上海虹橋臨空經濟園區(qū)一體化規(guī)劃報告

上海虹橋臨空經濟園區(qū)一體化規(guī)劃中國城市規(guī)劃設計研討院2021年4月成果匯報城市設計范圍：上海虹橋臨空經濟園區(qū)，北至蘇州河、東淞虹路、南至泉口路、西至綏寧路，合計5.1平方公里。研討范圍：拓展至臨空南部北新涇社區(qū)，西部虹橋樞紐地域。規(guī)劃范圍規(guī)劃內容第一部分目的定位第二部分產業(yè)定位第三部分功能組織第四部分城市設計第五部分設計導那么第六部分實施措施第一部分目的定位1996年——臨空經濟園區(qū)2003年——總部園區(qū)開展歷程“園林式高科技總部型〞1993年——市西工業(yè)小區(qū)1994年——臨空工業(yè)園區(qū)總部經濟快速開展：全球化背景中的企業(yè)管理和消費職能的空間分別；總部類型多樣：研發(fā)總部、采購總部、營運總部等；總部空間轉移趨勢明顯1.全球總部經濟開展特征GlobalHeadquarterRegionalHeadquarterLocalOffice結合利華：全球總部：倫敦中國地域總部：上海全球研發(fā)中心：荷蘭Ulaardigen英國ColworthPortSunlight中國上海全球采購中心：上海微軟：全球總部：西雅圖亞太總部：新加坡中國總部：北京科技研發(fā)中心：上海、深圳、北京一、區(qū)域背景總部集聚方式日益多元化：疏解與集聚CBD曼哈頓中環(huán)倫敦利物浦街謝菲爾德OfficeParks美國〔IBP〕愛丁堡officeparkBusinessPark國際總部園區(qū)開展比較與自創(chuàng)英國stockleypark英國Edinburghpark美國Internationalbusinesspark園區(qū)品牌：園區(qū)氣氛的塑造〔community〕，強調park!產業(yè)定位：兼容性〔flexible〕〔多樣化產業(yè)〕；園區(qū)功能：混合〔mix-use〕(任務與生活〕園區(qū)環(huán)境：生態(tài)〔ecological〕、公共〔public〕、開放〔open〕園區(qū)交通：對外便利；內部可達、步行運作方式：協作〔co-operation〕、參與〔participation〕快速增長：2002年7月，市政府出臺<上海市鼓勵設立外國跨國公司地域總部的認定任務>大力推進了上?？偛拷洕拈_展。上海已成為中國內地“總部經濟〞數量最多的城市。前景樂觀：世博會成為重要契機，預測“2021年上?！偛俊瘮盗繉⒊较愀郇??？偛考蹍^(qū)：這些對信息、商務、研發(fā)環(huán)境有類似要求的總部型企業(yè)通常入駐同一地域，催生了一批總部經濟相對集聚的樓宇或園區(qū)。上?？偛款愋蛿盗客赓Y企業(yè)跨國公司地區(qū)總部154外資投資性公司150外資研發(fā)中心196中央大企業(yè)總部8中央大企業(yè)地區(qū)總部100民營企業(yè)500強企業(yè)總部31表：2007年上?？偛拷洕_展情況2.上?？偛拷洕_展特征街區(qū)型綜合體型街區(qū)型：CBD區(qū)，內環(huán)以內，空間局限；綜合體型：建筑綜合體，規(guī)劃分散，潛力有限；園區(qū)型：新類型，郊區(qū)，空間優(yōu)勢明顯。上海總部基地類型劃分上?？偛炕胤植继卣魑鞑慷嘤跂|部：長三角腹地的吸引力較強；構成兩個總部簇群：CBD總部簇群、空港總部簇群；普陀長風生態(tài)商務區(qū)虹橋樞紐商務中心區(qū)青浦徐涇總部園嘉定西郊總部園虹橋臨空經濟園空港總部簇群的建立普陀——北岸·長風規(guī)模：占地面積220.9公頃；建筑面積：320萬平方米；容積率：1.5工程定位：上海第四個CBD職能綜合：辦公樓、商業(yè)文娛設備、酒店式公寓、高尚住宅、中小學、幼兒園、醫(yī)院、體育館及社區(qū)效力中心等。