大廈案例分析

案例分析案例一、停車場(chǎng)意外丟失車輛物業(yè)管理公司究竟有無(wú)責(zé)任?1999年7月9日,廈門某汽車維修有限公司(以下稱維修公司)駕駛員駕駛一輛"美鹿"牌小轎車到閩南大廈辦事,駕駛員交付5元停車費(fèi)后,將車停放由廈門某物業(yè)管理股份有限公司(以下稱物業(yè)公司)經(jīng)營(yíng)的停車場(chǎng),后來(lái)駕駛員要提車時(shí),發(fā)現(xiàn)轎車已丟失,駕駛員立即報(bào)案,廈門市公安局刑警支隊(duì)于1999年7月14日發(fā)出協(xié)助通報(bào),但至今未將失竊的轎車追回。一審認(rèn)為:物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng),向車主收取一定的費(fèi)用,為車主提供停車保管服務(wù),因此維修公司與物業(yè)公司之間應(yīng)為保管合同關(guān)系。維修公司將車交由物業(yè)公司保管,就負(fù)有繳納保管費(fèi)的義務(wù),并享有取回保持原狀的車輛權(quán)利,物業(yè)公司收取車主的停車費(fèi)用,其義務(wù)是妥善提供停車場(chǎng)地,且保管好車輛,物業(yè)公司收取維修公司的停車費(fèi)后,先例行了停車權(quán)利,就應(yīng)對(duì)停車場(chǎng)的車輛負(fù)責(zé)安全保障義務(wù)。但物業(yè)公司停車場(chǎng)的值班人員(保安)在有人開出涉案車輛時(shí),在未檢驗(yàn)有關(guān)取車手續(xù)的情況下就放行,這是一種重大過(guò)失行為。因此,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。二審認(rèn)為:由于維修公司將車輛停放于物業(yè)公司的停車場(chǎng)時(shí),除交納5元停車費(fèi)外,雙方未就車輛停放性質(zhì)進(jìn)行任何約定。因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關(guān)系性質(zhì)顯然不能簡(jiǎn)單地以該5元停車費(fèi)的繳交與否來(lái)判斷,而應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行分析:(一)從保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返還該物的合同,其法律特征不僅是雙方當(dāng)事人關(guān)于保管的意思表示一致還必須有寄托人將保管物交付保管人,使保管物置于保管人的實(shí)際占有控制之下的事實(shí)存在。本案雙方當(dāng)事人就車輛保管的意思表示并不一致,而維修公司停車時(shí)也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業(yè)公司,以便物業(yè)公司實(shí)際控制車輛,而物業(yè)公司亦未對(duì)維修公司出具取車放驗(yàn)憑證。(二)物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)范圍中并元保管業(yè)務(wù),該停車場(chǎng)亦未對(duì)外明示其提供車輛保管服務(wù)。(三)關(guān)于物業(yè)公司收取5元錢的停車費(fèi)的性質(zhì)及依據(jù)。從1995年廈門市物價(jià)局《關(guān)于閩南大廈管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》對(duì)物業(yè)公司管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出的批復(fù)看,該文第一條第(5)項(xiàng)規(guī)定是:"交通工具停車場(chǎng)所的管理"。1998年12月物業(yè)公司依據(jù)該規(guī)定與閩南大廈業(yè)主管理委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》在合同第十條規(guī)定是對(duì)"交通與車輛停放秩序的管理",第二十條規(guī)定"露天車位、地下車庫(kù)的車位使用費(fèi)依照廈門市物價(jià)局和業(yè)主管理委員會(huì)商定的標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取"。鑒于上述批復(fù)及合同內(nèi)容可以明確得出物業(yè)公司系對(duì)其經(jīng)營(yíng)的停車場(chǎng)收取車位使用費(fèi),而對(duì)停車場(chǎng)的交通及車輛停放秩序進(jìn)行管理,與其停車人之間形成的是停車場(chǎng)地有償使用合同關(guān)系。終審判決:綜上所述,物業(yè)公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關(guān)系的理由成立,一審認(rèn)定物業(yè)公司未盡保管之責(zé),應(yīng)對(duì)維修公司的車輛丟失承擔(dān)賠償責(zé)任的判決缺乏事實(shí)及法律依據(jù),依法應(yīng)予改判。據(jù)此,依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條的規(guī)定,廈門市中級(jí)人民法院于2001年3月25日判決如下:一、撤銷廈門市開元區(qū)人民法院(2000)開民初字第2831號(hào)民事判決。二、駁回維修公司的訴訟請(qǐng)求。本案一、二審訴訟費(fèi)各人民幣5250元,均由維修公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。案例二、訪客無(wú)理打罵護(hù)衛(wèi)員怎么辦……去年9月12日15時(shí)40分，一訪客到租住在某花園A棟的朋友家取VCD機(jī)。在他攜機(jī)欲出大堂時(shí)，大堂護(hù)衛(wèi)員禮貌地請(qǐng)其辦理有關(guān)放行手續(xù)。誰(shuí)知他竟勃然大怒，破口大罵，隨后趕來(lái)的他的樓上朋友還動(dòng)手打了護(hù)衛(wèi)員一拳，隨手又撕破了護(hù)衛(wèi)員的衣服。巡邏護(hù)衛(wèi)員聞?dòng)嵹s來(lái)制止，兩人撒腿便跑，藏匿起來(lái)。