物業(yè)管理方案PPT幻燈片課件

樂(lè)山世豪廣場(chǎng)物業(yè)管理方案成都世豪新瑞物業(yè)服務(wù)有限公司

2016-3-251概況：2023/11/162樂(lè)山世豪廣場(chǎng)位于樂(lè)山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，業(yè)態(tài)按規(guī)劃設(shè)計(jì)分為住宅、商業(yè)，住宅項(xiàng)目第一批次將于2016年10月30日正式交付業(yè)主，為確保施工進(jìn)度順利完成，物業(yè)承接查驗(yàn)按計(jì)劃開展，順利完成物業(yè)移交，特制定本物業(yè)管理方案。本物業(yè)管理采用包干制模式。一、管理服務(wù)理念2023/11/163以“以人為本、服務(wù)業(yè)主”為方針，奉行“誠(chéng)信、高效、求實(shí)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，樹立“全心全意全為您”的服務(wù)

理念。為小區(qū)業(yè)主提供一個(gè)“安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)雅、舒適”的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境，使所管理的物業(yè)得到保值、增值。實(shí)現(xiàn)“有效經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧”的管理方針，開展“服務(wù)為主，多種經(jīng)營(yíng)”，從管理服務(wù)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制。二、物業(yè)管理方案實(shí)施階段2023/11/1641、前期介入階段：2015年05月-2016年10月；2、承接查驗(yàn)階段：2016年07月-2016年10月；3、房屋交付階段：2016年10月-2016年12月；4、物業(yè)管理階段：2016年11月持續(xù)；三、團(tuán)隊(duì)組建及編制1、管理架構(gòu)總經(jīng)理6人（含收銀）工程部客服部秩序維護(hù)部項(xiàng)目經(jīng)理1人6人19人（含監(jiān)控）人事行政1人外聘保潔

13人2023/11/165崗位編制4月5月6月7月8月9月10月項(xiàng)目經(jīng)理11人事行政11客服主管11客服前臺(tái)11客服助理312收銀11秩序主管11秩序班長(zhǎng)22秩序隊(duì)員1459監(jiān)控室22工程主管11工程技工51132023/11/1662、人員編制/33人四、前期介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段；根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)，提出合理建議。前期介入人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的變更討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)；人員、車輛進(jìn)出智能化“一卡通”系統(tǒng)；電梯聯(lián)動(dòng)監(jiān)控和消控中心的設(shè)置五方通話，刷卡上下梯系統(tǒng)；會(huì)所功能設(shè)計(jì)；公共照明開關(guān)設(shè)置位置及開閉形式；家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留；信報(bào)箱的設(shè)立，公共告示欄的配置；直飲水系統(tǒng)功能配置；公共洗手間的設(shè)置；小區(qū)垃圾房的設(shè)置；物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)；附屬工程配置設(shè)施建設(shè)的設(shè)計(jì)參與。2023/11/177建設(shè)施工階段：2016年5月-10月2023/11/178物業(yè)前期介入人員及物業(yè)顧問(wèn)每日到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況，逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解，對(duì)有些影響使用功能的問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議；分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷；對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)出入的車輛實(shí)施安全監(jiān)察與環(huán)境清潔措施管理。提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；并配合對(duì)各施工現(xiàn)場(chǎng)的水電核抄數(shù)據(jù)與施工單位正常使用的管理。檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程例會(huì)和建筑負(fù)責(zé)人定期碰面會(huì)等）；檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；五、承接查驗(yàn)2023/11/179承接查驗(yàn)前期準(zhǔn)備；2016年5月-7月按照物業(yè)接管驗(yàn)收的程序和要求，依據(jù)國(guó)家當(dāng)?shù)卣飿I(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，做好接管驗(yàn)收工作，做到全面、細(xì)致而不漏項(xiàng)，為日后的物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)?，F(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目1、主體建筑外觀、各構(gòu)件安裝和墻體飾面等符合建筑規(guī)范要求。2、各類屋面必須符合相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水，不滲漏。3、室內(nèi)裝飾裝修工程和消防工程必須符合有關(guān)規(guī)范要求。4、供配電系統(tǒng)：地區(qū)變電站及各變電所內(nèi)正常供配電設(shè)備、應(yīng)急供配電設(shè)備、柴油箱及油庫(kù)、各配電房的防鼠要求、各弱電檢查井內(nèi)管線及電箱、公共照明燈具等符合標(biāo)準(zhǔn)要求。5、各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，相應(yīng)的防雷設(shè)備必須經(jīng)過(guò)專業(yè)部門的檢測(cè)，并持有檢測(cè)單位簽認(rèn)的合格證，接地阻值必須符合GBJ232的要求。6、電梯的啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過(guò)相關(guān)的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其它安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。7、智能化系統(tǒng)：樓宇自動(dòng)化（電力、保安、辦公自動(dòng)化、網(wǎng)絡(luò)通訊等）應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)；消防設(shè)施必須符合消防驗(yàn)收的要求，并且持有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。

