【基于資金鏈角度的萬達地產(chǎn)輕資產(chǎn)化財務風險分析案例10000字（論文）】

基于資金鏈角度的萬達地產(chǎn)輕資產(chǎn)化財務風險分析案例目錄TOC\o"1-3"\h\u291901緒論 摘要房地產(chǎn)行業(yè)在我國有著重要的經(jīng)濟地位，在2008年的國際金融危機發(fā)生后，我國施行了貨幣寬松政策，而且還針對房地產(chǎn)業(yè)出臺了一系列惠及購房者的諸多政策，各地方政府也紛紛出臺相關(guān)的救市政策。2011年以來，國家重點限制商品房出售，頒布了限貸限購政策以抑制不斷上漲的商品房價格。2015年政策雖然解除了限貸限購的控制力度，卻嚴格控制土地供給，將重心放在“去庫存”上。因政策的頻的繁變更和干預，同時消費者購買力不足，房地產(chǎn)項目開發(fā)成本上升，市場經(jīng)濟增長整體趨于平緩，房地產(chǎn)市場在多方面的影響下出現(xiàn)了下行趨勢。在這樣的外部環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)負債比率過高、負債經(jīng)營、現(xiàn)金獲取能力不足、債務償還壓力大等問題就會更加明顯。在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速進步助推經(jīng)濟虛擬化的時代大背景下，財富觀與企業(yè)理念在與時俱進，資產(chǎn)的內(nèi)涵與外延也在不斷發(fā)展變化，而服務于企業(yè)對的可持續(xù)、健康發(fā)展才是資產(chǎn)經(jīng)營的永恒訴求?；谶@樣的背景，本文對萬達輕資產(chǎn)化財務風險進行分析，從資金鏈角度具體分析萬達經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動以及現(xiàn)金支付狀況，從財務報表數(shù)據(jù)和全球經(jīng)濟政策分析萬達重資產(chǎn)加上貨幣政策導致了什么風險需要進行輕資產(chǎn)化，對此提出有針對性的具體合理的財務風險管理建議。關(guān)鍵詞：萬達地產(chǎn)；輕資產(chǎn)化；財務風險；資金鏈1緒論1.1研究背景房地產(chǎn)行業(yè)在我國有著重要的經(jīng)濟地位，在2008年的國際金融危機發(fā)生后，我國施行了貨幣寬松政策，而且還針對房地產(chǎn)業(yè)出臺了一系列惠及購房者的諸多政策，各地方政府也紛紛出臺相關(guān)的救市政策。2011年以來，國家重點限制商品房出售，頒布了限貸限購政策以抑制不斷上漲的商品房價格。2015年政策雖然解除了限貸限購的控制力度，卻嚴格控制土地供給，將重心放在“去庫存”上。因政策的頻的繁變更和干預，同時消費者購買力不足，房地產(chǎn)項目開發(fā)成本上升，市場經(jīng)濟增長整體趨于平緩，房地產(chǎn)市場在多方面的影響下出現(xiàn)了下行趨勢。在這樣的外部環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)負債比率過高、負債經(jīng)營、現(xiàn)金獲取能力不足、債務償還壓力大等問題就會更加明顯。在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速進步助推經(jīng)濟虛擬化的時代大背景下，財富觀與企業(yè)理念在與時俱進，資產(chǎn)的內(nèi)涵與外延也在不斷發(fā)展變化，而服務于企業(yè)對的可持續(xù)、健康發(fā)展才是資產(chǎn)經(jīng)營的永恒訴求。本文主要對房地產(chǎn)輕資產(chǎn)化基于資金鏈角度分析萬達在轉(zhuǎn)化之前的財務風險以及根據(jù)貨幣政策輕資產(chǎn)化會面臨什么問題并且提出相對措施。論述本文的研究背景、研究的目的及意義，國內(nèi)外研究現(xiàn)狀綜述，研究的基本內(nèi)容，擬解決的主要問題以及研究方法、研究條件和可能存在的問題。分析萬達商業(yè)地產(chǎn)近幾年狀況，使用相關(guān)財務數(shù)據(jù)，評價分析輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的成效，找出相關(guān)策略在規(guī)劃和應用中的不足，并提出可執(zhí)行、有針對性的改進措施。根據(jù)萬達商業(yè)地產(chǎn)案例研究，找出萬達出現(xiàn)財務風險的成因。介紹輕資產(chǎn)相關(guān)理論，分析輕資產(chǎn)化帶來促進還是阻礙。將輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變和全球貨幣政策結(jié)合分析，萬達商業(yè)地產(chǎn)會發(fā)生什么樣的變化？是破產(chǎn)還是轉(zhuǎn)變成功，改變了萬達運營模式，并針對輕資產(chǎn)化后出現(xiàn)的財務風險提出針對措施及防范。1.2研究目的及意義1.2.1研究目的1.本文從資金鏈角度分析萬達重資產(chǎn)模式下出現(xiàn)的財務風險，收集前述論文研究的資料進行分析，找出財務風險成因針對關(guān)鍵因素，提出相對有效的財務風險防范措施。2.從重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)相結(jié)合分析對比萬達資金結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性變化，找出幾個學者研究萬達資產(chǎn)轉(zhuǎn)型帶來的財務風險加以補充。3.全球貨幣政策給萬達輕資產(chǎn)起到什么促進作用還是阻礙作用，起到阻礙，提出相對應對策略。1.2.2研究意義（1）理論意義通過對傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式及現(xiàn)今多種的輕資產(chǎn)模式的比較、梳理得出重、輕資產(chǎn)模式的優(yōu)、缺點，及二者在實際運作中對開發(fā)企業(yè)的資金、運作側(cè)重點、開發(fā)難點等因素的不同要求，得出在不同規(guī)模、不同性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其所適用的開發(fā)模式與方法，并非在復雜的房地產(chǎn)市場中有一概而論的開發(fā)運作方式。如林郁（2016）輕資產(chǎn)模式在國有房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型中的應用研究一一基于中糧地產(chǎn)公司的案例分析。提出國有房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式的實施前提，并對中糧地產(chǎn)公司輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型提出策略建議。借鑒分析萬達輕資產(chǎn)化財務風險。（2）現(xiàn)實意義在互聯(lián)網(wǎng)時代，依賴重資產(chǎn)高杠桿的商業(yè)模式正在不斷被顛覆。而央行所呈現(xiàn)的告別貨幣的姿態(tài)，監(jiān)管所強調(diào)的防范金融風險的要求，也都說明未來在資金層面，對于企業(yè)負債會提出更高的要求。加之樓市基本面跟限貸政策短時期不會輕易放松的現(xiàn)狀，尋求輕資產(chǎn)道路，或許是房地產(chǎn)企業(yè)在應對環(huán)境變化時的一種商業(yè)轉(zhuǎn)型選擇，無可厚非。自萬達2012年5月，以26億美元并購美國AMC院線以來，萬達在海外進行莉多筆投資并購，萬達是中國企業(yè)近年來海外土豪買家中的重要一員但海外資產(chǎn)是否會一視同仁一起加入到國內(nèi)變現(xiàn)戰(zhàn)略中來，這才是顯示萬達“輕資產(chǎn)”承諾的決心所在。所以對房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈進行研究是必要的，它有利于房地產(chǎn)公司通過制定合理的籌資計劃和投資計劃等方法來增強經(jīng)營的穩(wěn)定性，增強公司的融資能力，防止企業(yè)因資金鏈問題而陷入財務困境。1.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.3.1國外研究動態(tài)Altman（2013）在《FinancialRatios，DiscriminantAnalysisandthePredictionofCorporateBankruptcy》中針對企業(yè)財務狀況的判斷與分析，構(gòu)建了一個多變量模型，被命名為Z-score模型，該模型中包含多個企業(yè)財務指標，依據(jù)財務指標計算得出的企業(yè)Z值得分來判斷企業(yè)目前的財務狀況。XiaojingZhang，TaoSun（2016）通過自定量分析的基礎(chǔ)上，對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提出了相應的政策建議，如推進銀行業(yè)改革，鼓勵地方政府的理性行為，加強對外資流動的監(jiān)管。