【《物業(yè)管理存在的問題與優(yōu)化建議分析》13000字（論文）】

物業(yè)管理存在的問題與完善對策研究一、物業(yè)管理的定義 6二、物業(yè)管理行業(yè)中存在的問題 6 6 7 7 7 7三、產(chǎn)生以上問題的原因分析 7 9 四、對物業(yè)管理行業(yè)存在的問題提出的對策 參考文獻 19內(nèi)容摘要：物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展給城市經(jīng)濟建設帶來了新的生氣和活力，是構建“和諧社會”的重要載體，在房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)鏈的不斷完善，社會穩(wěn)定和化解現(xiàn)階段再就業(yè)壓力方面發(fā)揮著積極的作用。本文就物業(yè)管理存在的問題和解決的對策進行了分析。關鍵詞：物業(yè)管理；盈利能力差；收費難問題在當今社會發(fā)展的趨勢下，房屋管理正發(fā)生著深刻的改革。物業(yè)管理正逐步取代傳統(tǒng)、單一的公有住宅的管理模式。對于這一新事物，一方面，多數(shù)房屋居住者的思想觀念，不能一蹴而就從計劃經(jīng)濟中轉變過來；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商在項目運作上和物業(yè)管理公司在實施物業(yè)管理過程中，存在諸多問題和不規(guī)范的行為，因而產(chǎn)生一系列利益沖突，出現(xiàn)問題。所以，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展給城市經(jīng)濟建設帶來了新的生氣和活力，是構建“和諧社會”的重要載體，在房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)鏈的不斷完善，社會穩(wěn)定和化解現(xiàn)階段再就業(yè)壓力方面發(fā)揮著積極的作用。同時，一系列困擾行業(yè)發(fā)展的難題，也亟待解決，如收費難就是行業(yè)面臨的一行使請求實施債權的行為。物業(yè)管理收費難不僅關系到物業(yè)物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托，依據(jù)物業(yè)管修繕和政治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。物物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人提在整個社會的經(jīng)濟鏈條上逐步占有舉足輕重的作用。目前購房者已經(jīng)并非單看戶型、環(huán)境等一些必要條件，對物管也開始(一)物業(yè)管理公司與業(yè)主之間經(jīng)常產(chǎn)生糾紛最近一段時間，多個樓盤爆發(fā)物管糾紛，這并不僅僅是一種覺悟，物管所存在的問題也一一在暴露，亂收費、霸道承受。勞資、征地拆遷與物業(yè)管理糾紛成為三種主要群體性糾紛事主委員會頻頻和物業(yè)管理公司產(chǎn)生摩擦，更以各種理由炒掉自家”,招聘合心意的“新管家”。但是“老管家”總是不肯輕易退出固有的“祖?zhèn)鹘鸬V”;而“新管家”早已急不可待地搶上灘頭去接管。于是新老“管家物業(yè)管理市場上的“頭條新聞”,令人側目也讓人擔憂。面對如此之多的糾紛，連物業(yè)管理(二)物業(yè)管理公司盈利能力差物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，它是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的一條重要途徑，對加快城市經(jīng)濟文化的發(fā)展起著重要作用。物業(yè)管理作為一種市居民的居住需求和住宅產(chǎn)業(yè)化方面，顯示出巨大的集型企業(yè)，屬于微利行業(yè)，從2005年開始，物管公司因無法贏利而60戶業(yè)主，總共面積約5000平方米。在2004年之前，該樓盤的管理費為0.5元/平方米。據(jù)該物業(yè)管理公司的負責人介紹，由于管理費低、收繳率又低，再加上樓齡有8年，物業(yè)維修方面的壓力越來越大，物管公司每個月要虧本1000元。