6月28日成都頂峰為水岸匯景商品房買賣合同

?頂峰.水岸匯景商品房買賣合同?及?定購(gòu)書?法律釋義周萬(wàn)俊Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.1導(dǎo)言近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展非常迅速，房地產(chǎn)業(yè)正日益成為一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)部門，房地產(chǎn)交易頻繁。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷售中也存在不少問(wèn)題，房地產(chǎn)銷售糾紛一定程度上可以說(shuō)就是?商品房買賣合同?糾紛。本次主要從法律角度釋義我們公司的?定購(gòu)書?和?商品房買賣合同?的方式，結(jié)合一些典型案例和大家一起學(xué)習(xí)房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及的法律問(wèn)題。在司法實(shí)踐中比較常見(jiàn)的商品房買賣糾紛，如：廣告宣傳失實(shí)，逾期不能正常交付，成心隱瞞相關(guān)資質(zhì)，權(quán)屬證書缺失，一房二賣〞，房屋質(zhì)量低劣等問(wèn)題，均會(huì)在合同釋義中進(jìn)行講解。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.2?“頂峰.水岸匯景〞商品房定購(gòu)書?1、?商品房買賣合同?的公示公示合同文本是開(kāi)發(fā)商的行政義務(wù)。?定購(gòu)書?主要爭(zhēng)議經(jīng)常是：房產(chǎn)商要求購(gòu)房者在?定購(gòu)書?中約定時(shí)限內(nèi)簽訂正式?商品房買賣合同?，購(gòu)房者以事先沒(méi)見(jiàn)到合同內(nèi)容或以簽訂時(shí)對(duì)合同條款不能協(xié)商一致為由不簽，從而引發(fā)糾紛。公示的目的在于讓購(gòu)房者事先閱讀合同內(nèi)容，理解合同條款所蘊(yùn)含的意思，防止糾紛的出現(xiàn)，并明確屆時(shí)不能簽訂合同的責(zé)任歸屬。2、?定購(gòu)書?的法律效力?商品房定購(gòu)書?是房買賣雙方在簽署?商品房預(yù)售〔買賣〕合同?之前簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋的初步確認(rèn)。雙方約定在簽訂?定購(gòu)書?后，開(kāi)發(fā)商收取定金并將在一定期限內(nèi)為購(gòu)房人保存標(biāo)的房屋，不得再行售于他人。在商品房交易實(shí)踐中它的稱謂或形式繁多，主要有意向書、預(yù)定書、認(rèn)購(gòu)書、定購(gòu)書、優(yōu)先購(gòu)置權(quán)協(xié)議、臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書等等。從法律角度分析，?定購(gòu)書?是關(guān)于商品房買賣的獨(dú)立的預(yù)約合同，確定的是房屋是否要買賣的關(guān)系。這種定購(gòu)行為約定的是買賣雙方為將來(lái)訂立合同進(jìn)行談判的權(quán)利義務(wù)，并非最終必然導(dǎo)致簽約結(jié)果的發(fā)生。而正式合同確立的是正式房屋買賣關(guān)系,二者有本質(zhì)的區(qū)別。問(wèn)：?定購(gòu)書?是否可以視為?商品房買賣合同?？?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第5條：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備?商品房銷售管理方法?第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.3“頂峰.水岸匯景〞商品房定購(gòu)書3、“定金〞與“訂金〞“押金〞有何不同？?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第4條出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！坝喗皎?、“押金〞性質(zhì)相當(dāng)于首付款、保證金。不適用懲罰性規(guī)定。4、未取得商品房預(yù)售許可證簽訂的?定購(gòu)書?無(wú)效我國(guó)對(duì)于商品房預(yù)售實(shí)行許可制度，根據(jù)?城市房地產(chǎn)管理法?第40條規(guī)定，預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合的條件中包括取得商品房預(yù)售許可證明的形式條件和其他實(shí)質(zhì)條件，即取得商品房預(yù)售許可證明是預(yù)售商品房的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)?合同法?第52條規(guī)定，違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。因此，未取得預(yù)售許可證明前所訂立的商品房?定購(gòu)書>屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的無(wú)效合同。認(rèn)購(gòu)無(wú)效時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向認(rèn)購(gòu)人返還定金，還應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.4“頂峰.水岸匯景〞商品房定購(gòu)書問(wèn)：在簽訂?定購(gòu)書?時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證，但在起訴前取得，?商品房定購(gòu)書?是否有效？?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第2條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。5、簽?定購(gòu)書?并不是簽訂合同的法定必經(jīng)步驟案例：1、羅勇投訴成都恒大銀河新城置業(yè)公司?定購(gòu)書?陷阱2、成都長(zhǎng)城實(shí)業(yè)集團(tuán)?認(rèn)購(gòu)書?糾紛辯論狀Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.5?商品房買賣合同?法律釋義以下將從法律角度逐條逐款對(duì)公司的?商品房買賣合同?進(jìn)行釋義，并分析相關(guān)的經(jīng)典案例。對(duì)合同條文內(nèi)容，請(qǐng)大家參考公司的合同文本Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.6首部：出賣人和委托代理人主體信息【釋義】我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分為專營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)和兼營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)，但無(wú)論是哪種類型，都需要具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門公布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)。不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)或開(kāi)發(fā)資質(zhì)已被取締的企業(yè)不能作為出賣人與相對(duì)的客戶訂立?商品房買賣合同?，違者訂立的合同無(wú)效。依據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?〔以下簡(jiǎn)稱?合同法?〕第9條的規(guī)定，當(dāng)事人可以委托代理人訂立合同?