房地產(chǎn)估價報告

廣東正量土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司全國一級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)[粵正量房估SA(2020)0030號]PAGE15-地址:地址:廣東省東莞市南城區(qū)新城市中心區(qū)鴻福路108號中盛商務(wù)大廈1012、1013、1014電話(Tel):22468882傳真(Fax):(0769)22480440房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：位于東莞市中堂鎮(zhèn)一村村舊曬場（東新村三巷8號）、東莞市中堂鎮(zhèn)一村村友仁坊（友仁坊四巷29號）及東莞市中堂鎮(zhèn)一村村集橋坊（集橋坊五巷10號）的三棟住宅房地產(chǎn)市場價值評估估價委托人：東莞市第一人民法院房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)：廣東正量土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司注冊房地產(chǎn)估價師：鐘映蓮（注冊號：4420110065）郭學(xué)明（注冊號：4420140183）報告出具日期：2020年7月6日估價報告編號：粵正量房估SA(2020)0030號

致估價委托人函東莞市第一人民法院：受貴方的委托，本公司對位于東莞市中堂鎮(zhèn)一村村舊曬場（東新村三巷8號）、東莞市中堂鎮(zhèn)一村村友仁坊（友仁坊四巷29號）及東莞市中堂鎮(zhèn)一村村集橋坊（集橋坊五巷10號）的三棟住宅房地產(chǎn)之市場價值進(jìn)行了評估。本公司依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）等法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，對估價對象進(jìn)行了分析、測算和判斷，確定結(jié)果如下：(一)估價對象：位于東莞市中堂鎮(zhèn)一村村舊曬場（東新村三巷8號）、東莞市中堂鎮(zhèn)一村村友仁坊（友仁坊四巷29號）及東莞市中堂鎮(zhèn)一村村集橋坊（集橋坊五巷10號）的三棟住宅，建筑面積共308.24平方米，住宅占用土地面積共177.14平方米（包括房屋所有權(quán)，土地使用權(quán)、地上配套設(shè)施及房屋內(nèi)部裝修）。(二)估價目的:為委托方擬進(jìn)行房產(chǎn)拍賣提供價值參考而評估房地產(chǎn)的市場價值。(三)價值類型：房地產(chǎn)市場價值。（四）價值時點:2020年6月22日。 (五)估價方法：基準(zhǔn)地價修正法和成本法。(六)估價結(jié)果:估價對象于價值時點的房地產(chǎn)市場價值為RMB800,400.00元，大寫人民幣捌拾萬零肆佰元整。序號項目面積數(shù)（m2）單價（元）評估價值（元）1位于東莞市中堂鎮(zhèn)一村村舊曬場（東新村三巷8號）的一棟住宅建筑部分180.001,040.00187,200.00土地部分80.003,100.00248,000.00房地合計435,200.002位于東莞市中堂鎮(zhèn)一村村友仁坊（友仁坊四巷29號）的一棟住宅建筑部分34.93470.0016,400.00土地部分34.933,100.00108,300.00房地合計124,700.003位于東莞市中堂鎮(zhèn)一村村集橋坊（集橋坊五巷10號）的一棟住宅建筑部分93.31510.0047,600.00土地部分62.213,100.00192,900.00房地合計240,500.00注意：委估的土地價值已扣除40%的土地出讓金，報告使用人在使用本報告之前須對報告全文，特別是“估價假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失！廣東正量土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司法定代表人簽章：二○二○年七月六日

目錄估價師聲明 4估價假設(shè)和限制條件 5房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 7一、估價委托人 7二、估價機(jī)構(gòu) 7三、估價目的 7四、估價對象 7五、價值時點 11六、價值類型 12七、估價原則 12八、估價依據(jù) 12九、估價方法 13十、估價結(jié)果 17十一、注冊房地產(chǎn)估價師 17十二、實地查勘期 18十三、估價作業(yè)日期 18十四、估價報告應(yīng)用的有效期 18附件 19