設計理念：強調公共效力空間設計，將蘇州河沿岸工業(yè)開展歷史特征與公共綠地設計相互結合。開發(fā)方式：開發(fā)商一致進展地塊開發(fā)，整棟、整層租售〔27000元/平方米，6元/平方米·天〕。嘉定——西郊總部園〔慧創(chuàng)·國際〕規(guī)模：占地450公頃；建筑面積420萬平方米；容積率：0.9工程定位：知識化、生態(tài)型、樞紐級總部園區(qū)職能綜合：總部經濟、第三方效力、濱江生態(tài)綠化、生活配套效力四大功能板塊疊加；設計理念：建筑組團空間與整體公共綠地相互交融〔大疏大密〕；開發(fā)方式：政府背景一級開發(fā)公司“一致規(guī)劃、一致開發(fā)、一致配套、一致招商、一致管理、一致推行〞整棟出賣，1900-3300平方米/棟。松江——大業(yè)·領地規(guī)模：占地120公頃；建筑面積60萬平方米；容積率0.5。工程定位：展現、研發(fā)、貿易、財務結算為一體的低密度、智能化、生態(tài)型總部集群花園。職能綜合：政府配套、商務配套、交通配套、商業(yè)配套、文化文娛配套、餐飲配套等。設計理念：大面積綠地與辦公樓相結合。開發(fā)方式：房地產企業(yè)一致開發(fā)，整棟出賣，6000元/平方米，700-1200萬/棟。虹橋樞紐商務中心區(qū)規(guī)模：占地160公頃；建筑面積170萬平方米；容積率：1.1。職能綜合：商務配套、交通配套、商業(yè)配套、文化文娛配套、餐飲配套等。設計理念：搭建區(qū)域協作平臺；營造時髦文化場所；發(fā)明環(huán)境友好典范開發(fā)方式：一致開發(fā)自創(chuàng)運作方式：一致開發(fā)園區(qū)氣氛：努力營造“園〞的氣氛〔綠地、活動空間組織企業(yè)交流〕園區(qū)功能：混合〔mix-use〕(任務與生活〕臨空的缺乏運作方式：面向企業(yè)地塊出賣，一致開發(fā)需求良好的管理主體，目前還未能實現。園區(qū)氣氛：臨空還未能構成“園〞的氣氛。園區(qū)功能：功能相對單一。門戶地域二、臨空開展條件分析區(qū)位優(yōu)勢品牌優(yōu)勢文化優(yōu)勢資源優(yōu)勢臨空總部現狀分布圖1.臨空的優(yōu)勢2.上海虹橋綜合交通樞紐的影響機場、高鐵、磁懸浮、地鐵、城際巴士等多種交通方式綜合；界時100萬人每天進出樞紐，樞紐地域成為人流、物流、信息流高度集中的地域。戰(zhàn)略性節(jié)點對上海城市空間構造產生影響，西部門戶地域。上海城市空間構造調整：虹橋樞紐周邊地域成為戰(zhàn)略性節(jié)點地域，上海西部地域將成為新的增長區(qū)域。虹橋綜合交通樞紐大虹橋地域開展對臨空的影響：商務辦公效力功能。大虹橋地域開展想象臨空經濟園區(qū)著眼更大范圍的，參與主體更多的，圍繞樞紐的產業(yè)規(guī)劃開場蓬勃開展。與樞紐相關聯的商務活動會在機場周邊地域集聚。虹橋樞紐周邊地域開展構造：“雙中心〞機場西翼中心：樞紐中心商務區(qū)，商務型辦公中心；機場東翼中心：臨空經濟園區(qū)，總部型辦公中心。機場東翼總部辦公中心機場西翼商務辦公中心園區(qū)定位：總部經濟，虹橋門戶總部經濟：國際與國內知名企業(yè)總部集聚區(qū)與高端科技企業(yè)集聚區(qū)；虹橋門戶：依托虹橋，面向國際和面向國內的門戶園區(qū)。