，F(xiàn)實(shí)中一般為房產(chǎn)公司委托的房產(chǎn)銷售代理公司。將代理機(jī)構(gòu)的名稱列入本合同，并如實(shí)填寫。這樣，既明確表達(dá)和保障了開(kāi)發(fā)商、代理商之間的委托代理合同關(guān)系，也保障了購(gòu)房人的簽約知情權(quán)。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.7首部：買受人、共同買受人及代理人信息【釋義】民事權(quán)利能力：自然人出生或企業(yè)、社團(tuán)成立立即享有。民事行為能力〔無(wú)行為能力：不能識(shí)別自己行為的精神病人、10歲以下兒童；限制行為能力：不能完全識(shí)別自己行為的精神病人、10-18歲；完全行為能力：18歲以上或16歲以上并以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的〕代理〔監(jiān)護(hù)權(quán)、法定代理、表見(jiàn)代理〕買受人假設(shè)為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人的，應(yīng)由法定代理人代為訂立合同并填寫相關(guān)內(nèi)容。買受人假設(shè)委托代理人訂立合同的，應(yīng)由委托代理人據(jù)實(shí)填寫相關(guān)內(nèi)容。法定代理〔表〕人〔監(jiān)護(hù)人〕代為簽署合同應(yīng)出具證明法定代理〔表〕權(quán)〔監(jiān)護(hù)權(quán)〕的文件，如：?戶口簿?、?企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照?等；委托代理人代為簽署合同需要出具?授權(quán)委托書?。案例：慎用未成年人名義購(gòu)房Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.8第一條工程建設(shè)依據(jù)【釋義】本條是關(guān)于所交易商品房的工程建設(shè)依據(jù)，是出賣人擁有工程的取得和開(kāi)發(fā)建設(shè)等前期手續(xù)告知義務(wù)的內(nèi)容，目的是為保障買受人知情權(quán)。1、開(kāi)發(fā)商土地取得方式一般情形下，開(kāi)發(fā)商取得土地的方式為受讓國(guó)家出讓的土地〔出讓〕或轉(zhuǎn)讓受得他人已繳納土地出讓金的土地〔轉(zhuǎn)讓〕。特殊情形下方可獲得國(guó)家得無(wú)償劃撥地〔劃撥〕，如開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃范疇內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用住房。未變更土地性質(zhì)的集體土地使用權(quán)不能用作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)〔小產(chǎn)權(quán)房〕；非用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的劃撥地不能用作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；工業(yè)用地出讓地不能用作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。是否還有其它變通方式？2、土地使用年限根據(jù)我國(guó)?城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?第十二條的規(guī)定：“土地使用出讓最高年限按以下用途規(guī)定：〔一〕居住用地70年；〔二〕工業(yè)用地50年；〔三〕教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；〔四〕商業(yè)旅游、娛樂(lè)用地40年；〔五〕綜合或者其他用地50年。〞需要注意的是，該使用年限起始于國(guó)有土地使用權(quán)出讓確定之日，而不是買受人訂立購(gòu)房合同之日；經(jīng)濟(jì)適用住房因其土地系劃撥地，故不存在使用年限的問(wèn)題。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.9第一條工程建設(shè)依據(jù)3、商品房工程的名稱無(wú)論是現(xiàn)定名還是暫定名，必須與商品房預(yù)售許可證或其他相關(guān)證件的描述一致。4、國(guó)有土地使用證開(kāi)發(fā)商只有按程序支付全部土地使用權(quán)出讓金之日起30日內(nèi)，持土地使用權(quán)出讓金支付憑證，按規(guī)定向出讓人申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取?國(guó)有土地使用證?，取得出讓土地使用權(quán)，才能獲得合法的開(kāi)發(fā)資格。開(kāi)發(fā)商必須擁有?國(guó)有土地使用權(quán)證?方可申請(qǐng)商品房預(yù)售資格。因此，購(gòu)房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的[土地使用權(quán)出讓合同號(hào)]、[土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)]、[劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)]外,更有必要查閱開(kāi)發(fā)商持有的?國(guó)有土地使用權(quán)證?。著重審查兩點(diǎn)：一是看開(kāi)發(fā)商是否已經(jīng)足額支付土地出讓金〔未繳納完畢土地出讓金的開(kāi)發(fā)商一般持有?臨時(shí)國(guó)有土地使用證?而非?國(guó)有土地使用證?，銷售許可證的范圍就只能是規(guī)劃工程的局部樓體，或者局部樓層。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)是：如果開(kāi)發(fā)商只有臨時(shí)土地使用證，比方說(shuō)，他交了50%的土地出讓金，就不可能向別的開(kāi)發(fā)商一樣擁有70年土地使用權(quán)，那么購(gòu)房者所得到的產(chǎn)權(quán)證就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題?！?；二是看開(kāi)發(fā)商是否已將土地辦理抵押貸款〔以土地作為抵押物辦理貸款的，?國(guó)有土地使用證?上往往作備案登記〕。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.10第一條工程建設(shè)依據(jù)5、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。?建設(shè)工程施工許可證?是工程施工建設(shè)合法的憑證，沒(méi)有此證，為違法施工。6、在購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)需要審驗(yàn)開(kāi)發(fā)商相關(guān)證書和批準(zhǔn)文件的原件，還應(yīng)該逐項(xiàng)檢查，包括編號(hào)、經(jīng)營(yíng)范圍、銷售許可證號(hào)碼、批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)以及銷售方式等，是否與現(xiàn)行的銷售狀況一致。有些開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)了幾個(gè)工程，但有了一個(gè)工程的證書，不代表所有樓盤都讓銷售。所以查看證書時(shí)要看看用地單位、建設(shè)單位、銷售單位是否與售樓單位一致。案例：李長(zhǎng)風(fēng)訴新鄉(xiāng)建業(yè)住宅建設(shè)商品房買賣合同糾紛案〔無(wú)預(yù)售許可證〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.11第二條商品房銷售依據(jù)