8、給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機(jī)等，各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等，檢查井內(nèi)管接頭、水表、閥門等，消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門、消火栓、人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)，均要求符合相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)定。9、裝飾工程：玻璃幕墻、框架、門和門框及附件、護(hù)欄及扶手、外墻飾面、公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾、各種標(biāo)記及區(qū)域圖標(biāo)、公共洗手間、燈具及其它小電器設(shè)施、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等。地面、地腳線、內(nèi)墻飾面、防火卷簾、護(hù)墻板、天花各種裝飾等，均應(yīng)符合想設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求。10、通信、自動(dòng)控制室、信息機(jī)房等網(wǎng)絡(luò)設(shè)備房間屏蔽墻體符合規(guī)范要求11、附屬工程及其它，包括室外排水、溝道等設(shè)施符合設(shè)計(jì)規(guī)范要求。12、消防控制中心及消防控制室的設(shè)備設(shè)施應(yīng)符合消防管理標(biāo)準(zhǔn)要求。2023/11/1710成立承接查驗(yàn)小組：2016年7月-10月2023/11/1711組成：物業(yè)工程部、施工方、項(xiàng)目部1、與開發(fā)商簽訂《物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議》；2、擬定承接查驗(yàn)方案、流程，擬定相關(guān)記錄表格；A、物業(yè)專有部分承接查驗(yàn)記錄；

B、設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)記錄表；C、附屬配套設(shè)施查驗(yàn)記錄表；

D、物業(yè)資料移交記錄表；3、資料移交項(xiàng)目部、施工單位向物業(yè)承接查驗(yàn)小組移交、提供本物業(yè)相關(guān)設(shè)計(jì)、施工、竣工標(biāo)準(zhǔn)圖紙、規(guī)范資料等，已便物業(yè)公司順利開展查驗(yàn)工作，確保相關(guān)參考標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工標(biāo)準(zhǔn)一致。4、與開發(fā)商、施工單位確定分階段查驗(yàn)流程；考慮到施工進(jìn)度及承接查驗(yàn)可實(shí)施性，本物業(yè)承接查驗(yàn)采取分項(xiàng)、分階段進(jìn)行承接查驗(yàn)，按項(xiàng)目部與施工方施工進(jìn)度進(jìn)行逐項(xiàng)查驗(yàn)，可及時(shí)有效的完成查驗(yàn)，同時(shí)也可為前期竣工的單位爭(zhēng)取更多的整改時(shí)間；5、承接查驗(yàn)的實(shí)施；按施工進(jìn)度開展查驗(yàn)工作，參考物業(yè)公司《承接查驗(yàn)管理辦法》執(zhí)行：