物業(yè)管理公司曾提出管理費提價，物管的經(jīng)營壓力確實不小。近一兩年來，不少物業(yè)管理的退出也是立社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制，物業(yè)管理企業(yè)不能業(yè)的虧損經(jīng)營違背了市場經(jīng)濟條件下企業(yè)運行規(guī)律，這種狀態(tài)長期持(三)物業(yè)管理行業(yè)社會地位不高物業(yè)管理行業(yè)在社會上缺乏相應的尊重。在本人的同事中，大多數(shù)人不愿向別人透露自該老太太不理會而直往里沖，保安人員只好攔住進行登記太回家后叫來自己的兩個兒子，將保安痛打一頓揚長而去。在一些正常，無人關注受屈的保安，而如果換過來，保安打業(yè)主，則就是一件天大的事情了!保安是保一方平安的“守護神”,承擔了太多的社會責任，為公安部門解決很多的問題，卻得不缺少必要的社會尊重，至使許多物業(yè)管理從業(yè)人員看不到希望而自(四)行業(yè)中未全面形成公開公平的市場競爭機制在市場形態(tài)方面，物業(yè)管理還沒有有形的市場。商品房營銷有各類的經(jīng)紀商，有掛牌的交易所，還有各類中介服務機構，物業(yè)管理則是有市無場(五)收費難的問題第一、開發(fā)商遺留問題造成物業(yè)管理公司收費難。開發(fā)商在工程建設和銷售過程中出現(xiàn)頭對準物業(yè)管理企業(yè)，而面對這些問題時，從根本上去解決業(yè)主面臨的問題，從而引發(fā)理企業(yè)服務管理不到位，造成收費難。隨著伍和技術等方面明顯感到存在不足。如“重管理，輕服務”,沒有完善的質(zhì)量管理體系和標準，管理服務不到位、不規(guī)范，工作人員服務態(tài)度不好，達不到質(zhì)、價統(tǒng)一的要求，甚至出三、業(yè)主群體的消費意識不強，造成收費難又不愿意承擔相應的費用，少數(shù)業(yè)主甚至在業(yè)來承擔的內(nèi)容也交由物業(yè)管理公司來打理而提供的公共性服務，而非個性或非凡服務性要求。其次，少數(shù)業(yè)主選擇了拒交物業(yè)費責任人”的地位，進而造成物業(yè)管理企業(yè)的入不敷出。第四、社會輿論導向出現(xiàn)偏差，造成收費難。物業(yè)管理是新興行業(yè)，其成長過程公正的角度和冷靜的心態(tài)來分析、研究，提出解決(一)產(chǎn)生眾多糾紛的原因在物業(yè)管理的經(jīng)營活動中存在兩個主體，即物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會。物業(yè)管理公司在雙方簽訂委托合同以后，才能實行行使物業(yè)管理職能。處于被委托者——業(yè)主委員會，它同業(yè)主委員會之間被委托的契約關系。業(yè)主委員會條件的物業(yè)尚未通過綜合驗收，因此出現(xiàn)了業(yè)主委員會和雙方存在的爭議往往使物業(yè)管理公司很難開展工作，甚至發(fā)生雙方根據(jù)現(xiàn)有的物業(yè)管理方面的法律規(guī)定，業(yè)主委員會是住宅小區(qū)的會的常設機構，具有組織召開產(chǎn)權人大會、或解除物業(yè)管理合同、監(jiān)督公共維修基金的服務標準和收費標準以及年度工作計劃，執(zhí)行產(chǎn)權人大會的決議、決定等權利和義務，是代表產(chǎn)權人利益的最重要的組織機構。在一定輕重的作用。雖然從理論上講，業(yè)主委員會業(yè)主委員會如何行使權力，業(yè)主委員會選聘問題的規(guī)定更是比較原則，缺乏程序方面的武行”。作為當年的天河豪宅區(qū)，近年來翠湖態(tài)嚴重。據(jù)了解，翠湖全區(qū)共有1300多戶入住業(yè)主，其中有900多戶自入住以來一直沒拿到對于翠湖山莊近年發(fā)生的一系列事件，最受家物業(yè)管理公司有了摩擦后，翠湖山莊的房價不斷下跌，由原來1萬多元/平方米的天價下跌到4000元/平方米，讓許多業(yè)主的投資血本無歸。造成物業(yè)管理先天不足，如有的工程質(zhì)量較差，有的配套設施不全，甚至完全沒有，還有的開發(fā)建設單位在商品房促銷時，對物業(yè)管理做出不切實際的承諾難，在居民入住并實施物業(yè)管理后矛盾集中反映出來，業(yè)主意見大，代人受過。