北京市寫字樓市場分布

[如何投資京城寫字樓]目錄北京市寫字樓市場北京市寫字樓區(qū)域分布如何計算寫字樓投資回報率北京市寫字樓市場運行供應圖：北京市寫字樓供應走勢（數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究部）2010-2012年全市寫字樓市場供應呈波動增長態(tài)勢，其中2011年受政策影響，供應波動較大。2012年截止10月全市寫字樓市場供應平穩(wěn)，峰值供應出現(xiàn)在傳統(tǒng)旺銷期5、6、7三月。10月北京寫字樓期房僅順義一城區(qū)有新增供應入市，共計供應面積9.94萬㎡，環(huán)比下調(diào)7.28%，供應物業(yè)套數(shù)共1279套。與上月供應面積基本持平，小幅下降7.28%，但同比下降幅度相對較大，達66.38%。北京市寫字樓市場運行（數(shù)據(jù)來源：中原市場研究部）2012年截止11月全市寫字樓市場共成交物業(yè)232.83萬平米，同比上漲16.68%。2012年全市寫字樓市場成交穩(wěn)步上浮，市場投資前景樂觀。2012年全市寫字樓市場成交呈現(xiàn)“雙核模式”，五環(huán)內(nèi)高品質(zhì)高單價項目和五環(huán)外總部低密辦公項目共同構(gòu)成全市寫字樓市場雙核結(jié)構(gòu)。成交圖：北京市寫字樓成交走勢北京市寫字樓市場運行成交價格圖：北京市寫字樓成交價格走勢（數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究部）2011-2012年11月全市寫字樓成交價格整體在25000元/平米上下浮動，其中2012年截止11月整體成交均價為25901元/平米，和2011年同期（25498元/平米）相比漲幅1.6%。2012年全市寫字樓成交價格表現(xiàn)平穩(wěn)，五環(huán)以外的寫字樓項目逐漸成為市場主力，引領(lǐng)全市寫字樓投資郊區(qū)化。目錄北京市寫字樓市場北京市寫字樓區(qū)域分布如何計算寫字樓投資回報率圖：北京市寫字樓市場分布CBD燕莎望京亞奧金融街中關(guān)村北京市寫字樓市場分布城市寫字樓分布核心圈層超甲級、甲級城市地標性建筑寫字樓投資門檻高、租金收益高城市中心區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓以自持為主投資范圍有限順義昌平通州大興、亦莊石景山、豐臺目前北京市寫字樓市場主要由傳統(tǒng)寫字樓商務區(qū)和新型低密商務辦公區(qū)構(gòu)成。隨著城市建設(shè)進程的加快，城市寫字樓已經(jīng)逐漸向順義（空港區(qū)）、通州（國門經(jīng)濟區(qū)）、大興、亦莊（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）、石景山、豐臺（總部基地）、昌平等城市遠郊區(qū)延伸。城市遠郊區(qū)寫字樓項目以其產(chǎn)品多樣、單價較低、投資門檻較低、產(chǎn)品靈活多樣等特點，逐漸將寫字樓需求引至五環(huán)外等城市遠郊區(qū)域。隨著城市發(fā)展，城市遠郊區(qū)寫字樓項目將成為寫字樓投資者的最優(yōu)選擇之一。北京市寫字樓市場分布截止目前，全市新入市的寫字樓項目主要集中在五環(huán)以外，且以大面積的辦公項目為主，主要客戶群以投資和企業(yè)自持為主。城市中心區(qū)辦公物業(yè)以自持為主，中心區(qū)物業(yè)享有高租金，高出租率的優(yōu)勢，但投資門檻相對較高。區(qū)域?qū)懽謽翘攸c產(chǎn)權(quán)劃分面積單價（元/㎡）最小投資額（萬）代表項目二環(huán)以里大部分自持

100-40055000550東二環(huán)、西二環(huán)二環(huán)至三環(huán)自持為主、部分銷售

150-200

50000750國貿(mào)三、WFC、銀泰中心、僑福芳草地三環(huán)至四環(huán)銷售、自持

260-500450001000華貿(mào)中心、佳程廣場、環(huán)球貿(mào)易中心四環(huán)至五環(huán)銷售

50-200037500200望京SOHO、諾德中心、保利東方中心五環(huán)至六環(huán)低密度、總部基地、銷售

130-55019000240金融街園中園、博雅CC、龍湖長楹天街、北京ONE

六環(huán)以外低密度、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、銷售220-120012500250創(chuàng)智中心北京市寫字樓市場分布項目名稱