西部中心第二部分產業(yè)定位信息效力業(yè)：信息通訊技術〔聯強國際中國總部和營運中心、神州數碼華東營運總部、佳杰科技中國營運總部〕；電子商務〔攜程、史泰博、報鳥、易果等〕；無線通訊〔愛立信、明基、晨訊等〕現代物流業(yè)：FedEX,揚子江快運；服裝服飾業(yè)：卡帝樂鱷魚、紅蜻蜓、圣地亞哥等服裝制造業(yè)；食品、生活用品等：結合利華、一致企業(yè)、美特格拉斯；共同特征：航空出行需求高、消費性效力業(yè)；一、臨空產業(yè)現狀1.空港效應圖1-7空港都市區(qū)表示圖空港優(yōu)勢：空港城功能規(guī)劃往往沿廊道開展；各類園區(qū)的構成：商務園區(qū)〔businesspark〕、物流園區(qū)〔logisticpark〕、產業(yè)園區(qū)〔industrialpark〕等。商務園區(qū)吸引產業(yè)：航空物流〔航空快遞、保稅物流、物流貿易、采購與分撥中心、物流加工基地〕、航空商務〔航空公司地域總部、物流公司地域總部、航空貨代貿易公司〕等有特征的產業(yè)：以空港經濟為特征的時間本錢敏感性產業(yè)，諸如航空物流業(yè)、航空商務和服裝服飾時髦產業(yè)等。航空物流業(yè)、航空商務等與空港直接相關的產業(yè)適宜接近樞紐規(guī)劃，即規(guī)劃于園區(qū)外環(huán)以西地域。二、臨空產業(yè)開展條件電子信息產業(yè)紡織產業(yè)物流產業(yè)石油產業(yè)鋼鐵產業(yè)汽車產業(yè)2.區(qū)域市場支撐長三角能夠向臨空轉移的有優(yōu)勢的產業(yè)門類：ICT、高新技術產業(yè)、服裝食品制造等產業(yè)的商務總部。3.錯位分工圖：長寧三大產業(yè)功能區(qū)圖：上海商務辦公規(guī)劃上海：做實信息效力業(yè)、現代物流業(yè)兩大優(yōu)勢產業(yè)，為上海四個中心效力。長寧錯位分工：園區(qū)經濟而非樓宇經濟，長寧區(qū)的新名片。4.園區(qū)型總部產業(yè)特征靈敏的產業(yè)空間高科技產業(yè)的開展三、臨空產業(yè)定位1.產業(yè)定位：信息效力業(yè)、現代物流業(yè)、高技術產業(yè)2.產業(yè)空間規(guī)劃外環(huán)以西：以現代物流業(yè)為主的產業(yè)集聚區(qū)；南臨空：以信息效力業(yè)為主的現代效力集聚區(qū)；北臨空：以高技術產業(yè)為主的高端企業(yè)總部與高科技企業(yè)集聚區(qū)；高技術產業(yè)現代物流業(yè)信息效力業(yè)四、臨空企業(yè)定位：總部型1.臨空現狀企業(yè)類型跨國公司總部地方性企業(yè)總部普通性商務辦公以企業(yè)總部為主導的企業(yè)類型，是臨空良性開展的開場。2.閱歷自創(chuàng)：勝利園區(qū)企業(yè)門類——總部開發(fā)比重占70-80%北京豐臺總部基地IBPSTOCKLEYPARK(UK)臨空經濟園區(qū)比例（%）規(guī)劃開發(fā)量（萬平米）現狀開發(fā)量（萬平米）新增開發(fā)量（萬平米）跨國公司地區(qū)總部50140-15041100-110地方性企業(yè)總部3080-902850-60一般商務辦公20604020-30協和路：總部界面科技島：總部創(chuàng)意園規(guī)劃跨國公司研發(fā)中心引導區(qū)規(guī)劃跨國公司地域總部引導區(qū)3.園區(qū)企業(yè)定位：總部型第三部分功能組織一、園區(qū)功能配套類型商業(yè)：正大生活館，4.1萬平米；酒店：規(guī)劃凱萊3.5萬平米；學校醫(yī)院：音樂學院，新涇中學等共4萬平米；已出讓土地類型開發(fā)量（萬平米）比例（%）總量170商務辦公12272公共配套126居住37221.