房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -【年報(bào)】2023年莆田年度市場(chǎng)總結(jié)

2023年度市場(chǎng)總結(jié)2024年度趨勢(shì)研判福建：莆田福建：莆田保利和潤研究院，2024年1月2024年1月保利和潤研究院2024年1月大莆田2023年度莆田田上半年以放寬公積金為主，年末跟進(jìn)認(rèn)房不認(rèn)貸及房?jī)r(jià)管控，也許是變相收緊，如未來按區(qū)執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸，對(duì)有房又想再購的地緣客并不友好，且在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格均低于2萬/m,因此政策整體偏弱。政策公積金政策商轉(zhuǎn)公公積金政策商轉(zhuǎn)公公積金放寬雙繳存職工70萬，單繳存職工55萬公積金貸款首套最低20%,二套30%房貸利率下調(diào)土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)適當(dāng)降低土地拍賣傭金，調(diào)整土地出讓金分期付款期限支持縣(區(qū))推行住房消費(fèi)券或房票制度認(rèn)房不認(rèn)貸認(rèn)房不認(rèn)貸房?jī)r(jià)管控政策板塊房?jī)r(jià)管控政策未來或?qū)磪^(qū)執(zhí)行土地級(jí)別六級(jí)以外(含六級(jí)),取消房?jī)r(jià)和地價(jià)限制；中心城區(qū)五級(jí)地以內(nèi)的戶型面積在144m'以下的商品住宅單價(jià)需低于2萬元/m;中心城區(qū)五級(jí)地以內(nèi)的價(jià)格浮動(dòng)區(qū)間則擴(kuò)大到15%;涵江、秀嶼和仙游等項(xiàng)目未來或?qū)磪^(qū)執(zhí)行在下浮幅度上則不做限制；尾盤剩余20%的房源銷售價(jià)格下浮同樣不受限制莆田19-23年土地供銷價(jià)走勢(shì)城區(qū)與外圍21-23上年土地成交量走勢(shì)21上■21下■22上■22下■23上■23下▲同比(23下/23上)莆田19-23年土地供銷價(jià)走勢(shì)城區(qū)與外圍21-23上年土地成交量走勢(shì)21上■21下■22上■22下■23上■23下▲同比(23下/23上)政策土地市場(chǎng)板塊全年成交規(guī)模同比持平：供地上緊下松，以大體量外圍宅地為主，全年出讓節(jié)奏仍相對(duì)偏緊，僅供應(yīng)12幅同比縮減3幅，成交10幅僅為19、20年一半，成交規(guī)模98萬方環(huán)比基本持平。019年下供應(yīng)總建(萬m)成交總建(萬m)85756737△一樓面價(jià)(元/m)21年下上下半年熱度切換，僅綬溪、玉湖呈現(xiàn)點(diǎn)狀高熱上半年城區(qū)兩幅地塊成交樓面價(jià)破萬，而下半年同板塊玉湖地塊，由聯(lián)發(fā)底價(jià)競(jìng)得，其余外圍地塊均偏冷，23年地塊成交情況23年地塊成交分布政策土地市場(chǎng)板塊時(shí)間(萬m)(元/m)(建發(fā)&聯(lián)發(fā))(市區(qū))(聯(lián)發(fā)玉湖宸悅)城東玉湖(市區(qū))(建發(fā)璞云)(市區(qū))下半年(保利臻悅)(市區(qū))(保利臻悅)(市區(qū))(新秀地產(chǎn))秀嶼(外圍)(新秀地產(chǎn))秀嶼(外圍)(市建園)木蘭溪南岸新度(外圍)(聯(lián)發(fā)&建發(fā))城東玉湖(市區(qū))(涵江國投)涵江(外圍)田田政策土地市場(chǎng)市場(chǎng)板塊本土民企堅(jiān)定參拍，國企兜底外圍，部分地塊合作開發(fā)本土民企繼續(xù)看好城區(qū)，加速進(jìn)場(chǎng)，參與每場(chǎng)城區(qū)土地，其中萬駿搖號(hào)競(jìng)得綬溪地塊；品牌房企扎堆市區(qū)，外圍由本土國企兜底，且部分地塊出現(xiàn)合作模式，如聯(lián)發(fā)與建發(fā)合作，保利和涵江國企、建發(fā)和萬駿。