Chen和Shimerda（2014）研究財務比率，發(fā)現(xiàn)財務比率比財務報表發(fā)現(xiàn)可以更準確的判斷企業(yè)財務風險。1.3.2國內(nèi)研究動態(tài)何巧、胡月（2016）通過對戴爾公司輕資產(chǎn)運營的案例研究，得到戴爾公司所體現(xiàn)出的現(xiàn)金儲備高，流動資產(chǎn)占比高、固定資產(chǎn)占比低，應收賬款與存貨比率很低，負債占比較低等特征屬于輕資產(chǎn)運營的特征何瑛何瑛，胡月.戴爾公司基于輕資產(chǎn)盈利模式的價值創(chuàng)造與管理分析[J].財務會計，2016.周琪（2015）通過對我國房地產(chǎn)公司資金鏈管理存在的問題進行一系列的研究，發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)公司，一方面，缺乏合理的科學計劃，致使企業(yè)實際使用資金超過資金使用預算；另一方面，同行業(yè)地產(chǎn)商們競相囤地，占用大量資金，進一步加劇了企業(yè)資金鏈斷裂的風險周琪.關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的思考[J].時代金融周琪.關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理的思考[J].時代金融，2015孫鈺鵬（2014）研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈管理是企業(yè)管理的核心所在，對企業(yè)的經(jīng)營管理及項目投資有重大影響，得到房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，更應關(guān)注資金鏈的安全性孫鈺鵬.當前房地產(chǎn)市場資金鏈分析研究[J].中國總會計師孫鈺鵬.當前房地產(chǎn)市場資金鏈分析研究[J].中國總會計師，2014.鄭軍（2015）通過加強財務風險防范來確保資金鏈安全，在房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂之前，資金管理或現(xiàn)金流等會出現(xiàn)一些跡象，并對這種不好的跡象進行持續(xù)巧蹤，及時分析并提出有效的改進措施，為企業(yè)及時降低資金鏈風險、提巧資金鏈風險防范能力提供充足的時間。許曉峰（2014）分析房地產(chǎn)資金問題中的三個環(huán)節(jié)即籌措、使用、回籠中，風險形成因素包括資金外部循環(huán)和資金內(nèi)部循環(huán)兩個方面，得到資金外部風險側(cè)重于債務方面，過高的債務容易使企業(yè)發(fā)生財務危機許曉峰.房地產(chǎn)資金鏈風險管理及發(fā)展趨勢探索[J].財經(jīng)界(學術(shù)版)許曉峰.房地產(chǎn)資金鏈風險管理及發(fā)展趨勢探索[J].財經(jīng)界(學術(shù)版)，2014.程啟巧（2014）通過對財務風險進行分類，可以依據(jù)資金運動順序分類，依次為籌資風險、投資風險、營運風險、收益分配風險。然后分別對這四方面的風險進行分析與評價，得出房地產(chǎn)公司應該確定合理的舉債規(guī)模、重視對投資項目的可行性分析等結(jié)論程啟巧.WT地產(chǎn)財務風險評價與控制研究[D].湖南大學程啟巧.WT地產(chǎn)財務風險評價與控制研究[D].湖南大學，2014.綜上所述，盡管國內(nèi)對于企業(yè)財務風險的研究起步較晚，但是國內(nèi)的學者從企業(yè)財務風險的定義、財務風險的識別、財務風險的成因、財務風險的評價和防范措施等各方面都進行了深入研究。特別是我國房地產(chǎn)行業(yè)具有鮮明的特點。2萬達商業(yè)地產(chǎn)財務狀況及財務風險成因分析2.1萬達集團房地產(chǎn)簡介萬達集團是中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一，已開業(yè)123個萬達廣場、78家酒店，70個萬達廣場在建中。2015年1月，萬達商業(yè)以超過2200億香港元在香港上市。它的影響力不可低估，而萬達集團旗下的商業(yè)規(guī)劃研究院專門的酒店設(shè)計院，形成了獨特的核心競爭力，為企業(yè)的順利發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。2015年9月8日，2015屆中國品牌價值前十的房地產(chǎn)企業(yè)名單公布，萬達集團位居榜首。