現狀：相對缺乏2.需求迫切：園區(qū)企業(yè)訪談攜程訪談區(qū)位：南臨空企業(yè)特征：內資企業(yè)，勞動密集型產業(yè)需求：1.路燈與治安2.就餐3.公共交通4.企業(yè)周邊環(huán)境改善5.園區(qū)建立企業(yè)交流平臺6.園區(qū)配套各類效力設備〔會議中心、酒店、聚會場所〕Expeditor訪談區(qū)位：北臨空企業(yè)特征：外資企業(yè)，知識密集型產業(yè)需求：1.公共交通2.平安管理3.食堂4.酒店〔星級酒店和經濟型酒店〕5.休閑場所〔咖啡吧、西餐店〕6.文娛健身場所〔健身館、美容店、會館、文化中心〕7.銀行〔工行、外幣銀行〕3.閱歷自創(chuàng)：國內外園區(qū)功能配套園區(qū)名用地面積（ha）建筑面積（M2）輔助設施參數CamborneBK2070000賓館、飯店、會議設施、酒吧，休閑建身中心）；超級市場（加油站、洗車房、飯店、自動提款機）；藥店、建房互助會、飯店、干洗店、外賣店、酒吧、商業(yè)門店；圖書館、保健中心、社區(qū)中心、多功能運動場（網球場、足球場、游戲場）、自行車道、騎馬道1000人就業(yè)ChesterBK70116000自動提款機、加油站、郵局、健身俱樂部、托兒所、報亭、三明治點、飯店、超級市場、信貸公司7500人就業(yè)EdinburghBK58186000園區(qū)公共服務中心（飯店、健身中心、托兒所）；外賣店、快餐店、臨街商業(yè)、穿梭巴士、銀行、旅館、公共藝術、酒吧、美發(fā)美容、自行車道、散步道、足球城、電影院；藝術品展廊、博物館、劇院、高爾夫球場（依托城區(qū)）7000人就業(yè)非中心商務園39450000醫(yī)院、銀行、郵局、超市、商務中心、票務、郵政快遞、會所（商務會館、休閑健身中心、餐飲娛樂總匯）；便利店、洗衣、美容美發(fā)、書店、牙科、保健診所、特色服飾、禮品、音像、咖啡館、酒吧、茶坊、高檔大中型餐廳和特色小吃、舞廳、小型影院、游戲廳、棋牌館、體育健身房、游泳館、桑拿、室外網球場、微型高爾夫練習場）67%商務辦公；22%會展中心；6%會所、酒店公寓中關村總部基地651400000高級酒店、國際會議中心、技術轉移中心、商業(yè)中心、酒店式公寓、商務酒店、員工宿舍9%配套公寓；4%高級酒店、2%商業(yè)；3%寫字樓；1.5%商務酒店；75%商務辦公清華科技園10690000咖啡店、小型超市、郵局、圖文處理、休閑建身、購物、洗衣店、酒吧、餐廳、銀行、俱樂部、網絡通信服務中心、會議室N/A4.臨空經濟園區(qū)功能配套建議分級設施數量服務半徑園區(qū)級公共管理服務中心、會議展示中心、文化藝術中心、體育休閑中心、人才公寓、商務會館、行業(yè)協會1個2公里片區(qū)級綜合商業(yè)娛樂中心（內含餐飲、綜合超市、購物場所等）、星級酒店、銀行（內資和外資銀行）2-3個1公里街坊級餐飲店、便利店、健身會所、休閑吧、茶室、俱樂部、藥店、報亭、文印中心若干個500米1000m1000m500m500m小園小園小園小園細胞Cell—鄰居級鄰里Neighborhood—片區(qū)級園區(qū)District－園區(qū)級機場西翼虹橋商務中心區(qū)：550萬平米商務辦公：300萬平米；居住：150萬平米；酒店：30萬平米；商業(yè)：50萬平米；配套：20萬平米；機場東翼臨空經濟園區(qū)：與樞紐中心區(qū)相距約6公里，承當為本園區(qū)和部分區(qū)域效力的職能。二、各類配套規(guī)模預測與空間落實1.