2023年房地產(chǎn)估價(jià)師-房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理筆試歷年全考點(diǎn)試卷含答案

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師-房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理筆試歷年全考點(diǎn)試卷含答案卷I一.單項(xiàng)選擇題(共10題)1.某市2010年新開工的房屋建筑面積為100萬(wàn)m2，2009年末完工轉(zhuǎn)入2010年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬(wàn)m2,2010年竣工的房屋建筑面積為70萬(wàn)m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為()年。A.1.4B.1.9C.2D.3正確答案：B,2.從經(jīng)濟(jì)角度理解，利用資源或通過(guò)購(gòu)買資本貨物，以增加未來(lái)產(chǎn)出或財(cái)富的行為稱為（）。A.投機(jī)B.儲(chǔ)蓄C.投資D.信托正確答案：C,3.在房地產(chǎn)投資的“開發(fā)—持有出租”模式中，現(xiàn)金流量不包括（）。A.預(yù)售收入B.土地成本C.運(yùn)營(yíng)成本D.租金收入正確答案：A,4.以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過(guò)土地的（）的70%。A.評(píng)估價(jià)值B.實(shí)際價(jià)值C.投資價(jià)值D.出讓金收入正確答案：A,5.投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是（）。A.獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益B.獲取房地產(chǎn)未來(lái)收益C.直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)D.間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正確答案：B,6.甲.乙物業(yè)2016年10月的價(jià)值均為1100萬(wàn)元。預(yù)計(jì)2017年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬(wàn)元和1000萬(wàn)元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性也均為50%。甲.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大C.甲.乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同D.難以判斷甲.乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小正確答案：B,7.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算時(shí)，如為委托銷售代理的，則代理費(fèi)應(yīng)列入（）。A.管理費(fèi)B.銷售費(fèi)用C.其他費(fèi)用D.前期費(fèi)用正確答案：B,8.根據(jù)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的（）形態(tài)看，GDP是所有常住單位在一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)的全部貨物和服務(wù)價(jià)值超過(guò)同期投入的全部非固定資產(chǎn)貨物和服務(wù)價(jià)值的差額。A.價(jià)值B.收入C.產(chǎn)品D.貨幣正確答案：A,9.“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是（）中的一種。A.單因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈虧平衡分析方法正確答案：B,10.某家庭購(gòu)買一套面積為88m2的商品住宅，單價(jià)為9000元/m2,首付款為房?jī)r(jià)的30%，其余為銀行提供的年利率6.48%、月還款額遞增比例為0.5%、期限為20年的個(gè)人住房抵押貸款，則該家庭第10年第1個(gè)月的還款額是（）元。A.4172.28B.4193.14C.7072.32D.12180.43正確答案：A,二.多項(xiàng)選擇題(共10題)1.影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本因素有（）。A.社會(huì)因素B.經(jīng)濟(jì)因素C.資源因素D.政策因素E.技術(shù)因素正確答案：A,B,D,2.影響房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有（）。A.自然特征B.細(xì)分市場(chǎng)C.人口密度的大小D.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E.競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域正確答案：A,C,D,E,3.影響工程進(jìn)度的因素很多，需要特別重視的因素包括（）。A.材料、設(shè)備的供應(yīng)情況B.設(shè)計(jì)變更C.勞動(dòng)力的安排情況D.氣象條件E.監(jiān)理施工情況正確答案：A,B,C,D,4.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài)，即（）。A.價(jià)值形態(tài)B.收入形態(tài)C.產(chǎn)品形態(tài)D.支出形態(tài)E.生產(chǎn)形態(tài)正確答案：A,B,C,5.某投資者購(gòu)買了一幢寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)樓投資的60%來(lái)自銀行提供的期限10年、年利率10%、按年等額還本付息的抵押貸款。假設(shè)寫字樓的出租率一直穩(wěn)定在85%,且凈租金收入每年以6%的速度上漲（收入發(fā)生在期初），計(jì)劃第10年末轉(zhuǎn)售，投資者的期望收益率為10%。