這些問題的存在都給當前和今后的物業(yè)管理留下了后遺癥基于收費難的成因，筆者結合多年的物業(yè)管理工作實踐經(jīng)驗，第一、加強物業(yè)管理行業(yè)誠信自律，樹立良好的社會形象。要使物誠信自律的意識，進一步提高科學管理水平和服務質(zhì)量，推動物業(yè)管學化、標準化發(fā)展，牢固樹立“老實守信、優(yōu)質(zhì)服務、足、企業(yè)受益、行業(yè)順意”。通過開展物業(yè)管理企業(yè)的誠業(yè)主滿足度，加大政府對物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范管理，形成優(yōu)勝劣汰機第二、物業(yè)管理企業(yè)要勤練“內(nèi)功”。在面對不斷變化的市場需求社會責任感，努力作好企業(yè)制度建設，強化企業(yè)成本費用核算，打造專業(yè)化的人才隊伍，持續(xù)改進質(zhì)量管理體系，倡導管理的精細化和服務的人性化，開展個性化的服務，努力打造優(yōu)第三、加強業(yè)主的宣傳工作，培育成熟的物業(yè)管理消費群體。在不斷規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)立依法維權，愛護家園的主人意識。調(diào)動廣大業(yè)主主動參與物業(yè)管業(yè)管理企業(yè)不斷改進工作，形成雙方相互支持、相互配合的良好合作第四、政府要加強物業(yè)管理立法工作，制定相關的產(chǎn)業(yè)政策。政府物業(yè)管理法律、法規(guī)的配套文件，使物業(yè)管理服務有法可依，使物明確各自的“責、權、利”。建議修改完善《物業(yè)管理條例》,使之成為約束物業(yè)管理合同雙方的“雙刃劍”,建立行業(yè)客戶滿足度評價體系。其次政府要研究制定有利于行業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，如：物業(yè)管理企業(yè)的稅收政策；竣工項目公共設最后，需要運用法律手段維護物業(yè)管理企業(yè)的合法權益。物老實守信的基礎上，敢于運用法律手段維護廣大業(yè)主和企業(yè)作為一名物業(yè)管理從業(yè)人員，要堅信伴隨著物業(yè)管理政策法律的設的提升，以及廣大業(yè)主對物業(yè)管理熟悉的提高，行業(yè)發(fā)展可是現(xiàn)實中，物業(yè)管理中，物業(yè)管理不能只按約定交付物業(yè)管理、維修等分攤費用的，經(jīng)催收仍不交付的，可累積計帳，在物業(yè)轉業(yè)管理條例還規(guī)定業(yè)主、使用人使用房屋不一些業(yè)主由于缺乏常識或為了自家利益，擅術”。違規(guī)裝修損害房屋結構殃及四鄰的問造成滲水漏水而引起鄰里糾紛的事件也最多發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間一到晚上就開始下“小雨”,請來專業(yè)人士檢查，下水管道不會滲漏，問題主要為，由業(yè)主委員會或其授權的物業(yè)管理公司理公司恢復原狀；恢復原狀所需的費用以及裝修前需向物業(yè)管理公司繳交幾千元的裝修心態(tài)，照樣違規(guī)。可以看出，物業(yè)管理公司在制(二)物業(yè)管理公司忽視經(jīng)營造成盈利能力差物業(yè)管理企業(yè)忽視經(jīng)營，會造成企業(yè)贏利能力的低下。然而，倡的是管理與服務，而對經(jīng)營的問題涉及較少。這一現(xiàn)象的產(chǎn)本業(yè)和對社會提供的基本產(chǎn)品，也是物業(yè)管理公司存在的市場基務應是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營和競爭的一種手段。作為企業(yè)，經(jīng)營進行經(jīng)營，并獲取合法的利潤才能從根本上解決物業(yè)管理企業(yè)的生存和有些物業(yè)管理企業(yè)自有資金的不足又形成物業(yè)管理企業(yè)的擴勁，并反過來影響服務質(zhì)量。就整個行業(yè)來講，會影響投資者和高水制整個行業(yè)的發(fā)展。