萬達集團房地產(chǎn)作為一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過多年的發(fā)展，發(fā)展成為我國最大的房地產(chǎn)。自2001年以來，已經(jīng)有了三代產(chǎn)品，第一代單一住房，第二代組合住房和第三代城市綜合體。萬達集團，房地產(chǎn)之所以能夠成為我國房地產(chǎn)行業(yè)中的領(lǐng)導者，不僅是萬達集團抓住市場機遇，也與萬達集團一直在尋求創(chuàng)新和突破，不斷學習國外的成功經(jīng)驗，結(jié)合自身發(fā)展有關(guān)。從發(fā)展之初到轉(zhuǎn)型，歷經(jīng)大量的困難和創(chuàng)新，才達到目前的規(guī)模。公司自2009年成立以來，公司發(fā)展迅速，尤其是趕上近些年國家對科教文衛(wèi)事業(yè)的重視的熱潮，各地大批建設(shè)展館、科技館、文化館等項目。而公司的主要業(yè)務正是科技館、科普館等展覽內(nèi)容策劃及展項設(shè)計，企業(yè)品牌優(yōu)勢明顯，高新科技資源豐富，展館設(shè)計項目經(jīng)驗多，所以承接的項目越來越多，公司的業(yè)績逐漸上升。萬達地產(chǎn)2014—2016年度的主要會計數(shù)據(jù)和財務指標見表1。表12014年-2016年公司主要財務數(shù)據(jù)（單位：億元）指標2014年2015年2016年營業(yè)收入1078.712901.622549.8凈利潤148.24282.09263.56總資產(chǎn)6500.52745.56753.03流動負債102.12152.45313.78非流動負債252.45347.07305.97總負債286.57499.52619.75應收賬款259.21348.23546.38資產(chǎn)負債率（%）44.4067.0082.30銷售凈利潤率（%）11.6716.2711.40數(shù)據(jù)來源：公司2014-2016財務報表整理圖12014年-2016年公司主要財務數(shù)據(jù)分析從表1和圖1可以看出，企業(yè)最近幾年的營業(yè)收入在逐年遞增中，凈利潤2014年到2015年大幅度增長，2015年到2016年其值略微下滑?？傌搨掷m(xù)上升中，企業(yè)在2016年規(guī)模擴大，高負債經(jīng)營，一方面提高了資金利用率，另外一方面，需要謹慎對待，以防債務危機。2.3萬達商業(yè)地產(chǎn)財務狀況及風險2.3.1缺失現(xiàn)代化的財務人員管理制度，無人負責財務風險控制工作財務風險是一種客觀存在，不以人的意志為轉(zhuǎn)移，只要有財務活動的地方，財務風險都是必然與之相依相伴的存在。在現(xiàn)實工作中，萬達地產(chǎn)的財務管理人員普遍的風險意識都比較缺乏龔敏.淺談房地產(chǎn)財務管理風險防范與控制[J].財會學習龔敏.淺談房地產(chǎn)財務管理風險防范與控制[J].財會學習，2017.2.3.2內(nèi)部控制制度欠缺萬達地產(chǎn)的管理層和員工其實都是學歷比較高的，但是財務是需要專門學習的學問，管理層其實在管理過程中相對還是比較粗放式的管理。所以通常有這種現(xiàn)象，管理層想要什么樣的報表，財務人員就要制作什么樣的財報，所以財報比較混亂，而且真實性有問題，企業(yè)的管理層在資金控制上通常沒有比較好的資金控制理念，而我國很多機構(gòu)要求的財務報表也是不同版本，所以上報的財務數(shù)據(jù)通常都不同，最后連企業(yè)自身都分不清各個數(shù)據(jù)各個財報運用到何處。根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)的利潤分析，上游的研究設(shè)計與下游的營銷服務環(huán)節(jié)附加值較高，既可以獲取超額利潤，又可以占據(jù)價值鏈的領(lǐng)導地位，控制著價值分配。而中間的制造組裝工序?qū)儆趧趧用芗凸ば?，該環(huán)節(jié)附加值較低，但是企業(yè)的投入成本、運營成本大，經(jīng)營周期長，但資本回報率長，處于戰(zhàn)略劣勢的價值鏈低谷，利潤空間最小。萬達地產(chǎn)因為規(guī)模原因，自發(fā)展成立以來，通常在內(nèi)部控制上缺乏合理科學的程序，所以財務風險得不到有效的防范和控制，企業(yè)在資金的運用和控制上都有較大問題。公司的資金運用控制的觀念比較落后，財務部門的管理者通常和企業(yè)總經(jīng)理有比較密切的關(guān)系，企業(yè)中任人唯親現(xiàn)象相對嚴重，管理層的意識缺乏，那么下屬就更加不會有深層次的理解和意識，公司喪失資金控制的理念；在對成本的監(jiān)督上沒有完善的機制，沒有專業(yè)的財務人才制定有效合理的成本監(jiān)督機制并納入整個企業(yè)財務風險控制體系中。