關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的思考

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要的地位，作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)內(nèi)容，資金管理可以有效地幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決許多問(wèn)題，但同時(shí)也帶來(lái)了挑戰(zhàn)和要求。雖然有很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)展了資金管理，但是由于各種各樣的原因，資金管理的效果不強(qiáng)，資金利用率較低，嚴(yán)重情況下會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈中斷，不利于企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。雖然房地產(chǎn)行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，但受到國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，產(chǎn)生了許多問(wèn)題，在這種背景下，加強(qiáng)企業(yè)的資金管理工作已經(jīng)成為重中之重。一、資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要性（一）優(yōu)化企業(yè)資金配置房地產(chǎn)業(yè)不同于其他產(chǎn)業(yè)，具有特殊性，前期需要投入大量的資金用于建設(shè)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。所以，企業(yè)會(huì)通過(guò)融資的方式獲取大量的資金，當(dāng)獲取資金以后，房地產(chǎn)業(yè)就對(duì)這些資金進(jìn)行利用，規(guī)劃籌集資金使用的方向，優(yōu)化企業(yè)的資金配置。資金管理可以結(jié)合企業(yè)實(shí)際發(fā)展的情況，有條理性地分配籌集的資金，使其可以有效地實(shí)現(xiàn)資金的增值。只有強(qiáng)化資金管理，才能加快資金的回流速度，實(shí)現(xiàn)循環(huán)利用的效果。（二）保障資金合理使用房地產(chǎn)業(yè)具有投資較大、周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，融資取得的大量資金不僅要用于項(xiàng)目前期階段，項(xiàng)目施工建設(shè)階段以及項(xiàng)目銷(xiāo)售階段都需要資金的周轉(zhuǎn)?？紤]到房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性和專(zhuān)業(yè)性，企業(yè)在進(jìn)行資金投入之前，就要加強(qiáng)對(duì)于資金的管理，綜合企業(yè)的全部情況，及時(shí)查找在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的資金問(wèn)題，以此來(lái)保障合理利用資金，提高資金的利用效率。很多房地產(chǎn)企業(yè)都是依靠銀行貸款進(jìn)行融資，融資后獲取的大量資金就要進(jìn)行科學(xué)的管控，需要確保每筆資金的合理利用，每筆資金需要用在刀刃上，還需要計(jì)劃各個(gè)方面的資金使用情況和分配情況，以及劃分出部分資金償還銀行貸款的本金與利息，從而保障資金能夠正常周轉(zhuǎn)和運(yùn)作，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。（三）規(guī)避現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)和發(fā)展會(huì)受到許多因素的影響，國(guó)家頒布的宏觀調(diào)控政策中對(duì)于房地產(chǎn)的負(fù)債情況作出了明確的規(guī)定。由于項(xiàng)目建設(shè)會(huì)受到市場(chǎng)行情、融資結(jié)果的影響，因此企業(yè)的現(xiàn)金流會(huì)出現(xiàn)許多風(fēng)險(xiǎn)，只有加強(qiáng)企業(yè)的資金管理，才能確保現(xiàn)金流的穩(wěn)定，及時(shí)有效地規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力以及融資方式都與企業(yè)的資金管理有著密切的聯(lián)系，只有將這些資金進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，才能規(guī)避現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開(kāi)展和實(shí)施，領(lǐng)導(dǎo)層還可以根據(jù)企業(yè)資金管理中的現(xiàn)金流運(yùn)轉(zhuǎn)情況，實(shí)時(shí)做出調(diào)整。二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題和不足（一）投資決策存在盲目性前些年由于房地產(chǎn)業(yè)的需求過(guò)于旺盛，房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售額在不斷地提升，資金回籠越發(fā)充分。這就使得部分企業(yè)在較高利潤(rùn)的驅(qū)使下對(duì)當(dāng)前行業(yè)產(chǎn)生錯(cuò)誤的預(yù)判，其并沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目所在的位置、配套設(shè)施等情況進(jìn)行細(xì)致的研究，也沒(méi)有對(duì)當(dāng)前行業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行進(jìn)一步的分析，這就使得其對(duì)未來(lái)行業(yè)的發(fā)展的困境估計(jì)不足。在巨大利潤(rùn)的驅(qū)使下，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)忽視自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，導(dǎo)致投資量越來(lái)越大，而企業(yè)的資金缺口也越來(lái)越大。