估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中對事實的說明是真實和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。2、本報告中的分析、意見和結(jié)論是我們獨立的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對估價報告中的估價對象、估價委托人及估價利害關(guān)系人沒有偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—2015）、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50899-2013）進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。參加本次估價的中國注冊房地產(chǎn)估價師姓名估價師注冊號簽名簽名日期郭學(xué)明44201401832020年7月6日鐘映蓮44201100652020年7月6日估價假設(shè)和限制條件估價的假設(shè)條件：一般假設(shè)1．估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。2．估價委托人提供了估價對象的《東莞市土地登記資料查詢結(jié)果表》復(fù)印件，我們對權(quán)屬證書上記載的權(quán)屬、面積、用途等資料進(jìn)行了審慎檢查，但未予以進(jìn)一步的核實，在無理由懷疑其合法性、真實性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假定估價委托人提供的資料合法、真實、準(zhǔn)確、完整。3．注冊房地產(chǎn)估價師已對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測的情況下，假定估價對象能正常安全使用。并享有公共部位的通行權(quán)及水電等共用設(shè)施的使用權(quán)。4．市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。5．估價對象在價值時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場，即能滿足以下條件：（1）交易雙方自愿地進(jìn)行交易；（2）交易雙方無任何利害關(guān)系，處于利己動機(jī)進(jìn)行交易；（3）交易雙方了解交易對象、知曉市場行情；（4）交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易；（5）不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。6．由于估價委托人告知沒有租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利限制，且注冊房地產(chǎn)估價師無法知曉其真實性，故本次估價以估價對象沒有他項權(quán)利限制為假設(shè)前提。未定事項假設(shè)委估的土地價值已扣除40%的土地出讓金，報告使用人在使用本報告之前須對報告全文，特別是“估價假設(shè)和限制條件”認(rèn)真閱讀，以免使用不當(dāng)，造成損失。因委托方并未提供委估土地容積率的相關(guān)資料，因此本次評估按照委估土地實際容積率進(jìn)行評估，如若日后委托方提供相關(guān)資料與其不符，應(yīng)當(dāng)重新委托評估。背離事實假設(shè)本次估價的估價對象不存在背離事實事項，故本估價報告無背離事實假設(shè)。不相一致假設(shè)本次估價的估價對象不存在不相一致事項，故本估價報告無不相一致假設(shè)。依據(jù)不足假設(shè)本次估價的估價對象不存在依據(jù)不足事項，故本估價報告無不相一致假設(shè)。估價的限制條件：本報告未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有不可抗力和其他不可抗拒的因素對估價結(jié)果的影響；亦未考慮估價對象的債權(quán)債務(wù)狀況以及租賃、抵押等他項權(quán)利限制及查封對其價值的影響。本次估價以目前我國房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、估價對象所處房地產(chǎn)市場狀況和估價對象房地產(chǎn)狀況為依據(jù)進(jìn)行，并受到本估價報告假設(shè)和限制條件的限制，上述因素發(fā)生變化會導(dǎo)致房地產(chǎn)價值發(fā)生變化，本報告估價結(jié)果也應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。本報告所確定的房地產(chǎn)價值是在在本次估價目的的特定條件下最有可能形成或者成立的價值，不適用于其他目的。如估價目的變更，須另行估價。凡因估價委托人使用估價報告不當(dāng)而引起的后果，本估價機(jī)構(gòu)和估價人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本報告必須完整使用方為有效，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。未經(jīng)估價機(jī)構(gòu)書面同意，本估價報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開發(fā)表，報告解釋權(quán)為本公司所有。本估價報告使用期限自估價報告出具之日起為壹年，即二○二○年七月六日至二○二一年七月五日。若報告使用期限內(nèi)，房地產(chǎn)市場或估價對象狀況發(fā)生重大變化，估價結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)整或委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)重新估價。