時(shí)間(元/m)是否參拍拿地房企性質(zhì)2022-04(建發(fā)&聯(lián)發(fā))城南坂頭(市區(qū))2022-18(聯(lián)發(fā)玉湖宸悅)城東玉湖(市區(qū))√/品牌房企2023-01(建發(fā)璞云)城東綬溪(市區(qū))(搖號(hào)價(jià))√√本土民企下半年2023-08(保利臻悅)城東綬溪(市區(qū))√/品牌房企2023-07(保利臻悅)城東綬溪(市區(qū))√/品牌房企2022-16(新秀地產(chǎn))秀嶼(外圍)√/2023-02(新秀地產(chǎn))秀嶼(外圍)√/2023-11(市建園)木蘭溪南岸新度(外圍)//2023-12(聯(lián)發(fā)&建發(fā))城東玉湖(市區(qū))√√品牌房企2023-03(涵江國投)涵江(外圍)//田用田用土地市場(chǎng)板塊田用田用土地市場(chǎng)板塊供求緊縮，成交下探至六年新低，市場(chǎng)步入筑底莆田政策23年供應(yīng)87萬方，環(huán)比下滑18%,成交96萬莆田政策交均價(jià)11796元/m2,同比微降4%。21年21年供需雙升城區(qū)改善盤推新快滿江貨最持線補(bǔ)足房企捂盤惜售市場(chǎng)修復(fù)快城區(qū)、高性價(jià)比新盤加推刺激購房需求市場(chǎng)疲態(tài)需求退潮城區(qū)盤相對(duì)堅(jiān)挺外圍以價(jià)換量購房謹(jǐn)慎行情下探18年19年20年遠(yuǎn)郊低價(jià)盤入市地緣購買強(qiáng)勁15年政策寬松調(diào)控新政嚴(yán)厲實(shí)房靠搶22年市場(chǎng)回落16年17年成交旺盛城區(qū)堅(jiān)挺外圍偏弱供應(yīng)穩(wěn)需求高政策嚴(yán)控樓市高熱需求回升熱度持續(xù)市場(chǎng)熱供不應(yīng)求16年15年17年18年19年16年15年17年18年19年(萬m)(元/m)數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院福建整理，數(shù)據(jù)截止至12月31日，數(shù)據(jù)范圍：莆田四區(qū)田用田用田用政策土地市場(chǎng)板塊全年月度呈現(xiàn)“前高、中降、后穩(wěn)”8642023年莆田四區(qū)月度商品住0璞云、云悅、宸悅首開10月成交激增O返鄉(xiāng)潮交縮減6月8月9月10月11月12月供應(yīng)(萬m2)—成交(萬m)-O-均價(jià)(元/m)數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院福建整理，數(shù)據(jù)截止至12月31日田田用田用莆田998787OOO66545432320月6月8月10月11月12月供應(yīng)(萬m)0—成交(萬m2)-O一均價(jià)(元/m)田用政策土地市場(chǎng)板塊客戶悲觀、信心不足，外圍市場(chǎng)平原之下還有冰點(diǎn)23年莆田外圍月度商品住宅供銷價(jià)分析OO864204月6月9月10月11月12月供應(yīng)(萬m2)00成交(萬m2)-O-均價(jià)(元/m)0P要界完2保利和潤研究院大莆田2024年度利和潤研究院關(guān)鍵詞莆田存量集中外圍，城區(qū)偏緊，受供貨影響明年市場(chǎng)仍處筑底城區(qū)在/待售存量較少，明年上半年綬溪+玉湖+坂頭項(xiàng)目?jī)H6個(gè)，下半年預(yù)計(jì)變?yōu)?個(gè)，整體存量偏緊，土儲(chǔ)集中流速慢的外圍，根據(jù)各區(qū)23年去化反推成交，預(yù)計(jì)24年供應(yīng)90萬方，成交89萬方。若經(jīng)濟(jì)變好，預(yù)計(jì)城區(qū)去化提高至60%,成交98萬方；若走弱，城區(qū)月盤均成交下滑至20套，預(yù)計(jì)成交78萬方。