)驗(yàn)不足，缺乏專業(yè)的財(cái)務(wù)管理知識(shí)，而忽略了企業(yè)發(fā)展中面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)在面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)措手不及，從而給企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失。三、房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策（一）對(duì)資金進(jìn)行精細(xì)化管理，提高資金管理水平資金鏈的持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的有力保障。房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中需要投入大量的資金，并且開發(fā)周期長，公司必須有充足資金才能保障項(xiàng)目開發(fā)有序地進(jìn)行，在項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)行階段，財(cái)務(wù)管理者要把握好整個(gè)項(xiàng)目在每個(gè)階段的資金運(yùn)作和撥款進(jìn)度，以保證資金的投入與產(chǎn)出保持平衡，財(cái)務(wù)管理人員在工作中對(duì)資金流進(jìn)行精細(xì)合理化管理，使公司資金得到有效合理地利用，以保證資金的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。在項(xiàng)目的開發(fā)過程中要做好成本控制，依據(jù)成本預(yù)算和工程決算，結(jié)合預(yù)計(jì)稅費(fèi)等支出項(xiàng)目更加精確地預(yù)算出商品房的銷售價(jià)格，及整個(gè)項(xiàng)目發(fā)生的成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)建立實(shí)施有效的監(jiān)控體系，從而實(shí)現(xiàn)有效的管理，通過對(duì)財(cái)務(wù)成本核算、資金往來、估算執(zhí)行、目標(biāo)實(shí)現(xiàn)等做好監(jiān)督和控制，更加動(dòng)態(tài)地管理公司的財(cái)務(wù)狀況，從而提高資金管理水平。（二）房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者應(yīng)提高對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注度財(cái)務(wù)管理工作在房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)揮著重要的職能作用，對(duì)原有的財(cái)務(wù)管理機(jī)制進(jìn)行合理的完善，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理運(yùn)作機(jī)制，對(duì)粗放型的財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行科學(xué)性的革新優(yōu)化，使財(cái)務(wù)管理工作得到有效的提升。要精細(xì)優(yōu)化財(cái)務(wù)管理模式，健全財(cái)務(wù)成本管理制度，并落實(shí)到房地產(chǎn)項(xiàng)目從工程招標(biāo)階段到竣工驗(yàn)收階段整個(gè)過程中。要加強(qiáng)現(xiàn)代化財(cái)務(wù)管理理念的宣傳和利用，使財(cái)務(wù)管理成本核算和財(cái)務(wù)管理的預(yù)算、控制、監(jiān)督職能得到有效地發(fā)揮，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的特點(diǎn)，學(xué)習(xí)先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理念，以完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體制。這就需要企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員不斷學(xué)習(xí)新的財(cái)務(wù)管理理念，提高業(yè)務(wù)技能，運(yùn)用先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理知識(shí)構(gòu)建現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)管理體系，利用優(yōu)質(zhì)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營管理進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析、監(jiān)測，加以完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度。（三）根據(jù)實(shí)際情況確定成本核算方法房地產(chǎn)企業(yè)為了有效利用資源，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化經(jīng)營成本，實(shí)現(xiàn)利潤最大化，使企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的財(cái)務(wù)管理，成本核算就成了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重中之重。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目完工交付時(shí)間、產(chǎn)品類型確定成本的核算對(duì)象。可以按商品房的開發(fā)類型，如住宅、商鋪、公寓樓、寫字間、車庫、車位、儲(chǔ)藏室來劃分；也可以按產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，高層、洋房、別墅來確定成本的核算對(duì)象，從而進(jìn)行準(zhǔn)確核算。單一的開發(fā)項(xiàng)目可以直接進(jìn)行成本歸集，而綜合性開發(fā)項(xiàng)目、開發(fā)間接費(fèi)用需要通過一定的方法來進(jìn)行成本的歸集和分配。建筑安裝工程直接進(jìn)行歸集，間接開發(fā)費(fèi)用需要工程部門提供合理的分配方案，再結(jié)合財(cái)務(wù)管理的分配方法進(jìn)行成本分配。（四）拓展多元化的融資渠道，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)的籌資活動(dòng)中，企業(yè)的管理人員應(yīng)加強(qiáng)籌資活動(dòng)的財(cái)務(wù)管理，利用多元化籌資方式，積極拓展融資渠道，結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展特點(diǎn)和資本結(jié)構(gòu)，構(gòu)建合理的籌資體系。在目前監(jiān)管政策收緊的情況下，房產(chǎn)企業(yè)要豐富外來融資方式，吸收權(quán)益類融資產(chǎn)品，防止房地產(chǎn)盲目貸款現(xiàn)象。信用良好的企業(yè)可以通過發(fā)行股票、債券及信托的方式進(jìn)行融資，也可以通過銀行借款的方式獲得相對(duì)較低的貸款利率來有效利用資金，也可以選擇與其他公司合作開發(fā)項(xiàng)目，以彌補(bǔ)自身的資金不足。公司應(yīng)安排專業(yè)能力強(qiáng)的人員來管理融資，制定償債預(yù)案，按時(shí)還本付息，償還借款，以保證良好的銀行信用等級(jí)，確保資金的有效循環(huán)利用。（五）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，提高財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)能力由于近年來稅收政策變化頻繁，特別是營業(yè)稅改增值稅之后，企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)加大，財(cái)務(wù)人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)新出臺(tái)的納稅政策和納稅環(huán)節(jié)重視，積極學(xué)習(xí)稅收政策，做好稅收籌劃。加強(qiáng)與稅收部門的溝通，了解當(dāng)?shù)氐亩愂諆?yōu)惠政策，避免對(duì)稅收法規(guī)的解讀出現(xiàn)偏差，造成多繳或少繳稅款的情況，給企業(yè)帶來稅收風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)有序發(fā)展。要不斷提升財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力和學(xué)習(xí)能力，利用當(dāng)前的稅收政策，對(duì)于開發(fā)成本的合理合規(guī)地分配，稅種的合理計(jì)算都要精細(xì)的籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)要取得長遠(yuǎn)發(fā)展，必須對(duì)財(cái)務(wù)的預(yù)算和控制加強(qiáng)管理，減少不必要的支出，保證資金的運(yùn)營，讓財(cái)務(wù)管理在企業(yè)的經(jīng)營中發(fā)揮重要作用。財(cái)務(wù)人員是綜合型人才，不但要具備專業(yè)的財(cái)務(wù)知識(shí)，還要具備專業(yè)的稅收知識(shí)，資金的管理能力、籌資能力、稅收籌劃能力，所以應(yīng)重視企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的繼續(xù)教育，完善財(cái)務(wù)人員的知識(shí)體系。（六）提高風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)管理體制，提高風(fēng)險(xiǎn)的防控能力，完善風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者首先要對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高敏銳度，提高財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)知識(shí)，根據(jù)市場的發(fā)展行情和一些稅收、信貸方面出臺(tái)的最新政策，來對(duì)企業(yè)的未來發(fā)展趨勢做出有效的預(yù)判，提供措施加以應(yīng)對(duì)，有效利用好新政策，來降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)利潤的最大化，達(dá)到資本的積累，保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)長足的發(fā)展。要吸納高級(jí)財(cái)務(wù)管理