[釋義]本條是對(duì)商品房銷售的描述。

1、期房與現(xiàn)房的比較

期房即預(yù)售商品房，是指消費(fèi)者在購(gòu)置時(shí)不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從取得預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)大產(chǎn)證為止，所出售的商品房為期房?，F(xiàn)房指消費(fèi)者在購(gòu)置時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，消費(fèi)者在簽約后立即可以辦理入住并取得分戶權(quán)證。期房相對(duì)于現(xiàn)房，具有以下特點(diǎn)：

優(yōu)勢(shì)：〔1〕、期房一般較現(xiàn)房廉價(jià)；

〔2〕、期房的選擇空間較現(xiàn)房大；

〔3〕、隨著房產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展，新盤品質(zhì)較舊盤有明顯提升。劣勢(shì)：有延期交付、質(zhì)量問(wèn)題、權(quán)證不能按期辦理等法律風(fēng)險(xiǎn)。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.12第二條商品房銷售依據(jù)2、商品房預(yù)售許可證的法律效力?商品房銷售(預(yù)售)許可證?是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是房管局，證書由房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的預(yù)售許可證有按棟編號(hào)發(fā)放、按批號(hào)編號(hào)發(fā)放等形式，購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)應(yīng)“對(duì)號(hào)入座〞，提高自身風(fēng)險(xiǎn)防范能力。?城市商品房預(yù)售管理方法?第6條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得?商品房預(yù)售許可證?。未取得?商品房預(yù)售許可證?的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。根據(jù)最高人民法院司法解釋規(guī)定，無(wú)預(yù)售許可證簽訂的?商品房買賣合同?無(wú)效。3、商品房銷售的其他依據(jù)按?城市商品房預(yù)售管理方法?第5條商品房預(yù)售條件的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商除獲得?預(yù)售許可證?外，一般還應(yīng)具備以下證件：?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程開(kāi)工證?、?國(guó)有土地使用證?即俗稱的“五證齊全，方可預(yù)售〞。開(kāi)發(fā)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的相關(guān)工程驗(yàn)收證明文件。案例：田玲玲訴新鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)區(qū)四方房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商品房買賣合同糾紛案〔無(wú)預(yù)售許可證〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.13第三條買受人所購(gòu)商品房的根本情況1-4款【釋義】首先本條所涉及的房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)需要作簡(jiǎn)單的介紹：“幢〞――是指一座獨(dú)立的、同一結(jié)構(gòu)的、包括不同層次的房屋。“結(jié)構(gòu)〞――主要分為鋼、鋼筋混凝土結(jié)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)等。“封閉陽(yáng)臺(tái)〞――建設(shè)部?住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?中，對(duì)封閉陽(yáng)臺(tái)的定義是“欄板以上全部用玻璃窗圍閉的陽(yáng)臺(tái)。〞非封閉陽(yáng)臺(tái)是指封閉陽(yáng)臺(tái)外的陽(yáng)臺(tái)?！苍诤炗嗁?gòu)房合同時(shí)，如果以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，全封閉陽(yáng)臺(tái)全部面積都計(jì)入房屋面積；未封閉陽(yáng)臺(tái)一半面積計(jì)入房屋面積〕?！肮灿薪ㄖ娣e〞(公有建筑面積)――共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢效勞的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻〔包括山墻〕水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢效勞的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。共有建筑面積的計(jì)算方法是整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢效勞的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積?！胺?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e〞――根據(jù)建設(shè)部?商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么(試行)?規(guī)定，各套(單元)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積，而公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整棟建筑物的公用建筑面積／整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積等于整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和，并應(yīng)扣除整棟樓不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.14第三條買受人所購(gòu)商品房的根本情況1-4款“房屋層數(shù)〞――是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上〔不含2.20m〕的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層〔夾層〕、插層、閣樓〔暗樓〕、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。根據(jù)現(xiàn)行法律和政策規(guī)定，購(gòu)房者與開(kāi)展商是可以協(xié)商確定公攤面積。如果雙方協(xié)商一致，公攤面積完全可以約定。為保障購(gòu)房者的權(quán)益，防止不必要的糾紛，在簽訂本條內(nèi)容時(shí)應(yīng)盡量應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)。本條中尤需注意的是對(duì)“公攤面積〞的認(rèn)識(shí)和理解，商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝唬刻咨唐贩繎?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和的比例確定。為整幢商品房效勞的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍效勞的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。屢次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.15第三條買受人所購(gòu)商品房的根本情況1-4款所謂的使用率是套內(nèi)使用面積與建筑面積之比。一般情況下設(shè)計(jì)合理的樓房使用率，高層塔樓住宅約在72%—75%之間，高層板樓住宅約在78%—80%之間，多層住宅建筑約在85%左右。購(gòu)房者買樓前可先通過(guò)計(jì)算所買房子的使用率，來(lái)判斷房子的設(shè)計(jì)和價(jià)格是否合理。根據(jù)省建設(shè)廳“川建發(fā)[2004]132號(hào)文〞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以委托房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)售商品房面積進(jìn)行預(yù)測(cè)繪。需要注意的是，房產(chǎn)預(yù)測(cè)面積并非房屋產(chǎn)權(quán)登記面積的依據(jù)，商品房竣工驗(yàn)收合格后，原房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)建成后的商品房進(jìn)行復(fù)核測(cè)繪，出具正式房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告，并向購(gòu)房人公示。房產(chǎn)實(shí)測(cè)報(bào)告是具有法律效力的測(cè)繪文件。依據(jù)?房產(chǎn)測(cè)繪管理方法?第18條及?商品房銷售管理方法?第34條的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)登記面積應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)實(shí)測(cè)面積的根底上，經(jīng)房產(chǎn)行政管理部門審核確認(rèn)后，方能作為產(chǎn)權(quán)登記面積納入房產(chǎn)檔案。因此，預(yù)測(cè)面積不會(huì)對(duì)最終的產(chǎn)權(quán)登記面積造成影響。問(wèn)：業(yè)主是否可以封閉陽(yáng)臺(tái)？司法實(shí)踐中，對(duì)業(yè)主是否有權(quán)封閉陽(yáng)臺(tái)支持和反對(duì)皆有。2007年6月，安徽蕪湖法院在其判決中認(rèn)為：業(yè)主和物管之間形成了物業(yè)效勞管理關(guān)系，該小區(qū)?業(yè)主公約?對(duì)其具有約束力，物管要求業(yè)主撤除為了封閉陽(yáng)臺(tái)所搭建的構(gòu)筑物的要求，法院予以支持。2021年3月，江蘇南通法院以?商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議?格式條款不能限制“專有物權(quán)〞、封閉陽(yáng)臺(tái)沒(méi)損害他人利益、物權(quán)高于“整體美觀〞為由判決業(yè)主可以封閉陽(yáng)臺(tái)。2003年7月4日?天府早報(bào)?、?華西都市報(bào)?等以?蓉城首案：物管告業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)?為題，報(bào)道了成都森宇物業(yè)與業(yè)主羅永勝因封陽(yáng)臺(tái)對(duì)簿公堂一事，判決結(jié)果我們不得而知。案例：北京大成物業(yè)管理公司與李恕等長(zhǎng)安新城12名業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)糾紛案〔央視經(jīng)濟(jì)頻道〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.16第三條買受人所購(gòu)商品房的根本情況5-14款【釋義】1、依照?商品房銷售管理方法?，商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)，除此之外，買賣雙方還可依?合同法?自行約定其他計(jì)價(jià)方式。本條將住宅商品房約定為按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，相對(duì)有助于保護(hù)買受人權(quán)益。2、購(gòu)房人應(yīng)注意商品房“價(jià)外價(jià)〞問(wèn)題個(gè)別開(kāi)發(fā)商除收取按面積計(jì)得的總價(jià)款外，還會(huì)向購(gòu)房人提出收取配套費(fèi)、教育實(shí)施費(fèi)等其他收費(fèi)工程，因此，購(gòu)房人在支付房款時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)這些收費(fèi)工程加以關(guān)注，如開(kāi)發(fā)商沒(méi)有法定收費(fèi)依據(jù)的，購(gòu)房人可以拒付。案例：填錯(cuò)房?jī)r(jià)算優(yōu)惠？Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.17

第四條抵押情況

【釋義】本條是關(guān)于所交易商品房的抵押情況。依據(jù)?擔(dān)保法?的規(guī)定，出賣人已設(shè)定抵押的房產(chǎn)出賣給買受人時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知買受人該房產(chǎn)已經(jīng)抵押的事實(shí)，因?yàn)槿绻摲康禺a(chǎn)已抵押并辦理了登記，那么買受人所買受的房產(chǎn)就存在他人抵押權(quán)的負(fù)擔(dān)，如果出賣人屆期不能歸還貸款，抵押權(quán)人〔一般是銀行〕就可以行使抵押權(quán)將該房地產(chǎn)通過(guò)拍賣、折價(jià)等方式優(yōu)先受償，自身的利益將會(huì)受到損害。因此如果所交易房產(chǎn)已經(jīng)辦理了國(guó)土使用權(quán)抵押或在建工程抵押，出賣人應(yīng)當(dāng)在此據(jù)實(shí)填寫，并將抵押權(quán)人同意該商品房預(yù)售的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定置于本合同附件三。出賣人應(yīng)當(dāng)對(duì)填寫內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)，假設(shè)違背事實(shí)進(jìn)行填寫，那么不能排除出賣人欺詐騙購(gòu)的成心。如果買受人明知存在抵押情況仍愿意購(gòu)置的，上述風(fēng)險(xiǎn)由買受人自行負(fù)擔(dān)。本條所謂的“分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)抵押〞，是指將房產(chǎn)所占用土地的國(guó)有土地使用權(quán)抵押給他人。?城市房地產(chǎn)抵押管理方法?第3條第5款規(guī)定：“在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為歸還貸款履行擔(dān)保的行為。〞Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.18第四條抵押情況在實(shí)踐中還存在先以在建工程抵押，建設(shè)到一定程度后，解除國(guó)土使用權(quán)抵押，保存房產(chǎn)抵押的情況。如果買受人是在解除國(guó)土使用權(quán)抵押、保存房產(chǎn)抵押之后買受房產(chǎn)，并且所買受的房產(chǎn)屬于房產(chǎn)抵押標(biāo)的范圍之內(nèi)，那么此處不應(yīng)填寫“在建工程抵押〞一欄，而應(yīng)在最后的空白欄直接填寫該房產(chǎn)被抵押的情況。由于房地產(chǎn)抵押可以有多個(gè)抵押權(quán)人，設(shè)定的時(shí)間有先后順序之別，同時(shí)在現(xiàn)房銷售中還存在現(xiàn)房抵押的情況，所以本條空白欄也可以供交易雙方自行填寫。案例：王某訴某房產(chǎn)公司商品房買賣糾紛案〔隱瞞商品房抵押事實(shí)，欺詐、撤銷、加倍索賠〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.19第五條付款方式及期限