將物業(yè)管理行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)以及同屬服務業(yè)隨著物業(yè)管理市場化進程的加快，市場競爭日益激化，以及新的房地產(chǎn)形勢的發(fā)展，經(jīng)營越來越被提到物業(yè)管理企業(yè)的日程上來，物業(yè)管(三)造成物業(yè)管理行業(yè)社會地位低的原因年，廣州是非典型肺炎高發(fā)病的地區(qū)，物業(yè)管理行業(yè)構筑了堅固的抗擊非典的防線，從一小時的電梯消毒到整個小區(qū)的清潔、預防、消毒工作，為抗非典起了不可低估“非典”肆虐時，沒有一例非典在小區(qū)出現(xiàn)，其中物業(yè)管理行業(yè)應是功不可沒的。然而在政府慶功宴會上，在后方默默奉獻的物管行業(yè)卻沒有相關代表出席，期間也沒有媒體對物管公物業(yè)管理行業(yè)一直以來沒有一個載體來承載行業(yè)的整體形象，媒業(yè)管理行業(yè)中出現(xiàn)的某些不良現(xiàn)象，導致社會見。物業(yè)管理周通過物業(yè)管理行業(yè)整體形象的勞動密集型行業(yè)，其工作就是簡單的維修、清潔、綠化(一)化解物業(yè)管理公司與業(yè)主的糾紛須完善相關法律盡管物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性，但并不是說物業(yè)管理解決。本人認為，解決廣州物業(yè)管理的糾紛，最重要的是完善《物業(yè)管理公約》,消除不合理的物業(yè)管理關系產(chǎn)生因素。維護自身權益在物業(yè)管理關系物業(yè)管理關系陷入混亂的小區(qū)則不太容易。例如，在新建住宅小區(qū)一樣。應當繳納物業(yè)管理費，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行職責業(yè)管理的特權，與受托物業(yè)管理企業(yè)達成某種妥協(xié)或默契，即物業(yè)管理權，開發(fā)商少繳或不繳物業(yè)管理費。在這種物業(yè)管理關系益便相對艱難，開發(fā)商對物業(yè)管理企業(yè)侵害其他業(yè)主合法權益許的態(tài)度，這便破壞了小區(qū)本應合理的物業(yè)管理關系。在這種情約束、制裁破壞正常物業(yè)管理關系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么,如何完善《物業(yè)管理公約》的條款及內(nèi)容呢?本人認為，最重要的是在《物業(yè)管理公約》中明確業(yè)主委員會議事一般還規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)各行的權力，但對業(yè)主委員會檢查、監(jiān)督工作的標準缺乏規(guī)定，這就使小區(qū)業(yè)主委員會自身的工作缺乏客觀標準、沒有有效監(jiān)督，這樣的權力有時可能成訂《物業(yè)管理公約》時，物業(yè)管理各方就應詳細約定業(yè)主委序、考核標準、工作準則、業(yè)主委員會組成人員的選舉、罷免程序、對于如何解決物業(yè)管理中的亂收費問題，政府應在物業(yè)服務收費方面業(yè)實際運作需要，政府有關部門需完善行業(yè)立法，規(guī)范行業(yè)相關管理減少業(yè)主與物管公司的矛盾，避免物管公司將自用水、電的費用轉權利。物業(yè)管理企業(yè)畢竟是一個民事主體而不具有行政權力，因而物業(yè)管理企業(yè)不可能采取任何強制措施，它所能做的僅僅是發(fā)現(xiàn)了問題，及時向業(yè)主及施工單位提出意見，或者依據(jù)，往往會遭到拒交物業(yè)管理費的小業(yè)主理費拖欠的事，為了物業(yè)的公共利益，對于拖欠管理費的問題，香港的某些法律規(guī)定了物業(yè)公司可采取的手段。例如，香港《多層大廈(業(yè)主立案法團)條例》第二十二條至第二十六北京育新花園小區(qū)以用磁卡買電買水的方式較有效的方法。因為，小業(yè)主如拒交管理費司停電停水，在這種情況下問題容易解決一強對物業(yè)管理公司的管理外，還應適當對物和收費標準向物業(yè)管理單位交納物業(yè)管理服理單位有權按照所簽服務合同要求追償?！