晶莆田四區(qū)市場(chǎng)客戶可售(萬方)預(yù)計(jì)去化(萬方)城廂待入市00主力在售未推3.44+1.5(老盤)荔城待入市17.42(40%去化)主力在售未推21(月盤均30套)涵江待入市5.4(月盤均15套)主力在售未推18.48(月均140套)秀嶼待入市3.1(10%去化)主力在售未推11.52(月均80套)預(yù)測(cè)2024出地供貨量15(去化50%,7.5萬方)預(yù)測(cè)2024年合計(jì)供應(yīng)預(yù)測(cè)2024年合計(jì)成交以招拍掛為主，土拍方式多采用“限地價(jià)+控房?jī)r(jià)+公證搖號(hào)”進(jìn)行，部分城區(qū)采取"限房?jī)r(jià)+競(jìng)地價(jià)"限購不限購限貸比例2成，房貸利率按首套利率計(jì)算；名下房產(chǎn)大于等于2套，不給予受理。土地文件中明確商品住宅最高毛坯均價(jià)，車位限價(jià)：市中心城區(qū)(荔城、城廂)新開樓盤車位價(jià)格按照片區(qū)類別1-5類劃分，其對(duì)應(yīng)銷售價(jià)位(每個(gè))分別不得高于30萬元、25萬元、20萬元、10萬元，5萬元。土地級(jí)別六級(jí)以外(含六級(jí)),取消房?jī)r(jià)和地價(jià)限制；中心城區(qū)五級(jí)地以內(nèi)的戶型面積在144m以下的商品住宅單價(jià)需低于2萬元/m2;中心城區(qū)五級(jí)地以內(nèi)的價(jià)格浮動(dòng)區(qū)間則擴(kuò)大到15%;涵江、秀嶼和仙游等項(xiàng)目在下浮幅度上則不做限制；尾盤剩余20%的房源銷售價(jià)格下浮同樣不受限制可提取公積金支付首期款、第二次使用公積金貸款首付款由40%調(diào)整至30%、夫妻雙方共同申請(qǐng)公積金貸款額度70萬等生育、撫養(yǎng)二孩及以上的繳存職工家庭申請(qǐng)住房公積金貸款且符合其他申請(qǐng)條件的，最高貸款額度雙繳存職工70萬，單繳存職工55萬銷售價(jià)格超過備案價(jià)格的，房地產(chǎn)主管部門不予網(wǎng)簽；需滿足全市成交均價(jià)管控目標(biāo)，高價(jià)盤與低價(jià)盤搭伙簽約限售無心城區(qū)土地級(jí)別5級(jí)以內(nèi)不超過2500元/平方米),該檔次裝修所占的建筑面積不少于項(xiàng)目銷售(預(yù)售)方案報(bào)備裝修住宅總建筑面積的50%,其余檔次裝修單價(jià)不超過2500元/平方米(中心城區(qū)土地級(jí)別5級(jí)以內(nèi)不超過3000元/平方米);4、全裝修價(jià)款并入商品房總價(jià)款；全裝修項(xiàng)目劃出20%住宅的裝修價(jià)由企業(yè)與購房人自行商定支持縣(區(qū))推行住房消費(fèi)券或房票制度◆全市總庫存327萬m,其中顯性庫存117萬m,去化周期15個(gè)月，隱性庫存210萬m,去化周期26個(gè)月。顯性(萬m)■隱性(萬m)→—顯性去化周期86422名稱名稱(萬m)(億元)市占比1建發(fā)房產(chǎn)2保利發(fā)展3聯(lián)發(fā)集團(tuán)4萬駿地產(chǎn)5力高集團(tuán)6正恒地產(chǎn)7鼎鑾置業(yè)8大唐地產(chǎn)9融創(chuàng)中國元豐地產(chǎn)HARMON)◆建發(fā)銷售金額第一，市占32%,銷售面積第一，市占21%,保利、聯(lián)發(fā)分別位于第二、第三名。表：莆田四區(qū)2023年商品房銷售金額全口徑排行榜表：莆田四區(qū)2023年商品房銷售面積全口徑排行榜名稱(億元)(萬m)市占比1建發(fā)房產(chǎn)2保利發(fā)展3聯(lián)發(fā)集團(tuán)4萬駿地產(chǎn)5正恒地產(chǎn)6鼎鑾置業(yè)7融創(chuàng)中國8力高集團(tuán)9大唐地產(chǎn)中南置地名稱銷售面積名稱銷售面積(萬m)(億元)市占比1保利發(fā)展2建發(fā)房產(chǎn)3聯(lián)發(fā)集團(tuán)4力高集團(tuán)5大唐地產(chǎn)6融創(chuàng)中國7盈龍建設(shè)8元豐地產(chǎn)9旭輝集團(tuán)莆田國投