位置

10月成交均價

（元/平方米）

10月成交面積

（平方米）

銷售率

望京SOHO

望京520156272.9955.9%融科望京產(chǎn)業(yè)中心

望京396574665.3913.99%龍湖·長楹天街朝陽北路&管莊30174.723328.9887%（寫字樓+商業(yè)）保利東方中心

石佛營3440123567.8154.81%（含尚未網(wǎng)簽的整售部分，實際銷售率約90%）國投財富廣場

西站4065610883.3240.37%諾德中心

西南四環(huán)2728211847.6695.4%博雅A5昌平北清路145581726.0528.75%樂想大廈

來廣營鄉(xiāng)清河營村1697819568.183%（8月18日開盤）首科大廈

六里橋34013118.068.06%CDD創(chuàng)意港?嘉悅廣場

大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)2065413063.2487.60%表：2012年10月北京市主要在售寫字樓項目成交情況目錄北京市寫字樓市場北京市寫字樓區(qū)域分布北京市寫字樓投資計劃北京市寫字樓投資計劃投資總綱收益評估風險評估投資計算租金收益增值收益市場風險財務風險預期收益投入成本其他成本物業(yè)選擇物業(yè)類型投資區(qū)域投資計劃寫字樓投資中最重要部分北京市寫字樓投資計劃物業(yè)選擇物業(yè)選擇中心區(qū)寫字樓郊區(qū)性寫字樓房價漲幅空間較大。投資門檻較低。主要通過房子增值作為收益。風險較大，面臨很多不確定性因素。租金較高，且較為穩(wěn)定。投資門檻較高。主要通過長期持有作為收益。是目前的主流投資選擇。近年來城市核心區(qū)高租金導致部分辦公客戶外溢，使郊區(qū)成為寫字樓投資熱點城市商務活動的集中和物業(yè)高租金低空置率的保證，中心區(qū)寫字樓仍是大宗投資的首選北京市寫字樓投資計劃收益評估租金收益出租寫字樓帶來的租金收益。寫字樓相對于其他類型物業(yè)，投資回報率相對較高。目前市場上寫字樓的投資回報率在6%左右浮動。中心區(qū)寫字樓投資回報率相對穩(wěn)定。增值收益由于寫字樓漲價帶來的差價收益和寫字樓需求增大帶來的租金差值收益。目前，中心區(qū)寫字樓漲幅略小于郊區(qū)寫字樓項目。但郊區(qū)寫字樓相對承受的不確定因素較多。北京市寫字樓投資計劃風險評估風險評估市場風險財務風險政策市場的確定性帶來的投資的不可預期。城市發(fā)展方向和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不確定性帶來的投資的不確定性。央行貸款基準利率的調(diào)整對貸款成本的影響。房地產(chǎn)相關(guān)部門對投資購房要求繳納的稅款額度，影響投資收益。北京市寫字樓投資計劃投資計算（以單位面積計算）租金收益：年租金收益=目標物業(yè)日租金×365投資回報率：年投資回報率=目標物業(yè)年租金/目標物業(yè)售價×100%目前寫字樓市場預期年投資回報率為6%。投資回報率是目前寫字樓投資主要的考慮因素。簡單的投資中一般不考慮租金遞增比例。較為準確的方式是考慮資金的時間價值（即增值收益）。投資收益——北京市寫字樓投資計劃投資計算（以單位面積計算）直接成本間接成本投入成本——房款首付：寫字樓最低首付不得低于50％。貸款年付：寫字樓貸款年限不得高于10年，貸款利率不得低于基準利率1.1倍。各項稅費：包括購房時的契稅、印花稅，售房時的印花稅、營業(yè)稅、個人所得稅。其它費用：包括購房時各項手續(xù)費用、銀行按揭時的手續(xù)費用、出售時的各項手續(xù)費用。