房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、估價委托人委托方：東莞市第一人民法院地址：東莞市第一人民法院執(zhí)行局二、估價機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)名稱：廣東正量土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司法定代表人：晏朝明注冊資本：人民幣叁佰萬元住所：廣東省東莞市南城街道新城社區(qū)鴻福路108號中盛商務(wù)大廈辦公1012、1013、1014統(tǒng)一社會信用代碼：91441900741728111W備案證書編號：粵房估備字壹1000001號估價資質(zhì)等級：壹級有效期限：2022年08月26日止三、估價目的為委托方擬進(jìn)行房產(chǎn)拍賣提供價值參考而評估房地產(chǎn)的市場價值。四、估價對象本次估價對象為位于東莞市中堂鎮(zhèn)一村村舊曬場（東新村三巷8號）、東莞市中堂鎮(zhèn)一村村友仁坊（友仁坊四巷29號）及東莞市中堂鎮(zhèn)一村村集橋坊（集橋坊五巷10號）的三棟住宅，建筑面積共308.24平方米，住宅占用土地面積共177.14平方米（包括房屋所有權(quán)，土地使用權(quán)、地上配套設(shè)施及房屋內(nèi)部裝修）。1、估價對象基本狀況詳見下表《估價對象基本狀況一覽表》。估價對象基本狀況一覽表房屋登記情況序號產(chǎn)權(quán)證號名稱坐落建筑面積（m2）建基面積（m2）權(quán)屬人共有情況房屋用途房屋所有權(quán)取得方式登記日期1——住宅東莞市中堂鎮(zhèn)一村村舊曬場（東新村三巷8號）180.00——陳劉錦——住宅自建——2——住宅東莞市中堂鎮(zhèn)一村村友仁坊（友仁坊四巷29號）34.93——陳劉錦——住宅自建——3——住宅東莞市中堂鎮(zhèn)一村村集橋坊（集橋坊五巷10號）93.31——陳兆波——住宅自建——房屋合計308.24——————————土地登記情況序號土地證號名稱附記事項面積（m2）土地用途使用權(quán)人現(xiàn)用途土地性質(zhì)土地使用權(quán)取得方式土地使用權(quán)終止日期1東府集建（1990）第1900071000022號土地?zé)o80.00住宅陳劉錦住宅集體劃撥——2東府集建（1989）第1900071010330號土地?zé)o34.93住宅陳劉錦住宅集體劃撥——3東府集建（1989）第1900071010319號土地?zé)o62.21住宅陳兆波住宅集體劃撥——土地合計177.14————————————估價對象實物狀況及權(quán)益狀況描述與分析（東莞市中堂鎮(zhèn)一村村舊曬場）土地實物狀況描述土地名稱東莞市中堂鎮(zhèn)一村村舊曬場（東新村三巷8號）的土地面積（m2)80.00用途住宅四至東內(nèi)巷南其他宗地西其他宗地北其他宗地土地性質(zhì)集體土壤地基土壤未受污染，地基承載力及穩(wěn)定性較好形狀長方形基礎(chǔ)設(shè)施完備程度較完善地形地勢平坦開發(fā)程度宗地外已達(dá)“五通”，宗地內(nèi)土地平整建筑物實物狀況描述名稱東莞市中堂鎮(zhèn)一村村舊曬場（東新村三巷8號）的住宅規(guī)模建筑面積180.00平方米用途住宅室內(nèi)裝修狀況外墻馬賽克樓層或高度三層內(nèi)墻乳膠漆、瓷磚建筑結(jié)構(gòu)鋼混天花乳膠漆層高3米地面瓷磚空間布局正常布局門窗鋼窗、不銹鋼門建成時間約1987年衛(wèi)生間瓷磚到半設(shè)施及設(shè)備水電齊全完損狀況五成新維護(hù)狀況房屋使用中，維護(hù)及保養(yǎng)較好其他——土地權(quán)益狀況描述土地所有權(quán)狀況集體土地使用權(quán)狀況劃撥取得的建設(shè)用地使用權(quán)他項權(quán)利設(shè)立情況未設(shè)他項權(quán)利土地使用終止日期——土地使用管制無土地使用管制其他——建筑物權(quán)益狀況描述房屋所有權(quán)狀況陳劉錦出租或占用情況使用中取得方式自建產(chǎn)權(quán)證號東府集建（1990）第1900071000022號他項權(quán)利設(shè)立情況未設(shè)他項權(quán)利其他——3、估價對象實物狀況及權(quán)益狀況描述與分析（東莞市中堂鎮(zhèn)一村村友仁坊）土地實物狀況描述土地名稱東莞市中堂鎮(zhèn)一村村友仁坊（友仁坊四巷29號）的土地面積（m2)34.93用途住宅四至東其他宗地南內(nèi)巷西其他宗地北其他宗地土地性質(zhì)集體土壤地基土壤未受污染，地基承載力及穩(wěn)定性較好形狀長方形基礎(chǔ)設(shè)施完備程度較完善地形地勢平坦開發(fā)程度宗地外已達(dá)“五通”，宗地內(nèi)土地平整建筑物實物狀況描述名稱東莞市中堂鎮(zhèn)一村村友仁坊（友仁坊四巷29號）的住宅規(guī)模建筑面積34.93平方米用途住宅室內(nèi)裝修狀況外墻磚頭樓層或高度一層內(nèi)墻乳膠漆建筑結(jié)構(gòu)磚混天花乳膠漆層高3米地面瓷磚空間布局正常布局門窗鋼窗、木門建成時間約1965年衛(wèi)生間——設(shè)施及設(shè)備水電齊全完損狀況三成新維護(hù)狀況房屋使用中，維護(hù)及保養(yǎng)一般其他——土地權(quán)益狀況描述土地所有權(quán)狀況集體土地使用權(quán)狀況劃撥取得的建設(shè)用地使用權(