【釋義】1、以按揭付款方式購(gòu)房所產(chǎn)生的五個(gè)法律關(guān)系：〔1〕、主合同關(guān)系有兩個(gè)：一是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間的商品房買賣合同關(guān)系；二是購(gòu)房人與銀行之間的借款合同關(guān)系。〔2〕、從合同關(guān)系有三個(gè)：一是購(gòu)房人以所購(gòu)物業(yè)作為抵押物與銀行之間發(fā)生的抵押合同關(guān)系；二是開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人貸款而向銀行提供的保證合同關(guān)系〔有的銀行還要求開(kāi)發(fā)商提供一定數(shù)額的保證金擔(dān)保〕；三是銀行與開(kāi)發(fā)商之間的回購(gòu)法律關(guān)系，即當(dāng)購(gòu)房人逾期未還款構(gòu)成違約，銀行依法處分抵押房產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商向銀行承諾無(wú)條件回購(gòu)該房產(chǎn)，并將回購(gòu)房款優(yōu)先直接清償銀行貸款本息。2、按揭付款條款在簽約時(shí)屬于效力待定條款，該條款生效的必備要件是銀行同意向購(gòu)房人發(fā)放貸款，并與其簽訂?借款合同?，如屬不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由銀行拒絕為購(gòu)房人提供按揭貸款的，那么該條款對(duì)買賣雙方不具備約束力，由此造成?商品房買賣合同?不能履行雙方互不負(fù)違約責(zé)任，并可以請(qǐng)求解除?商品房買賣合同?，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將收受的購(gòu)房款本金及利息返還購(gòu)房人。但如是因?yàn)橘I、賣雙方作為或者不作為的行為導(dǎo)致銀行按揭不能，那么需要由責(zé)任人承擔(dān)其相應(yīng)的違約責(zé)任，如購(gòu)房人不提供或提供虛假的申貸資料，開(kāi)發(fā)商拒不承擔(dān)銀行要求的保證擔(dān)保責(zé)任等。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.20第五條付款方式及期限問(wèn)：?商品房買賣合同?解除后，要求解除和銀行的貸款合同是否會(huì)得到法律支持？3、按揭付款方式后續(xù)法律問(wèn)題〔1〕、因商品房買賣合同被確認(rèn)為無(wú)效或者被撤銷、解除，致使按揭貸款的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，買賣雙方及銀行均有權(quán)解除按揭貸款合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將所收款項(xiàng)分別退還給購(gòu)房人和銀行?！?〕、開(kāi)發(fā)商作為擔(dān)保人為購(gòu)房人按揭貸款提供保證擔(dān)保的方式有兩種：一是階段性保證擔(dān)保，即開(kāi)發(fā)商提供保證擔(dān)保的期間為按揭貸款合同簽訂之日起至購(gòu)房人獲得分戶產(chǎn)權(quán)證并辦理他項(xiàng)權(quán)利登記之日止；二是全程保證擔(dān)保，即開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房人向銀行歸還全部貸款本息前均需承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。

開(kāi)發(fā)商盡早為購(gòu)房人辦理分戶權(quán)證的意義不僅是履行自身合同約定的義務(wù)，還具備解除自身?yè)?dān)保法律風(fēng)險(xiǎn)的功能和作用。從近年法院受理的案件類型分析，按揭購(gòu)房人逾期付款違約糾紛已成為一類主要民事糾紛，即每個(gè)樓盤都存在著一定比例的按揭購(gòu)房人逾期不歸還銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)隱患，開(kāi)發(fā)商如不重視此類糾紛的預(yù)防和風(fēng)險(xiǎn)防范，將造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.21第五條付款方式及期限問(wèn)：談戀愛(ài)期間買的房，離婚時(shí)如何處理？如：某男2021年1月1日按揭購(gòu)置住房后與某女并認(rèn)識(shí)談戀愛(ài)，2021年3月1日雙方結(jié)婚，2021年5月1日取得房產(chǎn)證，2021年7月1日雙方離婚，該財(cái)產(chǎn)如何處理？案例：1、唐＊訴北京＊＊房產(chǎn)公司無(wú)法辦理按揭要求解除房屋預(yù)售合同2、如何躲避按揭購(gòu)房的法律風(fēng)險(xiǎn)？Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.22第六條權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任【釋義】本條是出賣人對(duì)交易房產(chǎn)承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的表達(dá)。旨在保護(hù)買受人的權(quán)益，防止買受人因出賣人一房多賣、房屋被抵押、查封等情況遭受損失。但規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，即“產(chǎn)權(quán)糾紛〞“債權(quán)債務(wù)糾紛〞究竟是指什么糾紛，“全部責(zé)任〞又指哪些責(zé)任承擔(dān)形式？出現(xiàn)問(wèn)題只能按相關(guān)法律規(guī)定處理。?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?對(duì)本條的具體情況做了較為細(xì)致的規(guī)定，如第8條：具有以下情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：〔一〕商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；〔二〕商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第9條：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有以下情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：〔一〕成心隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房以預(yù)售許可證明；〔二〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；〔三〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.23第六條權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任?城市房地產(chǎn)管理法?第37條規(guī)定，以下房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：〔一〕以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第38條規(guī)定的條件的〔支付土地出讓金及總投資額25%以上〕；〔二〕司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；〔三〕依法收回土地使用權(quán)的；〔四〕共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；〔五〕權(quán)屬有爭(zhēng)議的；〔六〕未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；〔七〕法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。案例：房產(chǎn)公司將爭(zhēng)議房屋出售給第三人是否構(gòu)成一房數(shù)賣Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.24第七、八條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定

【釋義】以上兩條是對(duì)有關(guān)商品房規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的程序、范圍及法律后果的約定，主要是針對(duì)商品房預(yù)售中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，現(xiàn)房銷售一般不存在此類問(wèn)題。本條所謂的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更包括法定變更和約定變更兩種。法定變更是指商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化的變更；約定變更是指合同雙方當(dāng)事人在合同中明文約定的影響商品房質(zhì)量或者使用功能的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更。如開(kāi)發(fā)商將原設(shè)計(jì)應(yīng)用的現(xiàn)澆樓板改為預(yù)制樓板，將原設(shè)計(jì)使用的隔音材料改為非隔音材料等。但是有的規(guī)劃、設(shè)計(jì)事項(xiàng)在原合同中沒(méi)有約定，并且不影響商品房的質(zhì)量和使用功能的，如開(kāi)發(fā)商將原設(shè)計(jì)的普通線預(yù)埋變更為加裝以太網(wǎng)預(yù)埋，電線桿位置變更等，開(kāi)發(fā)商可以不通知購(gòu)房人。依據(jù)?商品房銷售管理方法?第24條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。〞本合同第八條約定的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更確立之日，為設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)變更之日。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.25第七、八條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定本合同第八條所謂的“規(guī)劃變更〞，應(yīng)當(dāng)是指出賣人向規(guī)劃部門申請(qǐng)批準(zhǔn)變更房產(chǎn)工程原規(guī)劃事項(xiàng)的審批變更，并不包括政府對(duì)某一區(qū)域所進(jìn)行的市政規(guī)劃變更。關(guān)于規(guī)劃變更的問(wèn)題，本示范合同第七條第二款在上述?銷售方法?第24條的根底上增加了需要買受人的書面同意作為變更前提的約定，同時(shí)明確了即使規(guī)劃變更經(jīng)過(guò)了買受人同意和規(guī)劃部門許可，只要因規(guī)劃變更給買受人造成了損失，出賣人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。需要注意的是，第七條的約定不視為買受人對(duì)退房權(quán)的放棄，也就是說(shuō)，如果出賣人未經(jīng)買受人書面同意就得到了規(guī)劃部門和設(shè)計(jì)審查單位的許可并且變更了原規(guī)劃、設(shè)計(jì)事項(xiàng)，那么依據(jù)?銷售方法?第24條的規(guī)定，出賣人仍然應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知買受人，買受人應(yīng)當(dāng)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)，屆期未作書面答復(fù)的，視為同意變更。如果出賣人未經(jīng)買受人書面同意就得到了規(guī)劃部門和設(shè)計(jì)審查部門的變更批準(zhǔn)并變更了原規(guī)劃、設(shè)計(jì)事項(xiàng)，并且出賣人未能在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知買受人的，買受人可以行使退房權(quán)，并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任；如果買受人不退房的，可以依據(jù)本合同第八條第三款請(qǐng)求出賣人承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。如果出賣人在變更之前已取得了買受人的書面同意并得到了規(guī)劃部門的許可，那么出賣人不再對(duì)買受人負(fù)有通知義務(wù)。此外，買受人書面同意的變更內(nèi)容應(yīng)與規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)審查單位的許可及實(shí)際變更的內(nèi)容一致，否那么，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為出賣人就該規(guī)劃變更事項(xiàng)未通知買受人。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.26第七、八條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定本條要求購(gòu)房人在接到開(kāi)發(fā)商變更通知之日起15日內(nèi)作出要求退房的書面回復(fù)，逾期未回復(fù)的，視為接受變更。這就涉及到一個(gè)重要期間的送達(dá)證據(jù)問(wèn)題，建議：開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人在向?qū)Ψ桨l(fā)通知或回復(fù)時(shí)，必須書面以方式，而且要求對(duì)方書面簽收并注明簽收時(shí)間，對(duì)不作書面簽收的，應(yīng)采用公證送達(dá)的方式予以證據(jù)保全。