當(dāng)急需資金進(jìn)行投入時(shí)，部分商家會(huì)引入小額信貸的資金，這種做法就會(huì)對(duì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展造成不可逆轉(zhuǎn)的影響。（二）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段變動(dòng)因素較多房地產(chǎn)業(yè)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入成本較大的特點(diǎn)，并且在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段就已經(jīng)包括了許多流程，無(wú)論是人工成本還是建筑所需的材料，都會(huì)在一定程度上影響到資金的管理。建筑原材料會(huì)受到市場(chǎng)的影響，例如沙石、鋼鐵、涂料等，一旦市場(chǎng)需求擴(kuò)大，材料供應(yīng)緊俏，就會(huì)產(chǎn)生價(jià)格的波動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并不是一個(gè)短期工程，在建設(shè)的過(guò)程中，無(wú)法一次性采購(gòu)所有的建筑材料，所以無(wú)法保證原材料的初始價(jià)格和使用價(jià)格一致。甚至許多建筑材料都需要在使用的時(shí)候開(kāi)始采購(gòu)，所以，很多房地產(chǎn)企業(yè)和承包商的約定中，都會(huì)考慮到建筑材料價(jià)格的漲幅問(wèn)題，一般不會(huì)超過(guò)5%，如果建筑材料的價(jià)格出現(xiàn)漲幅情況且在5%之內(nèi)，開(kāi)發(fā)商就可以支付上調(diào)的價(jià)款。這種變化的情況，在很大程度上會(huì)受到市場(chǎng)的控制，無(wú)法進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃和預(yù)測(cè)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理。（三）財(cái)務(wù)人員與項(xiàng)目人員對(duì)接問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金管理的時(shí)候，往往是財(cái)務(wù)人員和項(xiàng)目人員分別負(fù)責(zé)各自的部分，然后進(jìn)行數(shù)據(jù)交接，在這種情況下，就會(huì)產(chǎn)生一定的問(wèn)題。如果沒(méi)有針對(duì)資金流進(jìn)行及時(shí)的溝通和交流，就會(huì)出現(xiàn)工作銜接的問(wèn)題，造成信息數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確的現(xiàn)象。許多房地產(chǎn)項(xiàng)目的初始階段，會(huì)由項(xiàng)目部門(mén)全權(quán)負(fù)責(zé)，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的招標(biāo)、開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程而言，只會(huì)參考財(cái)務(wù)人員提供的企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和運(yùn)行情況，以此來(lái)推進(jìn)項(xiàng)目的實(shí)施。但是，財(cái)務(wù)人員并沒(méi)有貫穿始終，只是為項(xiàng)目提供數(shù)據(jù)支撐，這種工作銜接問(wèn)題，不利于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者做出決策，僅僅依靠一個(gè)部門(mén)的工作，就無(wú)法完成企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的計(jì)劃。只有統(tǒng)籌各個(gè)部門(mén)，把每個(gè)部門(mén)之間相互連接，加強(qiáng)彼此之間的溝通，提高數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)性，將財(cái)務(wù)人員融合在房地產(chǎn)業(yè)資金管理的全部階段，才能提高資金的利用率，發(fā)揮出企業(yè)資金應(yīng)具備的價(jià)值。（四）收支聯(lián)動(dòng)管理有待加強(qiáng)如果房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)銷(xiāo)售二者之間產(chǎn)生了脫節(jié)，就會(huì)給企業(yè)的資金回流量帶來(lái)嚴(yán)重的問(wèn)題，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法進(jìn)行資金回流，企業(yè)就會(huì)有資金鏈斷裂的可能。以銷(xiāo)定產(chǎn)的方式不利于資金流的管理，并且還存在著許多未知的風(fēng)險(xiǎn)，這種方式非?？简?yàn)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，資金流轉(zhuǎn)情況較小的情況下，不建議選擇以銷(xiāo)定產(chǎn)的方式。現(xiàn)階段，很多房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)銷(xiāo)售之間缺乏有效的聯(lián)動(dòng)，二者之間并沒(méi)有相互滲透。如果沒(méi)有考慮到項(xiàng)目投資和項(xiàng)目之間的關(guān)系，就會(huì)造成企業(yè)成本上的壓力。很多房地產(chǎn)企業(yè)一味地追求經(jīng)濟(jì)效益，沒(méi)有考慮到銷(xiāo)售環(huán)節(jié)會(huì)存在潛在風(fēng)險(xiǎn)，不利于企業(yè)的正常運(yùn)行。