萬達地產(chǎn)自成立以來，發(fā)展迅速，業(yè)務量呈現(xiàn)逐漸擴大的發(fā)展形勢，近幾年發(fā)展尤其迅速，公司的整體盈利逐年增長，淺觀財務報表時一切數(shù)據(jù)良好。所以萬達地產(chǎn)對財務管理和財務風險控制沒有引起重視，對現(xiàn)在已有的財務風險和未來會產(chǎn)生的財務問題沒有引起重視，也從來沒有規(guī)劃完善的財務風險防范方法或建立財務風險控制體系。2.3.3欠缺籌資風險控制體系及存貨管理體系萬達地產(chǎn)對資金占用一直很多，所以在運營中對資金需求一直比較大，而且這個行業(yè)整年沒有淡旺季的分別，所以為了應對銷售，企業(yè)的存貨相對是比較多的，而不同的展館項目通常需要的存貨又有很大區(qū)別，所以容易造成存貨的積壓和浪費。隨著發(fā)展的增快，資金運用量逐漸增多，通過大量舉債進行籌資，也沒有其他很好的籌資途徑，融資上一直存在短板，而中小企業(yè)在銀行貸款又比較困難，造成現(xiàn)在的資本結(jié)構(gòu)不合理的特點，而大量負債的同時，工程項目長，還有較長的驗收期，所以資金回收比較慢，財務風險較大，欠缺良好的籌資風險控制管理。2.3.4沒有良好的財務制度萬達地財務人員在財務數(shù)據(jù)的處理上可能也做不到100％的公正客觀。另外，公司在財務數(shù)據(jù)上通常會有一些調(diào)整，對賬務或關(guān)聯(lián)交易進行一定的造假行為，以期滿足歷來的評審要求，或其他金融機構(gòu)、稅務機關(guān)等要求，得到資金上的供應或者達到合理避稅的目的。而萬達地產(chǎn)成立初期，早期的財務制度通常是在企業(yè)建立過程中匆匆形成，并不完整完善，企業(yè)的財務制度也并沒有健全，也不獨立，在企業(yè)初期更難嚴格執(zhí)行財務制度，所以初期的財務情況，現(xiàn)在看都很糟糕。在發(fā)展的過程中，雖然財務制度有了一定的改進，但是依然不符合現(xiàn)代企業(yè)的高要求，且因為制度執(zhí)行不力，很多制度有如虛設(shè)。3萬達地產(chǎn)輕資產(chǎn)化現(xiàn)狀分析3.1輕資產(chǎn)運營概述3.1.1輕資產(chǎn)運營模式介紹房地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營模式發(fā)源于美國房地產(chǎn)企業(yè)，主要是指分工專業(yè)、資產(chǎn)輕型化，房地產(chǎn)開發(fā)從投資到開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、后期物業(yè)管理、服務分別由產(chǎn)業(yè)鏈條上的專業(yè)公司分別完成，其資金更多的是來源于社會大眾，只有15%左右是銀行資金。房地產(chǎn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略由三個決策維度組成:業(yè)務線選擇、價值鏈定位、資本資源整合。業(yè)務線選擇主要根據(jù)企業(yè)自身資源優(yōu)勢和外部市場環(huán)境來選擇適合自己的一種或幾種產(chǎn)品線，比如住宅、酒店、商場、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、城市綜合體等?？偟膩碚f，輕資產(chǎn)模式充當了資源配置鏈條和財富價值鏈條的組織者、協(xié)調(diào)者和整合者，運用輕資產(chǎn)模式的房地產(chǎn)企業(yè)用其相對有限的資源，盤活沉淀的商業(yè)地產(chǎn)“重資產(chǎn)”，達到“用資源換資產(chǎn)、用資產(chǎn)換資本”的杠桿效益。3.1.2輕資產(chǎn)運營模式特征表3-1萬達商業(yè)經(jīng)曹收入結(jié)構(gòu)情況衰(單位:億元)收入項目儲備土地面積(萬平方米)2016年中期2015年中期2015年2014年收入占比收入占比收入占比收入占比物業(yè)銷售5886253.1567.3%209.8967.9%1025.1582.5%917.4885.1%投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理104681.2321.6%63.4520.5%135.8210.9%103.529.6%酒店經(jīng)營20326.537.0%22.347.2%49.634.0%40