“買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。〞是一個(gè)法律白條。試問(wèn)，在已經(jīng)出現(xiàn)危機(jī)或者糾紛的情形下，作為弱勢(shì)群體的購(gòu)房人還有能力“應(yīng)當(dāng)〞與開(kāi)發(fā)商達(dá)成新的補(bǔ)充協(xié)議。案例：邱某某與廣州某實(shí)業(yè)關(guān)于以變更規(guī)劃設(shè)計(jì)為由要求解除商品房買賣合同糾紛案——是否擅自變更了涉案物業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)？是否違法建筑？Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.27第九條逾期付款責(zé)任

【釋義】1、逾期付款違約責(zé)任分析逾期付款是買賣合同中的一種典型違約行為，逾期付款達(dá)一定期間，構(gòu)成根本違約?；谝话氵`約與根本違約的理論，示范文本建立了兩種相輔相成的違約責(zé)任救濟(jì)方式。構(gòu)成一般違約的，守約方有權(quán)要求違約方履行合同并支付一定的違約金；構(gòu)成根本違約的，守約方除有權(quán)單方面解除合同外，還可要求違約方承擔(dān)終止合同所造成的經(jīng)濟(jì)損失。2、如何設(shè)定一般違約與根本違約的合理期間?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第15條規(guī)定；出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。從上述司法解釋分析，商品房買賣的標(biāo)的物是一項(xiàng)重大資產(chǎn)，立法者期望雙方應(yīng)給予違約方相對(duì)較長(zhǎng)期限的包容和理解，不主張權(quán)利人過(guò)快的享有單方解約權(quán)。因此，在設(shè)定本條開(kāi)發(fā)商有單方解約權(quán)的期間時(shí)，一般定為3個(gè)月為宜，至少不應(yīng)少于2個(gè)月，如果購(gòu)房人在簽訂后由于偶然性原因造成流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)困難而不能如期履約，購(gòu)房人亦有合理期間進(jìn)行調(diào)整。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.28第九條逾期付款責(zé)任3、逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第16條規(guī)定：當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。?解釋?第17條又規(guī)定：商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算發(fā)法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。結(jié)合上兩條司法解釋，逾期付款違約金設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)一般應(yīng)設(shè)在以下區(qū)間內(nèi)：不低于同期銀行活期存款利率標(biāo)準(zhǔn)，不高于同期銀行逾期貸款利率的130％。設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)如果低于或高于此區(qū)間，都有可能導(dǎo)致約定的條款存在法律效力上的瑕疵。案例：公司的?關(guān)于催促簽訂<商品房買賣合同>的函?〔履約催告〕和?催款函?〔付款催告及解除權(quán)行使〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.29第十條交付條件

【釋義】本條是關(guān)于交房條件的約定，包括交房期限和所交付房屋應(yīng)當(dāng)具備的其他條件。其中第〔二〕款第1、2項(xiàng)及?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說(shuō)明書?是默認(rèn)的出賣人在交房時(shí)應(yīng)當(dāng)提交的文件。其他各項(xiàng)可以由雙方自行約定。案例：雷健與被成都中鵬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品房買賣合同糾紛案〔交付條件〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.30第十一條市政根底設(shè)施和其他設(shè)施的承諾【釋義】本條是關(guān)于與商品房正常使用相關(guān)的各項(xiàng)設(shè)施條件的約定。基于公用壟斷企業(yè)的強(qiáng)有力優(yōu)勢(shì)地位，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房人都處于相對(duì)弱勢(shì)。根據(jù)不同的根底設(shè)施、公共配套建筑，設(shè)定合理期間履行合同對(duì)于買賣雙方均有益處。關(guān)于房屋根底設(shè)施、公共配套建筑的交付使用條件，現(xiàn)行法律是有其強(qiáng)制性規(guī)定的，并不以當(dāng)事人雙方的約定為必要。例如：“按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程施工時(shí)，必須經(jīng)公安機(jī)關(guān)進(jìn)行消防驗(yàn)收；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。〞案例：小區(qū)附屬設(shè)施交付延遲開(kāi)發(fā)商被判違約Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.31第十二條逾期交房責(zé)任【釋義】本條是關(guān)于出賣人逾期交房責(zé)任的約定，與本合同第十條所涉及的買受人逾期付款責(zé)任形成對(duì)應(yīng)關(guān)系。按?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第15條，在出賣人逾期交房的情況下，買受人的合同解除權(quán)也是有相應(yīng)期限的。從約定的角度分析本條款，本條款的各項(xiàng)設(shè)置應(yīng)與第十條的約定相對(duì)等。如：開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋的違約金比例與購(gòu)房人逾期支付購(gòu)房款的違約金比例相同，構(gòu)成根本違約期間相同等。但無(wú)合同約定而完全按法律規(guī)定處理時(shí)是否對(duì)等？請(qǐng)看下面2點(diǎn)分析：Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.32第十二條逾期交房責(zé)任1、?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第17條規(guī)定：如雙方?jīng)]有約定或者約定不明，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)于購(gòu)房人逾期付款責(zé)任，標(biāo)準(zhǔn)是不同的。司法解釋顯然更側(cè)重保護(hù)購(gòu)房人的權(quán)益，因?yàn)閺膶?shí)際意義上分析：同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)往往比全部購(gòu)房款的同期銀行貸款利率要高的多，比逾期金額的同期銀行貸款利率還要高的更多。2、如果因開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋導(dǎo)致購(gòu)房人解除?商品房買賣合同?的，開(kāi)發(fā)商除需要承擔(dān)本條款約定的違約責(zé)任外，還需要承擔(dān)購(gòu)房人支付購(gòu)房款后約定交房期間之前的利息損失，該損失可按照同期銀行利息標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。而購(gòu)房者逾期付款，卻只支付違約金。案例：周元福、閻生訴上海潤(rùn)杰置業(yè)房屋買賣糾紛案〔延期交房〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.33第十三條面積差異處理