（五）資金管理制度有待完善很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部資金管理的時(shí)候，往往是由領(lǐng)導(dǎo)層做出決策，財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)執(zhí)行，并沒(méi)有建立相關(guān)的資金管理制度，沒(méi)有詳細(xì)的依據(jù)遵循，缺失全面的資金預(yù)算管理，僅僅從子項(xiàng)目中進(jìn)行成本控制、資金運(yùn)轉(zhuǎn)，并沒(méi)有從企業(yè)整條資金鏈進(jìn)行考慮。負(fù)責(zé)資金運(yùn)行的部門(mén)工作人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，對(duì)于突發(fā)事件以及資金回籠情況并沒(méi)有制定出對(duì)應(yīng)的處理策略。房地產(chǎn)企業(yè)一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂或者運(yùn)作問(wèn)題，一般第一時(shí)間就會(huì)開(kāi)始往融資貸款方面考慮，并沒(méi)有一套資金管理應(yīng)急的措施，在管理制度缺失的情況下，也無(wú)法明確資金管理中存在問(wèn)題的責(zé)任人和問(wèn)題環(huán)節(jié)。三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理的對(duì)策建議（一）建立健全資金審批制度針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理中存在的問(wèn)題，需要對(duì)問(wèn)題進(jìn)行分析，找出問(wèn)題產(chǎn)生的原因，有針對(duì)地進(jìn)行解決。房地產(chǎn)企業(yè)需要建立健全資金的審批制度，按照資金審批制度去規(guī)劃資金的使用，將每個(gè)階段所需要使用的資金情況進(jìn)行上報(bào)和提交，進(jìn)行研究和決策后，分階段使用相應(yīng)的資金。對(duì)于每個(gè)環(huán)節(jié)的資金使用情況，要及時(shí)進(jìn)行記錄和上傳，利用審批臺(tái)賬，加強(qiáng)資金使用的復(fù)核評(píng)估，可以詳細(xì)地進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，確定劃分的資金有效地投入到各個(gè)環(huán)節(jié)中。如果出現(xiàn)資金利用不符的情況，甚至是資金投入超出預(yù)算的情況，都要對(duì)當(dāng)前的環(huán)節(jié)展開(kāi)調(diào)查，確保每個(gè)環(huán)節(jié)的資金使用都符合資金審批的制度，在其規(guī)范化的要求下，嚴(yán)格執(zhí)行資金的管理制度，利用這項(xiàng)管理制度，去規(guī)范日常資金的管理，從而降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并且，資金的保管和使用決策都需要有專(zhuān)業(yè)的人員以及企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層協(xié)議才行?？梢约訌?qiáng)企業(yè)資金的預(yù)算編制工作，統(tǒng)一相關(guān)的部門(mén)，每個(gè)部門(mén)之間相互協(xié)調(diào)，實(shí)時(shí)共享企業(yè)發(fā)展中的數(shù)據(jù)信息，在合理的預(yù)算管理制度下，編制的資金預(yù)算要具有科學(xué)性和可行性。（二）強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員項(xiàng)目參與企業(yè)財(cái)務(wù)人員與項(xiàng)目部門(mén)要始終保持有效的溝通，帶動(dòng)財(cái)務(wù)人員參與到項(xiàng)目的全部過(guò)程中，并且能夠根據(jù)各個(gè)階段的發(fā)展情況提供相關(guān)的數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)人員還要及時(shí)了解每個(gè)階段的資金使用情況，保證資金可以按計(jì)劃流通。要及時(shí)追蹤銀行的放貸情況，考慮多種融資方式，拓展不同的融資渠道，要以發(fā)展的眼光看待問(wèn)題，不能將企業(yè)的融資全部寄托于銀行貸款上。關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，加快回收房屋銷(xiāo)售的款項(xiàng)。財(cái)務(wù)人員在協(xié)助管理人員時(shí)，考慮到項(xiàng)目投資和資金之間的關(guān)系，不斷優(yōu)化項(xiàng)目的投資管理，要結(jié)合國(guó)家頒布的政策和相關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，了解市場(chǎng)需求的走向?？陀^的安排建設(shè)項(xiàng)目的施工周期，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目所需要的資金額度以及每個(gè)環(huán)節(jié)需要分配的資金額度，都要制定詳細(xì)的管理計(jì)劃，在實(shí)際的資金管理中，如果存在與管理計(jì)劃不相符的資金使用條目，要發(fā)揮出各個(gè)部門(mén)之間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力，反思在每個(gè)環(huán)節(jié)中可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題，加強(qiáng)融資渠道監(jiān)管現(xiàn)金流的運(yùn)行狀態(tài)，確保企業(yè)資金的安全。（三）聯(lián)動(dòng)資金的使用與資金籌措為了保證企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，在初始階段，要通過(guò)各種融資方式獲取大量的資金，企業(yè)要合理地利用和使用這些資金，提前做好資金的預(yù)算工作，在資金投入不同項(xiàng)目使用之前，要嚴(yán)格按照詳細(xì)的預(yù)算制度，避免預(yù)算超支的情況發(fā)生，資金預(yù)算對(duì)于資金管理來(lái)說(shuō)，具有良好的規(guī)范作用，每個(gè)環(huán)節(jié)可以按照規(guī)定的預(yù)算開(kāi)展相關(guān)的工作。