本金存款利息損失：與購房本金在投資階段同期內(nèi)的銀行利息額。貸款存款利息損失：與償還的貸款在投資階段同期內(nèi)的銀行利息額。房子折舊費損失：房子因為歲月的剝蝕而產(chǎn)生的貶值。機會成本：投資寫字樓而放棄其他投資帶來的收益損失。北京市寫字樓投資計劃寫字樓投資關(guān)注要素關(guān)注要素成功的寫字樓投資地段投資回報率物業(yè)的純粹性入住率物業(yè)配套物業(yè)管理影響北京市在售寫字樓項目798藝術(shù)區(qū)望京SOHO城鐵15號線望京站機場高速項目位置：望京阜通西大街、阜安東路、望京街之間地塊開發(fā)商：SOHO中國占地面積：115392平方米總建筑面積：52.1265萬平方米開間面積：100-400平米（可組合）銷售單價：52000元/平米投資門檻：>520萬首付最少資金：>260萬入住時間：預計2014年望京SOHO項目特點：高單價，投入成本高。項目高端。處于政策扶持區(qū)域，發(fā)展前景樂觀?？蛻裘嫦蛸Y金充足的個人投資者或企業(yè)投資者。北京市在售寫字樓項目融科望京產(chǎn)業(yè)中心項目位置：望京阜通大街東北路段開發(fā)商：融科智地物業(yè)公司：融科智地物業(yè)總建筑面積：93558平方米銷售面積：300-1500平米銷售單價：40000元/平米投資門檻：1200萬首付最少資金：600萬項目特點：高單價，投入成本高。項目高端。處于政策扶持區(qū)域，發(fā)展前景樂觀?？蛻裘嫦蛸Y金充足的個人投資者或企業(yè)投資者。北京市在售寫字樓項目國投廣場項目位置：北京市豐臺區(qū)廣安路9號開發(fā)商：國投方誠資產(chǎn)管理有限公司占地面積：33178平方米總建筑面積：203785平方米銷售單元：58㎡-1289㎡銷售單價：42000元/平米投資門檻：>243萬首付最少資金：>122萬入住時間：預計2013年11月項目特點：單價較高，起售面積較小。地標建筑，5A純寫字樓。城市主要商務區(qū)，商務氛圍較好?？蛻裘嫦蚱髽I(yè)自用客戶和部分投資客戶。北京市在售寫字樓項目諾德中心2#3#4#項目位置：西南四環(huán)科豐橋東400米，汽車博物館西側(cè)開發(fā)商：北京諾德置業(yè)有限公司物業(yè)公司：北京諾德物業(yè)總建筑面積：約45萬平米銷售面積：50-17000平米（可組合）銷售單價：28000元/平米投資門檻：140萬（二期2300萬）首付最少資金：70萬（二期1150萬）項目所處階段：二期在售項目特點：單價合適，起售面積較?。ǘ诎雽悠鹗郏┑貥私ㄖ?，超大城市綜合建筑群。城市新興發(fā)展區(qū)，發(fā)展?jié)摿α己每蛻裘嫦蚱髽I(yè)自用客戶和投資客戶。北京市在售寫字樓項目國翼中心項目位置：國門商務區(qū)開發(fā)商：北京智地順達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司：融科智地物業(yè)總建筑面積：6.3萬平方米銷售面積：

170-1240平方米銷售單價：13000元/平米投資門檻：221萬首付最少資金：110萬項目特點：單價較低，起售面積合適獨棟辦公，國門商務區(qū)處于政策扶持區(qū)域，發(fā)展前景樂觀?？蛻裘嫦蚱髽I(yè)自用客戶和投資客戶。北京市在售寫字樓項目博雅CC項目位置：海淀北清路開發(fā)商：萬順達房地產(chǎn)占地面積：6萬平方米總建筑面積：11.7平方米（寫字樓3萬）銷售面積單元：70-9000平方米銷售單價：18000元/平方米投資門檻：126萬首付最少資金：63萬入住時間：現(xiàn)房項目特點：單價較低，起售面積小。投資門檻相對較低。產(chǎn)業(yè)辦公園區(qū)，政府扶持力度高。主要客戶為企業(yè)自用客戶和企業(yè)投資客戶。北京市在售寫字樓項目中坤廣場項目位置：北三環(huán)、13號線大鐘寺站開發(fā)商：北京中坤投資集團有限公司占地面積：14萬平方米總建筑面積：43萬平方米（寫字樓3萬）銷售面積單元：208-2800平方米銷售單價：49000-53000元/平方米投資門檻：1060萬首付最少資金：530萬入住時間：現(xiàn)房項目特點：大型綜合商業(yè)綜合體，自身發(fā)展?jié)摿薮笕h(huán)內(nèi)現(xiàn)房出售，高回報率北京市在售寫字樓項目金融街園中園二期三期四期一期項目位置：位于通州新城西北側(cè)緊鄰地鐵6號線開發(fā)商：金融街控股占地面積：561900平米總建筑面積：33.24萬平米銷售面積區(qū)間：500-900平米銷售單價：13500元/平米投資門檻：675萬首付最少資金：337萬入住時間：現(xiàn)房項目特點：單價較低，但起售銷售面積大。低密辦公，總部辦公區(qū)。