毙У乇Ｗo物業(yè)管理公司的切身利益。如果不在由物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理這一新生事物就要因為缺乏造血功能而消亡。那么,對于業(yè)主的違規(guī)行為，也應的賦予物業(yè)管理公司絕對監(jiān)管的權利和某些(二)物業(yè)管理公司應在早期介入物業(yè)的管理讓物業(yè)管理由"后續(xù)部隊"變成"先行官"。物業(yè)管理要從圖的全過程，從管理和服務的角度提出意見和建議。物業(yè)管理的早期介入可對房工作人員對房地產(chǎn)知識缺乏和對物業(yè)管理的不了解，為片面空白承諾，試圖以此來吸引顧客，以至造成了承諾介入，那么,物業(yè)管理企業(yè)將會配合開發(fā)商在物業(yè)的建設與銷售上制訂可行性方案，并依據(jù)管理早期介入還可以對物業(yè)規(guī)劃設計的周密與完整將程施工，了解工程進度，加強對隱敝工程的驗收，并根據(jù)日后管理、要，及時向開發(fā)商提出設想和建議，防患于未然，變“事后彌補為重要。早期參與房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、(三)物業(yè)管理公司必須提高經(jīng)營水平物業(yè)管理企業(yè)要搞好經(jīng)營，除了要了解市場，把握市場以外，住重點，充分挖掘企業(yè)在人力、物力、財力、信息資源上的潛力，運和方法，發(fā)揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業(yè)主和與上述經(jīng)營行為不同。專項經(jīng)營往往是以較大投資動，這種經(jīng)營風險和收益都可能較大。所以首先要進行認真的可經(jīng)營管理方案。為減少風險，這類經(jīng)營以圍繞物業(yè)本身為主要裝飾裝修；搬家公司、禮儀服務公司等。但是需要注意的事，在開止“饑不擇食”,盲目擴張。在增加新的經(jīng)營項目或承接新的物業(yè)管理項目之前，應該進行充分的可行性分析和研究，對各種風險因素要進行認真的評才能使物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營走上健康發(fā)展的軌道。而盲目發(fā)展的后果重視財務管理，加強工程管理，節(jié)能降耗，有效地控制或降業(yè)帶來良好的經(jīng)濟效益。對物業(yè)管理資源進行戰(zhàn)略性調(diào)整，根據(jù)市場司自身特點，將不具備競爭力的，運作成本不合理的業(yè)務(如清潔，某些機電維保)分包出注重宣傳，這種宣傳不僅能提高企業(yè)的知名度和認同感，還應認識不足。通過積極的宣傳、引導和示范，讓業(yè)主見到或了解到文住環(huán)境對其生活質(zhì)量和生活素質(zhì)的影響，以及對其房產(chǎn)(可能是他們最大的財產(chǎn))價值保障(四)提高物業(yè)管理行業(yè)社會地位物業(yè)管理行業(yè)首先應自我約束，需要自律，遵循法律法規(guī)，按務，物業(yè)管理企業(yè)要以國家《物業(yè)管理條例》的頒布和出臺實型的服務行業(yè)。它的發(fā)展可以大量解決社會就業(yè)，和總收入中占有一定比例的時候，將對國民經(jīng)濟產(chǎn)生積極貢獻。增長點。再方面，物業(yè)管理的發(fā)展對整個城市管理將起到重大作用。所以，社會的發(fā)展，需要物業(yè)管理的大發(fā)展。由于物業(yè)管理市場還不十分成熟，存在的物業(yè)管理的到來，使人們的居住質(zhì)量提高了，社區(qū)治安更穩(wěn)定了，得一提的是，推行舊居住區(qū)物業(yè)管理，鞏固了廣州市“三年一中市兩個精神文明建設做出了積極的貢獻。政府須加強(五)推行物業(yè)管理招投標加速推進全行業(yè)市場化進程業(yè)內(nèi)人士的廣泛關注，是因為大家對于打破壟斷、真正推進物業(yè)管理行業(yè)自身的發(fā)展需要，物業(yè)開發(fā)和管理不進行分離，會造成種法令法規(guī)及其配套措施還不夠完善的今天，發(fā)展商自己直接組建缺乏自律意識，或在自身經(jīng)營中發(fā)生困難的前提下，將最終損害業(yè)主(客戶)的切身利益。舉一個最簡單的例子：