【釋義】本條是關(guān)于因所交易商品房的預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積存在誤差而對(duì)實(shí)際結(jié)算價(jià)款應(yīng)做補(bǔ)、退或其他處理方式所做的約定。需要注意的是，是按套內(nèi)建筑面積計(jì)算還是按建筑面積計(jì)算應(yīng)與本合同第三條雙方的約定一致。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房，由于在本合同第三條對(duì)套內(nèi)建筑面積和建筑面積都進(jìn)行了填寫，如果發(fā)生面積差異糾紛，應(yīng)當(dāng)以“就低不就高〞的原那么選擇總價(jià)款較低的那種面積計(jì)算方式填寫。同時(shí)需注意，在本合同第三條約定按建筑面積計(jì)價(jià)時(shí)，依據(jù)本條關(guān)于按建筑面積計(jì)價(jià)的面積差異糾紛處理方式，應(yīng)當(dāng)同時(shí)分別計(jì)算出建筑面積的實(shí)測(cè)/預(yù)測(cè)誤差比絕對(duì)值和套內(nèi)建筑面積的實(shí)測(cè)/預(yù)測(cè)誤差比絕對(duì)值，如果二者均在3%內(nèi)，那按實(shí)測(cè)建筑面積結(jié)算價(jià)款；如果二者中有一項(xiàng)超出了3%，那買受人有權(quán)選擇退房或繼續(xù)履行。1、法律不完善之處：建設(shè)部?商品房銷售管理方法?第20條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，未作約定的，按以下原那么處理……?！胺课莸漠a(chǎn)權(quán)面積〞系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。本規(guī)定沒(méi)有明確界定公攤面積的變化在多大幅度內(nèi)是買賣雙方所能接受的，對(duì)下面第2點(diǎn)的情況無(wú)法處理，還會(huì)遇到下面第3點(diǎn)的不利問(wèn)題。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.34第十三條面積差異處理?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第14條面積誤差處理方式的規(guī)定中，采用了“交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符〞的表述，較?商品房銷售管理方法?第二十條有進(jìn)步，但是仍然對(duì)面積誤差的規(guī)定處理有漏洞，具體例舉見(jiàn)下面第2、3點(diǎn)。?解釋?對(duì)當(dāng)事人選擇按建筑面積處理誤差時(shí)，對(duì)因公攤面積增加導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積縮小時(shí)如何處理沒(méi)有做出規(guī)定。其他法律法規(guī)對(duì)公攤面積的變化在多大幅度內(nèi)視為正常也缺乏可操作性的規(guī)定，因而導(dǎo)致不同的理解，反映在司法實(shí)踐中就是出現(xiàn)不同的裁判。兩部法律的此條規(guī)定都不具強(qiáng)制性，合同雙方可以自由更改或做其它約定。房?jī)r(jià)下跌，誤差時(shí)超出3%時(shí)購(gòu)房可選擇退房。但房?jī)r(jià)上漲，也退房？Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.35第十三條面積差異處理2、約定套內(nèi)建筑面積出現(xiàn)誤差的處理方法，在公攤面積縮小比例大于套內(nèi)建筑面積縮小比例情況下，明顯對(duì)購(gòu)房者不利。〔1〕誤差3%以內(nèi)：合同約定，建筑面積100平米=套內(nèi)建筑面積90平米+公攤建筑面積10平米；實(shí)際交付，建筑面積94平米=套內(nèi)建筑面積89平米+公攤建筑面積5平米；按“據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款〞的約定，少花1平方的錢，少得6平方的建筑面積！假設(shè)合同簽訂套內(nèi)建筑面積10元/平方，那建筑面積為9元/平方；合同簽訂時(shí)6平方建筑面積賣價(jià)是54元，而交付時(shí)少了6平方建筑面積，卻只退款10元。實(shí)際交付，建筑面積100平米=套內(nèi)建筑面積93平米+公攤建筑面積7平米；按“據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款〞的約定，多花3平方套內(nèi)面積的錢，得一樣的建筑面積！〔2〕、誤差超過(guò)3%：合同約定，建筑面積100平米=套內(nèi)建筑面積90平米+公攤建筑面積10平米；實(shí)際交付，建筑面積100平米=套內(nèi)建筑面積94平米+公攤建筑面積6平米。按“3%以內(nèi)局部的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足〞的約定，再多花3平方套內(nèi)面積的錢，得一樣的建筑面積！爭(zhēng)取與開(kāi)發(fā)商約定“根據(jù)面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)計(jì)算，以所購(gòu)住房套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)結(jié)算的房?jī)r(jià)款大于以所購(gòu)住房建筑面積價(jià)格計(jì)價(jià)結(jié)算的房?jī)r(jià)款時(shí)，按建筑面積價(jià)格結(jié)算房?jī)r(jià)款。〞當(dāng)然能爭(zhēng)取和開(kāi)發(fā)商約定“‘建筑面積’和‘套內(nèi)建筑面積’的實(shí)測(cè)面積與合同約定面積的誤差發(fā)生不等比增長(zhǎng)或反向變化時(shí)，由購(gòu)房人選擇是以‘建筑面積’還是以‘套內(nèi)建筑面積’的誤差結(jié)算房款，如果其中任一面積誤差絕對(duì)值超過(guò)3%，購(gòu)房人均有權(quán)解除合同〞更為理想。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.36第十三條面積差異處理3、當(dāng)事人選擇按建筑面積、套內(nèi)建筑面積同時(shí)處理誤差時(shí)，對(duì)因公攤面積增加導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積縮小時(shí)情況下，明顯對(duì)購(gòu)房者不利?！?〕、誤差3%以內(nèi)：合同約定，建筑面積100平米=套內(nèi)建筑面積90平米+公攤建筑面積10平米；實(shí)際交付，建筑面積100平米=套內(nèi)建筑面積87平米+公攤建筑面積13平米。按“實(shí)測(cè)建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款〞的約定，花一樣的錢得縮水的套內(nèi)使用面積！〔2〕、誤差超過(guò)3%：合同約定，建筑面積100平米=套內(nèi)建筑面積90平米+公攤建筑面積10平米；實(shí)際交付，建筑面積103平米=套內(nèi)建筑面積86平米+公攤建筑面積17平米。按“建筑面積3%以內(nèi)(含3%)局部的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足〞的約定，套內(nèi)面積更少，還要再多花3平方建筑面積的錢買公攤。就算公攤只增到14平米，購(gòu)房者不用補(bǔ)錢，但得到的仍是套內(nèi)建筑面積減少4平米的房。案例：李曼與成都武侯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司商品房銷售合同糾紛案〔面積誤差，逾期辦證〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.37第十四條交接手續(xù)

【釋義】本條與第十條就“交付〞和“交接〞的問(wèn)題做出了相對(duì)明確的規(guī)定，前者強(qiáng)調(diào)的是交付的標(biāo)準(zhǔn)和期限，后者強(qiáng)調(diào)的是房屋的轉(zhuǎn)移占有，在法律上有著各自不同的含義。鑒于相關(guān)司法解釋規(guī)定“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外〞。所以購(gòu)房者在房屋交付不符合法律規(guī)定或合同約定時(shí)，不要急于交接房屋，以免給以后追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任帶來(lái)障礙。在各個(gè)樓盤交房過(guò)程中，普遍存在局部購(gòu)房人消極對(duì)待接收房屋的現(xiàn)象。原因有很多，如購(gòu)房人對(duì)房屋某處質(zhì)量問(wèn)題有異議、購(gòu)房人不愿按期支付購(gòu)房尾款或維修基金、購(gòu)房人不愿簽訂物業(yè)管理效勞協(xié)議等等。如果購(gòu)房人在沒(méi)有正當(dāng)理由的情形下拒絕或者消極對(duì)待接受房屋，就會(huì)給開(kāi)發(fā)商造成被動(dòng)。因此，一般情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì)在本條款的空格處加上一句約定：“入住通知送達(dá)七日內(nèi)未接受房屋的，從第八日起視為房屋已經(jīng)如約交付，房屋的風(fēng)險(xiǎn)歸買受人承擔(dān)，房屋的物業(yè)管理費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用也由買受人承擔(dān)。〞案例：王英群訴中亨〔河南〕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理商品房買賣合同糾紛案〔契稅滯納金責(zé)任、延期交房、陽(yáng)臺(tái)多收費(fèi)、房屋質(zhì)量維修責(zé)任〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.38