1)對(duì)資料查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的資料不全，不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，承接查驗(yàn)小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《物業(yè)資料移交記錄表》，交建設(shè)單位確認(rèn)并確定整改時(shí)限；2)對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)，記錄在《設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)記錄單》中，交建設(shè)單位確認(rèn)并確定整改時(shí)限；2023/11/1712對(duì)物業(yè)房屋共用共有部位承接查驗(yàn)中的不合格項(xiàng)，記錄在《附屬配套設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)記錄表》中，交建設(shè)單位確認(rèn)并確定整改時(shí)限；對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)中的重大缺陷記錄應(yīng)記錄表中進(jìn)行明確標(biāo)注，交建設(shè)單位確認(rèn)并確定整改時(shí)限。對(duì)以上各項(xiàng)問(wèn)題梳理后，分類、編號(hào)記錄在《承接查驗(yàn)記錄表》中，并把跟進(jìn)處理結(jié)果記錄于《復(fù)查記錄》，作為后期質(zhì)保金退付的憑證。6、整改/復(fù)查承接查驗(yàn)結(jié)束后，查驗(yàn)小組對(duì)查驗(yàn)中存在的問(wèn)題進(jìn)行歸納匯總，并將《記錄表》按水、電、氣、土建、園林綠化、機(jī)電設(shè)備、消防等分類進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，交項(xiàng)目部、施工方整改，約定整改期限，完成整改后，組織復(fù)查，復(fù)查標(biāo)準(zhǔn)已查驗(yàn)部位符合相關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)后，方為合格。2023/11/17132023/11/1714七、房屋交付2023/11/17151、擬定交房方案，組建交房團(tuán)隊(duì)（交房前2個(gè)月）；由項(xiàng)目部牽頭，組建交房團(tuán)隊(duì)，召開交房啟動(dòng)會(huì)，明確各職能板塊責(zé)任人，工作職責(zé)，擬定交房方案（涵蓋：交房時(shí)間、地點(diǎn)、現(xiàn)場(chǎng)布置、人員物資，風(fēng)險(xiǎn)管控等）物業(yè)項(xiàng)目交付前2個(gè)月開始，開發(fā)項(xiàng)目部應(yīng)組織涉及開發(fā)、營(yíng)銷、客服、物業(yè)等兄弟部門就規(guī)劃驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、收尾工程、交付流程方式等問(wèn)題召開專項(xiàng)會(huì)議，明確進(jìn)度、倒排計(jì)劃，專項(xiàng)會(huì)議交付前第3個(gè)月每15日召開一次，第2個(gè)月每10日召開一次，交付前月最少每周召開一次。特殊情況下隨時(shí)組織召開專項(xiàng)會(huì)議。項(xiàng)目交付方案最遲應(yīng)于交付前一個(gè)月完成擬稿，并組織相關(guān)兄弟單位討論修改，交付前15天完成定稿。涉及交付風(fēng)險(xiǎn)的，由項(xiàng)目部進(jìn)行統(tǒng)一意見，擬定統(tǒng)一說(shuō)辭，組織各職能部門進(jìn)行討論會(huì)審；2、現(xiàn)場(chǎng)交底、交房培訓(xùn)（交房前30天）；交付前30天，由項(xiàng)目部組織各職能部門進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交底，開展交房培訓(xùn)，為施工瑕疵整改、規(guī)劃驗(yàn)收、交房通知等程序復(fù)雜流程爭(zhēng)取足夠的緩沖時(shí)間；3、物業(yè)服務(wù)中心（物資、人員、外包服務(wù)單位選聘）；交付前15天：物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心與項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人確定交付現(xiàn)場(chǎng)，針對(duì)交房方案中設(shè)計(jì)的現(xiàn)場(chǎng)布置、物資、支援人員等問(wèn)題進(jìn)行確認(rèn)，模擬現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置；交付前30天：物業(yè)公司最遲于交付前30天發(fā)起外包保潔單位選聘流程，交付前10天完成外包保潔服務(wù)的合同簽訂。交付前15天：物業(yè)服務(wù)參考項(xiàng)目部交付方案，擬定交房管理方案，內(nèi)容包括但不限于：業(yè)主接房路線，機(jī)動(dòng)車/非機(jī)動(dòng)車停放位置、導(dǎo)視指引，突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案；交付前90天：物業(yè)服務(wù)中心擬定本物業(yè)開辦費(fèi)報(bào)告，含物資清單、人員成本等，報(bào)開發(fā)商簽批；2023/11/1716交付前20天：物業(yè)可根據(jù)的甲方要求和實(shí)際情況，進(jìn)行全面的清潔開荒工作，主要包括：各樓層的通道、廣場(chǎng)、室內(nèi)地面墻壁（不包括外墻）、天花板、燈具、電梯、樓梯等室內(nèi)外相關(guān)設(shè)施、設(shè)備；地下室、燈具、樓梯等相