quán)他項權(quán)利設(shè)立情況未設(shè)他項權(quán)利土地使用終止日期——土地使用管制無土地使用管制其他——建筑物權(quán)益狀況描述房屋所有權(quán)狀況陳劉錦出租或占用情況使用中取得方式自建產(chǎn)權(quán)證號東府集建（1989）第1900071010330號他項權(quán)利設(shè)立情況未設(shè)他項權(quán)利其他——4、估價對象實物狀況及權(quán)益狀況描述與分析（東莞市中堂鎮(zhèn)一村村集橋坊）土地實物狀況描述土地名稱東莞市中堂鎮(zhèn)一村村集橋坊（集橋坊五巷10號）的土地面積（m2)62.21用途住宅四至東其他宗地南其他宗地西內(nèi)巷北其他宗地土地性質(zhì)集體土壤地基土壤未受污染，地基承載力及穩(wěn)定性較好形狀長方形基礎(chǔ)設(shè)施完備程度較完善地形地勢平坦開發(fā)程度宗地外已達(dá)“五通”，宗地內(nèi)土地平整建筑物實物狀況描述名稱東莞市中堂鎮(zhèn)一村村集橋坊（集橋坊五巷10號）的住宅規(guī)模建筑面積93.31平方米用途住宅室內(nèi)裝修狀況外墻米石、磚頭樓層或高度二層內(nèi)墻磚頭、乳膠漆建筑結(jié)構(gòu)磚混天花乳膠漆層高3米地面瓷磚空間布局正常布局門窗鋼窗、不銹鋼門建成時間約1979年衛(wèi)生間——設(shè)施及設(shè)備水電齊全完損狀況四成新維護(hù)狀況房屋空置中，維護(hù)及保養(yǎng)較差其他——土地權(quán)益狀況描述土地所有權(quán)狀況集體土地使用權(quán)狀況劃撥取得的建設(shè)用地使用權(quán)他項權(quán)利設(shè)立情況未設(shè)他項權(quán)利土地使用終止日期——土地使用管制無土地使用管制其他——建筑物權(quán)益狀況描述房屋所有權(quán)狀況陳兆波出租或占用情況空置中取得方式自建產(chǎn)權(quán)證號東府集建（1989）第1900071010319號他項權(quán)利設(shè)立情況未設(shè)他項權(quán)利其他——5、區(qū)位狀況描述與分析房地產(chǎn)名稱東莞市中堂鎮(zhèn)一村村的三棟住宅位置描述坐落東莞市中堂鎮(zhèn)一村村方位位于東莞市中堂鎮(zhèn)一村村附近所在樓層整棟朝向南北朝向距離距東莞市中堂鎮(zhèn)一村村較近交通狀況道路狀況道路狀況較好，車流量較大出入可利用交通工具附近設(shè)有公交站，有公交經(jīng)過。交通管制情況周邊道路無車輛及通行時間限制停車方便程度附近較少公用停車位，停車方便程度一般環(huán)境狀況自然環(huán)境自然環(huán)境一般人文環(huán)境人文環(huán)境較好景觀附近有陳屋公園、七夕公園等。外部配套設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施供水、供電、供氣、通信等基礎(chǔ)設(shè)施完備公共服務(wù)設(shè)施附近配套有公園、銀行、中學(xué)、商場等，配套設(shè)施齊全。五、價值時點依據(jù)《委托評估函》并結(jié)合估價目的，本次估價的價值時點確定為對估價對象現(xiàn)場勘查之日，即2020年6月22日。六、價值類型（一）價值類型本次估價的價值類型：估價對象的房地產(chǎn)市場價值。（二）價值定義房地產(chǎn)市場價值是指估價對象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進(jìn)行交易的金額。七、估價原則1、獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則是要求房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師完全獨立，不受外部干擾因素影響，實事求是，公平合理地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格的原則。2、合法原則合法原則是要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格的原則。3、價值時點原則價值時點原則是要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格的原則。4、替代原則替代原則是要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)的原則。5、最高最佳利用原則最高最佳利用原則是要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格的原則。所謂最高最佳利用是房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的利用方式。八、估價依據(jù)（一）本次估價所依據(jù)的有關(guān)法律、法規(guī)和部門規(guī)章1、《中華人民共和國物權(quán)法》；2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；3、《中華人民共和國土地管理法》；4、《中華人民共和國土地管理法實施條例》；5、《中華人民共和國擔(dān)保法》；6、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；7、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；8、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》。