第十五條商品房質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定第2款第1項(xiàng)\第2、3項(xiàng)【釋義】本款是關(guān)于商品房地基根底及主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題處理方式的約定。?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第12條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。〞買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)由雙方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，【釋義】本款是關(guān)于已驗(yàn)收合格的商品房所存在的其他問(wèn)題處理方式的約定。在驗(yàn)收合格的情況下，商品房仍可能存在其他方面的問(wèn)題，依據(jù)?商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定?第4條：“?住宅質(zhì)量保證書?是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按?住宅質(zhì)量保證書?的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。〞為此本款可以約定，如果發(fā)生了?住宅質(zhì)量保證書?所規(guī)定的問(wèn)題，出賣人修復(fù)的時(shí)間及出賣人所承擔(dān)的逾期交房責(zé)任或其他損失，第〔3〕項(xiàng)空白欄用于自行約定其他處理方式。?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第13條第1款還規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。〞案例：林怡與四川亞?wèn)|房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司房屋買賣合同糾紛案〔質(zhì)量問(wèn)題〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.39第十六條住宅保修責(zé)任第1款\第2款【釋義】本款是關(guān)于商品房質(zhì)量保修問(wèn)題的約定。就商品房住宅而言，1998年9月1日開(kāi)始實(shí)施?商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定?，明確了房產(chǎn)公司交付銷售的新建商品房住宅時(shí)，必須提供?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說(shuō)明書?。?住宅質(zhì)量保證書?可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定。該規(guī)定對(duì)商品房住宅各部位、部件保修內(nèi)容及保修期作了明確規(guī)定。同時(shí)，?商品房銷售管理方法?第33條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于?規(guī)定?中確定的最低保修期限的，保修期不得低于?規(guī)定?中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。〞對(duì)非住宅商品房而言，雙方還可通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議對(duì)相關(guān)保修事項(xiàng)加以約定?！踞屃x】本款是關(guān)于商品房保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的處理方式的約定。需要注意的是，依據(jù)?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第13條第1款的規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。〞Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.40第十七、八條商品房節(jié)能措施和使用承諾

【釋義】本款是關(guān)于商品房節(jié)能措施的約定。屬于行政義務(wù)也屬于合同義務(wù)?！踞屃x】本款是關(guān)于買受人對(duì)商品房使用承諾的約定。商品房建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途都是經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)和設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)后確定的，具有整體屬性，一經(jīng)建成，不得擅自變更。對(duì)于買受人而言，也應(yīng)遵守此類規(guī)定。本條同時(shí)強(qiáng)調(diào)了與商品房有關(guān)的公共部位和設(shè)施的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任問(wèn)題，因此需要結(jié)合本合同第三條、第十一條的內(nèi)容做全面的約定。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.41第十九條產(chǎn)權(quán)登記〔一〕初始登記【釋義】本款是關(guān)于商品房預(yù)售中出賣人辦理樓棟初始登記〔即辦理大產(chǎn)權(quán)證〕的時(shí)間及逾期未能辦理所應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的約定。與本款相關(guān)的還有本合同的第十條、第十三條和第十五條。如果雙方已在第十一條約定了樓棟產(chǎn)權(quán)證是交房時(shí)所應(yīng)提供的文件，而交房時(shí)未能提供的，應(yīng)依本合同第十四條和第十二條由出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任。本款第1項(xiàng)可以被認(rèn)為是這一問(wèn)題的進(jìn)一步約定，即明確即使出賣人已承擔(dān)了逾期交房責(zé)任，但只要在本款約定的時(shí)間內(nèi)未能辦理大產(chǎn)權(quán)證，那么買受人就享有合同解除權(quán)，可以要求退房〔退房不現(xiàn)實(shí)，房?jī)r(jià)漲跌差、裝修費(fèi)用、家居搬遷、使用折舊如何計(jì)算處理？〕，并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。與以前的示范合同存在重大不同的是，本款第1項(xiàng)將出賣人逾期未能辦理大產(chǎn)權(quán)證也作為了買受人享有合同解除權(quán)的原因之一，這是對(duì)買受人權(quán)益的進(jìn)一步保護(hù)。本款第二項(xiàng)空白欄可以用于雙方自行約定其他處理方式，也可以對(duì)前一項(xiàng)作補(bǔ)充約定。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.42第十九條產(chǎn)權(quán)登記〔二〕轉(zhuǎn)移登記【釋義】本款是關(guān)于商品房轉(zhuǎn)移登記相關(guān)事項(xiàng)及逾期未能辦理轉(zhuǎn)移登記相關(guān)問(wèn)題處理方式的約定。假設(shè)采用買受人委托出賣人辦理方式，在辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)還需要出賣人出具買受人的授權(quán)委托書。1、開(kāi)發(fā)商三項(xiàng)主要義務(wù)一般而言，開(kāi)發(fā)商在辦理權(quán)屬證書問(wèn)題上有三項(xiàng)主要義務(wù)，一是初始登記〔即大產(chǎn)權(quán)〕時(shí)的辦理義務(wù)；二是買受人申辦產(chǎn)權(quán)〔即小產(chǎn)權(quán)或分戶產(chǎn)權(quán)〕時(shí)其承擔(dān)協(xié)辦義務(wù)；三是商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)的協(xié)助義務(wù)。2、關(guān)于商品房產(chǎn)權(quán)登記的現(xiàn)行法律法規(guī)：?商品房銷售管理方法?第34條第2款規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在土地房產(chǎn)行政主管部門。〞第34條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。〞?城市房屋權(quán)屬登記管理方法?第16條規(guī)定：“新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋施工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋施工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。〞?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例?第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)置人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。〞Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.43第十九條產(chǎn)權(quán)登記〔二〕轉(zhuǎn)移登記?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第18條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在以下期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：〔一〕商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；〔二〕商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；〔三〕商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的可以按照已付房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。〞第19條規(guī)定：“商品買賣合同約定或者?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例?第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。〞所謂的“９０〞天辦證期限是指在雙方當(dāng)事人沒(méi)有特殊約定的前提下，以法律的強(qiáng)制性規(guī)定執(zhí)行?，F(xiàn)實(shí)中，正常情形下從交房到權(quán)證發(fā)放需要6－12個(gè)月的時(shí)間。實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商一般會(huì)與購(gòu)房者約定遠(yuǎn)超過(guò)９０天的期限，以防止因權(quán)證不能及時(shí)到位所發(fā)生的損失。而且出于按揭貸款擔(dān)保人的義務(wù)考慮，開(kāi)發(fā)商也會(huì)在補(bǔ)充協(xié)議中要求購(gòu)房者一定要委托其進(jìn)行權(quán)屬登記事宜，并為購(gòu)房者設(shè)定一定的義務(wù)，這也是應(yīng)引起注意的。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.44第十九條產(chǎn)權(quán)登記〔二〕轉(zhuǎn)移登記3、不能取得權(quán)證的常見(jiàn)原因：不能辦理或者不能按期辦理房地產(chǎn)權(quán)證既有開(kāi)發(fā)商的原因，也有購(gòu)房人的原因。開(kāi)發(fā)商的主要原因有：1、工程未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)的；2、工程未取得規(guī)劃審批的；3、房屋沒(méi)有銷售許可證又無(wú)大產(chǎn)證的；4、房屋未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的；5、土地或房屋未解除抵押的；6、開(kāi)發(fā)商未交納相關(guān)稅費(fèi)、土地出讓金等。這就可能不僅是遲延辦證的違約責(zé)任，也可能會(huì)發(fā)生惡意欺詐雙倍賠償?shù)膯?wèn)題。購(gòu)房人的主要原因有：1、購(gòu)房者沒(méi)有交納相關(guān)的稅費(fèi)；2、沒(méi)有提供房屋登記發(fā)證機(jī)關(guān)所要求的相關(guān)資料及身份證明；3、委托他人辦理房產(chǎn)證但沒(méi)有出具授權(quán)委托書的。4、違約救濟(jì)模式：示范文本中要求購(gòu)房人采取一種2選1的違約救濟(jì)模式，即或者選擇退房，或者選擇不退房。因?yàn)楹贤K究要過(guò)開(kāi)發(fā)商這一關(guān)，購(gòu)房人最終往往被迫選擇了第2項(xiàng)――不退房。是不是當(dāng)事人在合同中約明了“不退房〞，就一定不能退房呢？當(dāng)然不是，只要商品房買賣合同約定的或者?城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例?第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于開(kāi)發(fā)商的原因，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的，購(gòu)房人仍舊可以單方行使退房的權(quán)利。案例：1、何珍瑤與成都武侯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛案〔逾期辦證〕