與周邊區(qū)域的關系商務區(qū)規(guī)模比較：300萬開發(fā)量單中心CBD用地面積（Km2）建筑面積（萬m2)備注紐約中城區(qū)1.2約700商務辦公新宿1.6160商務辦公臨海部副都心1.5350商務信息港道克蘭堪納瑞沃夫1.05110商務辦公拉德芳斯商務區(qū)1.6250辦公芝加哥中心1.8600貿易辦公萬平方米開發(fā)規(guī)模商務規(guī)模小陸家嘴470350南京西路116虹橋涉外商務區(qū)290146StockleyPark建筑面積：4000平方米1000*4EindinburghPark建筑面積：5200平方米1300*4蘇州工業(yè)園建筑面積：11000平方米1000*11北京豐臺總部園區(qū)管理委員會建筑面積：6400平方米800*8張江高科建筑面積：16000平方米100*40*42.園區(qū)級設備：公共效力中心臨空管理中心；建議臨空管理中心〔包括管委會、派出所、稅務部門等綜合行政辦公〕：5000平米需用地約0.5公頃；會議中心上海國際會議中心：一層可以同時包容1500人會議，會場建筑面積：4000平方米。北大國際交流中心：可以同時包容1000人會議，會場建筑面積：2500平方米會場規(guī)模：大會場：400-800人，1個；中會場：100-200人，2個；小會場：40-80人，4個；Vip〔迷他會場〕：10-20人，2個；地域性會議中心：臨空會議中心會場約需5000平米，臨空會議中心綜合約需10000平米。展現中心臨空展現中心采用C類，約10000平米，建議結合老廠房改造和會議中心綜合開發(fā)；選取50000人社區(qū)配建目的游泳池：3處〔2個結合酒店建，1個1號鄰居獨立建立〕羽毛球場：6處網球：3個健身房：3個〔一個體育公園、2個結合酒店建立〕足球場、籃球場體育設備結合公共綠地和16號鄰居等綜合效力地塊規(guī)劃園區(qū)級設備地塊落實：功能：管理中心+會議中心+展現中心+商業(yè)+體育休閑文娛配套選址原那么：文化導向，園區(qū)歷史文化內涵的發(fā)掘和利用，16號鄰居老廠房地塊：1.5公頃，開發(fā)容量3.5萬平米；1、2號地塊，外環(huán)以西公共綠地：體育公園地下開發(fā)。音樂學院樞紐博覽園記憶街區(qū)效力區(qū)域：北新涇社區(qū)、普陀豐莊社區(qū)〔1000-2000米為商圈效力半徑〕，效力人口5萬人；本區(qū)域：思索人均辦公面積為15-20平方米，那么本區(qū)域的整體辦公人口約為15-20萬人；同時假設人均住宅面積40平方米，居住人口16500人。效力就業(yè)人口約15-20萬，居住人口約7萬人。地域商業(yè)效力中心功能。3.商業(yè)配套〔綜合性效力：購物、餐飲、文娛、休閑等〕樞紐：80萬平米根據上海市經委及上海商業(yè)經濟研討中心的研討，估計至2007年底，上海常住人口人均零售面積到達約2平方米。思索全市商業(yè)中心的效力，地域效力人均1平米。該地域效力就業(yè)人口約15萬，居住人口約7萬人。那么這一地域商業(yè)量需15萬平米。外環(huán)以西居住人口約8000人，就業(yè)人口約2萬人，約需配套商業(yè)2萬平米。外環(huán)以東居住人口約10000人，就業(yè)人口約13萬人，約需配套商業(yè)13萬平米。目前正大生活館已配套商業(yè)4.1萬平米。大寧國際商業(yè)廣場：建筑面積25萬平方米。百聯西郊購物中心：建筑面積11萬平方米。