要加強(qiáng)資金的使用和資金籌措的聯(lián)動(dòng)，其資金籌措指的是房地產(chǎn)業(yè)的融資階段，融資得來(lái)的資金和資金的使用之間要合理地進(jìn)行配比，一旦資金的使用超出了資金的籌措范圍，就會(huì)導(dǎo)致資金鏈的中斷，甚至?xí)黾悠髽I(yè)投入的成本。這種情況下，就會(huì)伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，資金的回流狀況，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)具有重要的意義，所以，企業(yè)的資金管理一定要確?，F(xiàn)金流的循環(huán)，防止資金用量不足的現(xiàn)象產(chǎn)生。（四）拓展多元化的銷(xiāo)售渠道房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益主要是來(lái)源于房屋的銷(xiāo)售，雖然前期的成本投入較大、運(yùn)作周期較長(zhǎng)，但是考慮到我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格一直是居高不下，是國(guó)家和政府進(jìn)行了宏觀調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)控，但是房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格始終堅(jiān)挺。房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)各種融資渠道去獲取大量的資金以后，會(huì)按照規(guī)劃使用每一項(xiàng)資金，一直到項(xiàng)目竣工階段，就要通過(guò)房屋的銷(xiāo)售去獲取經(jīng)濟(jì)效益。如果企業(yè)采用了銀行貸款或發(fā)行債券的形式進(jìn)行了融資，房屋出售后獲得的收益將用來(lái)支付債務(wù)融資本金及利息?？梢哉f(shuō)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)在整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)和發(fā)展中都具有重要的地位，銷(xiāo)售情況可以直接反映了企業(yè)的盈虧狀況。所以，房地產(chǎn)業(yè)要不斷拓寬房產(chǎn)銷(xiāo)售的渠道，改變傳統(tǒng)的房產(chǎn)銷(xiāo)售單一模式，創(chuàng)新銷(xiāo)售的新思路，借助互聯(lián)網(wǎng)的便捷性，加強(qiáng)對(duì)于房屋銷(xiāo)售的推廣和宣傳，甚至是針對(duì)不同的年齡人群，選擇合適的銷(xiāo)售方式，以此來(lái)獲取經(jīng)濟(jì)效益的提升，加速資金回流，通過(guò)互補(bǔ)性的產(chǎn)業(yè)投資去拉動(dòng)房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的需求。所以，既要擴(kuò)寬房產(chǎn)的銷(xiāo)售渠道，還要提高銷(xiāo)售人員自身的銷(xiāo)售能力，提高房屋的成交率，確保資金的回籠。（五）建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與管理機(jī)制房地產(chǎn)業(yè)的資金管理會(huì)受到許多因素的影響，在管理的過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生許多變化，考慮到房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，要建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估和管理機(jī)制，結(jié)合企業(yè)發(fā)展的實(shí)際狀況，擴(kuò)大分析因素的范圍，要整理好的數(shù)據(jù)信息，進(jìn)行提煉和分析，明確風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中的指標(biāo)和參數(shù)，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)每一個(gè)變量進(jìn)行科學(xué)評(píng)估。還要確定風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)，按照等級(jí)的嚴(yán)重程度，可以分為四個(gè)等級(jí)，包括了一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)、二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)、三級(jí)風(fēng)險(xiǎn)、重大突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)預(yù)算和評(píng)估的情況，制定對(duì)應(yīng)的處理措施，在發(fā)生突發(fā)事件以后，可以按照風(fēng)險(xiǎn)的等級(jí)，在第一時(shí)間內(nèi)迅速做出響應(yīng)，還要提高全員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，帶動(dòng)員工參與到資金管理中。（六）完善企業(yè)資金管理制度沒(méi)有規(guī)矩，不成方圓，只有完善房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理制度，才能有條例可以遵循，并且明確的制度可以規(guī)范工作中的行為。對(duì)于資金的融通、分配、運(yùn)轉(zhuǎn)、撥付等環(huán)節(jié)都要有嚴(yán)格的規(guī)定，對(duì)于子公司的資金往來(lái)要進(jìn)行彈性管理，對(duì)于融資得來(lái)的貸款，規(guī)定其還款利息和期限，有條理性地估算籌資的風(fēng)險(xiǎn)，避免盲目性決策帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。在企業(yè)資金管理制度下，采取“收支并線”的管理模式，將收入和支出設(shè)定專(zhuān)門(mén)的賬戶，制定資金的統(tǒng)籌計(jì)劃，提高預(yù)算管理，