該寫字樓資本金現(xiàn)金流量現(xiàn)值的計(jì)算所涉及的公式包括（）。正確答案：A,B,D,6.房地產(chǎn)投資的可行性研究工作階段包括（）。A.接受委托B.投資機(jī)會(huì)研究C.初步可行性研究D.詳細(xì)可行性研究E.項(xiàng)目評(píng)估與決策正確答案：B,C,D,E,7.收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。A.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)B.企業(yè)管理費(fèi)及利潤(rùn)C(jī).保險(xiǎn)費(fèi)D.房產(chǎn)稅E.借款還本付息正確答案：A,B,C,D,8.關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析的說(shuō)法，正確的有（）A.敏感性分析是一種動(dòng)態(tài)不確定性分析B.敏感性分析常用的方法是蒙特卡洛模擬法C.敏感性分析可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析D.通過(guò)敏感性分析能夠判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力E.敏感性分析的不足可以通過(guò)概率分析加以彌補(bǔ)正確答案：A,C,D,E,9.房地產(chǎn)投資較一般投資，具有（）優(yōu)點(diǎn)。A.相對(duì)較高的收益B.投資回收期長(zhǎng)C.提高投資者的資信等級(jí)D.良好的流動(dòng)性E.投資數(shù)額巨大正確答案：A,C,10.房地產(chǎn)開發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標(biāo)有()。A.成本利潤(rùn)率B.投資利潤(rùn)率C.資本金凈利潤(rùn)率D.投資報(bào)酬率E.動(dòng)態(tài)投資回收期正確答案：A,B,C,三.判斷題(共10題)1.房地產(chǎn)開發(fā)是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。正確答案：A,2.房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。（）正確答案：B,3.在房地產(chǎn)投資中，追求利益最大化是每一位投資者的共同目的，因此，收益最大是評(píng)判.選擇投資方案唯一的標(biāo)準(zhǔn)。（）正確答案：B,4.房地產(chǎn)投資不能有效抵消預(yù)期通貨膨脹的影響。()正確答案：B,5.6.實(shí)物期權(quán)理論認(rèn)為：不確定性帶來(lái)機(jī)會(huì)，不確定性的增加可以帶來(lái)更高的價(jià)值。正確答案：A,7.在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境中，土地制度屬于資源環(huán)境。（）正確答案：B,8.基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。（）正確答案：A,9.企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金，需支付債務(wù)利息，從而形成企業(yè)的固定負(fù)擔(dān)。（）正確答案：A,10.當(dāng)預(yù)測(cè)通貨膨脹率趨高時(shí)，投資者往往會(huì)要求降低期望投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響。正確答案：B,卷II一.單項(xiàng)選擇題(共10題)1.某商場(chǎng)當(dāng)前市場(chǎng)售價(jià)為6000元/m2，業(yè)主采用年租金6%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價(jià)相等。如果年利率為6%，則第一年的租金應(yīng)該確定為()元m2。A.283B.318C.460D.423正確答案：B,2.下列說(shuō)法不正確的是（）。A.利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)，對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1B.償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)，對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2C.在國(guó)際上銀行一般要求流動(dòng)比率維持在200%以上D.一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35%～45%正確答案：A,3.存量在數(shù)值上的表達(dá)式是（）。A.報(bào)告期存量=上期存量一報(bào)告期新竣工量一報(bào)告期滅失量B.報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期新竣工量一報(bào)告期滅失量C.報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期新竣工量+報(bào)告期滅失量D.報(bào)告期存量=上期存量+報(bào)告期新竣工量正確答案：B,4.在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的第三階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置率與合理空置率的關(guān)系是()。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率=合理空置率D.不能判斷正確答案：B,5.（）的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和相關(guān)費(fèi)用。A.權(quán)益融資B.債務(wù)融資C.發(fā)行企業(yè)債券D.吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金正確答案：B,6.不能為金融機(jī)構(gòu)提供建設(shè)貸款擔(dān)保的是（）。A.用其他房地產(chǎn)做抵押B.提供質(zhì)押C.物資抵押D.第三方擔(dān)保正確答案：C,7.