2、超過(guò)訴訟時(shí)效，業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商支付逾期協(xié)助辦證違約金終審敗訴〔武侯區(qū)人民法院一審，成都中院終審〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.45第二十條共有權(quán)益的約定

【釋義】本條是關(guān)于商品房共有權(quán)益、建筑物區(qū)分所有權(quán)的約定。1、本條款的約定屬于無(wú)處分權(quán)的主體之間不具備法律效力的約定。屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán)、樓宇命名權(quán)、小區(qū)命名權(quán)這些權(quán)利均是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)衍生而來(lái)，當(dāng)所有權(quán)掌握在開(kāi)發(fā)商手中時(shí)，這些權(quán)利屬于開(kāi)發(fā)商；當(dāng)開(kāi)發(fā)商將房屋出售給業(yè)主之后，這些權(quán)利就歸全體業(yè)主共同享有且不可分割。任何一個(gè)購(gòu)房個(gè)體都無(wú)權(quán)將屋面使用權(quán)、外墻使用權(quán)、樓宇命名權(quán)、小區(qū)命名權(quán)進(jìn)行處置，更不可能在不受開(kāi)發(fā)商影響的情況下達(dá)成所謂的一致。2、開(kāi)發(fā)商“買頂層送屋頂平臺(tái)〞，如與該棟樓全體業(yè)主無(wú)特別約定便屬無(wú)效條款。屋頂平臺(tái)或稱曬臺(tái)、露臺(tái)。從結(jié)構(gòu)和功能上分析，屋頂平臺(tái)不僅是下層單元的“蓋〞，還是整棟房屋的“頂〞，而且平臺(tái)上半局部及其上部空間不屬于下層單元，為整棟房屋全體業(yè)主共同所有。屋頂平臺(tái)是房屋建筑最上層的外圍護(hù)構(gòu)件，起著覆蓋承重，遮風(fēng)排水和保溫隔熱、消防疏通的作用。從所有權(quán)角度分析，異產(chǎn)毗連房屋〔指結(jié)構(gòu)相連或具有共有的房屋〕的毗連局部，往往既是某個(gè)業(yè)主享有專有所有權(quán)的建筑單元的一個(gè)組成局部，同時(shí)也是與其他業(yè)主共有的一局部，這個(gè)毗連局部同時(shí)具有專有及共有的屬性。商品房在未經(jīng)出售前，房屋歸開(kāi)發(fā)商所有；出售之后，歸房屋受讓的業(yè)主所有，由此，屋頂平臺(tái)的原始所有權(quán)人應(yīng)以此而推，即在商品房未出售前，屋頂平臺(tái)的所有權(quán)人為開(kāi)發(fā)商；商品房出售后，屋頂平臺(tái)的所有權(quán)人為全體業(yè)主。因此，開(kāi)發(fā)商不可能為屋頂平臺(tái)永遠(yuǎn)的唯一主人，它終究是要將權(quán)利讓渡給全體業(yè)主的，在此情形下，他就無(wú)權(quán)獨(dú)立對(duì)屋頂平臺(tái)的使用權(quán)加以處置，甚至將屋頂平臺(tái)使用權(quán)當(dāng)成是一種商品加以買賣盈利。案例：廈門“物權(quán)法第一案〞開(kāi)庭〔小區(qū)廣告收益？〕Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.46第二十一條附屬建筑物、構(gòu)筑物的約定

【釋義】本條是關(guān)于商品房附屬建筑物、構(gòu)筑物是否隨商品房一并轉(zhuǎn)讓的約定，由雙方自行約定填寫。問(wèn)：地下車位、地面車位、人防車位所有權(quán)歸誰(shuí)？目前小區(qū)的車位分為三種：第一種，人防工程車位：根據(jù)人防規(guī)定，小區(qū)必須配備人防工程，開(kāi)發(fā)商不擁有產(chǎn)權(quán)，只擁有使用權(quán)，不得出售。如果開(kāi)發(fā)商將建設(shè)人防工程的本錢分?jǐn)偟戒N售的商品房本錢當(dāng)中，那么業(yè)主擁有使用權(quán)。第二種，開(kāi)發(fā)商投資的車位：開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的車位，包括地下停車庫(kù)以及專門建設(shè)的地上停車區(qū)域，如有些小區(qū)用裙樓來(lái)建設(shè)的多層停車位。這應(yīng)該歸開(kāi)發(fā)商所有。第三種，地面車位：這在?物權(quán)法?中已經(jīng)明確，?物權(quán)法?規(guī)定小區(qū)的地面車位屬于全體業(yè)主共有，如何使用需要經(jīng)過(guò)全體業(yè)主共同決定。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.47第二十一條附屬建筑物、構(gòu)筑物的約定問(wèn)：小區(qū)內(nèi)會(huì)所、游泳池、幼兒園歸誰(shuí)所有呢？主題詞：規(guī)劃、公攤、本錢、約定2、法律依據(jù)?物權(quán)法?第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有局部享有所有權(quán)，對(duì)專有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權(quán)利。〞第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)效勞用房，屬于業(yè)主共有。第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。〞Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.48第二十二、三條前期物業(yè)效勞和專項(xiàng)維修資金【釋義】本條是關(guān)于前期物業(yè)效勞的約定。在業(yè)主大會(huì)成立前先由出賣人代買受人選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理，出賣人選聘的前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資質(zhì)，并應(yīng)在本條如實(shí)填寫資質(zhì)證書號(hào)、相關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)價(jià)格、收費(fèi)工程、收費(fèi)方式等欄目。2004年已公布了?業(yè)主臨時(shí)公約〔示范文本〕?和?前期物業(yè)效勞合同〔示范文本〕?〔建住房[2004]155、建住房[2004]156號(hào)〕，買受人可以參照制定。出賣人應(yīng)當(dāng)依照本條約定選聘物業(yè)管理企業(yè)，如需更換，須與買受人另行補(bǔ)充約定，不得隨意更換。案例：關(guān)注成都物管第一案〔收物業(yè)費(fèi)〕【釋義】本條是關(guān)于專項(xiàng)維修資金繳納的填寫欄目，由雙方自行約定。Evaluationonly.CreatedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfile.Copyright2004-2021AsposePtyLtd.49第二十四條不可抗力

【釋義】按約定期限向購(gòu)房人交付房屋是開(kāi)發(fā)商主要的合同義務(wù)，非特殊原因不得免責(zé)。關(guān)于不可抗力和其他免責(zé)事由：1、不可抗力僅指不可預(yù)見(jiàn)，不可防止并不能客服的客觀情況。造成不可抗力的原因主要有兩種情形，