關(guān)設(shè)施、設(shè)備；室外地面所有設(shè)施等；交付前5天：為確保交房工作順利開展，無(wú)論承接查驗(yàn)/整改結(jié)果如何，項(xiàng)目部、施工單位均必須按要求向物業(yè)服務(wù)中心移交業(yè)主房屋鑰匙，設(shè)施設(shè)備房屋鑰匙（不符合移交標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)中心雖接收鑰匙，但不代表認(rèn)可其正式移交，以物業(yè)服務(wù)中心最終承接查驗(yàn)記錄/整改復(fù)查記錄為準(zhǔn)）。交付前1天：所有物資、成都公司支援人員到位（集團(tuán)行政協(xié)調(diào)），現(xiàn)場(chǎng)布置到位，由項(xiàng)目部組織所有參與人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)走場(chǎng)一次。2023/11/1717交付前20天：房屋交付前20天，銷售中心應(yīng)向物業(yè)服務(wù)中心移交已售業(yè)主資料，物業(yè)服務(wù)中心接收業(yè)主資料后，于交付前完成業(yè)主一戶一檔的建立；交付前5天：項(xiàng)目部向物業(yè)服務(wù)中心提供房屋實(shí)測(cè)報(bào)告，物業(yè)公司于交付前完成數(shù)據(jù)錄入，由財(cái)務(wù)審核確認(rèn)數(shù)據(jù)。4、正式交付現(xiàn)場(chǎng)人員管理由公司人事行政部統(tǒng)一考勤管理，交付過(guò)程，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人、拓展負(fù)責(zé)人等主要職能部門負(fù)責(zé)人必須全程跟蹤參與，隨時(shí)做好突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管控。2023/11/1718、簽訂規(guī)范的前期物業(yè)服務(wù)合同，權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。、管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修半小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。、根據(jù)業(yè)主需求，提供前期物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。、每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80%以上。2023/11/2219七、物業(yè)管理（服務(wù)）的實(shí)施基本要求物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容1、根據(jù)法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約的授權(quán)制訂物業(yè)服務(wù)有關(guān)制度、物業(yè)服務(wù)方案、工作計(jì)劃并組織實(shí)施；保管相關(guān)的工程技術(shù)資料、承接查驗(yàn)資料并告知全體業(yè)主；2、負(fù)責(zé)建筑物共用部位的維護(hù)和管理；3、負(fù)責(zé)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和管理。本物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備細(xì)目見附件四；4、負(fù)責(zé)物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)等；5、負(fù)責(zé)物業(yè)公共園林、景觀及設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和管理；6、負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)、車輛停放、安全防范等事項(xiàng)；7、負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)檔案的建立和管理；8、裝飾裝修管理；9、其他雙方約定的特約服務(wù)。2023/11/22201、擬定物業(yè)服務(wù)中心管理體系；物業(yè)服務(wù)中心在項(xiàng)目經(jīng)理的帶領(lǐng)下，參考公司管理制度，應(yīng)于房屋交付前30日完成項(xiàng)目管理體系的擬定，針對(duì)項(xiàng)目管理特性擬定基礎(chǔ)管理文件、操作流程等，并于交付前組織本物業(yè)服務(wù)中心全體人員進(jìn)行理論、實(shí)操培訓(xùn)各不少于一