.083.7%其他50615.444.1%13.264.3%31.432.5%17.631.6%合計7641376.35100%308.94100%1242.03100%1078.71100%從萬達商業(yè)近幾年經(jīng)營收入結(jié)構(gòu)情況表可以看出，物業(yè)銷售在整體銷售收入中占比最高，2014,2015年分別達到85.1%和82.5%，近三年的平均值為78.3%；但投資物業(yè)租金收入占比過低，2016年中期投資物業(yè)租金收入為81.23億元，近占總收入的21.6%，且相對于2015年同期的63.45億元，僅增加了17.78億元，這還是在16年新開業(yè)了50多座萬達廣場的情況下相比于物業(yè)銷售業(yè)務收入的迅猛增長，投資物業(yè)租金收入的成長能力較為一般。按萬達商業(yè)2016年中期財報披露的土地儲備面積來看，現(xiàn)存總儲備土地面積7,641萬平方米，其中用于物業(yè)銷售的土地面積為5,886萬平方米。第一，多元化融資方式，以金融運作為核心。在融資方式上，輕資產(chǎn)模式的融資渠道多元化，并不只依靠銀行貸款來籌集項目所需資金，通過多元化的融資方式，企業(yè)投入的自有資金通常較小。第二，場風險分散。輕資產(chǎn)模式下，地產(chǎn)企業(yè)自身投入資金占比小，資金來源的多樣化使得房地產(chǎn)企業(yè)的風險分散到各個投資者身上，從而稀釋了企業(yè)自身的財務風險。第三，分工明確，競爭優(yōu)勢充分顯現(xiàn)。輕資產(chǎn)模式的一個特點就是市場高度細分，專業(yè)化非常高，在開發(fā)、建設(shè)、招商、運營管理和房地產(chǎn)金融等的產(chǎn)業(yè)鏈上都有專業(yè)的公司，輕資產(chǎn)模式下的房地產(chǎn)企業(yè)，可以根據(jù)自身情況選取其最具優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)，通過培育發(fā)展，形成企業(yè)獨特的競爭優(yōu)勢。3.2萬達地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營的實施3.2.1輕資產(chǎn)運營實施目標萬達地產(chǎn)公司擬通過輕資產(chǎn)運營模式實現(xiàn)當前的經(jīng)營轉(zhuǎn)型和未來的長遠發(fā)展。其目標主要如下：短期目標：到2017年，服務業(yè)在公司的業(yè)務中所占比重首次超過房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)型目標：到2020年公司的資產(chǎn)超過2000億美元，市值超過2000億美元，收入超過1000億美元，凈利潤超過100億美元。3.2.2輕資產(chǎn)運營實施策略第一，建立地產(chǎn)項目融資基金。首先，是拓寬外部融資渠道，引入信托、基金、保險等金融機構(gòu)作為資金中介，引入第三方戰(zhàn)略投資者作為合作伙伴，實現(xiàn)資金來源的多元化和股權(quán)結(jié)構(gòu)的多元化，與多家機構(gòu)功來共同投資未來的商業(yè)地產(chǎn)項目。其次，二是發(fā)揮內(nèi)部融資渠道，通過開發(fā)成立自有商務理財公司等方式，推出理財產(chǎn)品，這種理財產(chǎn)品將采取眾籌的方式來募資，也就是歡迎廣大投資者共同出資建立商業(yè)地產(chǎn)項目，以客戶認購其理財產(chǎn)品的方式來募集項目資金，而項目運營的收益則會以基金分紅的方式返還給認購者。第二，分享租金收益。在萬達地產(chǎn)公司所運營的地產(chǎn)項目中，收益分配方式則意味著萬達地產(chǎn)公司可以掌握更高的主動性，而資金投入者也可以從中獲得更高的投資收益。在這一合作當中，萬達地產(chǎn)公司的核心優(yōu)勢是其品牌價值和項目運營管理經(jīng)驗，也正是依靠這個維持項目的運轉(zhuǎn)。在這一模式下，萬達地產(chǎn)公司可以獲得穩(wěn)定的收益，相比于重資產(chǎn)經(jīng)驗，這使得其經(jīng)營風險大部分分散到企業(yè)的外部，在房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境較差的背景下，這種做法大大降低了自身風險。3.2.3輕資產(chǎn)運營實施優(yōu)勢第一，招商優(yōu)勢。借助于其城市綜合體相配套的獨特的招商方式，經(jīng)過特殊化的項目設(shè)計過程，萬達地產(chǎn)公司也逐步形成了其招商優(yōu)勢。