（二）本次估價采用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）；2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50899-2013）；3、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）。（三）委托方及相關(guān)單位提供的有關(guān)資料1、《委托評估函》；2、《東莞市土地登記資料查詢結(jié)果表》復(fù)印件；3、估價委托人提供的與本次估價相關(guān)的其他資料。（四）估價機(jī)構(gòu)和估價人員所搜集掌握的有關(guān)資料1、估價人員現(xiàn)場勘察獲得的實況資料記錄；2、本估價機(jī)構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料；3、中國人民銀行公布的人民幣利率信息。九、估價方法（一）、估價思路1、估價技術(shù)思路根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法五種。估價方法的選擇應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015），根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)育狀況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。估價人員在認(rèn)真分析目前所掌握的資料并結(jié)合估價目的，對估價對象進(jìn)行實地勘察后，根據(jù)估價對象的特點及本身的實際情況，遵照國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）的相關(guān)規(guī)定，決定本次評估的估價方法采用房地分估后加總的方法，即：V房地產(chǎn)=V地+V房2、土地的估價：(1)各種估價方法的適用性及估價技術(shù)路線分析①市場比較法是基于替代原理，即在同一市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應(yīng)具有相同的價格。市場比較法適用于市場發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的比較實例、具有交易性的物業(yè)評估。其技術(shù)路線為：根據(jù)替代原則，選取數(shù)個與待估對象在同一供需圈內(nèi)的具有可比性的實例，比較它們在正常情況下的區(qū)域因素和個別因素等方面的差異，求得待估對象在正常市場情況下的價格。②收益還原法是基于預(yù)期收益原理，即未來收益權(quán)利的現(xiàn)在價值。收益還原法適用于具有收益或者具有潛在收益的物業(yè)評估。其技術(shù)路線為：將委托對象未來正常年純收益，以一定的收益還原利率，估算委托對象價格的方法，房地產(chǎn)在合理利用的條件下，在未來年間具有產(chǎn)生收益的可能性，任意房地產(chǎn)的客觀合理價格，為該土地的產(chǎn)權(quán)人在擁有該房地產(chǎn)期間內(nèi)從中獲得的各年純收益的現(xiàn)值之和。③假設(shè)開發(fā)法是從開發(fā)者的角度出發(fā)，在一定的假設(shè)條件下，開發(fā)者愿意為購買待估對象而出的價格。假設(shè)開發(fā)法適用于待開發(fā)的土地和在建工程，或裝修、可建、擴(kuò)建的物業(yè)評估。其技術(shù)路線為：在估算估價對象的開發(fā)完成后價值的基礎(chǔ)上，扣除未來待估對象正常的開發(fā)成本、利息、利潤、稅費等費用后，以剩余之?dāng)?shù)來確定估價對象的價格。④成本逼近法是以開發(fā)所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的一種方法。成本逼近法適用于新開發(fā)的土地或土地市場欠發(fā)育、少有交易的地區(qū)或類型的土地價格評估，其基本思路是把對土地的所有投資，包括土地取得費和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費兩大部分，作為“基本成本”，加上基本投資所產(chǎn)生的相應(yīng)的利息和利潤，組成土地價格的基礎(chǔ)部分；并同時根據(jù)國家對土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益（即土地出讓金），從而求得土地價格。⑤基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，對待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價基準(zhǔn)日價格的方法。（2）對選用的方法及不采用的方法分析①市場比較法的應(yīng)用基礎(chǔ)是發(fā)達(dá)的不動產(chǎn)市場及豐富的交易實例資料，適用于市場比較穩(wěn)定且有大量的交易實例的地區(qū)，并且交易實例與待估宗地應(yīng)有相關(guān)性和替代性。