解決房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱問(wèn)題的主要途徑不包括（）。A.發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)等專業(yè)服務(wù)B.政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的發(fā)布工作C.加強(qiáng)開發(fā)商的管理體制D.提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度正確答案：C,8.以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)（）年。A.1B.2C.3D.5正確答案：B,9.買賣雙方要經(jīng)過(guò)多次搜尋或長(zhǎng)時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過(guò)程反映了房地產(chǎn)的（）。[2007年真題]A.不可移動(dòng)性B.適應(yīng)性C.弱流動(dòng)性D.相互影響性正確答案：C,10.當(dāng)完成市場(chǎng)分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評(píng)估之后，就要進(jìn)入實(shí)施過(guò)程，而實(shí)施過(guò)程的第一步就是()。A.確定建設(shè)施工的各種圖紙已經(jīng)準(zhǔn)備就緒B.完成全體工作人員的篩選工作C.獲取土地使用權(quán)D.明確各工作人員及施工階段應(yīng)發(fā)放的工資正確答案：C,二.多項(xiàng)選擇題(共10題)1.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的影響因素中，屬于社會(huì)環(huán)境因素的有（）。[2014年真題]A.人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理E.基礎(chǔ)設(shè)施狀況正確答案：A,C,D,2.對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資表現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效果包括（）。A.租金收益B.物業(yè)增值C.股權(quán)增加D.銷售收入E.開發(fā)利潤(rùn)的多少正確答案：A,B,C,3.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的結(jié)論中，應(yīng)主要說(shuō)明項(xiàng)目的（）。A.盈利能力B.貸款償還能力C.抗風(fēng)險(xiǎn)能力D.改善就業(yè)能力E.資金平衡能力正確答案：A,B,C,E,4.房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律制度環(huán)境包括（）等。A.土地制度B.住房制度C.宏觀金融政策D.交易制度E.城市發(fā)展政策正確答案：A,B,D,E,5.在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有（）。A.單元估算法B.工程量近似匡算法C.單位指標(biāo)估算法D.蒙特卡洛模擬法E.概算指標(biāo)法正確答案：A,B,C,E,6.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，房地產(chǎn)開發(fā)投資清償能力指標(biāo)包括（）。A.借款償還期B.償債備付率C.流動(dòng)比率帶動(dòng)D.利息備付率E.內(nèi)部收益率正確答案：A,D,7.房地產(chǎn)周期循環(huán)原因包括（）。A.需求因素的影響B(tài).房地產(chǎn)的異質(zhì)性C.政策因素的影響D.生產(chǎn)者的心理素質(zhì)E.市場(chǎng)信息不充分正確答案：A,C,D,E,8.以下可以應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)投資評(píng)價(jià)的反映項(xiàng)目盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)包括（）。A.速動(dòng)比率B.投資利潤(rùn)率C.內(nèi)部收益率D.成本利潤(rùn)率E.凈現(xiàn)值正確答案：C,E,9.在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，引起需求增加或減少的原因主要有（）。A.收入水平變化B.未來(lái)預(yù)期收益變化C.房屋套型設(shè)計(jì)的優(yōu)劣、合理性D.土地供給的變化E.消費(fèi)品位變化正確答案：A,B,D,E,10.下列符合商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標(biāo)的有（）A.1.16B.1.24C.1.30D.1.34E.1.41正確答案：A,B,C,D,三.判斷題(共10題)1.房地產(chǎn)投資可以有效抵消預(yù)期通貨膨脹的影響。（）正確答案：A,2.當(dāng)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率大于銀行的貸款利率且該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上又是可行的，那么其資本金的內(nèi)部收益率就小于全投資的內(nèi)部收益率。（）正確答案：B,3.一般來(lái)說(shuō)，一份正式的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、項(xiàng)目總說(shuō)明、目錄、正文、附表和附圖6個(gè)部分。()正確答案：B,4.基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。（）正確答案：A,5.服務(wù)市場(chǎng)也稱目標(biāo)市場(chǎng)，是指已經(jīng)購(gòu)買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費(fèi)者集合。（）正確答案：B,6.購(gòu)買商鋪屬于房地產(chǎn)投資形式中的直接投資。（）正確答案：A,7.指數(shù)平滑法公式Qt=aSt-1+（1-a）Qt-1中，a越大，則新數(shù)據(jù)在平滑值中所占的