管理處領(lǐng)導(dǎo)得知后,首先冷靜、客觀、公正、全面地了解情況。通過(guò)聽取當(dāng)事人和知情者的情況介紹,調(diào)看大堂出入口的現(xiàn)場(chǎng)錄象,查閱業(yè)主住戶的檔案資料，確認(rèn)應(yīng)由住戶和訪客負(fù)全部責(zé)任，而住戶又為業(yè)主的雇員。然后管理處約定時(shí)間，請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)主任、轄區(qū)民警和業(yè)主一起協(xié)商解決這一問(wèn)題（類似問(wèn)題請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)主任參與處理是管理處明智之舉，參與處理也是業(yè)主委員會(huì)主任的職責(zé)所在）。管理處詳細(xì)介紹了事情經(jīng)過(guò)，并列舉了人證、物證，各個(gè)方面一致認(rèn)為管理處的管理工作認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)，大堂護(hù)衛(wèi)員處理問(wèn)題并無(wú)任何不妥，應(yīng)當(dāng)?shù)玫酱蠹业睦斫?、尊重和支持，住戶和訪客要對(duì)這件事的一切后果負(fù)責(zé)。事情很快就有了圓滿的結(jié)局：肇事者當(dāng)眾向護(hù)衛(wèi)員賠禮道歉，并且賠償了扯破衣服的損失。點(diǎn)評(píng)：對(duì)一些人無(wú)理取鬧，不能不了了之。不了了之既會(huì)挫傷我們員工的積極性，又會(huì)助長(zhǎng)不良現(xiàn)象。但我們自己獨(dú)自處理，有相當(dāng)難度。而善于借助各方面的力量，處理起來(lái)就相對(duì)容易得多。業(yè)主請(qǐng)求幫助驅(qū)趕室內(nèi)人員怎么辦……一日，某小區(qū)某業(yè)主王先生火急火燎地來(lái)到物業(yè)公司。一進(jìn)門就大聲叫喊，要物業(yè)公司幫忙，說(shuō)他家原來(lái)那伙裝修工人賴著不走，不讓別人干活。保安工作主管一面安慰業(yè)主不要著急，一面安排護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)先到現(xiàn)場(chǎng)。抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同法接受，并且，因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時(shí)間已到，如果胡女士不交納供暖費(fèi)他們要受到經(jīng)濟(jì)損失。找到律師咨詢，最終在律師主持下達(dá)成書面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費(fèi)，胡女士不再向開發(fā)商要求賠償，同時(shí)胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費(fèi)。律師分析：胡女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指：當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外。本案中，首先要弄清開發(fā)商、胡女士、物業(yè)公司三者的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。開發(fā)商與胡女士之間存在合同關(guān)系，因?yàn)榉课葙|(zhì)量問(wèn)題，開發(fā)商基于賠償責(zé)任對(duì)胡女士負(fù)有債務(wù)；胡女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)那么是胡女士對(duì)物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)；關(guān)于供暖費(fèi)的問(wèn)題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨(dú)簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當(dāng)依照?qǐng)?zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費(fèi)，那么胡女士對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù)；開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒(méi)有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。這樣看來(lái)。胡女士開始主張抵消是不妥的，因?yàn)殚_發(fā)商對(duì)胡女士負(fù)債而胡女士卻對(duì)物業(yè)管理公司負(fù)債，這兩種債務(wù)雖然都是金錢債務(wù)，但是并不符合“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)”的條件。然而，最終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律作出的，法律規(guī)定：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。在物業(yè)管理公司同意的情況下，胡女士可以將自己對(duì)物業(yè)管理公司所負(fù)有的交費(fèi)義務(wù)轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，開發(fā)商在替胡女士向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)后，開發(fā)商對(duì)胡女士的賠償義務(wù)就可以認(rèn)為履行完畢，本案中，因胡女士向開發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費(fèi)相當(dāng)，所以胡女士自己還要交納供暖費(fèi)。律師提示：經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的各方參與