多數(shù)地產(chǎn)公司采取先設(shè)計再招商的模式來進行項目運營，而萬達地產(chǎn)公司在其進行設(shè)計規(guī)劃之前就會進行招商，從而形成訂單式的項目運作流程。第二，運營管理優(yōu)勢。運營管理優(yōu)勢是萬達地產(chǎn)公司第二項重要優(yōu)勢，同時也是其核心競爭力之一。經(jīng)過多年發(fā)展，萬達地產(chǎn)公司已經(jīng)形成具有特點的、完善的商業(yè)地產(chǎn)管理體系，管理范圍從品牌運營覆蓋到項目運作。4.基于資金鏈角度萬達地產(chǎn)輕資產(chǎn)化實施效果分析4.1長期財務成本降低輕資產(chǎn)運營意味著項目資金的投入主體由萬達地產(chǎn)公司變?yōu)榈谌剑蚨f達地產(chǎn)公司不需要再為項目建設(shè)投入資本或者籌借資金，公司的整體融資需求將會大幅度下降。地產(chǎn)項目開發(fā)所需的融資資金一般都由長期債務構(gòu)成，長期借款、債券、信托等等作為主體，這種情況下，融資資金的減少將會使其長期債務比例降低，從而為萬達地產(chǎn)公司節(jié)省了許多債務利息，長期財務成本支出將會大大降低。2014年債務成本由7.7%降至2015年的7.51%。4.2經(jīng)營成本降低2016年，萬達地產(chǎn)公司由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型工作基本完成，輕資產(chǎn)運營導致其諸多業(yè)務不再作為自持經(jīng)營，例如其百貨、大歌星、城市綜合體開發(fā)等等項目有的采取歇業(yè)，有的改為輕資產(chǎn)運營。這種業(yè)務收縮意味著萬達地產(chǎn)公司不再需要原有大規(guī)模的員工，公司必將進行裁員。萬達地產(chǎn)公司原有員工數(shù)量11.3萬人左右，其中地產(chǎn)業(yè)務員工數(shù)量8萬人左右，而輕資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)型成功后，萬達地產(chǎn)公司只需要保留與管理服務相關(guān)的核心人才就可以維持運作，因而萬達地產(chǎn)公司自15年起計劃開始進行裁員5萬人，輕資產(chǎn)運營下僅需不到6萬名員工規(guī)模既可以滿足經(jīng)營運轉(zhuǎn)。盡管裁員會對萬達地產(chǎn)公司造成一定的負面影響，也會引起社會輿論對其企業(yè)責任履行方面的討論，但是裁員后的萬達地產(chǎn)公司的人力資源成本將會下降一半，人員減少將會直接導致其職工薪酬支付水平降低，經(jīng)營成本進而大幅度下降。而其利潤水平也會因職工薪酬的下降從而上升。4.3現(xiàn)金流量充足輕資產(chǎn)運營的背景下，萬達地產(chǎn)公司不需要通過自有資金對項目進行投入，也不需要為項目進行而進行融資，自身資金不被占用，因而可以使其自身現(xiàn)金流處于較為充足的狀態(tài)。2015年度，萬達地產(chǎn)公司的經(jīng)營現(xiàn)金凈流量也比2014年增長了接近30%，輕資產(chǎn)運營對現(xiàn)金流量的影響效果非常明顯。萬達地產(chǎn)公司當前的現(xiàn)金流量情況盡管可以維持項目的繼續(xù)投資，但是投資壓力極高，資金壓力較大。但是輕資產(chǎn)運營過程中，項目資金的投入將會由第三方投入，這會使得萬達地產(chǎn)公司的資金壓力大大降低，資金占有率同比下降，節(jié)省下的資金流量可以用于其他項目的投資以及新產(chǎn)品的開發(fā)等等，這為其未來的持續(xù)經(jīng)營提供了資金保障。5萬達地產(chǎn)輕資產(chǎn)化財務風險的化解措施5.1改善盈利能力萬達地產(chǎn)商業(yè)“以售養(yǎng)租”的重資產(chǎn)模式依靠商業(yè)綜合體中的住宅銷售回款來支持購物中心、酒店等的運營，造成公司對于出售型物業(yè)銷售回款的高度依賴，而隨著萬達地產(chǎn)商業(yè)更多的進入三四線城市以及房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代，導致銷售物業(yè)的毛利率下降從而影響凈資產(chǎn)收益率。