東莞市近年來土地交易活躍，主要是通招、拍、掛等方式取得的居住用地、工業(yè)用地、科研設(shè)計用地和商業(yè)用地。估價對象為集體劃撥土地，沒有充足的具有替代性的土地交易實例，故此次評估不適宜采用市場比較法。②收益還原法是在估算宗地在未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將估價對象在未來每年的純收益折算為估價期日收益總和的一種方法。由于估價對象所在區(qū)域及周邊地區(qū)同類型單純土地出租經(jīng)營實例較少，未來收益的預(yù)測不可控因素較大，相關(guān)參數(shù)及數(shù)據(jù)難以把握，未來收益也不易于準(zhǔn)確量化，因此不適用收益還原法來進(jìn)行評估。③假設(shè)開發(fā)法，是在測算完成開發(fā)后的不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅費等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價。允許運用于以下情形：待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價；僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價；現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨評估。待估宗地用途為工業(yè)土地，且該土地為已完成建設(shè)開發(fā)的成熟土地，故此次評估不適宜采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估。④成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。待估宗地周邊類似用地征地實例較少，土地取得費用、開發(fā)成本等相關(guān)費用都不清楚，且土地增值收益也較難把握，因此，本次評估不適宜采用成本逼近法進(jìn)行評估。⑤基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，對待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價基準(zhǔn)日價格的方法。東莞市于2018年3月23日公布了基準(zhǔn)日為2016年9月1日的商業(yè)、住宅、工業(yè)三大類用地的基準(zhǔn)地價，理論上可以采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行估價，因此本次估價選用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估。在遵循上述原則的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價目的、估價原則，考慮估價對象的具體特點，以及工作人員現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查所得到的資料，估價人員決定采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行評估，最后求得估價對象的土地使用權(quán)市場價值。3、建筑物評估：由于估價對象為住宅用房，多數(shù)都為自建自用或出租，市場上沒有單獨交易的案例，另外考慮到估價對象自身裝修特點及所在區(qū)域的獨特條件，擬采用成本法對建筑物進(jìn)行評估。建筑物成本法也叫重置成本法，是按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定選取前期費用、綜合造價、其他費用和資金成本，并將上述費用之和作為重置成本，然后分析房屋建筑物實際完工情況、實際建造質(zhì)量、環(huán)境和條件以及現(xiàn)行狀況等情況，確定成新率后并扣除相應(yīng)的折舊來確定對象價格的估價方法。其基本公式為：評估價值=重置價值X成新率（1）、根據(jù)《廣東省建筑工程綜合定額》、《廣東省建筑工程計價辦法》以及估價對象建筑物結(jié)構(gòu)狀況，確定建筑物綜合重置成本；（2）、根據(jù)國家對建筑物成新率劃分標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合估價人員對估價對象建筑物實體的現(xiàn)場踏勘，確定建筑物綜合成新率；（3）、最終確定建筑物的單價及建筑物評估價值。4、估價方法介紹（1）、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，對待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價基準(zhǔn)日價格的方法。其計算公式為：住宅用地單位樓面地價=〔住宅用地區(qū)片基準(zhǔn)地價±開發(fā)程度修正值÷容積率）×住宅容積率修正系數(shù)×住宅期日修正系數(shù)×（1+住宅臨水修正系數(shù)）×（1+區(qū)域因素修正系數(shù)之和）×（1+其他個別因素修正系數(shù)之和）×土地剩余使用年期修正系數(shù)總地價=住宅用地單位樓面地價×總建筑面積（2）、建筑物的成本法：也叫重置成本法，即按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定選取前期費用、綜合造價、其他費用和