園區(qū)商業(yè)效力設備地塊落實：面積（平米）容積率規(guī)劃開發(fā)量（平米）濱水商業(yè)街（福全路西）192862.030000正大生活館295901.441632地鐵站東北側85702.210000地鐵站西北側167702.220000南北商業(yè)街700米步行街20000西臨空商業(yè)200001.520000地下空間10000合計15萬濱水商業(yè)：3萬平米，鼓勵混合開發(fā)；地鐵站點商業(yè)：7.2萬平米，鼓勵混合開發(fā)；商業(yè)步行街：2萬平米；地下空間利用：1萬平米地下商業(yè)綜合開發(fā)16號鄰居地下商業(yè)街：2000平米地鐵站地下一層商業(yè)綜合開發(fā)：8000平米4.酒店配套周邊酒店分布：虹橋開發(fā)區(qū)周邊四星級以上酒店客房3849間，約35萬平米。商務辦公量37萬平米，區(qū)域效力中心。虹橋樞紐規(guī)劃酒店開發(fā)量約30萬平米，商務辦公量約200萬平米，區(qū)域效力中心。判別：臨空經濟園區(qū)酒店配套主要為本園區(qū)效力。虹橋經濟技術開發(fā)區(qū)：35萬平米虹橋樞紐：30萬平米上海市高星級酒店的主要需求為商務推進型；我們經過比較目前上海市中心城區(qū)甲級辦公樓的體量與各自時點上高星級酒店的客房數量的比值范圍；推算這一地域需求房間800間。按平均100平米一個房間的面積計算，星級酒店總體開發(fā)規(guī)模應該在8萬平方米。這一地域酒店需求量約為8萬平米。酒店需求預測張江高科技園區(qū)6家漕河涇開發(fā)區(qū)5家東郊賓館五星迦南酒店四星陸家嘴世紀酒店三星千島湖酒店三星張江職業(yè)賓館播望樓三星7天連鎖酒店三星金匯賓館經濟型香蜜湖大酒店三星博雅酒店經濟型好家酒店經濟型鴻麗園經濟型表：商務園區(qū)酒店配置〔兩公里范圍內〕園區(qū)酒店設備地塊落實面積（平米）容積率規(guī)劃開發(fā)量（平米）凱萊酒店151612.03032216號地塊酒店130002.532500外環(huán)以西酒店119672.023934周邊酒店配套外環(huán)休閑公園配套8000平方米經濟型酒店合計8萬平米片區(qū)級設備：銀行〔內資和外資銀行〕、郵局、公廁等；5.其他配套設備人才公寓人才公寓是臨空吸引人才提高臨空人氣和活力的重要手段，規(guī)劃在園區(qū)適當規(guī)劃一些人才公寓。建議民營城改造為人才公寓；公寓式酒店食堂鄰居級：食堂、便利店等。效力半徑：300米；建議臨空1-2個鄰居設置一個；2萬平米以上企業(yè)需自行配套食堂；區(qū)域〔綠地休閑〕設備配套高爾夫練習場學校醫(yī)院養(yǎng)老院酒店高爾夫練習場養(yǎng)老院和醫(yī)院餐飲酒店學校醫(yī)院商業(yè)：15萬平米，其中地下1萬平米；酒店：8萬平米；管委會：5000平米；會議展現中心綜合：3萬平米；文化藝術中心：3萬平米；學校+醫(yī)院：1萬平米；三、園區(qū)公共效力設備規(guī)模判別與地塊落實總開發(fā)量約30萬平米，其中新增18萬平米〔地下空間開發(fā)1萬平米〕。功能開發(fā)量（萬平米）比例（%）商務辦公30076%公共配套308%居住6516%總計395100%園區(qū)功能綜合第四部分城市設計總體印象：“只需院子，沒有園區(qū)！〞仍在反復著工業(yè)園區(qū)的建立方式，短少總部園的靈氣和激發(fā)靈感的空間?？臻g：圍墻vs公共空間一、現狀建立條件淞虹路邊境泉口路邊境天山西路邊境園區(qū)整體邊境標識性弱園區(qū)缺乏活力節(jié)點園區(qū)缺乏溝通長廊1.園缺乏之“大園氣氛〞比較張江創(chuàng)意園：3.6公頃，一致開發(fā)良好的交通組織：人車分流；良好的公共空間：集中綠地；良好的園區(qū)品牌：logo設計與設備配套；2.園缺乏之“小園氣氛〞臨空7號地：5.3公頃，劃分八個地塊；交通組織較亂；公共空間缺乏；園區(qū)品牌和氣氛缺乏；