輕資產(chǎn)模式有助于萬達地產(chǎn)商業(yè)自身盈利能力的改善，一方面輕資產(chǎn)模式使萬達地產(chǎn)商業(yè)的盈利模式由資產(chǎn)增值收益轉(zhuǎn)向增值服務收益，使得萬達地產(chǎn)商業(yè)在資本投入較少的前提下通過分享租金分成獲得較高收益，凈資產(chǎn)收益率得到大幅提升；另一方面，萬達地產(chǎn)商業(yè)本身強大的業(yè)務能力和品牌效應又能夠保證資金的收益，對很多資金有很大吸引力，這可以使萬達地產(chǎn)商業(yè)在原有資產(chǎn)規(guī)模的基礎(chǔ)上迅速擴張，從而大幅提升萬達地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率，盈利能力也會隨之提高；最后，萬達地產(chǎn)商業(yè)輕資產(chǎn)運營模式下萬達地產(chǎn)不再持有新開發(fā)的萬達地產(chǎn)廣場，能避免資金沉淀，有助于加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，進一步提升凈資產(chǎn)收益率。5.2緩解融資壓力輕資產(chǎn)運營模式下，項目所需資金由第三方投資者提供，萬達地產(chǎn)商業(yè)不需要大量的資金投入，其融資需求也將下降，萬達地產(chǎn)商業(yè)不必借入大量高息的貸款，可以降低萬達地產(chǎn)商業(yè)的資產(chǎn)負債率，緩解其融資壓力。輕資產(chǎn)運營模式下，萬達地產(chǎn)商業(yè)的融資方式不再依賴于單一的信貸融資，萬達地產(chǎn)商業(yè)可以通過與第三方投資者合作或發(fā)行理財產(chǎn)品的方式進行融資，有效的降低融資成本。而通過提供服務以租金分成的方式獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金回報還可以增強萬達地產(chǎn)商業(yè)的財務流動性，使其償債能力進一步提高。5.3加強輕資產(chǎn)運營實施的管理萬達地產(chǎn)公司輕資產(chǎn)運營案例具備許多可借鑒之處，其中最為突出的是其輕資產(chǎn)運營實施過程中強有力的管理能力。值得肯定的是，萬達地產(chǎn)公司具備獨特的資本運作眼光，而其卓越的輕資產(chǎn)運營實施管理能力使其實現(xiàn)了借助資本運作轉(zhuǎn)型。萬達地產(chǎn)公司的輕資產(chǎn)運營實施經(jīng)驗中，關(guān)于輕資產(chǎn)的運營管理經(jīng)驗特別值得我國其他地產(chǎn)公司借鑒，具體如下：第一，萬達地產(chǎn)公司的價值鏈定位能力極其突出。地產(chǎn)行業(yè)當中的每一個公司都需要對企業(yè)自身以及開發(fā)項目的定位有所明晰，而萬達地產(chǎn)地產(chǎn)公司則明確了自身具體價值，結(jié)合自由資源，充分發(fā)揮了自身優(yōu)勢。第二，萬達地產(chǎn)公司具備較好的品牌運營能力。其在輕資產(chǎn)運營過程中，非常巧妙地將自身的品牌運營能力與整個運營過程相結(jié)合，作為現(xiàn)有的輕資產(chǎn)運營模式的基礎(chǔ)。而我國其他地產(chǎn)公司在具備良好的品牌優(yōu)勢的前提下，也可以將品牌與運營相結(jié)合，將品牌優(yōu)勢納入到運營管理的過程中，使二者有機結(jié)合，形成良好的運營管理水平。結(jié)論我國地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走過了輝煌十年，未來十年內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)將會面臨著較為研究的外部環(huán)境，當前的庫存量高、房屋價格泡沫等等都會成為地產(chǎn)行業(yè)未來需要面對和逐步消化解決的問題。從過去地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營狀況來看，輕資產(chǎn)運營和重資產(chǎn)運營都表現(xiàn)出了各自的獨特優(yōu)點和適用性，也成為一個時代下企業(yè)運營狀態(tài)的選擇。研究發(fā)現(xiàn)，萬達地產(chǎn)公司的輕資產(chǎn)運營具有較好的效果，對于我國地產(chǎn)企業(yè)具有一定的借鑒意義。從未來的經(jīng)濟環(huán)境和地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢來看，我國資本的升值速度很可能會高于資產(chǎn)的升值速度，因而地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模持有地產(chǎn)的重資產(chǎn)經(jīng)營方式很可能會使其面臨更大的經(jīng)營壓力。加之銀行等金融機構(gòu)可提供的融資資金收緊，人力資本成本提升等等因素，地產(chǎn)企業(yè)需要面對內(nèi)部現(xiàn)金流量壓力、融資資金壓力、成本